Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Civiel recht
Team Handel
Zaaknummer hof : 200.334.911/01
Zaaknummer rechtbank : 10690080 \ CV EXPL 23-2774
Arrest in kort geding van 8 oktober 2024
in de zaak van
Stichting Dunavie,
gevestigd in [woonplaats 3],
appellante,
advocaat: mr. S.A. den Engelsen, kantoorhoudend in [woonplaats 4],
tegen
[verweerder],
wonend in [woonplaats 1] ,
verweerder,
advocaat: mr. M. Shaaban, kantoorhoudend in [woonplaats 4].
Het hof zal partijen hierna noemen Dunavie en [verweerder] .
1.De zaak in het kort
1.1
[verweerder] huurt een woning van Dunavie. Dunavie vordert ontruiming van de woning vanwege een aantal incidenten. De kantonrechter heeft in kort geding de vordering tot ontruiming na een belangenafweging afgewezen.
1.2
Het hof komt tot een ander oordeel en wijst de vordering tot ontruiming alsnog toe.
2.Procesverloop in hoger beroep
2.1
Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken:
- de dagvaarding met grieven van 17 november 2023, waarmee Dunavie in hoger beroep is gekomen van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag, zittingsplaats Leiden, van 23 oktober 2023, met bijlage;
- het arrest van dit hof van 5 december 2023, waarin een mondelinge behandeling is gelast (deze is niet gehouden);
- de memorie van antwoord van [verweerder] , met bijlage;
- de producties 17 en 18 die Dunavie ter gelegenheid van de hierna te noemen mondelinge behandeling heeft overgelegd.
2.2
Op 26 augustus 2024 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. Mr. Jaspers (kantoorgenoot van mr. Den Engelsen) heeft namens Dunavie de zaak toegelicht aan de hand van pleitaantekeningen.
3.Feitelijke achtergrond
3.1
[verweerder] huurt sinds 23 november 2017 van Dunavie een studio van 25m² aan de [adres] (hierna: het gehuurde). [verweerder] , gevlucht uit [land], heeft als statushouder het gehuurde aangeboden gekregen toen hij in het opvangcentrum van COA verbleef.
3.2
Vanaf 2019 heeft [verweerder] herhaaldelijk contact opgenomen met medewerkers van Dunavie omdat het gehuurde niet aan zijn woonwensen voldoet.
3.3
[verweerder] heeft op 13 januari 2023 het kantoor van Dunavie bezocht en daar in de
ontvangsthal zijn kleren uitgetrokken. Dunavie heeft op 16 januari 2023 aan [verweerder] een kantoorverbod voor de duur van zes maanden opgelegd omdat [verweerder] zich ongewenst had gedragen tegen medewerkers van Dunavie.
3.4
Op 26 april 2023 heeft [verweerder] opnieuw het kantoor van Dunavie bezocht. [verweerder] heeft zich toen misdragen.
3.5
[verweerder] heeft op 10 mei 2023 het kantoor van Dunavie bezocht en heeft zich in het zicht van de werknemers van Dunavie met een scheermesje gesneden. De politie heeft [verweerder] uit het kantoor verwijderd.
3.6
Op 22 mei 2023 heeft een huisbezoek bij [verweerder] plaatsgevonden waarbij Dunavie en een procesregisseur GGD aanwezig waren.
3.7
Dunavie heeft [verweerder] in mei 2023 aangemeld bij het zorgnetwerk. In een brief van GGZ Rivierduinen van 25 september 2023 staat dat [verweerder] op 7 augustus 2023 is gestart met antipsychotica.
3.8
Op 23 augustus 2023 heeft [verweerder] opnieuw het kantoor van Dunavie bezocht. Hij heeft zich toen bij zijn keel en in zijn armen gesneden. De politie heeft [verweerder] overmeesterd. De GGZ is ook ter plaatse gekomen.
3.9
Dunavie heeft [verweerder] op 24 augustus 2023 verzocht de huurovereenkomst vrijwillig op te zeggen.
3.1
[verweerder] heeft op 31 augustus 2023 het kantoor van Dunavie bezocht en heeft zich in het zicht van de medewerkers van Dunavie met een scheermes gesneden. De politie heeft [verweerder] toen overmeesterd en weggevoerd.
3.11
Op 5 oktober 2023 heeft er een intakegesprek tussen [verweerder] en woningbouwvereniging Stek plaatsgevonden en is een vervolgafspraak met een tolk ingepland. Op 14 november 2023 is in het zorgoverleg naar voren gekomen dat [verweerder] zich steeds meer terugtrekt en in [woonplaats 4] wil wonen.
3.12
Op 15 november 2023 heeft de advocaat van [verweerder] de ontvangst van een laatste kansovereenkomst bevestigd en verzocht om een termijn van een week om te reageren.
