Uitspraak
BELASTINGKAMER GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN UITSPRAAK
Kenmerk: BK 994/01 30 augustus 2002
Uitspraak van het Gerechtshof te Leeuwarden, eerste enkelvoudige belastingkamer, op het beroep van X te Z tegen de uitspraak van de heffingsambtenaar van de gemeente Delfzijl (: de heffingsambtenaar) gedaan op het bezwaarschrift van de belanghebbende tegen de ten aanzien van hem genomen beschikking ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet).
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1 Ingevolge de Wet heeft de heffingsambtenaar de waarde met betrekking tot de onroerende zaak gelegen aan de a-straat 65 te L bij beschikking vastgesteld op een bedrag van ƒ 346.000,-- (€ 157.007,--)
1.2 Op het tijdig ingediende bezwaar van de belanghebbende heeft de heffingsambtenaar voormelde waarde bij de bestreden uitspraak van 15 november 2001 gehandhaafd.
1.3 De belanghebbende is tegen deze uitspraak in beroep gekomen bij een beroepschrift (met bijlagen), hetwelk op 28 november 2001 ter griffie is ingekomen.
1.4 De heffingsambtenaar heeft op 13 maart 2002 een verweerschrift (met bijlagen) ingediend.
1.5 De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden ter zitting van het gerechtshof op 12 juli 2002, gehouden te Groningen, alwaar verschenen de belanghebbende alsmede namens de heffingsambtenaar de heer A en de heer B. Laatstgenoemde is verbonden aan C B.V.
1.6 Van alle genoemde (en hierna nog te noemen) stukken moet de inhoud als hier ingevoegd worden beschouwd.
2. De feiten
Blijkens de gedingstukken en op grond van het verhandelde ter zitting staat als onbetwist, dan wel onvoldoende betwist, tussen partijen vast:
2.1 Bij beschikking van 31 maart 2001 is door de heffingsambtenaar ten aanzien van de belanghebbende als eigenaar van de onroerende zaak gelegen aan de a-straat 65 te L (: de onroerende zaak) de waarde van die onroerende zaak vastgesteld. De beschikking geldt voor het tijdvak van 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004. De onroerende zaak betreft een winkelpand, gebouwd in 1998.
2.2 De door de heffingsambtenaar aan de onroerende zaak toegekende waarde bedraagt per waardepeildatum 1 januari 1999 ƒ 346.000,-- (€ 157.007,--). Bij de bestreden uitspraak is deze vastgestelde waarde gehandhaafd.
2.3 De onroerende zaak werd door de belanghebbende als casco verhuurd. De huurder van de onroerende zaak heeft voor een bedrag van ongeveer ƒ 110.000,-- geïnvesteerd in de onroerende zaak. Deze investering heeft betrekking op de afbouw, centrale verwarming, elektrische installatie en elektrameter, keukentje, toilet, magazijn, afscheidingswanden, vloerbedekking (grindvloer) en plafond.
2.4 De belanghebbende heeft de onroerende zaak eind februari/begin maart 1999 aangekocht voor een bedrag van ƒ 352.000,-- (inclusief BTW).
3. Het geschil en de standpunten van partijen
3.1 Partijen twisten over de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 1999.
3.2 De belanghebbende is van mening dat de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Hij bepleit - naar het gerechtshof hem begrijpt - een waarde van ƒ 259.000,--.
3.3 De heffingsambtenaar bestrijdt belanghebbendes grieven.
3.4 Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden welke door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken. Ter zitting heeft de belanghebbende hieraan toegevoegd dat de in het taxatierapport genoemde vergelijkingspercelen in vergelijking met de onderhavige onroerende zaak op betere locaties zijn gelegen. Overigens hebben partijen geen argumenten toegevoegd.
4. De overwegingen omtrent het geschil
4.1 Zoals blijkt uit het bepaalde in de artikelen 17 en 18, eerste lid, van de Wet wordt de waarde bepaald op de waarde die per 1 januari 1999 aan de onderwerpelijke onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
4.2 Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, wordt de in artikel 17, tweede lid, van de Wet bedoelde waarde voor niet-woningen onder meer bepaald door middel van kapitalisatie van de bruto huur of door een methode van vergelijking met referentiewoningen.
