Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Civiel recht
Team Handel
Zaaknummer hof : 200.343.076/01
Zaak- en rolnummer rechtbank : 10483103 CV EXPL 23-12147
Arrest van 11 november 2025
in de zaak van
[appellante],
wonend in [woonplaats],
appellante,
advocaat: mr. M. Shaaban, kantoorhoudend in Rotterdam,
tegen
Stichting Wooncompas,
gevestigd in Ridderkerk,
geïntimeerde,
advocaat: mr. E. de Ruiter, kantoorhoudend in Rotterdam.
Het hof noemt partijen hierna [appellante] en Wooncompas.
1.De zaak in het kort
1.1
[appellante] klaagt over gebreken aan haar huurwoning. Zij vordert van Wooncompas herstel en huurprijsvermindering. De kantonrechter heeft deze vorderingen afgewezen.
1.2
Het hof wil meer informatie hebben. Daarom gelast het hof een mondelinge behandeling met partijen en hun advocaten, in aanwezigheid van deskundigen van beide kanten. Daarbij zal het hof ook proberen om de kwestie te schikken.
2.Procesverloop in hoger beroep
2.1
Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken:
- de dagvaarding van 21 juni 2024, waarmee [appellante] in hoger beroep is gekomen van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 29 maart 2024;
- de memorie van grieven van [appellante], met bijlagen;
- de memorie van antwoord van Wooncompas;
- de nadere akte van [appellante] van 26 november 2024, met bijlagen;
- de akte na memories van Wooncompas van 7 januari 2025.
3.Feitelijke achtergrond
3.1
[appellante] huurt sinds 2019 van Wooncompas een woning aan de [adres] in [plaats] (hierna: de woning). Het betreft een rijtjeswoning die in de jaren zeventig van de vorige eeuw is gebouwd.
De ventilatie
3.2
Wooncompas heeft begin september 2022 een melding van [appellante] ontvangen over storing van de ventilatie in de badkamer. De firma [onderhoudsbedrijf] (hierna: [onderhoudsbedrijf]), de onderhoudsfirma van Wooncompas, is op 12 september 2022 bij [appellante] geweest. Volgens [onderhoudsbedrijf] functioneerde het ventilatiesysteem goed. Voor de zekerheid heeft de monteur het ventilatiesysteem toen wat ‘opgetoerd’. De monteur heeft naar zijn zeggen toen geconstateerd dat er slechte luchttoevoer en doorspuiing was in de woning. Volgens de monteur kwam dit doordat [appellante] de raamroosters en ramen in de winter liever dicht hield waardoor de ventilatiecapaciteit niet ten volle benut kon worden. De monteur heeft [appellante] geïnstrueerd om de raamroosters open te zetten en de badkamerdeur na het douchen op een kier, zodat de woning voldoende gelucht zou worden.
[onderhoudsbedrijf] heeft op 28 maart 2023 het systeem nogmaals gecontroleerd en ook toen geconstateerd dat het systeem goed werkte.
[onderhoudsbedrijf] heeft op 28 maart 2023 het systeem nogmaals gecontroleerd en ook toen geconstateerd dat het systeem goed werkte.
De radiator in de badkamer
3.3
Wooncompas heeft op 3 november 2022 aangeboden om de radiator in de badkamer te vervangen, maar [appellante] heeft dit geweigerd.
Het dak en de dakkamer
3.4
Naar aanleiding van klachten van [appellante] heeft het bedrijf Consolidated (hierna: Consolidated) in opdracht van Wooncompas op 6 maart 2023 een onderzoek gedaan naar de staat van het pannendak van de woning. Daarbij kwam Consolidated tot de volgende bevindingen. Enkele dakpannen waren kapot of gescheurd, terwijl de dakpannen niet windvast lagen in die zin dat niet elke dakpan met een windhaak gezekerd was. De dakpannen waren poreus, terwijl aan de onderkant veroudering zichtbaar was. De dakpannen lagen rechtstreeks op het houten dakbeschot. Op het dakbeschot was geen onderlaag aanwezig. Bij vocht in de dakconstructie zal dit volgens Consolidated direct kunnen leiden tot lekkageklachten in de woning. In de dakvoet was op meerdere plaatsen sprake van aantasting van de houten ondergrond door vocht van de panlatten. De kunststof goten verkeerden in een nog redelijke staat, maar door het ontbreken van expansiestukken kwamen de naadverbindingen los. Op meerdere plaatsen heeft dit geleid tot lekkageklachten welke op een niet professionele wijze waren verholpen. De goten en de aansluitingen met de dakramen waren vervuild met blad. De schoorstenen op de nok van het dak verkeerden in een matige staat. Vooral de aansluitingen van lood en onderlood waren slecht waardoor klachten op de korte termijn denkbaar waren, aldus nog steeds Consolidated. Dit gold ook voor de doorvoeren zoals rookgasdoorvoeren en ontluchtingen welke niet op een correcte wijze waren aangebracht. Consolidated heeft op basis hiervan het volgende geadviseerd:
“Gezien de huidige kwaliteit van het pannendak wordt de resterende technische levensduur ingeschat op einde levensduur. Wij hebben u een voorstel voor het vervangen van de pannen conform de huidige eisen. Hierbij zal een folie-onderlaag worden aangebracht en zullen de panlatten en tengels worden vernieuwd. Voor het herstel van houtrot wordt een stelpost benoemd.”
