Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-25/747
Uitspraak van 16 april 2026
in het geding tussen:
[X] te [Z] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland, de Heffingsambtenaar,
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 22 september 2025, nummer SGR 25/1724.
Procesverloop
1.1.
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2023 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2024 vastgesteld op € 1.251.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2024 opgelegde aanslag in de onroerende-zaakbelastingen (de aanslag).
1.2.
De Heffingsambtenaar heeft het tegen de beschikking en de aanslag gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. In verband daarmee is € 53 griffierecht geheven. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. In verband daarmee is € 143 griffierecht geheven. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft een nader stuk met bijlagen ingediend, ingekomen bij het Hof op 12 februari 2026.
1.5.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 5 maart 2026. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een vrijstaande woning, gebouwd in 1999. De gebruiksoppervlakte van de woning is 285 m2 (inclusief aanbouw en dakopbouw). De woning beschikt over een aangebouwde garage en een carport. De oppervlakte van het perceel is 517 m2.
2.2.
De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde een taxatieverslag en een matrix (de matrix) overgelegd. De matrix bevat onder meer de volgende gegevens van de woning en van enkele, naar de opvatting van de Heffingsambtenaar met de woning vergelijkbare, onroerende zaken, te weten [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] , alle te [woonplaats] (de vergelijkingsobjecten).
De woning
[adres 2]
[adres 3]
[adres 4]
Soort object
Vrijstaande woning
Vrijstaande woning
Vrijstaande woning
Vrijstaande woning
Bouwjaar
1999
1971
2011
2006
Gebruiksoppervlakte
285 m² (incl. aanbouw en dakopbouw)
342 m²
248 m² (incl. aanbouw)
218 m²
Grondoppervlakte
517 m²
808 m²
582 m²
502 m²
Bijgebouwen
Aangebouwde garage
Carport
Dakkapel (3x)
Inpandige garage
Vrijstaande garage
Dakkapel
Vrijstaande berging
Dakterras/Balkon
Tuinhuis/blokhut
Inpandige garage
Voorraadkelder
Overeenkomstdatum
14-8-2023
25-1-2023
16-6-2023
Transactieprijs
€ 1.150.000
€ 1.345.000
€ 1.235.000
Index naar wpd
-2,545%
-0,281%
-1,898%
Corr. naar wpd
€ 1.120.727
€ 1.341.218
€ 1.211.565
VLOKS
Ligging
Onderhoudstoestand Kwaliteit/luxe
Uitstraling
Voorzieningen
4
3
3
3
3
4
3
2
3
2
3
3
3
3
3
4
3
2
3
3
Totale waarde 1-1-2023
€ 1.251.140
Waardeberekening
(…)
Totale waarde 1-1-2023
€ 1.417.995
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft, voor zover in hoger beroep van belang, geoordeeld:
“De WOZ-waarde
3. De rechtbank stelt voorop dat doel en strekking van de Wet WOZ met zich meebrengen dat de waarde van een onroerende zaak elk jaar opnieuw wordt bepaald aan de hand van verkoopcijfers van met de woning vergelijkbare objecten die op of rond de waardepeildatum zijn verkocht. Voor de beoordeling van de juistheid van de voor het onderhavige tijdvak vastgestelde waarde is daarom slechts van belang of de aan de onroerende zaak toegekende waarde in overeenstemming is met het wettelijke waardebegrip, zoals onder 2 weergegeven. De WOZ-waarde die in een eerder jaar aan de onroerende zaak of vergelijkbare onroerende zaken is toegekend kan bij de bepaling van de nieuwe WOZ-waarde geen rol spelen. Dit geldt dus ook voor jaarlijkse waardestijgingen van de WOZ-waarde ten opzichte van voorgaande jaren en ten opzichte van overige (vergelijkbare) onroerende zaken.
4.1
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met de matrix en wat hij overigens heeft aangevoerd, aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. De rechtbank acht de gehanteerde vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning. Het betreft alle vrijstaande woningen met vergelijkbare oppervlakten, daterend uit een vergelijkbare bouwperiode. Belanghebbende heeft betoogd dat de heffingsambtenaar ten onrechte enkele verbeteringen aan de woning heeft meegenomen in de waardebepaling, terwijl de staat van zijn woning volgens hem eerder is verslechterd dan verbeterd. De heffingsambtenaar heeft daartegen aangevoerd dat het aanpassen van het onderhoudscijfer niet tot een lagere waarde leidt, omdat bij de vaststelling van de waarde rekening is gehouden met een ruime marge van circa € 167.000. De rechtbank ziet om deze reden geen aanleiding het onderhoudscijfer te corrigeren.
4.2
Belanghebbende heeft verder verklaard ter zitting dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de slechte staat van zijn tuin. De heffings-ambtenaar heeft daarop gereageerd met de stelling dat voor de grondwaarde niet wordt gedifferentieerd naar de staat van een tuin, maar dat louter wordt gekeken naar de grondstaffel die geldt voor het gebied waarin een woning is ingedeeld. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt de grondwaarde op een juiste wijze te hebben vastgesteld.
