Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-24/136
Uitspraak van 17 december 2025
in het geding tussen:
[X] te [Z] , belanghebbende,
(gemachtigde: G. Gieben)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Den Haag, de Heffingsambtenaar,
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 2 januari 2024, nummer SGR 22/6734.
Procesverloop
1.1.
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2021 van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2022 vastgesteld op € 475.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2022 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelasting van de gemeente Den Haag (de aanslag).
1.2.
De Heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar belanghebbendes bezwaar tegen de beschikking en de aanslag afgewezen.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 50. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 138. De Heffingsambtenaar heeft een nader stuk, aangeduid als verweerschrift, ingediend.
1.5.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van 13 november 2025. De Heffingsambtenaar is verschenen. Belanghebbende is met bericht van verhindering niet verschenen en heeft niet om uitstel van de zitting gevraagd. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning betreft een tusseneengezinswoning uit het bouwjaar 1924 met een gebruiksoppervlakte van 114 m2 en een perceeloppervlakte van 148 m2.
2.2.
De Heffingsambtenaar heeft in beroep een taxatieverslag en een matrix overgelegd. De matrix bevat onder meer de volgende gegevens van de woning en vier, volgens de Heffingsambtenaar, met de woning vergelijkbare objecten (de vergelijkingsobjecten):
Bezwaard object
Adres
Bouwjaar
Kad. Opp.
GO
m2
WOZ 2022
Waarde-peildatum
€/m2 GO
Opmerking
[adres 1]
1924
148
114
475
1-1-2021
€ 4.167
In gemiddelde staat
Referenties gemeente Den Haag
Adres
Bouwjaar
Kad. Opp.
GO m2
Koopsom
Transport-
datum
€/m2 GO
Opmerking
[adres 2]
1923
138
113
440
26-1-2021
€ 3.894
In matige staat
[adres 3]
1930
115
115
520
2-12-2020
€ 4.522
In goede staat
[adres 4]
1925
120
109
424.115
6-1-2021
€ 3.891
In matige staat
[adres 5]
1923
138
149
575
15-6-2020
€ 4.530
In uitstekende staat
2.3.
De woning en de vergelijkingsobjecten zijn alle tusseneengezinswoningen en zijn gelegen in de wijk [Wijk 1] te [woonplaats] , met uitzondering van het vergelijkingsobject [adres 3] , dat is gelegen in de wijk [Wijk 2] .
2.4.
Belanghebbende heeft in beroep een woningwaarderapport overgelegd. In het woningwaarderapport wordt de waarde van de woning bepaald op € 448.000. Ter onderbouwing van deze waarde bevat het woningwaarderapport gegevens van een drietal vergelijkingsobjecten, te weten [adres 4] en [adres 2] , die ook door de Heffingsambtenaar worden gebruikt, en [adres 6] . Laatstgenoemd object stamt uit het bouwjaar 1924, heeft een gebruiksoppervlakte van 108 m2 en een perceeloppervlakte van 148 m2 en is op 2 maart 2020 verkocht voor € 415.000. Dit komt neer op een prijs per vierkante meter gebruiksoppervlakte van € 3.843.
2.5.
In het bezwaarschrift van belanghebbende is onder meer het volgende opgenomen:
“Tevens verzoek ik u conform artikel 40 Wet Pro WOZ om alle op de zaak betrekking hebbende stukken aan mij te verstrekken zodat ik de door u gemaakte keuzes te allen tijde kan controleren. Ik doel hierbij op alle stukken/gegevens die u bij de initiële waardebepaling en bij de behandeling van dit bezwaar heeft betrokken. Hieronder kunnen bijvoorbeeld vallen de grondstaffels, liggingsfactoren, onderbouwing van de indexering naar waardepeildatum, de KOUDV-factoren van het onderhavige object en de referentiepanden, huurcijfers voor de gehanteerde huurwaarde, onderbouwing van de kapitalisatiefactor, de correctie in verband met Covid-19 etc. Dit verzoek ziet op de gehele bezwaarfase; ook als u na de hoorzitting nog nieuwe stukken in de procedure betrekt wil ik deze van u ontvangen. (…)”
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiseres en de Heffingsambtenaar als verweerder:
“4. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".[1]
5. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft gesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op de door hem overgelegde matrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Uit de matrix volgt dat de gemiddelde prijs per vierkante meter gebruiksoppervlakte van de vergelijkingsobjecten € 4.209 bedraagt, terwijl de woning een lagere waarde per vierkante meter heeft van € 4.167. Met de matrix en hetgeen overigens door verweerder is aangevoerd, maakt verweerder aannemelijk dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning qua objectsoort, bouwjaar, en ligging. Ook het vergelijkingsobject [adres 3] wordt voldoende vergelijkbaar geacht met de woning. Hoewel dit object in een andere wijk is gelegen, is het circa 450 meter verwijderd van de woning en gelegen in een vergelijkbare wijk. Verweerder maakt ook aannemelijk dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning, waaronder gebruiksoppervlakte en staat van onderhoud. De vergelijkingsobjecten van verweerder hebben een afwijkende staat van onderhoud, van matig tot uitstekend. Uit de matrix blijkt dat verweerder tussen de verschillende onderhoudsniveaus een evenredige correctie op de verkoopprijzen toepast.
