Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-23/1150
Uitspraak van 22 oktober 2024
in het geding tussen:
[X] te [Z] , belanghebbende,
(gemachtigde: R. van der Weide)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland,de Heffingsambtenaar,
(vertegenwoordiger: […] )
inzake het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 11 oktober 2023, nummer SGR 22/6092.
Procesverloop
1.1.
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (de onroerende zaak), voor het kalenderjaar 2022 vastgesteld op € 627.000 (de beschikking). Met de beschikking zijn in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aanslagen in de lokale belastingen van de [gemeente] voor het jaar 2022, waaronder de voor dat jaar opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen eigenaar (de aanslag).
1.2.
De Heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar de tegen de beschikking en de aanslag gemaakte bezwaren gegrond verklaard, de waarde van de woning verminderd tot € 595.000, met dienovereenkomstige vermindering van de aanslagen lokale belastingen waaronder de aanslag en een proceskostenvergoeding toegekend van € 484,20.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Er is een griffierecht geheven van € 50. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. Er is € 136 griffierecht geheven. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. De Heffingsambtenaar heeft op verzoek van het Hof op 3 september 2024 een nader stuk ingediend. De gemachtigde van belanghebbende heeft op 6 september 2024 een pleitnota ingediend.
1.5.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van 10 september 2024. De gemachtigde van belanghebbende is verschenen. Van de zijde van de Heffingsambtenaar is niemand verschenen. De Heffingsambtenaar is via het systeem Digitale Toegang op 6 augustus 2024, 16:41 uur, onder vermelding van plaats, datum en tijdstip uitgenodigd de zitting bij te wonen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Vaststaande feiten
2.1
Belanghebbende is in 2022 eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een eindwoning, gebouwd in 1926. De bruto gebruiksoppervlakte van de woning is ongeveer 142 m². De grondoppervlakte is ongeveer 95 m². De woning heeft een dakkapel en een houten berging. De inhoud van de woning bedraagt ongeveer 565 m3.
2.2.
De woning heeft een achtertuin van 34 m² gelegen op het noordwesten. De woning grenst aan een garagebedrijf. Er is geen overpad voor achterom.
2.3.
Het PMA-formulier van de woning vermeldt dat de staat van onderhoud van de woning aan de buitenzijde matig is, maar dat onderhoud op korte termijn niet noodzakelijk zal zijn en dat de laatste keer dat er is geschilderd meer dan 10 jaar geleden is. Voorts vermeldt het formulier dat de staat van de keuken gemiddeld is en tussen 5 en 15 jaar oud is en dat de badkamer/doucheruimte slecht is, ouder is dan 15 jaar en aan vervanging toe is.
2.4.
De woning heeft van 9 september 2021 tot en met 13 januari 2022 te koop gestaan voor € 625.000 bij een makelaar. Hierna heeft de woning een maand te koop gestaan voor € 595.000. De woning is toen niet verkocht.
Volgens de verkoopadvertentie waarvan de tekst op de iWOZ-kaart staat, beschikt de woning over een moderne keuken voorzien van diverse Siemens inbouwapparatuur, 5 (slaap)kamers, moderne badkamer, 2 wc's, hout gestookte open haard, separate wasruimte, dakkapel en een vliering.
2.5.
De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de waarde een taxatieverslag en in beroep een waarderapport met een matrix overgelegd. In het rapport is de waarde van de woning op de waardepeildatum bepaald op € 595.000. Dit komt overeen met de bij uitspraak op bezwaar verminderde waarde. De matrix bevat, onder meer, de volgende gegevens:
Object en vergelijkings-
objecten
De woning: [adres 1]
[adres 2]
[adres 3]
[adres 4]
Soort object
Eindwoning
Rijwoning
Rijwoning
Rijwoning
Bouwjaar
1926
1929
1926
1926
Oppervlakte zonder bijgebouwen
142 m2
139 m2
133 m2
144 m2
Bijgebouwen
Dakkapel
Dakkapel
Dakkapel
Berging
Berging
Dakkapel
Dakkapel
Berging
Perceel oppervlakte
95 m2
151 m2
130 m2
104 m2
Transactiedatum
31-07-2021
08-01-2021
20-07-2020
Transactieprijs
€ 700.000
€ 625.000
€ 482.500
Index naar wpd
4,853%
-0,219%
5,203%
Corr. naar wpd
€ 733.973
€ 623.633
€ 597.606
PPE
€ 3.690
€ 4.381
€ 3.871
€ 2.865
KOUDV-factoren
- Ligging
- Onderhoudstoestand
- Kwaliteit/Luxe
- Uitstraling
- Voorzieningen
2
3
3
2
2
3
3
3
3
3
3
3
2
3
3
3
2
2
3
2
Grond
€ 69.041
€ 118.001
€ 104.730
€ 88.064
Woning
€ 523.959
€ 608.972
€ 514.903
€ 412.542
Dakkapel(len) en/of berging
€ 2.000
€ 7.000
€ 4.000
€ 7.000
Totale waarde 1-1-2021
€ 595.000
€ 733.973
€ 623.633
€ 507.606
2.6.
De Heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar de waarde van de woning verlaagd tot € 595.000.
Oordeel van de rechtbank
3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:
“5. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".[1]
6. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft gesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder hierin geslaagd. Verweerder heeft de WOZ-waarde van de woning onderbouwd aan de hand van een matrix met daarin de verkoopgegevens van [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] . De rechtbank acht de door verweerder gehanteerde vergelijkingsobjecten goed vergelijkbaar met de woning. Met de matrix, de iWOZ-gegevens en hetgeen hierover verder door verweerder is aangevoerd, maakt hij aannemelijk dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning, waaronder de uitstraling (achterstallig schilderwerk) en de voorzieningen. Aan de hand van KOUDV-factoren heeft verweerder namelijk inzichtelijk gemaakt hoe hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. Met de ligging naast een garage heeft verweerder bij uitspraak op bezwaar voldoende rekening gehouden door die als beneden gemiddeld te waarderen. Eiser heeft met hetgeen hij heeft aangevoerd niet aannemelijk gemaakt dat moet worden uitgegaan van een lagere waardering.
7. Hetgeen eiser verder heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel. Dat de woning in de periode eind 2021 – begin 2022 enkele maanden te koop heeft gestaan en dat de woning toen niet is verkocht voor € 595.000, speelt geen rol. Voor de vaststelling van de WOZ-waarde van de woning zijn alleen verkoopcijfers relevant die rondom de waardepeildatum daadwerkelijk zijn gerealiseerd.
8. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is het beroep ongegrond verklaard.
9. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
[1] Kamerstukken II 1992 93, 22 885, nr. 3, blz. 44.”
Omschrijving geschil en conclusies van partijen
4.1.
In hoger beroep is in geschil of de Heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt de vraag bevestigend en de Heffingsambtenaar ontkennend.
4.2.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar, tot wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de onroerende zaak wordt vastgesteld op € 532.000, dienovereenkomstige vermindering van de aanslag en tot een veroordeling van de Heffingsambtenaar in de proceskosten.
4.3.
De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
Beoordeling van het hoger beroep
De waarde van de woning
5.1.
De waarde van de woning wordt ingevolge artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 43-44).
5.2.
De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat de door hem voorgestane waarde niet te hoog is. De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde voor de woning onder meer een matrix met gegevens van de onroerende zaak en drie vergelijkingsobjecten overgelegd. Uit de matrix volgt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met onroerende zaken waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Niet vereist is dat deze vergelijkingsobjecten identiek zijn aan de woning. Voldoende is dat de vergelijkingsobjecten vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak, mits de Heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarde voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen.
5.3.
De Heffingsambtenaar heeft onderbouwd hoe het door hem gebruikte indexatiecijfer dat wordt gehanteerd om de verkoopcijfers uit de matrix te indexeren naar de waardepeildatum, tot stand is gekomen.
5.4.
De Heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning onderbouwd met de verkoopgegevens van de vergelijkingsobjecten [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] . De Heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat de vergelijkingsobjecten vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. De vergelijkingsobjecten zijn qua bouwstijl, type, inhoud en bijgebouwen goed vergelijkbaar. De marktgegevens van de vergelijkingsobjecten die zijn genoemd in de matrix zijn daarmee bruikbaar voor de bepaling van de waarde van de onroerende zaak. De vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak vertonen echter wel verschillen voor wat betreft de ligging, de oppervlakte van de grond, de inhoud, de staat van onderhoud en de kwaliteit alsmede de aanwezigheid van dakkapel(len) en berging. Die verschillen zijn niet van een zodanige omvang dat zij afbreuk doen aan de bruikbaarheid van de gehanteerde vergelijkingsobjecten, zolang met de verschillen bij de bepaling van de WOZ-waarde maar voldoende rekening wordt gehouden.
