Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Civiel recht
Team Handel
Zaaknummer hof : 200.332.017/01
Zaaknummer rechtbank : 10115547 RL EXPL 22-15533
Arrest van 12 november 2024
in de zaak van
1.[appellant 1],
wonend in [woonplaats],
2.
[appellant 2],
[appellant 2],
wonend in [woonplaats],
appellanten,
advocaat: mr. S.A. van Leeuwen, kantoorhoudend in Honselersdijk,
tegen
1.[geïntimeerde 1],
wonend in [woonplaats],
2.
[geïntimeerde 2],
[geïntimeerde 2],
wonend in [woonplaats],
geïntimeerden,
advocaat: mr. G. Yosefzay, kantoorhoudend in Amsterdam.
Het hof zal partijen hierna noemen [appellant 1] cs of verhuurder en [geïntimeerde 1] cs of huurder.
1.De zaak in het kort
1.1
[appellant 1] cs heeft een woning verhuurd aan [geïntimeerde 1] cs, blijkens het huurcontract tegen een kale huurprijs van € 600,- en een bedrag van € 200,- als ‘een voorschot op de vergoeding door of vanwege de verhuurder ten behoeve van huurder te verzorgen leveringen en diensten (VvE en servicekosten)’, in totaal een bedrag van € 800,- per maand. De post van € 200,- bestaat onder meer uit tuinonderhoud en schoonhouden gemeenschappelijke ruimten, huismeester, schoonhouden van de beglazing dak en gevels, gas, water en elektra verbruik publieke ruimten en de maandelijkse bijdrage aan de Vereniging van Eigenaren (VvE).
1.2
Op verzoek van [geïntimeerde 1] cs heeft de Huurcommissie een onderzoek gedaan, waarna de Huurcommissie de servicekosten (de post van € 200,-) op € 0,- heeft gesteld. Omdat [appellant 1] cs het niet eens was met de beslissing van de Huurcommissie heeft hij hierover een beslissing van de kantonrechter gevorderd (ex artikel 7:262 lid 1 BW). De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis beslist dat wel enige servicekosten verschuldigd waren, heeft deze kosten over de jaren 2018 en 2019 vastgesteld en [appellant 1] cs veroordeeld tot terugbetaling aan [geïntimeerde 1] cs van een bedrag van € 4.212,36 wegens teveel betaalde voorschotten voor de servicekosten over deze jaren.
1.3
Het hof verklaart [appellant 1] cs op grond van artikel 7:262 lid 2 BW niet-ontvankelijk in zijn hoger beroep tegen de beslissing van de kantonrechter.
2.Procesverloop in hoger beroep
2.1
Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken:
- de dagvaarding van 28 augustus 2023, waarmee [appellant 1] cs in hoger beroep is gekomen van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag van 30 mei 2023;
- het arrest van dit hof van 26 september 2023, waarin een mondelinge behandeling is gelast;
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling na aanbrengen van 28 november 2023;
- de memorie van grieven van [appellant 1] cs, met bijlagen;
- de memorie van antwoord van [geïntimeerde 1] cs.
3.Feitelijke achtergrond
3.1
[appellant 1] cs heeft met ingang van 15 april 2015 aan [geïntimeerde 1] cs verhuurd de woning (een driekamerappartement van 139 m²) in een complex aan de [adres] (hierna: de woning of het gehuurde). Partijen bij deze huurovereenkomst zijn particulieren.
