Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Civiel recht
Team Handel
Zaaknummer hof : 200.315.081/01
Zaaknummer rechtbank : C/09/610487 / HA ZA 21-362
Arrest van 19 maart 2024(bij vervroeging)
in de zaak van
[appellante] B.V.,
gevestigd in [vestigingsplaats] , gemeente [gemeente] ,
appellante,
advocaat: mr. J. van de Riet, kantoorhoudend in Utrecht,
tegen
[verweerster] B.V.,
gevestigd in Voorschoten,
verweerster,
advocaat: mr. J.M. van Koeveringe-Dekker, kantoorhoudend in Middelburg.
Het hof zal partijen hierna noemen [appellante] en [verweerster].
1.De zaak in het kort
1.1
In de samenhangende zaak (200.315.087/01 met [appellante] als appellante en [verweerster zaak 1] (hierna: [verweerster zaak 1] als verweerster, ging het om de stelling van [appellante] dat [verweerster zaak 1] twee percelen aan haar had verkocht, zodat [verweerster zaak 1] wanprestatie had gepleegd door de twee percelen vervolgens te verkopen aan [verweerster]. Het hof heeft zojuist in deze samenhangende zaak arrest gewezen, met als oordeel, evenals de rechtbank, dat geen definitieve koopovereenkomst tussen [verweerster zaak 1] en [appellante] tot stand is gekomen.
1.2
[verweerster zaak 1] was dus vrij om de twee percelen aan [verweerster] te verkopen en in eigendom over te dragen, zoals ze heeft gedaan.
1.3
Daarmee ontvalt de grondslag aan het verwijt van [appellante] aan [verweerster] in de huidige zaak, kort gezegd dat [verweerster] misbruik heeft gemaakt van de wanprestatie van [verweerster zaak 1] . Het hof wijst daarom de hierop gebaseerde vorderingen van [appellante] af en bekrachtigt het vonnis van de rechtbank.
2.Procesverloop in hoger beroep
2.1
Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken:
- de dagvaarding van 21 juni 2022, waarmee [appellante] in hoger beroep is gekomen van het vonnis van de rechtbank Den Haag van 25 mei 2022;
- de memorie van grieven van [appellante] , met producties 58 tot en met 61;
- de memorie van antwoord van [verweerster], met producties 33 en 34;
- de producties 62 en 63 die [appellante] en productie 35 die [verweerster] ter gelegenheid van de hierna te noemen mondelinge behandeling hebben overgelegd.
2.2
Op 25 januari 2024 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden, gelijktijdig (maar niet gevoegd) met de samenhangende zaak, zaaknummer 200.315.087/01 ( [appellante] / [verweerster zaak 1] . De advocaten hebben de zaak toegelicht aan de hand van pleitaantekeningen die zij hebben overgelegd.
3.Feitelijke achtergrond
3.1
Kort samengevat gaat het geschil om het volgende:
3.2
[verweerster] is een projectjectontwikkelaar. Zij heeft eind december 2020 een koopovereenkomst ten aanzien van twee percelen (kadastraal bekend sectie [kadasternummer 1] en [kadasternummer 2] ) gesloten met verkoopster [verweerster zaak 1] . Deze koopovereenkomst is op 6 januari 2021 ingeschreven in de openbare registers (‘Vormerkung’, artikel 7:3 BW Pro).
3.3
De twee percelen zijn op 12 maart 2021, respectievelijk op 1 juli 2021 in eigendom overgedragen (geleverd) aan [verweerster].
3.4
[appellante] maakt aanspraak op de twee percelen. Zij stelt daartoe, kort samengevat, dat deze eerder aan haar zijn verkocht, zodat ze het oudste recht op levering heeft.