“Gezien de huidige kwaliteit van het pannendak wordt de resterende technische levensduur ingeschat op einde levensduur. Wij hebben u een voorstel voor het vervangen van de pannen conform de huidige eisen. Hierbij zal een folie-onderlaag worden aangebracht en zullen de panlatten en tengels worden vernieuwd. Voor het herstel van houtrot wordt een stelpost benoemd.”
3.5
Nedon Adviesburo BV (hierna: Nedon) heeft in opdracht van [appellante] op 28 juni 2023 onderzoek uitgevoerd. Omtrent het dak heeft Nedon onder meer het volgende opgemerkt:
“Omdat er reeds een opname van het dak is geweest, heeft men ook diverse pannen verwijderd om de onderliggende constructie te beoordelen. Wij hebben deze foto’s ook beoordeeld. Opvallend is dat er een polystyreenisolatie aanwezig is, en daarnaast ook op diverse plaatsen glaswoldekens zijn aangebracht. Dit zijn geen zaken die in de jaren 80 gebruikelijk waren, mogelijk is de glaswolisolatie in een later stadium toegepast. De reden hiervoor is ons niet bekend.(..) Het gevolg van isolatiemateriaal tussen dakpan en onderliggende dakconstructie, is dat de ventilatie/luchtstroming onder de pannen hierdoor wordt verstoord. Ook kan hierdoor als gevolg van contact tussen dakpan en isolatiedeken, vochtoverbrenging plaats vinden, en kou overdracht. Tocht kan optreden door afkoeling van een oppervlak, waarbij men de koude die van het beschot afkomt kan ervaren als tocht. Ook kan als gevolg van krimp van de isolatieplaten naden ontstaan, hierdoor kan tevens kou overdracht en tocht worden ervaren. Door de afwerking die vrijwel overal nog aanwezig is, is dit niet zonder destructief onderzoek verder vast te stellen.(…)Op dit moment is er geen sprake van een slecht aangebracht dak. Wel is het zo dat als gevolg van onvoldoende ventilatie in combinatie met vochtoverdracht door contact tussen pannen, isolatie en onderliggende constructie dat men niet kan volstaan met het vervangen van de huidige pannen. Gezien de situatie zal het aannemelijk kunnen zijn, dat ook bij naastgelegen woningen deze problematiek gelijkwaardig is of minder.”Omtrent de schimmelvorming in de kamer onder het dak (de dakkamer) heeft Nedon onder meer opgemerkt:
“De gevolgen hiervan zijn aan de binnenzijde zichtbaar. Het behangpapier wat door vorige bewoners is aangebracht, is plaatselijk door mevrouw [appellante] verwijderd. Na afname en determinatie van het oppervlak middels monsters en onderzoek onder microscoop zijn Aspergillus Claddosporium soorten en Penicillium soorten aangetroffen. Deze komen veel voor in het binnenmilieu en groei vindt plaats op opgedroogde vochtplekken. Daar waar het behangpapier is verwijderd zijn vochtplekken en schimmelvorming zichtbaar. Daar waar het behangpapier verkleurd is, in de diepere delen van de structuur, is sprake van verkleuringen als gevolg van vochtinvloeden.Het is niet wenselijk om alleen pannen te vervangen, gezien de situatie en schimmelvorming in de onderliggende dakconstructie adviseren wij hier het gehele dak inclusief onderliggende constructie te vervangen. Dat dit effect zal hebben op de dakaansluitingen met aangrenzende panden is dan niet te voorkomen, tenzij men hier ook gelijktijdig kiest voor volledige vervanging.”De badkamer
“Omdat er reeds een opname van het dak is geweest, heeft men ook diverse pannen verwijderd om de onderliggende constructie te beoordelen. Wij hebben deze foto’s ook beoordeeld. Opvallend is dat er een polystyreenisolatie aanwezig is, en daarnaast ook op diverse plaatsen glaswoldekens zijn aangebracht. Dit zijn geen zaken die in de jaren 80 gebruikelijk waren, mogelijk is de glaswolisolatie in een later stadium toegepast. De reden hiervoor is ons niet bekend.(..) Het gevolg van isolatiemateriaal tussen dakpan en onderliggende dakconstructie, is dat de ventilatie/luchtstroming onder de pannen hierdoor wordt verstoord. Ook kan hierdoor als gevolg van contact tussen dakpan en isolatiedeken, vochtoverbrenging plaats vinden, en kou overdracht. Tocht kan optreden door afkoeling van een oppervlak, waarbij men de koude die van het beschot afkomt kan ervaren als tocht. Ook kan als gevolg van krimp van de isolatieplaten naden ontstaan, hierdoor kan tevens kou overdracht en tocht worden ervaren. Door de afwerking die vrijwel overal nog aanwezig is, is dit niet zonder destructief onderzoek verder vast te stellen.(…)Op dit moment is er geen sprake van een slecht aangebracht dak. Wel is het zo dat als gevolg van onvoldoende ventilatie in combinatie met vochtoverdracht door contact tussen pannen, isolatie en onderliggende constructie dat men niet kan volstaan met het vervangen van de huidige pannen. Gezien de situatie zal het aannemelijk kunnen zijn, dat ook bij naastgelegen woningen deze problematiek gelijkwaardig is of minder.”Omtrent de schimmelvorming in de kamer onder het dak (de dakkamer) heeft Nedon onder meer opgemerkt:
