Uitspraak
BELASTINGKAMER GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN UITSPRAAK
Nr. 1423/98 9 februari 2001
Uitspraak van het Gerechtshof te Leeuwarden, vijfde enkelvoudige belastingkamer, op het beroep van X te Z tegen de uitspraak van Burgemeester en wethouders van de gemeente Hoogeveen, voorheen de gemeente Ruinen, (hierna: B. en W.), gedaan op het bezwaarschrift van belanghebbende tegen de ten aanzien van haar genomen beschikking ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ).
1. Ontstaan en loop van het geding.
Ingevolge de Wet WOZ hebben B. en W. de waarde met betrekking tot de onroerende zaak a-brincke 46 te Z, waarvan belanghebbende eigenaar en gebruiker is, per waardepeildatum 1 januari 1995 vastgesteld bij beschikking, naar ter zitting is komen vast te staan, gedateerd 28 februari 1997. Daarbij is de waarde vastgesteld op ƒ 383.000,--. Na bezwaar van de zijde van belanghebbende is bij de uitspraak waarvan beroep (gedateerd 16 november 1998) de hiervoor vermelde waarde gewijzigd tot een bedrag van ƒ 355.000,--.
Het beroepschrift (met bijlagen) is op 18 december 1998 ter griffie van het hof ingekomen, welk beroepschrift is aangevuld bij brief (met bijlagen) ingekomen op 2 februari 1999. B. en W. hebben op 11 juni 1999 een vertoogschrift (met bijlagen) ingediend. De gemachtigde van belanghebbende heeft bij brief d.d. 30 juli 1999, ingekomen ter griffie van het hof op 3 augustus 1999, een taxatierapport in het geding gebracht en bij brief d.d. 14 september 2000, ingekomen op 15 september 2000, een tweetal producties.
Een afschrift van beide brieven heeft het hof B. en W. doen toekomen met de mededeling dat op deze stukken ter behandeling ter zitting inhoudelijk kan worden gereageerd.
Bij de mondelinge behandeling op 27 september 2000, gehouden te Assen, waren aanwezig belanghebbendes gemachtigde de heer A, alsmede namens van B. en W. de heer B bijgestaan door de heer mr C en de heer ir. D, beiden werkzaam bij Kafi B.V. te L. De gemachtigde van belanghebbende heeft ter zitting een pleitnota voorgedragen en overgelegd. Voorts heeft de gemachtigde vier producties overgelegd. Het hof heeft B. en W. ter zitting in de gelegenheid gesteld hierop te reageren. Op de zitting heeft de gemachtigde van belanghebbende -zakelijk weergegeven- aangegeven er geen bezwaar tegen te hebben dat B. en W. na de zitting en vóór de mondelinge uitspraak, alsnog het aanwijzingsbesluit overleggen waarin is geregeld dat het hoofd van de centrale afdeling Financiën zich ter zit
ting van het hof laat vertegenwoordigen.
Het gerechtshof heeft op 11 oktober 2000 mondeling uitspraak gedaan. Afschriften van het daarvan opgemaakte proces-verbaal zijn op 25 oktober 2000 per aangetekende post aan partijen verzonden.
Van alle genoemde (en hierna nog te noemen) stukken moet de inhoud als hier ingevoegd worden beschouwd.
Op 16 november 2000 is bij het gerechtshof een verzoek van de gemachtigde van belanghebbende ingekomen om de mondelinge uitspraak te vervangen door een schriftelijke. Het door belanghebbende verschuldigde griffierecht is op 16 november 1999 voldaan.
2. De feiten.
Op grond van de gedingstukken en het ter zitting verhandelde staat tussen de partijen als niet, dan wel onvoldoende weersproken het volgende vast:
2.1 Bij beschikking van 28 februari 1997 is door B. en W. van destijds de gemeente Ruinen ten aanzien van belanghebbende als eigenaar van de onroerende zaak aan a-brincke 46 te Z (: de onroerende zaak/de woning) de waarde van die onroerende zaak vastgesteld. De beschikking geldt voor het tijdvak van 1 januari 1997 tot en met 31 december 2000. De onroerende zaak betreft een vrijstaande semi_bungalow met een inhoud van circa 526 m3, gebouwd in 1993 en gelegen op een kavel van 618 m2.
2.2. De aanvankelijk door B. en W. aan de onroerende zaak toegekende waarde per waardepeildatum 1 januari 1995 bedroeg ƒ 383.000,--. In de bezwaarprocedure hebben B. en W. deze waarde verlaagd tot ƒ 355.000,--.
3. Het geschil en de standpunten van partijen.
3.1. In geschil is de waarde van de onroerende zaak per prijspeildatum 1 januari 1995.
3.2. Belanghebbende heeft een door haar gemachtigde opgesteld taxatierapport overgelegd en zij bepleit uiteindelijk een waarde van f 323.000,--.
3.3. B. en W. zijn van mening dat de waarde in de bezwaarfase correct is vastgesteld.
3.4. Voor een meer uitvoerige motivering van de standpunten van partijen verwijst het hof naar de gedingstukken.
3.5. Ter zitting hebben partijen hun standpunten gehandhaafd zonder verder iets essentieels aan te voeren.
4. De overwegingen omtrent het geschil.
4.1. Zoals blijkt uit het bepaalde in de artikelen 17 en 18, eerste lid, van de Wet waardering onroerende zaken, hierna de Wet, alsmede artikel 8 van Pro de wet van 19 juni 1997 tot gemeentelijke herindeling in de provincie Drenthe, wordt de waarde bepaald op de waarde die per 1 januari 1995 aan de onderwerpelijke onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle eigendom in gebruik zou kunnen nemen.
