Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Civiel recht
Team Handel
Zaaknummer hof : 200.323.665/01
Zaaknummer rechtbank : 10242298 RL EXPL 22-19952
Arrest in kort geding van 30 januari 2024
in de zaak van
[appellant],
wonend in [woonplaats] ,
appellant,
advocaat: mr. J. Pearson, kantoorhoudend in Den Haag,
tegen
Stichting Vidomes,
gevestigd in Delft,
verweerster,
advocaat: mr. P.J. Remmelts, kantoorhoudend in Rotterdam.
Het hof zal partijen hierna noemen [appellant] en Vidomes.
1.De zaak in het kort
1.1
[appellant] huurde een woning van Vidomes. Vidomes heeft in eerste aanleg onbestreden gesteld dat [appellant] een huurachterstand had van enkele maanden huur en dat hij in strijd met de huurovereenkomst (enige tijd) de woning had onderverhuurd, terwijl hij daar zelf geen hoofdverblijf had. Hij is daarop – na verstekverlening – veroordeeld tot ontruiming van de woning, betaling van een boete wegens verboden onderhuur, betaling van het bedrag van de openstaande huurachterstand, en vergoeding van de proceskosten van Vidomes.
1.2
Het hof beslist in dit arrest dat [appellant] terecht aanvoert dat de algemene voorwaarden waarop Vidomes haar vordering tot betaling van een boete baseert nietig zijn en dat die vordering alsnog moet worden afgewezen.
2.Procesverloop in hoger beroep
2.1
Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken:
- de dagvaarding in kort geding van 20 februari 2023, waarmee [appellant] in hoger beroep is gekomen van het vonnis in kort geding van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag van 8 februari 2023;
- de memorie van grieven van [appellant] , met bijlagen;
- de memorie van antwoord van Vidomes.
3.Feitelijke achtergrond
3.1
Vidomes verhuurde aan [appellant] vanaf 18 september 2019 de woning met toebehoren aan de [adres 1] (hierna: de woning) en een parkeerplaats aan de [adres 2] . De woning maakt onderdeel uit van een wooncomplex en is gelegen op de tweede etage.
3.2
In de tussen partijen gesloten huurovereenkomst (hierna: de Huurovereenkomst) is, voor zover relevant, het volgende bepaald:
“(…)
Artikel 2 – De bestemming van het gehuurde
Het gehuurde is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als woonruimte ten behoeve van huurder en leden van zijn gezin.
(…)
Artikel 4 – De door huurder te betalen prijs
4.1
De maandelijks door huurder verschuldigde huurprijs is: € 743,19
(…)
Artikel 5 Algemene Pro Huurvoorwaarden voor zelfstandige woonruimte
Op deze overeenkomst zijn van toepassing de Algemene Huurvoorwaarden voor zelfstandige woonruimte van verhuurder 2017 (…). De huurder stemt uitdrukkelijk in met het digitaal ter beschikking stellen van de huurvoorwaarden. Indien u dit wenst sturen wij u op verzoek kosteloos een papieren versie van de Algemene huurvoorwaarden woonruimte 2017 toe.
(…)
Artikel 9 – De bijlagen bij deze overeenkomst
De hierna genoemde bijlagen maken deel uit van deze overeenkomst:
a. de Huur- en Servicekostenspecificatie
b. de bij de oplevering opgemaakte Opnamestaat
c. de Algemene Huurvoorwaarden voor zelfstandige woonruimte
d. het Besluit kleine herstellingen
e. voor zover van toepassing: de Woon-/Leefregels die zijn vastgesteld specifiek voor het (deel van het) complex waartoe het gehuurde behoort.
f. het Huishoudelijk Reglement van de Vereniging van Eigenaren (indien van toepassing)
g. energielabel
(…)”
3.3
In artikel 7 van Pro de “Algemene huurvoorwaarden 2017” van Vidomes (hierna: de Algemene Voorwaarden) is onder meer een verplichting opgenomen voor de huurder om in de woning zijn hoofdverblijf te hebben (artikel 7.3), een verbod om de woning zonder schriftelijke toestemming van Vidomes onder te verhuren of aan een ander in gebruik te geven (artikel 7.4), en een verplichting voor de huurder om, als hij de woning zonder schriftelijke toestemming heeft onderverhuurd, voldoende onderbouwd gegevens te verschaffen waaruit blijkt wat zijn inkomsten uit de onderverhuur zijn geweest en hoe lang de onderhuur heeft geduurd (artikel 7.5).
