ECLI:NL:GHDHA:2024:1327

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Civiel recht

Team Handel

Zaaknummer hof : 200.315.296/01

Zaaknummer rechtbank : C/09/615955 / HA ZA 21-687

Arrest van 6 augustus 2024 (bij vervroeging)

in de zaak van

1.[appellant],

2.
[appellante],

beiden wonend in [woonplaats],

appellanten in het principaal hoger beroep,

geïntimeerden in het incidenteel hoger beroep,

advocaat: mr. B.E. Gerards, kantoorhoudend in Amsterdam,

tegen

[geïntimeerde],

wonend in [woonplaats],

geïntimeerde in het principaal hoger beroep,

appellant in het incidenteel hoger beroep,

advocaat: mr. J.R. Beelen, kantoorhoudend in Den Haag.

Het hof zal partijen hierna noemen [appellanten] en [geïntimeerde].

1.De zaak in het kort

1.1

Het gaat hier om een burengeschil over de loop van de erfgrens. In het Kadaster staat die erfgrens slechts als ‘voorlopig’ genoteerd.

1.2

Partijen hebben over en weer verklaringen voor recht gevorderd over de volgens hen juiste en als ‘definitief’ in het Kadaster te noteren loop van de erfgrens.

1.3

De rechtbank heeft het standpunt van [geïntimeerde] gevolgd. Het hof is het met de rechtbank eens en heeft in dit arrest tevens enkele nadere vorderingen van [geïntimeerde] toegewezen.

2.Procesverloop in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken:

de dagvaarding van 24 augustus 2022, waarmee [appellanten] in hoger beroep zijn gekomen van het vonnis van de rechtbank Den Haag van 25 mei 2022;
de memorie van grieven van [appellanten], met bijlagen;
de memorie van antwoord, tevens houdende akte houdende incidenteel appel van [geïntimeerde], met bijlagen;
de memorie van antwoord in incidenteel appel van [appellanten], met bijlagen;
de akte overlegging producties van [geïntimeerde], met bijlagen [producties 16 tot en met 20] die (de raadsman van) [geïntimeerde] voorafgaand aan de hierna te noemen mondelinge behandeling en met gelijktijdige verzending naar (de raadsman van) [appellanten] in het geding heeft gebracht.

2.2

Op 18 juni 2024 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. De advocaten hebben de zaak toegelicht aan de hand van pleitaantekeningen die zij hebben overgelegd.

3.Feitelijke achtergrond

3.1

[geïntimeerde] was van 2016 tot 29 april 2021 eigenaar van het perceel [nummer 1], plaatselijk bekend als [adres 1]. Dit perceel had hij eind 2016 gekocht van [X] (hierna: [X]). In 2019 heeft [geïntimeerde] tevens van [X] gekocht en in eigendom verworven het kadastrale perceel [nummer 2]. Dit betrof een ‘restperceel’ met een toegangsweg en is later gesplitst in de percelen [nummer 3] en [nummer 4], waarvan [geïntimeerde] alleen [nummer 3] nog in eigendom heeft.

3.2

Het ‘restperceel’ is in de leveringsakte van 2 juli 2019 als volgt omschreven:

"een perceel grond, gelegen te Waddinxveen nabij [adres 1], kadastraal bekend gemeente Waddinxveen, sectie G [nummer 2], ter grootte van ongeveer vijftig are (50 a), aan welk perceel door de Dienst voor het Kadaster en de Openbare Registers een voorlopige kadastrale grens en oppervlakte is toegekend op grond van het verzoek tot splitsing met ordernummer 6162064. (... )."

3.3

In de genoemde leveringsakte is over de toegangsweg onder meer het volgende opgenomen:

“Bijzondere bepalingen koopovereenkomst

(…)Koper zal op zijn kosten de toegangsweg verharden, aankleden met beplanting en onderhouden. Hierbij neemt koper de aanlegverplichting van verkoper over welke beschreven is in de koopakten van de kadastrale percelen Waddinxveen sectie G nrs. [nummer 1], [nummer 5] en [nummer 6] (...).

(…)

Vestiging erfdienstbaarheid van weg

(…) als dienend erf en ten behoeve van (…) perceel [nummer 5] (…) als heersend erf de navolgende erfdienstbaarheid: de erfdienstbaarheid van weg om te komen van en te gaan naar de openbare weg ([adres 1]),(…), over de aan te leggen kwekerijweg met een tracé zoals schetsmatig met een kruisarcering is aangeduid op de aan de koopakte gehechte situatieschets (…).

Ten aanzien van deze erfdienstbaarheid gelden de navolgende bepalingen:

I. (…)

II. De eigenaar van het dienend erf zal van de weg gebruik kunnen blijven maken zoals hij dit wenst mits het gebruik daarvan door de eigenaar van het heersend erf onverminderd en ongehinderd kan blijven geschieden.

III. De kosten van het onderhoud van de weg komt voor rekening van de eigenaren van het dienend erf.

IV. De weg mag zowel door heersend en dienend erf nimmer gebruikt worden als opslag, parkeerplaats of anderszins, derhalve uitdrukkelijk en alleen te gebruiken als weg.”