4.3 Op de heffingsambtenaar rust - bij betwisting - de last aannemelijk te maken dat de waarde per 1 januari 1999 - met inachtneming van de Wet - niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per genoemde datum. Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde verwijst de heffingsambtenaar onder meer naar het op 7 maart 2002 door D, registermakelaar en gediplomeerd WOZ-taxateur, verbonden aan C B.V. te M, opgemaakte taxatierapport.
4.4 Naar het oordeel van het gerechtshof is de heffingsambtenaar, gelet op het goed onderbouwde taxatierapport, in de op hem rustende bewijslast geslaagd. In dit taxatierapport is de waarde van de onroerende zaak bepaald door middel van de huurwaardekapitalisatiemethode. De daarbij gehanteerde huurwaarde ad ƒ 34.335,-- komt het gerechtshof, gelet op de in het taxatierapport genoemde vergelijkingspercelen, voor als een marktconforme huurprijs. Het gerechtshof gaat voorbij aan belanghebbendes stelling dat de door hem aan de huurder in rekening gebrachte bruto huurprijs slechts ƒ 28.375,-- bedraagt. Naar vaststaat (zie onder punt 2.3) was de onroerende zaak immers als casco verhuurd, terwijl de huurder voor een bedrag van circa ƒ 110.000,-- heeft geïnvesteerd in de onderhavige onroerende zaak. De door de heffingsambtenaar gebruikte kapitalisatiefactor acht het gerechtshof - met name gelet op de omstandigheid dat het een pas nieuw gebouwde onroerende zaak betreft - niet te hoog.
4.5 In zijn verweerschrift alsmede ter zitting heeft de heffingsambtenaar niet, althans onvoldoende weersproken, verklaard dat de aan de a-straat 137 gelegen onroerende zaak op een minder goede locatie is gelegen, een volledig kale ruimte betreft en kleiner is dan de onderhavige onroerende zaak. Met deze verklaring heeft de heffingsambtenaar belanghebbendes stelling dat de waarde van de onroerende zaak gelijk dient te worden gesteld aan de voor de aan de a-straat 137 gelegen onroerende zaak vastgestelde waarde ad ƒ 259.000,--, naar het oordeel van het gerechtshof genoegzaam weerlegd.
4.6 Belanghebbendes stelling dat de in het taxatierapport genoemde vergelijkingspercelen in vergelijking met de onderhavige onroerende zaak op betere locaties zijn gelegen, kan het gerechtshof evenmin volgen. Het gerechtshof is van oordeel dat met de verschillen tussen deze vergelijkingspercelen en belanghebbendes onroerende zaak blijkens het taxatierapport voldoende rekening is gehouden.
4.7 De door de belanghebbende in zijn beroepschrift gemaakte opmerking dat hij de onroerende zaak op 26 februari 1999 heeft aangekocht voor ƒ 300.000,-- kan hem niet baten, nu hij de aan hem binnen twee jaren na de bouw van de onroerende zaak in rekening gebrachte omzetbelasting hierbij ten onrechte buiten beschouwing heeft gelaten. De door de heffingsambtenaar - niet, althans onvoldoende, weersproken - genoemde aankoopprijs inclusief BTW ad ƒ 352.000,-- geeft naar het oordeel van het gerechtshof juist aan dat de heffingsambtenaar de waarde niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
4.8 Anderszins zijn geen feiten of omstandigheden naar voren gekomen die een verlaging van de vastgestelde waarde rechtvaardigen.
4.9 Het voorgaande leidt tot de conclusie dat het gelijk aan de zijde van de heffingsambtenaar ligt.
5. De proceskosten
Het gerechtshof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.
6. De beslissing
Het gerechtshof verklaart het beroep ongegrond.
Gedaan op 30 augustus 2002 door prof. mr. E. Aardema, vice-president, in tegenwoordigheid van de griffier mevr. mr. M. Hiemstra en op die dag in het openbaar uitgesproken en
ondertekend door voornoemde vice-president en door voornoemde griffier.
Op 4 september 2002 afschrift
aangetekend verzonden aan beide partijen.