ECLI:NL:GHDHA:2025:1706 - Gerechtshof Den Haag - Huur bedrijfsruimte en geschil over contractsovername tus...

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Civiel recht

Team Handel

Zaaknummer hof : 200.333.200/01

Zaak- en rolnummer rechtbank : 10246243 \ CV EXPL 22-3738

Arrest van 29 juli 2025

in de zaak van

[appellant],

wonend in [woonplaats],

appellant,

advocaat: mr. M.F. Laning, kantoorhoudend in Voorschoten,

tegen

Stekjes & Zo B.V.,

gevestigd in Voorschoten,

geïntimeerde,

advocaat: mr. A. Stretton-Tjahjadi, kantoorhoudend in Leiden.

Het hof noemt partijen hierna [appellant] en Stekjes.

1.De zaak in het kort

Stekjes heeft een bedrijfsruimte gehuurd van [appellant]. Stekjes heeft de bedrijfsruimte verlaten. [appellant] vordert huur, servicekosten en schadevergoeding wegens ondeugdelijke oplevering. De kantonrechter heeft de vordering van [appellant] tot betaling van huur gedeeltelijk toegewezen en de overige vorderingen afgewezen. Het hof komt tot hetzelfde oordeel.

2.Procesverloop in hoger beroep

Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken:

de dagvaarding van 18 juli 2023, waarmee [appellant] in hoger beroep is gekomen van de vonnissen van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag, zittingsplaats Leiden, van 26 april 2023 en 21 juni 2023;
het arrest van dit hof van 31 oktober 2023, waarbij een mondelinge behandeling na aanbrengen is gelast;
het proces-verbaal van de mondelinge behandeling na aanbrengen van 14 december 2023;
de memorie van grieven tevens houdende vermindering van eis van [appellant] van 27 februari 2024, met bijlagen;
de memorie van antwoord van Stekjes van 7 mei 2024, met bijlagen;
de akte na memorie van antwoord van [appellant] van 25 juni 2024;
de antwoordakte van Stekjes van 23 juli 2024, met bijlagen.

3.Feitelijke achtergrond

3.1

[appellant] heeft met ingang van 15 mei 2020 een bedrijfsruimte aan de [adres] (hierna: het gehuurde) verhuurd aan [naam vof] (hierna: [de vof]).

3.2

[naam vof] had een webwinkel in planten, stekjes en bijbehorende benodigdheden, alsmede accessoires voor woninginrichting en interieur, die zij via internet verkocht. Het bedrijf van [naam vof] is overgenomen door Stekjes, die is opgericht op 10 augustus 2021 door de directeur/eigenaar mevrouw [A] (hierna: [A]). [A] werkte samen met haar partner [B] (hierna: [B]) in het bedrijf.

3.3

Bij brief van 26 augustus 2021 heeft mevrouw [C] (vennoot van [de vof], hierna: [C]) het volgende aan [appellant] geschreven:

“
Bij deze wil ik graag per direct (26-08-2021) de huur van mijn bedrijf [de vof] (…) opzeggen. Mocht het mogelijk zijn, kan Stekjes & Zo B.V. (…) het contract overnemen.”

Op deze brief heeft [appellant] zijn paraaf geplaatst, met de volgende handgeschreven aantekening:

“
3 maanden opzegtijd

dus

per 1/12/2021!

9+10+11”

3.4

Stekjes is in augustus 2021 ingetrokken in het gehuurde. Op 5 mei 2022 heeft Stekjes het gehuurde verlaten.

3.5

De makelaar van [appellant], de heer [makelaar] (hierna: [makelaar]), heeft een ‘uitcheck rapport’ opgemaakt, waarin de staat van oplevering van het gehuurde is beschreven en meterstanden van elektra, gas en water worden vermeld. Als ‘uitcheck datum’ vermeldt het rapport 6 mei 2022. Het rapport is op 6 mei 2022 ondertekend door [appellant] en [makelaar].

