Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Civiel recht
Team Handel
Zaaknummer hof : 200.315.087/01
Zaaknummer rechtbank : C/09/607061 / HA ZA 21-143
Arrest van 19 maart 2024(bij vervroeging)
in de zaak van
[appellante] B.V.,
gevestigd in [vestigingsplaats] , gemeente [gemeente] ,
appellante,
advocaat: mr. J. van de Riet, kantoorhoudend in Utrecht,
tegen
[verweerster],
wonend in [woonplaats] , gemeente [gemeente] ,
verweerster,
advocaat: mr. M.W.J. Ariëns, kantoorhoudend in Haarlem.
Het hof zal partijen hierna noemen [appellante] en [verweerster] .
1.De zaak in het kort
1.1
Het gaat in deze zaak met name om de vraag of een perfecte koopovereenkomst ten aanzien van twee percelen tot stand is gekomen tussen [appellante] als koper en [verweerster] als verkoper. Volgens de rechtbank is dat niet het geval. Daarom heeft de rechtbank de vorderingen van [appellante] (heel kort gezegd tot teruglevering en schadevergoeding) afgewezen.
1.2
Het hof is het daarmee eens en bekrachtigt het vonnis van de rechtbank.
2.Procesverloop in hoger beroep
2.1
Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken:
- de dagvaarding van 21 juni 2022, waarmee [appellante] in hoger beroep is gekomen van het vonnis van de rechtbank Den Haag van 25 mei 2022;
- de memorie van grieven van [appellante] , met producties 53 tot en met 56;
- de memorie van antwoord van [verweerster] , met productie 35;
- de producties 57 en 58, die [appellante] bij akte overlegging producties ter gelegenheid van de hierna te noemen mondelinge behandeling heeft overgelegd;
- productie 36, die [verweerster] bij akte overlegging producties ter gelegenheid van de hierna te noemen mondelinge behandeling heeft overgelegd.
2.2
Op 25 januari 2024 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden, gelijktijdig (maar niet gevoegd) met de samenhangende zaak, zaaknummer 200.315.081/01. De advocaten en hun kantoorgenoten hebben de zaak toegelicht aan de hand van pleitaantekeningen die zij hebben overgelegd.
3.Feitelijke achtergrond
3.1
De feiten in het vonnis zijn, behoudens onderdelen van overwegingen 3.21, 3.31, 3.33, 3.42 en 3.43, niet betwist, zodat het hof daarvan uitgaat. Kort samengevat gaat het geschil om het volgende [1] :
3.2
[verweerster], geboren op [geboortedatum] , is sinds het overlijden van haar man ( [echtgenoot] ) in 2007 en haar zoon ( [zoon verweerster] ) in 2017 eigenaar van twee percelen aan de [perceel 1] (kadastraal bekend [kadasternummer 1] ) en [perceel 2] (kadastraal bekend [kadasternummer 2] ) te [plaats] (hierna ook: de twee percelen). Hierop staat de woning van [verweerster] , een manege(bak) en caravanstalling.
[weduwe zoon], sinds 2017 weduwe van [zoon verweerster] , woont met haar kinderen inmiddels aan de [adres] .
[weduwe zoon], sinds 2017 weduwe van [zoon verweerster] , woont met haar kinderen inmiddels aan de [adres] .
3.3
De achterneef van [verweerster] ,
[X](hierna:
[X]) is eigenaar van [appellante] . [appellante] is directeur-grootaandeelhouder (dga) van Caravanstalling […] B.V., die op het naastgelegen perceel [perceel 3] een caravanstalling exploiteert. [X] woont op [perceel 3] . Hij heeft een zoon [Y] (hierna:
[Y]), die ook in de caravanstalling werkt.
[X](hierna:
[X]) is eigenaar van [appellante] . [appellante] is directeur-grootaandeelhouder (dga) van Caravanstalling […] B.V., die op het naastgelegen perceel [perceel 3] een caravanstalling exploiteert. [X] woont op [perceel 3] . Hij heeft een zoon [Y] (hierna:
[Y]), die ook in de caravanstalling werkt.
3.4
Ruimtelijk Adviesbureau [A] BV (hierna: [A] BV) is een adviesbureau van
[A](hierna: [A] ). [A] BV verstrekt sinds 2006 adviezen aan [verweerster] en haar toenmalige echtgenoot en zoon – deze werkten indertijd in V.O.F.-verband samen – ter maximalisering van de opbrengst van de twee percelen, de manege en caravanstalling. In het kader hiervan heeft [A] BV hen in 2010 in contact gebracht met Rijnpark Ontwikkeling B.V. (hierna: Rijnpark).
[A](hierna: [A] ). [A] BV verstrekt sinds 2006 adviezen aan [verweerster] en haar toenmalige echtgenoot en zoon – deze werkten indertijd in V.O.F.-verband samen – ter maximalisering van de opbrengst van de twee percelen, de manege en caravanstalling. In het kader hiervan heeft [A] BV hen in 2010 in contact gebracht met Rijnpark Ontwikkeling B.V. (hierna: Rijnpark).