3.4
Artikel 16.1 van de Algemene Voorwaarden bepaalt dat de huurder bij overtreding van (onder meer) artikel 7.5 verplicht is een onmiddellijk opeisbare boete aan Vidomes te
betalen, zoals vermeld in de aan de Algemene Voorwaarden gehechte “Tarievenlijst boetes 2016”.
3.5
De “Tarievenlijst boetes Vidomes 2017”, vastgesteld in 2016, bepaalt dat bij overtreding van artikel 7.5 van de Algemene Voorwaarden het volgende geldt:
“Indien huurder de woning zonder schriftelijke toestemming van verhuurder heeft onderverhuurd, dan is huurder verplicht voldoende onderbouwd gegevens te verschaffen waaruit blijkt wat zijn inkomsten zijn geweest uit onderverhuur en hoe lang de onderhuur heeft geduurd. Levert de huurder geen gegevens aan waaruit volgt welke inkomsten hij uit onderhuur heeft verkregen, dan is hij een boete verschuldigd gelijk aan twee keer de maandhuur voor elk (deel van de) maand dat hij de woning heeft onderverhuurd. Levert de huurder geen gegevens aan over hoe lang hij het gehuurde heeft onderverhuurd, dan wordt geacht dat huurder de woning minimaal gedurende zes maanden heeft onderverhuurd. Verhuurder heeft desalniettemin het recht om de daadwerkelijke opbrengst uit
onderhuur van huurder te vorderen.”
3.6
Bij (verstek)vonnis van 26 januari 2021 heeft de kantonrechter te Den Haag de vordering van Vidomes tot ontruiming van de woning toegewezen, omdat [appellant] een huurachterstand had van € 3.465,20. Hierna is [appellant] met Vidomes een betalingsregeling aangegaan, op grond waarvan hij de huur van de woning kon voortzetten.
3.7
Omdat [appellant] zich niet aan de betalingsregeling hield is deze komen te vervallen en heeft Vidomes de ontruiming aangezegd tegen 16 augustus 2022. De ontruiming kon op die dag niet doorgaan, omdat ene [onderhuurder] in de woning werd aangetroffen, die verklaarde dat hij de woning van [appellant] onderhuurde tegen een bedrag van € 1.500,00 per maand. Vidomes heeft later een schriftelijk huurcontract van [onderhuurder] ontvangen, gedateerd op 8 mei 2022, waarin staat dat [onderhuurder] de woning van [appellant] huurde voor een bedrag van € 1.300,00 per maand.
3.8
Op 13 september 2022 hebben Vidomes en [appellant] een gesprek gehad. In het door Vidomes opgestelde verslag van dit gesprek staat dat Vidomes heeft gezegd dat onderhuur niet is toegestaan en dat vanwege de huurachterstand de ontruiming is aangezegd. Over dit verslag heeft [appellant] bij e-mail van 13 september 2022 het volgende aan Vidomes geschreven:
“Zoals ik al aangaf meneer heeft zelf een huurcontract opgesteld en ondertekend met mijn naam.
Ik heb opnames van een gesprek waar hij bekend en WhatsApp berichten waar hij ook bekend hen niet ondervrhuurd. Zie ik niet terugkomen in het verslag.
Heb net gesprek gehad met advocaat ivm huisvredebreuk.
Zie graag aanpassingen in het verslag conform gesprek.”
3.9
Op 14 september 2022 hebben twee medewerkers van Vidomes een huisbezoek afgelegd, waarbij zij [appellant] in de woning aantroffen. In het door Vidomes opgestelde verslag van het gesprek dat zij toen met [appellant] voerden staat dat [appellant] van mening is dat Vidomes onrechtmatig handelt en dat hij het slachtoffer is van [onderhuurder] .
3.1
Vidomes heeft de ontruiming opnieuw aangezegd tegen 4 oktober 2022. Hierop heeft
[appellant] Vidomes in kort geding gedagvaard en een verbod gevorderd om de woning te ontruimen. Bij vonnis van 10 oktober 2022 heeft de kantonrechter Vidomes verboden de woning te ontruimen, omdat de eerdere huurschuld op 29 april 2022 door [appellant] volledig was ingelost.
