ECLI:NL:GHDHA:2025:2089 - Gerechtshof Den Haag - Huurprijsvermindering bij gebreken in gehuurde woning; be...

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Civiel recht

Team Handel

Zaaknummer hof : 200.339.666/01

Zaak- en rolnummer rechtbank : 10566936 \ RL EXPL 23-9951

Arrest van 14 oktober 2025

in de zaak van

1.[appellant 1] ,

wonend in [woonplaats] ,

2. [appellant 2],

wonend in [woonplaats] ,

appellanten,

advocaat: mr. J-F. Grégoire, kantoorhoudend in Den Haag,

tegen

Stichting Staedion,

gevestigd in Den Haag,

geïntimeerde,

advocaat: mr. S.F. Dik, kantoorhoudend in Rotterdam.

Het hof noemt partijen hierna [appellanten] en Staedion.

1.De zaak in het kort

1.1

Deze zaak gaat om de vraag of [appellanten] aanspraak hebben op huurprijsvermindering wegens gebreken in de gehuurde woning. De kantonrechter heeft deze vordering afgewezen. Het hof is het hiermee eens.

2.Procesverloop in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken:

de dagvaarding van 19 maart 2024, waarmee [appellanten] in hoger beroep zijn gekomen van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag van 19 december 2023;
de memorie van grieven van [appellanten] , met bijlagen;
het arrest van dit hof van 25 juni 2024, waarin een mondelinge behandeling is gelast;
het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 15 augustus 2024;
de memorie van antwoord van Staedion, met bijlagen;
de akte van [appellanten] , met een bijlage;
de antwoordakte van Staedion.

3.Feitelijke achtergrond (voor zover in deze procedure aan de orde)

3.1

[appellanten] huren sinds 6 mei 2011 van Staedion een vierkamer-appartement met tuin aan de [adres] in [woonplaats] (hierna: de woning of het gehuurde). Het betreft een woning in de vrije sector (geliberaliseerde woonruimte), met een huurprijs van laatstelijk € 1.134,- per maand.

3.2

[appellanten] hebben met ingang van 29 augustus 2018 bij Staedion een serviceabonnement (voor dagelijkse onderhouds- en reparatiewerkzaamheden) afgesloten.

3.3

[appellanten] hebben bij Staedion vanaf eind 2021 als volgt geklaagd over (a) de mechanische ventilatie (hierna: MV), (b) schimmel- en vochtvorming, lekkage en gescheurde tegels in de badkamer en (c) het hang- en sluitwerk van de tuindeuren.

3.4

Omtrent de MV (a)- [appellanten] hebben op 12 oktober 2021 bij Staedion telefonisch geklaagd over een defect in het afzuigsysteem alsmede per e-mail op 22 november 2021. De firma Breman (hierna: Breman) heeft de klacht in opdracht van Staedion onderzocht en vervolgens op 20 december 2021 een beknelde aansluitslang in het uitblaaskanaal vervangen.
- [appellanten] hebben op 16 februari 2022 opnieuw geklaagd over de MV.
- Breman zou eerst (in het kader van het serviceabonnement) op 11 maart 2022 langskomen, maar deze afspraak is verplaatst naar 30 maart 2022. Toen heeft Breman de kanalen geborsteld en doorgemeten.
- [appellanten] hebben op 22 november 2022 opnieuw gemeld dat het systeem niet werkte.
- Breman is op 27 maart 2023 langs geweest. Het systeem is toen weer opnieuw ingeregeld en de batterijen van de afstandsbediening zijn vervangen.

