ECLI:NL:GHDHA:2024:242

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Civiel recht

Team Handel

Zaaknummer hof : 200.315.634/01
Zaaknummer rechtbank : 9596396 CV EXPL 21-42002

Arrest van 9 januari 2024

in de zaak van

Stichting Woonstad Rotterdam,

gevestigd in Rotterdam,

appellante,

advocaat: mr. R. van der Hoeff, kantoorhoudend in Rotterdam,

tegen

1.[verweerster 1] ,

wonend in [woonplaats 1] ,

verweerster,

advocaat: mr. M.P. Kloppenburg, kantoorhoudend in Rotterdam,

2.[verweerder 2] ,

wonend in [woonplaats 2] ,

verweerder,

niet verschenen.

Het hof noemt partijen hierna Woonstad, [verweerster 1] en [verweerder 2] . Verweerders worden gezamenlijk [verweerster 1] c.s. genoemd.

1.De zaak in het kort

1.1

Het gaat in deze zaak om de vraag of de tussen [verweerster 1] (als huurster) en Woonstad (als verhuurster) gesloten huurovereenkomst moet worden ontbonden. Woonstad vindt van wel. Volgens haar heeft [verweerster 1] niet haar hoofdverblijf in de huurwoning en heeft zij die woning in gebruik gegeven aan haar broer, [verweerder 2] . [verweerster 1] betwist dat.

1.2

De kantonrechter heeft geoordeeld dat ontbinding van de huurovereenkomst in dit geval niet gerechtvaardigd is. Het hof komt tot een ander oordeel en ontbindt de huurovereenkomst alsnog.

2.Procesverloop in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken:

de dagvaarding van 29 augustus 2022, waarmee Woonstad in hoger beroep is gekomen van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 15 juli 2022;
het rectificatie-exploot van 5 september 2022;
de memorie van grieven van Woonstad, met bijlagen;
de memorie van antwoord van [verweerster 1] c.s., met bijlage.

3.Feitelijke achtergrond

3.1

In 2018 heeft Woonstad (als verhuurster) een huurovereenkomst gesloten met [verweerster 1] (als huurster). De huurovereenkomst heeft betrekking op de woning aan het [adres] (hierna: de woning). Dat is een sociale huurwoning.

3.2

Op de huurovereenkomst zijn algemene voorwaarden van toepassing. Hierin staat onder meer:

“6. Gebruik

6.1

Huurder is verplicht het gehuurde zelf als woonruimte te gebruiken en is verplicht er zijn hoofdverblijf te hebben.

(…)

6.5

Het is huurder niet toegestaan het gehuurde geheel of gedeeltelijk onder te verhuren of in gebruik te geven aan derden. Indien huurder van mening is hij in een zodanig uitzonderlijke situatie verkeert dat van het verbod van onderhuur zou moeten worden afgeweken, zal hij hiertoe een schriftelijk verzoek bij verhuurder moeten indienen.

6.6

Bij ongeoorloofde onderhuur of ongeoorloofd in gebruik geven aan derden, rust de bewijslast dat huurder het gehuurde onafgebroken als hoofdverblijf heeft gebruikt op huurder. (…)”

3.3

In 2020 heeft een buurman, de heer [buurman] (hierna: [buurman] ), contact opgenomen met Woonstad omdat hij een schutting wilde plaatsen tussen de tuin van zijn woning en de tuin van de aan [verweerster 1] verhuurde woning. [buurman] meldde daarbij dat hier onenigheid over was ontstaan met “de buurman”. Op 30 juli 2020 heeft een medewerker van Woonstad [buurman] via WhatsApp bericht dat hij een afspraak had gemaakt met “de buurvrouw”. [buurman] heeft de medewerker van Woonstad daarop te kennen gegeven dat hij “nog nooit een vrouw [heeft] gezien op dat adres”.