3.11
Bij brief van 29 november 2022 heeft Vidomes aangekondigd dat zij in kort geding ontruiming van de woning zou vorderen, stellend dat [appellant] een huurachterstand van meerdere maanden had en de woning had onderverhuurd, terwijl [appellant] niet zelf in de woning verbleef. [appellant] is in de brief in de gelegenheid gesteld een kort geding te voorkomen door de huur van de woning voor 5 december 2022 zelf op te zeggen.
3.12
Op 5 december 2022 heeft [betrokkene] (hierna: [betrokkene] ) met Vidomes gebeld. Volgens het door Vidomes opgestelde verslag van dit telefoongesprek heeft [betrokkene] gezegd dat hij samen met [appellant] in de woning verbleef en dat de huur niet vrijwillig zou worden opgezegd. [betrokkene] stond op dat moment ingeschreven op het adres van de woning.
3.13
In een brief van 5 december 2022 heeft Vidomes de huurovereenkomst voor de parkeerplaats opgezegd per 2 januari 2023 en de ontruiming aangezegd.
3.14
Ten tijde van de inleidende dagvaarding had [appellant] een huurachterstand van in totaal € 4.559,53 voor de woning en € 22,20 voor de parkeerplaats.
4.Procedure bij de rechtbank
4.1
Vidomes heeft [appellant] en [betrokkene] in kort geding gedagvaard en gevorderd, samengevat:
veroordeling van [appellant] en [betrokkene] om de woning en de parkeerplaats te ontruimen;
veroordeling van [appellant] tot betaling van een bedrag van € 4.559,53 aan huurachterstand betreffende de woning en € 22,20 aan huurachterstand betreffende de parkeerplaats;
veroordeling van [appellant] tot betaling van een bedrag van € 781,37 per maand tot aan de datum van werkelijke ontruiming, vermeerderd met wettelijke rente;
veroordeling van [appellant] tot betaling van een boete van € 9.376,44, vermeerderd met wettelijke rente;
veroordeling van [appellant] tot betaling van de proceskosten.
4.2
[appellant] is niet verschenen in de procedure bij de kantonrechter. [betrokkene] is wel verschenen en heeft verweer gevoerd. Bij vonnis van 8 februari 2023 (hierna: het vonnis) heeft de kantonrechter verstek verleend tegen [appellant] en de vorderingen van Vidomes, kort gezegd, toegewezen, met veroordeling van [appellant] in de proceskosten.
5.Vordering in hoger beroep
5.1
[appellant] is in hoger beroep gekomen tegen het vonnis. Hij heeft twee grieven tegen het vonnis aangevoerd. Hij vordert dat het hof het vonnis vernietigt en de vorderingen van Vidomes alsnog afwijst, met veroordeling van Vidomes in de kosten van beide instanties.
6.Beoordeling in hoger beroep
Is [appellant] de gevorderde boete verschuldigd?
6.1
In zijn eerste grief betoogt [appellant] dat de kantonrechter ten onrechte de door Vidomes gevorderde boete van € 9.376,44 heeft toegewezen. Hij voert daartoe onder meer aan dat de Algemene Voorwaarden nietig zijn omdat hem geen redelijke mogelijkheid is geboden om van de inhoud daarvan kennis te nemen, als bedoeld in artikel 6:233 sub b en Pro 6:234 Burgerlijk Wetboek (BW).
6.2
Vidomes heeft hierop gereageerd met de stelling dat [appellant] in artikel 5 van Pro de Huurovereenkomst uitdrukkelijk heeft ingestemd met het digitaal ter beschikking stellen van de Algemene Voorwaarden. Zij heeft echter niet gesteld dat de Algemene Voorwaarden daadwerkelijk digitaal ter beschikking zijn gesteld en/of dat aan [appellant] is medegedeeld hoe hij digitaal kon kennisnemen van de Algemene Voorwaarden. Dat volgt ook niet uit de inhoud van de Huurovereenkomst. Vidomes heeft op dit punt ook geen andere stellingen naar voren gebracht of bewijs aangeboden. Aldus heeft Vidomes ten aanzien van de redelijke mogelijkheid om van de Algemene Voorwaarden kennis te nemen niet aan haar stelplicht voldaan.
6.3
Het voorgaande betekent dat het beroep van [appellant] op de vernietigingsgrond van artikel 6:233 sub b BW Pro slaagt. Vidomes kan de Algemene Voorwaarden dus niet aan haar vordering tot betaling van een boete ten grondslag leggen. Deze vordering dient daarom te worden afgewezen.
