ECLI:NL:GHDHA:2025:2092

• Datum uitspraak: 14 oktober 2025
• Publicatiedatum: 7 oktober 2025
• Zaaknummer: 200.337.856/01
• Instantie: Gerechtshof Den Haag
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: C.J. Verduyn; J.S. Honée; J.M.T. van der Hoeven-Oud
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep over overeenkomst van aanneming van werk en tekortkomingen in nakoming

In deze zaak gaat het om een hoger beroep van [appellant], h.o.d.n. [handelsnaam], tegen [geïntimeerden], bestaande uit [geïntimeerde 1], [geïntimeerde 2] en [de vof]. De zaak betreft een overeenkomst van aanneming van werk waarbij [appellant] werkzaamheden heeft verricht voor [geïntimeerden] in de nieuwbouw van een massagesalon. [geïntimeerden] stellen dat [appellant] tekort is geschoten in de nakoming van de overeenkomst, omdat een deel van de werkzaamheden niet binnen de overeengekomen termijn is uitgevoerd en andere werkzaamheden ondeugdelijk zijn. Ze vorderen onder andere terugbetaling van onverschuldigd betaalde facturen en schadevergoeding voor herstelwerkzaamheden en gederfde winst. [appellant] betwist dat hij de contractspartij is en voert aan dat hij als onderaannemer voor een derde partij heeft gewerkt. De rechtbank heeft de vorderingen van [geïntimeerden] grotendeels toegewezen, maar het hof heeft behoefte aan nadere onderbouwing van de gestelde winstderving en verwijst de zaak naar de rol voor akte. Het hof overweegt dat de door [appellant] genoemde opleverdatum als een fatale termijn moet worden aangemerkt en dat [geïntimeerden] tijdig hebben geklaagd over de gebrekkige werkzaamheden. De zaak wordt verder behandeld met het doel om de schade wegens winstderving vast te stellen.

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Civiel recht

Team Handel

Zaaknummer hof : 200.337.856/01

Zaak- en rolnummer rechtbank : C/09/639742 / HA ZA 22/1041

Arrest van 14 oktober 2025

in de zaak van

[appellant] , h.o.d.n. [handelsnaam] ,

wonend in [woonplaats] ,

appellant,

advocaat: mr. M.P.V. den Engelsman, kantoorhoudend in Capelle aan den IJssel,

tegen

1. [geïntimeerde 1] ,

wonend in [woonplaats] ,

2.
[geïntimeerde 2] ,

wonend in [woonplaats] ,

3.
[geïntimeerde 3] v.o.f.,

gevestigd in [vestigingsplaats] ,

geïntimeerden,

advocaat: mr. L.P. Quist, kantoorhoudend in Dordrecht.

Het hof noemt appellant hierna [appellant] en geïntimeerden afzonderlijk [geïntimeerde 1] , [geïntimeerde 2] en [de vof] en gezamenlijk [geïntimeerden]

1. De zaak in het kort

1.1

[geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] zijn vennoten van [de vof] . [appellant] heeft werkzaamheden verricht in de nieuwbouwlocatie van [de vof] . [geïntimeerden] stellen zich op het standpunt dat partijen een overeenkomst van aanneming van werk hebben gesloten en dat [appellant] is tekortgeschoten in de nakoming daarvan. Een deel van de werkzaamheden is niet binnen de overeengekomen (fatale) termijn verricht en een deel van de wel verrichte werkzaamheden is ondeugdelijk. In deze procedure vorderen [geïntimeerden] , naast een verklaring voor recht dat de gestelde overeenkomst rechtsgeldig is ontbonden, terugbetaling van (deels) onverschuldigd betaalde facturen en vergoeding van schade, bestaande in de kosten van herstelwerkzaamheden en gederfde winst. [appellant] betwist dat hij een overeenkomst met van [geïntimeerden] heeft gesloten; hij voert aan dat hij de werkzaamheden heeft uitgevoerd als onderaannemer van een derde partij, die met [geïntimeerden] heeft gecontracteerd. Subsidiair, voor het geval wordt geoordeeld dat hij wel de contractspartij van [geïntimeerden] is, betwist hij dat een fatale termijn is overeengekomen en dat sprake is van een tekortkoming. Ook betwist hij de gestelde schade.

1.2

De rechtbank heeft de vorderingen (grotendeels) toegewezen. Het hof heeft behoefte aan een nadere onderbouwing van de door [geïntimeerden] gestelde winstderving en verwijst de zaak naar de rol voor akte.

2. Procesverloop in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken:

• de dagvaarding van 22 december 2023, waarmee [appellant] in hoger beroep is gekomen van het vonnis van de rechtbank Den Haag van 4 oktober 2023;
• het arrest van dit hof van 25 juni 2024, waarin een mondelinge behandeling na aanbrengen is gelast (deze is niet gehouden);
• de memorie van grieven van [appellant] ;
• de memorie van antwoord van [geïntimeerden] , met bijlagen.

3. Feitelijke achtergrond

3.1

[appellant] exploiteert de eenmanszaak [handelsnaam] .

