Uitspraak
BELASTINGKAMER GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN UITSPRAAK
Nr. 777/02 28 april 2003
Uitspraak van het gerechtshof te Leeuwarden, tweede meervoudige belastingkamer, op het bij één beroepschrift ingestelde beroep van X te Z tegen de zes uitspraken van het hoofd van de sector Middelen van de gemeente Lemsterland (hierna: het hoofd), gedaan op de bezwaarschriften van de belanghebbende tegen de ten aanzien van hem genomen beschik-kingen ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (hierna: WOZ).
1. Ontstaan en loop van het geding.
Ingevolge de Wet WOZ heeft het hoofd de waarde met betrekking tot de onroerende zaken gelegen aan de a-baan 2B, 6, 8, 10, 12, 14-1 tot en met 14-11 te Z, waarvan de belanghebbende eigenaar en/of gebruiker is, vastgesteld bij twee beschikkingen onder nummer 0000000 en 0000001, beiden gedateerd op 28 februari 2001. Daarbij zijn de waarden vastgesteld op de volgende bedragen:
Beschikking 0000000:
a-baan 6 ƒ 338.000,-
a-baan 8 ƒ 504.000,-
a-baan 10 ƒ 431.000,-
a-baan 12 ƒ 306.000,-
a-baan 14-1 ƒ 143.000,-
a-baan 14-2 en 14-6 ƒ 86.000,-
a-baan 14-3 t/m 14-5 en
14-7, 14-8, 14-10 en 14-11 telkens ƒ 89.000,-
a-baan 14-9 ƒ 97.000,-
Beschikking 0000001:
a-baan 2B ƒ 1.471.000,-.
De belanghebbende heeft zes bezwaarschriften ingediend.
Bij de zes uitspraken waarvan beroep (nrs. 2001-001 tot en met 2001-002), gedagtekend 21 februari 2002 en verzonden 22 februari 2002, zijn de waarden van de onroerende zaken gelegen aan de a-baan 2B, 6, 8, 10 en 12 gehandhaafd. De waarde van de onroerende zaak gelegen aan de a-baan 14-1 is verminderd tot ƒ 70.000,- en van de onroerende zaken gelegen aan de a-baan 14-2 tot en met 14-11 tot telkens ƒ 47.000,-.
Het beroepschrift (met bijlagen) is op 25 maart 2002 ter griffie ingekomen. Het hoofd heeft op 12 juni 2002 een verweerschrift (met bijlagen) ingediend.
Bij de mondelinge behandeling van 27 januari 2003, gehouden te Leeuwarden, waren aanwezig de belanghebbende, bijgestaan door A, en de gemachtigde van het hoofd, bijgestaan door B, taxateur van C BV.
Van alle genoemde (en hierna nog te noemen) stukken moet de inhoud als hier ingevoegd worden beschouwd.
2. De feiten.
Op grond van de gedingstukken en het ter zitting verhandelde staat tussen de partijen als niet, dan wel onvoldoende weersproken het volgende vast:
2.1. Bij beschikkingen van 28 februari 2001 zijn door het hoofd ten aanzien van de belanghebbende als eigenaar van de hiervoor genoemde onroerende zaken de waarden van die onroerende zaken vastgesteld. De beschikkingen gelden voor het tijdvak van 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004.
Bij de uitspraken waarvan beroep zijn de vastgestelde waarden deels gehandhaafd en deels verminderd, een en ander zoals hiervoor vermeld.
2.2. De onroerende zaken gelegen aan de a-baan 2B, 6, 8, 10 en 12 betreffen verhuurde winkelpanden (waarvan de nummers 6 en 8 met een bovenwoning) in het centrum van Z. Het hoofd heeft de waarden van deze onroerende zaken voor zover het de winkelpanden betreft berekend door middel van de zogenaamde huurwaardekapitalisatiemethode.
2.3. De onroerende zaken gelegen aan de a-baan 14-1 tot en met 14-11 te Z betreffen flatwoningen. De flatwoningen maken deel uit van een aantal etagewoningen gelegen boven meerdere winkels en zijn gelegen in het centrum. De woningen zijn voorzien van de meest noodzakelijke, eenvoudige voorzieningen. Er is sprak van blokverwarming. a-Baan 14-1 betreft een tweekamerflat. De andere onroerende zaken zijn eenkamerflats.