3.5

Omtrent schimmel- en vochtvorming, lekkage en gescheurde tegels in dewoning (b)- [appellanten] hebben op 16 februari 2022 via een meldingsformulier bij Staedion geklaagd over vocht- en schimmelvorming, lekkage en beschadigde tegels in de badkamer.
- Op 21 oktober 2022 heeft een reguliere controle op grond van het service- abonnement plaatsgevonden.
- Op 12 december 2022 heeft Staedion (in de persoon van de heer [expert] (interne vocht- en schimmelexpert, hierna: [expert] ) de badkamer geïnspecteerd. [expert] heeft melding gemaakt van twee zwarte schimmelstipjes op het plafond, twee kapotte tegels in de douchehoek en ontoereikend kitwerk. Daarnaast heeft hij gemeld dat er geen ventilatierooster in de badkamerdeur zat.
- KBK Vastgoedonderhoud (hierna: KBK) heeft op advies van [expert] op 23 en 31 januari 2023 in opdracht van Staedion werkzaamheden in de badkamer uitgevoerd. KBK heeft toen de twee tegels en het kitwerk vervangen, de schimmel op het plafond van de badkamer verwijderd door met schimmeldodend sauswerk het plafond opnieuw te verven en heeft een ventilatierooster aangebracht in de badkamerdeur.
- KBK is begin mei 2022 langs geweest naar aanleiding van klachten over een schimmelprobleem in de slaapkamer aan de tuinzijde. De muur bleek ter plekke niet vochtig te zijn.
- Bij controle daarna op 15 maart 2023 heeft de heer [betrokkene] (van Staedion) geen vocht- of schimmelvorming meer waargenomen en bij meting evenmin verhoogde waardes. Hij heeft toen wel dichte ventilatieroosters geconstateerd in andere ruimten (productie 5 conclusie van antwoord).
- Op 8 november 2023 is de heer [opzichter] (senior opzichter) namens Staedion langs geweest. Toen is geen schimmel in de badkamer geconstateerd.

3.6

Omtrent het hang- en sluitwerk van de tuindeuren (c)- [appellanten] hebben naar hun zeggen in december 2022 en 19 januari 2023 gemeld dat het slot van de tuindeuren defect was. Volgens Staedion is dit op 21 november 2022 geconstateerd door de firma SKK bij een reguliere controle in het kader van het serviceabonnement. Er moest een slot besteld worden en de sluitplaatgrendel van een van de twee deuren moest vervangen worden. Uiteindelijk is dit eind april 2023 verholpen.

4.Procedure bij de kantonrechter in de rechtbank

4.1

[appellanten] hebben Staedion gedagvaard en, samengevat, gevorderd herstel van de gebreken (a, b en c) en vermindering van de huurprijs met 60%, althans een ander door de rechter te bepalen percentage, totdat de gebreken zijn hersteld.

4.2

De kantonrechter heeft deze vorderingen afgewezen en [appellanten] in de proceskosten veroordeeld. De kantonrechter heeft (kort samengevat) geoordeeld (i) dat de problemen inmiddels zijn verholpen, zodat herstel niet meer aan de orde is. Daarnaast (ii) is, aldus nog steeds de kantonrechter, geen sprake geweest van een substantiële aantasting van het woongenot door gebreken in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. De kantonrechter heeft daarbij meegewogen dat een deel van de klachten valt onder het begrip ‘kleine herstellingen’, zodat deze reeds hierom geen aanspraak op huurkorting kunnen opleveren.

5.Stellingen in hoger beroep

5.1

[appellanten] vorderen in hoger beroep geen herstel meer omdat de gebreken, aldus [appellanten] , inmiddels zijn verholpen. Wél vorderen [appellanten] een huurprijsvermindering over de relevante periode, en wel vanaf 12 oktober 2021, respectievelijk 16 februari 2022, respectievelijk december 2022 tot uiterlijk eind april 2023, omdat herstel van de gebreken te lang op zich heeft laten wachten.

Samenvatting van de grieven

5.2

Grief 1betreft de MV. [appellanten] betwisten dat de MV op 20 december 2021 was hersteld. Zij stellen dat zij op 16 februari 2022 weer bij Staedion hebben geklaagd. Er zijn daarna op 30 maart 2022 opnieuw werkzaamheden uitgevoerd. Dit waren volgens [appellanten] geen ‘kleine herstellingen’. Bovendien is de termijn tussen de melding van 12 oktober 2021 en 20 december 2021 twee maanden en dat is te lang. Ook de termijn tussen 16 februari 2022 en 30 maart 2022 (zes weken) is te lang geweest. Daarna hebben [appellanten] op 22 november 2022 weer klachten gemeld. Vervolgens is de batterij (die in een wandschakelaar zat) vervangen. Tevens is het systeem opnieuw ingeregeld. Dit zijn geen kleine herstellingen die voor rekening van de huurder komen. Zij hebben dus recht op een evenredige huurprijsvermindering.