Is [appellant] een bedrag van € 4.559,53 aan achterstallige huurpenningen verschuldigd?
6.4
[appellant] betwist niet dat hij ten tijde van de inleidende dagvaarding een huurachterstand had van € 4.559,53. Hij betoogt in zijn tweede grief echter dat de kantonrechter hem ten onrechte heeft veroordeeld tot betaling van dit bedrag, omdat hij een verrekenbare tegenvordering op Vidomes heeft van € 781,37. [appellant] stelt in dit kader dat hij slachtoffer is geworden van [onderhuurder] , die kort bij hem zou logeren, maar tijdens een verblijf in het ziekenhuis van [appellant] de sloten van de woning heeft vervangen en beweerde onderhuurder van [appellant] te zijn. Volgens [appellant] heeft hij dit diverse keren aan Vidomes gemeld, maar heeft Vidomes hem desondanks geen toegang tot de woning verschaft. Hij stelt dat hij hierdoor van 23 augustus tot en met 23 september 2022 niet het huurgenot verschaft heeft gekregen waarop hij krachtens de Huurovereenkomst recht had. Daarom is volgens [appellant] een huurprijsvermindering van één volledige maand huur gerechtvaardigd.
6.5
Het hof volgt [appellant] hierin niet. Vidomes heeft de woning tijdens de gehele duur van de Huurovereenkomst aan [appellant] ter beschikking gesteld. Voor zover [appellant] problemen heeft gekregen met zijn (beweerdelijke) logé, ligt dat binnen zijn risicosfeer en kan hij dat niet aan Vidomes tegenwerpen. Van een tekortkoming aan de zijde van Vidomes is geen sprake.
6.6
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat [appellant] geen tegenvordering heeft op Vidomes. De vordering van Vidomes tot betaling van € 4.559,53 aan achterstallige huurpenningen is dus terecht toegewezen.
6.7
Voor het geval [appellant] heeft bedoeld om op te komen tegen het oordeel van de kantonrechter dat aannemelijk is dat de vordering tot ontruiming in een eventuele bodemprocedure zal worden toegewezen, geldt het volgende. De huurachterstand van [appellant] bedroeg ten tijde van de inleidende dagvaarding meer dan vijf keer de huursom per maand. Al op grond van deze tekortkoming acht het hof het waarschijnlijk dat de kantonrechter in een eventuele bodemprocedure zal beslissen dat de Huurovereenkomst dient te worden ontbonden en de woning dient te worden ontruimd. Gelet op haar taak als woningcoöperatie bij de verdeling van schaarse woonruimte, had Vidomes ook een spoedeisend belang bij haar vordering. [appellant] heeft (in eerste aanleg of hoger beroep) geen feiten en omstandigheden aangevoerd op grond waarvan anders zou kunnen worden beslist. De vordering tot ontruiming is dan ook terecht toegewezen.
Conclusie en proceskosten
6.8
Het hof zal het vonnis gelet op het voorgaande vernietigen voor zover [appellant] daarin is veroordeeld tot betaling van een contractuele boete van € 9.376,44. Het hof zal de gevorderde boete alsnog afwijzen. Omdat partijen over en weer op punten in het (on)gelijk zijn gesteld, zal het hof de proceskosten in hoger beroep compenseren, zodanig dat elk van partijen de eigen kosten draagt.
6.9
Omdat [appellant] nog steeds is te beschouwen als de in eerste aanleg grotendeels in het ongelijk gestelde partij, blijft de in het vonnis uitgesproken proceskostenveroordeling in stand.
7.Beslissing
Het hof:
- vernietigt het tussen partijen gewezen vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag van 8 februari 2023 voor zover [appellant] daarin is veroordeeld tot betaling van een contractuele boete van € 9.376,44,
en in zoverre opnieuw rechtdoende:
- wijst de gevorderde betaling van een boete af;
- bekrachtigt het vonnis voor het overige;
- compenseert de kosten van de procedure in hoger beroep, zodanig dat elk van partijen de eigen proceskosten draagt;
- wijst af het in hoger beroep meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.I. de Vreese-Rood, A.M. Voorwinden en C.T.C. Welters en in het openbaar uitgesproken op 30 januari 2024 in aanwezigheid van de griffier.