Het hoofd heeft de waarden van deze onroerende zaken berekend door middel van de zogenaamde vergelijkingsmethode en de aldus gevonden waarden vergeleken met de WOZ-waarden van andere eenvoudige flats.
3. Het geschil en de standpunten van partijen.
3.1. De belanghebbende is van mening dat het hoofd de waarden van de onroerende zaken - ook na bezwaar - op te hoge bedragen heeft vastgesteld. Voor wat betreft de onder 2.2 genoemde onroerende zaken staat de belanghebbende steeds een waarde voor van acht of tien maal de voor de betreffende onroerende zaak ontvangen huur per jaar omdat bij een hogere waarde economische bedrijfsexploitatie niet meer mogelijk zou zijn. Een zelfde berekeningsmethodiek staat de belanghebbende voor ten aanzien van de onder 2.3 genoemde onroerende zaken.
3.2. Het hoofd is daarentegen van mening dat de waarden van de onroerende zaken, zoals deze bij de uitspraken op de bezwaarschriften zijn gehandhaafd of verminderd en met uitzondering van de a-baan 2B te Z, niet op te hoge bedragen zijn vastgesteld. Ten aanzien van a-baan 2B te Z concludeert hij tot een vermindering van de vastgestelde waarde tot een bedrag van ƒ 1.288.000,-. Hij verwijst voor de onderbouwing van de waardevaststellingen naar de tot de gedingstukken behorende taxatie-rapporten van 30 mei 2001en 30 mei 2002 opgemaakt door D, taxateur onroerende zaken, verbonden aan C BV te L.
3.3. Voor een meer uitvoerige motivering van de standpunten van de partijen
verwijst het hof naar de gedingstukken.
4. De overwegingen omtrent het geschil:
4.1. Zoals blijkt uit het bepaalde in de artikelen 17 en 18, eerste lid van de Wet waardering onroerende zaken (hierna : de Wet) wordt de waarde bepaald op de waarde die per 1 januari 1999 aan de verschillende onderwerpelijke onroerende zaken dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (hierna: de waarde in het economische verkeer).
4.2. Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling
instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, wordt de in artikel 17, tweede lid, van de Wet bedoelde waarde voor woningen onder meer bepaald door middel van een methode van vergelijking met referentie-woningen en ingevolge het bepaalde in onderdeel b, wordt de waarde voor niet-woningen onder meer bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur.
4.3. Op het hoofd rust - bij betwisting - de last aannemelijk te maken dat de waarden per 1 januari 1999 - met inachtneming van de Wet - niet hoger zijn vastgesteld dan de waarden in het economische verkeer per genoemde datum.
Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde (dan wel wat betreft a-baan 2B te Z voorgestane) waarden heeft het hoofd verwezen naar de op 30 mei 2001 en 30 mei 2002 door E, taxateur onroerende zaken en verbonden aan C BV te L, opgemaakte taxatierapporten.
4.4. Blijkens de taxatierapporten van 30 mei 2002 zijn de waarden van de onder 2.2 bedoelde onroerende zaken - met uitzondering van a-baan 2B te Z - per peildatum bepaald op de bedragen zoals deze onder 1 zijn weergegeven. Voor a-baan 2B is de waarde per peildatum bepaald op ƒ 1.288.000,-, welke waarde het hoofd thans voor deze onroerende zaak ook voorstaat. In alle gevallen is voor de winkelgedeelten gebruik gemaakt van de huurwaarde kapitalisatiemethode. De taxatiewaarde is gedetailleerd en inzichtelijk onderbouwd en de waarden zijn getoetst aan binnen de gemeente Lemsterland voor vergelijkbare onroerende zaken (ook met bovenwoningen) gerealiseerde verkoop- en huurprijzen.
4.5. Naar het oordeel van het gerechtshof is het hoofd, gelet op de goed onderbouwde taxatierapporten, ten aanzien van de onder 2.2 bedoelde onroerende zaken in de op hem rustende bewijslast geslaagd, zij het dat ten aanzien van a-baan 2B te Z dit slechts geldt voor een waarde van ƒ 1.288.000,-.