3.2
In de schriftelijke huurovereenkomst is onder meer opgenomen:
“(…)1.2Het gehuurde omvat eveneens het medegebruik van de om het complex gelegen groenstroken en tuinen alsmede het medegebruik van de in het complex gelegen gemeenschappelijke ruimten.(…)3.1Met ingang van de ingangsdatum van deze huurovereenkomst bestaat de betalingsverplichting uit- de huurprijs- de vergoeding voor de onder 6[hof: bedoeld wordt 5]
genoemde bijkomende leveringen en diensten (VvE en servicekosten).3.2(…) Op de vergoeding wordt een systeem van voorschotbepalingen met latere verrekening toegepast, (…)3.4Per betaalperiode van één maand bedraagt- de huurprijs € 600.-- het voorschot op de vergoeding voor de doorof vanwege verhuurder ten behoeve van huurderte verzorgen leveringen en diensten € 200,-________Zodat huurder per maand in totaal heeft te voldoen € 800,-3.5(…)Het verbruik van gas, water, elektra, aansluiting t.b.v. radio, telefoon en TV zijn voor
“(…)1.2Het gehuurde omvat eveneens het medegebruik van de om het complex gelegen groenstroken en tuinen alsmede het medegebruik van de in het complex gelegen gemeenschappelijke ruimten.(…)3.1Met ingang van de ingangsdatum van deze huurovereenkomst bestaat de betalingsverplichting uit- de huurprijs- de vergoeding voor de onder 6[hof: bedoeld wordt 5]
genoemde bijkomende leveringen en diensten (VvE en servicekosten).3.2(…) Op de vergoeding wordt een systeem van voorschotbepalingen met latere verrekening toegepast, (…)3.4Per betaalperiode van één maand bedraagt- de huurprijs € 600.-- het voorschot op de vergoeding voor de doorof vanwege verhuurder ten behoeve van huurderte verzorgen leveringen en diensten € 200,-________Zodat huurder per maand in totaal heeft te voldoen € 800,-3.5(…)Het verbruik van gas, water, elektra, aansluiting t.b.v. radio, telefoon en TV zijn voor
rekening van huurder en dienen rechtstreeks aan de leverancier/aanbieder te worden
voldaan.(…)
4.1
De huurprijs zal op voorstel van verhuurder voor het eerst per 01 juli 2016 en vervolgens jaarlijks worden gewijzigd/verhoogd met een vast percentage zijnde 3,5%.(…)
5. De door of vanwege de verhuurder voor de huurder te verzorgen bijkomende leveringen en diensten zijn de volgende: bijdrage Vereniging van Eigenaren, waaronder onder andere begrepenTuinonderhoud en schoonhouden gemeenschappelijke ruimten:Huismeester, schoonhouden van de beglazing dak en gevels:Gas. water en elektra verbruik publieke ruimten:De maandelijkse bijdrage Vereniging van Eigenaren "
3.3
Verhuurder heeft over de jaren 2018 en 2019 geen afrekening verstrekt van de (in artikel 5 van de huurovereenkomst genoemde) kosten.
3.4
Op 2 november 2020 heeft huurder de Huurcommissie verzocht om zijn betalingsverplichting voor de servicekosten over de jaren 2018 en 2019 vast te stellen. Op 9 maart 2022 heeft de Huurcommissie bij verstek uitspraak gedaan, waarin zij de betalingsverplichting van [geïntimeerde 1] cs voor de servicekosten over zowel 2018 als 2019 heeft vastgesteld op € 0,-.