“De gevolgen hiervan zijn aan de binnenzijde zichtbaar. Het behangpapier wat door vorige bewoners is aangebracht, is plaatselijk door mevrouw [appellante] verwijderd. Na afname en determinatie van het oppervlak middels monsters en onderzoek onder microscoop zijn Aspergillus Claddosporium soorten en Penicillium soorten aangetroffen. Deze komen veel voor in het binnenmilieu en groei vindt plaats op opgedroogde vochtplekken. Daar waar het behangpapier is verwijderd zijn vochtplekken en schimmelvorming zichtbaar. Daar waar het behangpapier verkleurd is, in de diepere delen van de structuur, is sprake van verkleuringen als gevolg van vochtinvloeden.Het is niet wenselijk om alleen pannen te vervangen, gezien de situatie en schimmelvorming in de onderliggende dakconstructie adviseren wij hier het gehele dak inclusief onderliggende constructie te vervangen. Dat dit effect zal hebben op de dakaansluitingen met aangrenzende panden is dan niet te voorkomen, tenzij men hier ook gelijktijdig kiest voor volledige vervanging.”De badkamer
3.6
Omtrent de badkamer heeft Nedon naar aanleiding van het onderzoek van 28 juni 2023 onder meer het volgende opgemerkt:
“Het voegwerk is op diverse plaatsen besmet met oppervlakte schimmels. Ook aan de onderzijde van het plafond zijn schimmels tot ontwikkeling gekomen. De badkamer kan via het raam en deur geventileerd worden. (…)Vanwege schimmelvorming hebben wij metingen verricht, zowel in de badkamer als de wand bij de trap geven een hoog vochtgehalte weer.Advies met betrekking tot de natte cel1. Reinig voegwerk met een harde borstel met een schimmeldodend preparaat;2. Eventueel zal als voegwerk loskomt dit hersteld moeten worden;3. Vanwege de schimmelgroei en de vochtige ondergrond, adviseren wij wandtegels te verwijderen, leidingwerk bloot te legen en controleren en indien nodig herstellen en voorzien van manteling, hierna de nog aanwezige besmette lagen verwijderen, waterkerende laag aanbrengen, ondergrond grondden en nieuwe wandtegels en voegwerk aan te brengen.Schimmel in de natte cel bestrijdenEr is maar één manier om schimmel effectief te kunnen bestrijden namelijk beter ventileren. Er zijn twee manieren waarop je effectief kunt ventileren:1. Natuurlijke ventilatie (….).2. Mechanische ventilatie (…)”
“Het voegwerk is op diverse plaatsen besmet met oppervlakte schimmels. Ook aan de onderzijde van het plafond zijn schimmels tot ontwikkeling gekomen. De badkamer kan via het raam en deur geventileerd worden. (…)Vanwege schimmelvorming hebben wij metingen verricht, zowel in de badkamer als de wand bij de trap geven een hoog vochtgehalte weer.Advies met betrekking tot de natte cel1. Reinig voegwerk met een harde borstel met een schimmeldodend preparaat;2. Eventueel zal als voegwerk loskomt dit hersteld moeten worden;3. Vanwege de schimmelgroei en de vochtige ondergrond, adviseren wij wandtegels te verwijderen, leidingwerk bloot te legen en controleren en indien nodig herstellen en voorzien van manteling, hierna de nog aanwezige besmette lagen verwijderen, waterkerende laag aanbrengen, ondergrond grondden en nieuwe wandtegels en voegwerk aan te brengen.Schimmel in de natte cel bestrijdenEr is maar één manier om schimmel effectief te kunnen bestrijden namelijk beter ventileren. Er zijn twee manieren waarop je effectief kunt ventileren:1. Natuurlijke ventilatie (….).2. Mechanische ventilatie (…)”
Nader onderzoek en verdere gang van zaken
3.7
Op 13 september 2023 heeft nader onderzoek plaatsgevonden, waarbij zowel de aannemer van Wooncompas als de door [appellante] ingeschakelde deskundigen aanwezig waren. Nedon heeft hierover op 15 september 2023 nader gerapporteerd, en wel onder meer als volgt.