3.2

[geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] zijn de vennoten van de vennootschap onder firma [de vof] . [de vof] exploiteert een massagesalon. Voor deze massagesalon hebben [geïntimeerden] een nieuwbouwpand aan de [adres] casco aangekocht.

3.3

Bij e-mail van 7 september 2021 om 11.05 uur heeft [appellant] aan [naam 1] (hierna: [naam 1] ), e-mailadres [e-mailadres] .nl, als volgt bericht:

‘Hierbij sturen wij als bijlage de offerte.

Meerdere zaken in de opdracht zijn nog onduidelijk en daarom niet in de offerte meegenomen. Graag overleggen we met de opdrachtgever om deze zaken verder te specificeren.’

Dezelfde dag om 11.47 uur heeft [naam 1] per e-mail aan [geïntimeerde 1] bericht:

‘Ik kreeg vanmorgen de offerte van de aannemer binnen. […] Ik denk eigenlijk dat we hier wel wat aan hebben […]. […]’

Bij e-mail van 9 september 2021 heeft [naam 1] aan [appellant] , met een kopie aan [geïntimeerde 1] , bericht:

‘Bedankt voor je offerte. Ik heb hem met de opdrachtgever besproken en zoals net ook met jou telefonisch afgesproken willen we graag een afspraak met je inplannen om de details door te nemen en de offerte volledig te maken. […]’

3.4

Bij e-mail van 1 oktober 2021 is vanaf het e-mailadres van [appellant] naar het e-mailadres van [naam 1] het volgende bericht gestuurd:

‘Beste [naam 2] en [naam 1] ,

Zoals afgesproken heb ik de offerte aangepast en een totaal offerte gemaakt. Deze heb ik in de bijlage toegevoegd.

[…]

Planning De wens om week 44 (1 november) te starten is mogelijk. Echter is het zeer onwaarschijnlijk dat het geheel voor de Kerst opgeleverd zal kunnen worden. In acht nemend dat materialen langere levertijden hebben kan ik, bij akkoord aanstaande maandag 4 oktober, een opleverdatum van (maandag) 31 januari garanderen.

[…]’

3.5

De bij deze e-mail gevoegde offerte (op briefpapier van [handelsnaam] ) ziet op het ‘[r]ealiseren van een commerciële ruimte op nieuwbouwlocatie zoals beschreven in document […] [de vof] alternatief C en […] [de vof] 3d ontwerp laatste’. Hierin worden het verrichten van de genoemde werkzaamheden en het leveren van de genoemde materialen geoffreerd voor een aanneemsom van € 121.435,67 inclusief btw.

3.6

[appellant] heeft vervolgens werkzaamheden verricht in het nieuwbouwpand van [de vof] in [plaats] .

3.7

Op 16 november 2021 heeft [geïntimeerde 1] een voorschot van € 20.597,48 aan [appellant] betaald. Op briefpapier van [handelsnaam] zijn twee facturen, beide gericht aan [de vof] , gestuurd: op 5 oktober 2021 een factuur van € 48.689,18 en op 15 november 2021 een factuur van € 11.422,70. [geïntimeerden] hebben deze bedragen aan [appellant] betaald.

3.8

Bij e-mail van 2 februari 2022 heeft [geïntimeerde 1] aan [appellant] bericht:

‘Hierbij bevestig ik onze gesprekken de achterliggende tijd.

Op 4 oktober 2021 heb ik je opdracht gegeven tot het uitvoeren van verbouwingswerkzaamheden aan de massagesalon […]. De werkzaamheden zouden uiterlijk 31 januari 2022 zijn afgerond. Helaas moeten we constateren dat dit niet het geval is. De navolgende werkzaamheden moeten nog worden uitgevoerd. […] Naar verwachting zal het nog minstens enkele maanden duren voordat deze werkzaamheden worden uitgevoerd.

Je gaf aan dat je deze werkzaamheden vooralsnog niet kunt uitvoeren, omdat je niet beschikt over de liquide middelen.

Hierbij bericht ik je dat ik met deze onzekerheid niet langer kan leven. Verder geldt dat ik elke dag dat de massagesalon niet opengaat, schade lijdt doordat er geen inkomsten komen, maar wel kosten door mij zijn gemaakt.

Bij deze stand van zaken hebben we dan ook gezamenlijk besloten de overeenkomst zoals die tussen ons geldt te beëindigen. Je gaf aan daarmee in te stemmen. Ik zal dan ook op zoek moeten gaan naar een andere aannemer die de werkzaamheden afmaakt.

Jij hebt mij verder aangegeven dat er geen werkzaamheden zijn die je nog aan mij behoeft te factureren en/of dat je nog andere vorderingen op mij hebt ter zake het beëindigen van de overeenkomst.

Verder geldt dat ik je nog een voorschot heb betaald voor een bedrag van € 20.597,48 op 16 november 2021.

Wanneer wordt die terugbetaald? Kun je mij hierover per omgaande berichten?’