5.3

Grief 2gaat over het hang- en sluitwerk van de tuindeuren. Reparatie hiervan is volgens [appellanten] , anders dan de kantonrechter heeft geoordeeld, geen ‘kleine herstelling’.
Bovendien was sprake van een substantiële aantasting van het woongenot, nu het een slot betrof van een deur die via een vrij toegankelijke tuin toegang gaf tot het gehuurde, met vergroting van het risico op inbraak.

5.4

Grief 3gaat over de vocht- en schimmelvorming in de woning. Volgens [appellanten] heeft de kantonrechter ten onrechte geoordeeld dat het schoonmaken van de schimmelplekken in de badkamer een ‘kleine herstelling’ betrof en dat [appellanten] de woning onvoldoende ventileerden. Zij stellen dat zij ook hierom recht hebben op een evenredige huurprijsvermindering.

5.5

Grief 4betreft het oordeel van de kantonrechter dat geen sprake is geweest van een substantiële aantasting van het woongenot door gebreken, zodat er geen aanleiding bestaat voor een evenredige huurprijsvermindering.

Samenvatting van het verweer

5.6

Staedion heeft gemotiveerd verweer gevoerd en onder meer het volgende aangevoerd.

5.7

Omtrent de MVheeft Staedion, samengevat, betoogd dat het gebrek aan het systeem, gelet op het onderzoek dat nodig was, binnen een redelijke termijn, namelijk op 20 december 2021, was verholpen. Daarna was slechts sprake van regulier onderhoud. Het vervangen van de batterij(en) vormt bovendien ‘klein onderhoud’, ook in dit geval. Het systeem blijft overigens sowieso draaien, ook al werkt de afstandsbediening niet. Van aantasting van het woongenot is geen sprake geweest, het is important noch substantieel geweest.

5.8

Omtrent het hang- en sluitwerkheeft Staedion gesteld dat herstel ervan wel degelijk valt onder het begrip ‘kleine herstellingen’. Van aantasting van het woongenot was geen sprake, zeker nu de deur nog gewoon open en dicht kon. Bovendien heeft de monteur diverse malen tevergeefs contact gezocht met [appellanten] . Dat het langer duurde kan Staedion niet worden verweten.

5.9

Omtrent de schimmelvormingheeft Staedion aangevoerd dat het verwijderen van het beetje schimmel in de badkamer wel degelijk onder de ‘kleine herstellingen’ valt. Een badkamerdeur zonder rooster levert nog geen gebrek op, zeker niet bij dit huis van meer dan 100 jaar oud (bouwjaar 1918). Bovendien heeft de heer [betrokkene] zelf gezien dat de ventilatieroosters elders dichtzaten en geconstateerd dat er onvoldoende in de woning werd geventileerd, evenals de heer [opzichter] . [expert] heeft in december 2022 elders geen schimmels geconstateerd.

5.1

Staedion heeft hieraan toegevoegd dat geen enkele onderbouwing is gegeven van het aangetaste woongenot. De MV was slechts tijdelijk defect (tot 20 december 2021). Bovendien was er geen wezenlijk schimmelprobleem in de badkamer.

5.11

Daarnaast voert Staedion aan dat het gebrekenboek van de huurcommissie – dat richtlijnen en informatie geeft over gebreken in huurwoningen en hun impact op huurprijzen – niet van toepassing is, nu [appellanten] een woning huren die valt in de vrije sector.