4.Procedure bij de rechtbank
4.1
[appellante] heeft daarom, na wijziging van eis, (in conventie) gevorderd dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
1. de rechtshandelingen, waarbij blijkens de leveringsakte van 12 maart 2021 en de leveringsakte van 1 juli 2021 de eigendom van respectievelijk perceel [kadasternummer 1] en perceel [kadasternummer 2] van verkoopster aan [verweerster] worden overgedragen, wegens strijd met artikel 3:40 lid 1 BW Pro nietig verklaart, althans uit hoofde van artikel 3:40 lid 2 BW Pro vernietigt en [verweerster] - voor zover vereist - veroordeelt tot medewerking aan rectificatie in de openbare registers;
11. de op 6 januari 2021 ingeschreven koop in de openbare registers (Vormerkung) nietig dan wel ongeldig verklaart wegens het ontbreken van eensluidendheid en/of wegens het in strijd met de wet in de notariële verklaring vermelden van een overeenkomst met een afwijkende datum (24 december 2020) ten opzichte van de aangehechte koopovereenkomst (28 december 2020), terzake waarvan de uitvoering blijkens de leveringsakte d.d. 12 maart 2021 en de leveringsakte van 1 juli 2021 eveneens afwijkt van de gemaakte afspraken uit de aangehechte koopovereenkomst d.d. 28 december 2020 en aan [verweerster], althans jegens [appellante] , een beroep op of bescherming van het bepaalde in artikel 7:3 lid 3 BW Pro te ontzeggen en bepaalt dat het ten deze te wijzen vonnis gebruikt kan worden om de inschrijving van de koop d.d. 28 december 2020 in de openbare registers door te laten halen, althans in dier voege dat in de openbare registers vermeld wordt dat de inschrijving niet jegens [appellante] werkt, althans in goede justitie te bepalen;
III. voor recht verklaart dat [appellante] ten opzichte van [verweerster] het oudste recht op levering heeft terzake de percelen [kadasternummer 1] en
[kadasternummer 2] in de zin van artikel 3:298 BW Pro en dat [verweerster] op het tijdstip van de inschrijving van de koop (tussen [verweerster] en verkoopster) het vorenbedoelde oudste recht kende en zich niet kan beroepen op het bepaalde in artikel 7:3 lid 3 BW Pro;
lV. voor recht verklaart dat [verweerster] jegens [appellante] onrechtmatig heeft gehandeld door te profiteren van de wanprestatie van verkoopster, althans door de percelen [kadasternummer 1] en [kadasternummer 2] in eigendom aan zich te laten leveren in weerwil van het oudere leveringsrecht van [appellante] en aansprakelijk is voor de schade die [appellante] daardoor geleden heeft en nog zal lijden en gehouden is die schade aan [appellante] te vergoeden;
V. [verweerster] subsidiair veroordeelt om binnen 10 dagen na betekening van het vonnis haar volledige medewerking te verlenen en in dat kader alle handelingen te verrichten en na te laten die de notaris daarin redelijkerwijs verlangt, aan het ten overstaan van een notaris, verbonden aan het notariskantoor [notariskantoor] , passeren van de akte van levering, waarbij aan [appellante] het perceel [kadasternummer 1] en [kadasternummer 2] onbezwaard en vrij van hypotheken zal worden geleverd, aan welke leveringsakte dit vonnis kan worden gehecht, en bepaalt dat wanneer [verweerster] niet op het door de notaris bepaalde tijdstip en plaats is verschenen, dit vonnis ex artikel 3:300 BW Pro in de plaats zal treden voor de voor het passeren van de akte van levering vereiste wilsverklaring en handtekening(en) van [verweerster], althans in goede justitie te bepalen;
VI. [verweerster] primair en subsidiair veroordeelt om binnen 10 dagen na betekening van het vonnis tegen behoorlijk bewijs van kwijting uit hoofde van een gepleegde onrechtmatige daad jegens [appellante] , aan [appellante] te betalen ten titel van schade wegens de extra kosten van overdrachtsbelasting, een bedrag van
€ 71.000, althans in goede justitie te bepalen, en [verweerster] veroordeelt een schadevergoeding aan [appellante] te betalen ten titel van schade wegens omzetderving door de vertraagde bedrijfsuitbreiding, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
VII. voor zover het gevorderde sub V door de rechtbank zou worden afgewezen, [verweerster] meer subsidiair veroordeelt om binnen 10 dagen na betekening van het vonnis tegen behoorlijk bewijs van kwijting uit hoofde van een gepleegde onrechtmatige daad jegens [appellante] , aan [appellante] te betalen ten titel van voorschot op de door [appellante] geleden en te lijden schade een bedrag van € 75.000, althans in goede justitie te bepalen, en [verweerster] veroordeelt uit hoofde van een gepleegde onrechtmatige daad jegens [appellante] , aan [appellante] te betalen ten titel van schade wegens het niet meer kunnen realiseren van de bedrijfsuitbreiding op de percelen en andere schadeposten die [appellante] dientengevolge mocht hebben geleden, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