3.4

[appellanten] zijn sinds 2016 eigenaar van het kadastrale perceel [nummer 5], plaatselijk bekend als [adres 2], op welk perceel zij een woonhuis hebben gebouwd. Dit perceel wordt aan de zuidzijde begrensd door het ‘restperceel’ [nummer 3] van [geïntimeerde] en is door [appellanten] eveneens in 2016 gekocht van [X] In de koopovereenkomst van 7 december 2016 is, voor zover van belang, het volgende opgenomen:

"artikel 1 Verkoop en koop.

Verkoper verkoopt aan koper, die van verkoper koopt: een perceel grond met de zich daarop en daarin bevindende onroerende zaken, zijnde een geasfalteerd plein, een ca. 3,50 meter brede asfaltweg, beschoeiing en drainage, alsmede water,ter grootte van circa 11 are en 56 centiare, plaatselijk bekend [X], kadastraal bekend als gemeente Waddinxveen, sectie G, [nummer 5](bijlage 1a),zoals op de bijgevoegde kadastrale tekening middels een lijnarcering aangegeven (bijlage 1b),overeenkomstig de aangehechte situatietekening aangeduid met het perceelnummer 1(bijlage 3), hierna te noemen: “de onroerende zaak”,

(…)

Artikel 18 Toegangsweg naar Kromme Esse

Verkoper gaat voor zijn rekening en risico op het naastgelegen kwekerijperceel een nieuwe weg aanleggen(bijlage 2) ten behoeve van de achterliggende boomkwekerij ([nummer 7]). Kopers verkrijgen hierop een erfdienstbaarheid van weg. De onderbaan van deze nieuwe kwekerijweg zal in ieder geval zijn aangelegd vóór het passeren van de akte van kwijting. De afwerking (deklaag) van de nieuwe kwekerijweg wordt pas uitgevoerd, nadat de drie woningen (inclusief bijgebouwen) op de drie percelen zijn afgebouwd, waarbij de nieuwe kwekerijweg dan uiterlijk binnen drie maanden gereed zal zijn, of indien dat eerder is,uiterlijk op 31 december 2018. Voornoemde weg zal bestaan uit een tracé van 8 meter breed, met een weg van 4 meter breed, een onderheide brug of dam bij de openbare weg en dam bij overige sloot (nabij loods), langs noordzijde een ca. 2 meter brede berm voor aankleding + nutsvoorzieningen en langs zuidzijde een ca. 2 meter brede berm, inclusief wilgenlaantje; doch exclusief straatverlichting.

(…)

Artikel 20 Kadastrale uitmeting.

De opdracht tot definitieve kadastrale uitmeting van het bij deze verkochte zal uiterlijk binnen twee weken na de akte van kwijting plaatsvinden en de kosten zijn voor rekening van de verkoper. Bij de juridische levering (Groninger akte) zal voorafgaand door de notaris een voorlopige uitmeting (grens en oppervlakte) plaatsvinden.”

3.5

In de leveringsakte d.d. 12 december 2016 van het door [appellanten] gekochte perceel [nummer 5], die inhoudt dat de koopovereenkomst aan de akte is vastgemaakt, is de volgende omschrijving van het perceel gegeven, respectievelijk de volgende erfdienstbaarheid gevestigd:

"een perceel grond met de zich daarop en daarin bevindende onroerende zaken, zijnde een geasfalteerd plein, een circa drie meter vijftig centimeter (3,50 meter) brede asfaltweg, beschoeiing en drainage, alsmede water, plaatselijk bekend als [adres 2],kadastraal bekend gemeente Waddinxveen, sectie G [nummer 5],groot circa elf are zesenvijftig centiare, zijnde een perceel met een voorlopige kadastrale grens en -oppervlakte.

(…)

Vestiging erfdienstbaarheid van weg

(…) en ten behoeve van het bij deze akte gekochte perceel [nummer 5] (…) als heersend erf de navolgende erfdienstbaarheid:

de erfdienstbaarheid van weg om te komen van en te gaan naar de openbare weg ([weg]),(…), over de aan te leggen kwekerijweg met een tracé zoals schetsmatig met kruisarcering is aangeduid op de aan de koopakte gehechte situatieschets, (…).

Ten aanzien van deze erfdienstbaarheid gelden de navolgende bepalingen:

I. (…)

III. De kosten van het onderhoud van de weg komt voor rekening van de eigenaar van het dienend erf.

IV. De weg mag zowel door heersend en dienend erf nimmer gebruikt worden als opslag, parkeerplaats of anderszins, derhalve uitdrukkelijk en alleen te gebruiken als weg.”

3.6

In juni 2019 en vervolgens in augustus 2019 is gepoogd om met betrekking tot de in de voornoemde aktes vermelde ‘voorlopige kadastrale grens’ een aanwijs te laten plaatsvinden ten overstaan van een bij het Kadaster werkzame landmeter. Aangezien tussen partijen geen overeenstemming bestond over de ligging van de zuidgrens van het door [appellanten] in 2016 verworven perceel is de grensvaststelling opgeschort en is die grens vooralsnog ‘voorlopig’ gebleven.