3.9

Bij aangetekende brief van 10 februari 2022 heeft de advocaat van [geïntimeerden] [appellant] als volgt bericht:

‘U bent met cliënten een overeenkomst aangegaan welke is weergegeven onder

offertenummer 2021-156 C strekkende tot - kort gezegd - het realiseren van de

commerciële ruimte op een nieuwbouwlocatie.

Bij e-mail d.d. 1 oktober 2021 heeft u een opleverdatum van maandag 31 januari 2022 gegarandeerd. De oplevertermijn van 31 januari 2022 is voor cliënte van belang omdat de massagesalon dan open moet gaan en dat iedere dag dat de massagesalon later opengaat cliënten schade lijden.

Verder blijkt uit de planning d.d. 22-10-2021 dat de werkzaamheden uiterlijk 31 januari 2022 gereed zouden zijn.

Helaas hebben cliënten echter moeten constateren dat de navolgende werkzaamheden nog niet zijn afgerond. […]

Het vorenstaande is voor cliënten uiteraard onacceptabel. Hierbij verzoek - en voor zover nodig sommeer - ik u
binnen acht dagen na heden de hiervoor genoemde werkzaamheden uit te voeren.

Mocht u binnen voornoemde termijn niet daartoe overgaan, dan wordt zonder nadere aankondiging de overeenkomst reeds nu voor alsdan ontbonden en wordt u aansprakelijk gesteld voor de schade welke cliënten hierdoor zullen lijden. Deze schade bedraagt in ieder geval de gederfde winst welke wordt becijferd op een bedrag ad € 500,- per dag.’

3.1

In opdracht van [geïntimeerden] heeft [bouwkundig inspecteur] , als bouwkundig inspecteur verbonden aan het NRBI (Nederlands Register Bouwkundig Inspecteurs), een bouwkundig onderzoek verricht naar de staat van uitvoering van de werkzaamheden aan het bedrijfspand van [de vof] . Hij heeft op 22 april 2022 een rapport uitgebracht. In dit rapport is de waarde van de tot dan toe door [appellant] uitgevoerde werkzaamheden aan de hand van de offerte en de eigen expertise bepaald op € 62.081,91. De herstelkosten van niet juist uitgevoerde werkzaamheden worden daarin geschat op totaal € 8.277,--.

3.11

In opdracht van [geïntimeerden] heeft [naam 3] , verbonden aan [bedrijfsnaam] pensioen- en fiscaal juristen, een ‘rapport winstderving periode 1 februari – 1 juli 2022 [de vof] Massagesalon’ gedateerd 7 juni 2023 opgesteld. Het bevat voor drie scenario’s een prognose van de winstderving van [de vof] in de genoemde periode.

3.12

Bij brief van 15 november 2022 heeft de advocaat van [geïntimeerden] [appellant] gesommeerd binnen acht dagen in totaal € 98.831,67 te betalen.

4. Procedure bij de rechtbank

4.1

[geïntimeerden] hebben [appellant] gedagvaard en gevorderd dat de rechtbank:
(1) voor recht verklaart dat de tussen partijen bestaande overeenkomst tot aanneming van werk rechtsgeldig partieel (namelijk voor de niet uitgevoerde werkzaamheden) is ontbonden, althans deze overeenkomst ontbindt;
(2) [appellant] veroordeelt aan [geïntimeerden] te voldoen € 18.027,97 met wettelijke rente vanaf 16 november 2021 op grond van onverschuldigde betaling, € 8.277,-- met wettelijke rente vanaf 18 februari 2022 terzake van herstelkosten, € 61.363,86 met wettelijke rente vanaf 1 juli 2022 wegens winstderving en € 2.005,80 aan buitengerechtelijke kosten; en
(3) [appellant] veroordeelt in de proceskosten.

4.2

Aan hun vordering leggen zij het volgende ten grondslag. [geïntimeerden] hebben met [appellant] een overeenkomst van aanneming van werk gesloten. [appellant] heeft bij e-mail van 1 oktober 2021 een opleverdatum van 31 januari 2022 gegarandeerd. [appellant] heeft het werk niet tijdig opgeleverd. De wel door hem uitgevoerde werkzaamheden voldeden niet aan de eisen van goed en deugdelijk werk, zoals blijkt uit het rapport van NRBI. Op de ingebrekestelling van 10 februari 2022 heeft [appellant] niet gereageerd zodat de overeenkomst, voor zover nog nodig, hierdoor is ontbonden. [geïntimeerden] hebben aan [appellant] € 80.709,36 betaald. Volgens het rapport van [bouwkundig inspecteur] heeft [appellant] voor € 62.081,91 aan werkzaamheden verricht, zodat [geïntimeerden] € 18.627,45 onverschuldigd hebben betaald. Dit bedrag vorderen zij op die grond terug. Door de tekortkoming van [appellant] hebben [geïntimeerden] ook schade geleden, waarvan zij vergoeding vorderen. Zij hebben kosten gemaakt voor het herstel van ondeugdelijk uitgevoerde werkzaamheden. Deze kosten komen volgens het rapport van [bouwkundig inspecteur] neer op een bedrag van € 8.277,--. De massagesalon is geopend per 1 juli 2022; dit is vier maanden later dan beoogd. De gederfde winst komt volgens de prognose van [bedrijfsnaam] pensioen- en fiscaal juristen uit op € 61.363,86, aldus [geïntimeerden] Naar zij tot slot stellen, hebben zij kosten gemaakt ter verkrijging van voldoening buiten rechte.

