ECLI:NL:GHDHA:2026:580

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Civiel recht

Team Handel

Zaaknummer hof : 200.365.621/01

Zaak- en rolnummer rechtbank : 11999447 VV EXPL 25-752

Arrest van 31 maart 2026 in het kort geding en in het incident ex art 351 Rv Pro

in de zaak van

[eiser],

wonend in [woonplaats] ,

appellante,
eiseres in het incident,

advocaat: mr. G. Hagens, kantoorhoudend in Berkel en Rodenrijs,

tegen:

Stichting Havensteder,

gevestigd in Rotterdam,

geïntimeerde,
verweerster in het incident,

advocaat: mr. S.A. den Engelsen, kantoorhoudend in Rotterdam.

Het hof noemt partijen hierna [eiser] en Havensteder.

1.De zaak in het kort

1.1

[eiser] vecht in dit hoger beroep aan dat de kantonrechter haar in kort geding heeft veroordeeld om haar woning te ontruimen. Het hof oordeelt dat Havensteder naar de stand van vandaag geen voldoende spoedeisend belang heeft bij die ontruiming, afgezet tegen de ernstige en onomkeerbare gevolgen voor [eiser] . Het hof vernietigt daarom in dit arrest de ontruimingsveroordeling.

2.Procesverloop in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken:

de stukken uit de eerste aanleg die hebben geleid tot het tussen partijen gewezen vonnis in kort geding van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam, oordelend als voorzieningenrechter, van 3 februari 2026;
het “hoger beroepschrift in spoedappel met incident ex artikel 351 Rv Pro (schorsing uitvoerbaarheid bij voorraad)” van [eiser] ;
de memorie van antwoord van Havensteder, met producties;
de bij H12 formulier van 13 maart 2026 nagezonden producties 45 en 46 van Havensteder;
het H16 formulier van 17 maart 2026 van de zijde van [eiser] , zonder bijlagen.

2.2

Op 17 maart 2026 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. Partijen hebben daar hun wederzijdse standpunten toegelicht en vragen van het hof beantwoord, daarin bijgestaan door hun advocaten.

3.Feitelijke achtergrond

3.1

[eiser] huurt sinds 21 januari 2025 een woning van Havensteder in Rotterdam (hierna: de woning). Het gaat om een woning van ongeveer 50 m2 met twee slaapkamers. Vanaf de intrek van [eiser] in de woning, enige tijd na het ingaan van de huurovereenkomst, tot begin november 2025 hebben haar toenmalige partner (hierna: de ex-partner) en vijf honden bij haar in de woning verbleven, waarbij partijen van mening verschillen over de vraag of de ex-partner ook zijn hoofdverblijf had in de woning.

3.2

Vanaf medio maart 2025 is er bij Havensteder een groot aantal overlastmeldingen van diverse omwonenden binnengekomen over het toenmalige stel, en met name over de ex-partner. Het gaat om meldingen van geluidsoverlast door harde muziek, geschreeuw en gescheld, seksueel grensoverschrijdende uitingen door de ex-partner richting vrouwelijke omwonenden, bedreiging van omwonenden door de ex-partner, een vechtpartij tussen de ex-partner en een zoon van buren, een aanhoudende wietgeur en stankoverlast doordat de honden hun behoeften in de tuin van de woning deden. Op 16 juli 2025 heeft een bedrijfsrecherche- en adviesbureau in opdracht van de Gemeente Rotterdam een geluidsmeter geplaatst in de woning van een van de buren van [eiser] . Van 16 tot en met 31 juli 2025 heeft een geluidsmeting plaatsgevonden, waarvan de resultaten zijn neergelegd in een ‘Rapportage geluidsmetingen’ van 19 augustus 2025. In het rapport is vermeld dat sprake is van ernstige geluidsoverlast.

3.3

Havensteder heeft [eiser] diverse malen (ook in het bijzijn van de wijkagent of een medewerker van de gemeente) aangesproken op de overlast, haar waarschuwingen gegeven, afspraken met haar gemaakt om verdere overlast te voorkomen en haar als laatste kans een gedragsaanwijzing laten ondertekenen. Geen van deze maatregelen heeft er toen voor gezorgd dat de overlast verminderde. Ook heeft Havensteder [eiser] aangemeld bij het Wijkteam in verband met een vermoeden van huiselijk geweld. [eiser] heeft destijds echter ontkend dat sprake was van een onveilige woonsituatie en iedere zorg geweigerd.

3.4

Begin november 2025 heeft [eiser] aangifte gedaan tegen haar ex-partner en de relatie met hem verbroken. De ex-partner heeft de woning in november 2025 definitief verlaten en is daarna niet meer in de buurt gesignaleerd.