3.7

In 2020 heeft [geïntimeerde] aan het landmeetkundig bureau RPS advies- en ingenieursbureau B.V. (hierna: RPS) verzocht om de ‘voorlopige kadastrale grens’ tussen de percelen [nummer 5] en G-3227 (van [appellanten] en een andere eigenaar) enerzijds en perceel [nummer 2] (het gehele ‘restperceel’ van [geïntimeerde]) anderzijds (hierna: de betwiste erfgrens) ter plaatse zichtbaar te maken. RPS heeft daartoe de voorlopige kadastrale grens opgevraagd bij het Kadaster en door landmeter D. Cuel buiten uit laten zetten. De onderzoeksbevindingen zijn vastgelegd in het RPS rapport van 26 januari 2021. In dat rapport komt RPS onder meer tot de volgende vaststellingen en conclusies:

“ 2.3 (…)

Perceel [nummer 5] ([adres 2]) wordt aan de noord- en noordoostkant begrensd door definitief vastgelegde kadastrale grenzen. Deze grens loopt in de aanwezige sloot. (…)

(…)

De voorlopige kadastrale grenzen sluiten aan op de bestaande kadastrale grenzen. Aan de westzijde sluit deze aan op de definitieve grens van perceel [nummer 8]. Aan de oostzijde is de voorlopige grens aangesloten op de definitieve zuidgrens van perceel [nummer 9].

(…)

Perceel [nummer 5] ([adres 2]) wordt aan de noord- en noordoostkant begrensd door definitief vastgelegde kadastrale grenzen. Aan de zuid- en zuidwestkant wordt het perceel begrensd door de voorlopige kadastrale grens met perceel [nummer 2].

Op basis van de bij het Kadaster aanwezige gegevens en de door de landmeter van RPS ingemeten topografie is vastgesteld dat de woning [adres 2] zich net op het eigen perceel bevindt. Voor de zuidoosthoek is dit 19 cm en voor de zuidwesthoek 7 cm. De dak- en gootconstructie steekt wel 30-40 cm over de voorlopige kadastrale grens heen.

Vastgesteld is dat de aanwezige voortuin en persput, welke zich ten zuiden van de voorgevel bevinden, gelegen zijn op perceel [nummer 2].

Op basis van de digitale bestaande kadastrale grenzen en de voorlopige kadastrale grenzen is vastgesteld dat na uitmeting van de definitieve en voorlopige kadastrale grenzen en daarmee van het perceel, de grootte van het perceel aldus 11 are en 62 centiare bedraagt. Deze is vastgesteld op 11are en 62centiare.

3.8

[appellanten] hebben bestreden dat de betwiste erfgrens in het RPS-rapport juist is weergegeven. Zij menen dat de bevindingen en conclusies van RPS over de ‘voorlopige kadastrale grens’ niet zijn gebaseerd op nauwkeurige gegevens en dat RPS in zijn onderzoek geen erkende coördinaten heeft gebruikt.

4.Procedure bij de rechtbank

4.1

[geïntimeerde] heeft [appellanten] gedagvaard en gevorderd, voor zover mogelijk met uitvoerbaarverklaring bij voorraad, zakelijk weergegeven:

dat voor recht wordt verklaard dat de (voorlopige) kadastrale grenzen tussen percelen [nummer 5] en [nummer 3], als bedoeld en uitgewerkt in de rapportage van RPS van 26 januari 2021, de eigendomsgrenzen weergeven,

dat [appellanten] wordt geboden om op eerste schriftelijk verzoek van [geïntimeerde] onvoorwaardelijk mee te werken aan de vastlegging van de definitieve kadastrale grenzen, nadat daarvoor door [geïntimeerde] een afspraak met het Kadaster is gemaakt,

dat [appellanten] hoofdelijk worden veroordeeld tot betaling van de factuur van het Kadaster voor het definitief inmeten van de kadastrale grenzen,

dat [appellanten] hoofdelijk worden veroordeeld tot vergoeding van de nog te maken redelijke kosten van RPS voor het opnieuw moeten uitzetten van de afpalingstekens en

dat [appellanten] hoofdelijk worden veroordeeld in de proceskosten, met nakosten.

4.2

[appellanten] hebben op hun beurt gevorderd (in reconventie), eveneens samengevat weergegeven:

dat op de voet van artikel 5:47 BW wordt vastgesteld dat de kadastrale erfgrens tussen de percelen [nummer 5] (van [appellanten]) en [nummer 3] (van [geïntimeerde]) loopt op 8.00 meter evenwijdig in de noordelijke richting van de noordkant sloot, zoals vastgelegd door de landmeter van het Kadaster in het relaas van bevindingen op 27 augustus 2019, althans op een door de rechtbank te bepalen grens en

dat [geïntimeerde] wordt veroordeeld om, onder verbeurte van een dwangsom van € 1.000,- per dag, binnen 30 dagen de weg van vier meter breed vanaf de zuidelijke perceelsgrens van [nummer 3] rechts de bocht om te hebben voorzien van een nieuwe deklaag, aansluitend op de aanwezige nieuwe deklaag alsmede langs de noordzijde van de weg de twee meter brede berm conform goed en deugdelijk werk te hebben aangelegd en langs de zuidzijde van de weg het wilgenlaantje conform goed en deugdelijk werk te hebben aangelegd, alles conform de door hen als productie 11 overgelegde foto,

met de veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten en de nakosten en met uitvoerbaarverklaring bij voorraad.

