Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummers BK-23/104 en BK-23/106 tot en met BK-23/111
Uitspraak van 23 april 2024
in het geding tussen:
[X] B.V. te [Z] , belanghebbende,
(gemachtigde: D.A.N. Bartels)
en
de heffingsambtenaar van Belastingen Bollenstreek, de Heffingsambtenaar,
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 20 december 2022, nummers SGR 21/7488, SGR, 21/7490, SGR 21/7491, SGR 21/7493, SGR 21/7495, SGR 21/7496 en SGR 21/7498.
Procesverloop
1.1.
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) van de onroerende zaken, plaatselijk bekend als [adressen 1 t/m 7] te [woonplaats] (de appartementsrechten), voor het kalenderjaar 2021 vastgesteld op ieder € 141.000 (de beschikkingen). Met de beschikkingen zijn in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2021 opgelegde aanslagen in de onroerende-zaakbelastingen van de [gemeente] (de aanslagen).
1.2.
Bij uitspraak op bezwaar heeft de Heffingsambtenaar de beschikkingen en de aanslagen gehandhaafd.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake van het beroep is eenmaal een griffierecht geheven van € 360. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard en het verzoek om immateriële schadevergoeding afgewezen.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. Ter zake van het hoger beroep is een griffierecht geheven van € 548. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft nadere stukken ingediend, ingekomen bij het Hof op 9 maart 2023 en 24 januari 2024.
1.5.1.
De mondelinge behandeling van de zaken heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 12 maart 2024. De gemachtigde van belanghebbende heeft deelgenomen aan de zitting via MS Teams, waarbij sprake was van een directe beeld- en geluidsverbinding met het Hof. De Heffingsambtenaar is verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
1.5.2.
Het Hof heeft op 12 maart 2024 een brief met bijlagen van belanghebbende ontvangen. Deze heeft eerst na sluiting van het onderzoek de kamer bereikt die de zaken behandelt. Een afschrift van deze brief met bijlagen is doorgestuurd naar de Heffingsambtenaar. De brief met bijlagen hebben het Hof geen aanleiding gegeven om het onderzoek te heropenen.
Feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de appartementsrechten. De appartementen waarop de appartementsrechten zien, zullen gerealiseerd worden in een appartementencomplex dat gebouwd zal worden op een stuk bouwgrond met een oppervlakte van 2.290 m2 (de bouwgrond). Het appartementencomplex zal bestaan uit acht appartementen (naast de zeven onderhavige appartementsrechten bestaat nog één ander appartementsrecht – [adres 8] te [woonplaats] – dat geen onderwerp uitmaakt van het onderhavige geschil). Op de waardepeildatum (1 januari 2020) evenmin als op 1 januari 2021 was met de bouw van het appartementencomplex begonnen.
2.2.
De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de beschikte waarden een waarderapport overgelegd, ondertekend door [naam] , WOZ-taxateur. In het waarderapport is de waarde van de appartementsrechten op de waardepeildatum bepaald op € 141.000 per appartementsrecht. Verder heeft de Heffingsambtenaar een matrix overgelegd. In de matrix zijn gegevens opgenomen van één van de appartementsrechten, te weten [adres 1] te [woonplaats] . In de matrix is vermeld dat de waarde van [adres 1] te [woonplaats] van € 141.000 uitsluitend bestaat uit het onderdeel liggingswaarde. Tevens is in het waarderapport onder het kopje “Onderbouwende verkoop 1” vermeld dat het appartementsrecht [adres 1] te [woonplaats] op 5 november 2021 is verkocht voor
€ 1.200.000. Het bouwjaar is 2022.
€ 1.200.000. Het bouwjaar is 2022.
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft, voor zover in hoger beroep van belang, geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiseres en de Heffingsambtenaar als verweerder:
“5. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44). Voor onroerende zaken in aanbouw wordt op grond van artikel 17, vierde lid, van de Wet WOZ de waarde bepaald volgens de gecorrigeerde vervangingswaarde-methode als bedoel in artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ. Gelet op het bepaalde in artikel 18, derde lid, van de Wet WOZ is verweerder terecht uitgegaan van de toestandsdatum van 1 januari 2021. Omdat het object nog niet gereed was, heeft verweerder terecht de gecorrigeerde vervangingswaarde als uitgangspunt gehanteerd.
6. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaken niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde waarderapport en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Verweerder heeft aangevoerd dat de totale WOZ-waarde van de acht objecten aan de [adressen 1 t/m 7] € 1.128.000 is. Bij de bepaling van de WOZ waarde voor het kalenderjaar 2021 heeft verweerder alleen de liggingswaarde van de appartementen betrokken, omdat nog niet met de bouw van de appartementen is aangevangen. Hij heeft een grondprijs van € 492 gehanteerd. Daarnaast heeft verweerder, in reactie op de vraag van de gemachtigde of het beroep niet ook op [adres 8] ziet, ter zitting gemotiveerd toegelicht dat het appartementsrecht van de [adres 8] te [woonplaats] op 6 december 2021 verkocht is voor € 685.000. Aan de stelling van eiseres dat het verkoopcijfer van 6 december 2021 tardief is, gaat de rechtbank voorbij, nu verweerder dit in reactie op een vraag van eiseres heeft aangevoerd. Met hetgeen verweerder in het waarderapport heeft aangevoerd en hetgeen verweerder overigens heeft aangevoerd, acht de rechtbank de beschikte waarden niet te hoog vastgesteld.
7. Hetgeen eiseres heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel.”
Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
4.1.1.
De gemachtigde heeft in het hogerberoepschrift, het nader stuk van 9 maart 2023 en het nader stuk van 24 januari 2024 (door hem onder meer “pinpoint brief” genoemd) volstaan met het aanvoeren van algemeen geformuleerde vragen en grieven waarvan vele niet van toepassing zijn in de onderhavige zaken. Daarom heeft de voorzitter ter zitting aan de gemachtigde gevraagd welke hogerberoepsgronden hij concreet in dit geschil aanvoert en verder of hij ermee instemt dat al het andere wat hij in de gedingstukken aanvoert, niet in de beoordeling van het geschil wordt betrokken. Daarop heeft de gemachtigde verklaard dat het geschil uitsluitend betrekking heeft op het hierna onder 4.1.2 genoemde punt.
4.1.2.
In hoger beroep is in geschil of de waarde van de appartementsrechten te hoog is vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt die vraag bevestigend, de Heffingsambtenaar beantwoordt die vraag ontkennend.
4.2.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, behoudens voor zover die ziet op de beslissing omtrent het verzoek om vergoeding van immateriële schade, vernietiging van de uitspraak op bezwaar, wijziging van de beschikkingen aldus dat de waarde van de appartementsrechten wordt vastgesteld op € 99.000 per appartementsrecht en dienovereenkomstige vermindering van de aanslagen. Voorts verzoekt belanghebbende om toekenning van een proceskostenvergoeding en vergoeding van de door haar betaalde griffierechten.
4.3.
De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
Beoordeling van het hoger beroep
5.1.1.
De waarde van een onroerende zaak wordt ingevolge artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de onroerende zaak zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, p. 43-44).
5.1.2.
In artikel 17, lid 4, eerste volzin, Wet WOZ is bepaald dat de waarde van een gebouwd eigendom in aanbouw wordt gesteld op de vervangingswaarde. Onder een gebouwd eigendom in aanbouw wordt verstaan een onroerende zaak of gedeelte daarvan waarvoor een omgevingsvergunning voor een bouwactiviteit als bedoeld in artikel 2.1, lid 1, aanhef en letter a van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht is verleend en dat door bouw nog niet geschikt is voor gebruik overeenkomstig zijn beoogde bestemming (artikel 17, lid 4, tweede volzin, Wet WOZ). Uit de geschiedenis van de totstandkoming van artikel 17, lid 4, Wet WOZ blijkt dat met de vervangingswaarde van een gebouwd eigendom in aanbouw is gedoeld op de waarde van de bouwkavel vermeerderd met de tot aan de waardepeildatum gedane investeringen in het gebouw in aanbouw (Kamerstukken II 2003/2004, 29 612, nr. 3, p. 13).
5.1.3.
De waarde van een onroerende zaak wordt bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert (artikel 18, lid 1, Wet WOZ). De waardepeildatum ligt een jaar voor het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld (artikel 18 lid 2, Wet WOZ). Indien zich een van de omstandigheden genoemd in artikel 18, lid 3, Wet WOZ voordoet, wordt de waarde bepaald naar de staat van de onroerende zaak bij het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld.
5.2.1.
Op de Heffingsambtenaar rust de bewijslast aannemelijk te maken dat de waarde van de appartementsrechten niet te hoog is vastgesteld. De Heffingsambtenaar heeft de waarde van de appartementsrechten bepaald op de liggingswaarde. De liggingswaarde is een afgeleide van de waarde van de bouwgrond. De waarde van de bouwgrond is volgens de Heffingsambtenaar € 492,58 per vierkante meter. De bouwgrond heeft een oppervlakte van 2.290 m2. De totale waarde van de bouwgrond komt daarmee € 1.128.000. Per appartementsrecht is de waarde bepaald op € 141.000 (€ 1.128.000:8).