4.Procedure bij de kantonrechter

4.1

[appellant] heeft Stekjes gedagvaard en gevorderd Stekjes te veroordelen tot betaling van:

€ 13.237,68 aan achterstallige huur, te vermeerderen met € 1.370,02 per maand als gebruiksvergoeding vanaf 1 januari 2023 tot de datum van de rechtsgeldige beëindiging van de huurovereenkomst, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf 15 november 2022;

€ 16.058,23 inclusief btw voor verbruik van gas, elektra en water, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf 15 november 2022;

een schadevergoeding van € 5.641,26 wegens gebrekkige oplevering van het gehuurde, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf 15 november 2022; en

€ 1.148,94 als vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten,

een en ander met veroordeling van Stekjes in de proceskosten.

4.2

Stekjes heeft verweer gevoerd en geconcludeerd tot afwijzing van de vorderingen van [appellant], met veroordeling van [appellant] in de proceskosten, te vermeerderen met wettelijke rente.

4.3

De kantonrechter heeft bij tussenvonnis van 26 april 2023 (hierna: het tussenvonnis) Stekjes opgedragen bewijs te leveren van haar stelling dat [A] eind maart 2022 tegen [appellant] heeft gezegd dat zij de huurovereenkomst per 1 mei 2022 opzegde. Stekjes heeft afgezien van het leveren van bewijs. Vervolgens heeft de kantonrechter bij eindvonnis van 21 juni 2023 Stekjes veroordeeld om aan [appellant] € 3.561,48 te betalen, te vermeerderen met wettelijke rente over een bedrag van € 3.124,07 vanaf de respectievelijke vervaldata van de onderliggende facturen. Verder heeft de kantonrechter bepaald dat iedere partij haar eigen proceskosten moet dragen.

4.4

De overwegingen van de kantonrechter kunnen als volgt worden samengevat. Er heeft geen contractsovername tussen [de vof] en Stekjes plaatsgevonden. De huurovereenkomst tussen [de vof] en [appellant] is dus geëindigd, en er is een nieuwe huurovereenkomst tot stand gekomen tussen Stekjes en [appellant]. Partijen hebben geen afspraken gemaakt over de voorwaarden waaronder deze overeenkomst kan worden beëindigd. Daarom moet voor deze voorwaarden worden teruggevallen op de wettelijke regeling. Op grond van artikel 7:228 lid 2 BW geldt voor de opzegging van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd een opzegtermijn van één maand. Het enkele feit dat Stekjes het gehuurde op 5 mei 2022 definitief heeft verlaten betekent niet dat de huurovereenkomst is geëindigd. [appellant] heeft echter niet weersproken dat op 3 mei 2022 een oplevering van het gehuurde heeft plaatsgevonden in het bijzijn van [makelaar] en dat [makelaar] het gehuurde kort daarna op Funda te huur heeft aangeboden. Verder heeft [appellant] een ‘uitcheck rapport’ overgelegd dat op 6 mei 2022 door hemzelf en [makelaar] is ondertekend. Uit deze omstandigheden kan worden afgeleid dat [appellant] heeft ingestemd met de opzegging door Stekjes. Dan is de huurovereenkomst per 1 juli 2022 geëindigd.

Het staat vast dat het gehuurde niet over individuele gas-, elektra- en watermeters beschikte. In dat geval is het aan [appellant] als verhuurder om inzichtelijk te maken wat het verbruik van Stekjes is geweest ten opzichte van het verbruik van de andere huurders die via dezelfde aansluiting gas, elektra en water geleverd kregen. Dat heeft [appellant] niet gedaan. Daarom wordt de vordering voor de kosten van het verbruik van gas, elektra en water als onvoldoende onderbouwd afgewezen.

Op grond van artikel 7:224 lid 2 BW moet de huurder het gehuurde bij het einde van de huur in de staat opleveren waarin hij het ter beschikking heeft gekregen. [appellant] kan zich voor de staat waarin het gehuurde aan Stekjes ter beschikking is gesteld niet beroepen op het ‘incheck rapport’ van 15 mei 2020, aangezien dat is opgemaakt bij aanvang van de huurovereenkomst tussen [appellant] en [de vof]. Bij gebreke van een beschrijving van de staat van het gehuurde wordt Stekjes op grond van artikel 7:224 lid 2 BW, behoudens tegenbewijs, verondersteld het gehuurde in de staat te hebben ontvangen zoals deze is bij het einde van de huurovereenkomst. Aangezien [appellant] zijn stellingen op dit punt na gemotiveerde betwisting door Stekjes onvoldoende heeft onderbouwd, wordt zijn vordering tot schadevergoeding wegens gebrekkige oplevering van het gehuurde eveneens afgewezen.