4.3

De rechtbank heeft de vorderingen van [geïntimeerde] onder (1), (2) en (5) toegewezen. De vorderingen onder (3) en (4) zijn deels toegewezen, aldus (ad 3) dat [appellanten] hoofdelijk zijn veroordeeld tot betaling aan [geïntimeerde] van de helft, althans (gelet op hetgeen de rechtbank met betrekking tot een eventuele derde belanghebbende heeft overwogen) een derde van het bedrag dat door het Kadaster in rekening zal worden gebracht voor het definitief vastleggen van de kadastrale grens, nadat [geïntimeerde] het volledige bedrag aan het Kadaster heeft betaald, alsmede (ad 4) dat [appellanten] hoofdelijk zijn veroordeeld tot vergoeding van de helft van de nog te maken (redelijke) kosten van RPS voor het opnieuw moeten uitzetten van afpalingstekens ten behoeve van de definitieve vastlegging van de grenzen door het Kadaster.

4.4

In reconventie is de vordering van [appellanten] onder (b) deels toegewezen, aldus dat [geïntimeerde] is veroordeeld om binnen 30 dagen de berm aan de noordzijde van de weg conform goed en deugdelijk werk te hebben aangelegd met inachtneming van het in het vonnis overwogene, op straffe van een dwangsom van € 500,- voor iedere dag dat [geïntimeerde] daarmee in gebreke blijft, met een maximum van € 10,000,-. De vordering van [appellanten] onder (a) is in het vonnis afgewezen en de rechtbank heeft de kosten van de procedure in reconventie gecompenseerd.

5.Vorderingen in hoger beroep

5.1

[appellanten] zijn in hoger beroep gekomen omdat zij het niet eens zijn met het vonnis. Zij hebben drie grieven tegen het vonnis aangevoerd. [appellanten] vorderen hetzelfde als bij de rechtbank, alsmede terugbetaling van hetgeen zij aan [geïntimeerde] ter uitvoering van het vonnis hebben betaald.

5.2

[geïntimeerde] heeft verweer gevoerd en op zijn beurt incidenteel hoger beroep tegen het vonnis ingesteld. In dat kader heeft hij zijn eis vermeerderd, zij het dat hij tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep de vordering met betrekking tot de persput heeft ingetrokken. [geïntimeerde] vordert nu tevens, zakelijk weergegeven:

dat [appellanten] wordt verboden voertuigen (in de breedste zin van het woord) van henzelf of aan hen gelieerde personen en/of bedrijven te plaatsen, parkeren of zich anderszins op te (laten) houden (anders dan strikt noodzakelijk is om van en naar de openbare weg te geraken) op perceel [nummer 3], op straffe van een dwangsom van € 500,- per overtreding, met een maximum van € 50.000,-;

dat [appellanten] wordt verboden om tuinmeubelen, trampolines, bloempotten, tegels, zwembaden en/of vuilcontainers, of iedere andere roerende zaak die toebehoort aan [appellanten] (of aan hen gelieerde personen en/of bedrijven) op het perceel [nummer 3] te plaatsen en/of geplaatst te houden, op straffe van een dwangsom van € 500,- per overtreding, met een maximum van € 50.000,-;

dat [appellanten] wordt geboden om binnen veertien dagen één of meerdere camera’s te verwijderen en verwijderd te houden die (hoofdzakelijk) gericht zijn op perceel [nummer 3], althans op een zodanige manier een camera te verplaatsen dat deze niet (hoofdzakelijk) gericht is op perceel [nummer 3], op straffe van een dwangsom van € 500,- per dagdeel dat [appellanten] in gebreke blijven, met een maximum van € 25.000,-.

5.3

[appellanten] hebben tegen de vermeerderde eis verweer gevoerd en geconcludeerd tot afwijzing ervan.

6.Beoordeling in hoger beroep

Betwiste erfgrens (grief 1)

6.1

Kern van het geschil tussen partijen is de loop van de ten zuiden van het perceel [nummer 5] van [appellanten] en ten noorden van het perceel [nummer 3] van [geïntimeerde] lopende erfgrens. Volgens [geïntimeerde] loopt die grens, overeenkomstig de conclusies in het RPS-rapport, (nagenoeg) tegen en evenwijdig aan de voorgevel van de woning van [appellanten], terwijl [appellanten] menen dat zij tussen de voorgevel van hun woning en de erfgrens een strook tuin hebben van ongeveer drie meter diep.

6.2

[appellanten] hebben zich op het standpunt gesteld dat sprake is van een ‘onzekere grens’, nu de voorlopige kadastrale grens niet aan de hand van de akten van levering kan worden gereconstrueerd én partijen van mening verschillen over de ligging ervan. Daarom stellen zij op de voet van art. 5:47 BW te kunnen vorderen dat de rechter de grens bepaalt. Zij achten het in dat verband “redelijk en billijk” dat de rechter de erfgrens vaststelt op acht meter vanaf en evenwijdig aan de noordkant van de zuidelijk gelegen sloot. Deze acht meter betreft het perceel van [geïntimeerde], dat in noordelijke richting gemeten vanaf de noordkant van de (zuidelijk gelegen) sloot achtereenvolgens een berm van twee meter breed, een weg van vier meter breed en weer een berm van twee meter breed omvat. Indien van die acht meter wordt uitgegaan blijft voor hen tussen de noordelijke berm en de voorgevel van hun woning een strook grond met een diepte van ongeveer drie meter over die tot hun perceel behoort, zo menen zij.