De akte en antwoord-akte in hoger beroep

5.12

[appellanten] hebben vervolgens nog het volgende naar voren gebracht. Zij voelen zich opnieuw niet serieus genomen. In november 2024 is een nieuwe lekkage opgetreden, afkomstig van de bovenburen. Zij hebben een serviceabonnement waardoor de werkzaamheden door Staedion uitgevoerd moeten worden. Staedion doet dit overigens niet stipt. De beknelling van het uitblaassysteem van de MV is wel degelijk een gebrek, zeker nu [appellanten] in november 2022 opnieuw geklaagd hebben dat de MV niets deed. Het gebrek is pas op 27 maart 2023 verholpen na het plaatsen van de batterijen en het opnieuw inregelen van het systeem. Dat is veel te lang. Inmiddels is op 23 oktober 2024 het hele systeem van de MV vervangen, hetgeen een bevestiging vormt van de gebrekkigheid. Dat de schimmelproblemen met de niet (goed) werkende MV verband houden. is niet zo’n gekke gedachte.
Het hang- en sluitwerk van de tuindeuren valt niet onder de ‘kleine herstellingen’, nu Staedion herstel moet verrichten op grond van het serviceabonnement.
In oktober 2024 is na melding opnieuw schimmel geconstateerd. De opzichter stelt een onderzoek in de kruipruimte voor.

5.13

Staedion heeft bij antwoordakte de stellingen en conclusie van [appellanten] gemotiveerd betwist.

6.Beoordeling in hoger beroep

Inleiding

6.1

Het hof stelt voorop dat de toenmalige problemen met de MV, de tuindeuren en de vocht- en schimmelvorming blijkens de memorie van grieven inmiddels zijn verholpen. Het gaat in deze procedure enkel nog om de gevorderde huurprijsvermindering (tot uiterlijk eind april 2023).

6.2

Wanneer sprake is van een gebrek (in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW) is de verhuurder op verlangen van de huurder in beginsel verplicht dit gebrek te herstellen (artikel 7:206 lid 1 BW). Deze verplichting geldt niet bij ‘kleine herstellingen’. De huurder moet deze zelf, op zijn kosten, oplossen. De wetgever heeft niet aangegeven wat ‘kleine herstellingen’ zijn. Wél is duidelijk dat het er hierbij niet om gaat of de betreffende huurder het zelf kan oplossen/repareren (dus geen subjectief criterium), maar of de gemiddeld handige huurder, zonder al te veel kosten en/of specialistische kennis, dat kan (dus een geobjectiveerd criterium). Het gebrekenboek dat de Huurcommissie hanteert is niet rechtstreeks van toepassing, aangezien het gehuurde een vrijesectorwoning betreft. Wél gaat hiervan een zekere reflexwerking uit.

6.3

Een huurder heeft (kort samengevat) aanspraak op huurprijsvermindering bij een
substantiële verminderingvan het huurgenot
ten gevolge van een gebrek,in de periode van melding van het gebrek totdat het gebrek door de verhuurder verholpen is. De wetgever staat hierbij een restrictieve uitleg voor, gelet op de vereisten van evenredigheid. De huurprijsvermindering is met name bedoeld als drukmiddel om de verhuurder tot herstel te bewegen.

6.4

Bij ‘kleine herstellingen’ geldt deze aanspraak op huurprijsvermindering niet.
[appellanten] hebben met Staedion een serviceabonnement afgesloten voor het verrichten van dergelijke herstellingen. Wanneer Staedion toerekenbaar haar verplichtingen uit dit serviceabonnement niet nakomt (wanprestatie pleegt), kunnen [appellanten] , naast nakoming, van Staedion schadevergoeding eisen. Dit is iets heel anders dan de in deze procedure spelende vordering tot huurprijsvermindering, gebaseerd op het huurrecht. [appellanten] halen dit bij hun akte (zie 5.11) door elkaar. De omstandigheid dat Staedion op grond van het serviceabonnement een herstelverplichting heeft, betekent dus niet dat sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW. Veeleer ondersteunt dit de gedachte dat de herstellingen op grond van het serviceabonnement de zogenaamde ‘kleine herstellingen’ zijn.

