ECLI:NL:GHDHA:2024:1859

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Civiel recht

Team Handel

Zaaknummer hof : 200.337.105/01
Zaaknummer rechtbank : 10790979 VV EXPL 23-554

Arrest in kort geding van 22 oktober 2024

in de zaak van

Dominus II Vastgoed B.V.,

gevestigd in Barendrecht,

appellante,

advocaat: mr. E.J. Eijsberg, kantoorhoudend in Rotterdam,

tegen

[geïntimeerde],

wonend in [woonplaats] ,

geïntimeerde,

advocaat: mr. E. de Ruiter, kantoorhoudend in Rotterdam.

Het hof zal partijen hierna noemen Dominus en [geïntimeerde] .

1.De zaak in het kort

1.1

[geïntimeerde] huurt van Dominus een woning in [plaats] . De kantonrechter heeft in een vonnis van 13 oktober 2023 de huurovereenkomst ontbonden en [geïntimeerde] veroordeeld de woning te ontruimen. In dit kort geding gaat het om de vraag of dat vonnis moet worden geschorst totdat in het hoger beroep tegen het vonnis van 13 oktober 2023 is beslist.

1.2

De kantonrechter heeft in een vonnis van 22 november 2023 de vordering van [geïntimeerde] in dit kort geding toegewezen en heeft het vonnis geschorst. Het hof komt tot een andere conclusie.

2.Procesverloop in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken:

de dagvaarding van 19 december 2023, waarmee Dominus in hoger beroep is gekomen van het vonnis in kort geding van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 22 november 2023;
het herstelexploot van 18 januari 2024;
de memorie van grieven van Dominus, met bijlagen;
de memorie van antwoord van [geïntimeerde] , met bijlagen;
bijlagen 4-7 die Dominus ter gelegenheid van de hierna te noemen mondelinge behandeling heeft overgelegd;
bijlage 13 die [geïntimeerde] ter gelegenheid van de hierna te noemen mondelinge behandeling heeft overgelegd.

2.2

Op 3 oktober 2024 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. De advocaten hebben de zaak toegelicht aan de hand van pleitaantekeningen die zij hebben overgelegd.

3.Feitelijke achtergrond

3.1

[geïntimeerde] huurt sinds 1 mei 2011 de woning aan de [adres] (hierna: de woning) van de rechtsvoorganger van Dominus. Onder de woning bevindt zich bar ‘ [naam bar] ’ waarvan [geïntimeerde] de exploitant is. De ruimte waarin de bar is gevestigd, is eigendom van een derde van wie [geïntimeerde] de ruimte huurt.

3.2

Bij een verstekvonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 13 januari 2017 is de huurprijs van de woning verminderd tot € 154,30 per maand vanaf 27 april 2013 tot en met de maand waarin de in dat vonnis opgesomde gebreken aan de woning zijn verholpen. De rechtsvoorganger van Dominus is voorts veroordeeld die gebreken op te lossen.

3.3

Dominus is na het vonnis van 13 januari 2017 eigenaar geworden van de woning. Zij heeft werkzaamheden aan de woning laten uitvoeren om te voldoen aan het vonnis van 13 januari 2017.

3.4

Op 28 november 2018 is ten overstaan van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam een schikking getroffen die mede inhield dat [geïntimeerde] een huurachterstand van € 3.700,95 en de lopende huurtermijnen zou voldoen. Partijen hebben verklaard dat zij, behoudens de lopende huurverplichting, niets meer van elkaar te vorderen hebben en hebben elkaar over en weer finale kwijting verleend.

3.5

Bij een verstekvonnis van 22 juli 2020 heeft de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam [geïntimeerde] veroordeeld tot betaling van € 2.976,18 aan achterstallige huur, de huurovereenkomst ontbonden en [geïntimeerde] veroordeeld tot ontruiming van de woning. Aan dit vonnis heeft Dominus II geen uitvoering gegeven, althans niet ten aanzien van de ontbinding en ontruiming.

3.6

Tussen [geïntimeerde] en Dominus is in 2022 een nieuwe discussie op gang gekomen over gebreken aan de woning. [geïntimeerde] is vanaf juni 2022 weer een bedrag van € 154,30 aan Dominus gaan betalen in plaats van de volledige huursom van (destijds) € 803,39.

