Uitspraak
BELASTINGKAMER GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN UITSPRAAK
Kenmerk: BK 946/01 2 augustus 2002
Uitspraak van het Gerechtshof te Leeuwarden, tweede enkelvoudige belastingkamer, op het beroep van X te Z tegen de uitspraak van de heffingsambtenaar van de gemeente Lemsterland
(: de heffingsambtenaar), gedaan op het bezwaarschrift van de belanghebbende tegen de ten aanzien van haar genomen beschikking ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet).
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1 Ingevolge de Wet heeft de heffingsambtenaar de waarde met betrekking tot de onroerende zaak gelegen aan de a-straat 19 te L bij beschikking vastgesteld op een bedrag van ƒ 296.000,--
1.2 Op het tijdig ingediende bezwaar van de belanghebbende heeft de heffingsambtenaar voormelde waarde bij de bestreden uitspraak van 18 oktober 2001 gehandhaafd.
1.3 De belanghebbende is tegen deze uitspraak in beroep gekomen bij een beroepschrift (met bijlagen), hetwelk op 20 november 2001 ter griffie is ingekomen.
1.4 De heffingsambtenaar heeft op 25 maart 2002 een verweerschrift (met bijlagen) ingediend.
1.5 Bij het gerechtshof is op 11 juni 2002 een brief van de belanghebbende ingekomen. Een afschrift hiervan is aan de heffingsambtenaar gezonden.
1.6 De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden ter zitting van het gerechtshof op 24 juni 2002, gehouden te Leeuwarden, alwaar namens de heffingsambtenaar verschenen de heer A, verbonden aan B B.V. te M, en mevrouw C. De belanghebbende is - met kennisgeving - niet ter zitting verschenen.
1.7 Van alle genoemde (en hierna nog te noemen) stukken moet de inhoud als hier ingevoegd worden beschouwd.
2. De feiten
Blijkens de gedingstukken en op grond van het verhandelde ter zitting staat als onbetwist, dan wel onvoldoende betwist, tussen partijen vast:
2.1 Bij beschikking van 28 februari 2001 is door de heffingsambtenaar ten aanzien van de belanghebbende als gebruiker van de onroerende zaak gelegen aan de a-straat 19 te L (: de onroerende zaak) de waarde van die onroerende zaak vastgesteld. De beschikking geldt voor het tijdvak van 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004. De onroerende zaak betreft een in 1998 gebouwde semi-bungalow.
2.2 De door de heffingsambtenaar aan de onroerende zaak toegekende waarde bedraagt per waardepeildatum 1 januari 1999 ƒ 296.000,-- Bij de bestreden uitspraak is deze vastgestelde waarde gehandhaafd.
2.3 De onroerende zaak is eind november 1997 gekocht voor een bedrag van ƒ 287.000,-- inclusief BTW en vrij op naam. Op 1 juli 1998 is de onroerende zaak opgeleverd. De onroerende zaak is op 13 december 2001 voor een bedrag van ƒ 470.000,-- verkocht.
3. Het geschil en de standpunten van partijen
3.1 Partijen twisten over de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 1999.
3.2 De belanghebbende is van mening dat de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Zij bepleit een waarde van ten hoogste ƒ 258.300,--.
3.3 De heffingsambtenaar bestrijdt belanghebbendes grieven.
3.4 Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden welke door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken. Ter zitting zijn daaraan geen argumenten toegevoegd.
4. De overwegingen omtrent het geschil
4.1 Zoals blijkt uit het bepaalde in de artikelen 17 en 18, eerste lid, van de Wet wordt de waarde bepaald op de waarde die per 1 januari 1999 aan de onderwerpelijke onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
4.2 Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, wordt de in artikel 17, tweede lid, van de Wet bedoelde waarde voor woningen onder meer bepaald door middel van een methode van vergelijking met referentiewoningen.