De buitengerechtelijke incassokosten worden toegewezen tot het wettelijke tarief dat hoort bij het bedrag aan achterstallige huur dat wordt toegewezen. De proceskosten worden gecompenseerd omdat partijen over en weer in het ongelijk zijn gesteld.

5.Vordering in hoger beroep

5.1

[appellant] vermindert zijn vordering tot betaling van achterstallige huur tot een bedrag van € 6.481,11 voor de periode van 6 mei 2022 tot en met 31 augustus 2022. Voor het overige vordert [appellant] hetzelfde als bij de kantonrechter, met veroordeling van Stekjes tot betaling van de proceskosten in beide instanties.

5.2

[appellant] voert dertien bezwaren (grieven) aan tegen het vonnis:

grieven 1 tot en met 6 en 10 hebben betrekking op (de beëindiging van) de huurovereenkomst tussen [appellant] en Stekjes. Volgens [appellant] is er geen nieuwe huurovereenkomst tot stand gekomen tussen [appellant] en Stekjes, maar heeft Stekjes de plaats ingenomen van [de vof]. Dat was de bedoeling van [de vof] en Stekjes en [appellant] heeft daarmee ingestemd bij brief van 30 augustus 2021. Vervolgens heeft Stekjes de sleutels van de gehuurde gekregen van [de vof], heeft Stekjes de activiteiten van [de vof] voortgezet en is Stekjes de huur gaan betalen. De huurovereenkomst kan worden opgezegd met een opzegtermijn van drie maanden. [appellant] is bereid het vertrek uit het gehuurde op 5 mei 2022 te beschouwen als een geldige opzegging van de huurovereenkomst, zodat deze is geëindigd op 31 augustus 2022. Hij heeft zijn vordering tot betaling van achterstallige huur dienovereenkomstig verminderd.
grieven 7 en 8 hebben betrekking op de vordering tot betaling van servicekosten. Volgens [appellant] beschikt het gehuurde wel degelijk over een eigen gas- en elektrameter. Op basis van de meterstanden konden de verbruikskosten van Stekjes worden vastgesteld. Deze kosten zijn dus terecht aan Stekjes in rekening gebracht.
grief 9 heeft betrekking op de schadevergoeding wegens gebrekkige oplevering van het gehuurde. Aangezien Stekjes de huurovereenkomst van [de vof] heeft voortgezet, geldt het ‘incheck rapport’ van 15 mei 2020 als beschrijving van de staat van het gehuurde bij aanvang van de huur en is Stekjes gehouden om de kosten van herstel van het gehuurde in die staat te vergoeden.
grief 11 heeft betrekking op de buitengerechtelijke incassokosten, die volgens [appellant] moeten worden toegewezen tot een hoger bedrag, aangezien de hoofdsom hoger uitvalt.
grief 12 is gericht tegen het dictum van het vonnis. Met grief 13 komt [appellant] op tegen de compensatie van de proceskosten. Aangezien de vorderingen van [appellant] voor het overgrote deel moeten worden toegewezen, dient Stekjes in de proceskosten in beide instanties te worden veroordeeld.

5.3

Stekjes voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [appellant], met veroordeling van [appellant] in de proceskosten in hoger beroep, te vermeerderen met wettelijke rente. Het verweer van Stekjes zal hierna voor zover nodig bij de beoordeling in hoger beroep worden besproken.

6.Beoordeling in hoger beroep

Overdracht van de huur van de gehuurde

6.1

Volgens [appellant] heeft Stekjes de huurovereenkomst van [de vof] overgenomen. Daartoe stelt [appellant] dat het gehuurde kwalificeert als zogenoemde middenstandsbedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 lid 2 BW. [appellant] acht dit van belang omdat in het geval van middenstandsbedrijfsruimte een beroep kan worden gedaan op artikel 7:307 BW, dat indeplaatsstelling van de huurder door een derde mogelijk maakt in combinatie met de overdracht van het bedrijf van de huurder aan die derde. Volgens Stekjes kan geen sprake zijn van middenstandsbedrijfsruimte, omdat zij haar producten uitsluitend via internet verkoopt en in het gehuurde geen fysieke winkel aanwezig was.