3.5
Rijnpark is een projectontwikkelaar en dochtervennootschap van [B] Projectontwikkeling B.V. (een dochtervennootschap van
[B]).
[B]).
3.6
In verband met beoogde/verwachte woningbouw op de twee percelen is op
17 mei 2010een koopovereenkomst ten aanzien van een deel van de percelen, met ontbindende voorwaarden, tot stand gekomen tussen [naam vof] ., [verweerster] en [zoon verweerster]
als verkopersen Rijnpark, [B] en [C]
als koper. Buitengerechtelijke ontbinding door partijen was onder meer mogelijk als (kort samengevat) geen bestemmingswijziging naar woningbouw zou plaatsvinden. Koper betaalde als aanbetaling alvast een bedrag van
€ 400.000 (4 ton) voor het gekochte, waarmee de aankoop van [adres] werd gefinancierd. Als zekerheid voor de betaling van deze 4 ton werd
een derde hypotheekrechtop de twee percelen gevestigd, nadat de Rabobank in datzelfde jaar
een eerste en tweede hypotheekrechtop de twee percelen had verkregen tot zekerheid voor een geldlening van in totaal € 700.000 (7 ton).
17 mei 2010een koopovereenkomst ten aanzien van een deel van de percelen, met ontbindende voorwaarden, tot stand gekomen tussen [naam vof] ., [verweerster] en [zoon verweerster]
als verkopersen Rijnpark, [B] en [C]
als koper. Buitengerechtelijke ontbinding door partijen was onder meer mogelijk als (kort samengevat) geen bestemmingswijziging naar woningbouw zou plaatsvinden. Koper betaalde als aanbetaling alvast een bedrag van
€ 400.000 (4 ton) voor het gekochte, waarmee de aankoop van [adres] werd gefinancierd. Als zekerheid voor de betaling van deze 4 ton werd
een derde hypotheekrechtop de twee percelen gevestigd, nadat de Rabobank in datzelfde jaar
een eerste en tweede hypotheekrechtop de twee percelen had verkregen tot zekerheid voor een geldlening van in totaal € 700.000 (7 ton).
3.7
In 2011 had [naam vof] al enige jaren een verlieslatende exploitatie en achterstanden in de aflossing bij de Rabobank. Zij heeft toen van vrienden een bedrag geleend van € 75.000, versterkt met een
vierde hypotheek.
vierde hypotheek.
3.8
[naam vof] . heeft op 1 november 2012 een raamovereenkomst gesloten met [A] BV. In de periode 2012 tot en met 2018 heeft [naam vof] ., respectievelijk [verweerster] , in diverse tranches in totaal omstreeks € 450.000 geleend van [A] BV. In verband daarmee is op 1 november 2011
een hypotheekrechtaan [A] BV verleend op perceel [kadasternummer 1] ( [perceel 1] ) en het woonhuis met tuin aan de [adres] . Op 13 november 2012 is aan [A] BV
een voorkeursrecht van koop verleend op perceel [perceel 1], in het geval geen uitvoering zou worden gegeven aan de verkoop aan Rijnpark.
een hypotheekrechtaan [A] BV verleend op perceel [kadasternummer 1] ( [perceel 1] ) en het woonhuis met tuin aan de [adres] . Op 13 november 2012 is aan [A] BV
een voorkeursrecht van koop verleend op perceel [perceel 1], in het geval geen uitvoering zou worden gegeven aan de verkoop aan Rijnpark.
3.9
De beoogde wijziging van het bestemmingsplan naar woonbestemming is uiteindelijk niet doorgegaan, nadat de ABRvS bij uitspraak van 26 juni 2018 daar een stokje voor had gestoken en eind 2020 duidelijk werd dat het college van burgemeester en wethouders de gemeenteraad zou voorstellen het gewijzigde ontwerp bestemmingsplan niet vast te stellen.
3.1
[X] heeft in ieder geval vanaf 2018 aan [verweerster] laten weten dat hij belangstelling had voor aankoop van de twee percelen. Tot medio 2020 zijn daarover incidenteel gesprekken gevoerd tussen [X] enerzijds en [verweerster] en/of [weduwe zoon] anderzijds. Op verzoek van [X] heeft [verweerster] hem inzage gegeven in haar financiële situatie en heeft zij de overeenkomsten met Rijnpark en [A] BV aan [X] verstrekt.
3.11
In de tweede helft van 2020 werd de financiële situatie voor [verweerster] nijpend, onder meer door druk van de Rabobank, die aandrong op aflossing van de leningen en dreigde met uitwinning van de twee percelen als niet uiterlijk 31 december 2020 was betaald.