3.7

Op 13 december 2022 heeft Dominus daarop [geïntimeerde] doen dagvaarden. Zij heeft ontbinding van de huurovereenkomst en betaling van de achterstallige huur gevorderd. [geïntimeerde] heeft verweer gevoerd. De kantonrechter in de rechtbank Rotterdam heeft bij vonnis van 13 oktober 2023 (hierna: het bodemvonnis) de huurovereenkomst ontbonden en [geïntimeerde] veroordeeld om de woning binnen 30 dagen na de datum van het vonnis te ontruimen. Voorts heeft hij [geïntimeerde] veroordeeld tot betaling van € 6.044,40 met wettelijke rente en € 821,87 per maand aan huur/gebruiksvergoeding tot aan het moment van ontruiming. Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad verklaard en [geïntimeerde] is in de kosten van het geding veroordeeld.

3.8

Op 24 oktober 2023 heeft [geïntimeerde] een bedrag van € 7.345,83 voldaan. Op 7 december 2023 heeft de deurwaarder aan [geïntimeerde] en zijn advocaat een overzicht van de huurachterstand gestuurd. Mr. De Ruiter heeft daarover op 28 december 2023 enkele vragen gesteld. Op 9 januari 2024 heeft de deurwaarder aan mr. De Ruiter een nieuw overzicht gestuurd dat sloot op een bedrag van € 5.370,92. Op 2 mei 2024 heeft [geïntimeerde] een bedrag van € 4.626,78 voldaan, welk bedrag kennelijk de resultante is van het bedrag van € 5.370,92 minus de proceskostenveroordeling in eerste aanleg in dit kort geding van € 744,14 (randnummer 3 memorie van antwoord). [geïntimeerde] heeft voorts de maandelijkse huurtermijnen betaald, zij het niet op tijd.

3.9

[geïntimeerde] heeft hoger beroep ingesteld tegen het bodemvonnis. Dit hoger beroep is bij het hof bekend onder nummer 200.336.875. De stand van zaken in het hoger beroep is dat er een mondelinge behandeling na aanbrengen heeft plaatsgevonden op 3 juli 2024, dat [geïntimeerde] een memorie van grieven (met vermeerdering van eis) heeft genomen en dat Dominus op 22 oktober 2024 aan de beurt is om een memorie van antwoord te nemen.

4.Procedure in kort geding bij de kantonrechter

4.1

[geïntimeerde] heeft Dominus gedagvaard en gevorderd dat, samengevat, Dominus wordt verboden het bodemvonnis ten uitvoer te leggen totdat het hof einduitspraak heeft gedaan in het ingestelde hoger beroep. Hij vorderde verder dat Dominus zou worden veroordeeld in de kosten van het geding.

4.2

De kantonrechter heeft de vorderingen toegewezen en Dominus in de kosten veroordeeld. Dit vonnis van de kantonrechter zal hierna worden aangeduid als het kortgedingvonnis.

4.3

De kantonrechter overwoog daartoe, samengevat weergegeven, dat een afweging moet worden gemaakt tussen het belang van [geïntimeerde] bij het nog niet ontruimen van de woning enerzijds en het belang van Dominus om de ontruiming door te zetten anderzijds. Het belang van [geïntimeerde] bij het behoud van de woning is door de voorzieningenrechter groter geacht dan het belang van Dominus. De voorzieningenrechter heeft daarbij van belang geacht dat de woning zich bevindt boven de door [geïntimeerde] geëxploiteerde bar en dat het niet aannemelijk is dat [geïntimeerde] een andere woning zo dicht in de buurt van zijn bar kan vinden. De voorzieningenrechter heeft voldoende aannemelijk geacht dat [geïntimeerde] nog steeds zijn hoofdverblijf in de woning heeft, hoewel [geïntimeerde] enkele dagen per week bij zijn partner in [plaats 2] verblijft. Het belang van Dominus is erin gelegen de woning aan een ander te kunnen verhuren, maar omdat moet worden aangenomen dat [geïntimeerde] aan het bodemvonnis heeft willen voldoen, en hij de lopende huur wil betalen, weegt dat belang volgens de voorzieningenrechter minder zwaar.

5.Vordering in hoger beroep

5.1

Dominus is in hoger beroep gekomen omdat zij het niet eens is met het kortgedingvonnis. Zij heeft verschillende bezwaren tegen dat vonnis aangevoerd. Dominus vordert dat het kortgedingvonnis wordt vernietigd en dat de vorderingen van [geïntimeerde] alsnog worden afgewezen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het geding in eerste aanleg en in hoger beroep.