3.4

Op 2 september 2020 heeft Woonstad [verweerster 1] per e-mail bericht dat er onduidelijkheid is ontstaan over haar woonsituatie. Woonstad heeft haar gevraagd om hierover contact op te nemen. Woonstad heeft [verweerster 1] daarbij bericht dat zij, als hoofdhuurster van de woning, haar hoofdverblijf in de woning moet hebben en dat dat betekent dat zij in de woning moet wonen en de woning niet zomaar in gebruik mag geven aan een ander. [verweerster 1] heeft Woonstad daarop bericht dat haar broer weleens bij haar logeert.

3.5

Begin 2021 heeft Woonstad een onaangekondigd huisbezoek afgelegd. Woonstad trof toen de broer van [verweerster 1] , [verweerder 2] , in de woning aan. Hij verklaarde dat hij de woning bewoont en dat [verweerster 1] bij hun moeder verblijft, die op ongeveer 700 meter van de woning vandaan woont.

3.6

[verweerster 1] heeft vervolgens telefonisch contact opgenomen met Woonstad. Op 3 februari 2021 heeft Woonstad de inhoud van dit gesprek per brief aan haar bevestigd. In die brief staat dat [verweerster 1] heeft bevestigd dat haar broer in de woning verblijft, dat dit tijdelijk is omdat hij medische problemen heeft, en dat zij bij haar moeder verblijft en af en toe bij haar vriend logeert. In de brief staat ook dat [verweerster 1] direct moet terugkeren naar de woning en daar haar hoofdverblijf moet hebben, en dat haar broer de woning binnen vier weken moet verlaten.

3.7

Op 8 maart 2021 heeft [buurman] een medewerker van Woonstad via WhatsApp bericht dat zijn buurman plannen aan het maken is om de tuin aan te pakken. In reactie daarop heeft de medewerker van Woonstad [buurman] bericht dat hij uit de woorden van [buurman] begrijpt dat de buurman er nog woont, dat hij de dag erna zelf langs zal gaan en dat meneer weg moet en mevrouw er zelf moet gaan wonen. In reactie daarop heeft [buurman] de medewerker van Woonstad bericht:
“Ja wbt de buurman is er niets veranderd in al die tijd”.

3.8

Bij brief van 26 april 2021 heeft Woonstad [verweerster 1] bericht dat geconstateerd is dat zij zich niet aan de afspraken heeft gehouden en dat een juridische procedure wordt gestart waarin ontbinding van de huurovereenkomst wordt gevorderd.

3.9

Bij brief van 4 juni 2021 heeft Woonstad [verweerster 1] te kennen gegeven dat zij een procedure kan voorkomen door de huurovereenkomst op te zeggen. [verweerster 1] heeft dat niet gedaan.

3.1

Bij brief van 27 juli 2021 heeft Woonstad [verweerder 2] gevraagd de woning te ontruimen. [verweerder 2] heeft dat niet gedaan.

4.Procedure bij de rechtbank

4.1

Woonstad heeft [verweerster 1] c.s. gedagvaard en gevorderd dat de huurovereenkomst tussen haar en [verweerster 1] wordt ontbonden en dat [verweerster 1] c.s. wordt veroordeeld tot ontruiming van de woning. Woonstad heeft daarnaast gevorderd dat [verweerster 1] wordt veroordeeld tot betaling van 1) de huurprijs met ingang van 1 augustus 2021 tot aan de maand waarin de huurovereenkomst wordt ontbonden, 2) een gebruiksvergoeding met ingang van de datum van ontbinding van de huurovereenkomst tot en met de maand waarin Woonstad weer de beschikking heeft over de woning en 3) buitengerechtelijke kosten. Woonstad heeft tot slot gevorderd dat [verweerster 1] c.s. hoofdelijk wordt veroordeeld tot betaling van de proceskosten.

4.2

Woonstad heeft aan haar vorderingen ten grondslag gelegd dat [verweerster 1] haar verplichtingen als huurster niet is nagekomen. Volgens Woonstad heeft [verweerster 1] niet haar hoofdverblijf in de woning en heeft zij de woning onderverhuurd of in gebruik gegeven aan [verweerder 2] . Daarnaast heeft [verweerder 2] , volgens Woonstad, overlast veroorzaakt. Woonstad vindt dat deze tekortkomingen ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen. Aan de tegen [verweerder 2] ingestelde vordering tot ontruiming van de woning heeft Woonstad ten grondslag gelegd dat hem, in geval van onderhuur, geen huurbescherming toekomt en dat hij, als hij de woning niet onderhuurt, zonder recht of titel in de woning verblijft.