3.12
Op 30 november 2020 hebben [verweerster] en [weduwe zoon] bij [X] thuis met [X] en [Y] gesproken over (mogelijke) aankoop van de twee percelen door [appellante] en zijn ook bedragen ter sprake gekomen. Daarna zijn er diverse contacten geweest in verband met de beoogde aankoop door en levering (uiterlijk op 31 december 2020) van de twee percelen aan [appellante] . Hierbij gaat het onder meer, zakelijk weergegeven, om het volgende:
a) De accountant van [verweerster] , [accountant] (hierna: [accountant] ), heeft per email van 2 december 2020 aan [verweerster] en [weduwe zoon] onder meer laten weten dat het hem goed lijkt dat “ [Y] en [X] in een kort verslag alle afspraken die gemaakt zijn bevestigen: prijs woning en grond, afspraken huur en vergoeding toezichtsloon, afspraken onderhoud etc.”. Voor de verdere afwikkeling is volgens [accountant] van belang de ondersteuning van zowel het juridisch traject ( [A] en [B] ) als de claim richting gemeente.
b) [Y] heeft hierna, desgevraagd door [verweerster] , de (volgens hem) gemaakte afspraken per email van 2 december 2020 toegezonden aan [verweerster] , met het verzoek deze te controleren. Genoemd daarbij zijn onder meer de koopsom van € 1.850.000, gebruikersafspraken woning en paarden, wijzigingen tbv caravanstalling, kosteloze ondersteuning koper aan verkoper bij afwikkeling hypotheeknemers en eventuele claim richting gemeente - advocaatkosten niet inbegrepen.
c) [verweerster] heeft deze reactie van [Y] op 3 december 2020 doorgemaild aan [accountant] , die vervolgens nog een aantal suggesties heeft gedaan en de vraag heeft opgeworpen of het eerlijk is dat de advocaatkosten voor rekening van [verweerster] komen als [A] of [B] gaan muiten, en heeft gezegd dat het misschien goed was om op korte termijn nog even om de tafel te gaan zitten.
d) [Y] en [X] hebben per email van 4 december 2020 aan [verweerster] , [weduwe zoon] en [accountant] een en ander aangepast en onder meer bericht dat het muiterij-risico niet kan worden weggenomen.
e) Bos heeft op 7 december 2020 per email, die mede was geïnstigeerd en geformuleerd door [X] , zowel aan [A] BV als aan Rijnpark laten weten dat zij de percelen aan een ander gaat verkopen. Daarbij heeft zij gesteld dat er geen sprake (meer) is van recht van eerste koop van [A] , terwijl zij ook heeft geschreven dat zij de overeenkomst van 17 mei 2010 met Rijnpark buitengerechtelijk ontbond.
f) [accountant] heeft per email van 7 december 2020 aan [Y] , [X] en [verweerster] geschreven dat hij denkt dat [A] en [B] het er niet bij zullen laten zitten, dat [verweerster] en [weduwe zoon] zich geen advocaat kunnen veroorloven en dat de vraag actueel blijft wie dit gaat betalen. Als mogelijke optie noemt hij het opnemen van een ontbindende voorwaarde in de koopovereenkomst als de claims van [A] en [B] te veel geld gaan kosten. Bij email van 9 december 2020 heeft [accountant] geschreven dat de brieven naar [A] en [B] uit zijn en dat het aan partijen is om de laatste geschilpunten op te lossen. Bij email van 10 december 2020 aan [accountant] , met cc aan [verweerster] , hebben [Y] en [X] onder meer laten weten dat de afspraak met de notaris stond voor 28 december, dat [A] op tijd zijn geld krijgt, maar dat hij verder klaar is (hij heeft niets bereikt en hoeft niks meer te doen). Verder zijn daarbij op onderdelen nog afspraken aangepast.
g) [A] en [B] hebben zich niet neergelegd bij de aankondiging van [verweerster] dat zij de percelen aan een ander gaat verkopen. [A] heeft geschreven dat het handelen van [verweerster] grote financiële gevolgen voor haar gaat hebben. [B] heeft op 14 december 2020 schriftelijk aan [verweerster] laten weten dat de opzegging van de overeenkomst onrechtmatig was. Daaraan heeft hij het volgende toegevoegd:
”Wel kunt u met ons in overleg over de situatie die ontstaat nu u aangeeft dat u niet verder wil met de onderhavige overeenkomst en de heer [A] u schijnbaar ook niet meer vertegenwoordigt.”.
h) [X] en [Y] hebben namens [verweerster] een advocaat, mr. [advocaat] , benaderd in verband met een door [verweerster] aan te spannen kort geding tegen [A] BV en Rijnpark met het oog op de levering van de twee percelen aan [appellante] uiterlijk op 31 december 2020 (deze uiterste datum in verband met de verhoging van de overdrachtsbelasting per 1 januari 2021). Op 24 december 2024 is de dagvaarding in kort geding uitgebracht. [verweerster] was hiervan op de hoogte.
a) De accountant van [verweerster] , [accountant] (hierna: [accountant] ), heeft per email van 2 december 2020 aan [verweerster] en [weduwe zoon] onder meer laten weten dat het hem goed lijkt dat “ [Y] en [X] in een kort verslag alle afspraken die gemaakt zijn bevestigen: prijs woning en grond, afspraken huur en vergoeding toezichtsloon, afspraken onderhoud etc.”. Voor de verdere afwikkeling is volgens [accountant] van belang de ondersteuning van zowel het juridisch traject ( [A] en [B] ) als de claim richting gemeente.