“Met bewoonster mevrouw [appellante] en de heer [naam] van Wooncompas is de woning doorgelopen en zijn de zaken besproken die tevens in onze rapportage zijn opgenomen. Tijdens de werkzaamheden was het pannendak aan de achterzijde verwijderd. Hierop is de onderliggende constructie beoordeeld. De panlatten verkeren nog in redelijke staat, en de polystyreenplaten vertonen plaatselijk beschadigingen. De isolatiedekens zijn plaatselijk nog aanwezig. Ondanks dat hier aan de buitenzijde geen ernstige schade zichtbaar is, is aan de binnenzijde in de dakplaat duidelijk sprake van schimmelvorming zoals reeds eerder is aangegeven in rapportage. Ter plaatse van de vloer is een opening ontstaan waardoor luchtstromingen naar binnen toe kunnenplaatsvinden (…).”
“Met bewoonster mevrouw [appellante] en de heer [naam] van Wooncompas is de woning doorgelopen en zijn de zaken besproken die tevens in onze rapportage zijn opgenomen. Tijdens de werkzaamheden was het pannendak aan de achterzijde verwijderd. Hierop is de onderliggende constructie beoordeeld. De panlatten verkeren nog in redelijke staat, en de polystyreenplaten vertonen plaatselijk beschadigingen. De isolatiedekens zijn plaatselijk nog aanwezig. Ondanks dat hier aan de buitenzijde geen ernstige schade zichtbaar is, is aan de binnenzijde in de dakplaat duidelijk sprake van schimmelvorming zoals reeds eerder is aangegeven in rapportage. Ter plaatse van de vloer is een opening ontstaan waardoor luchtstromingen naar binnen toe kunnenplaatsvinden (…).”
3.8
Wooncompas heeft besloten om de dakpannen te vervangen zonder extra isolatie.
3.9
De advocaat van Wooncompas heeft op 16 oktober 2023 het volgende aan de advocaat van [appellante] gemaild:
“Consolidated heeft aan Wooncompas gemeld dat het werk aan het pannendek gereed is. Het dak is daarmee wind- en waterdicht gemaakt. Het gaat hier overigens niet om een tijdelijke oplossing. Het pannendak zal vanaf nu blijven liggen. Tijdens de werkzaamheden is gebleken dat de isolatie verlijmd is aan het dakbeschot. Daarom heeft Wooncompas in overleg met de aannemer besloten het dakbeschot verder van binnenuit te herstellen. De dakplaat zal dan vervangen worden. Verder moeten er nog enkele afrondende werkzaamheden worden verricht aan de schoorsteen. Deze moet netjes dicht worden gemaakt, met name ter voorkoming van tocht. Uw cliente weigert echter verder haar medewerking te verlenen aan de werkzaamheden.Ook zal het vloerluik door Muddebouw worden vervangen en zal zij de tochtstrips nazien en zo nodig vervangen. Uw cliënte heeft de afspraken hiervoor overigens wederom verzet en afgezegd.Wooncompas zal geen extra dakraam of mechanische ventilatie plaatsen op zolder. Dat zou immers een renovatie van de woning zijn waarvoor huurverhoging gevraagd kan worden.Ik hoor het graag indien uw cliente de werkzaamheden alsnog toelaat, dan kunnen we afspraken worden gemaakt.”
“Consolidated heeft aan Wooncompas gemeld dat het werk aan het pannendek gereed is. Het dak is daarmee wind- en waterdicht gemaakt. Het gaat hier overigens niet om een tijdelijke oplossing. Het pannendak zal vanaf nu blijven liggen. Tijdens de werkzaamheden is gebleken dat de isolatie verlijmd is aan het dakbeschot. Daarom heeft Wooncompas in overleg met de aannemer besloten het dakbeschot verder van binnenuit te herstellen. De dakplaat zal dan vervangen worden. Verder moeten er nog enkele afrondende werkzaamheden worden verricht aan de schoorsteen. Deze moet netjes dicht worden gemaakt, met name ter voorkoming van tocht. Uw cliente weigert echter verder haar medewerking te verlenen aan de werkzaamheden.Ook zal het vloerluik door Muddebouw worden vervangen en zal zij de tochtstrips nazien en zo nodig vervangen. Uw cliënte heeft de afspraken hiervoor overigens wederom verzet en afgezegd.Wooncompas zal geen extra dakraam of mechanische ventilatie plaatsen op zolder. Dat zou immers een renovatie van de woning zijn waarvoor huurverhoging gevraagd kan worden.Ik hoor het graag indien uw cliente de werkzaamheden alsnog toelaat, dan kunnen we afspraken worden gemaakt.”