6.3

Van een ‘onzekere grens’ als bedoeld in art. 5:47 BW is sprake als geen van de betrokken partijen in staat is om zijn standpunt over de loop van de grens met objectieve gegevens of documenten te onderbouwen. Die situatie doet zich hier echter niet voor. Het hof licht dat als volgt toe.

6.4

Evenals de rechtbank acht het hof voor het vaststellen van de erfgrens bepalend welk stuk grond door [X] in 2016 aan [appellanten] in eigendom is overgedragen. Daarbij komt het aan op de in de desbetreffende leveringsakte tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling, die volgens vaste rechtspraak^[1]moet worden afgeleid uit de in de akte opgenomen, naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte uit te leggen omschrijving van de over te dragen onroerende zaak.

6.5

Uit de leveringsakte van 12 december 2016 blijkt dat [X] aan [appellanten] een perceel heeft overgedragen met een deels ‘
voorlopigekadastrale grens en – oppervlakte’ en voorts dat dat perceel een grootte heeft van circa elf are en 56 centiare. Daarnaast blijkt uit de akte dat tot dat perceel mede behoort de zich daarop en daarin bevindende onroerende zaken, te weten een geasfalteerd plein, een 3.50 meter brede asfaltweg, beschoeiing, drainage en
water.[cursiveringen hof]

6.6

Hoewel [appellanten] in hun memorie van grieven onder 3.3 (in primaire of subsidiaire zin) van dat standpunt lijken terug te komen hebben zij, zo begrijp het hof uit hun overige processtukken en toelichting ter zitting, onder meer aangevoerd dat van de leveringsakte tevens deel uitmaakt de aan die akte gehechte koopovereenkomst van 7 december 2016 met de daarbij behorende bijlagen 1a, 1b, 2, 3 en 4. Bijlage 3 betreft een situatietekening waarop de bouwkavel van [appellanten] is gearceerd. Uit de aangebrachte arcering blijkt volgens hen tweeërlei, namelijk (1) dat de sloot ten noorden van hun perceel niet tot hun perceel behoort (de sloot is niet gearceerd) en voorts (2) dat hun woning, gelet op de gearceerde strook tussen de voorgevel van het ingetekende bouwvlak en de zuidelijke erfgrens van hun perceel, een voortuin heeft. Bovendien was het, zo stellen [appellanten], de bedoeling van partijen om voor het bepalen van de zuidgrens van hun perceel te meten vanaf de ten zuiden van hun perceel lopende sloot en niet, zoals RPS heeft gedaan, vanaf de ten noorden van hun perceel lopende sloot. Volgens [appellanten] blijkt dat uit (pagina 4 van) het relaas van bevindingen d.d. 27 augustus 2019 van de bij het Kadaster werkzame landmeter [naam], de verklaring d.d. 12 februari 2021 van de bij de aankoop van hun perceel voor [X] aanwezige makelaar [makelaar] en de verklaringen van [X] en diens advocaat tijdens de door de rechtbank op 15 februari 2022 gehouden descente.

6.7

Het op de arceringen in de situatietekening (bijlage 3 koopovereenkomst) gebaseerde standpunt van [appellanten] dat de sloot ten noorden van hun perceel niet tot het door hen aangekochte perceel behoort vindt zijn weerlegging in de (naar objectieve maatstaven uit te leggen) omschrijving van het perceel in de leveringsakte. Uit die akte blijkt immers uitdrukkelijk dat tot het over te dragen perceel mede behoort de zich daarop en daarin bevindende zaken als beschoeiing, drainage én water.

6.8

Ook overigens komt aan deze situatietekening geen betekenis toe. De situatietekening betreft immers slechts een ‘analoge verbeelding’ van het ter plaatse geldende bestemmingsplan en omvat niet meer dan een weergave van de ligging van het onder meer aan [appellanten] verkochte perceel en de voor dat perceel geldende bestemming(en). Zoals [appellanten] ter zitting van het hof hebben bevestigd, komt het op die tekening met een ‘W’ aangegeven bouwvlak niet overeen met de door hen inmiddels op hun perceel gerealiseerde woning. Het betoog van [appellanten] dat uit de ten zuiden van dat bouwvlak aangebrachte arceringen met bestemming ‘tuin’ zou volgen dat zij een tuin zouden hebben aan de voorgevel van hun nieuw gerealiseerde woning loopt daarop reeds stuk.