b) [Y] heeft hierna, desgevraagd door [verweerster] , de (volgens hem) gemaakte afspraken per email van 2 december 2020 toegezonden aan [verweerster] , met het verzoek deze te controleren. Genoemd daarbij zijn onder meer de koopsom van € 1.850.000, gebruikersafspraken woning en paarden, wijzigingen tbv caravanstalling, kosteloze ondersteuning koper aan verkoper bij afwikkeling hypotheeknemers en eventuele claim richting gemeente - advocaatkosten niet inbegrepen.
c) [verweerster] heeft deze reactie van [Y] op 3 december 2020 doorgemaild aan [accountant] , die vervolgens nog een aantal suggesties heeft gedaan en de vraag heeft opgeworpen of het eerlijk is dat de advocaatkosten voor rekening van [verweerster] komen als [A] of [B] gaan muiten, en heeft gezegd dat het misschien goed was om op korte termijn nog even om de tafel te gaan zitten.
d) [Y] en [X] hebben per email van 4 december 2020 aan [verweerster] , [weduwe zoon] en [accountant] een en ander aangepast en onder meer bericht dat het muiterij-risico niet kan worden weggenomen.
e) Bos heeft op 7 december 2020 per email, die mede was geïnstigeerd en geformuleerd door [X] , zowel aan [A] BV als aan Rijnpark laten weten dat zij de percelen aan een ander gaat verkopen. Daarbij heeft zij gesteld dat er geen sprake (meer) is van recht van eerste koop van [A] , terwijl zij ook heeft geschreven dat zij de overeenkomst van 17 mei 2010 met Rijnpark buitengerechtelijk ontbond.
f) [accountant] heeft per email van 7 december 2020 aan [Y] , [X] en [verweerster] geschreven dat hij denkt dat [A] en [B] het er niet bij zullen laten zitten, dat [verweerster] en [weduwe zoon] zich geen advocaat kunnen veroorloven en dat de vraag actueel blijft wie dit gaat betalen. Als mogelijke optie noemt hij het opnemen van een ontbindende voorwaarde in de koopovereenkomst als de claims van [A] en [B] te veel geld gaan kosten. Bij email van 9 december 2020 heeft [accountant] geschreven dat de brieven naar [A] en [B] uit zijn en dat het aan partijen is om de laatste geschilpunten op te lossen. Bij email van 10 december 2020 aan [accountant] , met cc aan [verweerster] , hebben [Y] en [X] onder meer laten weten dat de afspraak met de notaris stond voor 28 december, dat [A] op tijd zijn geld krijgt, maar dat hij verder klaar is (hij heeft niets bereikt en hoeft niks meer te doen). Verder zijn daarbij op onderdelen nog afspraken aangepast.
g) [A] en [B] hebben zich niet neergelegd bij de aankondiging van [verweerster] dat zij de percelen aan een ander gaat verkopen. [A] heeft geschreven dat het handelen van [verweerster] grote financiële gevolgen voor haar gaat hebben. [B] heeft op 14 december 2020 schriftelijk aan [verweerster] laten weten dat de opzegging van de overeenkomst onrechtmatig was. Daaraan heeft hij het volgende toegevoegd:
”Wel kunt u met ons in overleg over de situatie die ontstaat nu u aangeeft dat u niet verder wil met de onderhavige overeenkomst en de heer [A] u schijnbaar ook niet meer vertegenwoordigt.”.
h) [X] en [Y] hebben namens [verweerster] een advocaat, mr. [advocaat] , benaderd in verband met een door [verweerster] aan te spannen kort geding tegen [A] BV en Rijnpark met het oog op de levering van de twee percelen aan [appellante] uiterlijk op 31 december 2020 (deze uiterste datum in verband met de verhoging van de overdrachtsbelasting per 1 januari 2021). Op 24 december 2024 is de dagvaarding in kort geding uitgebracht. [verweerster] was hiervan op de hoogte.
3.13
Op verzoek van [verweerster] is [B] op kerstavond 24 december 2020 bij haar thuis geweest om te overleggen over haar situatie.
3.14
[B] Projectontwikkeling B.V. (hierna: [B] Projectontwikkeling) en [verweerster] hebben op 28 december 2020 schriftelijk verklaard en met hun handtekening bevestigd dat zij op 24 december 2020 mondeling een koopovereenkomst hebben gesloten met betrekking tot de twee percelen tegen een koopsom van € 1.750.000. Volgens deze verklaring is onder meer afgesproken (a) dat [verweerster] in haar woning mag blijven wonen zolang het gaat (e) dat [verweerster] de lening van 4 ton op [adres] zal aflossen aan Rijnpark bij de levering van de percelen, (f) dat [B] Projectontwikkeling het geschil van [verweerster] met [A] BV zal afhandelen zodat er bij [verweerster] geen claims meer komen van [A] BV en (g) dat [verweerster] het kort geding zal intrekken. Op 6 januari 2021 is deze koopovereenkomst ingeschreven in de openbare registers (de ‘Vormerkung’ van artikel 7:3 BW).
3.15
[appellante] heeft op 12 januari 2021 op de twee percelen conservatoir beslag gelegd.
3.16
[verweerster] heeft de twee percelen inmiddels geleverd (in eigendom overgedragen) aan [B] Projectontwikkeling B.V. (respectievelijk op 12 maart 2021 en op 1 juli 2021).