3.1
Een medewerker van Consolidated heeft op 29 januari 2024 zijn bevindingen rondom de reparatie van het dak als volgt weergegeven:
“Het begon al bij onze opname ter plaatse voor het maken van een offerte, we kregen al vragen over de conditie van het dak en de pannen. Het verhaal van de bewoonster was in ieder geval dat het niet goed was en dat er sprake was van een ongezonde situatie. In haar optiek (mogelijk ingefluisterd moet het gehele dak vervangen en nieuwe pannen inclusief isolatie terug. Nu zit er ook geen isolatie in de bestaande situatie. Wij hebben hier een opname gedaan en in onze beleving waren de pannen inderdaad aan vervanging toe, maar wij vonden niet echt dat er van een ongezonde situatie gesproken kon worden. Er was wel vocht zichtbaar, geen sporen van houtrot en of schimmel/zwamvorming in het hout.Uiteindelijk heeft Wooncompas de keuze gemaakt om het dak door ons te laten vervangen, er is gekozen om de pannen te vervangen zonder extra isolatie.De eerste keer hebben wij netjes conform verzoek een planning afgestemd met Wooncompas en hier hebben wij goedkeuring voor gekregen. Eenmaal bij start van het werk met het plaatsen van de steiger werden wij verzocht het werk te staken omdat de bewoners het er niet mee eens was. Wat wij heel vreemd vonden omdat er zogenaamd lekkage was en deze snel opgelost moest worden maar moment van uitvoering kregen wij geen medewerking. Volgens was de bewoonster het niet eens met dat er geen isolatie aangebracht zou worden. In ieder geval hebben wij daarna nog 2 of 3 getracht een moment te plannen om de werkzaamheden verder uit te voeren zodat de bewoonster een nieuw dak zou krijgen. Je zou zeggen dat iemand dan juist heel blij is maar dat bleek achteraf niet. Noodgedwongen moesten wij onze dakpannen op het trottoir laten staan tot op het moment wij weer verder konden. Al met al heeft uiteindelijk lang geduurd, inclusief de tussentijdse verzoeken om de werkzaamheden weer in de planning op te nemen met uiteindelijk dat we een paar maanden later toch het werk alsnog hebben kunnen uitvoeren. Besproken was ook met Wooncompas bij de laatste keer dat we voornemens waren om weer te starten, als er dan weer geen medewerking verleent zou worden dat wij niet meer zouden terugkomen op dit adres voor deze bewoonster en de kosten voor Wooncompas zouden komen te vallen. Gelukkig is het niet zover gekomen.”
“Het begon al bij onze opname ter plaatse voor het maken van een offerte, we kregen al vragen over de conditie van het dak en de pannen. Het verhaal van de bewoonster was in ieder geval dat het niet goed was en dat er sprake was van een ongezonde situatie. In haar optiek (mogelijk ingefluisterd moet het gehele dak vervangen en nieuwe pannen inclusief isolatie terug. Nu zit er ook geen isolatie in de bestaande situatie. Wij hebben hier een opname gedaan en in onze beleving waren de pannen inderdaad aan vervanging toe, maar wij vonden niet echt dat er van een ongezonde situatie gesproken kon worden. Er was wel vocht zichtbaar, geen sporen van houtrot en of schimmel/zwamvorming in het hout.Uiteindelijk heeft Wooncompas de keuze gemaakt om het dak door ons te laten vervangen, er is gekozen om de pannen te vervangen zonder extra isolatie.De eerste keer hebben wij netjes conform verzoek een planning afgestemd met Wooncompas en hier hebben wij goedkeuring voor gekregen. Eenmaal bij start van het werk met het plaatsen van de steiger werden wij verzocht het werk te staken omdat de bewoners het er niet mee eens was. Wat wij heel vreemd vonden omdat er zogenaamd lekkage was en deze snel opgelost moest worden maar moment van uitvoering kregen wij geen medewerking. Volgens was de bewoonster het niet eens met dat er geen isolatie aangebracht zou worden. In ieder geval hebben wij daarna nog 2 of 3 getracht een moment te plannen om de werkzaamheden verder uit te voeren zodat de bewoonster een nieuw dak zou krijgen. Je zou zeggen dat iemand dan juist heel blij is maar dat bleek achteraf niet. Noodgedwongen moesten wij onze dakpannen op het trottoir laten staan tot op het moment wij weer verder konden. Al met al heeft uiteindelijk lang geduurd, inclusief de tussentijdse verzoeken om de werkzaamheden weer in de planning op te nemen met uiteindelijk dat we een paar maanden later toch het werk alsnog hebben kunnen uitvoeren. Besproken was ook met Wooncompas bij de laatste keer dat we voornemens waren om weer te starten, als er dan weer geen medewerking verleent zou worden dat wij niet meer zouden terugkomen op dit adres voor deze bewoonster en de kosten voor Wooncompas zouden komen te vallen. Gelukkig is het niet zover gekomen.”