4.2. Ter onderbouwing van deze waarde verwijzen B. en W. onder meer naar het door de heer D, beëdigd taxateur o.z. en gediplomeerd WOZ-taxateur werkzaam bij Kafi B.V. op 9 juni 1999 opgemaakte taxatierapport.
In dit rapport worden een viertal in hetzelfde plan gelegen, vergelijkingsobjecten aangevoerd:
* a-brincke 2, verkocht en in juni 1995 geleverd voor ƒ 436.000 v.o.n. Dit betreft een soortgelijke woning met een inhoud van 512 m3 en een kaveloppervlakte van 1.447 m2.
* a-brincke 40, verkocht en in maart 1997 geleverd voor ƒ 375.000. Dit betreft een soortgelijke woning met een inhoud van 481 m3 en een kaveloppervlakte van 673 m2. * a-brincke 55, verkocht en in juli 1996 geleverd voor ƒ 325.000. (abusievelijk is vermeld f. 335.000.) Dit betreft een soortgelijke woning met een inhoud van 481 m3 en een opprvlakteloppervlakte van 537 m2.
* a-brincke 26, verkocht en in december 1996 geleverd voor ƒ 360.000. Dit betreft een soortgelijke woning met een inhoud van 518 m3 en een kaveloppervlakte van 475 m2.
4.3. Naar het oordeel van het gerechtshof maakt belanghebbende tegenover het hiervoor gemelde, goed onderbouwde, taxatierapport van de zijde van B. en W. niet aannemelijk dat de waarde per de peildatum 1 januari 1995 op een te hoog bedrag is vastgesteld.
Niet weersproken is dat de vastgestelde waarde past in de trend zoals deze kan worden afgeleid uit de in het taxatierapport zijdens de gemeente gehanteerde verkoop prijzen van de vier referentieobjecten.
De omstandigheid dat de verkoopprijs van a-brincke 4, gerealiseerd in januari 1993, buiten beschouwing is gelaten doet aan de waarde van het rapport niet af. Ter zitting is van de zijde van B. en W. aangegeven dat deze verkoopprijs mogelijk als gevolg van financiële perikelen aan de zijde van de verkoper in negatieve zin opvalt. Het omtrent de negatieve uitstraling van deze woning gestelde door de gemachtigde bevestigt het incidenteel karakter van de lage transactieprijs.
De bijzondere bedingen in de transportakte van de woning, de staat van de weg, het vigerend bestemmingsplan en de bouwwijze van de verdieping zijn alle omstandigheden welke in de verkoopprijzen van de referentiewoningen zijn verdisconteerd en waarmee D bij zijn taxatie rekening heeft gehouden.
Het verschil tussen de vastgestelde waarde en de door belanghebbende gewenste waarde is (voor een belangrijk deel) terug te voeren op het verschil in prijs per m3 en de afwijkende wijze van staffeling van de grond. Het taxatierapport overgelegd zijdens belanghebbende, hoewel bijzonder gedetailleerd, ontneemt aan het taxatie rapport van de zijde van B. en W. niet de waarde als door belanghebbende wordt gewenst. Daargelaten de omstandigheid dat de opsteller van het eerste taxatierapport niet is een beëdigd makelaar en gediplomeerd WOZ-taxateur, is van belang, zoals hiervoor al overwogen, dat de vastgestelde waarde past in de trend zoals is af te leiden uit de verkoopprijzen van de referentieobjecten.
4.4. Het beroep op het gelijkheidsbeginsel, onder verwijzing naar het geval waarbij in de beroepsfase de waarde door B. en W. werd verlaagd, faalt nu hiervan slechts in één situatie sprake is geweest. Bovendien staat niet vast dat de gronden welke tot de verlaging hebben geleid ook in casu aan de orde zijn.
Aangaande de namens belanghebbende naar voren gebrachte formele punten betreffende de overschrijding van de verweertermijn en de bevoegdheid van het hoofd van de centrale afdeling Financiën zich ter zitting van het hof te laten vertegenwoordigen overweegt het hof dat de overschrijding van bedoelde termijn geen fatale gevolgen heeft ten aanzien van de ontvankelijkheid en dat het alsnog en met toestemming van de gemachtigde overgelegde aanwijzingsbesluit van voornoemde ambtenaar de bevoegdheid zich ter zitting te laten vertegenwoordigen in zich bergt.
4.5. Nu belanghebbende overigens geen feiten of omstandigheden in het geding heeft gebracht die het door B. en W. in het geding gebrachte taxatierapport en de daarin opgenomen referentiepercelen, krachteloos maken en ook anderszins niet aannemelijk is geworden dat de waarde per de peildatum 1 januari 1995 op een te hoog bedrag is vastgesteld, ziet het gerechtshof geen reden tot verlaging van de door B. en W. vastgestelde waarde grondslag.
5 De conclusie.
Het beroep is derhalve ongegrond.
6. De proceskosten.
Het hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 5a van de Wet administratieve rechtspraak belastingzaken.
7. De beslissing
Het gerechtshof bevestigt de uitspraak waarvan beroep.
Gedaan op 9 februari 2001 door mr Fransen, raadsheer, lid van de vijfde enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr De Jong als griffier en ondertekend door voornoemde raadsheer en door voornoemde griffier.
Op 14 februari 2001 afschrift aangetekend verzonden aan beide partijen.
De griffier van het Gerechtshof te Leeuwarden.