6.9

[appellanten] hebben ter gelegenheid van de zitting van het hof verklaard dat de lengte van de zuidgrens van hun perceel ongeveer 40 meter bedraagt. Indien zou worden uitgegaan van de juistheid van hun standpunt over de loop van die grens op ongeveer drie meter van de voorgevel van hun woning, dan zou dat betekenen dat zij een perceel hebben verworven met een extra oppervlakte van 120 m2. Dat is ongeveer 10% groter dan de perceelgrootte zoals die in de leveringsakte is omschreven. Het hof acht deze afwijking dermate groot dat in redelijkheid niet kan worden volgehouden dat partijen hebben bedoeld in de leveringsakte tot uitdrukking te brengen dat een perceel met deze afwijkende omvang werd overgedragen. Ook in zoverre is het standpunt van [appellanten] over een zuidelijke erfgrens op ongeveer drie meter van de voorgevel dus niet in overeenstemming met de omschrijving van het perceel in de leveringsakte.

6.1

Ten overvloede merkt het hof nog op dat de door [appellanten] gestelde bedoeling om voor de bepaling van de zuidgrens van het perceel van [appellanten] te meten vanaf de ten zuiden van dat perceel lopende sloot geenszins is af te leiden uit het door [appellanten] overgelegde deel van het relaas van bevindingen van de landmeter van 27 augustus 2019. Uit dat relaas blijkt slechts dat op dat moment tussen partijen verschil van inzicht bestond over de loop van de betwiste erfgrens. Volgens ‘verkrijgers’ (het hof begrijpt: [appellanten]) loopt die grens dichter op de (noordoever van de) ten zuiden van het perceel lopende sloot dan volgens ‘vervreemders’ (het hof begrijpt: Van Vliet c.s.). Juist om die reden is de grensvaststelling vervolgens opgeschort.

6.11

De bedoeling om te meten vanuit de zuidelijke sloot blijkt overigens evenmin uit de door [appellanten] genoemde verklaringen van [makelaar] van 12 februari 2021 of die van [X] en diens advocaat tijdens de zitting van de rechtbank op 15 februari 2022. [X] en zijn advocaat verklaren integendeel dat uiteindelijk is besloten om bij de meting juist
nietuit te gaan van de ten zuiden van het perceel liggende sloot. [X] verklaart daarover (pag. 4 proces-verbaal): “
Bij de verkoop zou in eerste instantie worden uitgegaan van de sloot die gelegen is ten zuiden van de percelen. Dat bleek niet mogelijk, omdat er geen goed ijkpunt was. Daarom is uiteindelijk gemeten vanuit de kadastrale grens die ligt in de slootten noordenvan de percelen van [appellanten] (…).”, en even later (pag. 9 proces-verbaal): “
Wat ik wel weet is dat het de bedoeling was vanuit de zuidelijke sloot te meten, maar die sloot loopt niet recht. Als vandaaruit zou worden gemeten zou iedere kavel anders zijn. Daarom is op enig moment besloten om te metenvanuit de noordelijkesloot.” De advocaat van [X] verklaart in gelijke zin (pag. 11 proces-verbaal): “
Men wilde het doen zoals (…) betogen, maar omdat die slootkant niet geschikt was voor het uitzetten van de zuidelijke grens van de kavels is het anders gegaan. De zuidelijke grens was geen vaste grens. Daarom is gekozen om te metenvanuit de noordelijkeerfgrens.” [onderstrepingen hof]

6.12

Uit zijn rapport van 26 januari 2021 blijkt dat RPS voor de bepaling van de loop van de betwiste erfgrens ook oppervlaktemetingen heeft verricht. In dat kader heeft RPS vastgesteld dat het perceel van [appellanten] aan de noord- en noordoostkant, alsmede aan de westkant en de oostkant begrensd wordt door
definitiefvastgelegde kadastrale grenzen (zie onder 2.3, 2.3.4, 3.2 en 3.2.4 van het rapport) en voorts dat de definitieve grens aan de noord- en noordoostkant loopt
inde aldaar aanwezige sloot (zie onder 2.3 van het rapport). Indien ervan wordt uitgegaan dat de zuidgrens van het perceel van [appellanten] loopt zoals [geïntimeerde] stelt, dus tegen en evenwijdig aan de voorgevel van de woning van [appellanten], dan bedraagt de grootte van het door [appellanten] verworven perceel [nummer 5] volgens RPS 11 are en 62 centiare (zie onder 3.2.3 van het rapport). De maatvoering van het door RPS tot uitgangspunt genomen perceel komt dus (nagenoeg) overeen met de in de leveringsakte genoemde perceelgrootte van 11 are en 56 centiare. Ook de vaststelling van RPS dat de (definitieve) noordelijke erfgrens van het perceel
inde sloot loopt strookt met de in de leveringsakte opgenomen beschrijving van het over te dragen perceel, nu het perceel volgens die akte immers tevens daarin gelegen water omvat.

6.13

Het voorgaande betekent dat [geïntimeerde] zijn standpunt over de loop van de betwiste erfgrens genoegzaam met objectieve gegevens en documenten kan onderbouwen en dat van een ‘onzekere grens’ als bedoeld in art. 5:47 BW dus geen sprake is. De grief slaagt niet.