De aldus in de taxatierapporten van 30 mei 2002 bepaalde waarden heeft de belanghebbende niet weten te ontkrachten. Hij heeft geen taxatierapport overgelegd en niet blijkt dat hij bij zijn eigen waardebepaling is uitgegaan van huurprijzen rond de waardepeildatum van onroerende zaken die vergelijkbaar zijn. Uit hetgeen de belanghebbende heeft gesteld kan dan ook geenszins de conclusie worden getrokken dat de in de taxatierapporten gehanteerde huurprijzen dan wel kapitalisatiefactoren onjuist zouden zijn.
4.6. Blijkens de taxatierapporten van 30 mei 2001 zijn de waarden van de onder 2.3 bedoelde onroerende zaken per peildatum voor wat betreft a-baan 14-2 tot en met 14-11 bepaald op ƒ 47.000,- en voor a-baan 14-1 op ƒ 70.000,-. Bij die waardering is gebruik gemaakt van één referentie-woning, welk van duurzame materialen is uitgevoerd en een luxer voorzieningenniveau kent dan de onderwerpelijke onroerende zaken. In de taxatierapporten is dan ook rekening gehouden met de verschillen in de objectkenmerken. Omdat er in de gemeente Lemsterland verder geen transacties van eenvoudig uitgevoerde flats rond de waardepeildatum zijn, heeft de taxateur tevens een aantal andere WOZ-waarden vergeleken.
4.7. De aldus in de goed onderbouwde taxatierapporten van 30 mei 2001 bepaalde waarden heeft de belanghebbende niet weten te ontkrachten, zodat het hoofd ook ten aanzien van deze onroerende zaken in de op hem rustende bewijslast is geslaagd. De door de belanghebbende voorgestane huurwaarde kapitalisatiemethode kan, gelet op het onder 4.2 overwogene, bij woningen niet worden toegepast. De door de taxateur bepaalde waarden kunnen dan ook dienen als onderbouwing van de door het hoofd vastgestelde waarden.
5. De conclusie
Het vorenoverwogene brengt mee dat het gerechtshof het beroep gegrond zal verklaren, doch alleen de waarde voor de onroerende zaak a-baan 2B te Z op een lager bedrag zal vaststellen.
6. De proceskosten
Gelet op het vorenstaande en op het bepaalde in artikel 8:74, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) dient het hoofd het griffierecht van € 29,- aan de belanghebbende te vergoeden.
In de omstandigheden van het geval vindt het gerechtshof aanleiding op grond van artikel 8:75 van Pro de Awb het hoofd te veroordelen tot een tegemoetkoming in de kosten die de belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Het gerechtshof bepaalt deze kosten op € 25,- aan reiskosten.
Deze kosten dienen te worden gedragen door de gemeente Lemsterland.
7. De beslissing
Het gerechtshof:
verklaart het beroep gegrond;
vernietigt uitspraak 2001-000 waarvan beroep;
stelt de waarde van de onroerende zaak gelegen aan a-baan 2B te Z vast op € 584.468,-- (ƒ 1.288.000,-);
bevestigt de uitspraken 2001-001 tot en met 2001-002;
gelast dat het hoofd het door de belanghebbende betaalde griffierecht van
€ 29,- aan hem vergoedt;
veroordeelt het hoofd de kosten aan de belanghebbende te vergoeden, die deze heeft moeten maken in verband met de behandeling van het beroep, te bepalen op € 25,- en wijst de gemeente Lemsterland aan als de rechtspersoon die deze kosten dient te dragen.
Gedaan op 28 april 2003 door mr. F.J.W. Drion, raadsheer en voorzitter, mrs. J. Huiskes en H.H.A. Fransen, raadsheren, en op die dag in het openbaar uitgesproken door vooernoemde voorzitter in tegenwoordigheid van de griffier mr. J. de Jong en ondertekend door de voorzitter en de griffier.
Op 12 mei 2003 afschrift
aangetekend verzonden aan beide partijen.