4.3

De rechtbank heeft de vorderingen, met uitzondering van die tot vergoeding van buitengerechtelijke kosten, (grotendeels) toegewezen en [appellant] in de proceskosten veroordeeld.

5. Beoordeling in hoger beroepOntvankelijkheid in hoger beroep

5.1

[geïntimeerden] beroepen zich op niet-ontvankelijkheid van [appellant] in zijn hoger beroep. Zij voeren hiertoe aan dat de grieven tegen het vonnis alleen zijn aangevoerd tegen [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] , maar niet tegen [de vof] (de vennootschap onder firma). Dit blijkt volgens hen uit de kop van de memorie van grieven waarin [de vof] niet wordt vermeld. Dit betekent dat het vonnis tussen [appellant] en [de vof] onherroepelijk vaststaat, aldus [geïntimeerden] Naar zij stellen, kan aan de tegen [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] gerichte grieven geen betekenis worden toegekend nu het gaat om dezelfde rechtsverhouding als die tussen [appellant] en [de vof] . Het is niet mogelijk dat het hof anders zou beslissen in het geschil tussen [geïntimeerde 1] enerzijds en [geïntimeerde 2] en [appellant] anderzijds, dan in het geschil tussen [de vof] en [appellant] , aldus [geïntimeerden]

5.2

Het hof overweegt dat [appellant] de appeldagvaarding heeft laten uitbrengen aan [geïntimeerde 1] , [geïntimeerde 2] én [de vof] , zodat het hoger beroep aanhangig is gemaakt tegen alle eiseressen in eerste aanleg, van wie de vorderingen bij het bestreden vonnis zijn toegewezen. Zij worden ook alle drie als geïntimeerde aangeduid in het tussenarrest van dit hof van 25 juni 2024. Dat [de vof] niet als zodanig wordt vermeld in de kop van de memorie van grieven berust naar het hof begrijpt op een vergissing die voor [geïntimeerden] duidelijk had moeten zijn.

5.3

[appellant] is dus ontvankelijk in zijn hoger beroep.
De grieven

5.4

[appellant] heeft zes grieven tegen het vonnis aangevoerd. Deze grieven, die ertoe strekken het geschil in volle omvang aan het hof voor te leggen, zullen hierna per onderwerp worden beoordeeld.
Wie is de contractspartij van [geïntimeerden] ?

5.5

Grief I komt op tegen het oordeel van de rechtbank dat [appellant] als contractspartij van [geïntimeerden] heeft te gelden en dat de rol van [naam 1] was beperkt tot bouwbegeleider (bestreden vonnis rov. 2.2 tot en met 2.6). [appellant] betwist dat tussen hem en [geïntimeerden] een aannemingsovereenkomst tot stand is gekomen. Hij stelt dat de (door [geïntimeerden] als productie 1 overgelegde) offerte van 1 oktober 2021 niet
door hem en niet
aan [geïntimeerden] is verstuurd. Volgens hem is de offerte opgesteld door [naam 1] die deze vanaf een op naam van [appellant] staand e-mailadres heeft verzonden aan een op naam van [naam 1] staand e-mailadres. In dit verband voert hij aan dat hij de Nederlandse taal niet machtig was, in ieder geval niet in die mate dat hij de offerte kon opstellen. [geïntimeerden] wisten dit en wisten dus ook dat de offerte nooit van hem afkomstig kon zijn. [naam 1] , voor wie hij destijds vaker klussen deed, heeft hem als onderaannemer benaderd voor het verrichten van de werkzaamheden. Voor zover de offerte moet worden geacht wel door hem te zijn verzonden, is deze niet aan [geïntimeerden] verzonden maar aan [naam 1] . Die heeft de offerte uitgebracht, en dus het aanbod gedaan, aan [geïntimeerden] , aldus [appellant] .

5.6

Het hof stelt voorop dat [appellant] – terecht – geen grief heeft gericht tegen de door de rechtbank gehanteerde Haviltex-maatstaf voor de beoordeling wie de contractspartij is van [geïntimeerden] (bestreden vonnis rov. 2.4). Ook het hof gaat bij zijn beoordeling van die maatstaf uit.