Grief 1 (de (MV)

6.5

De grief faalt. Het hof zal dit hierna uitleggen.
Vast staat dat Staedion na de klacht van 12 oktober 2021 onderzoek heeft verricht en op 20 december 2021 een beknelde aansluitslang in het uitblaaskanaal van de MV heeft vervangen. Het betreffende gebrek (in de zin van artikel 7:204 BW) was in de visie van Staedion daarmee verholpen. [appellanten] hebben niet uitgelegd waarom Staedion toen niet mocht menen dat de problemen met de MV waren opgelost. De enkele omstandigheid dat [appellanten] op 16 februari 2022 weer hebben geklaagd is daarvoor onvoldoende, zeker nu deze tweede klacht met betrekkelijk eenvoudige handelingen (het borstelen en schoonmaken van de kanalen en doormeten van het systeem) was verholpen.

6.6

Daarna is nogmaals geklaagd, waarna in maart 2023 de batterij(en) van de afstandsbediening zijn vervangen en het systeem opnieuw is ingeregeld. Hiermee waren de problemen opgelost. Het hof zal in het midden laten of in de laatste twee gevallen sprake is geweest van een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW, zoals [appellanten] stellen en Staedion betwist. Wél benadrukt het hof dat, anders dan [appellanten] aanvoeren, er geen sprake is geweest van een voortdurend – bij Staedion kenbaar, niet opgelost – gebrek aan de MV gedurende de periode van 12 oktober 2021 tot 27 maart 2023. Het feitencomplex wijst slechts op drie aparte, voor Staedion kenbare, klachten over de MV.

6.7

Het hof heeft in de stellingen van [appellanten] geen concrete aanwijzingen aangetroffen dat in de betreffende drie aparte periodes (telkens van de betreffende melding tot het verhelpen van de klacht) sprake is geweest van een
substantiële verminderingvan het huurgenot van [appellanten] . De omstandigheid dat [appellanten] een verband leggen tussen problemen met de MV en de gestelde schimmel- en vochtproblemen in de woning is daartoe ontoereikend. In dit verband wijst het hof erop dat een nadere uitleg daarover ontbreekt, terwijl onbestreden is gebleven de stelling van Staedion (memorie van antwoord onder 5) dat de vermeende schimmel niet eens op plekken zat die door de MV worden bestreken. Hier komt bij dat in beginsel moet worden aangenomen dat ventilatie, zoals gebruikelijk, ook anders dan mechanisch mogelijk is geweest (bijvoorbeeld via de ventilatieroosters elders in het gehuurde en/of het openen van de badkamerdeur en/of het openen van ramen). [appellanten] hebben hierover alleen aangevoerd dat in de badkamerdeur een rooster is aangebracht en dat in de woonkamer slechts één ventilatierooster zat waarna daar later een tweede ventilatierooster is aangebracht. Onbestreden is echter gebleven dat het ene ventilatierooster in de woonkamer en de twee roosters elders in de woning bij een huisbezoek op 14 maart 2023 dichtzaten (zie de onbestreden foto’s van dichte ventilatieroosters, door Staedion overgelegd als productie 5 bij conclusie van antwoord). Dit betekent dat natuurlijke ventilatie via deze dichte roosters in ieder geval indertijd werd belemmerd. Zo al sprake is geweest van genotsvermindering in verband met problemen met de MV, heeft dit niet alleen te maken gehad met de MV maar ook met onvoldoende, van [appellanten] te vergen, natuurlijke ventilatie.

6.8

Gelet op het voorgaande, ziet het hof geen grond voor huurprijsvermindering in verband met de MV.

Grief 2 (het hang- en sluitwerk van de tuindeuren)

6.9

Het hof verwerpt ook deze grief. Onderhoud van dit hang- en sluitwerk valt onder ‘kleine herstellingen’. Het hof verwerpt de andersluidende stellingen van [appellanten] . Reeds hierom hebben [appellanten] hiervoor geen aanspraak op huurprijsvermindering.