Deklaag (grief 2)

6.14

[appellanten] stellen zich op het standpunt dat [geïntimeerde] op grond van art. 18 van de koopovereenkomst verplicht is om voor zijn rekening en risico op het naastgelegen kwekerijperceel een nieuwe weg aan te leggen. Op bijlage 2 bij de koopovereenkomst is de betreffende weg met een kruisarcering aangeduid. Zij menen dat op basis van die verplichting ook het stuk weg dat loopt bij de bocht richting de openbare weg dient te worden vernieuwd. Het betreffende weggedeelte is, zo stellen zij onder verwijzing naar een tweetal foto’s, duidelijk aan vervanging en onderhoud toe. De weg kent diepe kuilen waar water in blijft staan en het asfalt is gescheurd en laat los. [appellanten] wijzen [geïntimeerde] daarbij tevens op de onderhoudsverplichting die op hem rust in verband met de ten behoeve van het perceel van [appellanten] gevestigde erfdienstbaarheid.

6.15

[geïntimeerde] heeft betwist dat het genoemde weggedeelte in slechte staat van onderhoud verkeert. Van diepe kuilen is volgens hem geen sprake. Hij stelt voorts dat de omstandigheid dat bij hevige regenval incidenteel plassen water op het wegdek ontstaan niets zegt over de staat van onderhoud ervan. [geïntimeerde] heeft daarbij verwezen naar een viertal foto’s dat hij van het desbetreffende weggedeelte onder gunstiger weerscondities zegt te hebben genomen.

6.16

[appellanten] hebben hun standpunt dat [geïntimeerde] ten aanzien van het genoemde weggedeelte tekortgeschoten is in zijn aanleg- en onderhoudsverplichting niet nader geconcretiseerd of onderbouwd, hetgeen met het oog op de gemotiveerde betwisting door [geïntimeerde] wel van hen had mogen worden verlangd. De twee door hen overgelegde foto’s zijn daartoe onvoldoende. Op die foto’s zijn geen ‘diepe kuilen’ of ‘gescheurd’, dan wel ‘loslatend’ asfalt te zien. Gelet op de door [geïntimeerde] overgelegde foto’s, waarop een droog wegdek is te zien, kan ook de enkele omstandigheid dat na een regenbui plassen water blijven liggen op het wegdek, zonder nadere, hier ontbrekende toelichting, niet wijzen op een door [geïntimeerde] verzaakte onderhoudsverplichting. De grief faalt.

Voertuigen [sub i], tuinmeubilair [sub ii] en camera’s [sub iii] (incidentele grief)

6.17

[geïntimeerde] heeft aangevoerd dat [appellanten] het gedeelte van zijn perceel dat grenst (en min of meer evenwijdig loopt) aan de voorgevel van hun woning gebruiken als ware het hun tuin (hierna ook: de betwiste grond). Hij stelt dat [appellanten] zonder zijn toestemming op de betwiste grond voertuigen parkeert of laat parkeren en daarop voorts tuinmeubelen, trampolines, bloempotten, tegels, verplaatsbare zwembaden en/of vuilcontainers plaatst en/of geplaatst houdt. Volgens [geïntimeerde] maken [appellanten] daarmee een ongeoorloofde inbreuk op zijn eigendomsrecht. Hij wijst erop dat [appellanten] de betwiste grond ingevolge de tussen hen geldende erfdienstbaarheid alleen mogen betreden om daarmee van en naar de openbare weg te geraken. Daarnaast stelt [geïntimeerde] te hebben vastgesteld dat [appellanten] camera’s hebben geplaatst die (hoofdzakelijk) gericht zijn op zijn perceel, zonder dat hij daarvoor toestemming heeft gegeven.

6.18

[appellanten] hebben betwist dat zij auto’s (laten) parkeren op de betwiste grond of daarop tuinmeubilair of andere roerende goederen hebben geplaatst. Uit hun stellingen kan het hof echter niet afleiden of hun betwisting ziet op het gedeelte van het perceel voorbij het deel waarvan zij menen eigenaar te zijn (dus vanaf drie meter uit de voorgevel) of op de gehele betwiste grond.

6.19

Ter onderbouwing van zijn stellingen heeft [geïntimeerde] foto’s en video-opnames in het geding gebracht. Het hof stelt op grond daarvan vast dat op enig moment auto’s op de betwiste grond waren geparkeerd en dat daarop tuinmeubilair en bloempotten hebben gestaan. Niet duidelijk is hoe lang deze situatie heeft geduurd en of het daarbij gaat om een al dan niet vaker voorkomende toestand, maar vast staat wel dat [geïntimeerde] een en ander als eigenaar van de betwiste grond niet hoeft te dulden. Dat klemt temeer nu [appellanten] niet hebben weersproken dat zij voldoende mogelijkheid hebben om op hun eigen terrein te parkeren of tuinmeubilair te plaatsen. De op het perceel van [geïntimeerde] (al dan niet kortstondig) geparkeerde auto’s of daarop geplaatste roerende goederen kunnen [appellanten] ook niet dienen voor de uitoefening van de ten gunste van hun perceel gevestigde erfdienstbaarheid. Dat maakt dat de gebruikmaking van het perceel van [geïntimeerde] voor het parkeren van auto’s of het plaatsen van roerende zaken zonder zijn toestemming onrechtmatig is. Het bij wijze van vermeerderde eis gevorderde verbod sub i) en ii) zal dan ook worden toegewezen.