5.7

Het hof constateert dat de offerte van 1 oktober 2021 is opgesteld op briefpapier van [handelsnaam] , de eenmanszaak van [appellant] , en dat deze is gericht aan [de vof] . De begeleidende e-mail, verstuurd vanaf het e-mailadres van [appellant] , is met zijn naam ondertekend. [geïntimeerden] , die de offerte via [naam 1] hebben ontvangen, hebben hieruit redelijkerwijs mogen begrijpen dat [appellant] de offerte aan [de vof] heeft uitbracht en niet aan [naam 1] . Ook als ervan moet worden uitgegaan dat niet [appellant] , maar [naam 1] de offerte heeft opgesteld en/of verstuurd (in dat geval: aan hemzelf), geldt dat [appellant] hem (kennelijk) in de gelegenheid heeft gesteld zijn briefpapier, gegevens en e-mailadres te gebruiken. Voor zover [appellant] de offerte in het geheel niet (aan [geïntimeerden] ) heeft willen uitbrengen, was dit niet kenbaar uit de offerte zelf. Dat geldt evenzeer voor zover [appellant] de Nederlandse taal niet voldoende machtig zou zijn; ook als aangenomen moet worden dat [geïntimeerden] hiervan op de hoogte waren, staat dit immers niet eraan in de weg dat [appellant] (met hulp van een ander) voor door hem te verrichten werkzaamheden een offerte uitbrengt. Anders zou het voor hem niet mogelijk zijn aan het Nederlandse rechtsverkeer deel te nemen. Uit de enkele omstandigheid dat de offerte eerst naar [naam 1] is gestuurd, die deze vervolgens naar [geïntimeerde 1] heeft doorgestuurd, hebben [geïntimeerden] redelijkerwijs niet hoeven opmaken dat de aan hen gerichte offerte toch niet een voor hen bestemd aanbod inhield. Daarbij neemt het hof in aanmerking dat uit door [geïntimeerden] in eerste aanleg overgelegde e-mailcorrespondentie tussen hen en [naam 1] (producties 14, 16 en 17 en de toelichting in de brief van de advocaat van [geïntimeerden] aan de rechtbank van 8 juni 2023; zie ook hiervoor onder 3.4) blijkt dat [naam 1] door [geïntimeerden] was ingeschakeld als projectbegeleider/-coördinator en in die hoedanigheid betrokken was bij de selectie van de aannemer die de werkzaamheden zou gaan uitvoeren. Ook om die reden hadden zij geen aanleiding eraan te twijfelen dat de offerte aan hen werd uitgebracht.

5.8

Het hof merkt nog op dat ook niet aannemelijk is geworden dat [appellant] daadwerkelijk ervan is uitgegaan dat hij de werkzaamheden zou uitvoeren als onderaannemer van [naam 1] en dus dat hij niet de contractspartij van [geïntimeerden] was. In de eerste plaats heeft [appellant] niet gemotiveerd en ook niet (met stukken) onderbouwd dat hij met [naam 1] voor deze werkzaamheden een overeenkomst van onderaanneming heeft gesloten. [appellant] erkent dat de betalingen voor door hem verrichte werkzaamheden door [geïntimeerden] zijn gedaan (rechtstreeks) op zijn bankrekening, zoals vermeld op zijn briefpapier, en niet door [naam 1] . Verder blijkt uit de hiervoor onder 3.4 geciteerde e-mailcorrespondentie dat [appellant] op 7 september 2021 een eerdere offerte aan [naam 1] heeft gestuurd, die [naam 1] aan [geïntimeerde 1] heeft doorgestuurd, en dat [naam 1] hem bij e-mail van 9 september 2021, met een kopie aan [geïntimeerde 1] , heeft geantwoord dat hij de offerte met
de opdrachtgever – lees: [geïntimeerden] – heeft besproken. Bovendien heeft [geïntimeerde 1] in zijn e-mail aan [appellant] van 2 februari 2022, waarin hij de beëindiging van de overeenkomst bevestigt, benoemd dat [geïntimeerden] [appellant] opdracht hebben gegeven tot het uitvoeren van verbouwingswerkzaamheden. Gesteld noch gebleken is dat [appellant] toen heeft verwezen naar [naam 1] , wat wel voor de hand had gelegen als hij ervan uitging dat niet hij, maar [naam 1] de contractspartij van [geïntimeerden] was.

5.9

Deze grief is dus ongegrond.

Is een fatale termijn overeengekomen en is de klachtplicht geschonden?

5.1

Grieven II, IV en V – deze laatste grief heeft volgens [appellant] geen zelfstandige betekenis – zijn gericht tegen het oordeel van de rechtbank dat [appellant] door het verstrijken van een fatale termijn, althans door een mededeling van [appellant] waaruit moet worden afgeleid dat hij in de nakoming van de verbintenis zal tekortschieten, in verzuim is geraakt zodat [geïntimeerden] het recht hadden de overeenkomst buitengerechtelijke te ontbinden, en dat wat betreft de gebrekkig uitgevoerde werkzaamheden [geïntimeerden] tijdig hebben geklaagd (bestreden vonnis rov. 2.10 tot en met 2.15). Volgens [appellant] is een in een
excel sheet weergegeven geplande datum niet als een fatale termijn aan te merken. Hij voert verder aan dat een termijn van acht dagen geen redelijke termijn was om de werkzaamheden alsnog uit te voeren, zodat ook om die reden geen verzuim is ontstaan. Bovendien kon hij het werk niet afmaken omdat hij geen toegang had tot de bouwplaats, zodat [geïntimeerden] in schuldeisersverzuim is geraakt en hij niet in verzuim kon raken, aldus nog steeds [appellant] . Hij betwist dat hij heeft medegedeeld dat hij de planning niet kon halen vanwege het ontbreken van liquiditeit. Voor zover hij al gezegd zou hebben dat hij geldproblemen had, kan dit volgens hem niet worden aangemerkt als een mededeling als bedoeld in artikel 6:83 sub c BW, althans niet zonder de toevoeging dat hij niet voorzag dat die geldproblemen binnen redelijke termijn zouden zijn opgelost. Dat [geïntimeerden] negen maanden hebben gewacht met dagvaarden nadat al op 23 februari 2022 een proces-verbaal van constatering van de ondeugdelijkheid van het werk door een deurwaarder was gemaakt, constitueert wel degelijk als een schending van de klachtplicht, aldus [appellant] .