6.2

Voor de vraag of Stekjes de huurovereenkomst van [de vof] heeft overgenomen, is niet van belang of sprake is van de huur van middenstandsbedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 lid 2 BW. Artikel 7:307 BW, waar [appellant] naar verwijst, biedt de huurder van middenstandsbedrijfsruimte de mogelijkheid om tegen de wil van de verhuurder overdracht van de huur te realiseren in combinatie met de overdracht aan een derde van het bedrijf dat in het gehuurde wordt uitgeoefend, door te vorderen dat de rechter hem machtigt de derde als huurder in zijn plaats te stellen. [de vof] heeft echter niet een dergelijke vordering ingediend. Voor zover [appellant] zich erop beroept dat hij vrijwillig heeft ingestemd met contractsoverneming, geldt het volgende.

6.3

Voor een contractsoverneming in de zin van artikel 6:159 BW zijn nodig: (i) een akte (schriftelijke overeenkomst) tussen de overdragende en overnemende partij, en (ii) medewerking van de wederpartij, die in iedere vorm kan worden verleend. Tussen partijen is niet in geschil dat [de vof] en Stekjes geen schriftelijke overeenkomst hebben gesloten waarbij [de vof] de huurovereenkomst overdraagt aan Stekjes. Het hof sluit zich aan bij het oordeel van de kantonrechter dat reeds daarom geen sprake kan zijn van overname van de huurovereenkomst door Stekjes van [de vof]. Daar komt bij dat er geen feiten of omstandigheden zijn op grond waarvan kan worden aangenomen dat [appellant] met een contractsoverneming heeft ingestemd. [appellant] beroept zich in dat verband op een brief van 30 augustus 2021 van hem aan [de vof], waarin hij bevestigt dat hij akkoord gaat met een “
(…) huurcontractovername – onder bestaande voorwaarden – door Stekjes & Zo BV/mw. [A] (…) conform uw verzoek”. Stekjes betwist de ontvangst van deze brief. Deze betwisting wordt ondersteund door de schriftelijke verklaring van [C] (productie 3 bij conclusie van antwoord): “
(…) Ik heb de verhuurder nog gevraagd of [A] [[A], toevoeging hof] de huurovereenkomst van mij kon overnemen, maar dit heeft hij geweigerd. Hij wilde een nieuwe huurovereenkomst voor haar opstellen. Ik werd aan mijn opzegtermijn van drie maanden gehouden, zodoende eindigde mijn huurovereenkomst op 1 december 2021. Er was geen sprake van een contractsovername (…).” Tegen deze gemotiveerde betwisting van de ontvangst van de brief heeft [appellant] niets ingebracht. Het hof gaat er daarom vanuit dat deze brief niet is verstuurd, of in ieder geval niet door [de vof] is ontvangen. Dan blijft over de handgeschreven aantekening van [appellant] op de opzeggingsbrief van [de vof] van 26 augustus 2021. Daaruit blijkt dat [appellant] heeft ingestemd met opzegging van de huurovereenkomst door [de vof] met een opzegtermijn van drie maanden, dus per 1 december 2021.

6.4

Tussen partijen is niet in geschil dat tussen hen een huurovereenkomst tot stand is gekomen. [appellant] werpt in zijn memorie van grieven de vraag op hoe deze overeenkomst tot stand kan zijn gekomen, als Stekjes niet de huurovereenkomst van [de vof] met [appellant] heeft overgenomen. De essentiële kenmerken van een huurovereenkomst zijn het verschaffen van het gebruik van een zaak door de verhuurder en het verrichten van een tegenprestatie hiervoor door de huurder. Nadat de huurovereenkomst tussen [appellant] en [de vof] is beëindigd, is Stekjes het gehuurde blijven gebruiken, en heeft Stekjes huur betaald aan [appellant]. Op deze wijze is een huurovereenkomst tussen [appellant] en Stekjes tot stand gekomen.