4.Vorderingen bij de kantonrechter in de rechtbank
4.1
[appellante] heeft Wooncompas gedagvaard en gevorderd, zakelijk weergegeven:
Wooncompas te veroordelen om binnen 14 dagen na betekening van het vonnis
a) de volgende gebreken definitief te verhelpen en verholpen te houden:
• de slechte staat van het dak van het gehuurde,
• de vocht- en tochtproblematiek in de gehele woning en behandeling van de schimmels in de woning,
• het gebrek aan ventilatie in de badkamer,
• het vervangen van de radiator in de badkamer,
• het herstel van de scheuren in de muren en het plafond van de slaapkamer,
• het vervangen van de voor- en achterdeur van het gehuurde,
zulks op straffe van een dwangsom van € 250,- per dag of dagdeel dat zij daarmee in gebreke is, met een maximum van € 10.000,-;
b) vermindering van de huurprijs met 50% vanaf 1 januari 2022 tot en met de dag waarop Wooncompas een andere woning beschikbaar stelt aan [appellante] dan wel de gebreken in de woning oplost;
c) Wooncompas te veroordelen in de proceskosten met rente;
d) het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
Wooncompas te veroordelen om binnen 14 dagen na betekening van het vonnis
a) de volgende gebreken definitief te verhelpen en verholpen te houden:
• de slechte staat van het dak van het gehuurde,
• de vocht- en tochtproblematiek in de gehele woning en behandeling van de schimmels in de woning,
• het gebrek aan ventilatie in de badkamer,
• het vervangen van de radiator in de badkamer,
• het herstel van de scheuren in de muren en het plafond van de slaapkamer,
• het vervangen van de voor- en achterdeur van het gehuurde,
zulks op straffe van een dwangsom van € 250,- per dag of dagdeel dat zij daarmee in gebreke is, met een maximum van € 10.000,-;
b) vermindering van de huurprijs met 50% vanaf 1 januari 2022 tot en met de dag waarop Wooncompas een andere woning beschikbaar stelt aan [appellante] dan wel de gebreken in de woning oplost;
c) Wooncompas te veroordelen in de proceskosten met rente;
d) het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
4.2
[appellante] heeft haar eis op het volgende gebaseerd. Vanaf het begin van de huurovereenkomst heeft zij gebreken aan de woning geconstateerd. Het dak verkeert in slechte staat en zorgt voor lekkages. Door onder andere het ontbreken van voldoende isolatiemateriaal is er kou, tocht en schimmel aanwezig in de woning. Dit zorgt voor ernstige gezondheidsrisico’s en -klachten bij haar en haar minderjarige kinderen. Daarnaast zijn de voor- en achterdeur kromgetrokken en deze sluiten daardoor onvoldoende. Deze gebreken beperken het huurgenot van [appellante] en haar gezin. Zij heeft meerdere keren meldingen hierover gedaan bij Wooncompas. Ondanks toezeggingen van Wooncompas om gebreken te verhelpen, is dit nog niet gebeurd. Vanwege de gebreken maakt zij aanspraak op huurprijsvermindering van 50% vanaf 1 januari 2022.
4.3
De kantonrechter heeft deze vorderingen afgewezen en [appellante] veroordeeld in de proceskosten.
5.Vorderingen in hoger beroep en verweer
5.1
[appellante] vordert, kort samengevat, en voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, vernietiging van het vonnis en opnieuw rechtdoende:
I. diverse verklaringen voor recht dat sprake is geweest van gebreken uit categorie B en C van het Gebrekenboek;
II. veroordeling van Wooncompas tot herstel van de vocht- en schimmelproblematiek, volgens een tevoren gemaakt plan van aanpak, op straffe van een dwangsom;
III. veroordeling van Wooncompas tot herstel van gebreken, zoals beschreven onder E (ventilatie in de woning, voor- en achterdeur, badkamerradiator, scheuren in de muren en het plafond van de slaapkamer), op straffe van een dwangsom;
IV; terugplaatsing zonnepanelen, op straffe van een dwangsom;
V. restitutie van het teveel betaalde voor de afwezige zonnepanelen;
VI. huurprijsvermindering;
VII. verbod tot huurverhoging per 1 juli 2024.
I. diverse verklaringen voor recht dat sprake is geweest van gebreken uit categorie B en C van het Gebrekenboek;
II. veroordeling van Wooncompas tot herstel van de vocht- en schimmelproblematiek, volgens een tevoren gemaakt plan van aanpak, op straffe van een dwangsom;
III. veroordeling van Wooncompas tot herstel van gebreken, zoals beschreven onder E (ventilatie in de woning, voor- en achterdeur, badkamerradiator, scheuren in de muren en het plafond van de slaapkamer), op straffe van een dwangsom;
IV; terugplaatsing zonnepanelen, op straffe van een dwangsom;
V. restitutie van het teveel betaalde voor de afwezige zonnepanelen;
VI. huurprijsvermindering;
VII. verbod tot huurverhoging per 1 juli 2024.
5.2
Wooncompas heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Zij heeft onder meer aangevoerd dat sprake is van eigen schuld van [appellante] doordat zij de ventilatieroosters in de woning dicht houdt, onvoldoende ventileert, onvoldoende gelegenheid geeft tot onderzoek en herstel, terwijl [appellante] haar vorderingen verder ontoereikend heeft onderbouwd. Ook heeft Wooncompas aangevoerd dat het dak inmiddels wind- en waterdicht is gemaakt en dat het ontbreken van isolatie onder het dak geen gebrek is (in de zin van artikel 7:204 BW), omdat de woning zonder isolatie is gebouwd.
6.Beoordeling van de vorderingen in hoger beroep
6.1
[appellante] legt met haar grieven voormelde kwesties aan het hof voor.
Mondelinge behandeling
Mondelinge behandeling
6.2
Voor het hof is een en ander nog niet voldoende inzichtelijk geworden.
Daarom zal het hof een mondelinge behandeling gelasten, die mede zal worden benut om een schikking te beproeven.
Daarom zal het hof een mondelinge behandeling gelasten, die mede zal worden benut om een schikking te beproeven.
