Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-24/140
Uitspraak van 9 januari 2025
in het geding tussen:
[X] te [Z] , belanghebbende,
(gemachtigde: D.A.N. Bartels)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland, de Heffingsambtenaar,
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 7 februari 2024, nummer SGR 22/4307.
Procesverloop
1.1.
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2021 vastgesteld op € 949.000 (de beschikking). Met de beschikking zijn in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2021 opgelegde aanslagen in de onroerendezaakbelastingen en watersysteemheffing eigenaren van de [gemeente] (de aanslagen).
1.2.
De Heffingsambtenaar heeft het tegen de beschikking en de aanslagen gemaakte bezwaar bij uitspraak op bezwaar ongegrond verklaard.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 50. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 138. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Van de zijde van belanghebbende zijn op 19 februari 2024, 4 april 2024, 17 oktober 2024 en 26 november 2024 nadere stukken ingekomen.
1.5.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van 28 november 2024. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een vrijstaande woning met aanbouw met een inhoud van in totaal 650 m3 op een perceel van 810 m2. De woning beschikt over een inpandige garage en een tuinhuis. Het bouwjaar van de woning is 1992.
2.2.1.
De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de waarde in beroep een taxatieverslag (het taxatieverslag) overgelegd. Hierin zijn de gegevens opgenomen van de woning en van enkele naar de opvatting van de Heffingsambtenaar met de woning vergelijkbare woningen, te weten [adres 2] en [adres 3] , beide te [woonplaats] (de vergelijkingsobjecten). Verder heeft de Heffingsambtenaar bij het taxatieverslag een matrix overgelegd, die later in de procedure bij de Rechtbank is vervangen door een nieuwe matrix (de nieuwe matrix), aangezien in de matrix was uitgegaan van het verkeerde kalenderjaar met bijbehorende waardepeildatum. In de nieuwe matrix zijn aan de woning en aan de vergelijkingsobjecten KOUDV-factoren (kwaliteit/luxe, onderhoudstoestand, uitstraling, voorzieningen, ligging) toegekend en zijn de grondstaffel en een zogenoemde “liggingsstaffel” opgenomen.
2.2.2.
De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de waarde, naast de iWOZ-rapportage van de woning, de iWOZ-rapportages overgelegd van twee andere naar de opvatting van de Heffingsambtenaar met de woning vergelijkbare woningen, te weten [adres 4] en [adres 5] te [woonplaats] . [adres 4] is op 14 juli 2020 verkocht voor € 895.000 en [adres 5] op 25 juli 2020 voor € 1.050.000.
2.3.
Belanghebbende heeft de woning op 21 september 2017 gekocht voor € 975.000.
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:
“9. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
10. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde taxatieverslag en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Naar volgt uit het taxatieverslag en de daarbij gevoegde matrix, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, te weten [adres 2] (verkocht op 2 mei 2017 met transactieprijs € 910.000) en [adres 3] (verkocht op 15 maart 2017 met transactieprijs € 925.000). De inhoud van de vergelijkingsobjecten zijn 566 m³ respectievelijk 649 m³. De rechtbank acht die vergelijkingsobjecten gelet op de bouwkenmerken, inhoud, bouwjaar en de ligging in dezelfde straat zeer goed vergelijkbaar met de woning. Hoewel de verkoopcijfers meer dan twee jaar vóór de waardepeildatum zijn gelegen, acht de rechtbank deze vergelijkingen bruikbaar. Verweerder heeft hierover ter zitting toegelicht dat dit type woningen bijzondere objecten betreft die niet vaak worden verkocht en het gebruik van andere vergelijkingsobjecten doet geen recht aan de waardebepaling van de woning. Uit de matrix volgt voorts dat verweerder rekening heeft gehouden met de bovengemiddelde kwaliteit van [adres 3] door aan dat object een vlokcodering van 4 (op een schaal van 5) toe te kennen en aan de woning en de [adres 2] een vlokcodering van 3. Uit de matrix volgen kubieke meterprijzen voor het woningdeel van € 887 voor [adres 2] en € 865 voor [adres 3] . Nu verweerder bij de waardering van de woning is uitgegaan van een kubieke meterprijs van € 884, kan niet worden gezegd dat de vastgestelde waarde van de woning in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten of te hoog is vastgesteld. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat in de periode tussen de verkooptransacties van de vergelijkingsobjecten en de waardepeildatum sprake was van een (sterk) stijgende woningmarkt en de woning bovendien beschikt over het grootste grondoppervlak (810 m2 ten opzichte van 645 m2 voor [adres 2] en 745 m2 voor [adres 3] ).