4.Procedure bij de rechtbank
4.1
[appellante] heeft (in conventie) gevorderd, na wijziging van eis, dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
I voor recht verklaart dat er tussen [appellante] als koopster en [verweerster] als verkoopster op of omstreeks 4 december 2020 een (mondelinge) koopovereenkomst tot stand is gekomen inzake de percelen kadastraal bekend als Koudekerk aan den Rijn
B 4170 en B 3528, met dien verstande dat de percelen tegen betaling van € 1.850.000,- k.k. zullen worden geleverd aan [appellante] en waarbij voorts de overige aanvullende afspraken gelden zoals in de dagvaarding weergegeven in punt 59;
II voor recht verklaart dat [verweerster] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de verplichtingen uit hoofde van de met [appellante] gesloten koopovereenkomst en aansprakelijk is voor de als gevolg daarvan door [appellante] geleden en nog te lijden schade;
III [verweerster] veroordeelt om binnen 10 dagen na betekening van het vonnis haar volledige medewerking te verlenen en in dat kader alle handelingen te verrichten en na te laten die de notaris daarin redelijkerwijs verlangt, aan het ten overstaan van een notaris, verbonden aan liet notariskantoor Kroes & Partners, Notarissen en Adviseurs, te Alphen aan den Rijn, passeren van de akte van levering, waarbij aan [appellante] aldus tegen betaling als onder 1 bepaald, waarbij bepaald dat [appellante] een bedrag van
€ 87.231 op die koopsom in mindering mag brengen ter verrekening van schade en voorgeschoten kosten, althans een bedrag als de rechtbank in goede justitie vaststelt, de percelen als eveneens onder I bepaald aan [appellante] onbezwaard en vrij van hypotheken zullen worden geleverd, aan welke leveringsakte de koopafspraken conform productie 15 als bijlage zullen worden gehecht, en te bepalen dat wanneer [verweerster] niet op het door de notaris bepaalde tijdstip en plaats is verschenen, dit vonnis ex artikel 3:300 BW in de plaats zal treden voor de voor het passeren van de akte van levering vereiste wilsverklaring en handtekening(en) van [verweerster] , althans in goede justitie te bepalen, althans, voor zover de vordering tot levering van de percelen geheel of gedeeltelijk zou worden afgewezen, [verweerster] te veroordelen tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [appellante] te betalen een schadevergoeding, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, uit hoofde van wanprestatie en/of onrechtmatig handelen, althans uit hoofde van afgebroken onderhandelingen;
IV Voor zover een deel of het geheel van de kosten van € 87.231 die [appellante] op de koopsom ter verrekening in mindering wil brengen als verzocht onder III onverhoopt door de rechtbank zou worden afgewezen, [verweerster] veroordeelt om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [appellante] te betalen het alsdan niet toegewezen deel, althans in goede justitie vast te stellen;
V [verweerster] veroordeelt in de proceskosten, de beslagkosten daaronder begrepen.
I voor recht verklaart dat er tussen [appellante] als koopster en [verweerster] als verkoopster op of omstreeks 4 december 2020 een (mondelinge) koopovereenkomst tot stand is gekomen inzake de percelen kadastraal bekend als Koudekerk aan den Rijn
B 4170 en B 3528, met dien verstande dat de percelen tegen betaling van € 1.850.000,- k.k. zullen worden geleverd aan [appellante] en waarbij voorts de overige aanvullende afspraken gelden zoals in de dagvaarding weergegeven in punt 59;
II voor recht verklaart dat [verweerster] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de verplichtingen uit hoofde van de met [appellante] gesloten koopovereenkomst en aansprakelijk is voor de als gevolg daarvan door [appellante] geleden en nog te lijden schade;
III [verweerster] veroordeelt om binnen 10 dagen na betekening van het vonnis haar volledige medewerking te verlenen en in dat kader alle handelingen te verrichten en na te laten die de notaris daarin redelijkerwijs verlangt, aan het ten overstaan van een notaris, verbonden aan liet notariskantoor Kroes & Partners, Notarissen en Adviseurs, te Alphen aan den Rijn, passeren van de akte van levering, waarbij aan [appellante] aldus tegen betaling als onder 1 bepaald, waarbij bepaald dat [appellante] een bedrag van
€ 87.231 op die koopsom in mindering mag brengen ter verrekening van schade en voorgeschoten kosten, althans een bedrag als de rechtbank in goede justitie vaststelt, de percelen als eveneens onder I bepaald aan [appellante] onbezwaard en vrij van hypotheken zullen worden geleverd, aan welke leveringsakte de koopafspraken conform productie 15 als bijlage zullen worden gehecht, en te bepalen dat wanneer [verweerster] niet op het door de notaris bepaalde tijdstip en plaats is verschenen, dit vonnis ex artikel 3:300 BW in de plaats zal treden voor de voor het passeren van de akte van levering vereiste wilsverklaring en handtekening(en) van [verweerster] , althans in goede justitie te bepalen, althans, voor zover de vordering tot levering van de percelen geheel of gedeeltelijk zou worden afgewezen, [verweerster] te veroordelen tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [appellante] te betalen een schadevergoeding, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, uit hoofde van wanprestatie en/of onrechtmatig handelen, althans uit hoofde van afgebroken onderhandelingen;
IV Voor zover een deel of het geheel van de kosten van € 87.231 die [appellante] op de koopsom ter verrekening in mindering wil brengen als verzocht onder III onverhoopt door de rechtbank zou worden afgewezen, [verweerster] veroordeelt om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [appellante] te betalen het alsdan niet toegewezen deel, althans in goede justitie vast te stellen;
V [verweerster] veroordeelt in de proceskosten, de beslagkosten daaronder begrepen.