VIII. [verweerster] veroordeelt in de proceskosten van deze procedure, de beslagkosten daaronder begrepen.
1. de rechtshandelingen, waarbij blijkens de leveringsakte van 12 maart 2021 en de leveringsakte van 1 juli 2021 de eigendom van respectievelijk perceel [kadasternummer 1] en perceel [kadasternummer 2] van verkoopster aan [verweerster] worden overgedragen, wegens strijd met artikel 3:40 lid 1 BW Pro nietig verklaart, althans uit hoofde van artikel 3:40 lid 2 BW Pro vernietigt en [verweerster] - voor zover vereist - veroordeelt tot medewerking aan rectificatie in de openbare registers;
11. de op 6 januari 2021 ingeschreven koop in de openbare registers (Vormerkung) nietig dan wel ongeldig verklaart wegens het ontbreken van eensluidendheid en/of wegens het in strijd met de wet in de notariële verklaring vermelden van een overeenkomst met een afwijkende datum (24 december 2020) ten opzichte van de aangehechte koopovereenkomst (28 december 2020), terzake waarvan de uitvoering blijkens de leveringsakte d.d. 12 maart 2021 en de leveringsakte van 1 juli 2021 eveneens afwijkt van de gemaakte afspraken uit de aangehechte koopovereenkomst d.d. 28 december 2020 en aan [verweerster], althans jegens [appellante] , een beroep op of bescherming van het bepaalde in artikel 7:3 lid 3 BW Pro te ontzeggen en bepaalt dat het ten deze te wijzen vonnis gebruikt kan worden om de inschrijving van de koop d.d. 28 december 2020 in de openbare registers door te laten halen, althans in dier voege dat in de openbare registers vermeld wordt dat de inschrijving niet jegens [appellante] werkt, althans in goede justitie te bepalen;
III. voor recht verklaart dat [appellante] ten opzichte van [verweerster] het oudste recht op levering heeft terzake de percelen [kadasternummer 1] en
[kadasternummer 2] in de zin van artikel 3:298 BW Pro en dat [verweerster] op het tijdstip van de inschrijving van de koop (tussen [verweerster] en verkoopster) het vorenbedoelde oudste recht kende en zich niet kan beroepen op het bepaalde in artikel 7:3 lid 3 BW Pro;
lV. voor recht verklaart dat [verweerster] jegens [appellante] onrechtmatig heeft gehandeld door te profiteren van de wanprestatie van verkoopster, althans door de percelen [kadasternummer 1] en [kadasternummer 2] in eigendom aan zich te laten leveren in weerwil van het oudere leveringsrecht van [appellante] en aansprakelijk is voor de schade die [appellante] daardoor geleden heeft en nog zal lijden en gehouden is die schade aan [appellante] te vergoeden;
V. [verweerster] subsidiair veroordeelt om binnen 10 dagen na betekening van het vonnis haar volledige medewerking te verlenen en in dat kader alle handelingen te verrichten en na te laten die de notaris daarin redelijkerwijs verlangt, aan het ten overstaan van een notaris, verbonden aan het notariskantoor [notariskantoor] , passeren van de akte van levering, waarbij aan [appellante] het perceel [kadasternummer 1] en [kadasternummer 2] onbezwaard en vrij van hypotheken zal worden geleverd, aan welke leveringsakte dit vonnis kan worden gehecht, en bepaalt dat wanneer [verweerster] niet op het door de notaris bepaalde tijdstip en plaats is verschenen, dit vonnis ex artikel 3:300 BW Pro in de plaats zal treden voor de voor het passeren van de akte van levering vereiste wilsverklaring en handtekening(en) van [verweerster], althans in goede justitie te bepalen;
VI. [verweerster] primair en subsidiair veroordeelt om binnen 10 dagen na betekening van het vonnis tegen behoorlijk bewijs van kwijting uit hoofde van een gepleegde onrechtmatige daad jegens [appellante] , aan [appellante] te betalen ten titel van schade wegens de extra kosten van overdrachtsbelasting, een bedrag van
€ 71.000, althans in goede justitie te bepalen, en [verweerster] veroordeelt een schadevergoeding aan [appellante] te betalen ten titel van schade wegens omzetderving door de vertraagde bedrijfsuitbreiding, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
VII. voor zover het gevorderde sub V door de rechtbank zou worden afgewezen, [verweerster] meer subsidiair veroordeelt om binnen 10 dagen na betekening van het vonnis tegen behoorlijk bewijs van kwijting uit hoofde van een gepleegde onrechtmatige daad jegens [appellante] , aan [appellante] te betalen ten titel van voorschot op de door [appellante] geleden en te lijden schade een bedrag van € 75.000, althans in goede justitie te bepalen, en [verweerster] veroordeelt uit hoofde van een gepleegde onrechtmatige daad jegens [appellante] , aan [appellante] te betalen ten titel van schade wegens het niet meer kunnen realiseren van de bedrijfsuitbreiding op de percelen en andere schadeposten die [appellante] dientengevolge mocht hebben geleden, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