5.11

Het hof overweegt dat de door [geïntimeerden] gestelde tekortkoming van [appellant] enerzijds ziet op werkzaamheden die
niet tijdig zijn verricht en anderzijds op werkzaamheden die
niet deugdelijk zijn verricht.

5.12

Met de rechtbank is het hof van oordeel dat de in de e-mail van 1 oktober 2021 door [appellant] genoemde opleverdatum van 31 januari 2022 als een fatale termijn moet worden aangemerkt. Uit de e-mail blijkt dat partijen eerst over een oplevering vóór kerstmis (2021) hebben gesproken. [appellant] heeft toen medegedeeld dat het onwaarschijnlijk was dat die datum kon worden gehaald. Vervolgens heeft hij in zijn e-mail een opleverdatum van 31 januari 2022 gegarandeerd. Een bij overeenkomst voor nakoming gestelde termijn die voldoende bepaalbaar is, is in principe fataal. [appellant] heeft geen feiten en omstandigheden gesteld op grond waarvan in dit geval aan de termijn voor nakoming geen ingebrekestellende kracht toekomt. Dat [appellant] in een
excel sheet een planning heeft gemaakt met (eveneens) 31 januari 2021 als opleverdatum, kan in ieder geval niet als een zodanige omstandigheid worden aangemerkt. [geïntimeerden] hebben de door [appellant] gegarandeerde opleverdatum van 31 januari 2022 dan ook redelijkerwijze mogen opvatten als een fatale termijn. Door het verstrijken daarvan is [appellant] dus van rechtswege in verzuim geraakt wat betreft de werkzaamheden die op die datum (in het geheel) niet zijn verricht.het verzuim ook op grond van artikel 6:83 onder c BW zonder ingebrekestelling is ingetreden betreft immers een overweging ten overvloede, zoals de rechtbank met zoveel woorden opmerkt.

5.13

Het oordeel dat [appellant] op 1 februari 2022 wegens het verstrijken van een fatale termijn in verzuim is geraakt, geldt ook voor de werkzaamheden die wel zijn verricht, maar niet deugdelijk waren. [geïntimeerden] hoefden dus ook voor die werkzaamheden geen termijn te stellen om de gebreken te herstellen. Het antwoord op de vraag of [appellant] geen toegang meer had tot de bouwplaats, is daarom niet relevant. Dat neemt niet weg dat op grond van artikel 6:89 BW [geïntimeerden] gehouden waren binnen bekwame tijd na de ontdekking van de gebreken bij [appellant] hierover te klagen. De ratio van deze klachtplicht is volgens de wetgever gelegen in de bescherming van de wederpartij, in dit geval [appellant] , tegen late en daardoor moeilijk betwistbare klachten. Het niet onderbouwde verweer van [geïntimeerden] dat er geen klachttermijn gold omdat een klachtplicht alleen bestaat wanneer het werk wordt opgeleverd en in dit geval geen oplevering heeft plaatsgevonden, wordt verworpen. Naar het hof als onbetwist aanneemt, zijn [geïntimeerden] op 23 februari 2022 ermee bekend geraakt dat een deel van de wel door [appellant] verrichte werkzaamheden gebreken vertoonde. Anders dan de rechtbank is het hof van oordeel dat de kennisgevingen op 2 en 10 februari 2022 door of namens [geïntimeerden] dat het werk niet af was, met een beroep op ontbinding op die grond en de aankondiging dat de nog vast te stellen schade op [appellant] zal worden verhaald, niet kunnen worden aangemerkt als een protest (binnen bekwame tijd) wegens een gebrek in de prestatie als bedoeld in artikel 6:89 BW. [geïntimeerden] hadden de gebreken toen immers nog niet ontdekt.

5.14

[geïntimeerden] voeren (meer subsidiair) als verweer dat (zij tijdig hebben geklaagd omdat) zij de rapportage van de deurwaarder van 23 februari 2022 op 12 maart 2022 aan [appellant] hebben toegezonden. Zij verwijzen hiertoe naar de door hen in eerste aanleg overgelegde productie 20. Deze bevat enkele e-mailberichten waaruit blijkt dat [geïntimeerden] op 12 maart 2022, en nogmaals op 17 maart 2022, hebben geklaagd over de kwaliteit van de uitgevoerde werkzaamheden onder verwijzing naar het proces-verbaal van de deurwaarder. De termijn tussen ontdekking van de gebreken door [geïntimeerden] en de melding daarvan aan [appellant] is dus niet, zoals [appellant] stelt, negen maanden, maar zeventien dagen. Verder is van belang dat [appellant] in deze procedure niet (gemotiveerd) heeft betwist dat sprake was van ondeugdelijk verrichte werkzaamheden en dat hij niet heeft gesteld dat hij nadeel heeft geleden door het tijdsverloop tussen de ontdekking door [geïntimeerden] van de gebreken en de melding daarvan aan [appellant] . Gelet op al deze omstandigheden wordt de stelling van [appellant] dat [geïntimeerden] hun klachtplicht hebben geschonden en daarmee hun rechten hebben verspeeld, verworpen.