5.2.2.
De Heffingsambtenaar heeft in de uitspraak op bezwaar de vastgestelde waarde van de appartementsrechten als volgt onderbouwd, hetgeen hij in hoger beroep nog steeds aanvoert:
“• Aan de [adres 9] hebben in 2017 en 2018 bij 7 nieuw te bouwen appartementen
grondtransacties plaatsgevonden voor bedragen die variëren van € 458.519,-- tot € 881.671,--
per appartement.
• [adres 10] , 390 m2 bouwgrond, verkocht op 12-9-2017 voor € 475.000,--.
• [adres 11] , een bouwperceel voor een appartement met een inhoud van 1.013 m3, staat te koop voor € 3.800.000,--. Als de bouw gereed is zal het object voorzien zijn van een tuin van 500 m2, 3 pp en een berging.”
5.2.3.
Verder wijst de Heffingsambtenaar erop dat in 2021, naast de ter zitting van de Rechtbank aangedragen verkoop van het appartementsrecht [adres 8] voor € 685.000 op 6 december 2021, de volgende transacties met betrekking tot de appartementsrechten aan de [straat] hebben plaatsgevonden, die evenals de verkoop van appartementsrecht [adres 8] volgens de Heffingsambtenaar uitsluitend betrekking hebben op de verkoop van het aandeel van de appartementsrechten in de bouwgrond:
Datum
Appartementsrecht
Transactieprijs
19 november 2021
[adres 3]
€ 420.000
19 november 2021
[adres 4]
€ 530.000
19 november 2021
[adres 6]
€ 800.000
25 november 2021
[adres 1]
€ 1.210.000
2 december 2021
[adres 7]
€ 400.000
5.3.1.
De Heffingsambtenaar heeft ter zitting – onbestreden – gesteld dat de bouwgrond voor 1 januari 2000 is gesplitst in appartementsrechten. Voorts heeft de Heffingsambtenaar – onweersproken – gesteld dat de appartementsrechten gebouwd eigendom in aanbouw vormen in de zin van artikel 17, lid 4, Wet WOZ. Aangezien dit oordeel geen blijk geeft van een onjuiste rechtsopvatting, zal het Hof partijen in dit eensluidende standpunt volgen. Dit heeft tot gevolg dat de waarde van elk appartementsrecht op de waardepeildatum dient te worden bepaald op de waarde van het aandeel van dat appartementsrecht in de bouwgrond en de tot de waardepeildatum gedane investeringen in het gebouw in aanbouw. Niet in geschil is dat op 1 januari 2020 nog niet was begonnen met de bouw van het appartementencomplex, en dat er nog geen investeringen in het gebouw in aanbouw waren gedaan, zodat de waarde van elk appartementsrecht dient te worden bepaald op de waarde van het aandeel van elk appartementsrecht in de bouwgrond per 1 januari 2020. Het Hof merkt hierbij op dat er ook op 1 januari 2021 nog geen aanvang was gemaakt met de bouw van het appartementencomplex. Een omstandigheid als bedoeld in artikel 18, lid 3, aanhef en letter b, Wet WOZ doet zich dan ook niet voor. Nu ook andere omstandigheden als bedoeld in artikel 18, lid 3, Wet WOZ gesteld noch gebleken zijn, is er geen aanleiding om voor de bepaling van de waarde van de appartementsrechten voor het kalenderjaar 2021 uit te gaan van de toestandsdatum 1 januari 2021.
5.3.2.1. De Heffingsambtenaar heeft met hetgeen hij heeft aangedragen ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde van de appartementsrechten op 1 januari 2020 niet voldaan aan de op hem rustende bewijslast.
5.3.2.2. De onder 5.2.2 genoemde transacties met bouwgrond aan de [adres 9] en de [adres 11] kunnen niet dienen ter onderbouwing van de waarde van de appartementsrechten, omdat uit die transacties niet valt af te leiden wat de (gerealiseerde) prijs per vierkante meter van de verkochte bouwgrond is. Uit de onder 5.2.2 genoemde transactie [adres 10] kan weliswaar wel een prijs per vierkante meter worden gehaald, maar de transactie heeft meer dan twee jaar voor de waardepeildatum plaatsgevonden. Nu de Heffingsambtenaar geen inzicht heeft gegeven in de invloed die dit tijdsverloop op de waarde van grond heeft gehad, kan deze transactie de waarde van de bouwgrond niet onderbouwen. De Heffingsambtenaar heeft ook overigens voor geen van de in 5.2.2 genoemde transacties gegevens overgelegd op basis waarvan beoordeeld kan worden of hetgeen verkocht is voldoende vergelijkbaar is met de bouwgrond om als onderbouwing van de waarde daarvan te kunnen dienen.
