Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-22/00378
Uitspraak van 29 maart 2023
in het geding tussen:
[X] te [Z] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Rotterdam, de Heffingsambtenaar,
(vertegenwoordiger: […] ),
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Rotterdam (de Rechtbank) van 25 februari 2022, nummer ROT 21/617.
Procesverloop
1.1.
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2019 (de waardepeildatum) van de woning, gelegen aan [adres] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 306.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2020 opgelegde aanslag in de onroerende-zaakbelastingen (de aanslag).
1.2.
Belanghebbende heeft tegen de beschikking en de aanslag bezwaar gemaakt. De Heffingsambtenaar heeft het bezwaar ongegrond verklaard.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake hiervan is een griffierecht van € 49 geheven. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. Ter zake hiervan is een griffierecht geheven van € 136. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft met dagtekening 5 februari 2023, door het Hof ontvangen op diezelfde dag, een nader stuk met bijlagen ingediend.
1.5.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 15 februari 2023. Partijen hebben aan de zitting deelgenomen via MS Teams. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning betreft een appartement uit het bouwjaar 2005 met een woonoppervlakte van 84 m², gelegen op de tweede verdieping van appartementencomplex “ [naam complex] ” (het appartementencomplex), met een inpandige parkeerplaats op laag - 3.
2.2.
Op 14 augustus 2019 heeft er een inpandige taxatie plaatsgevonden door de taxateur van de Heffingsambtenaar.
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiseres en de Heffingsambtenaar als verweerder:
“3. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding.
4. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Met het door hem overgelegde taxatierapport van [naam taxateur] van 2 december 2021 en de daarop gegeven toelichting slaagt verweerder daarin.
5. De rechtbank heeft op 21 januari 2022 stukken ontvangen van eiseres. Deze stukken zijn doorgezonden aan verweerder. Verweerder heeft geen gelegenheid gehad deze stukken te bestuderen. Ter zitting oordeelt de rechtbank dat deze set stukken buiten beschouwing blijft met uitzondering van foto’s van door verweerder genoemde vergelijkingsobjecten en andere in de ogen van eiseres van belang zijnde objecten.
6. Eiseres heeft overlegging van achterliggende stukken gevorderd. Ter zitting heeft eiseres aangegeven niet te hebben kunnen zien hoe verweerder rekening heeft gehouden met het tijdsverloop tussen de data waarop de vergelijkingsobjecten zijn verkocht en de waardepeildatum. Verweerder heeft daarop uiteengezet dat dat - als voldoende transacties beschikbaar zijn, zoals in dit geval - gebeurt door te kijken naar alle verkopen van vergelijkbare woningen in dezelfde wijk. Verweer heeft met haar verweerschrift, het taxatierapport en de toelichting ter zitting naar het oordeel van de rechtbank voldoende inzicht gegeven in de waardebepaling. Deze beroepsgrond faalt.
7. De in het taxatierapport vermelde vergelijkingsobjecten ( [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] , alle in hetzelfde complex als de onroerende zaak: [adressen] ) zijn bruikbaar bij de waardering, omdat deze op de belangrijkste waardebepalende kenmerken, zoals ligging, type, bouwjaar, inhoud, oppervlakte en onderhoudstoestand goed vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak.
8. [adres 2] heeft dezelfde oppervlakte als de woning van eiseres. Dat de inhoud van de objecten [adres 3] en [adres 4] meer dan 37 m² respectievelijk 72 m² afwijkt van de oppervlakte van de onroerende zaak, betekent niet dat deze objecten niet vergelijkbaar of bruikbaar zouden zijn. Verweerder heeft - blijkens onder meer de matrix en de ter zitting gegeven toelichting - bij de bepaling van de waarde van vergelijkingsobjecten met een aanmerkelijk grotere inhoud/oppervlakte rekening gehouden met het gegeven, dat meer meters vanaf een bepaald punt minder waarde hebben (afnemend grensnut). Nu de door verweerder vastgestelde WOZ-waarde van de onroerende zaak, uitgedrukt in prijs per m², substantieel lager is dan de prijs per m² van de vergelijkingsobjecten, is aannemelijk dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Verweerder maakt, gelet op het taxatierapport en de daarop gegeven toelichting, verder inzichtelijk hoe met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak wat betreft onder meer oppervlakte rekening is gehouden en maakt aannemelijk dat bij de waardering in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak.