5.15

De conclusie luidt dan ook dat [geïntimeerden] gerechtigd waren de overeenkomst te ontbinden en [appellant] aansprakelijk te houden voor de als gevolg van de tekortkomingen geleden schade. [geïntimeerden] hebben het werk door een andere partij laten afmaken en ook herstelwerkzaamheden laten verrichten. Zij hebben daarnaast deskundigen ingeschakeld om de omvang van de tekortkoming van [appellant] en de schade vast te stellen. Dat [geïntimeerden] enige tijd – negen maanden – hebben gewacht met de aansprakelijkstelling van [appellant] voor hun schade, staat niet in de weg aan hun bevoegdheid daartoe. [appellant] heeft niet gesteld dat hij door dit tijdsverloop op enigerlei wijze is benadeeld of dat [geïntimeerden] op andere wijze hun recht op schadevergoeding hebben verwerkt.

5.16

Deze grieven zijn daarom eveneens ongegrond.
Vaststelling omvang niet-verrichte werkzaamheden en herstelkosten

5.17

Met grief III betoogt [appellant] dat de rechtbank het rapport van [bouwkundig inspecteur] van NRBI niet had mogen aanmerken als een deskundigenrapport dat voldoet aan de redelijke eisen die daaraan kunnen worden gesteld wat betreft totstandkoming, deskundigheid en verricht onderzoek (bestreden vonnis rov. 2.13). [appellant] stelt dat hij niet betrokken was bij de totstandkoming van het rapport en geen mogelijkheid heeft gekregen tot hoor en wederhoor, terwijl van de deskundigheid van [bouwkundig inspecteur] niet is gebleken. Het rapport voldoet volgens hem niet aan de standaard van de Leidraad Deskundigen in Civiele Zaken. Om die reden komt aan het rapport onvoldoende gewicht toe, aldus [appellant] . Zo nodig verzoekt [appellant] het hof zelf een deskundige te benoemen om te rapporteren over de hoogte van de gestelde schade. Grief V is mede gericht tegen het oordeel van de rechtbank dat deugdzaam is gebleken dat de waarde van de niet geleverde goederen en diensten € 18.627,45 bedraagt en dat verder de kosten voor herstel van € 8.277,-- door [appellant] moeten worden vergoed (bestreden vonnis rov. 2.16 en 2.18). In de toelichting wordt (onder meer) verwezen naar de toelichting op grief III, waarin de rechtbank wordt verweten dat zij acht heeft geslagen op het rapport van [bouwkundig inspecteur] .

5.18

Het hof stelt voorop dat [bouwkundig inspecteur] , die in opdracht van [geïntimeerden] de waarde van de door [appellant] wel uitgevoerde werkzaamheden en de herstelkosten van de niet juist uitgevoerde werkzaamheden heeft berekend, moet worden aangemerkt als een partijdeskundige. De Leidraad Deskundigen in Civiele Zaken geldt alleen voor bij rechterlijke uitspraak benoemde deskundigen. Deze is dus niet van toepassing op [bouwkundig inspecteur]. [appellant] heeft, ook in hoger beroep, de gemotiveerde en onderbouwde bevindingen van [bouwkundig inspecteur] niet inhoudelijk weersproken. Het had op zijn weg gelegen te onderbouwen op welke punten het rapport van [bouwkundig inspecteur] volgens hem onjuist is. Het had hem vrij gestaan zelf een (partij)deskundige opdracht te geven om een (tegen)onderzoek te laten uitvoeren. Bij gebreke van een gemotiveerde betwisting met onderbouwing waaruit volgt dat de inhoud van het rapport van [bouwkundig inspecteur] ondeugdelijk is, wordt het verweer van [appellant] verworpen. Onder die omstandigheden ziet het hof geen aanleiding zelf een deskundige te benoemen.

5.19

De conclusie luidt dan ook dat het rapport van [bouwkundig inspecteur] wel degelijk kan dienen ter onderbouwing van de stelling van [geïntimeerden] dat zij € 18.627,45 (€ 80.709,36 - € 62.081,91) onverschuldigd aan [appellant] hebben betaald en dat de herstelkosten voor de niet juist uitgevoerde werkzaamheden € 8.277,-- bedragen.