3.13
Op 15 november 2023 heeft de woonconsulent van Dunavie intern een mail gestuurd:
Gister is de huurder van de [adres] besproken in het zorgoverleg. Tijdens het overleg heeft stichting de Brug aangegeven dat ze niet meer binnenkomen bij meneer, meneer heeft de begeleiding stopgezet. De GGZ heeft wel nog contact met meneer, maar een echte hulpvraag is niet duidelijk. De GGZ had gistermiddag nog een afspraak staan met meneer om te kijken om hem over te halen om de woning toch te accepteren. Meneer heeft namelijk aangegeven mogelijk niet in te willen gaan op het aanbod van Stek, omdat hij graag naar de grote stad wil verhuizen ([woonplaats 4] o.i.d.).
Morgen is het definitieve gesprek bij Stek, [X] houdt ons op de hoogte van een eventuele vervolgstap van meneer.
3.14
Op 16 november 2023 heeft Stek een bericht aan onder meer de advocaat van [verweerder] gestuurd, waarin onder meer staat:
Tijdens het gesprek van 5 oktober jl. heeft meneer verschillende keren uitgesproken dat zijn wens is om zich in een grote stad te huisvesten. (…) Wij hebben een handreiking gedaan en meneer blijft twijfelen. Hierdoor hebben wij sterk het vermoeden dat meneer zich ongelukkig gaat voelen in [woonplaats 2] en dat dit zijn woongedrag kan beïnvloeden. Daarom heeft Stek besloten om meneerniette gaan huisvesten in één van haar sociale huurwoningen.
4.Procedure bij de kantonrechter
4.1
Dunavie heeft [verweerder] in kort geding op 19 september 2023 gedagvaard en gevorderd, samengevat, om [verweerder] te veroordelen om het gehuurde te ontruimen en hem daarbij te veroordelen in de proceskosten.
4.2
Dunavie heeft aan haar vordering tot ontruiming artikel 7:213 BW Pro ten grondslag gelegd. [verweerder] heeft een aantal keren het kantoor van Dunavie bezocht en zich tegenover de aanwezige medewerkers (be)dreigend gedragen. Zo heeft hij gedreigd zichzelf van het leven te beroven en heeft hij zich met een mes gesneden. Dit heeft geleid tot gewelddadig optreden van de politie. [verweerder] heeft zich niet als goed huurder gedragen en is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst.
4.3
[verweerder] heeft hiertegen aangevoerd dat Dunavie had toegezegd dat het gehuurde voor maximaal twee jaar was aangeboden en dat hij daarna een andere woning zou krijgen. Hij beseft dat zijn gedrag ontoelaatbaar was. [verweerder] accepteert inmiddels hulp en door de huidige dosering van zijn medicatie is er geen sprake (meer) van een acuut onhoudbare situatie. De ontbinding van de huurovereenkomst zal volgens [verweerder] niet kunnen worden toegewezen omdat de gevolgen de ontbinding niet rechtvaardigen.
4.4
De kantonrechter heeft de ontruiming afgewezen en Dunavie in de kosten veroordeeld. Samengevat heeft de kantonrechter daartoe overwogen dat de incidenten weliswaar een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst opleveren en dat de tekortkoming niet van geringe betekenis is, maar dat niet valt uit te sluiten dat de bodemrechter zal oordelen dat een belangenafweging in het voordeel van [verweerder] uitpakt. Inmiddels heeft [verweerder] professionele begeleiding en gebruikt hij medicatie. Na 31 augustus 2023 heeft [verweerder] geen contact meer gezocht met de medewerkers van Dunavie en hebben er geen incidenten meer plaatsgevonden. Daarnaast is aannemelijk dat [verweerder] voor een andere woonruimte in aanmerking komt. [verweerder] heeft een groot belang bij het behoud van het gehuurde omdat ontruiming zal leiden tot grote persoonlijke problemen, waaronder dakloosheid en frustratie van de ingezette professionele hulp.
5.Vordering in hoger beroep
5.1
Dunavie is in hoger beroep gekomen omdat zij het niet eens is met het vonnis. Zij heeft verschillende grieven tegen het vonnis aangevoerd. Dunavie vordert hetzelfde als bij de kantonrechter en wil dat het hof haar vorderingen alsnog toewijst, met veroordeling van [verweerder] in de kosten van beide instanties.
5.2
Kort gezegd zien de bezwaren van Dunavie op het volgende: de kantonrechter heeft een te enge norm toegepast bij de toetsing van de ontruimingsvordering (grieven 1 en 2), heeft onbekende en niet onderbouwde feiten over de persoonlijke gesteldheid van [verweerder] in haar belangenafweging gebruikt (grief 3) en heeft ten onrechte overwogen dat [verweerder] gelet op zijn geschetste psychische problematiek belang heeft bij behoud van het gehuurde (grief 4). De vijfde grief betreft de proceskostenveroordeling.