3.5
Verhuurder heeft verzet aangetekend tegen de uitspraak van de Huurcommissie van 9 maart 2022. Vervolgens heeft de Huurcommissie op 13 juni 2022 uitspraak gedaan waarin zij het verzet ongegrond heeft verklaard en haar uitspraak van 9 maart 2022 in stand heeft gelaten. Daartoe heeft de Huurcommissie het volgende overwogen:
“In de kern stelt verhuurder dat partijen feitelijk, dus in afwijking van de tekst van de huurovereenkomst, een kale huurprijs van € 800,- zijn overeengekomen. Op verzoek van huurder zou in de overeenkomst een kale huur van € 600,- en vergoeding servicekosten van € 200,- zijn opgenomen. Verhuurder acht het onrechtvaardig dat huurder, ondanks de mondelinge afspraak over de servicekosten, een procedure bij de Huurcommissie is begonnen. (…).Beoordeling van het verzetDe commissie overweegt het volgende. De commissie wijst erop dat een schriftelijke huurovereenkomst juist de bedoeling heeft om de tussen partijen gemaakte afspraken neer te leggen zodat het voor partijen zelf en instanties (zoals de Huurcommissie) bij geschillen duidelijk is wat er tussen partijen is overeengekomen. Een partij (in dit geval verhuurder) die stelt dat de feitelijke afspraken afwijken van de tekst van de overeenkomst, zal dat moeten bewijzen. Verhuurder heeft in deze zaak geen bewijzen aangeboden waaruit blijkt dat zijn stelling aangaande de huurprijs juist is. Huurder heeft het bestaan van deze afspraak verder ook betwist.De commissie zal daarom uitgaan van de afspraken zoals deze zijn neergelegd in de huurovereenkomst.In meer algemene zin merkt de commissie nog op dat zij het niet wenselijk acht dat partijen bewust een onjuiste huurprijs in een huurovereenkomst opnemen. Immers kan een huurder op deze wijze aanspraak maken op huursubsidie, terwijl deze daarop in feite geen recht zou hebben. Een verhuurder dient daaraan niet mee te werken. Verhuurder heeft nog opgemerkt dat hij in de huurovereenkomst had moeten opnemen "dat jaarlijkse verrekeningen servicekosten niet van toepassing werden verklaard". De commissie wijst erop dat van de wettelijke voorgeschreven verplichting tot verrekening niet op die wijze kan worden afgeweken. Een verhuurder kan op een dergelijke bepaling in een overeenkomst geen beroep doen.(…)”
“In de kern stelt verhuurder dat partijen feitelijk, dus in afwijking van de tekst van de huurovereenkomst, een kale huurprijs van € 800,- zijn overeengekomen. Op verzoek van huurder zou in de overeenkomst een kale huur van € 600,- en vergoeding servicekosten van € 200,- zijn opgenomen. Verhuurder acht het onrechtvaardig dat huurder, ondanks de mondelinge afspraak over de servicekosten, een procedure bij de Huurcommissie is begonnen. (…).Beoordeling van het verzetDe commissie overweegt het volgende. De commissie wijst erop dat een schriftelijke huurovereenkomst juist de bedoeling heeft om de tussen partijen gemaakte afspraken neer te leggen zodat het voor partijen zelf en instanties (zoals de Huurcommissie) bij geschillen duidelijk is wat er tussen partijen is overeengekomen. Een partij (in dit geval verhuurder) die stelt dat de feitelijke afspraken afwijken van de tekst van de overeenkomst, zal dat moeten bewijzen. Verhuurder heeft in deze zaak geen bewijzen aangeboden waaruit blijkt dat zijn stelling aangaande de huurprijs juist is. Huurder heeft het bestaan van deze afspraak verder ook betwist.De commissie zal daarom uitgaan van de afspraken zoals deze zijn neergelegd in de huurovereenkomst.In meer algemene zin merkt de commissie nog op dat zij het niet wenselijk acht dat partijen bewust een onjuiste huurprijs in een huurovereenkomst opnemen. Immers kan een huurder op deze wijze aanspraak maken op huursubsidie, terwijl deze daarop in feite geen recht zou hebben. Een verhuurder dient daaraan niet mee te werken. Verhuurder heeft nog opgemerkt dat hij in de huurovereenkomst had moeten opnemen "dat jaarlijkse verrekeningen servicekosten niet van toepassing werden verklaard". De commissie wijst erop dat van de wettelijke voorgeschreven verplichting tot verrekening niet op die wijze kan worden afgeweken. Een verhuurder kan op een dergelijke bepaling in een overeenkomst geen beroep doen.(…)”
4.Procedure bij de kantonrechter
4.1
[appellant 1] cs heeft [geïntimeerde 1] cs gedagvaard voor de kantonrechter en (in conventie) een verklaring voor recht gevorderd dat de overeengekomen servicekosten uitsluitend zien op de bijdrage VvE en daarmee worden gespecificeerd, althans dat eigenlijk een huur van
€ 800,- plus jaarlijkse indexeringen is overeengekomen, en dat huurder niets onverschuldigd heeft betaald.