3.5

Vanaf medio december 2025 woont de jongste dochter van [eiser] (hierna: de dochter) met haar kind (een peuter) in de woning. Eind december 2025 is een tweede kind geboren. De partner van de dochter, tevens de vader van de twee kinderen, verblijft ook regelmatig in de woning, in elk geval in de weekenden.

3.6

De overlastmeldingen zijn sinds november 2025 sterk verminderd, maar niet geheel gestopt.

4.De procedure in eerste aanleg

4.1

Havensteder vordert in dit kort geding ontruiming van de woning wegens ernstige overlast. De kantonrechter, oordelend als kortgedingrechter, heeft de vordering toegewezen en [eiser] in de proceskosten veroordeeld.

5.Vorderingen in hoger beroep

5.1

[eiser] wil er met dit hoger beroep voor zorgen dat die ontruiming niet doorgaat en dat zij in de woning kan blijven wonen. Zij heeft daartoe een incidentele vordering tot schorsing van de uitvoerbaarheid bij voorraad van het vonnis ingesteld en in de hoofdzaak gevorderd om het vonnis te vernietigen en de ontruiming alsnog af te wijzen.

5.2

[eiser] heeft groot belang bij een beoordeling van deze zaak voordat de ontruimingstermijn is verstreken. Om die reden heeft het hof behandeling van deze zaak als zogeheten turbospoedappel toegestaan.

5.3

Havensteder heeft tijdens de mondelinge behandeling toegezegd de uitkomst van dit op die manier behandelde hoger beroep af te wachten alvorens een eventuele ontruiming door te zetten.

6.Beoordeling in hoger beroep

Onvoldoende spoedeisend belang bij een voorziening in kort geding

6.1

[eiser] stelt zich onder meer op het standpunt dat een actueel spoedeisend belang bij onverwijlde ontruiming ontbreekt, omdat op dit moment geen sprake meer is van (voldoende ernstige) overlast. Havensteder heeft daar tegenover gesteld dat [eiser] tot en met de zitting in eerste aanleg is blijven ontkennen dat sprake was van (ernstige) overlast, en dat die overlast na het vertrek van de ex-partner weliswaar is afgenomen, maar niet geheel is gestopt.

6.2

Als de voorzieningenrechter in kort geding een vordering heeft toegewezen en het hoger beroep zich (mede) richt tegen die veroordeling, moet de rechter in hoger beroep (zo nodig ambtshalve) beoordelen of ten tijde van zijn beslissing nog voldoende spoedeisend belang bestaat bij de (in eerste aanleg toegewezen) vordering. Als de rechter in hoger beroep tot het oordeel komt dat het spoedeisend belang bij de vordering ten tijde van de beslissing in hoger beroep ontbreekt, zal de rechter die vordering moeten afwijzen. De omstandigheid dat ten tijde van de beslissing in hoger beroep het spoedeisend belang bij de in eerste aanleg toegewezen vordering ontbreekt, behoeft er echter niet aan in de weg te staan dat het vonnis in eerste aanleg juist is gewezen. Met het oog op de daarin uitgesproken proceskostenveroordeling moet de rechter in hoger beroep in zo’n geval, binnen de omvang van het hoger beroep en het door de grieven ontsloten gebied, beoordelen of de toewijzing van de vordering in eerste aanleg terecht was. Dat moet hij doen naar de toestand zoals die zich voordoet ten tijde van de beslissing in hoger beroep (“
ex nunc”), met dien verstande dat het vereiste van spoedeisend belang ten tijde van de beslissing in eerste aanleg moet worden beoordeeld naar de toestand zoals die zich destijds voordeed (“
ex tunc”).^[1]

6.3

Daarbij moet het belang van Havensteder om [eiser] te kunnen ontruimen zonder de uitkomst van een eventuele bodemprocedure te moeten afwachten worden afgewogen tegen het belang van [eiser] en de haren om vooralsnog in de woning te kunnen blijven. Havensteder voert aan dat de belangen van de dochter en haar kinderen daarbij geen rol kunnen spelen, omdat zij zonder toestemming en dus zonder recht of titel in de woning verblijven. Of dat laatste juist is, kan hier in het midden blijven, omdat tussen partijen vaststaat dat (1) [eiser] al bij haar inschrijving als woningzoekende heeft aangegeven een woning mede voor haar dochter en kleinzoon te zoeken, (2) [eiser] in de ‘Verklaring acceptatie woning’ van 16 november 2024 heeft verklaard dat haar dochter en kleinkind meeverhuizen naar de woning, (3) de dochter en haar twee kinderen op dit moment feitelijk bij haar in de woning verblijven en (4) de dochter en haar twee kinderen op dat adres ook staan ingeschreven volgens de Basisregistratie Personen. Daarom moet bij de door het hof te maken belangenafweging ook rekening worden gehouden met het belang van de zich in de woning bevindende kinderen bij (een voorlopige) handhaving van de huidige situatie.