4.3 Op de heffingsambtenaar rust - bij betwisting - de last aannemelijk te maken dat de waarde per 1 januari 1999 - met inachtneming van de Wet - niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per genoemde datum. Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde verwijst de heffingsambtenaar onder meer naar het op 11 maart 2002 door de heer D, beëdigd makelaar en gediplomeerd WOZ-taxateur, verbonden aan B B.V. te M, opgemaakte taxatierapport. De belanghebbende heeft geen taxatierapport van een deskundige of gegevens van gelijk gewicht in het geding gebracht.
4.4 Naar het oordeel van het gerechtshof is de heffingsambtenaar, gelet op het goed onderbouwde taxatierapport, in de op hem rustende bewijslast geslaagd. De in dit taxatierapport genoemde vergelijkingspercelen, die evenals de onderhavige onroerende zaak van het model Marco Polo zijn, zijn een redelijke afspiegeling van de markt ten tijde van de peildatum. De verschillen tussen deze vergelijkingspercelen en belanghebbendes onroerende zaak zijn in het onderwerpelijke taxatierapport voldoende tot uitdrukking gebracht.
4.5 Met betrekking tot belanghebbendes stelling dat bij de waardevaststelling dient te worden uitgegaan van de aankoopsom van de onroerende zaak overweegt het gerechtshof dat tussen het tijdstip van tot stand komen van deze aankoopsom (eind november 1997) en de waardepeildatum (1 januari 1999) meer dan een jaar is verstreken. Reeds hierom is het gerechtshof van oordeel dat de overeengekomen aankoopsom niet de waarde in het economische verkeer op de peildatum weerspiegelt. Opgemerkt zij dat het moment van oplevering in dit verband niet relevant is. Voor zover met de betreffende aankoopsom wel rekening zou kunnen worden gehouden, is het gerechtshof van oordeel dat - alleen al gelet op de omstandigheid dat de woningmarkt in de betreffende jaren een stijgende lijn heeft vertoond - niet kan worden gezegd dat de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde niet strookt met de door de belanghebbende in november 1997 voor de onroerende zaak overeengekomen aankoopprijs van ƒ 287.000,-- inclusief omzetbelasting en vrij op naam. Hierbij dient - anders dan de belanghebbende betoogt - bij de bepaling van de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak geen eliminatie van overdrachtsbelasting plaats te vinden, omdat bij de aankoop van de in 1998 gebouwde onroerende zaak kennelijk geen overdrachtsbelasting verschuldigd was (HR 19 februari 1997, nr. 31 590). Dat - zo de belanghebbende stelt - voornoemde aankoopprijs verhoudingsgewijs hoog was, acht het gerechtshof niet aannemelijk. Er zijn namelijk geen feiten en omstandigheden naar voren zijn gekomen waaruit kan worden afgeleid dat deze koopprijs niet in het economische verkeer tussen twee onafhankelijk van elkaar staande partijen is overeengekomen.
4.6 De omstandigheid dat de taxaties zowel in de bezwaar- als de beroepsfase zijn uitgevoerd door deskundige taxateurs van hetzelfde taxatiebureau, is naar het oordeel van het gerechtshof geen beletsel om van de juistheid van die taxaties uit te gaan.
4.7 Ook anderszins zijn geen feiten of omstandigheden naar voren gekomen die een verlaging van de vastgestelde waarde rechtvaardigen. Opgemerkt zij dat het gerechtshof wordt gesteund in zijn oordeel door de omstandigheid dat de onroerende zaak op 13 december 2001 is verkocht voor een bedrag vanƒ 470.000,--.
4.8 Het voorgaande leidt tot de slotsom dat de heffingsambtenaar het gelijk aan zijn zijde heeft.
5. De proceskosten
Het gerechtshof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
6. De beslissing
Het gerechtshof verklaart het beroep ongegrond.
Gedaan op 2 augustus 2002 door mr. H.S. Pruiksma, vice-president, in tegenwoordigheid van de griffier mevr. mr. M. Hiemstra en op die dag in het openbaar uitgesproken en ondertekend door voornoemde vice-president en door voornoemde griffier.
Op 7 augustus 2002 afschrift
aangetekend verzonden aan beide partijen.