€ 800,- plus jaarlijkse indexeringen is overeengekomen, en dat huurder niets onverschuldigd heeft betaald.
4.2
[geïntimeerde 1] cs heeft (in reconventie) een bedrag van € 5.409,- gevorderd wegens in 2018 en 2019 teveel betaalde servicekosten.
4.3
De kantonrechter heeft de vorderingen van partijen (in conventie en in reconventie) samen beoordeeld en bij vonnis van 30 mei 2023 de vorderingen van [appellant 1] cs afgewezen en die van [geïntimeerde 1] cs toegewezen tot een bedrag van € 4.212,36. [appellant 1] cs is daarbij in de proceskosten veroordeeld.
4.4
Volgens de kantonrechter mogen huurder en verhuurder in beginsel overeenkomen dat de VvE-bijdragen, ook voor zover deze niet bestaan uit servicekosten, aan de huurder worden doorbelast. Uitleg van de huurovereenkomst (met toepassing van de Haviltex-formule) brengt de kantonrechter echter tot de conclusie dat partijen
een voorschot op de servicekosten van € 200,- per maand zijn overeengekomen[onderstreping hof]. De kantonrechter kent hierbij doorslaggevende betekenis toe aan het taalkundige begrip ‘voorschot’ in artikel 3.4 in samenhang met artikel 5. Omdat aan de huurder – tenzij uitdrukkelijk anders is overeengekomen, waarvan niet is gebleken – slechts servicekosten kunnen worden doorbelast die verband houden met de bewoning van de door [geïntimeerde 1] cs gehuurde woonruimte, inclusief de gemeenschappelijke ruimten, mag niet méér in rekening worden gebracht. De kantonrechter becijfert vervolgens de betreffende servicekosten in 2018 en 2019 op € 1.196,64. [appellant 1] cs moet daarom hetgeen [geïntimeerde 1] cs daarboven als voorschot heeft voldaan (een bedrag van € 4.212,36) aan [geïntimeerde 1] cs terugbetalen.
een voorschot op de servicekosten van € 200,- per maand zijn overeengekomen[onderstreping hof]. De kantonrechter kent hierbij doorslaggevende betekenis toe aan het taalkundige begrip ‘voorschot’ in artikel 3.4 in samenhang met artikel 5. Omdat aan de huurder – tenzij uitdrukkelijk anders is overeengekomen, waarvan niet is gebleken – slechts servicekosten kunnen worden doorbelast die verband houden met de bewoning van de door [geïntimeerde 1] cs gehuurde woonruimte, inclusief de gemeenschappelijke ruimten, mag niet méér in rekening worden gebracht. De kantonrechter becijfert vervolgens de betreffende servicekosten in 2018 en 2019 op € 1.196,64. [appellant 1] cs moet daarom hetgeen [geïntimeerde 1] cs daarboven als voorschot heeft voldaan (een bedrag van € 4.212,36) aan [geïntimeerde 1] cs terugbetalen.
5.Vorderingen in hoger beroep
5.1
[appellant 1] cs is in hoger beroep gekomen omdat hij het niet eens is met het vonnis. Hij stelt dat hij ontvankelijk is in zijn hoger beroep en heeft twee grieven aangevoerd.
5.2
[appellant 1] cs vordert vernietiging van het vonnis en, zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
I. te verklaren voor recht dat partijen een huurprijs zijn overeengekomen van € 800,- per maand inclusief jaarlijkse indexering;
II. [geïntimeerde 1] cs hoofdelijk te veroordelen tot terugbetaling aan [appellant 1] cs van € 4.212,36;
III. [geïntimeerde 1] cs hoofdelijk te veroordelen in de proceskosten;
IV. De (reconventionele) vorderingen van [geïntimeerde 1] cs alsnog af te wijzen, met hoofdelijke veroordeling van [geïntimeerde 1] cs in de proceskosten.
