ECLI:NL:GHDHA:2025:171

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Civiel recht

Team Handel

Zaaknummer hof : 200.337.136/01

Zaaknummer rechtbank : 10495471 CV EXPL 23-12895

Arrest van 25 februari 2025

in de zaak van

Marcan Vastgoed B.V.,

gevestigd in Barendrecht,

appellante,

advocaat: mr. Th. C. Visser, kantoorhoudend in Rotterdam,

tegen

VvE Mariniersweg 26-42, Bredestraat 37-47 en Bredestraathof 2-18 en 26 te Rotterdam,

gevestigd in Rotterdam,

geïntimeerde,
niet verschenen (verstek).

Het hof noemt partijen hierna Marcan en de VvE.

1.De zaak in het kort

1.1

De zaak gaat om de vraag of de VvE stookkosten mag verhalen op Marcan als eigenaar van verhuurde bedrijfsruimte. De kantonrechter vindt van wél. Het hof is het daarmee eens.

2.Procesverloop in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken:

de dagvaarding van 11 januari 2024, waarmee Marcan in hoger beroep is gekomen van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van
de memorie van grieven van Marcan.

3.Feitelijke achtergrond

3.1

Marcan is eigenaar van het appartementsrecht (hierna ook: de bedrijfsruimte) aan de Bredestraat 43 in Rotterdam en is van rechtswege lid van de VvE. In het toepasselijke splitsingsreglement (als bedoeld in artikel 5:111 onder d BW) is onder meer opgenomen:
“Artikel 91. Tot de schulden en kosten van de gezamenlijke eigenaars als bedoeld in artikel 5:112 eerste lid onder a van het Burgerlijk Wetboek worden gerekend:(…..)h. de verwarmingskosten in geval het een gemeenschappelijke installatie betreft, waaronder begrepen de kosten van de warmwaterinstallaties, de brandstofkosten, de elektriciteitskosten, de op de desbetreffende kosten betrekking hebbende administratie, alsmede, voor zover van toepassing, de kosten van registratie en de berekening van het warmteverbruik, alles voor zover de eigenaars daarvoor niet afzonderlijk worden aangeslagen;(….)”

3.2

In het gebouw van de VvE is sprake van een collectieve verwarmingsinstallatie, waarmee de VvE warmte levert aan haar leden. De VvE heeft hiervoor een contract met Eneco en betaalt de energiekosten aan Eneco. De VvE berekent de warmtelevering door aan haar leden op basis van het werkelijke individuele gebruik.

3.3

Marcan verhuurt de bedrijfsruimte. In de bedrijfsruimte was voorheen een zonnestudio gevestigd. De VvE heeft de huurder(s) facturen gestuurd voor energielevering in deze bedrijfsruimte. Het gaat hierbij om voorschotten en afrekeningen tot een totaalbedrag van € 3.673,56 (hierna ook: de hoofdsom).

3.4

De deurwaarder heeft Marcan bij brief van 15 december 2021, met als bijlage een specificatie van de facturen, aangemaand tot betaling van de hoofdsom. In die brief is verder onder meer vermeld:
“Let op: De facturen zijn tot op heden aan uw huurders doorbelast. De huurders zijn echter niet tot betaling overgegaan. Aangezien u als eigenaar lid bent van de VvE bent u aansprakelijk voor de openstaande stook-/verwarmingskosten die de VvE voor uw appartement krijgt doorbelast.”

3.5

De deurwaarder heeft Marcan (onder meer) bij brieven van 29 december 2021, 4 januari 2022 en 18 januari 2022 aangeschreven en daarbij laten weten dat tot (buiten)gerechtelijke incassering van de vordering zal worden overgegaan, met sommatie tot betaling van de hoofdsom, vermeerderd met rente en incassokosten.

3.6

Op 11 februari 2022 heeft de gemachtigde van de VvE op verzoek van de gemachtigde van Marcan een specificatie van de vordering toegestuurd en op 24 februari 2022 voor de grondslag van de vordering verwezen naar artikel 9 lid 1 sub h van het splitsingsreglement. Hierna heeft Marcan niet meer gereageerd.