4.3

[verweerster 1] heeft verweer gevoerd. [verweerder 2] is niet verschenen.

4.4

In het bestreden vonnis heeft de kantonrechter vastgesteld dat [verweerster 1] de laatste paar jaar niet veel in de woning is geweest vanwege een medisch traject waarin zij zit, en dat haar broer dan (vaak) in de woning verbleef, al dan niet met zijn vriend. De kantonrechter heeft vervolgens overwogen dat deze tekortkoming niet zo ernstig is dat de ontbinding van de huurovereenkomst is gerechtvaardigd. Volgens de kantonrechter weegt het belang van [verweerster 1] bij behoud van de woning zwaarder dan het belang van Woonstad bij ontbinding van de huurovereenkomst, omdat (zo volgt uit r.o. 4.11 van het vonnis) het medisch traject waarin [verweerster 1] zit van invloed is op haar fysieke en psychische toestand, het een tijdelijke situatie betreft, en [verweerster 1] niet de beschikking heeft over een andere woning. Voor wat betreft de door Woonstad gestelde overlast heeft de kantonrechter geoordeeld dat Woonstad die stelling, tegenover de betwisting daarvan door [verweerster 1] , onvoldoende heeft onderbouwd. De kantonrechter heeft de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning afgewezen en Woonstad veroordeeld in de proceskosten.

5.Vordering in hoger beroep

5.1

Woonstad is in hoger beroep gekomen omdat zij het niet eens is met het vonnis van de kantonrechter. Zij heeft verschillende bezwaren/grieven tegen het vonnis aangevoerd. Woonstad heeft allereerst aangevoerd dat ten onrechte is geoordeeld dat ontbinding van de huurovereenkomst niet is gerechtvaardigd (grief 1). Ook is aangevoerd dat ten onrechte een door Woonstad genomen akte met producties (bestaande uit medische stukken van [verweerster 1] en verklaringen van omwonenden) buiten beschouwing is gelaten (grief 2). Woonstad heeft verder, onder verwijzing naar het in de algemene voorwaarden opgenomen bewijsbeding, aangevoerd dat de kantonrechter ten onrechte tot uitgangspunt heeft genomen dat de bewijslast van de tekortkomingen van [verweerster 1] in de nakoming van de huurovereenkomst op Woonstad rusten (grief 3). Woonstad wil met het hoger beroep bereiken dat haar vorderingen alsnog worden toegewezen en dat [verweerster 1] c.s. wordt veroordeeld in de proceskosten (grief 4). Voor wat betreft de overlast heeft Woonstad te kennen gegeven dat daar geen sprake meer van is, althans dat zij al lange tijd geen klachten meer heeft ontvangen, en dat zij deze grondslag daarom laat vallen.

6.Beoordeling in hoger beroep

Inleiding

6.1

Het gaat in deze zaak in de kern om de vraag of de huurovereenkomst tussen partijen moet worden ontbonden.

6.2

Bij de beoordeling van het hoger beroep stelt het hof het volgende voorop. Een huurovereenkomst kan worden ontbonden als de huurder tekortschiet in de nakoming van zijn verplichtingen
tenzijde tekortkoming, gezien de bijzondere aard of geringe betekenis daarvan, de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt (artikel 6:265 BW). Het ligt op de weg van de huurder om omstandigheden te stellen (en zo nodig te bewijzen) die een beroep op deze zogenoemde tenzij-bepaling ondersteunen. Bij beantwoording van de vraag of ontbinding gerechtvaardigd is, kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn.

6.3

[verweerster 1] betwist dat zij is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst. Ook heeft zij een beroep gedaan op de tenzij-bepaling.