Woonoppervlakte
5.5.
Voor wat betreft het onderlinge verschil in woonoppervlakte heeft belanghebbende gesteld dat bij de vergelijking rekening moet worden gehouden met een woonoppervlakte van de woning aan de [adres 2] van 151 m2 in plaats van een woonoppervlakte van 142 m2 die de Heffingsambtenaar heeft aangehouden. De Heffingsambtenaar heeft voor het berekenen van de oppervlakte de Meetinstructie gebruiksoppervlakte woningen gehanteerd waarbij gemeten wordt binnen de buitenmuren. De gemachtigde van belanghebbende heeft de door hem genoemde oppervlakte ontleend aan de website [website] die, zoals hij ter zitting heeft verklaard, aan de hand van de foto op Google Maps de omtrek van de woning bepaalt en daar een oppervlakte uit afleidt. Zoals de gemachtigde al ter zitting heeft erkend is die methode minder nauwkeurig dan de methode die de Heffingsambtenaar heeft gehanteerd. Het Hof sluit zich daarom aan bij de door de Heffingsambtenaar aangehouden woonoppervlakte.
Ligging
5.6.
De Heffingsambtenaar stelt dat hij met de ligging van de woning naast een garagebedrijf rekening heeft gehouden door middel van het toekennen van factor 2, ‘matige ligging’. Belanghebbende heeft gesteld dat daarmee nog steeds niet voldoende rekening is gehouden met de geluidsoverlast die de woning ondervindt van het garagebedrijf en dat daarom voor de ligging rekening gehouden moet worden met factor 1 ‘slechte ligging’.
De enkele stelling dat hij meer geluidsoverlast ondervindt omdat de woning is gelegen op een klein perceel, waardoor de correctie te laag is, is onvoldoende onderbouwd. Belanghebbende heeft verder geen concreet gegeven aangevoerd op grond waarvan factor 1 ‘slechte ligging’ moet worden toegepast.
Kwaliteit
5.7.
De Heffingsambtenaar heeft bij de vergelijking voor wat betreft de woning [adres 4] rekening gehouden met factor 2 voor kwaliteit en onderhoud (‘benedengemiddeld’). Het Hof is van oordeel dat uit de foto’s die zijn overgelegd en de iWOZ-kaartgegevens die de Heffingsambtenaar van deze woning bij zijn verweerschrift heeft gevoegd, duidelijk blijkt dat die woning in alle opzichten zeer gedateerd is. Dat maakt de door de Heffingsambtenaar gehanteerde factor 2 voor kwaliteit en onderhoud aannemelijk. De enkele stelling van belanghebbende dat de onroerende zaak dateert uit hetzelfde bouwjaar en eenzelfde bouwstijl heeft als [adres 4] , zodat voor beide een factor 3 (gemiddeld) voor kwaliteit en onderhoud moet worden toegepast, hetgeen leidt tot een lagere gemiddelde eenheidsprijs per m2, is onvoldoende om tot een ander oordeel te leiden.
5.8.
Belanghebbende heeft ter zitting nog het standpunt ingenomen dat de Heffingsambtenaar voor wat betreft de woning [adres 3] voor kwaliteit factor 3 (‘gemiddeld’) had moeten toekennen, evenals bij de onroerende zaak. Belanghebbende heeft die stelling onderbouwd door verwijzing naar de foto’s van de beide woningen en de toelichting daarop op de iWOZ-kaarten.
Uit de foto’s en de gegevens op de iWOZ-kaarten komt inderdaad naar voren dat de onroerende zaak in dat opzicht niet wezenlijk verschilt van de woning [adres 3] waaraan factor 2 voor kwaliteit is toegekend. Een toelichting hierop heeft de Heffingsambtenaar vanwege zijn afwezigheid ter zitting niet kunnen geven. Het Hof is daarom met belanghebbende van oordeel dat in dit geval voor een juiste vergelijking aan beide woningen factor 3 voor kwaliteit moet worden toegekend.