Opzegging van de huurovereenkomst

6.5

Aangezien partijen geen nadere invulling van deze huurovereenkomst zijn overeengekomen, moet voor de opzegging van de huurovereenkomst worden uitgegaan van wat daarover in de wet is bepaald. In dat verband is wél van belang of het gehuurde als middenstandsbedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 lid 2 BW moet worden beschouwd. In dat geval gelden immers speciale bepalingen voor de duur van de overeenkomst (artikel 7:292 BW) en de opzegging ervan (artikel 7:293 BW). Weliswaar heeft [appellant] zich in de procedure bij de kantonrechter tijdens de mondelinge behandeling aangesloten bij het standpunt van Stekjes dat als geen sprake is van contractsovername, er moet worden teruggevallen op de regeling voor de opzegging van huurovereenkomsten in artikel 7:228 lid 2 BW (vgl. rechtsoverweging 4.5 van het bestreden vonnis). Het hof kan daar echter niet zonder meer vanuit gaan, aangezien [appellant] zich in hoger beroep – zij het in een ander verband – op het standpunt heeft gesteld dat sprake was van de huur van middenstandsbedrijfsruimte.

6.6

Het hof volgt [appellant] niet in dat standpunt. Een eerste reden daarvoor is dat een gebruik van de gehuurde als middenstandsbedrijfsruimte in de huurovereenkomst van [appellant] met [de vof] niet aan partijen voor ogen heeft gestaan. Deze huurovereenkomst heeft als aanhef “
HUUROVEREENKOMST KANTOORRUIMTE en andere gehuurde in de zin van artikel 7:230a BW”. Artikel 1.2 van deze huurovereenkomst bepaalt dat het gehuurde uitsluitend bestemd is om te worden gebruikt als opslagruimte voor huis en tuinartikelen en niet vergunningsplichtig is. En volgens artikel 1.3 is het de huurder niet toegestaan om zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurder een andere bestemming aan het gehuurde te geven. Weliswaar is tussen [appellant] en Stekjes een nieuwe huurovereenkomst tot stand gekomen, maar omdat Stekjes het bedrijf van [de vof] heeft voortgezet, en het niet de bedoeling van [appellant] en [de vof] was dat het gehuurde als middenstandsbedrijfsruimte zou worden gebruikt, is het aannemelijk dat het bedrijf dat Stekjes in het gehuurde heeft uitgeoefend evenmin als bedrijf in de zin van artikel 7:290 lid 2 BW kan worden beschouwd. Er zijn geen aanwijzingen dat het gebruik van het gehuurde in de loop van de tijd een ander karakter heeft gekregen. [appellant] stelt dat het exploiteren van een webwinkel kwalificeert als de uitoefening van een middenstandsbedrijf in de zin van artikel 7:290 lid 2 BW. Dat is in zijn algemeenheid niet juist. Uit artikel 7:290 lid 2 onder a, slot BW volgt dat in het gehuurde een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening aanwezig moet zijn. In het geval van een webwinkel zal zo’n lokaal meestal ontbreken. Dat was in het bedrijf van Stekjes niet anders. [appellant] heeft onvoldoende gemotiveerd weersproken dat Stekjes het gehuurde uitsluitend als kantoorruimte en opslagruimte gebruikte en er geen fysieke winkel in het gehuurde aanwezig was. [appellant] heeft wel gesteld dat het regelmatig voorkwam dat klanten het gehuurde bezochten en daar planten kochten, maar dat blijkt niet uit de productie die [appellant] ter ondersteuning van die stelling heeft aangehaald (productie 24 van Stekjes bij conclusie van antwoord). Deze productie bevat een weergave van een gesprek tussen [appellant], [A] en [B]. Daarin stelt [appellant] dat hij regelmatig mensen op het terrein ziet die hij naar Stekjes stuurt. De reactie van [A] daarop is als volgt: “
Oooh, als mensen komen afhalen. Ja, nu niet, nu komen ze eigenlijk niet meer. Er komen nu misschien nog 2 of 3 mensen.” Dit is niet voldoende om te kunnen concluderen dat feitelijk sprake is geweest van een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken, mede ook gelet op het feit dat op de website van Stekjes alleen de mogelijkheid wordt geboden om planten via internet te bestellen en geen verkooplocatie wordt genoemd.