4.Procedure bij de rechtbank

4.1

De VvE heeft Marcan op 24 april 2023 terzake gedagvaard voor de kantonrechter en uitvoerbaar bij voorraad gevorderd, voor zover in hoger beroep aan de orde, veroordeling van Marcan tot betaling van de hoofdsom van € 3.673,56, de rente van € 117,40 (tot en met de dag van de dagvaarding), de rente vanaf de dag der dagvaarding tot de dag der algehele voldoening en € 595,76 (inclusief btw) aan buitengerechtelijke kosten, met proceskosten.

4.2

De kantonrechter heeft deze vordering bij het thans bestreden vonnis toegewezen. De kantonrechter heeft daartoe onder meer, kort samengevat en voor zover in hoger beroep van belang, het volgende overwogen:

In de onderlinge verhouding tussen de VvE en Marcan komen de stookkosten voor rekening van de eigenaar.

Het uitblijven van betaling door de huurders betekent niet dat de VvE niet meer gerechtigd zou zijn om Marcan aan te spreken.

Het beroep van Marcan op de schadebeperkingsplicht van de VvE gaat niet op.

Uit niets blijkt dat de facturen al door de huurders zijn voldaan.

Uit niets blijkt dat Marcan de juistheid van de facturen gemotiveerd heeft bestreden, hoewel zij hiertoe redelijkerwijs de mogelijkheid heeft gehad.

Daarom gaat de kantonrechter uit van de juistheid van de facturen.

Het staat Marcan uiteraard vrij de betreffende kosten op haar huurders (te trachten) te verhalen.

De wettelijke rente, die is berekend vanaf een datum waarop Marcan zelf tot betaling is aangesproken, is toewijsbaar.

De buitengerechtelijke incassokosten zijn ook toewijsbaar.

5.Beoordeling in hoger beroep

5.1

Marcan is in hoger beroep gekomen en heeft zes grieven tegen het vonnis aangevoerd. Zij wil dat het hof de vorderingen van de VvE alsnog afwijst. De grieven van Marcan bevatten blijkens de toelichting erop – het hof begrijpt dat het om de toelichting gaat – in essentie de volgende klachten:

Zij was aanvankelijk niet op de hoogte van de facturen en ook niet van het feit dat de partij/de huurders aan wie de facturen waren verzonden niet betaalden.

De facturen staan niet op naam van Marcan en dat kan voor problemen zorgen bij de fiscus, in de administratie en bij de btw-afdracht. Marcan kan geen facturen voldoen die niet op haar naam staan.

De VvE moet daarom in actie komen richting de huurders en kan niet zomaar Marcan aanspreken. De partij aan wie de facturen zijn verzonden bestaat nog steeds en is nog vindbaar in het KvK. Het risico van de inning van de facturen kan niet naar Marcan worden verlegd. Onjuist is dat Marcan de kosten eventueel op haar huurders kan verhalen.

Pas na drie jaar kwam de VvE met de facturen bij Marcan, die daardoor schade heeft geleden.

De VvE heeft haar schadebeperkingsplicht geschonden.

De juistheid van de facturen is door Marcan niet te controleren en dat hoeft ze ook niet, nu de facturen niet aan het juiste adres zijn gericht. De (on)juistheid van de facturen is dus niet relevant.

5.2

Het hof oordeelt als volgt.

De hoofdsom (de grieven I, II en III)

5.3

De hoofdsom betreft de door de VvE betaalde stookkosten voor de bedrijfsruimte. De VvE wil die verhalen op de eigenaar Marcan.

5.4

Het hof gaat hierbij uit van het volgende:
(1) De huurders/gebruikers van de bedrijfsruimte hebben deze kosten niet betaald aan de VvE. De kantonrechter is hiervan uitgegaan. Marcan heeft dit oordeel van de kantonrechter niet gemotiveerd betwist.
(2) De door de VvE opgevoerde stookkosten zijn juist. Marcan heeft de hoogte ervan evenmin behoorlijk betwist. De blote stelling van Marcan dat zij de facturen niet kan controleren, gaat in ieder geval niet op. De kantonrechter heeft (in hoger beroep onbestreden) geoordeeld dat Marcan de facturen redelijkerwijs op juistheid had kunnen controleren.
(3) Ook staat als (in hoger beroep onbestreden) het oordeel van de kantonrechter vast dat in de onderlinge verhouding tussen de VvE en Marcan deze kosten voor rekening van Marcan komen, dit op grond van artikel 9.1.h splitsingsreglement.

