Uitspraak
BELASTINGKAMER GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN UITSPRAAK
Kenmerk: BK 1065/02 21 februari 2003
Uitspraak van het Gerechtshof te Leeuwarden, tweede meervoudige belastingkamer, op het beroep van Stichting X te Z tegen de uitspraak van de heffingsambtenaar van de gemeente Stadskanaal te Stadskanaal (hierna: de heffingsambtenaar, respectievelijk: de gemeente), gedaan op het bezwaarschrift van belanghebbende tegen de haar gegeven waardebeschikking met betrekking tot de onroerende zaak plaatselijk bekend a-straat 7 te L.
1. Ontstaan en loop van het geding
Aan belanghebbende werd met dagtekening 21 februari 2001 en met nummer 00000/0002 een waardebeschikking als bedoeld in de Wet waardering onroerende zaken (nader: de Wet) gegeven ter zake van onder meer de onroerende zaak a-straat 7 te L (nader: het object).
Bij deze beschikking werd de waarde bepaald op een bedrag van f.9.587.000,-- (€ 4.350.390,--) per waardepeildatum 1 januari 1999.
Op het tijdig ingediende bezwaar van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij de bestreden uitspraak van 13 maart 2002 de waarde gehandhaafd.
Belanghebbende is tegen deze uitspraak in beroep gekomen bij een beroepschrift (met bijlagen), hetwelk op 24 april 2002 is ingekomen.
Nadat de heffingsambtenaar zijn verweerschrift (met bijlagen) heeft ingezonden, heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden ter zitting van 29 november 2002, gehouden te Leeuwarden, alwaar aanwezig waren de gemachtigde van belanghebbende, vergezeld van een medewerker, zomede de gemachtigde van de heffingsambtenaar.
Ter voormelde zitting heeft de gemachtigde van belanghebbende de door hem ter zitting voorgedragen pleitnota overgelegd. De heffingsambtenaar had geen bezwaar tegen overlegging van de bij de pleitnota gevoegde bijlagen.
De heffingsambtenaar heeft, zonder bezwaar van de gemachtigde van belanghebbende, een brief van de gemachtigde, gedateerd 7 juni 2002, overgelegd.
Van alle genoemde (en hierna nog te noemen) stukken moet de inhoud als hier ingevoegd worden beschouwd.
2. De feiten.
Blijkens de gedingstukken en op grond van het verhandelde ter zitting staat als onbetwist, dan wel onvoldoende betwist, tussen partijen vast:
Belanghebbende is eigenares en gebruikster van de als verzorgingshuis in gebruik zijnde onroerende zaak, plaatselijk bekend a-straat 7 te L, ook aangeduid als A (nader: de onroerende zaak).
De gemeente heeft bij de bestreden beschikking van 21 februari 2001 de waarde van de onroerende zaak vastgesteld naar de waardepeildatum 1 januari 1999 op een bedrag van f.9.587.000,-- of €4.350.390,--. De beschikking heeft betrekking op het tijdvak 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004.
De waarde is door de gemeente bepaald overeenkomstig het bepaalde in artikel 17, lid 3, van de Wet op de aldaar bedoelde vervangingswaarde. Daarbij is de gemeente uitgegaan van een bruto vervangingswaarde van f.12.982.700,-- verminderd met een technische afschrijving van gemiddeld 14,4% en een functionele afschrijving van 15%, alsmede van een waarde van de grond inclusief infrastructuur van f.34.000,--.
De bruto vervangingswaarde is bepaald aan de hand van een prijs per vierkante meter van f.1.900,--. Volgens de Financiële richtlijnen met betrekking tot verzorgingshuizen (Referentiekader 1999) zijn de maximale investeringskosten voor een verzorgingshuis met een capaciteit van 50 plaatsen f.2.179,-- per vierkante meter (prijspeil 1 augustus 1998).
Het bouwjaar van de onroerende zaak is 1993.
Op het tijdig ingediende bezwaar van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij de bestreden uitspraak de voormelde uitgangspunten en de vastgestelde waarde gehandhaafd.
3. Het geschil.
Te dezen is in geschil het antwoord op de vraag of de waarde op een te hoog bedrag is vastgesteld.
4. Het standpunt van belanghebbende.
Namens belanghebbende is - voor zover te dezen van belang, kort samengevat - gesteld in het beroepschrift en mondeling ter zitting:
De gecorrigeerde vervangingswaarde is te hoog vastgesteld. Dit vindt zijn oorzaak in een tweetal uitgangspunten, namelijk ten eerste de bruto vervangingswaarde die zou moeten worden gesteld op f.10.591.150,-- of f.1.550,-- per vierkante meter, en ten tweede de correctie voor technische veroudering (technische afschrijving) die dient te worden bepaald op gemiddeld 16,02%.
De gemachtigde van belanghebbende baseert zijn standpunt op de "Waarderingsinstructie" (2e herziene druk) en het "Taxatieboekje (her)bouwkosten 1999" (Elsevier).
Tevens stelt de gemachtigde dat bij de berekening van de bruto vervangingswaarde rekening moet worden gehouden met bijkomende bouw- en projectkosten van 10%, met verwijzing naar "Elsevier-Taxatieboekje 2001".