6.3
Hierbij zal het met name gaan over de aangetroffen schimmels in de
dakkamer. Weliswaar is Wooncompas van plan om aan de binnenzijde van het dak het dakbeschot te herstellen en nieuwe dakplaten aan te brengen, maar het is niet duidelijk geworden of de schimmels hiermee volledig en definitief zullen worden verwijderd en weg zullen blijven, nu het dak volgens Wooncompas inmiddels wind- en waterdicht is gemaakt en niet zal worden geïsoleerd (en de geplande afrondende werkzaamheden aan de schoorsteen alsnog zullen worden verricht). In dit verband wijst het hof er nog op dat voor het hof voorshands niet aannemelijk is dat slecht huurdersgedrag de schimmels in de dakkamer (heeft) veroorzaakt.
Daarnaast is onduidelijk gebleven wat de oorzaak is van de spleet in de vloer van de dakkamer, waarover Nedon op 13 september 2023 als volgt heeft gerapporteerd:
“Ter plaatse van de vloer is een opening ontstaan waardoor luchtstromingen naar binnen toe kunnen plaatsvinden” [1] .Ook is niet duidelijk of Wooncompas van plan is om daar wat aan te doen en zo ja, wat.
dakkamer. Weliswaar is Wooncompas van plan om aan de binnenzijde van het dak het dakbeschot te herstellen en nieuwe dakplaten aan te brengen, maar het is niet duidelijk geworden of de schimmels hiermee volledig en definitief zullen worden verwijderd en weg zullen blijven, nu het dak volgens Wooncompas inmiddels wind- en waterdicht is gemaakt en niet zal worden geïsoleerd (en de geplande afrondende werkzaamheden aan de schoorsteen alsnog zullen worden verricht). In dit verband wijst het hof er nog op dat voor het hof voorshands niet aannemelijk is dat slecht huurdersgedrag de schimmels in de dakkamer (heeft) veroorzaakt.
Daarnaast is onduidelijk gebleven wat de oorzaak is van de spleet in de vloer van de dakkamer, waarover Nedon op 13 september 2023 als volgt heeft gerapporteerd:
“Ter plaatse van de vloer is een opening ontstaan waardoor luchtstromingen naar binnen toe kunnen plaatsvinden” [1] .Ook is niet duidelijk of Wooncompas van plan is om daar wat aan te doen en zo ja, wat.
6.4
Ten aanzien van
de badkameris geconstateerd dat de mechanische ventilatie is gecontroleerd en ‘opgetoerd.’ Ook heeft het hof gezien dat Wooncompas tevergeefs heeft aangeboden om de radiator te vervangen. Of dit voldoende is en of alleen gebrekkige ventilatie door [appellante] de oorzaak is van de schimmelvorming, wil het hof eveneens met partijen bespreken.
de badkameris geconstateerd dat de mechanische ventilatie is gecontroleerd en ‘opgetoerd.’ Ook heeft het hof gezien dat Wooncompas tevergeefs heeft aangeboden om de radiator te vervangen. Of dit voldoende is en of alleen gebrekkige ventilatie door [appellante] de oorzaak is van de schimmelvorming, wil het hof eveneens met partijen bespreken.
6.5
Ook de
overige gestelde gebreken(voor- en achterdeur, verdere ventilatie in de keuken, scheuren in muren) zullen bij de mondelinge behandeling aan de orde kunnen komen.
overige gestelde gebreken(voor- en achterdeur, verdere ventilatie in de keuken, scheuren in muren) zullen bij de mondelinge behandeling aan de orde kunnen komen.
6.6
Het hof acht het zinvol dat partijen daarbij
ieder een eigen deskundige meenemen, zodat grondig besproken kan worden wat de (herstel)mogelijkheden zijn. Ook zal het hof daarbij de juridische mogelijkheden en grenzen van het huurrecht ter sprake brengen. Dit lijkt voor [appellante] niet helemaal duidelijk te zijn. Zij wekt immers de indruk dat zij in feite een – niet zonder meer van Wooncompas te vergen – gedeeltelijke renovatie wenst, terwijl zij bovendien diverse malen heeft aangegeven dat zij wel wil meewerken aan herstel, maar dat zij daarbij zélf wil bepalen op welke manier hersteld moet gaan worden. Zo werkt dat niet. De verhuurder is verplicht gebreken (in de zin van artikel 7:204 BW) te verhelpen en moet daarbij luisteren naar de inbreng van de huurster. De wijze van herstel, mits toereikend, ligt bij de verhuurder.
ieder een eigen deskundige meenemen, zodat grondig besproken kan worden wat de (herstel)mogelijkheden zijn. Ook zal het hof daarbij de juridische mogelijkheden en grenzen van het huurrecht ter sprake brengen. Dit lijkt voor [appellante] niet helemaal duidelijk te zijn. Zij wekt immers de indruk dat zij in feite een – niet zonder meer van Wooncompas te vergen – gedeeltelijke renovatie wenst, terwijl zij bovendien diverse malen heeft aangegeven dat zij wel wil meewerken aan herstel, maar dat zij daarbij zélf wil bepalen op welke manier hersteld moet gaan worden. Zo werkt dat niet. De verhuurder is verplicht gebreken (in de zin van artikel 7:204 BW) te verhelpen en moet daarbij luisteren naar de inbreng van de huurster. De wijze van herstel, mits toereikend, ligt bij de verhuurder.