5.5

Marcan is als eigenaar van de bedrijfsruimte de hoofdsom verschuldigd aan de VvE op grond van het splitsingsreglement. Het hof verwerpt de verweren van Marcan, zakelijk inhoudende, (i) dat de VvE de kosten moet verhalen op de huurders van Marcan en (ii) dat Marcan schade heeft geleden doordat zij pas zo laat op de hoogte is gesteld van de facturen en doordat de VvE niet heeft voldaan aan haar schadebeperkingsplicht.

5.6

Marcan miskent met het eerste verweer dat er verschil bestaat tussen de zelfstandige betalingsverplichting van Marcan jegens de VvE op grond van het splitsingsreglement en de verbintenisrechtelijke rechtsverhouding van Marcan tot haar (voormalige) huurders. De VvE staat buiten dit laatste. Weliswaar is duidelijk dat de VvE aanvankelijk heeft geprobeerd om de stookkosten te innen bij de huurders van Marcan, maar dat betekent niet dat daarmee de verschuldigdheid van Marcan op grond van het splitsingsreglement is komen te vervallen. Voor zover Marcan heeft gesteld dat zij de facturen voor de stookkosten niet kan betalen, nu deze niet op haar naam staan, wijst het hof op artikel 6:30 lid 1 BW waarin staat dat een verbintenis ook kan worden nagekomen door een ander dan de schuldenaar. De tenaamstelling van de facturen is dus in dit verband niet relevant. Overigens heeft Marcan niet gesteld en is evenmin gebleken dat zij heeft gevraagd om de facturen op haar naam te zetten. Het hof gaat reeds hierom voorbij aan de gestelde administratieve en fiscale complicaties.

5.7

Bij het tweede verweer moet aan Marcan worden toegegeven dat het vrij lang heeft geduurd voordat zij op de hoogte werd gesteld van de facturen en de wanbetaling door haar huurders. Marcan heeft echter niet toegelicht tot welke schade dat heeft geleid, wat wel op haar weg had gelegen. Evenmin heeft zij een schadevordering terzake ingesteld. Reeds hierom passeert het hof de hierop betrekking hebbende verweren van Marcan.

5.8

De grieven I, II en III falen.

De wettelijke rente (grief IV)

5.9

De kantonrechter heeft de gevorderde wettelijke rente als onweersproken toegewezen. Daarbij heeft de kantonrechter meegewogen dat de rente pas is berekend vanaf het moment dat de VvE Marcan tot betaling heeft aangesproken. Marcan heeft dit laatste niet betwist, maar heeft slechts aangevoerd dat zij de wettelijke rente niet verschuldigd is omdat de kantonrechter naar haar zeggen de vorderingen ten onrechte heeft toegewezen.
Nu het hof de kantonrechter volgt, gaat dit argument niet op.

5.1

Marcan heeft daarnaast betoogd dat het onredelijk is dat ze wettelijke rente moet betalen omdat de VvE niet schadebeperkend is opgetreden. Onduidelijk is gebleven wat de VvE dan concreet had moeten doen. In ieder geval hoefde van de VvE niet gevergd te worden om, ten faveure van Marcan, achter huurders met wie ze geen juridische band heeft, aan te gaan. Het hof verwerpt grief IV.

De buitengerechtelijke incassokosten (grief V)

5.11

Marcan heeft aangevoerd dat de kantonrechter haar ten onrechte heeft veroordeeld tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten, omdat de kantonrechter de vorderingen ten onrechte heeft toegewezen. Het hof verwerpt ook deze grief. Deze heeft geen zelfstandige betekenis.

De proceskosten (grief VI)

5.12

De kantonrechter heeft Marcan terecht in de proceskosten veroordeeld. Grief VI faalt eveneens.

6.Conclusie

6.1

De conclusie is dat het hoger beroep van Marcan niet slaagt. Daarom zal het hof het vonnis bekrachtigen. Omdat het om een verstekzaak gaat zijn er geen proceskosten van de VvE die het hof zou kunnen begroten.

7.Beslissing bij verstek

Het hof:

- bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 8 december 2023.

Dit arrest is gewezen door mrs. M.A.F. Tan-de Sonnaville, A.M. Voorwinden en R.S. le Poole en in het openbaar uitgesproken op 25 februari 2025 in aanwezigheid van de griffier.