6.Beoordeling in hoger beroep

Inleiding

6.1

Het gaat in dit geval om de schorsing van de werking van een vonnis waartegen hoger beroep is ingesteld. Omdat in het bodemvonnis niet gemotiveerd is beslist over de uitvoerbaarheid bij voorraad, moet in dit executiegeschil een belangenafweging plaatsvinden. Daarbij moeten de belangen van partijen worden afgewogen in het licht van de omstandigheden van het geval en moet worden nagegaan of op grond van die omstandigheden het belang van degene die de veroordeling verkreeg, zwaarder weegt dan dat van de veroordeelde bij behoud van de bestaande toestand tot op het rechtsmiddel is beslist. Bij deze afweging moet worden uitgegaan van de bestreden beslissing en van de daaraan ten grondslag liggende vaststellingen en oordelen, en blijft de kans van slagen van het tegen die beslissing aangewende rechtsmiddel in beginsel buiten beschouwing. De rechter kan wel in zijn oordeel betrekken of de bestreden beslissing berust op een kennelijke misslag.^[1]

Grief II, de belangenafweging

6.2

Dominus komt met grief II op tegen de door de kantonrechter uitgevoerde belangenafweging. Dominus voert aan dat [geïntimeerde] de woning niet daadwerkelijk bewoont, maar deze feitelijk gebruikt als “geluidsbuffer” tussen de bar en de bovengelegen woningen. Zij verwijst naar diverse posts op social media. Ook voert Dominus aan dat de bar niet door [geïntimeerde] wordt geëxploiteerd. Dominus voert verder aan dat [geïntimeerde] ook na het bodemvonnis en het kortgedingvonnis niet correct heeft betaald.

6.3

[geïntimeerde] heeft betwist dat hij niet in de woning woont. Hij brengt naar voren aan dat de posts op social media al oud zijn en dat daaruit bovendien niet méér kan worden afgeleid dan dat hij af en toe bij zijn partner verblijft. Hij heeft diverse brieven van overheidsinstanties en zijn bank overgelegd die aan het adres van de woning zijn geadresseerd. Tijdens de zitting in hoger beroep heeft hij uitgelegd dat hij in vier steden bars exploiteert, dat hij ook bij zijn partner in [plaats 2] logeert, maar dat [plaats] zijn thuisbasis is. Mede omdat hij niet met iemand wil samenwonen, wil hij de woning in [plaats] behouden. Dat de koelkast leeg was toen partijen een gezamenlijk bezoek aan de woning brachten, komt omdat hij altijd buiten de deur eet. Dat de kasten leeg waren, had als oorzaak dat hij met een grote schoonmaak bezig was. [geïntimeerde] heeft erkend dat de maandelijkse huurbetalingen te laat plaatsvinden (soms een dag te laat). Dat komt omdat hij altijd op een vaste dag in de week zijn betalingen doet. Hij betwist dat hij na het bodemvonnis niet adequaat het bedrag tot betaling waarvan hij was veroordeeld, heeft voldaan.

6.4

Het hof is van oordeel dat binnen de beperkte kaders van dit kort geding niet zonder meer kan worden aangenomen dat [geïntimeerde] de woning niet als hoofdverblijf gebruikt. Uit het feit dat overheidsinstanties hem op het adres van de woning aanschrijven, is af te leiden dat hij daar staat ingeschreven en het hof acht het gelet op hetgeen hij ter zitting heeft verklaard, voldoende aannemelijk dat hij de woning mede gebruikt om er geregeld te overnachten. Het hof acht dit woonbelang niettemin niet voldoende zwaarwegend. Uit het relaas van [geïntimeerde] volgt namelijk ook dat hij pendelt tussen zijn verschillende bars, dat hij regelmatig bij zijn partner verblijft en dat hij bij twee van zijn andere bars de woonruimte dáárboven heeft gehuurd. [geïntimeerde] verblijft dus op verschillende plekken, waarbij hij zelf de woning wel als zijn thuisbasis beschouwt, maar waarbij die woning in ieder geval op dit moment slechts een van de plaatsen is waar hij verblijft. Met betrekking tot de woning heeft bovendien te gelden dat hij zijn belang bij het behoud daarvan ook heeft gezocht in het feit dat hij zijn zakelijke administratie daar voert en dat de woonruimte mede wordt gebruikte ten behoeve van, en als geluidsbuffer voor, de exploitatie van de ondergelegen bar. Dergelijke belangen hangen niet samen met woonbelangen en spelen daarom naar het oordeel van het hof een geringe rol.