4.2
[verweerster] heeft (in reconventie) gevorderd, na wijziging van eis, samengevat, dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
1. met onmiddellijke ingang de op 12 januari 2021 door [appellante] ten laste van [verweerster] gelegde conservatoire beslagen op de twee percelen opheft;
II. [appellante] op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 5.000 per dag met een maximum van € 50.000 beveelt zorg te dragen voor doorhaling van het beslag in de openbare registers binnen zeven dagen na het vonnis;
III. voor recht verklaart dat [appellante] de conservatoire beslagen onrechtmatig heeft gelegd en [appellante] gehouden is om alle schade te vergoeden die [verweerster] heeft geleden, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
IV. [appellante] veroordeelt in de proceskosten.
1. met onmiddellijke ingang de op 12 januari 2021 door [appellante] ten laste van [verweerster] gelegde conservatoire beslagen op de twee percelen opheft;
II. [appellante] op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 5.000 per dag met een maximum van € 50.000 beveelt zorg te dragen voor doorhaling van het beslag in de openbare registers binnen zeven dagen na het vonnis;
III. voor recht verklaart dat [appellante] de conservatoire beslagen onrechtmatig heeft gelegd en [appellante] gehouden is om alle schade te vergoeden die [verweerster] heeft geleden, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
IV. [appellante] veroordeelt in de proceskosten.
4.3
De rechtbank heeft de vorderingen van [appellante] afgewezen en die van [verweerster] toegewezen. Volgens de rechtbank heeft [appellante] er in de gegeven omstandigheden niet op mogen vertrouwen dat tussen partijen een koopovereenkomst met betrekking tot de twee percelen tot stand was gekomen, omdat een voor [verweerster] essentieel punt (een regeling met [A] en Rijnpark) niet in de afspraken was meegenomen. Nu [appellante] dit essentiële punt ook expliciet niet in de afspraken wilde meenemen, mocht [verweerster] de onderhandelingen met [appellante] afbreken.
5.Vorderingen in hoger beroep
5.1
[appellante] is in hoger beroep gekomen omdat zij het niet eens is met het vonnis. [appellante] heeft 12 grieven aangevoerd en vordert hetzelfde als bij de rechtbank en wil dat het hof de vorderingen van [verweerster] alsnog afwijst.
5.2
[verweerster] concludeert tot bekrachtiging van het vonnis
6.Beoordeling in hoger beroep
6.1
De grieven 1 tot en met 4 gaan over de feitenvaststelling. De grieven 5 tot en met 8 betreffen de vraag of een koopovereenkomst tot stand is gekomen. In Grief 9 wordt geklaagd over het oordeel van de rechtbank omtrent de afgebroken onderhandelingen. Grief 10 betreft een klacht over de toewijzing van de reconventionele vorderingen van [verweerster] omtrent het opheffen van het beslag. Met grief 11 klaagt [appellante] over de hieruit voortvloeiende beslissingen van de rechtbank in het dictum. Grief 12 houdt in dat de rechtbank heeft verzuimd te beslissen op de geldvordering van € 16.232,01, die betrekking heeft op door [appellante] voorgeschoten taxatie-, notaris- en advocaatkosten.
De grieven 1 tot en met 4 (de feiten)
6.2
[appellante] heeft geen belang bij deze grieven, aangezien het hof de feiten zelfstandig heeft vastgesteld, met inachtneming van de stellingen van partijen over en weer.
De grieven 5 tot en met 8 (geen koopovereenkomst)
6.3
[appellante] legt met haar grieven en de toelichting daarop in volle omvang de vraag voor aan het hof of tussen partijen een koopovereenkomst tot stand is gekomen. Het hof oordeelt hierover als volgt.
6.4
Duidelijk is dat [verweerster] (hierna ook: [verweerster] ) eind 2020 in grote financiële moeilijkheden zat. Zij kon haar schulden/aflossingen niet betalen uit de exploitatie van de caravanstalling en de manege, de hypotheekhouder Rabobank dreigde op korte termijn de twee percelen openbaar te verkopen, de fiscus was al enige tijd niet bediend en woningbouw op de twee percelen leek bestuursrechtelijk onmogelijk te worden. Daarnaast mag niet onvermeld blijven dat [verweerster] niet meer in V.O.F.-verband kon leunen op haar man en zoon omdat deze waren overleden, zodat zij er alleen voorstond. Ook is duidelijk dat [appellante] precies wist hoe een en ander in elkaar zat. [X] (als eigenaar van [appellante] ) kende de familieverhoudingen en wist blijkens de van [verweerster] ontvangen stukken (zie overweging 3.10) gedetailleerd hoe haar financiën in elkaar zaten en welke verplichtingen waren aangegaan jegens [A] BV en Rijnpark (een vennootschap waarover [B] zeggenschap heeft).
