ECLI:NL:GHDHA:2024:2141

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Civiel recht

Team Handel

Zaaknummer hof : 200.324.842/02

Zaaknummer rechtbank : 8918790 \ CV EXPL 20-45157

Arrest van 26 november 2024

in de zaak van

[appellant],

wonend in [woonplaats],

appellant,

advocaat: mr. V.T.E. Kuijpers, kantoorhoudend in Capelle aan den IJssel,

tegen

Stichting Qua Wonen,

gevestigd in Bergambacht, gemeente Krimpenerwaard,

geïntimeerde,

advocaat: mr. P.J. Remmelts, kantoorhoudend in Rotterdam.

Het hof zal partijen hierna noemen [appellant] of huurder en Qua Wonen of verhuurder.

1.De zaak in het kort

1.1

[appellant] huurt een woning van Qua Wonen. De kantonrechter heeft geoordeeld dat [appellant] uit de woning moet, omdat hij in strijd met de huurovereenkomst niet zijn hoofdverblijf heeft gehad in de woning en de woning aan een ander in gebruik heeft gegeven. Volgens de kantonrechter moet [appellant] als huurder op grond van de Algemene Huurvoorwaarden bewijzen dat hij in de woning woonde maar is hij daarin (na getuigenverhoren) niet geslaagd.

1.2

[appellant] klaagt in hoger beroep over deze bewijslastverdeling en de waardering van het bewijs.

1.3

Het hof oordeelt dat de bewijslast rust op Qua Wonen en geeft [appellant] op dit punt gelijk. Qua Wonen krijgt in dit tussenarrest de gelegenheid om een door haar in hoger beroep voorgestelde getuige te doen horen. Het hof houdt verdere beslissingen aan.

2.Procesverloop in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken:

de dagvaarding van 5 januari 2023, waarmee [appellant] in hoger beroep is gekomen van de vonnissen van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 15 maart 2021, 20 augustus 2021 en 9 december 2022;
de memorie van grieven van [appellant] van 18 juli 2023, met productie;
het arrest van dit hof van 17 oktober 2023, waarin een mondelinge behandeling is gelast;
het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 6 december 2023, en de daarin genoemde producties 18 en 19 van Qua Wonen;
de memorie van antwoord van Qua Wonen van 20 februari 2024.

3.Feitelijke achtergrond

3.1

[appellant], geboren in 1995, huurt sinds 14 mei 2019 van de woningbouwvereniging
Qua Wonen een woning aan [adres] (hierna: de woning of het gehuurde).

3.2

In de door partijen gesloten huurovereenkomst is - onder andere - het volgende bepaald:
“Bestemming van het gehuurdeArtikel 2Het gehuurde is uitsluitend bestemd om voor huurder en de leden van zijn huishouden als woonruimte te dienen.”

3.3

In de Algemene Huurvoorwaarden van QuaWonen (hierna: de Algemene Huurvoorwaarden) die van toepassing zijn op de huurovereenkomst, is - onder andere - het volgende bepaald:
"De verplichtingen van huurderArtikel 6(…)5. Huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd feitelijk bewonen en de woonruimte daadwerkelijk voor zichzelf en de leden van zijn huishouden gebruiken. Huurder zal in het gehuurde zijn exclusieve hoofdverblijf houden. Indien huurder het gehuurde niet feitelijk bewoont, dan wel het gehuurde zonder toestemming van verhuurder geheel of gedeeltelijk heeft onderverhuurd, in huur heeft afgestaan of aan derden in gebruik heeft gegeven, rust de bewijslast dat huurder onafgebroken het hoofdverblijf in het gehuurde heeft behouden op huurder.6. Het is huurder slechts met voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder toegestaan het gehuurde geheel of gedeeltelijk onder te verhuren of aan derden in gebruik te geven, dan wel het gehuurde op internet of anderszins aan derden te huur of gebruik aan te bieden.(...)”

3.4

Begin 2020 is de coronacrisis ontstaan. Deze heeft in maart 2020 geleid tot een intelligente lockdown (met onder meer sluiting van scholen)^[1].

3.5

De vader van [appellant] is docent en heeft in 2020 enige tijd in het gehuurde verbleven.

3.6

[appellant] is in de zomer van 2021 getrouwd en woont thans met zijn vrouw in de woning.