Tekortkoming(en) in de nakoming van de huurovereenkomst

6.4

Woonstad heeft aan haar ontbindingsvordering ten grondslag gelegd dat [verweerster 1] haar verplichtingen als huurster niet is nagekomen doordat zij (i) de woning in gebruik heeft gegeven aan haar broer en (ii) niet haar hoofdverblijf heeft (gehad) in de woning. Woonstad heeft erop gewezen dat:

De naaste buurman, [buurman] , medio 2020 in een WhatsApp-gesprek met Woonstad spreekt over “de buurman”, in plaats van “de buurvrouw”, en zegt nog nooit een vrouw te hebben gezien op het adres van de woning (zie onder 3.3);
Woonstad tijdens een onaangekondigd huisbezoek begin 2021 [verweerder 2] in de woning heeft aangetroffen en dat hij toen verklaarde dat hij de woning bewoont en dat [verweerster 1] bij hun moeder verblijft (zie onder 3.5);
[verweerster 1] kort daarna in een telefoongesprek heeft bevestigd dat haar broer (tijdelijk) in de woning verblijft en dat zij bij haar moeder verblijft en af en toe bij haar vriend logeert (zie onder 3.6);
Woonstad [verweerster 1] op 3 februari 2021 te kennen heeft gegeven dat [verweerder 2] de woning binnen vier weken moet verlaten (zie onder 3.6);
[buurman] in een WhatsApp-gesprek met Woonstad op 8 maart 2021 heeft gemeld:
Drie omwonenden op 25 april 2022 tegenover een medewerker van Woonstad hebben verklaard dat de woning uitsluitend wordt bewoond door een man, en dat één van die omwonenden heeft verklaard dat hij/zij nooit een vrouw ziet en dat hij/zij alleen weet dat de bewoner een zus heeft;
De dagvaarding in hoger beroep op 29 augustus 2022 in persoon aan [verweerder 2] is betekend op het adres van de woning.

Woonstad heeft in dit kader de hiervoor genoemde Whatsappgesprekken en verklaringen van buurtbewoners overgelegd, en ook haar brief van 3 februari 2021 (zie onder 3.6).

(i) Tekortkoming wegens in gebruik geven woning?

6.5

Dat haar broer in de woning verblijft, wordt op zichzelf niet door [verweerster 1] betwist. Dat staat dus vast. Volgens [verweerster 1] is er echter geen sprake van het in gebruik geven van de woning. Zij heeft aangevoerd dat haar broer afwisselend in haar woning en in zijn eigen woning in [woonplaats 2] verblijft en dat het dus slechts om periodes gaat waarin hij in de woning verblijft. Het hof verwerpt dit verweer, en licht dat hierna toe.

6.6

Woonstad heeft gesteld, en met diverse feiten en omstandigheden over de periode van medio 2020 tot september 2022 onderbouwd, dat [verweerder 2] in de woning verblijft. Met name de verklaringen van de buurtbewoners en de verklaringen die [verweerster 1] en [verweerder 2] zelf tegenover Woonstad hebben afgelegd (zie hiervoor onder 6.4), wijzen erop dat haar broer langdurig in de woning verblijft en daar niet slechts af en toe logeert. Het lag op de weg van [verweerster 1] om dit gemotiveerd te betwisten. Dat heeft zij niet gedaan. Zij heeft slechts in algemene zin gesteld dat het verblijf van haar broer in de woning niet-ononderbroken is. Zij heeft dit echter niet concreet gemaakt. Meer in het bijzonder is niet duidelijk gemaakt, ook niet bij benadering, wanneer [verweerder 2] wel en niet in de woning verblijft. Dit blijkt ook niet uit de verklaringen die [verweerster 1] bij conclusie van antwoord heeft overgelegd. Ook de stelling dat [verweerder 2] door een hartoperatie extra hulpbehoevend is geworden en dat hij vaak naar het IJsselland ziekenhuis moet en dan in de woning logeert, is (in het licht van de onder 6.4 opgesomde feiten en omstandigheden) te algemeen van aard. Bovendien is in ieder geval duidelijk dat [verweerder 2] zo vaak in de woning verblijft dat bij buurtbewoners de indruk kan zijn ontstaan dat hij de hoofdbewoner is, zoals [verweerster 1] zelf ook naar voren heeft gebracht (memorie van antwoord onder 5). Vastgesteld kan dus worden, dat [verweerder 2] al een lange periode veelvuldig in de woning verblijft. Dat betekent dat het hof op dit punt niet toekomt aan bewijslevering.