I. te verklaren voor recht dat partijen een huurprijs zijn overeengekomen van € 800,- per maand inclusief jaarlijkse indexering;
II. [geïntimeerde 1] cs hoofdelijk te veroordelen tot terugbetaling aan [appellant 1] cs van € 4.212,36;
III. [geïntimeerde 1] cs hoofdelijk te veroordelen in de proceskosten;
IV. De (reconventionele) vorderingen van [geïntimeerde 1] cs alsnog af te wijzen, met hoofdelijke veroordeling van [geïntimeerde 1] cs in de proceskosten.
5.3
[geïntimeerde 1] cs voert verweer. Hij stelt dat [appellant 1] cs op grond van artikel 7:262 lid 2 BW niet-ontvankelijk is in zijn hoger beroep, althans dat het vonnis bekrachtigd moet worden, met veroordeling, uitvoerbaar bij voorraad, van [appellant 1] cs in de proceskosten.
6.De ontvankelijkheid
[appellant 1] cs is niet-ontvankelijk
6.1
[appellant 1] cs is niet-ontvankelijk in zijn hoger beroep, aangezien op grond van artikel 7:262 lid 2 BW geen hogere voorziening is toegelaten tegen een beslissing van de rechter krachtens dit artikel. Het hof legt dat hierna uit.
6.2
[geïntimeerde 1] cs heeft de Huurcommissie verzocht om uitspraak te doen over de servicekosten (genoemd in de artikelen 3.1, 3.2, 3.4 en 5 van de huurovereenkomst). De Huurcommissie heeft in verband hiermee onderzoek gedaan om vervolgens uit te gaan van de afspraken zoals deze zijn neergelegd in de huurovereenkomst. De huurcommissie heeft de overeengekomen servicekosten op € 0,- gesteld.
6.3
Verhuurder heeft vervolgens tijdig (ex artikel 7:262 lid 1 BW) bij de kantonrechter een beslissing hierover gevorderd. De kantonrechter heeft deze beslissing bij het thans bestreden vonnis gegeven en heeft, evenals de Huurcommissie, de grondslag van de betalingsverplichting van huurder en de omvang ervan beoordeeld (en dus een beslissing gegeven krachtens artikel 7:262 lid 1 BW). De wet staat niet toe dat hierover voor de derde keer (thans bij het hof) een oordeel wordt gevraagd. Daarvoor is ook niet relevant – zoals verhuurder meent – dat hij niet heeft gevorderd dat de kantonrechter de beslissing van de Huurcommissie zal vernietigen of dat hij geen ander petitum heeft geformuleerd dat erop was gericht een andere beslissing te verkrijgen dan de Huurcommissie heeft gegeven. De uitspraak van de Huurcommissie vervalt immers al op het moment dat over hetzelfde geschilpunt een procedure bij de kantonrechter wordt gestart.
Het hof is het overigens eens met de kantonrechter
6.4
Mocht [appellant 1] cs wél ontvankelijk zijn in zijn hoger beroep (en mocht [appellant 1] cs hebben willen stellen dat het niet om servicekosten gaat in de zin van het BW), dan baat hem dat niet. Het hof is namelijk van oordeel dat de (Haviltex)uitleg van de kantonrechter van de huurovereenkomst juist is. Het hof verwerpt de andersluidende grieven en wijst hiertoe mede op het volgende.
6.5
De tekst van de huurovereenkomst duidt op servicekosten in de zin van artikel 7:237 lid 3, tweede zin BW (
vergoeding voor overige zaken en diensten die geleverd worden in verband met de bewoning van de woonruimte). Het hof wijst hiertoe op de artikelen 3.1, 3.4 en 5 van de huurovereenkomst. Daarnaast kennen de artikelen 3.2 en 3.4 van de huurovereenkomst een systeem van voorschotbetalingen met latere verrekening. Dit systeem sluit aan bij de gebruikelijke regeling omtrent de servicekosten.
vergoeding voor overige zaken en diensten die geleverd worden in verband met de bewoning van de woonruimte). Het hof wijst hiertoe op de artikelen 3.1, 3.4 en 5 van de huurovereenkomst. Daarnaast kennen de artikelen 3.2 en 3.4 van de huurovereenkomst een systeem van voorschotbetalingen met latere verrekening. Dit systeem sluit aan bij de gebruikelijke regeling omtrent de servicekosten.