6.7
Omtrent de gevorderde vermindering van de huurprijs wegens gebreken merkt het hof alvast op dat (i) in zo’n geval sprake moet zijn van een substantiële vermindering van het huurgenot en (ii) het hof nu reeds kan vaststellen dat de mate waarin [appellante] vermindering vordert sowieso veel te ver gaat. Of het hof toekomt aan enige vermindering van de huurprijs en over welke periode, kan het hof nu nog niet vaststellen.
Hulp van partijen
6.8
Het hof streeft ernaar om binnen korte termijn een zitting te laten plaatsvinden. Daarom heeft het hof in het dictum nu al een zittingsdatum (16 december 2025 om 14.00 uur) bepaald. Voor de zitting wordt anderhalf uur uitgetrokken, met een eventuele uitloop van een half uur.
6.9
Mocht deze datum niet uitkomen, dan heeft het hof
twee alternatieve data, en wel donderdag 18 december 2025 om 9.30 uur en maandag 12 januari 2026 om 14.00 uur.
Het hof gaat ervan uit (i) dat partijen in dat geval hierover met elkaar zullen overleggen, (ii) dat partijen dan in samenspraak tot een van deze alternatieve data zullen komen en (iii) dat de meest gerede partij, mede namens de wederpartij, uiterlijk binnen veertien dagen na dit arrest het hof van deze alternatieve keuze op de hoogte zal stellen. Het hof zal dit alsdan zo spoedig mogelijk erna aan partijen bevestigen.
twee alternatieve data, en wel donderdag 18 december 2025 om 9.30 uur en maandag 12 januari 2026 om 14.00 uur.
Het hof gaat ervan uit (i) dat partijen in dat geval hierover met elkaar zullen overleggen, (ii) dat partijen dan in samenspraak tot een van deze alternatieve data zullen komen en (iii) dat de meest gerede partij, mede namens de wederpartij, uiterlijk binnen veertien dagen na dit arrest het hof van deze alternatieve keuze op de hoogte zal stellen. Het hof zal dit alsdan zo spoedig mogelijk erna aan partijen bevestigen.
6.1
Voor de goede orde wijst het hof erop dat het hof verwacht dat partijen hun uiterste best zullen doen om aldus op korte termijn tot een datum voor deze mondelinge behandeling te komen. Mocht dat ondanks de alternatieve data niet lukken, dan sluit het hof niet uit dat het geruime tijd zal duren voordat een nieuwe datum bepaald kan worden. Het hof zou dit betreuren, juist omdat in deze zaak het woongenot (mogelijk) in het geding is.
6.11
Het hof houdt iedere verdere beslissing aan.
7.Beslissing
Het hof:
beveelt partijen in persoon, als het om een rechtspersoon gaat deugdelijk vertegenwoordigd door een persoon die van de zaak op de hoogte is en bevoegd is om een schikking aan te gaan, samen met hun raadslieden
en ieder met een eigen deskundigete verschijnen bij de mondelinge behandeling ten overstaan van de meervoudige kamer van het hof (de onderstaande raadsheren) in het Paleis van Justitie aan de Prins Clauslaan 60 te Den Haag, en wel op
dinsdag 16 december 2025 om 14.00 uurvoor doeleinden als hiervoor (in § 6) overwogen; voor de zitting wordt anderhalf uur uitgetrokken met een eventuele uitloop van een half uur;
en ieder met een eigen deskundigete verschijnen bij de mondelinge behandeling ten overstaan van de meervoudige kamer van het hof (de onderstaande raadsheren) in het Paleis van Justitie aan de Prins Clauslaan 60 te Den Haag, en wel op
dinsdag 16 december 2025 om 14.00 uurvoor doeleinden als hiervoor (in § 6) overwogen; voor de zitting wordt anderhalf uur uitgetrokken met een eventuele uitloop van een half uur;
bepaalt dat een beroep op in samenspraak tot stand gekomen alternatieve zittingsdata, zoals genoemd in overweging 6.9,
binnen twee weken na dit arrestschriftelijk moet worden gedaan door de meest gerede partij;
binnen twee weken na dit arrestschriftelijk moet worden gedaan door de meest gerede partij;
wijst partijen met nadruk op de instructies van het hof (in overwegingen 6.8 tot en met 6.10);
bepaalt dat partijen de bescheiden waarop zij voor het overige een beroep zouden willen doen, zullen overleggen door deze
uiterlijk twee weken vóór de mondelinge behandelingaan de griffie handel van het hof en aan de wederpartij te zenden;
uiterlijk twee weken vóór de mondelinge behandelingaan de griffie handel van het hof en aan de wederpartij te zenden;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mrs. M.A.F. Tan-de Sonnaville, M.P.J. Ruijpers en A.J. Swelheim en in het openbaar uitgesproken op 11 november 2025 in aanwezigheid van de griffier.