6.7

Door haar broer in de gelegenheid te stellen om gedurende een lange periode veelvuldig in de woning te verblijven, heeft [verweerster 1] de woning aan een derde in gebruik gegeven. Dat is in strijd met artikel 6.5 van de huurovereenkomst. Er is dus sprake van een tekortkoming. Dat het verblijf van [verweerder 2] volgens [verweerster 1] niet ononderbroken is, leidt niet tot een ander oordeel. Ook als het langdurig verblijf in de woning af en toe is onderbroken, is er in dit geval sprake van het “in gebruik geven” van de woning. Los hiervan heeft [verweerster 1] niet concreet gemaakt dat het verblijf van haar broer in de woning is onderbroken, zoals hiervoor al is besproken.

(ii) Tekortkoming wegens niet houden hoofdverblijf in de woning?

6.8

Het hof stelt voorop dat sprake is van het houden van hoofdverblijf in een huurwoning als het leven van de huurder zich in hoofdzaak in en vanuit de woning afspeelt. Daarbij moeten alle omstandigheden van het geval in aanmerking worden genomen.

6.9

Woonstad heeft gesteld dat [verweerster 1] niet in de woning woont en heeft ook op dit onderdeel verwezen naar diverse feiten en omstandigheden over de periode vanaf medio 2020 tot september (althans eind april) 2022 (zie hiervoor onder 6.4). Zij heeft onder meer gewezen op het WhatsAppgesprek dat een medewerker van Woonstad met buurman [buurman] heeft gevoerd. Daaruit blijkt dat hij [verweerster 1] gedurende een lange periode, in ieder geval tussen eind juli 2020 en begin maart 2021, niet in de woning heeft gezien. Bij het huisbezoek dat Woonstad begin 2021 heeft afgelegd is zij ook niet in de woning aangetroffen. Ruim een jaar later, op 25 april 2022, is aan omwonenden gevraagd of zij weten wie er op het adres Trondheimpad 2 woont en of zij de bewoner de laatste maanden hebben gezien. Drie omwonenden hebben toen tegenover Woonstad verklaard dat de woning wordt bewoond door een man. Op de vraag of zij weten of er zich andere personen in de woning ophouden, heeft geen van de omwonenden verklaard over een vrouw. In het licht van deze door Woonstad aangevoerde feiten en omstandigheden had van [verweerster 1] mogen worden verwacht dat zij concreet had gemaakt waaruit blijkt dat zij wel in de woning verblijft. Dat heeft zij niet gedaan. De verklaringen die zij bij conclusie van antwoord heeft overgelegd, zijn (tegenover de door Woonstad aangevoerde feiten en omstandigheden) veel te algemeen en te vaag, en verklaren niet waarom diverse omwonenden haar nooit zien en denken dat er alleen een man in de woning woont. Daar komt bij dat [verweerster 1] zelf heeft erkend dat zij bij haar moeder en haar vriend heeft verbleven, en ook dat het verblijf bij haar moeder “een flinke periode” betrof (memorie van antwoord onder 7). Feitelijk staat daarmee vast dat [verweerster 1] niet in de woning verblijft sinds medio 2020, en in ieder geval een geruime periode niet in de woning heeft verbleven. Op dit punt komt het hof ook niet toe aan bewijslevering.

6.1

Uit het feit dat (i) [verweerster 1] niet in de woning verblijft maar in de woning van haar moeder of haar vriend, en zij (ii) de woning aan haar broer in gebruik heeft gegeven, blijkt dat het leven van [verweerster 1] zich
nietin hoofdzaak in en vanuit de woning afspeelt (of heeft afgespeeld). [verweerster 1] heeft dus geen hoofdverblijf gehouden in de woning en ook op dit onderdeel is sprake van een tekortkoming.