6.4

Uit het dossier blijkt dat de ex-partner vrijwel meteen nadat [eiser] de woning heeft gehuurd ernstige overlast is gaan veroorzaken, die met name bestond uit geluidsoverlast, seksueel grensoverschrijdende uitingen, bedreiging, een vechtpartij en geuroverlast, waartegen [eiser] niet, of niet met succes, is opgetreden.

6.5

Anders dan in eerste aanleg heeft [eiser] die ernstige overlast ter zitting in hoger beroep volmondig erkend, en ook dat een en ander erg vervelend moet zijn geweest voor haar buren. Zij heeft in dit verband verklaard dat zij al voor het ingaan van de huurovereenkomst zelf slachtoffer is geweest van fysieke en geestelijke mishandeling door haar ex-partner. Zij heeft naar voren gebracht dat zij door de aard van die mishandeling, waarmee haar ex-partner haar zelfbeeld en oordeelsvermogen heeft aangetast, niet kon zien in welke benarde toestand zij zich bevond en dat zij ook niet in staat was om de gevolgen van de overlast voor de omwonenden te overzien. [eiser] stelt dat zij de ernst van haar situatie pas is gaan inzien nadat een vriend haar in september/oktober 2025 een geluidsopname heeft laten horen van een interactie met haar ex-partner. Naar aanleiding daarvan is zij naar de politie gestapt, heeft zij aangifte gedaan van mishandeling en heeft zij een einde gemaakt aan de relatie met haar ex-partner.

6.6

Sinds november 2025 verblijft de ex-partner niet meer in de woning en is hij ook niet meer in de buurt gesignaleerd. Sindsdien zijn het aantal en de ernst van de overlastmeldingen sterk afgenomen. Alleen de directe buren melden nog geluidsoverlast. Die overlast blijft echter grotendeels beperkt tot leefgeluiden die kunnen worden toegeschreven aan het feit dat de woning nu eenmaal wordt bewoond door een gezin met twee jonge kinderen en, naar [eiser] onbetwist heeft aangevoerd, erg gehorig is. Zo wordt er overdag melding gemaakt van overlast door harde stemmen, gelach, rennen, gillen en stampen door een kind, babygehuil, getik en gebonk, en ’s nachts van gehuil en (incidenteel) dichtslaande deuren, gebonk en gepraat. Deze ‘gewone’ leefgeluiden kunnen er in ieder geval niet aan bijdragen dat Havensteder op dit moment voldoende spoedeisend belang heeft bij ontruiming.

6.7

Enkele keren is melding gemaakt van overlast door harde stemmen en muziek na 22.00 uur. Meestal gaat het daarbij om een vrijdag- of zaterdagavond. Dat is weliswaar in strijd met de door Havensteder met [eiser] gemaakte afspraken, maar nu ook weer niet zo ernstig dat dit ontruiming van de woning in kort geding kan rechtvaardigen. Alle meldingen van geluidsoverlast lijken bovendien afkomstig te zijn van een en dezelfde melder. Die meldingen zijn mede gelet op de voorgeschiedenis zeer begrijpelijk, maar de omstandigheid dat zij voornamelijk afkomstig zijn uit een en dezelfde bron maakt dat zij met enige terughoudendheid moeten worden beoordeeld. Hetzelfde geldt voor de meldingen genoemd in de e-mail van de wijkagente aan Havensteder van 11 maart 2026.

6.8

Ten slotte is er een melding van intimiderend gedrag. [eiser] heeft echter ter zitting toegelicht dat dit berust op een misverstand. Zij vierde die dag (8 maart 2026, een zondag) in de tuin van de woning met haar dochter en de partner van haar dochter de tweede verjaardag van de oudste van de twee inwonende kinderen, met een paar leeftijdsgenootjes en hun ouders. Iemand heeft die kinderen toen nat gegooid. De partner van haar dochter is vervolgens gaan kijken wie dat gedaan had en heeft daarbij de melders aangesproken, maar is weggelopen zodra hij zag dat die dat niet gedaan konden hebben. Hetzelfde geldt voor een vrouw die volgens de melders de dochter van [eiser] is en volgens [eiser] de moeder van een leeftijdgenootje van haar kleinkind. Havensteder heeft niet weersproken dat het zo gegaan is, en uit de overlastmelding blijkt ook niet iets anders. Het hof gaat er daarom voorshands van uit dat inderdaad sprake is geweest van een misverstand met enige wrijving, maar zonder intimidatie of bedreiging.