3.7

De voorzieningenrechter heeft (in een door [appellant] aangespannen executie-kort geding) bij vonnis van 17 maart 2023^[2]de tenuitvoerlegging van het thans bestreden eindvonnis geschorst tot en met de datum waarop het hof in hoger beroep eindarrest wijst.

4.Procedure bij de rechtbank

4.1

Qua Wonen heeft [appellant] gedagvaard en, uitvoerbaar bij voorraad, gevorderd dat de kantonrechter de huurovereenkomst ontbindt en [appellant] veroordeelt om de woning te ontruimen. Volgens Qua Wonen heeft [appellant] in strijd met de huurovereenkomst tenminste één jaar niet zijn hoofdverblijf gehad in de woning. Daarnaast heeft [appellant] de woning onderverhuurd, althans in gebruik gegeven aan anderen (zijn vader). Dit levert een tekortkoming op die ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt. De bewijslast hiervan rust, aldus nog steeds Qua Wonen, op grond van artikel 6 lid 5 van de Algemene Huurvoorwaarden op [appellant] als huurder.

4.2

De kantonrechter heeft Qua Wonen hierin gevolgd, de bewijslast op [appellant] gelegd en [appellant] bij tussenvonnis van 20 augustus 2021 toegelaten te bewijzen dat hij sinds 14 mei 2019 onafgebroken het hoofdverblijf in de woning heeft gehad. Na getuigenverhoren heeft de kantonrechter geoordeeld dat [appellant] niet in dit bewijs is geslaagd en de vorderingen van Qua Wonen bij eindvonnis van 9 december 2022 toegewezen.

5.Grieven in hoger beroep en verweer

5.1

[appellant] is in hoger beroep gekomen omdat hij het niet eens is met de beslissingen van de kantonrechter. [appellant] klaagt met zijn eerste grief over de bewijslastverdeling. De tweede en derde grief gaan over de waardering van het bewijs. De vierde grief bevat klachten over de toewijzing van de vordering. [appellant] concludeert tot afwijzing van deze vorderingen.

5.2

Qua Wonen heeft gemotiveerd verweer gevoerd en daarnaast bij memorie van antwoord aangevoerd dat [appellant] bovendien inmiddels regelmatig huurachterstanden laat ontstaan. Hiervan heeft Qua Wonen bij de mondelinge behandeling van 6 december 2023 bewijsstukken overgelegd. Dat maakt, aldus Qua Wonen, des te meer dat sprake is van een tekortkoming van voldoende gewicht om de huurovereenkomst te ontbinden.

6.Beoordeling in hoger beroep

De bewijslastverdeling (grief 1)

6.1

Deze grief slaagt.

6.2

In het midden kan blijven of het bewijsbeding in artikel 6 lid 5 van de Algemene Huurvoorwaarden onredelijk bezwarend of oneerlijk is, zoals [appellant] stelt, aangezien het beding in dit geval niet van toepassing is en daarom buiten beschouwing moet blijven. Het hof licht dit hierna verder toe.

6.3

Het beding luidt:
“Indien huurder het gehuurde niet feitelijk bewoont, dan wel het gehuurde zonder toestemming van verhuurder geheel of gedeeltelijk heeft onderverhuurd, in huur heeft afgestaan of aan derden in gebruik heeft gegeven, rust de bewijslast dat huurder onafgebroken het hoofdverblijf in het gehuurde heeft behouden op huurder”.

6.4

Volgens dit beding is dus sprake van een ‘tweetrapsraket’. Eerst moet komen vast te staan dat huurder het gehuurde niet feitelijk bewoont, dan wel het gehuurde zonder toestemming van verhuurder geheel of gedeeltelijk heeft onderverhuurd, in huur heeft afgestaan of aan derden in gebruik heeft gegeven. De bewijslast van deze eerste stap rust volgens de hoofdregel van artikel 150 Rv op de eisende partij Qua Wonen. Pas als dit vaststaat zou vervolgens als tweede stap in beeld komen dat de huurder ([appellant]) moet bewijzen dat hij desondanks zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft behouden.