Beroep op de tenzij-bepaling (grief 1)

6.11

Hiervoor is geconcludeerd dat [verweerster 1] is tekortgeschoten in haar verplichtingen als huurster omdat zij de woning in gebruik heeft gegeven aan haar broer en zelf geen hoofdverblijf heeft (gehad) in de woning. Het hof zal nu beoordelen of deze tekortkomingen de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen. Zoals hiervoor onder 6.2 voorop is gesteld, is het aan de huurder om omstandigheden te stellen (en zo nodig te bewijzen) die een beroep op de tenzij-bepaling ondersteunen.

6.12

[verweerster 1] heeft in dat kader gesteld dat zij vaak bij haar moeder verblijft vanwege het medische traject waarin zij zit. Zij heeft aangevoerd dat zij door hormoonbehandelingen vaak misselijk is en pijn heeft, dat zij verschillende miskramen heeft gehad en dat het psychisch zwaar is. Woonstad betwist dat deze situatie al jaren duurt, zoals de kantonrechter heeft aangenomen. Zij wijst erop dat uit medische stukken blijkt dat de hormoonbehandeling is aangevangen na 10 juni 2021. Volgens Woonstad heeft de kantonrechter daarom in het vonnis van 15 juli 2022 ten onrechte als vaststaand aangenomen dat [verweerster 1]
de laatste paar jaarniet veel in de woning is geweest vanwege het medische traject waarin zij zit.

6.13

In hoger beroep heeft [verweerster 1] te kennen gegeven dat zij zich heeft vergist in de startdatum van de IUI-behandeling. Volgens haar neemt dat echter niet weg dat zij een flinke periode bij haar moeder heeft moeten verblijven vanwege die behandeling en de daarmee gepaard gaande klachten. Verder stelt zij – in hoger beroep voor het eerst – dat zij ook bij haar moeder heeft verbleven omdat zij mantelzorger is van haar moeder.

6.14

Het hof is van oordeel dat deze door [verweerster 1] gestelde omstandigheden niet maken dat ontbinding van de huurovereenkomst niet is gerechtvaardigd. De hiervoor onder 6.11 genoemde tekortkomingen zijn van voldoende gewicht om de overeenkomst te ontbinden. Het hof licht dat toe als volgt.

6.15

De woning is een sociale huurwoning. Zoals Woonstad heeft aangevoerd (en [verweerster 1] c.s. niet gemotiveerd heeft betwist) zijn deze woningen in Rotterdam heel schaars. De verdeling van deze woningen vindt plaats op basis van het binnen de gemeente Rotterdam geldende woningtoewijzingsbeleid en kandidaat-huurders staan soms jarenlang op een wachtlijst. Door onderverhuur of het in gebruik geven van een sociale huurwoning aan een derde, wordt het toewijzingsbeleid doorkruist. Woonstad moet daar als woningcorporatie tegen kunnen optreden. Dat [verweerster 1] in een medisch traject zit of zat, is vanzelfsprekend heel vervelend. Maar ook al vóór dat traject (dat is gestart na 10 juni 2021), hield [verweerster 1] geen hoofdverblijf in de woning. Dit blijkt uit wat hiervoor (onder 6.9) is overwogen en ook uit het feit dat [verweerster 1] al op 3 februari 2021 (vier maanden voor de start van het medische traject) telefonisch aan Woonstad heeft bevestigd dat haar broer in de woning verblijft en dat zij bij haar moeder verblijft en af en toe bij haar vriend logeert. Ook de stelling van [verweerster 1] dat zij mantelzorg verleent aan haar moeder leidt niet tot een ander oordeel. Vaststaat dat de moeder van [verweerster 1] in de buurt van de woning woont. Zonder toelichting, die ontbreekt, valt niet in te zien waarom [verweerster 1] geen mantelzorg kan verlenen vanuit haar eigen woning. Zeker niet nu zij in haar conclusie van antwoord te kennen heeft gegeven dat zij speciaal heeft gezocht naar een woning dichtbij die van haar moeder, zodat zij gemakkelijk mantelzorg kan verlenen. Het hof weegt verder mee dat Woonstad [verweerster 1] in september 2020 en februari 2021 erop heeft gewezen dat zij de woning zelf moet bewonen en dat de woning niet in gebruik mag worden gegeven aan een ander. Zij is dus twee keer gewaarschuwd. Ook het feit dat [verweerster 1] niet haar hoofdverblijf in de woning heeft (en dus een ander dak boven haar hoofd heeft) maakt dat haar belang bij behoud van de woning minder zwaar weegt dan het belang van Woonstad bij ontbinding van de huurovereenkomst.