6.9

Uit het voorgaande volgt dat voor zover op dit moment nog sprake is van overlast, deze, op zichzelf genomen, gelet op het grote belang van [eiser] om in de woning te kunnen blijven wonen en met haar dochter en kleinkinderen niet op straat te komen staan, onvoldoende ernstig is om onmiddellijke ontruiming te rechtvaardigen. Bovendien is de oorzaak van de eerdere ernstige overlast met het vertrek van de ex-partner weggenomen en is [eiser] zich inmiddels bewust van de uitwerking van die overlast op haar buren. Er is daarom geen aanwijzing dat de aanvankelijk gemelde, ernstige overlast zich opnieuw zal voordoen. Dit alles maakt dat op dit moment geen sprake is van een situatie waarin niet van Havensteder kan worden gevergd dat zij de uitkomst van een eventuele bodemprocedure afwacht.

6.1

Het hof zal de vordering van Havensteder daarom afwijzen bij gebrek aan voldoende spoedeisend belang. Dat laat onverlet dat Havensteder in een bodemprocedure alsnog de vraag kan voorleggen of de huurovereenkomst moet worden ontbonden. Het hof geeft [eiser] in dat verband in overweging om zich vanaf nu stipt te houden aan de door Havensteder gegeven gedragsaanwijzingen en datzelfde van haar huisgenoten te verlangen. Dat kan inhouden dat zij en haar huisgenoten, die volgens [eiser] van nature een luide stem hebben, zich - zeker na 22:00 uur, maar ook eerder op de dag - inhouden. Zij moeten immers rekening houden met de bij de omwonenden bereikte grens van wat aanvaardbaar is, na de door hen ondervonden ernstige overlast vanuit de woning door de ex-partner.

6.11

Het hof merkt ten slotte op dat het – hoewel [eiser] de woning nu niet hoeft te ontruimen – gelet op de voorgeschiedenis en het feit dat het gaat om een gehorige woning, voor alle betrokkenen wél wenselijk zou zijn als [eiser] elders een nieuwe start zou kunnen maken. Het hof geeft aan Havensteder in overweging te onderzoeken of zij hierin een rol kan spelen, ook gelet op de vaststelling door dit hof dat de overlast die op dit moment wordt gemeld over het algemeen gewone leefgeluiden niet te boven gaat.

Proceskostenveroordeling eerste aanleg

6.12

Uit het hiervoor onder 6.2 weergegeven toetsingskader volgt dat het hof met het oog op de in eerste aanleg uitgesproken proceskostenveroordeling moet beoordelen of de kantonrechter de vordering van Havensteder tot ontruiming in kort geding terecht heeft toegewezen, wat het spoedeisend belang betreft beoordeeld naar de stand van destijds en wat de materiële voorwaarden voor ontruiming betreft naar de stand van nu.

6.13

Het hof stelt daarbij voorop dat een dergelijke vordering, waarbij de voorzieningenrechter wordt gevraagd vooruit te lopen op een mogelijke beëindiging van de huurovereenkomst in een eventuele bodemprocedure, slechts kan worden toegewezen indien boven redelijke twijfel verheven is dat de huurovereenkomst in die bodemprocedure zal worden beëindigd.

6.14

Naar het oordeel van het hof is dat hier, beoordeeld naar de stand van nu, niet het geval. Artikel 6:265 lid 1 BW Pro bepaalt ten aanzien van wederkerige overeenkomsten dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Dit houdt in dat, kort gezegd, slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op (gehele of gedeeltelijke) ontbinding van de overeenkomst, omdat in dat geval niet van een schuldeiser gevergd kan worden dat hij met een tekortschietende wederpartij als contractspartner verder moet. De rechter moet deze afweging niet alleen maken aan de hand van de ‘bijzondere aard’ of ‘geringe betekenis’ van de tekortkoming, maar op grond van alle relevante omstandigheden van het geval. Zo kan ten gunste van de schuldenaar onder andere rekening worden gehouden met de omstandigheid dat de schuldenaar zich niet bewust was van de tekortkoming.^[2]

6.15

In het onderhavige geval richtten de klachten van de omwonenden zich tot aan november 2025 tegen gedrag van de ex-partner. Havensteder verwijt [eiser] in dat kader dat zij zich destijds niet als goed huurder heeft gedragen omdat zij niets of niet voldoende heeft gedaan om dat gedrag te voorkomen. Hier doet zich echter de bijzonderheid voor dat [eiser] stelt in die periode zelf slachtoffer te zijn geweest van zowel fysieke als geestelijke mishandeling door diezelfde ex-partner. Zij heeft die stelling onderbouwd met haar eigen aangifte tegen die ex-partner bij de politie, waarin inderdaad stelselmatige en ernstige fysieke en geestelijke mishandeling is beschreven.