11. Hetgeen eiser heeft aangevoerd, doet aan het hier boven gegeven oordeel niet af.
In zijn beroepschrift heeft eiser voorts bijna uitsluitend algemene en niet concreet op de woningen zelf betrekking hebbende aspecten genoemd, zoals een gebrekkige onderhouds-situatie en lokale verpaupering dan wel verloedering, het rompslompforfait en de waarde-hausse van de afgelopen jaren. Eiser heeft niet aangegeven - als een en ander al aan de orde zou zijn - welke invloed deze aspecten hebben op de waardebepaling van de woning. De rechtbank zal daarom aan deze stellingen voorbijgaan.
12. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en zijn de beroepen ongegrond verklaard.
13. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.”
Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
4.1.1.
Gemachtigde heeft in het hoger beroepschrift en de nadere stukken (door hem ook “pinpoint brieven” genoemd) volstaan met het aanvoeren van algemeen geformuleerde vragen en grieven waarvan vele niet van toepassing zijn in de onderhavige zaak. Daarom is de gemachtigde ter zitting gevraagd welke hoger beroepsgronden hij concreet in dit geschil aanvoert en is hem medegedeeld dat al het andere wat hij in de gedingstukken aanvoert, niet in de beoordeling van het geschil wordt betrokken. Daarop heeft de gemachtigde verklaard dat het geschil uitsluitend betrekking heeft op het hierna onder 4.1.2 genoemde punt.
4.1.2.
In geschil is of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en de Heffingsambtenaar beantwoordt deze vraag ontkennend.
4.2.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar, wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning wordt verminderd tot € 799.000 en dienovereenkomstige vermindering van de aanslagen. Verder heeft belanghebbende verzocht om toekenning van een proceskostenvergoeding.
4.3.
De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
Beoordeling van het hoger beroep
5. Met inachtneming van de herkansingsfunctie die de partij die appèl instelt toekomt, is in hoger beroep de onderhavige zaak opnieuw beoordeeld waarbij alle aspecten van de stellingen van partijen in de overwegingen zijn betrokken. Die beoordeling leidt tot de conclusie dat de Rechtbank een juiste beslissing heeft genomen en het beroep terecht ongegrond heeft verklaard. De Heffingsambtenaar heeft met de gerealiseerde verkoopcijfers van de door hem gebezigde vergelijkingsobjecten aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Deze waarde is in lijn met de verkoopcijfers van de woningen [adres 4] en [adres 5] en met het eigen aankoopcijfer van de woning in een stijgende markt. Het Hof voegt daar aan toe dat de iWOZ-rapportages en de transportakten van de vergelijkingsobjecten geen op de zaak betrekking hebbende stukken zijn, aangezien deze, naar de Heffingsambtenaar onbestreden heeft verklaard, niet zijn gebruikt bij het vaststellen van de waarde. Belanghebbende heeft in hoger beroep verder geen feiten en omstandigheden ingebracht die niet al in de bezwaarfase of eerste aanleg zijn aangevoerd, noch argumenten gebezigd of nadere onderbouwingen van de in de bezwaarfase en eerste aanleg ingenomen stellingen verstrekt die een zodanig nieuw of ander licht op de onderhavige geschilpunten werpen, dat op grond daarvan de conclusie dient te worden getrokken dat de beslissing van de Rechtbank niet in stand kan blijven. Dit leidt tot de slotsom dat de uitspraak van de Rechtbank bevestigd dient te worden.
Proceskosten
6. Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.
Beslissing
Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is vastgesteld door Chr.Th.P.M. Zandhuis, S.E. Postema en W. de Wit, in tegenwoordigheid van de griffier E.J. Nederveen. De beslissing is op 9 januari 2025 in het openbaar uitgesproken.
Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op:
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bijde Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aande Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. - de naam en het adres van de indiener;
b. - de dagtekening;
c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. - de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.