6.16

Dit alles betekent dat het beroep van [verweerster 1] op de tenzij-bepaling faalt en dat de grief van Woonstad gericht tegen toepassing van de tenzij-bepaling slaagt.

De grieven 2 en 3

6.17

Met de tweede en derde grief komt Woonstad op tegen het buiten beschouwing laten van een akte met producties en de bewijslastverdeling. Deze grieven laat het hof onbesproken, omdat de vordering van Woonstad tot ontbinding van de huurovereenkomst ook zonder beoordeling van die grieven toewijsbaar is. Bij bespreking van die grieven bestaat daarom geen belang.

De vorderingen tot ontbinding en ontruiming

6.18

Uit het voorgaande volgt dat de vorderingen van Woonstad tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning toewijsbaar zijn. Het hof zal deze dan ook toewijzen. Voor wat betreft de vordering tot ontruiming tegen [verweerder 2] overweegt het hof nog dat hiertegen geen verweer is gevoerd.

De vorderingen tot betaling van de huur / gebruiksvergoeding

6.19

Woonstad vordert dat [verweerster 1] wordt veroordeeld tot maandelijkse betaling van de huurprijs en servicekosten vanaf 1 augustus 2021 tot aan de maand waarin de huurovereenkomst is ontbonden, en een gebruiksvergoeding vanaf de datum van ontbinding van de huurovereenkomst tot en met de maand waarin Woonstad weer de beschikking heeft over de woning, omdat zij de ervaring heeft dat huurders hun betalingen staken als zij worden geconfronteerd met een gerechtelijke procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde.

6.2

[verweerster 1] heeft hier geen verweer tegen gevoerd. Het hof acht de vorderingen toewijsbaar en zal [verweerster 1] veroordelen tot betaling van de huur tot 9 januari 2024, maar uitsluitend voor zover de huur niet al is voldaan. Na de datum van ontbinding (9 januari 2024) is [verweerster 1] een gebruiksvergoeding verschuldigd, die gelijk is aan de maandelijkse huurprijs, tot en met de maand waarin de woning wordt ontruimd.

De vordering tot betaling van buitengerechtelijke kosten

6.21

Woonstad heeft aan de vordering tot betaling van buitengerechtelijke kosten ten grondslag gelegd dat zij kosten heeft moeten maken doordat [verweerster 1] geen gehoor heeft gegeven aan de verzoeken om in de woning terug te keren en om de huurovereenkomst op te zeggen. Volgens Woonstad is [verweerster 1] deze kosten aan haar verschuldigd op basis van artikel 6:96 lid 2 sub c BW en artikel 18.4 van de algemene voorwaarden die op de huurovereenkomst van toepassing zijn. Woonstad vordert een bedrag van € 462,50.

6.22

Artikel 18.4 van de algemene voorwaarden luidt: “
Indien huurder in verzuim is met nakoming van enige verplichting, die op grond van de wet of de huurovereenkomst op hem rust, zijn alle kosten die voor verhuurder hieruit voortvloeien, zoals onder meer wettelijke rente en buitengerechtelijke incassokosten, voor rekening van huurder. De buitengerechtelijke incassokosten zijn door huurder verschuldigd op het moment dat verhuurder zijn vordering op huurder uit handen geeft en bedragen tenminste 15% van de uit handen gegeven vordering, vermeerderd met het geldende BTW-percentage.”