6.5
[verweerster] zat kortom in de financiële penarie, hetgeen [X] wist. [X] leek de helpende hand te bieden met zijn mondelinge aanbod op 30 november 2020 om de twee percelen (via [appellante] ) te kopen voor € 1.850.000, maar niet ter discussie staat dat de problemen van [verweerster] met de verkoop niet zouden zijn opgelost zolang de kwesties [A] en [B] (mogelijke claims van (één van) hen) nog boven haar hoofd hingen. Immers uit de opbrengst zouden weliswaar de bank en de overige hypotheeknemers kunnen worden voldaan, maar niet méér dan dat. Ook dit was [X] / [appellante] bekend. Naar het oordeel van het hof is in ieder geval op 30 november 2020 geen overeenkomst tussen partijen tot stand gekomen, althans mocht [appellante] daarop niet gerechtvaardigd vertrouwen. Het enkele feit dat [accountant] voorstelde dat [Y] en [X] in een kort verslag de mondeling gemaakte afspraken bevestigt is daarvoor niet voldoende. Ook daarná is geen definitieve koopovereenkomst tot stand gekomen. Van duidelijke aanvaarding door [verweerster] van het aanbod (inclusief het ‘open einde’ met [A] en [B] ) is geen sprake. Sterker nog, de kwesties [A] en [B] bleven de aandacht houden, zowel bij [appellante] als bij [verweerster] . Op 4 december 2020 mailt [Y] nog ‘dat het muiterijrisico niet kan worden weggenomen’, terwijl de emails aan [A] en [B] kort daarna (van 7 december 2020) op verzet van de heren [A] en [B] stuitten. Dit heeft, terecht, het vertrouwen van [verweerster] in een goede afloop niet versterkt. Onder deze omstandigheden – in het licht bezien van de complexe ‘open einde situatie’ – mocht [appellante] er redelijkerwijs niet op vertrouwen dat haar aanbod aan [verweerster] om de percelen te kopen voor € 1.850.000, zonder bereidheid om mogelijke claims van [A] en [B] volledig over te nemen, de instemming had van [verweerster] . Zij zou aldus immers ‘van de regen in de drup’ komen, omdat zij dan zonder onderpand ‘de strijd’ zou moeten aangaan met [A] en [B] en bovendien zelf – zonder behoorlijke eigen inkomsten – de (advocaat)kosten daarvan zou moeten dragen. Hier komt bij dat [appellante] bekend was, althans redelijkerwijs moest zijn, dat na de vele jaren met financiële perikelen een finale oplossing essentieel was voor [verweerster] . Deze oplossing wilde of kon [appellante] niet geven.
6.6
Weliswaar is duidelijk dat tegen de standpunten van [A] en [B] juridisch een en ander was in te brengen (standpunt [appellante] ), maar zekerheid daarover was er allerminst, terwijl dit bovendien hoogstwaarschijnlijk lange en (door [verweerster] te dragen) kostbare procedures zou vergen. In ieder geval [A] dreigde al met claims. Gelet hierop had [appellante] , die op de hoogte was van [verweerster] precaire situatie en van de dreigende claims, bij haar moeten verifiëren of zij ( [verweerster] ) bereid was het resterende risico van [A] en [B] te aanvaarden. Dit heeft [appellante] niet gedaan. Ook daarom mocht [appellante] er redelijkerwijs niet op vertrouwen dat er een perfecte koopovereenkomst tot stand was gekomen.
6.7
[appellante] heeft niet veel meer gedaan dan de risico’s ‘klein te maken’. Zo is ter zitting bij het hof door [Y] (met instemming van [X] ) gezegd:
“Het is wel besproken, maar heel luchtig en vluchtig. We waren het erover eens dat er een rechtsgeldige opzegging zou zijn van [B] . De overeenkomst met [A] was op een onredelijke wijze tot stand gekomen. [verweerster] heeft zelf verklaard dat ze van mening was dat hij recht had op niets tot weinig”.Desondanks was [appellante] niet bereid om deze volgens haar ‘kleine’ risico’s te aanvaarden. [appellante] heeft naar eigen zeggen steeds herhaald dat zij niet iets met een “open einde” kon financieren. Dit versterkt het oordeel van het hof dat [appellante] , gelet op alle omstandigheden van het geval, niet erop mocht vertrouwen dat [verweerster] die bereidheid wél had. Vast stond immers dat [verweerster] de advocaatkosten niet kon dragen, dat zij na de verkoop aan [appellante] niet meer zou beschikken over enig onderpand en dat de reden om tot verkoop van de percelen over te gaan juist was om uit de financiële problemen te raken. Hier komt bij dat de contacten met [verweerster] onder grote tijdsdruk plaatsvonden en [appellante] alles op alles zette om toch nog vóór de jaarwisseling tot de levering van de percelen te komen. Enige tijd om alles rustig te overdenken was er hierdoor niet. Dit alles had voor [appellante] een reden moeten zijn om expliciet te verifiëren of het aanbod van [appellante] in al zijn aspecten door [verweerster] werd aanvaard.