VIII. [verweerster] veroordeelt in de proceskosten van deze procedure, de beslagkosten daaronder begrepen.
4.2
[verweerster]heeft (in reconventie) gevorderd, samengevat, dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
I met onmiddellijke ingang de op 12 januari 2021 namens [appellante] gelegde conservatoire beslagen op de twee percelen opheft;
II [appellante] op straffe van de verbeurte van een dwangsom beveelt binnen zeven dagen na het vonnis zorg te hebben gedragen voor doorhaling van deze beslagen in de openbare registers;
III voor recht verklaart dat [appellante] onrechtmatig beslag heeft gelegd en zij gehouden is om alle schade te vergoeden die [B] [appellante] heeft geleden ten gevolge van die beslagen, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
IV [appellante] veroordeelt in de proceskosten, te vermeerderen met nakosten en wettelijke rente.
I met onmiddellijke ingang de op 12 januari 2021 namens [appellante] gelegde conservatoire beslagen op de twee percelen opheft;
II [appellante] op straffe van de verbeurte van een dwangsom beveelt binnen zeven dagen na het vonnis zorg te hebben gedragen voor doorhaling van deze beslagen in de openbare registers;
III voor recht verklaart dat [appellante] onrechtmatig beslag heeft gelegd en zij gehouden is om alle schade te vergoeden die [B] [appellante] heeft geleden ten gevolge van die beslagen, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
IV [appellante] veroordeelt in de proceskosten, te vermeerderen met nakosten en wettelijke rente.
4.3
De rechtbank heeft de vorderingen van [appellante] afgewezen omdat geen koopovereenkomst tussen [appellante] en [verweerster zaak 1] tot stand was gekomen, zodat [appellante] geen recht had op levering van de twee percelen, terwijl [verweerster zaak 1] evenmin gehouden was om door te onderhandelen. In het verlengde daarvan heeft de rechtbank, kort samengevat, [appellante] veroordeeld tot betaling van schadevergoeding aan [verweerster], op te maken bij staat, wegens onrechtmatig beslag. Omdat het beslag al was opgeheven in de samenhangende zaak (200.315.087/01 tegen [verweerster zaak 1] was er geen reden om [appellante] in deze zaak opnieuw tot opheffing van de beslagen te veroordelen.
5.Vorderingen in hoger beroep
5.1
[appellante] vordert vernietiging van het vonnis en alsnog toewijzing van haar vorderingen in eerste aanleg.
5.2
Zij heeft vijf grieven aangevoerd. [appellante] stelt is essentie dat ze wel degelijk een volmaakte koopovereenkomst heeft gesloten met [verweerster zaak 1] , althans dat [verweerster zaak 1] de onderhandelingen niet had mogen afbreken. Daarom had de rechtbank de vorderingen van [appellante] tegen [verweerster] niet mogen afwijzen.
6.Beoordeling in hoger beroep
6.1
Het hof stelt het volgende voorop. De essentie van de huidige procedure betreffen de vorderingen van [appellante] tegen [verweerster], gebaseerd op het verwijt dat [verweerster] misbruik heeft gemaakt van de wanprestatie van [verweerster zaak 1] . De wanprestatie betrof, aldus nog steeds [appellante] , het niet nakomen van de koopovereenkomst die zij met [verweerster zaak 1] had gesloten. Het hof heeft in de samenhangende zaak al uitgemaakt dat er geen koopovereenkomst tussen [appellante] en [verweerster zaak 1] tot stand was gekomen. Daar blijft het hof bij. In het thans door [appellante] gestelde ziet het hof geen reden om anders te beslissen dan in de samenhangende zaak. Reeds hierom (bij gebrek aan grondslag) kan [verweerster] niet worden tegengeworpen dat zij misbruik heeft gemaakt van de wanprestatie van [verweerster zaak 1] . De grieven falen, althans hoeven verder niet te worden besproken.
Conclusie en proceskosten
6.2
De conclusie is dat het hoger beroep van [appellante] niet slaagt. Daarom zal het hof het vonnis bekrachtigen. Het hof zal [appellante] als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep.
7.Beslissing
Het hof:
- bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Den Haag van 25 mei 2022;
- veroordeelt [appellante] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van [verweerster] tot aan deze uitspraak bepaald op € 2.135,- aan griffierecht en € 13.071,- aan salaris advocaat (3 punten, tarief VIII à € 4.357,-)
Dit arrest is gewezen door mr. M.A.F. Tan - de Sonnaville, mr. A.M. Voorwinden en mr. J.A. Tuinman en in het openbaar uitgesproken op 19 maart 2024 in aanwezigheid van de griffier.