Grief 3 (de schimmelvorming in de woning)

6.1

De kantonrechter heeft geoordeeld dat het schoonmaken van de paar schimmelplekjes in de badkamer onder het begrip ‘kleine herstellingen’ valt. De kantonrechter heeft daaraan toegevoegd dat huurders zelf moeten zorgen voor afdoende ventilatie in de woning en dat zij moeten zorgen dat de ventilatieroosters voldoende open staan. Volgens de kantonrechter hebben [appellanten] aldus onvoldoende onderbouwd dat de gestelde schimmelvorming een gebrek vormt.

6.11

[appellanten] hebben bij memorie van grieven betwist dat het schoonmaken van de schimmelplekjes een ‘kleine herstelling’ vormt. Zij hebben niet toegelicht waarom dit oordeel van de kantonrechter onjuist is. Het hof gaat aan deze klacht voorbij, nu twee kleine schimmelplekjes ook in de visie van het hof geen gebrek vormen. [appellanten] hebben wél geklaagd over de overweging van de kantonrechter omtrent het zelf ventileren. Zij hebben in dit verband gesteld (i) dat zij het gehuurde altijd, voor zover mogelijk, goed ventileren en verwarmen; (ii) dat er echter geen ventilatierooster in de deur van de badkamer zat, terwijl (iii) in de woonkamer slechts één ventilatierooster aanwezig was. Uiteindelijk is een extra ventilatierooster in de woonkamer aangebracht en in de badkamerdeur.

6.12

Naar het oordeel van het hof vormt het enkele ontbreken van een ventilatierooster in de badkamerdeur geen gebrek, laat staan een gebrek dat een substantiële aantasting van het woongenot oplevert. De omstandigheid dat door Staedion opdracht is gegeven om zo’n rooster alsnog aan te brengen, betekent niet dat een badkamerdeur zonder rooster gebrekkig is. Weliswaar vergroot een dergelijk rooster de (voor een badkamer belangrijke) ventilatiemogelijkheden, maar zoals het hof ook al hiervóór (in overweging 6.7) heeft opgemerkt moet worden aangenomen dat natuurlijke ventilatiemogelijkheden zijn blijven bestaan. [appellanten] hebben niet uitgelegd waarom ventilatie niet mogelijk was. Aldus hebben [appellanten] niet onderbouwd dat zij de woning toereikend hebben geventileerd. De omstandigheid dat Staedion een tweede rooster in de woonkamer heeft aangebracht, maakt dit niet anders.

6.13

Het voorgaande betekent dat de schimmelplekjes in de badkamer geen grond opleveren voor huurprijsvermindering. Voor zover elders in de woning sprake zou zijn geweest van schimmelvorming, zijn [appellanten] op deze kwestie in hoger beroep niet (kenbaar) meer ingegaan en hebben zij aldus onvoldoende gesteld. De grief faalt.

Grief 4

6.14

Deze grief heeft geen zelfstandige betekenis en wordt eveneens verworpen.

Conclusie en proceskosten

6.15

De conclusie is dat het hoger beroep van [appellanten] niet slaagt. [appellanten] hebben in hoger beroep geen concrete feiten te bewijzen aangeboden die, indien bewezen, tot een andere beslissing van het hof zouden kunnen leiden. Het hof komt dus niet toe aan bewijslevering. Daarom zal het hof het vonnis bekrachtigen. Het hof zal [appellanten] als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep.

6.16

Het hof begroot de proceskosten aan de zijde van Staedion op:

griffierecht € 798,-

salaris advocaat € 3.035,- (2,5 punten × tarief II)

nakosten € 178,-(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal € 4.011,-.

7.Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag van 19 december 2023;
veroordeelt [appellanten] in de kosten van de procedure in hoger beroep, aan de zijde van Staedion begroot op € 4.011,-;
bepaalt dat als [appellanten] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan de uitspraak hebben voldaan en dit arrest vervolgens wordt betekend, [appellanten] de kosten van die betekening moet betalen, plus extra nakosten van € 92,-.

Dit arrest is gewezen door mrs. M.A.F. Tan-de Sonnaville, Th.G. Lautenbach en A.J. Swelheim en in het openbaar uitgesproken op 14 oktober 2025 in aanwezigheid van de griffier.