6.23

Omdat [verweerster 1] een consument is, moet het hof ambtshalve onderzoeken of dit beding niet oneerlijk is in de zin van Richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (hierna: de Richtlijn). Een beding wordt als oneerlijk beschouwd als het, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort. Uit de bijlage bij de Richtlijn volgt dat een beding dat tot doel of gevolg heeft dat een onevenredig hoge schadevergoeding wordt opgelegd als de consument zijn verbintenissen niet nakomt, in elk geval als oneerlijk kan worden aangemerkt.

6.24

Uit het beding volgt dat de huurder die in verzuim is met de nakoming van een op hem rustende verplichting
allekosten, die daaruit voortvloeien voor de verhuurder, voor zijn rekening moet nemen. Dat betekent dat de verhuurder ongelimiteerd kosten kan maken voor rekening van de huurder. Hierdoor wordt, naar het oordeel van het hof, het evenwicht in het nadeel van de huurder onevenredig verstoord. Het hof acht het beding daarom oneerlijk in de zin van de Richtlijn. Dat betekent dat [verweerster 1] niet aan dit beding is gebonden. Omdat sprake is van een oneerlijk beding, kan niet worden teruggevallen op de wettelijke regeling over buitengerechtelijke kosten. De vordering tot betaling van buitengerechtelijke kosten is daardoor niet toewijsbaar.

Conclusie en proceskosten (grief 4)

6.25

De conclusie is dat het hoger beroep van Woonstad slaagt. Het hof vernietigt daarom het vonnis van de kantonrechter en wijst de vorderingen van Woonstad tot ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van de woning en betaling van de huurprijs en een gebruiksvergoeding alsnog toe. De vordering tot betaling van buitengerechtelijke kosten wijst het hof af.

6.26

Omdat [verweerster 1] c.s. in hoger beroep alsnog grotendeels in het ongelijk wordt gesteld, veroordeelt het hof [verweerster 1] c.s. in de kosten van de procedure bij de kantonrechter en de procedure in hoger beroep.

7.Beslissing

Het hof:

vernietigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 15 juli 2022 en, opnieuw rechtdoende,
ontbindt de tussen Woonstad en [verweerster 1] bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan het [adres] ;
veroordeelt [verweerster 1] c.s. om de woning binnen 14 dagen na betekening van dit arrest te ontruimen en te verlaten en de sleutels aan Woonstad ter beschikking te stellen;
veroordeelt [verweerster 1] , voor zover de huur niet al is voldaan, tot betaling aan Woonstad van de huur tot en met 9 januari 2024 en tot betaling van een gebruiksvergoeding gelijk aan de maandelijks verschuldigde huurprijs vanaf 9 januari 2024 tot en met de maand waarin Woonstad weer de beschikking heeft over de woning, waarbij een ingegane maand voor een volle wordt gerekend, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf de eerste dag van iedere nieuwe maand tot de dag waarop de huur of gebruiksvergoeding is voldaan;
veroordeelt [verweerster 1] c.s. hoofdelijk in de proceskosten in eerste aanleg, aan de kant van Woonstad tot op heden begroot op € 119,21 aan explootkosten, € 507,- aan griffierecht en € 248,- (2 punten x € 124,-) aan salaris en € 62,- aan nasalaris voor de advocaat in eerste aanleg;
veroordeelt [verweerster 1] c.s. hoofdelijk in de proceskosten in hoger beroep, aan de kant van Woonstad tot op heden begroot op € 129,82 aan explootkosten, € 783,- aan griffierecht en € 1.183,- aan salaris (1 punt x tarief II) en € 173,- aan nasalaris voor de advocaat in hoger beroep, te verhogen met € 90,- en de kosten van betekening als niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan dit arrest is voldaan en vervolgens betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden;
verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. H. Biemond, M.E. Honée en M.P.J. Ruijpers en in het openbaar uitgesproken op 9 januari 2024 in aanwezigheid van de griffier.