6.7

Het hof concludeert dat het gehuurde niet als bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 lid 2 BW kan worden beschouwd en dat voor de opzegging van de huur dus moet worden teruggevallen op de regeling voor de opzegging van huurovereenkomsten in artikel 7:228 lid 2 BW. Volgens deze bepaling moet de huur die betrekking heeft op een onroerende zaak die noch woonruimte, noch middenstandsbedrijfsruimte is, worden opgezegd tegen een voor huurbetaling overeengekomen dag op een termijn van tenminste één maand. [appellant] heeft Stekjes een factuur gestuurd voor de huur voor de maand december 2021 en vervolgens een factuur voor de huur van het eerste kwartaal van 2022. Daaruit kan niet eenduidig worden afgeleid wat de tussen [appellant] en Stekjes overeengekomen termijn voor de betaling van de huur was. Dat is echter ook niet nodig, omdat het voor de opzegging van de huurovereenkomst tussen [appellant] en Stekjes geen verschil maakt of de huur per maand of per kwartaal moest worden betaald. [appellant] heeft zich immers in hoger beroep bereid verklaard het vertrek uit de gehuurde op 5 mei 2022 als geldige opzegging te beschouwen. Ook als de huur per kwartaal moest worden betaald, kon op 5 mei 2022 worden opgezegd tegen 1 juli 2022.

6.8

De slotsom is dat de kantonrechter de nog door Stekjes verschuldigde huur juist heeft vastgesteld. De daartegen gerichte grieven van [appellant] falen.

Kosten van gas, elektra en water

6.9

[appellant] vordert een bedrag van € 16.058,23 inclusief btw voor kosten van gebruik van gas, elektra en water. [appellant] heeft drie facturen aan Stekjes gestuurd: een factuur van 6 mei 2022 van € 8.973,07 (later teruggebracht naar € 6.939,41, zie de brief van [appellant] van 21 maart 2023 aan de kantonrechter) voor de periode van 15 mei 2020 tot en met 31 december 2021; een factuur van 6 mei 2022 van € 5.514,04 voor de maanden januari en februari 2022; en een factuur van 2 augustus 2022 van € 3.604,78 voor de periode maart tot en met juni 2022. Op deze facturen zijn de maandelijkse voorschotten voor servicekosten in mindering gebracht. Tot 31 december 2021 bedroeg het voorschot € 150,- per maand. Met ingang van 1 januari 2022 heeft [appellant] het voorschot verhoogd naar € 250,- per maand. De aldus gefactureerde bedragen voor gas, water en elektra komen neer op een bedrag van € 355,- per maand voor de periode mei 2020 tot en met december 2021, en een bedrag van € 1.519,80 per maand voor de periode januari tot en met juni 2022. Stekjes heeft de facturen betwist. Stekjes wijst erop dat gedurende het grootste deel van de periode waarop de eerste factuur betrekking heeft, niet Stekjes maar [de vof] de huurder was, en dat zij het gehuurde reeds op 5 mei 2022 heeft verlaten. Verder betwist Stekjes de hoogte van de gefactureerde bedragen. Volgens een eigen berekening van Stekjes zouden de kosten van gas, elektra en water circa € 118,- per maand moeten bedragen.

6.1

Het hof overweegt als volgt. Het gehuurde maakte onderdeel uit van een complex van bedrijfsruimten dat eigendom is van [appellant] en had geen eigen aansluitingen voor gas, elektra en water. De facturen van Gazprom voor gas en elektra die [appellant] heeft overgelegd zijn gericht aan Itraco, dat kennelijk een bedrijf van [appellant] is. Met deze facturen worden hogere bedragen in rekening gebracht dan met de facturen die [appellant] aan Stekjes heeft gestuurd. Kennelijk hebben de facturen aan Itraco op meerdere delen van het bedrijvencomplex betrekking, en heeft [appellant] aan de hand van deze facturen de prijzen per m3 gas en kWh berekend, en op basis daarvan de facturen aan Stekjes opgemaakt. Het is niet duidelijk hoe [appellant] de kosten van het verbruik van water heeft berekend.