5.3
[verweerder] heeft gemotiveerd verweer gevoerd.
6.Beoordeling in hoger beroep
6.1
De grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling. Het hof stelt daarbij voorop dat ontruiming in kort geding een maatregel is, die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet grote terughoudendheid worden betracht, aangezien in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een diepgaand onderzoek naar de feiten en een ontruiming veelal onomkeerbare gevolgen heeft. Voor toewijzing van de vordering is dan ook slechts plaats indien (1) de verhuurder daarbij een spoedeisend belang heeft dat zwaarder weegt dan het belang van de huurder en (2) voldoende aannemelijk is dat in een bodemprocedure de huurovereenkomst wordt ontbonden.
6.2
Het hof stelt eerst vast dat Dunavie - anders dan door [verweerder] is betoogd - een spoedeisend belang bij haar vordering heeft. Het gehuurde betreft een schaarse sociale huurwoning. Voor sociale huurwoningen bestaan lange wachtlijsten. Dunavie heeft er belang bij om de woning zo spoedig mogelijk opnieuw te verhuren aan personen die hiervoor in aanmerking komen. Ook heeft Dunavie er vanwege de veiligheid van haar medewerkers belang bij om niet meer geconfronteerd te worden met de incidenten zoals die zich met [verweerder] hebben voorgedaan. Van Dunavie kan niet worden gevergd dat zij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht.
6.3
Naar het oordeel van het hof is in voldoende mate waarschijnlijk dat de vordering in de bodemprocedure wordt toegewezen om de volgende redenen.
6.4
Een huurder is op grond van het bepaalde in artikel 7:213 BW Pro verplicht om zich als goed huurder te gedragen. Dat [verweerder] zich niet als zodanig heeft gedragen volgt uit meerdere incidenten die hebben plaatsgevonden: zo heeft [verweerder] op 13 januari 2023 zijn kleding uit frustratie uitgetrokken op het kantoor van Dunavie, op 10 mei 2023 het kantoor van Dunavie bezocht en zich met een scheermesje gesneden en zichzelf op 23 augustus 2023 en 31 augustus 2023 voor de ogen van de medewerkers van Dunavie bij zijn keel en armen gesneden omdat hij een andere woning wilde. Meermaals heeft de politie moeten ingrijpen. Gelet op de ernst van de gedragingen en de impact op de medewerkers is naar voorlopig oordeel van het hof [verweerder] door dit gedrag tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Dat deze tekortkoming niet gering is en veel impact heeft (gehad) op de medewerkers van Dunavie blijkt uit de verklaringen die zij hierover hebben afgelegd. Na de incidenten is de deur van het kantoor van Dunavie meerdere weken op slot geweest en hadden bezoekers geen vrije toegang. De ernst en frequentie van de incidenten rechtvaardigen dan ook naar voorlopig oordeel van het hof in beginsel de ontbinding van de huurovereenkomst.
6.5
De vraag die vervolgens aan het hof voorligt, is of een belangenafweging in het voordeel van [verweerder] uitpakt. Hoewel het hof begrijpt dat het voor [verweerder] heel belangrijk is om een dak boven zijn hoofd te hebben en dat ontruiming voor hem ingrijpend zal zijn, weegt in dit geval het belang van Dunavie zwaarder. Bij die afweging is voor het hof niet alleen de aard en de ernst van de incidenten van belang, maar zijn ook de latere gedragingen van [verweerder] en alle verdere omstandigheden van het geval relevant. Van belang is dat Dunavie meerdere handreikingen aan [verweerder] heeft gedaan. Zo heeft Dunavie [verweerder] al in november 2022 een andere woning aangeboden in [woonplaats 3] die [verweerder] heeft geweigerd. Daarnaast heeft Dunavie zich ingespannen om de persoonlijke situatie van [verweerder] te verbeteren door hem in mei 2023 aan te melden bij het zorgnetwerk. Er is begeleiding opgestart en [verweerder] is blijkens een document van GGZ Rivierduinen op 7 augustus 2023 begonnen met het slikken van antipsychotica. In juli 2023 heeft Dunavie [verweerder] voor een tweede keer een andere, grotere, woning aangeboden. Ook deze woning heeft [verweerder] geweigerd. In oktober 2023 is woningbouwvereniging Stek bereid gevonden om [verweerder] een andere woning aan te bieden zodat aan zijn woonwensen tegemoet kon worden gekomen. [verweerder] heeft zelf de begeleiding stopgezet. In de contacten met Stek, die alleen woningen in [woonplaats 2] aanbiedt, heeft [verweerder] kenbaar gemaakt dat hij in [woonplaats 4] wilde gaan wonen. De door Stek gestelde voorwaarden wilde hij niet aanvaarden. Daarop heeft Stek in november 2023 laten weten dat zij [verweerder] niet zal gaan huisvesten in één van haar woningen. Dunavie heeft zich dus meermaals ingespannen om de woonsituatie van [verweerder] te verbeteren, maar [verweerder] heeft deze kansen aan zich voorbij laten gaan.