6.16

Havensteder betwist niet dat dit het geval was, maar voert aan dat zij er van alles aan heeft gedaan om [eiser] hierop te wijzen, en haar heeft aangemeld bij het Wijkteam (naar het hof begrijpt: van de gemeente) in verband met een vermoeden van huiselijk geweld. Daar heeft [eiser] tegenover gesteld dat zij juist door de geestelijke mishandeling niet in staat was om te beseffen in welke situatie zij verkeerde. Vast staat dat [eiser] daarna wel de ernst van de situatie heeft ingezien en haar ex-partner de deur heeft gewezen, en dat deze niet meer voor overlast zorgt in de buurt.

6.17

Hoewel de ernstige overlast uit het verleden hiermee niet ongedaan kan worden gemaakt, valt redelijkerwijs niet uit te sluiten dat de door [eiser] genoemde omstandigheden meebrengen dat de in een eventuele bodemprocedure te maken afweging in het kader van de tenzij-bepaling van artikel 265 lid 1 BW Pro in het voordeel van [eiser] uitvalt en de bodemrechter tot het oordeel komt dat de ontbinding van de huurovereenkomst gelet op alle omstandigheden van het geval niet gerechtvaardigd is. Met de kennis van nu kan daarom niet worden gezegd dat boven redelijke twijfel is verheven dat de huurovereenkomst in een bodemprocedure zal worden beëindigd. Gelet op het voorgaande kan hier in het midden blijven of Havensteder ten tijde van het kort geding in eerste aanleg mogelijk wél een spoedeisend belang had bij haar ontruimingsvordering. Met de kennis van nu is de ontruimingsvordering van Havensteder ten onrechte toegewezen en is [eiser] dus ten onrechte in de proceskosten veroordeeld.

Geen belang meer bij de incidentele vordering

6.18

Aangezien de ontruimingsvordering van Havensteder in hoger beroep alsnog zal worden afgewezen heeft [eiser] geen belang meer bij een aparte inhoudelijke beoordeling van de schorsingsvordering in het incident. De incidentele vordering zal daarom worden afgewezen.

Conclusie en proceskosten

6.19

De conclusie is dat het hoger beroep van [eiser] in de hoofdzaak slaagt en haar incidentele vordering zal worden afgewezen. Daarom zal het hof het vonnis van de kantonrechter vernietigen en de vordering van Havensteder alsnog afwijzen. Havensteder zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van beide instanties.

6.2

Als de in het incident in het ongelijk gestelde partij wordt [eiser] veroordeeld in de kosten van het incident, aan de zijde van Havensteder begroot op nihil.

6.21

Het hof begroot de proceskosten als volgt:

Voor de eerste aanlegSalaris advocaat € 577,-
Nakosten € 135,-Totaal: € 712,-
Voor het hoger beroepgriffierecht € 373,-
salaris advocaat € 2.580,- (2 punten × tarief II)
nakosten € 189,- (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)Totaal € 3.142,-

7.Beslissing

Het hof:

In het incident:

wijst de vordering af;
veroordeelt [eiser] in de kosten van het incident, aan de zijde van Havensteder begroot op nihil.

In de hoofdzaak:

vernietigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 3 februari 2026 en
opnieuw recht doende:

wijst de vorderingen van Havensteder af;
veroordeelt Havensteder in de kosten van de procedure in eerste aanleg en hoger beroep, aan de zijde van [eiser] begroot op (€ 712,- + € 3.142,-=) € 3.854,-;
bepaalt dat als Havensteder niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan de uitspraak heeft voldaan en dit arrest vervolgens wordt betekend, Havensteder de kosten van die betekening moet betalen, plus extra nakosten van € 98,-;
verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad voor zover het de veroordeling in de proceskosten betreft;
wijst af wat in hoger beroep meer of anders is gevorderd.

Dit arrest is gewezen door mrs. A.E.A.M. van Waesberghe, H.M.H. Speyart van Woerden en A.J. Swelheim, en in het openbaar uitgesproken op 31 maart 2026 in aanwezigheid van de griffier.

Hoger beroep tegen ontruimingsvonnis wegens overlast ex-partner afgewezen wegens ontbreken spoedeisend belang