6.11

Aangezien vast is komen te staan dat Stekjes de huurovereenkomst van [de vof] niet heeft overgenomen, kan [appellant] voor de periode tot 1 december 2021, toen de huurovereenkomst van [appellant] met Stekjes is ingegaan, geen kosten van verbruik van gas, elektra en water aan Stekjes in rekening brengen. Verder staat vast dat Stekjes het gehuurde op 5 mei 2022 heeft ontruimd, zodat [appellant] voor de periode na 5 mei 2022 evenmin aanspraak kan maken op vergoeding voor de kosten van verbruik van gas, elektra en water.

6.12

Aangezien het gehuurde geen eigen gas-, elektra- en wateraansluiting had, zal [appellant] inzichtelijk moeten maken hoe hij de voor het verbruik van gas, elektra en water gefactureerde bedragen heeft berekend voor de periode waarin Stekjes de huurder was en het gehuurde gebruikte (1 december 2021 tot 5 mei 2022). De onderbouwing van [appellant] schiet in meerdere opzichten tekort. [appellant] stelt dat het gehuurde over eigen gas- en elektrameters beschikte en dat hij aan de hand daarvan het verbruik van gas en elektra door [de vof] en Stekjes in de desbetreffende perioden heeft berekend. Stekjes betwist dat er gas- en elektrameters in het gehuurde aanwezig waren. Maar ook als zulke meters aanwezig waren, dan nog ontbreken beginstanden van deze meters op het moment van aanvang van de huurovereenkomst van Stekjes. [appellant] kan het verbruik van gas en elekra dus niet aan de hand van meterstanden onderbouwen. Bovendien geeft [appellant] geen verklaring voor de zeer hoge kosten voor gas en elektra in de periode januari tot en met juni 2022, die veel hoger uitvallen dan in de periode mei 2020 tot en met december 2021 (€ 1519,80 per maand tegenover € 355,- per maand), terwijl het in beide perioden om hetzelfde bedrijf gaat, dat Stekjes van [de vof] heeft overgenomen. Ook de verhouding tussen de voorschotten en de in rekening gebrachte bedragen roept vragen op, in het bijzonder omdat [appellant] het voorschot met ingang van 1 januari 2022 heeft aangepast. Als het verbruik in de periode daarvoor al € 355,- per maand was, waarom heeft [appellant] het voorschot dan verhoogd van € 150,- per maand naar slechts € 250,- per maand? [appellant] heeft aangeboden zijn stellingen te bewijzen door het horen als getuigen van zijn elektricien en makelaar, die volgens hem kunnen verklaren dat het gehuurde over eigen gas- en elektrameters beschikte (akte na memorie van antwoord, onder 9). Het hof gaat aan dat aanbod voorbij omdat de aanwezigheid van gas- en elektrameters niets verandert aan het ontbreken van beginstanden per 1 december 2021. Ten aanzien van de in rekening gebrachte kosten voor het verbruik van water ontbreekt iedere onderbouwing. Het hof stelt vast dat [appellant] zijn vordering ter zake van de kosten van het verbruik van gas, elektra en water ook in hoger beroep onvoldoende heeft onderbouwd. Grieven 7 en 8 falen.