Tenslotte gaat de gemachtigde uit van een kortere levenscyclus van het gebouw, hoewel hij erkent dat renovatie van verzorgingshuizen pleegt plaats te vinden na 30 à 35 jaar.
Belanghebbende bepleit een gecorrigeerde vervangingswaarde van f.8.194.000,--.
5. Het standpunt van de heffingsambtenaar.
De heffingsambtenaar heeft daartegenover -voor zover te dezen van belang, kort samengevat- aangevoerd in het verweerschrift en mondeling ter zitting:
De waarde is niet te hoog vastgesteld, gelet op het taxatierapport van augustus 2002 van B, registertaxateur in onroerende zaken, verbonden aan C B.V. te M.
Uitgegaan is van de minimumvariant voor bouwkosten per 1 augustus 1998, die lager geacht moeten worden dan de bouwkosten per waardepeildatum.
Bij de berekening van de technische afschrijving is uitgegaan van 6 jaren, terwijl de onroerende zaak per waardepeildatum slechts 5 jaar oud was. Daar renovatie pleegt plaats te vinden na 30 à 35 jaar is voor de technische afschrijving uitgegaan van een levensduur van 33 jaar.
Een opslag van 10% voor bijkomende bouw- en projectkosten acht de heffingsambtenaar veel te hoog.
De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de bestreden uitspraak.
6. De overwegingen omtrent het geschil.
6.1 Ingevolge het bepaalde in artikel 17, lid 1, van de Wet dient aan een onroerende zaak een waarde te worden toegekend, welke waarde volgens lid 2 van dit artikel dient te worden bepaald op aldaar omschreven waarde in het economische verkeer.
6.2 In afwijking van de in lid 2 bedoelde waarde moet, volgens lid 3 van dit artikel, de waarde van de onroerende zaak, die niet tot woning dient, te worden bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Daarbij moet rekening worden gehouden met de aard en bestemming van de zaak en de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.
6.3 Partijen gaan er eenparig vanuit dat het bepaalde in artikel 17, lid 3, van de Wet te dezen toepassing dient te vinden. Aan het hof is niet gebleken dat partijen daarbij van een juridisch onjuist standpunt zijn uitgegaan, zodat het hof partijen in dit standpunt volgt.
6.4 De heffingsambtenaar verwijst voor de waardebepaling naar het taxatierapport van B, hetwelk het hof als goed onderbouwd aanvaardbaar voorkomt.
6.5 Namens belanghebbende is ten eerste aangevoerd dat de heffingsambtenaar de bruto vervangingswaarde op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. De gemachtigde verwijst daarbij onder meer naar de "Waarderingsinstructie" (2e herziene druk) en het "Taxatieboekje (her)bouwkosten 1999" en concludeert tot een prijs per vierkante meter van f.1.550,--.
Nu in het taxatierapport wordt uitgegaan van financiële richtlijnen (Referentiekader 1999) gegeven door de Ziekenfondsraad en bepaald naar het prijspeil 1 augustus 1998, derhalve enkele maanden voor de waardepeildatum, terwijl de door de gemachtigde van belanghebbende gehanteerde waarderingsinstructie uitgaat van een waardepeildatum 1 januari 1995, acht het hof de in het taxatierapport gehanteerde waarde het meest aanvaardbaar. Zulks geldt temeer daar de taxateur de meest lage prijs per vierkante meter heeft gehanteerd en die vervolgens naar beneden heeft bijgesteld in verband met onder meer de gebruikte materialen en het kwaliteitsniveau van de onroerende zaak.
6.6 Voorts blijken de door de gemachtigde gehanteerde bouwprijzen per vierkante meter te zijn bepaald exclusief bijkomende bouw- en projectkosten, terwijl de door de Ziekenfondsraad gehanteerde prijzen kunnen worden geacht "all-in" prijzen te zijn.
6.7 Daar tussen partijen niet (meer) in geschil is dat renovatie van verzorgingshuizen pleegt te geschieden na 30 à 35 jaar is een technische afschrijving gebaseerd op een (gewogen) gemiddelde levensduur van 33 jaar niet onredelijk. Daarenboven heeft de taxateur rekening gehouden met een afschrijving gedurende 6 jaren, terwijl per waardepeildatum slechts 5 jaren van de levensduur waren verstreken.
6.8 Gelet op het vorenstaande, in aanmerking genomen dat de overige elementen van de waardebepaling tussen partijen niet in geschil zijn, is het hof van oordeel dat bij de bestreden waardebeschikking de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag is vastgesteld.
6.9 Het beroep is derhalve ongegrond.
6.10 Het hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.
7. De beslissing.
Het hof verklaart het beroep ongegrond.
Gedaan op 21 februari 2003 door mr. Pruiksma, vice-president en voorzitter, mr. Drion en mr. Fransen, raadsheren, en op die dag in het openbaar uitgesproken door voornoemde voorzitter in tegenwoordigheid van de griffier mevrouw mr. De Jong en ondertekend door de voorzitter en de griffier.
Op 7 maart 2003 afschrift
aangetekend verzonden aan beide partijen.