Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-22/00528
uitspraak van 4 mei 2023
in het geding tussen:
[X] te [Z] , belanghebbende,
(gemachtigde: A. Bakker)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Rotterdam, de Heffingsambtenaar,
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Rotterdam (de Rechtbank) van 21 april 2022, nummer ROT 21/943.
Procesverloop
1.1.
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2019 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 215.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2020 opgelegde aanslag in de onroerende zaakbelastingen van de gemeente Rotterdam (de aanslag).
1.2.
De Heffingsambtenaar heeft het tegen de beschikking en aanslag gemaakte bezwaar gegrond verklaard, de waarde van de woning verminderd tot op € 206.000, de aanslag dienovereenkomstig verminderd en een proceskostenvergoeding bezwaar toegekend van € 530.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 49. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.4
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 136. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van 23 maart 2023. De Heffingsambtenaar is verschenen en de gemachtigde van belanghebbende heeft
deelgenomen aan de zitting via Teams, waarbij sprake was van een rechtstreekse beeld- en geluidsverbinding met het Hof. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een galerijwoning op de tweede verdieping in een appartementengebouw zonder lift. Het appartementengebouw heeft als bouwjaar 1957. De woning heeft een oppervlakte van 72 m2 en beschikt over een berging van 8 m2. Belanghebbende heeft de woning in 2013 gekocht.
2.2.
De Heffingsambtenaar heeft een taxatieverslag van de woning overgelegd, waarin de gegevens zijn opgenomen van de woning en van enkele naar de opvatting van de Heffingsambtenaar met de woning vergelijkbare woningen, te weten een drietal in hetzelfde appartementencomplex gesitueerde woningen, [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] (de vergelijkingsobjecten). Voorts is van de zijde van de Heffingsambtenaar in eerste aanleg een aanvullend stuk overgelegd waarin de objectgegevens en een waardematrix voor de woning zijn opgenomen, ten aanzien van de woning en de vergelijkingsobjecten factoren zijn toegekend voor de zogenoemde waardekenmerken Voorziening, Ligging, Onderhoud en Kwaliteit en de onderbouwende verkoopgegevens van de vergelijkingsobjecten alsmede de objectkenmerken daarvan zijn opgenomen (de matrix).
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft, voor zover hier van belang, geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:
“7. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding.
8. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Daartoe heeft verweerder een taxatierapport van [A] van 8 maart 2022 overgelegd.
9. De in het taxatierapport vermelde vergelijkingsobjecten zijn bruikbaar bij de waardering, omdat deze op de belangrijkste waardebepalende kenmerken, zoals ligging, type, bouwjaar, inhoud, oppervlakte en onderhoudstoestand goed vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. De vergelijkingsobjecten zijn immers in hetzelfde appartementencomplex gelegen en zijn identiek, behoudens de verdieping ( [adres 2] en [adres 3] zijn op de begane grond gelegen en [adres 4] op de eerste verdieping in tegenstelling tot de onroerende zaak die op de tweede - bovenste - verdieping is gelegen).
Verweerder heeft door voor Kwaliteit voor de woning van eiser een 3 toe te kennen en voor de vergelijkingsobjecten een 4, voldoende correctie toegepast voor de door eiser gestelde mindere staat van de onroerende zaak. Eiser heeft geen begin van bewijs ingebracht waaruit kan blijken dat voor de vergelijkingsobjecten de andere waarden Voorzieningen en Onderhoud ook op 4 hadden moeten worden gesteld. De in beroep overgelegde foto’s van de keuken zijn hiervoor onvoldoende. In weerwil van de tijdens de hoorzitting gemaakte afspraak dat de gemachtigde van eiser verzoekt aan eiser om binnen één week inpandige foto's op te sturen, is van de zijde van eiser niets gekomen. Bovendien geldt dat de afzonderlijke elementen van de taxatieopbouw niet apart op hun juistheid moeten worden beoordeeld, aangezien uiteindelijk enkel de eindwaarde ter toetsing voorligt (zie bijvoorbeeld gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 22 september 2015, ECLI:NL:GHARL:2015:7059 en gerechtshof ’s-Hertogenbosch, 10 november 2011, ECLI:NL:GHSHE:2011:BV2713).
10. Het beroep is ongegrond.
11. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.”
Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
4.1.
In geschil is of de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en de Heffingsambtenaar ontkennend.
4.2.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar, wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning nader wordt vastgesteld op € 186.000, dienovereenkomstige vermindering van de aanslag en tot toekenning van een proceskostenvergoeding in bezwaar, beroep en hoger beroep.
4.3.
De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
Beoordeling van het geschil
5.1.
De waarde van de woning wordt ingevolge artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 43-44).
5.2.
De Heffingsambtenaar, die aannemelijk dient te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld, is, op grond van het navolgende, in de op hem rustende bewijslast geslaagd.
5.3.1.
Hij heeft ter onderbouwing van de door hem (bij uitspraak op bezwaar nader) vastgestelde waarde een taxatieverslag en een matrix overgelegd. Naar volgt uit deze matrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Niet vereist is dat de vergelijkingsobjecten identiek zijn aan de woning. Voldoende is dat de vergelijkingsobjecten vergelijkbaar zijn, mits de Heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarde voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen. De in de matrix genoemde vergelijkingsobjecten zijn vergelijkbaar met de woning. Ze zijn in hetzelfde appartementencomplex, en daarmee in dezelfde wijk, gelegen en in dezelfde periode gebouwd. Met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer inhoud, kaveloppervlakte, ligging, voorzieningenniveau, kwaliteit en de verdieping waarop deze gesitueerd zijn, is in de matrix in voldoende mate rekening gehouden. Deze verschillen zijn niet van een zodanige omvang dat de vergelijkingsobjecten te dezen niet goed bruikbaar zijn.
5.3.2.
De taxateur heeft ter zitting toegelicht dat in de matrix de kwalificaties die aan de factor Kwaliteit zijn toegekend voor de vergelijkingsobjecten (te weten een kwalificatie 4) bij de factor Voorzieningen vermeld hadden moeten worden en heeft verzocht de matrix aldus verbeterd te lezen, waaraan gevolg wordt gegeven. Ter zitting heeft de Heffingsambtenaar onweersproken gesteld dat uit de verkoopinformatie van de woning in 2013, het jaar waarin belanghebbende de woning heeft gekocht, blijkt dat de woning destijds beschikte over een niet-gedateerde keuken, en over een strakke badkamer. Hiermee is komen vast te staan dat de woning destijds in ieder geval niet beschikte over een uit het bouwjaar van het appartementengebouw stammende keuken. Belanghebbende heeft met zijn blote stellingen en de door hem overgelegde foto’s van de keuken niet aannemelijk gemaakt dat ten aanzien van de woning sprake is van voorzieningen waaraan de kwalificatie ondergemiddeld (kwalificatie 2) toegekend zou moeten worden.
5.3.3.
Voorts heeft de taxateur ter zitting toegelicht, hetgeen door belanghebbende niet is weersproken, dat ten aanzien van de vergelijkingsobjecten [adres 2] en [adres 4] geldt dat deze ten onrechte de kwalificatie 4 hebben gekregen en ook op de kwalificatie 3 gezet hadden moeten worden in verband met het voor die vergelijkingsobjecten geldende voorzieningenniveau van de badkamer dan wel de keuken. De bestaande verschillen in beglazing en isolatie tussen de woning van belanghebbende en (een aantal van) de vergelijkingsobjecten zijn hiermee direct verdisconteerd.
5.4.
Gelet op het vorenstaande kan niet worden geconcludeerd dat de voor de woning bij uitspraak op bezwaar nader vastgestelde waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de in de matrix opgenomen vergelijkingsobjecten. Aan dit oordeel doet niet af hetgeen belanghebbende ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd. Hiervoor geldt hetgeen onder 5.3.1 tot en met 5.3.3 reeds is weergegeven. Verder heeft belanghebbende slechts in algemene zin gesteld dat geen rekening is gehouden met verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten en dit niet nader gespecificeerd.
Slotsom
5.5.
Het hoger beroep is ongegrond.
Proceskosten
6. Er is geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.
Beslissing
Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is vastgesteld door A. van Dongen, P.J.J. Vonk en W.M.G. Visser in tegenwoordigheid van de griffier E.J. Nederveen. De beslissing is op 4 mei 2023 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bijde Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie in stellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aande Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (ziewww.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.