6. Eiseres heeft met hetgeen zij heeft aangevoerd, waaronder de alternatieve vergelijkingsobjecten in het beroepschrift en het woningwaarderapport, niet aannemelijk gemaakt dat moet worden uitgegaan van een lagere waardering. Verweerder is overigens vrij in de keuze van de vergelijkingsobjecten om zijn standpunt over de waarde te onderbouwen.[2]
7. Van het door eiser gestelde motiveringsgebrek in de uitspraak op bezwaar is de rechtbank niet gebleken. Uit de uitspraak op bezwaar wordt voldoende duidelijk op welke gronden de bezwaren van eiser zijn afgewezen. Ook overigens is expliciet gereageerd op de grieven die eiser in het bezwaarschrift tegen de beschikking heeft aangevoerd.
8. Eiser heeft voorts nog aangevoerd dat verweerder tekortgeschoten is in het toezenden van stukken en inzichtelijk maken van de beschikking.
9. De rechtbank stelt vast dat in de bezwaarfase het taxatieverslag, met daarop drie vergelijkbare woningen, aan eiser zijn toegezonden. Daarnaast heeft verweerder verklaard dat de gemeente Den Haag nog geen KOUDV-factoren, grondstaffels en liggingsfactoren in het betreffende belastingjaar hanteerde. Met betrekking tot de indexering naar waardepeildatum heeft verweerder ter zitting verklaard geen gebruik te maken van indexeringspercentages en vergelijkingsobjecten te kiezen die zo dicht mogelijk bij de waardepeildatum liggen. De overige op de zaak betrekking hebbende stukken waar eiser in de bezwaarfase om heeft verzocht, zijn niet van toepassing in de onderhavige zaak. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder aan zijn verplichting van artikel 40 van Pro de Wet WOZ voldaan, ook in het licht van het arrest van de Hoge Raad van 18 augustus 2023.
10. De verwijzing van eiser naar de uitspraak van gerechtshof Den Haag van 22 maart 2022 (ECLI:NL:GHDHA:2022:490) leidt niet tot een ander oordeel. Verweerder heeft ter zitting verklaard in de bezwaarfase over geen andere stukken dan het verstrekte taxatieverslag te beschikken. Anders dan het gerechtshof in voornoemde zaak heeft geoordeeld, ziet de rechtbank in de onderhavige zaak geen aanwijzing dat verweerder reeds in de bezwaarfase over meer op de zaak betrekking hebbende stukken beschikte. De rechtbank wijst verder op de uitspraak van gerechtshof Den Haag van 19 mei 2022, (ECLI:NL:GHDHA:2022:886) waarin is overwogen dat waarderen geen exacte wetenschap is en het beoordelen van de juistheid van de waarde niet gaat over de vraag of de samenstellende onderdelen van het object op de juiste bedragen zijn vastgesteld of over het vaststellen van de juiste bedragen van verschillen in KOUDV-factoren, maar om de beoordeling van de WOZ-waarde als geheel.
11. Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarde van de woning en de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog vastgesteld. Het beroep dient ongegrond te worden verklaard.
12. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
(…)
[1] Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44.
[2] Hof Arnhem-Leeuwarden 23 juni 2020, ECLI:NL:GHARL:2020:4810.”
Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
4.1.
In hoger beroep is in geschil of de Heffingsambtenaar de toezendplicht heeft geschonden, of sprake is van schending van artikel 8:42 Awb Pro, of de uitspraak op bezwaar onvoldoende is gemotiveerd en of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vragen bevestigend, de Heffingsambtenaar ontkennend.
4.2.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en wijziging van de beschikking tot naar een lagere waarde en dienovereenkomstige vermindering van de aanslag. Voorts verzoekt belanghebbende om toekenning van een vergoeding van de kosten van de bezwaarfase en een proceskostenvergoeding voor de beroeps- en hogerberoepsfase.
4.3.
De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
Beoordeling van het hoger beroep
5. Met inachtneming van de herkansingsfunctie die de partijen in hoger beroep toekomt, is in hoger beroep de onderhavige zaak opnieuw beoordeeld, waarbij alle aspecten van de stellingen van partijen in de overwegingen zijn betrokken. Die beoordeling leidt tot de conclusie dat de Rechtbank op goede gronden een juiste beslissing heeft genomen en in zoverre terecht het beroep ongegrond heeft verklaard. Belanghebbende heeft in hoger beroep geen feiten en omstandigheden ingebracht die niet al in de bezwaarfase of eerste aanleg zijn aangevoerd, noch argumenten gebezigd of nadere onderbouwingen van de in de bezwaarfase en eerste aanleg ingenomen stellingen verstrekt die een zodanig nieuw of ander licht op de onderhavige geschilpunten werpen, dat op grond daarvan de conclusie dient te worden getrokken dat de beslissing van de Rechtbank niet in stand kan blijven.
Proceskosten
Er is geen aanleiding voor toekenning van een proceskostenvergoeding.
Beslissing
Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is vastgesteld door M.J.M. van der Weijden, P.J.J. Vonk en R.M. Hermans, in tegenwoordigheid van de griffier J. Azmi Shenouda.
De griffier, de voorzitter,
J. Azmi Shenouda M.J.M. van der Weijden
De beslissing is op 17 december 2025 in het openbaar uitgesproken.
Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert wordt een afschrift aangetekend per post verzonden.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bijde Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aande Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. - de naam en het adres van de indiener;
b. - de dagtekening;
c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. - de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.