6.5

In deze zaak betwist [appellant] juist ‘de eerste stap’. Hij betwist dat hij het gehuurde niet feitelijk heeft bewoond, zoals Qua Wonen stelt. Ook betwist [appellant] dat hij het gehuurde in gebruik heeft gegeven aan een derde. Zijn vader heeft, aldus [appellant], slechts gedurende enige tijd in het gehuurde verbleven (gelogeerd).

6.6

De ‘eerste bewijsstap’ ligt aldus bij verhuurder Qua Wonen, niet bij [appellant]. Reeds hierom is [appellant] ten onrechte door de kantonrechter met het bewijs van het hoofdverblijf belast. Zoals hiervoor in 6.4 is overwogen moet immers Qua Wonen bewijzen dat [appellant] het gehuurde niet feitelijk bewoont, dan wel dat hij het gehuurde aan derden in gebruik heeft gegeven.

6.7

Dit betekent dat de bestreden beslissing (in het tussenvonnis van 20 augustus 2021) niet in stand kan blijven en dat Qua Wonen overeenkomstig haar stellingen zal moeten bewijzen dat [appellant] in strijd met de huurovereenkomst de woning niet feitelijk heeft bewoond en/of de woning heeft onderverhuurd, althans in gebruik heeft gegeven aan anderen.

6.8

Het hof zal Qua Wonen in de gelegenheid stellen om overeenkomstig haar aanbod mevrouw [consulent] (consulent sociaal beheer) te doen horen.

6.9

Voor de volledigheid wijst het hof nog op het volgende. Bij de mondelinge behandeling van 6 december 2023 heeft Qua Wonen producties 18 en 19 (over betalingsachter-standen) in het geding gebracht. Zij heeft blijkens het proces-verbaal toen aangevoerd dat zij bij memorie van antwoord ook in zal gaan op het nieuwe element, de huurachterstand die is ontstaan. Namens [appellant] is hier bij de mondelinge behandeling op gereageerd, te weten dat de huurachterstand inmiddels is betaald.
Bij memorie van antwoord heeft Qua Wonen, met verwijzing naar productie 19, aangevoerd dat [appellant] niet voldoet aan zijn verplichting om maandelijks tijdig de huur te betalen zodat des te meer sprake is van een tekortkoming van voldoende gewicht op grond waarvan de huurovereenkomst kan worden ontbonden.

6.1

Onduidelijk is gebleven of Qua Wonen bedoeld heeft de huurachterstand als aanvullende grondslag aan haar vordering toe te voegen. Los van de vraag of dit zo kan in dit stadium van de procedure, overweegt het hof het volgende. (i) Niet is betwist dat de huurachterstand inmiddels is betaald. (ii) Niet is toegelicht wat de precieze aard en omvang van de achterstand is geweest (de betreffende productie 19 is zonder toelichting, die ontbreekt, daartoe onvoldoende). (iii) Gelet hierop zal het hof de stellingen van Qua Wonen over de huurachterstand buiten beschouwing laten.

Tussenconclusie

6.11

In afwachting van bewijslevering houdt het hof elke verdere beslissing aan.

7.Beslissing

Het hof:

- laat Qua Wonen toe te bewijzen dat [appellant] in strijd met de huurovereenkomst de woning niet feitelijk heeft bewoond (tenminste één jaar geen hoofdverblijf heeft gehad in de woning) en/of de woning heeft onderverhuurd, althans in gebruik heeft gegeven aan anderen;

bepaalt dat het getuigenverhoor zal worden gehouden in een der zittingszalen van het Paleis van Justitie aan de Prins Clauslaan 60 te Den Haag voor de hierbij benoemde raadsheer-commissaris mr. C.T.C. Welters,
bepaalt dat, indien één der partijen binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak, opgeeft verhinderd te zijn op de genoemde datum en daarbij de verhinderdata van beide partijen in de maanden januari tot en met maart van 2025 opgeeft, de raadsheer-commissaris (in beginsel eenmalig) een nadere datum en tijdstip voor de getuigenverhoren zal vaststellen;
deelt mee dat het hof al beschikt over een kopie van de volledige procesdossiers in eerste aanleg en in hoger beroep, inclusief producties, zodat het niet nodig is deze voor het getuigenverhoor over te leggen;
houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. M.A.F. Tan-de Sonnaville, M.E. Honée en C.T.C. Welters en in het openbaar uitgesproken op 26 november 2024 in aanwezigheid van de griffier.