6.5

Tegenover deze belangen van [geïntimeerde] staat het belang van Dominus om de woning te ontruimen en aan een ander te verhuren. Dat belang acht het hof, juist gelet op de voorgeschiedenis tussen partijen en de inhoud van het bodemvonnis, zwaarwegend. Vast staat immers dat sinds Dominus eigenaar is van de woning [geïntimeerde] meerdere malen betalingsachterstanden heeft laten ontstaan. Dat volgt niet alleen uit het bodemvonnis, waarvan het hof in dit executiegeschil moet uitgaan, maar het volgt ook uit het vonnis van 22 juli 2020 en het proces-verbaal (de schikking) van 28 november 2018.

6.6

Na het kortgedingvonnis, waarin nadrukkelijk het belang van tijdige en volledige betaling van de huursommen is benoemd, heeft [geïntimeerde] opnieuw niet steeds stipt betaald. Dominus heeft er in dit verband terecht op gewezen dat, na de opgave van het aangepaste overzicht van het openstaande bedrag op 9 januari 2024, [geïntimeerde] bijna vier maanden heeft laten verstrijken voordat hij betaalde. Dat er ná 9 januari 2024 tussen partijen discussie is gevoerd over de hoogte van het bedrag, blijkt niet uit de stukken. Daaruit blijkt wel dat er daarvóór overleg is geweest, maar de betaling die op 2 mei 2024 is uitgevoerd sluit, na verrekening van de proceskosten, aan op de opgave van Dominus op 9 januari 2024. Van een prompte betaling kan daarom niet worden gesproken. Nadien zijn bovendien de huurbetalingen ook regelmatig een dag of enkele dagen te laat en in september 2024 zelfs enkele weken te laat voldaan. Juist na het bodemvonnis en het kortgedingvonnis was dit niet meer acceptabel en het hof is van oordeel dat voor Dominus terecht de maat vol is. De stelling van [geïntimeerde] dat in dit kort geding niet kan worden meegewogen dat de huur te laat is voldaan omdat dit geen punt van geschil was in de bodemprocedure, is onjuist. Het gaat in dit kort geding immers om een afweging van alle belangen en niet alleen om een afweging van belangen die in de bodemprocedure onderwerp van geschil waren. Het hof laat daarom het belang van Dominus bij het effectueren van de ontruiming zwaarder wegen dan het belang van [geïntimeerde] bij schorsing van de ontruiming.

6.7

Dat het voor [geïntimeerde] niet eenvoudig zal zijn een andere woning in [plaats] in de buurt van de bar [naam bar] te vinden is aannemelijk, maar gelet op het feit dat [geïntimeerde] zelf ook zegt dat hij pendelt tussen zijn verschillende bedrijven, acht het hof dit niet voldoende zwaarwegend om tot een andere conclusie te komen. Het belang van de woning als geluidsbuffer is verder afgenomen omdat ter zitting is gebleken dat in het plafond in ieder geval enige geluidsisolatie is aangebracht. Bovendien is het belang van de woning als geluidsbuffer niet een belang dat Dominus moet waarborgen. Tot slot brengt de stand van de bodemprocedure niet mee dat anders moet worden geoordeeld. Het zal immers, zeker wanneer partijen een mondelinge behandeling vragen, nog enige tijd duren voordat in de bodemprocedure een eindbeslissing is gegeven.

6.8

Anders dan de voorzieningenrechter laat het hof de belangenafweging dus in het nadeel van [geïntimeerde] uitvallen. Grief II slaagt daarom.

Grief I, de geldvordering

6.9

Met grief I voert Dominus aan dat de voorzieningenrechter ten onrechte het bodemvonnis volledig heeft geschorst, ook ten aanzien van de geldvordering. Die grief is op zichzelf terecht voorgedragen aangezien [geïntimeerde] aan zijn vordering uitsluitend zijn belang bij het behoud van de woning ten grondslag heeft gelegd. De schorsing van het vonnis had dus ook slechts betrekking behoren te hebben op de ontruiming. Na hetgeen hiervoor is overwogen over de belangenafweging, leidt dit echter niet meer tot een ander resultaat.