6.6
Dat de belangenafweging bij het hof anders uitvalt dan bij de kantonrechter is mede gelegen in het feit dat de omstandigheden inmiddels zijn gewijzigd. De kantonrechter overwoog dat [verweerder] inmiddels professionele begeleiding heeft, medicatie slikt en zijn dakloosheid zal leiden tot het frustreren van de ingezette professionele hulp. Inmiddels heeft [verweerder] echter zelf de begeleiding stop gezet en heeft hij bij de mondelinge behandeling in hoger beroep verklaard geen medicatie meer in te nemen. Verder heeft [verweerder] verklaard te zijn geweigerd voor behandeling bij Centrum ’45. Het voorgaande maakt dat hoewel zich recentelijk geen incidenten meer hebben voorgedaan, de vrees van Dunavie dat dergelijke incidenten zich weer voordoen, niet ongegrond is: de psychische problemen waarmee [verweerder] kampt lijken niet onder controle terwijl hij daarvoor niet of nauwelijks behandeling krijgt. Ook heeft de kantonrechter aannemelijk geacht dat [verweerder] voor nieuwe woonruimte in aanmerking kwam omdat op 5 oktober 2023 een intake gesprek had plaatsgevonden bij Stek. Een ontruiming zou dit proces kunnen doorkruisen. Zoals hiervoor is overwogen heeft Stek zich uiteindelijk teruggetrokken. Uit het onder 3.14 geciteerde bericht blijkt dat Stek een woning in [woonplaats 2] heeft aangeboden en dat [verweerder] niet wilde meewerken aan de door Stek gestelde voorwaarden.
6.7
Het bovenstaande leidt bij het hof tot de conclusie dat door het gedrag van [verweerder] zelf het (nog) niet is gelukt om een andere woonruimte te vinden: een drietal woningen is door [verweerder] geweigerd en door de incidenten in het kantoor van Dunavie is [verweerder] dermate tekort geschoten in zijn verplichtingen als goed huurder dat ontruiming van zijn huidige woning in de rede ligt.
6.8
Omdat [verweerder] kampt met psychische problemen en het woningaanbod in de sociale huursector schaars is, ziet het hof aanleiding om [verweerder] een langere termijn te geven om het gehuurde te (laten) ontruimen dan de verzochte veertien dagen. Het hof vindt een ontruimingstermijn van zes maanden in de gegeven omstandigheden passend.
6.9
Het bewijsaanbod van [verweerder] wordt gepasseerd omdat er geen feiten zijn aangevoerd door [verweerder] die tot een ander oordeel zouden leiden en derhalve voor bewijslevering, waarvoor in kort geding overigens in beginsel geen ruimte is, geen plaats is.
Conclusie en proceskosten
6.1
De conclusie is dat het hoger beroep van Dunavie slaagt. Daarom zal het hof het vonnis vernietigen. Het hof zal [verweerder] als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten in hoger beroep die worden begroot op:
dagvaarding € 106,73
griffierecht € 783,-
salaris advocaat € 2.428,- (2 punten × tarief II)
nakosten € 178,-(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
totaal € 3.495,73
7.Beslissing
Het hof:
- vernietigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag, zittingsplaats Leiden, van 23 oktober 2023;
en opnieuw rechtdoende:
- veroordeelt [verweerder] om binnen zes maanden na betekening van dit arrest de woning gelegen aan de [adres] (Zuid-Holland) te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken, voor zover deze laatste niet het eigendom van Dunavie zijn, en onder afgifte van alle sleutels ter vrije en algehele beschikking van Dunavie te stellen;
- veroordeelt [verweerder] in de kosten van het geding in eerste aanleg, aan de zijde van [verweerder] begroot op (€ 129,85 dagvaardingskosten + € 128 griffierecht =) € 257,85 aan verschotten en € 793,- aan salaris advocaat, in totaal derhalve € 1.050,86;
- veroordeelt [verweerder] in de kosten van de procedure in hoger beroep, aan de zijde van Dunavie begroot op € 3.495,73;
- bepaalt dat als [verweerder] niet binnen veertien dagen na aanschrijving vrijwillig aan de uitspraak heeft voldaan en dit arrest vervolgens wordt betekend, [verweerder] de kosten van die betekening moet betalen, plus extra nakosten van € 92,-;
- verklaart de proceskostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mr. A.A. Muilwijk-Schaaij, mr. J.J. Dijk en mr. P. van der Kolk-Nunes en in het openbaar uitgesproken op 8 oktober 2024 in aanwezigheid van de griffier.