Het gelijkheidsbeginsel
5. Belanghebbende heeft in zijn beroepschrift een beroep gedaan op het gelijkheidsbeginsel, meer in het bijzonder de meerderheidsregel. Belanghebbende heeft daarbij gewezen op de WOZ-waarden van vrijstaande woningen in dezelfde straat, die percentueel minder zijn gestegen dan de WOZ-waarde van zijn woning. Voor de toepassing van het gelijkheidsbeginsel in WOZ-zaken bestaat slechts aanleiding wanneer een juiste wetstoepassing wegens een niet-incidenteel gemaakte fout, in de meerderheid van de met de zaak van belanghebbende identieke gevallen achterwege is gebleven.[1] Bij de beoordeling of in de meerderheid van de vergelijkbare gevallen een lagere WOZ-waarde is vastgesteld, worden uitsluitend identieke objecten vergeleken. Dit brengt mee dat belanghebbende zijn beroep dient te onderbouwen met de stelling dat minstens twee identieke objecten lager zijn gewaardeerd. Naar het oordeel van de rechtbank kunnen de door belanghebbende aangedragen objecten niet als identiek aan de woning worden aangemerkt, nu belanghebbende enkel heeft aangevoerd dat het alle vrijstaande woningen betreft en verder geen specifieke details kenbaar heeft gemaakt. Het beroep op het gelijkheidsbeginsel slaagt derhalve niet.
6. Gelet op wat hiervoor is overwogen, dient het beroep ongegrond te worden verklaard.
7. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
(…)
[1] HR 8 juli 2005, ECLI:NL:HR:2005:AT8945.”
Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
4.1.
In hoger beroep is in geschil (i) of de Heffingsambtenaar de waarde van de woning te hoog heeft vastgesteld en (ii) of het gelijkheidsbeginsel is geschonden.
4.2.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot vernietiging van de uitspraak op bezwaar en tot wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van woning nader wordt vastgesteld op € 1.160.000.
4.3.
De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
Beoordeling van het hoger beroep
Waarde van de woning
5.1.
De waarde van de woning wordt ingevolge artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 43-44).
5.2.
De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is. De vraag of de Heffingsambtenaar in het leveren van het van hem verlangde bewijs is geslaagd, moet mede worden beoordeeld in het licht van hetgeen belanghebbende naar voren heeft gebracht.
5.3.
De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde een matrix overgelegd waaruit volgt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met onroerende zaken waarvan marktgegevens beschikbaar zijn (zie 2.2). Het staat de Heffingsambtenaar vrij ter ondersteuning van de vastgestelde waarde gebruik te maken van de vergelijkingsobjecten die de door hem verdedigde waarde het beste ondersteunen. Niet vereist is dat deze vergelijkingsobjecten identiek zijn aan de woning. Voldoende is dat de vergelijkingsobjecten vergelijkbaar zijn met de woning, mits de Heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarde voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen.
5.4.
Anders dan belanghebbende betoogt, zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning, zodat de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten als richtsnoer kunnen dienen bij het bepalen van de waarde van de woning. De verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning – voor wat betreft onder meer type, oppervlakte van het perceel, gebruiksoppervlakte, onderhoudstoestand en ligging – zijn niet van een zodanige omvang dat deze vergelijkingsobjecten niet goed bruikbaar zijn. Alle vergelijkingsobjecten zijn, net als de woning, vrijstaande woningen gelegen in [woonplaats] . [adres 2] en [adres 4] (ligging factor 4) zijn evenals de woning gelegen aan het water. [adres 3] (ligging factor 3) is niet gelegen aan het water. Hiermee is in de matrix rekening gehouden. Met verschillen in kwaliteit/luxe en voorzieningen is in de matrix eveneens rekening gehouden. De waarde van de woning is in de matrix berekend op
€ 1.417.995, terwijl de waarde is vastgesteld op € 1.251.140. De Heffingsambtenaar heeft voorts ter zitting toegelicht dat de staat van de tuin niet van belang is bij de waardering van de woning, aangezien alleen de perceeloppervlakte daarbij in aanmerking wordt genomen. De Heffingsambtenaar heeft met de gegevens in de matrix en zijn nadere toelichting in onderlinge samenhang bezien aannemelijk gemaakt dat bij de waardering van de woning voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning, en dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
5.5.
Hetgeen belanghebbende ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, doet niet af aan het oordeel dat de Heffingsambtenaar aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan.
5.6.