6.2

Wat betreft de vordering sub iii (gebod één of meer camera’s te verwijderen) heeft [geïntimeerde] aangevoerd te hebben vastgesteld dat [appellanten] een camera heeft geplaatst die (hoofdzakelijk) is gericht op zijn ([geïntimeerde]’s) perceel. [geïntimeerde] heeft ter onderbouwing daarvan verwezen naar een tweetal door hem (als productie 15) in het geding gebrachte foto’s. Het gaat daarbij om een foto van een camera die gevestigd is aan of bij de voorgevel van de woning van [appellanten] en een die gevestigd is op een muur op een andere locatie. Volgens [appellanten] is laatstgenoemde camera geplaatst op een muur aan de zijkant vlakbij de achtergevel van hun woning en maakt die camera geen beelden van het perceel van [geïntimeerde]. [geïntimeerde] heeft dat laatste (bij pleidooi) niet weersproken, zodat het hof ervan uitgaat dat het gevorderde gebod alleen betrekking heeft op de camera aan de voorgevel van de woning van [appellanten] Het is aannemelijk dat die camera, in elk geval gedeeltelijk, ook beelden vangt van het perceel van [geïntimeerde], nu de camera is geplaatst op of zeer dicht op de erfgrens. [geïntimeerde] heeft daarvoor geen toestemming gegeven. Nu de door [appellanten] gewenste beveiliging van zijn woning ook kan worden bereikt door de camera zo te plaatsen of af te stellen dat deze niet
hoofdzakelijkis gericht op het perceel van [geïntimeerde] is de conclusie dat sprake is van een ongerechtvaardigde schending door [appellanten] van de privacy rechten van [geïntimeerde], voor zover de camera hoofdzakelijk op het perceel van [geïntimeerde] is gericht. Ook het gevorderde gebod sub iii) zal daarom worden toegewezen.

6.21

Het hof zal de toe te wijzen vorderingen i), ii) en iii), zoals [geïntimeerde] heeft gevorderd, versterken met een dwangsom, zij het dat het hof deze ambtshalve zal matigen op de wijze als nader bepaald in het dictum van dit arrest.

Conclusie en proceskosten (grief 3)

6.22

De conclusie is dat het hoger beroep van [appellanten] niet slaagt, zodat het hof het vonnis zal bekrachtigen. Daarmee faalt ook de derde grief van [appellanten] Daarnaast zal het hof de door [geïntimeerde] bij wijze van incidenteel appel ingediende vermeerderde eis toewijzen als hierna vermeld. Het hof zal [appellanten] als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het (principaal en incidenteel) hoger beroep.

6.23

Die proceskosten worden, voor zover gevallen tot de datum van dit arrest, begroot op:

griffierecht € 343,-

salaris advocaat € 3.035,-(2,5 punten × tarief II à € 1.214,- per punt)

Totaal € 3.378,-

7.Beslissing

Het hof:

In principaal appel:

- bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Den Haag van 25 mei 2022;

In incidenteel appel:

verbiedt [appellanten] voertuigen (in de breedste zin van het woord) van henzelf of aan hen gelieerde personen en/of bedrijven te parkeren of zich op te (laten) houden (anders dan strikt noodzakelijk is om van en naar de openbare weg te geraken) op perceel [nummer 3], op straffe van een direct opeisbare dwangsom van € 50,- per door [geïntimeerde] geconstateerde overtreding, met een maximum van € 5.000,-;
verbiedt [appellanten] om tuinmeubelen, trampolines, bloempotten, tegels, verplaatsbare zwembaden, vuilcontainers of andere aan hen of aan hen gelieerde personen en/of bedrijven toebehorende roerende zaken op het perceel [nummer 3] te plaatsen en/of geplaatst te houden, op straffe van een direct opeisbare dwangsom van € 25,- per door [geïntimeerde] geconstateerde overtreding, met een maximum van € 2.500,-;
gebiedt [appellanten] om binnen veertien dagen na de datum van dit arrest de op het perceel [nummer 3] gerichte camera op zodanige manier te verplaatsen dat deze niet (hoofdzakelijk) gericht is op perceel [nummer 3], op straffe van een direct opeisbare dwangsom van € 50,- per dagdeel dat [appellanten] in gebreke blijven, met een maximum van € 5.000,-;

In principaal en incidenteel appel:

veroordeelt [appellanten] in de kosten van de procedure in (principaal en incidenteel) hoger beroep, aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 3.378,-;
bepaalt dat als [appellanten] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan de uitspraak heeft voldaan en dit arrest vervolgens wordt betekend, [appellanten] de kosten van die betekening moeten betalen, plus extra nakosten van € 92,-;
verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. A.E.A.M. van Waesberghe, A.M. Voorwinden en

J.N. de Blécourt en in het openbaar uitgesproken op 6 augustus 2024 in aanwezigheid van de griffier.

ECLI:NL:GHDHA:2024:1327

Burengeschil over de loop van de erfgrens en privacyrechten

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

1.[appellant],

1.De zaak in het kort

2.Procesverloop in hoger beroep

3.Feitelijke achtergrond

4.Procedure bij de rechtbank

5.Vorderingen in hoger beroep

6.Beoordeling in hoger beroep

Betwiste erfgrens (grief 1)

7.Beslissing

Het hof:

In incidenteel appel:

In principaal en incidenteel appel:

Voetnoten