5.2

Grieven III en V, voor het overige, zijn dus ongegrond.
Vaststelling schade wegens winstderving

5.21

Grief VI is gericht tegen het oordeel van de rechtbank dat [geïntimeerden] met het rapport van [naam 3] hun vordering tot vergoeding van gederfde winst voldoende nader hebben onderbouwd en dat dit betekent dat [appellant] wegens winstderving wordt veroordeeld tot betaling van € 59.997,61 (bestreden vonnis rov. 2.19-2.22). In de toelichting op deze grief stelt [appellant] in de eerste plaats dat voor het rapport van [naam 3] hetzelfde geldt als voor het rapport van [bouwkundig inspecteur] , zoals toegelicht bij grief III. Verder voert [appellant] aan dat het rapport van [naam 3] met slechts een kolommenbalans op één pagina veel te mager is om de daarin vermelde bedragen te kunnen verifiëren. Hij wijst er in dat verband op dat geen onderbouwende stukken zijn overgelegd, zodat niet zomaar kan worden uitgegaan van een uurtarief van € 50,-- en/of een bezettingsgraad van 60% en/of een huidige of nieuwe dagomzet van € 276,-- respectievelijk € 1.364,-- exclusief btw. Op deze wijze kan hij niet controleren of de gehanteerde waarden kloppen, aldus [appellant] .

5.22

Zoals hiervoor onder 5.17 overwogen, geldt de Leidraad Deskundigen in Civiele Zaken alleen voor bij rechterlijke uitspraak benoemde deskundigen. Deze is dus ook niet van toepassing op de partijdeskundige [naam 3] . De klacht dat het onderzoek van [naam 3] niet voldoet aan de Leidraad is daarom ongegrond.

5.23

[geïntimeerden] hebben ter nadere onderbouwing van hun vordering tot vergoeding van gederfde winst bij akte van 8 juni 2023 het volledige door [naam 3] opgestelde ‘rapport winstderving periode 1 februari – 1 juli 2022 [de vof] Massagesalon’ gedateerd 7 juni 2023 (zie hiervoor onder 3.11) overgelegd. Volgens de inleiding (op pagina 2 van het rapport) is de winstderving bepaald door de gerealiseerde resultaten van de onderneming van [de vof] over de periode van 1 februari 2022 tot 1 juli 2022, zoals blijkt uit de gevoerde administratie van de onderneming, te vergelijken met de verwachte resultaten over dezelfde periode indien de verbouwingswerkzaamheden waren voltooid en de onderneming in deze periode gebruik had kunnen maken van de veel ruimere capaciteiten van het pand. Bij memorie van antwoord hebben [geïntimeerden] in dit verband nog toegelicht dat de jaarstukken van [de vof] zijn opgesteld door een fiscaal jurist van [naam 3] & Houtekamer, die de stukken al heeft beoordeeld, en dat de jaarstukken zijn ontleend aan de administratie. Volgens hen had het op de weg van [appellant] gelegen om gemotiveerd te betwisten dat van een bezettingsgrond van 60% en/of een uurtarief van € 50,-- of € 55,-- kan worden uitgegaan.

5.24

Het hof overweegt dat de onderbouwing van de door [geïntimeerden] gestelde schade door winstderving over de periode van 1 februari 2022 tot 1 juli 2022 is gebaseerd op een prognose van [naam 3] en dat deze prognose is onderbouwd met een rapport dat dateert van 8 juni 2023. Ten tijde van het opstellen van dit rapport was dus al bekend wat de daadwerkelijke bezettingsgraad, het uurtarief en de dagomzet van de massagesalon is geweest in de periode vanaf 1 juli 2022, en ook hoeveel winst [de vof] sindsdien heeft gemaakt. Het komt het hof voor dat voor een adequate begroting van de door [de vof] gederfde winst over de periode van 1 februari 2022 tot 1 juli 2022 waarin [de vof] nog geen beschikking had over de ruimere capaciteit, een vergelijking aan de hand van de vanaf 1 juli 2022 daadwerkelijk gerealiseerde winst de voorkeur verdient boven een vergelijking op basis van een
prognose van de winst als de ruimere capaciteit wel beschikbaar was geweest, gebaseerd op allerlei aannames. Het gaat hier om gegevens die in het domein van [geïntimeerden] liggen. [geïntimeerden] wordt daarom verzocht het hof te informeren over de door [de vof] behaalde winst over 2022 (de periode van 1 juli t/m 31 december) en 2023 en deze winstcijfers te onderbouwen met stukken (zoals de winst- en verliesrekening).
Rolverwijzing

5.25

Het hof zal de zaak naar de rol verwijzen voor akte aan de zijde van [geïntimeerden] met het doel als hiervoor onder 5.26 overwogen. [appellant] zal vervolgens in de gelegenheid worden gesteld bij antwoordakte hierop te reageren.

5.26

Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

6. Beslissing

Het hof:

alvorens verder te beslissen,

- verwijst de zaak naar de rol van 11 november 2025 voor akte aan de zijde van [geïntimeerden] met het doel als hiervoor onder 5.25 jo. 5.24 overwogen.

Dit arrest is gewezen door mr. C.J. Verduyn, mr. J.S Honée en mr. J.M.T. van der Hoeven-Oud en in het openbaar uitgesproken op 14 oktober 2025 in aanwezigheid van de griffier.