Schadevergoeding wegens ondeugdelijke oplevering

6.13

Het hof sluit zich aan bij de overweging van de kantonrechter dat ten aanzien van deze vordering van [appellant] artikel 7:224 BW als uitgangspunt moet worden genomen. Volgens artikel 7:224 lid 2 BW wordt de huurder, behoudens tegenbewijs door de verhuurder, verondersteld het gehuurde in de staat te hebben ontvangen zoals deze is bij het einde van de huurovereenkomst, als er geen beschrijving van het gehuurde is opgemaakt. Er is in dit geval geen beschrijving van het gehuurde opgemaakt. Het ‘incheck rapport’ dat is opgemaakt bij aanvang van de huurovereenkomst tussen [de vof] en [appellant] kan niet als beschrijving van het gehuurde dienen, omdat uit de feiten blijkt dat er sprake is van een nieuwe huurovereenkomst tussen Stekjes en [appellant]. [appellant] heeft noch in eerste aanleg, noch in hoger beroep enig (tegen)bewijs geleverd van schade die Stekjes aan het gehuurde heeft toegebracht. Het ‘uitcheck rapport’ van de makelaar van 6 mei 2022 en de offerte van Bol Dienstverlening voor het herstel in de oorspronkelijke staat kunnen niet als zodanig bewijs dienen, omdat daarin niet (zichtbaar) rekening is gehouden met de staat van het gehuurde op 1 december 2021. Overigens heeft Stekjes erop gewezen dat de belangrijkste kostenpost in de offerte van Bol Dienstverlening bestaat uit het terugplaatsen van lamellen, terwijl in artikel 11 van de huurovereenkomst van [de vof] met [appellant] staat dat de huurder de raambekleding verwijdert en deze niet terug hoeft te worden geplaatst bij beëindiging van de huurovereenkomst. Er kan dus van worden uitgegaan dat de lamellen niet meer aanwezig waren toen Stekjes het gehuurde betrok. [appellant] klaagt verder over het verwijderen van vloerbedekking, terwijl die volgens de huurovereenkomst van [de vof] met [appellant] eveneens verwijderd wordt en niet teruggeplaatst hoefde te worden (en ook in de offerte van Bol Dienstverlening niet wordt genoemd). De slotsom is dat er bij gebreke van tegenbewijs van [appellant] op grond van artikel 7:224 lid 2 BW van moet worden uitgegaan dat Stekjes het gehuurde heeft opgeleverd in de staat waarin zij het heeft ontvangen. Daar stuit de vordering van [appellant] tot schadevergoeding op af. Ook grief 9 faalt dus.

Buitengerechtelijke incassokosten

6.14

[appellant] bestrijdt niet dat de buitengerechtelijke incassokosten moeten worden begroot op basis van het bedrag dat voor toewijzing in aanmerking komt. Aangezien dat bedrag in hoger beroep hetzelfde blijft, neemt het hof de begroting van de kantonrechter van de buitengerechtelijke incassokosten over, en verwerpt het grief 11.

Overige grieven

6.15

Grief 12 (gericht tegen een deel van het dictum van het vonnis van de kantonrechter) en grief 13 (gericht tegen de compensatie van proceskosten) bouwen voort op de eerdere grieven en delen het lot daarvan.

Conclusie en proceskosten

6.16

De conclusie is dat de grieven van [appellant] tegen de vonnissen van de kantonrechter falen. Daarom zal het hof de vonnissen bekrachtigen. Het hof zal [appellant] als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep.

6.17

Het hof begroot de proceskosten aan de zijde van de Stekjes op:

griffierecht € 2.135,-

salaris advocaat € 3.927,50 (2,5 punten × tarief III)

nakosten € 178,-(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal € 6.240,50

Het hof zal de gevorderde wettelijke rente over de proceskosten toewijzen zoals vermeld in de beslissing
.

7.Beslissing

Het hof:

bekrachtigt de vonnissen van de kantonrechter van 26 april en 21 juni 2023;
veroordeelt [appellant] in de proceskosten in hoger beroep, aan de zijde van Stekjes begroot op € 6.240,50, vermeerderd met de wettelijke rente over deze kosten als [appellant] deze niet binnen veertien dagen na heden heeft betaald;
bepaalt dat als [appellant] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan de uitspraak heeft voldaan en dit arrest vervolgens wordt betekend, [appellant] de kosten van betekening moet betalen, plus extra nakosten van € 92,-, vermeerderd met de wettelijke rente over deze kosten als [appellant] deze niet binnen veertien dagen na betekening heeft betaald;
verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad voor zover het de proceskostenveroordeling betreft.

Dit arrest is gewezen door mrs. P. Glazener, M.E. Honée en J.M. Heikens, ondertekend door de rolraadsheer mr. J.E.H.M. Pinckaers en in het openbaar uitgesproken op 29 juli 2025 in aanwezigheid van de griffier.