6.6
De verwijzing door [appellant 1] cs naar artikel 3.5 van de huurovereenkomst over de nutsvoorzieningen (gas, water, elektra, aansluiting telefoon en TV) die huurder rechtstreeks met de leverancier moet afrekenen, maakt dit niet anders zoals ook de kantonrechter heeft overwogen. In dit verband wijst het hof er bovendien nog op dat deze nutsvoorzieningen (sinds 2014) niet meer onder de wettelijke omschrijving van het begrip ‘servicekosten’ vallen.
6.7
De stelling van [appellant 1] cs dat hij de huurovereenkomst met zijn vorige huurder aan de zoon van [geïntimeerde 1] cs heeft getoond bij de bezichtiging van de woning, heeft [geïntimeerde 1] cs betwist (overigens los van de relevantie ervan). Ook heeft [geïntimeerde 1] cs betwist dat zijn zoon heeft verzocht om splitsing van de huurprijs in twee bedragen (de kale huurprijs en de VvE-bijdrage). Nader concreet bewijs heeft [appellant 1] cs niet aangeboden, zodat dit niet is komen vast te staan. Dit klemt temeer nu in de huurovereenkomst met de vorige huurder de huurprijs op precies dezelfde wijze is gesplitst, zodat het meer voor de hand ligt dat dit op initiatief van [appellant 1] cs is gebeurd.
6.8
De omstandigheid dat [appellant 1] cs een leek is op huurgebied, komt voor zijn risico en kan hij huurder niet tegenwerpen. Evenmin kan [appellant 1] cs huurder tegenwerpen dat deze de eerste vijf jaar van de huurovereenkomst het voorschot op de geleverde zaken en diensten heeft betaald en niet eerder in actie is gekomen.
6.9
De door [appellant 1] cs genoemde referentievergelijking mist zijn doel, reeds omdat een vergelijking uit 2022 met de situatie van 2015, zonder toelichting die ontbreekt, geen deugdelijke vergelijking oplevert.
7.Conclusie en proceskosten
7.1
De conclusie is dat [appellant 1] cs niet-ontvankelijk is in zijn hoger beroep. Het hof zal [appellant 1] cs als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep.
7.2
Die proceskosten worden begroot op:
griffierecht € 343,-
salaris advocaat € 2.428,- (2 punten: mbna en memorie van antwoord × tarief II)
nakosten € 178,-(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal € 2.949,-.
8.Beslissing
Het hof:
- verklaart [appellant 1] cs niet-ontvankelijk in zijn hoger beroep tegen het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag van 30 mei 2023;
- veroordeelt [appellant 1] cs in de kosten van de procedure in hoger beroep, aan de zijde van [geïntimeerde 1] cs begroot op € 2.949,- vermeerderd met de wettelijke rente over deze kosten als [appellant 1] cs deze niet binnen veertien dagen na heden heeft voldaan;
- bepaalt dat als [appellant 1] cs niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan de uitspraak heeft voldaan en dit arrest vervolgens wordt betekend, [appellant 1] cs de kosten van die betekening moet betalen, plus extra nakosten van € 92,-, vermeerderd met de wettelijke rente over deze kosten als [appellant 1] cs deze niet binnen veertien dagen na betekening heeft voldaan;
- verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. M.A.F. Tan-de Sonnaville, M.P.J. Ruijpers en A.J. Swelheim en in het openbaar uitgesproken op 12 november 2024 in aanwezigheid van de griffier.