“Het is wel besproken, maar heel luchtig en vluchtig. We waren het erover eens dat er een rechtsgeldige opzegging zou zijn van [B] . De overeenkomst met [A] was op een onredelijke wijze tot stand gekomen. [verweerster] heeft zelf verklaard dat ze van mening was dat hij recht had op niets tot weinig”.Desondanks was [appellante] niet bereid om deze volgens haar ‘kleine’ risico’s te aanvaarden. [appellante] heeft naar eigen zeggen steeds herhaald dat zij niet iets met een “open einde” kon financieren. Dit versterkt het oordeel van het hof dat [appellante] , gelet op alle omstandigheden van het geval, niet erop mocht vertrouwen dat [verweerster] die bereidheid wél had. Vast stond immers dat [verweerster] de advocaatkosten niet kon dragen, dat zij na de verkoop aan [appellante] niet meer zou beschikken over enig onderpand en dat de reden om tot verkoop van de percelen over te gaan juist was om uit de financiële problemen te raken. Hier komt bij dat de contacten met [verweerster] onder grote tijdsdruk plaatsvonden en [appellante] alles op alles zette om toch nog vóór de jaarwisseling tot de levering van de percelen te komen. Enige tijd om alles rustig te overdenken was er hierdoor niet. Dit alles had voor [appellante] een reden moeten zijn om expliciet te verifiëren of het aanbod van [appellante] in al zijn aspecten door [verweerster] werd aanvaard.
6.8
Het beroep van [appellante] op tal van verdere (overigens door [appellante] geïnstigeerde) uitvoeringshandelingen (inschakelen advocaat, aanspannen kort geding, leveringsafspraak met de notaris) ziet het hof in de gegeven omstandigheden (onder meer de grote tijdsdruk) als een aanloop om tot wilsovereenstemming te komen; een overeenstemming die uiteindelijk niet is bereikt.
6.9
Gelet hierop komt het hof tot de conclusie dat geen (perfecte) koopovereenkomst tussen partijen tot stand is gekomen. Het hof verwerpt de grieven 5 tot en met 8.
Grief 9 (onderhandelingen mochten worden afgebroken)
6.1
Deze grief heeft [appellante] (in memorie van grieven 3.101) niet deugdelijk onderbouwd en wordt verworpen. Het hof is het eens met de rechtbank in overweging 5.9 en overweging 5.10 van het bestreden vonnis.
Grief 10 (beslagen terecht opgeheven en verwijzing naar de schadestaatprocedure)
6.11
Aangezien er geen koopovereenkomst tussen partijen tot stand is gekomen en [verweerster] de onderhandelingen mocht afbreken, is de grondslag aan de vorderingen van [appellante] komen te ontvallen. De rechtbank heeft omtrent de reconventionele vorderingen van [verweerster] terecht beslist zoals ze heeft gedaan. De stellingen van [appellante] maken dat niet anders. Het hof verwerp ook grief 10.
Grief 11 (veeggrief)
6.12
Deze grief heeft geen zelfstandige betekenis en wordt eveneens verworpen.
Grief 12 (geldvordering)
6.13
Grief 12 bevat als klacht dat de rechtbank niet heeft beslist op de geldvordering van
€ 16.232,01, die betrekking heeft op door [appellante] voorgeschoten taxatie-, notaris- en advocaatkosten. Voor zover die vordering niet is ingesteld wordt deze bij eiswijziging alsnog ingesteld, aldus de toelichting op de grief.
€ 16.232,01, die betrekking heeft op door [appellante] voorgeschoten taxatie-, notaris- en advocaatkosten. Voor zover die vordering niet is ingesteld wordt deze bij eiswijziging alsnog ingesteld, aldus de toelichting op de grief.
6.14
De grief faalt. [appellante] heeft in eerste aanleg niet een dergelijke vordering ingesteld, en ook in hoger beroep nagelaten haar eis te wijzigen. Ten overvloede merkt het hof op dat [verweerster] betwist dat deze kosten ten behoeve van haar zijn gemaakt.
Conclusie en proceskosten
6.15
De conclusie is dat het hoger beroep van [appellante] niet slaagt. Daarom zal het hof het vonnis bekrachtigen. Het hof zal [appellante] als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep.
7.Beslissing
Het hof:
- bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Den Haag van 25 mei 2022;
- veroordeelt [appellante] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van [verweerster] tot aan deze uitspraak bepaald op € 783,- aan griffierecht en € 13.071,- aan salaris advocaat (3 punten, tarief VIII à € 4.357,-); en € 178,- aan nasalaris, te verhogen met € 92,- indien niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan dit arrest is voldaan en vervolgens betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden;
- verklaart dit arrest ten aanzien van de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mr. M.A.F. Tan - de Sonnaville, mr. A.M. Voorwinden en mr. J.A. Tuinman en in het openbaar uitgesproken op 19 maart 2024 in aanwezigheid van de griffier.