Stellingen uit eerste aanleg

6.1

Nu de grieven slagen moet het hof nog de onbesproken of verworpen stellingen van [geïntimeerde] uit eerste aanleg beoordelen. Die leiden niet tot een ander oordeel.

6.11

Volgens [geïntimeerde] heeft de kantonrechter in het bodemvonnis een kennelijke misslag begaan door te overwegen dat niet wordt uitgegaan van het vonnis van 13 januari 2017, terwijl dit vonnis gezag van gewijsde heeft. De misslag is volgens [geïntimeerde] daarin gelegen dat de kantonrechter heeft overwogen dat [geïntimeerde] geen enkele onderbouwing heeft gegeven voor de gebreken aan de erker en de stoppenkast.

6.12

Van een kennelijke misslag is sprake indien een beslissing duidelijk en op het eerste gezicht onjuist is. Het enkele feit dat een beslissing ook anders had kunnen uitpakken is niet voldoende om van een kennelijke misslag te spreken.

6.13

De stelling van [geïntimeerde] berust op een verkeerde lezing van het vonnis. De kantonrechter is wel uitgegaan van de in het vonnis van 13 januari 2017 opgesomde gebreken, maar heeft in aanmerking genomen dat er na dat vonnis werkzaamheden zijn verricht en dat [geïntimeerde] weer de volledige huur is gaan betalen. Onder die omstandigheden stond het de kantonrechter vrij van [geïntimeerde] te verwachten dat hij zou onderbouwen dat er toch nog, of opnieuw, gebreken aan de erker en de stoppenkast waren. Dat, en waarom, in de schikking uit 2018 niets over gebreken is opgenomen maakt dit niet anders en maakt de beslissing van de kantonrechter zeker niet tot een kennelijke misslag.

6.14

[geïntimeerde] voert verder aan dat uit een Whatsapp-gesprek met een medewerker van de VvE blijkt dat de ramen pas in juni 2023 zijn gerepareerd. Alleen al uit het feit dat [geïntimeerde] deze stelling onderbouwt met een voor het eerst in dit executiegeschil overgelegde productie blijkt dat dit geen kennelijke misslag is, maar een nieuwe inhoudelijke stelling die in het hoger beroep tegen het bodemvonnis zal moeten worden gewogen. Het doet bovendien niet af aan het oordeel van de kantonrechter over de overige gebreken.

6.15

De tweede kennelijke misslag die [geïntimeerde] aandraagt is dat hij niet tot het bewijs van zijn stellingen is toegelaten. Die beslissing hangt samen met het oordeel van de kantonrechter dat [geïntimeerde] zijn stellingen niet van een voldoende onderbouwing heeft voorzien. Dat oordeel is niet evident onjuist, zodat het daarop gegronde oordeel over een bewijsopdracht ook niet kan gelden als een kennelijke misslag.

Conclusie en proceskosten

6.16

De conclusie is dat het hoger beroep van Dominus slaagt. Het kortgedingvonnis moet worden vernietigd en de vorderingen van [geïntimeerde] moeten alsnog worden afgewezen. [geïntimeerde] zal worden veroordeeld in de kosten van het geding in eerste aanleg en in hoger beroep. Grief III slaagt daarom ook. De kosten van het herstelexploot moeten echter voor rekening van Dominus blijven aangezien die kosten het gevolg zijn van haar eigen verzuim. Het hof zal dit arrest ten aanzien van de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad verklaren, zoals in de appeldagvaarding is gevorderd.

7.Beslissing

Het hof:

- vernietigt het tussen partijen gewezen kortgedingvonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 22 november 2023,

en
opnieuw rechtdoende:

wijst de vorderingen van [geïntimeerde] af;
veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding in eerste aanleg, aan de zijde van Dominus tot op 22 november 2023 begroot op € 529,- aan salaris advocaat;

veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van Dominus tot op heden begroot op € 129,86 aan explootkosten, € 798,- aan verschotten en € 2.428,- aan salaris advocaat en € 178,- aan nakosten;
bepaalt dat als [geïntimeerde] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan dit arrest heeft voldaan en dit arrest vervolgens wordt betekend, [geïntimeerde] de kosten van die betekening moet betalen, plus extra nakosten van € 92,-;
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.J. van der Helm, J.I. de Vreese-Rood en C.J. Loggen-ten Hoopen en in het openbaar uitgesproken op 22 oktober 2024 in aanwezigheid van de griffier.