5.9.
Het in 5.8 overwogene leidt ertoe dat bij de systematische vergelijking, als gevolg van het hanteren van factor 3 voor kwaliteit bij de woning [adres 3] , de Heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak van € 595.000 niet te hoog is. Immers aanpassing daarvan leidt tot een lagere gemiddelde eenheidsprijs per m2 en daarmee ook tot een lagere waarde van de onroerende zaak.
5.10.
Het Hof is van oordeel dat belanghebbende met hetgeen hij heeft aangevoerd niet aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem voorgestane waarde van € 532.000 niet te laag is.
5.11.1.
Het Hof volgt de Rechtbank niet in het oordeel dat reeds omdat de onroerende zaak in 2022 niet is verkocht, geen rekening behoeft te worden gehouden met de omstandigheid dat in het heffingsjaar de woning te koop heeft gestaan. Er kunnen goede redenen aanwezig zijn om met de omstandigheid dat een woning te koop stond en niet (voor de vraagprijs) is verkocht, rekening te houden bij de waardebepaling, maar een belanghebbende moet dan die redenen wel stellen en voldoende onderbouwen alsmede bij betwisting aannemelijk maken.
5.11.2.
Dat is in dit geval niet gebeurd. Belanghebbende heeft slechts gesteld dat de woning van 9 september 2021 tot en met 13 januari 2022 voor een bedrag van € 625.000 te koop heeft gestaan en vervolgens een maand voor € 595.000 en dat daaruit volgt dat de waarde van de woning na indexering naar de waardepeildatum € 532.000 bedraagt. Dat feit op zich, mede gelet op de korte periode waarin de onroerende zaak te koop heeft gestaan, is echter onvoldoende om te kunnen oordelen dat belanghebbende aan zijn bewijslast van de door hem verdedigde waarde van € 532.000 heeft voldaan.
5.11.3.
Ten aanzien van de door belanghebbende toegepaste indexering van de vraagprijs van zijn woning naar de waardepeildatum om te komen tot een waarde g op de waardepeildatum van € 532.000, overweegt het Hof ten overvloede dat deze onvoldoende representatief is om te hanteren bij de waardebepaling omdat deze is afgeleid uit verkopen van woningen in Zuid-Holland en niet specifiek uit de [gemeente] , zoals de Heffingsambtenaar heeft gedaan.
5.12.
Het Hof stelt al het voorgaande in aanmerking nemende de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum in goede justitie vast op € 585.000.
Slotsom
5.13
Het hoger beroep is gegrond.
Proceskosten en griffierecht
6.1.
Het Hof ziet aanleiding voor een veroordeling van de Heffingsambtenaar in de door belanghebbende gemaakte proceskosten in de beroeps- en hogerberoepfase. Het Hof stelt de proceskosten, op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met het Besluit proceskosten bestuursrecht en de daarbij behorende bijlage, vast op € 3.500 wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand voor de Rechtbank en voor het Hof (1 punt voor het beroepschrift, 1 punt voor de zitting, 1 punt voor het hogerberoepschrift en 1 punt voor de zitting in hoger beroep à € 875 x 1 (gewicht van de zaak). Bij uitspraak op bezwaar is aan belanghebbende reeds een proceskostenvergoeding voor de bezwaarfase toegekend.
6.2.
Voorts dient aan belanghebbende het voor de behandeling voor de Rechtbank gestorte griffierecht van € 50, alsmede het voor de behandeling in hoger beroep gestorte griffierecht van € 136 te worden vergoed.
Beslissing
Het Gerechtshof:
- vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar,
- wijzigt de beschikking aldus dat de waarde van de onroerende zaak wordt vastgesteld op € 585.000;
- vermindert de aanslagen lokale belastingen, waaronder de aanslag, dienovereenkomstig;
- veroordeelt de Heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende, vastgesteld op € 3.500; en
- gelast de Heffingsambtenaar aan belanghebbende een bedrag van € 186 aan griffierecht te vergoeden.
Deze uitspraak is vastgesteld door T.A. de Hek, Chr.Th.P.M. Zandhuis en S.E. Postema in tegenwoordigheid van de griffier Y. Postema. De beslissing is op 22 oktober 2024 in het openbaar uitgesproken.
Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op:
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bijde Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aande Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.