Belanghebbende wijst in zijn hogerberoepschrift in het bijzonder op de onroerende zaken [adres 5] en [adres 6] . Deze onroerende zaken kunnen niet dienen ter onderbouwing van de door belanghebbende voorgestane waarde van de woning, reeds omdat hiervan geen recente verkoopgegevens beschikbaar zijn. De verwijzing naar de aankoopprijzen van [adres 5] en [adres 6] in 1998 kan belanghebbende daarom niet baten. De door belanghebbende aangedragen onroerende zaak [adres 7] is verkocht op 1 oktober 2021, hetgeen te ver is verwijderd van de waardepeildatum om dit verkoopcijfer in aanmerking te nemen. Hetzelfde geldt voor de ter zitting aangedragen onroerende zaak [adres 8] , die volgens belanghebbende is verkocht op 1 oktober 2024.
5.7.
Belanghebbende betoogt dat de bouwkundige staat van de woning gebreken vertoont, onder meer door onkundig gevelonderhoud en scheurvorming. Ter zitting heeft de Heffingsambtenaar toegegeven dat de factor ‘Onderhoud’ van de woning op 2 in plaats van 3 gesteld moet worden. In de matrix zou dit leiden tot een correctie van € 175 per m2, hetgeen voor de woning neerkomt op een neerwaartse correctie van de waarde van maximaal € 49.875. Dit blijft ruimschoots binnen de marge van € 166.855 tussen de berekende waarde en de vastgestelde waarde. Het Hof ziet, mede gelet op de foto’s van de woning die tot de gedingstukken behoren, geen aanleiding voor een verdere verlaging van de waarde in verband met de staat van onderhoud van de woning.
5.8.
Voor zover belanghebbende de door hem bepleite waarde heeft gebaseerd op (i) een vergelijking met WOZ-waarden van de woning van voorgaande jaren en (ii) een vergelijking met WOZ-waarden van panden gelegen in dezelfde straat, kan dat niet dienen als basis voor de waardebepaling van de woning. Het systeem van de Wet WOZ houdt in dat de heffingsambtenaar jaarlijks de waarde van de woning geheel onafhankelijk van een in een eerder tijdvak vastgestelde WOZ-waarde vaststelt. Die waarde wordt vastgesteld aan de hand van rondom de waardepeildatum daadwerkelijk gerealiseerde verkoopprijzen van met de woning vergelijkbare objecten. Een vergelijking met WOZ-waarden van nabijgelegen panden waarvan geen rondom de waardepeildatum gerealiseerde verkoopcijfers bekend zijn, kan daarom niet dienen als basis voor de waardebepaling van de woning. Evenmin komt voor de waardebepaling voor het onderhavige jaar betekenis toe aan de WOZ-waarde van de woning op een eerdere waardepeildatum of de procentuele stijging of daling van de WOZ-waarde van de woning ten opzichte van de WOZ-waarden van nabijgelegen woningen.
Gelijkheidsbeginsel
5.9.
Belanghebbende beroept zich op het gelijkheidsbeginsel, in het bijzonder de meerderheidsregel. Hiertoe wijst hij op de WOZ-waarden van diverse in dezelfde straat gelegen vrijstaande woningen, te weten [adres 9] , [adres 8] , [adres 5] , [adres 6] en [adres 10] . Ter zitting heeft belanghebbende toegelicht dat de woning en de genoemde objecten alle deel uitmaken van hetzelfde (nieuwbouw)project.
5.10.
Belanghebbendes beroep op het gelijkheidsbeginsel kan niet slagen. Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat de nabijgelegen panden identiek zijn aan de woning, in die zin dat de onderlinge verschillen verwaarloosbaar zijn, hetgeen is vereist voor een succesvol beroep op de meerderheidsregel. Uit de door belanghebbende zelf opgestelde overzichten volgt reeds dat de gebruiksoppervlakten van de nabijgelegen panden aanzienlijk verschillen van de woning (variërend van 20 m2 tot 66 m2), met uitzondering van [adres 6] . Het laatstgenoemde object heeft echter, zoals blijkt uit het overzicht van belanghebbende, een 19 m2 kleinere perceeloppervlakte. Daardoor is niet voldaan aan de strenge eis dat het beroep op de meerderheidsregel wordt ondersteund door de stelling dat minstens twee identieke objecten – in vorenbedoelde zin – lager zijn gewaardeerd. Het Hof verwijst in dit verband naar de arresten van de Hoge Raad van 8 juli 2005, ECLI:NL:HR:2005:AT8945, r.o. 3.4, en van 6 oktober 2006, ECLI:NL:HR:2006:AY9489, r.o. 3.3.2.
Slotsom
5.11.
Het hoger beroep is ongegrond.
Beslissing
Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is vastgesteld door R.A. Bosman, P.J.J. Vonk en H.A.J. Kroon, in tegenwoordigheid van de griffier X. Evers.
De griffier, de voorzitter,
X. Evers R.A. Bosman
De beslissing is op 16 april 2026 in het openbaar uitgesproken.
Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert wordt een afschrift aangetekend per post verzonden.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bijde Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aande Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. - de naam en het adres van de indiener;
b. - de dagtekening;
c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. - de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.