5.3.2.3. Met de onder 5.2.3 genoemde verkopen onderbouwt de Heffingsambtenaar evenmin de beschikte waarde van de appartementsrechten. Die verkopen zijn alle ruim na de waardepeildatum gerealiseerd en vertonen qua verkoopprijs grote onderlinge verschillen, waarvoor de Heffingsambtenaar desgevraagd ter zitting geen toereikende verklaring heeft kunnen geven. Ook overigens heeft de Heffingsambtenaar geen gegevens overgelegd op basis waarvan beoordeeld kan worden of die verkopen uitsluitend de waarde van de bouwgrond betroffen. Ten slotte heeft de Heffingsambtenaar geen toereikende verklaring kunnen geven waarom aan elk van de onderhavige appartementsrechten een gelijke waarde dient te worden toegekend, terwijl, zoals de Heffingsambtenaar ter zitting heeft erkend, niet elk appartementsrecht eenzelfde aandeel in de bouwgrond representeert. De enkele stelling dat geen van de appartementsrechten een waarde heeft van meer dan € 141.000 is hiertoe onvoldoende.
5.4.
Nu de Heffingsambtenaar niet heeft voldaan aan de op hem rustende bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van elk van de appartementsrechten niet te hoog is vastgesteld, komt het Hof toe aan beantwoording van de vraag of belanghebbende de door haar bepleite waarde van € 99.000 per appartementsrecht aannemelijk heeft gemaakt. Belanghebbende heeft hiervoor geen onderbouwing geleverd en heeft daarom niet aan haar bewijslast voldaan.
5.5.
Omdat de Heffingsambtenaar noch belanghebbende de door hen voorgestane waarde aannemelijk heeft gemaakt, stelt het Hof de waarde van elk van de appartementsrechten in goede justitie vast op € 135.000.
Proceskosten en griffierecht
6.1.
Het Hof ziet aanleiding de Heffingsambtenaar te veroordelen in de door belanghebbende gemaakte proceskosten, waarbij het Hof, gelet op de inhoud van de desbetreffende dossiers, de onderhavige zaken aanmerkt als met elkaar samenhangende zaken in de zin van artikel 3 van het Besluit proceskosten bestuursrecht. Het Hof stelt deze kosten, op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met het vorengenoemde Besluit en de daarbij behorende bijlage, voor de vorenbedoelde zaken tezamen vast op € 5.250 wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand voor de Rechtbank en voor het Hof (4 punten à € 875 x 1 (gewicht van de zaak)), vermenigvuldigd met factor 1,5 wegens vier of meer samenhangende zaken en € 930 wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand in de bezwaarfase (2 punten à € 310 x 1 (gewicht van de zaak)), vermenigvuldigd met factor 1,5 wegens vier of meer samenhangende zaken, in totaal derhalve op € 6.180.
6.2.
Voorts dient de Heffingsambtenaar aan belanghebbende de voor de behandeling in beroep en hoger beroep gestorte griffierechten van (€ 360 + € 548 =) € 908 te vergoeden.
6.3.
Hierbij verdient opmerking dat uitbetalingen van de proceskostenvergoeding en de griffierechten op grond van artikel 30a, lid 4, Wet WOZ, dat op 1 januari 2024 in werking is getreden, uitsluitend dienen te worden uitbetaald op een op naam van belanghebbende staande bankrekening.
Beslissing
Het Gerechtshof:
- vernietigt de uitspraak van de Rechtbank, behoudens voor zover die ziet op de afwijzing van het verzoek om een vergoeding van immateriële schade;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- wijzigt de beschikkingen aldus dat de waarde per appartementsrecht wordt vastgesteld op € 135.000;
- vermindert de aanslagen dienovereenkomstig;
- veroordeelt de Heffingsambtenaar tot vergoeding van de door belanghebbende gemaakte proceskosten vastgesteld op een bedrag van € 6.180; en
- gelast de Heffingsambtenaar belanghebbende een bedrag van € 908 aan griffierecht te vergoeden.
Deze uitspraak is vastgesteld door M.J.M. van der Weijden, Chr.Th.P.M. Zandhuis en R.A. Bosman, in tegenwoordigheid van de griffier A.S.H.M. Strik. De beslissing is op 23 april 2024 in het openbaar uitgesproken.
Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op:
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bijde Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aande Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. - de naam en het adres van de indiener;
b. - de dagtekening;
c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. - de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.