9. Eiseres stelt dat de ligging van de onroerende zaak (boven de overloop van een trappenhuis, ten opzichte van de in het gebouw aanwezige sportschool en op korte afstand tot de kantoren) zou moeten leiden tot een lagere waarde ten opzichte van de door verweerder gebruikte vergelijkingsobjecten. Verweerder heeft ten opzichte van de gemiddelde een waardeaftrek van 10% toegepast voor de slechtere ligging. Met dat wat eiseres aanvoert onderbouwt zij niet dat verweerder daarmee onvoldoende rekening heeft gehouden met de verschillen in ligging.
10. Eiseres stelt dat de verkoopprijzen van vergelijkingsobjecten moeten worden verminderd met de aanspraken op het reservefonds van de Vereniging van Eigenaren (VvE) van het appartementencomplex. Verweerder heeft daartegenin gebracht dat nadere analyse (en daarmee: het opvragen van gegevens en het leggen van administratieve lasten bij koper en administrateur van de VvE) vanwege een te gering effect achterwege kan blijven bij reserves van niet meer dan € 2.000 tot € 5.000 (in relatieve termen: een reserve van minder dan 5% van de koopsom of de marktwaarde). De rechtbank volgt het standpunt van verweerder in dit opzicht.
11. Eiseres stelt dat afwerking (vloeren, kastjes) en onderhoud van haar appartement ver achterblijven bij die van de vergelijkingsobjecten en dat dat onvoldoende in de waarde tot uitdrukking is gekomen. Verweerder heeft voor het achterblijven van het onderhoud en de eenvoud van de afwerking 10% van de gemiddelde waarde afgetrokken. Eiseres heeft niet aannemelijk gemaakt dat verweerder daarmee onvoldoende rekening heeft gehouden met de verschillen in voorzieningen ten opzichte van de vergelijkingsobjecten.
12. In haar stelling dat verweerder bij de waardering van de onroerende zaak onvoldoende rekening heeft gehouden met de waardedrukkende effecten van slecht onderhoud en de storingen van de autolift, de aanrijschade van de autolift, het WTW-systeem en de storingen aan de verwarming, wordt eiseres evenmin gevolgd. Al deze factoren gelden voor het hele appartementencomplex en hebben dus eenzelfde effect op de waarde van de vergelijkingsobjecten uit dat complex. Die effecten worden dus geacht te zijn verdisconteerd in de verkoopprijzen van die objecten.
13. Volgens eiseres is sprake van waardedrukkende invloeden (het uitzicht vanuit de onroerende zaak, het verhoogde terras van de kantoorpanden aan de [naam straat] , de ’s nachts brandende verlichting van de kantoorpanden aan de [naam straat] , de omgevingsgeluiden, de drukte door evenementbezoekers en toeristen, de criminaliteit en prostitutie in de omgeving). Dit leidt evenmin tot het oordeel dat verweerder de waarde te hoog heeft vastgesteld, deels omdat deze invloeden vertaald zijn in een aftrek voor de relatief slechte ligging, voor het overige omdat ze ook gelden voor de vergelijkingsobjecten.
14. Eiseres heeft naar voren gebracht, dat zij niet kan nagaan of de vergelijkingsobjecten een parkeerplaats of een parkeerbox hebben, dat de waarde van een parkeerbox het dubbele is van die van een parkeerplaats en dat zij ook niet kan nagaan of verweerder die verschillen voldoende heeft verdisconteerd. Verweerder heeft ter zitting toegelicht dat bij de taxatie rekening pleegt te worden gehouden met een dergelijk verschil en dat hij ervan uitgaat, dat dat ook in dit geval is gebeurd. Eiseres heeft niet kunnen aangeven welke van de vergelijkingsobjecten al dan niet een parkeerplaats of parkeerbox hebben. De aanname van eiseres dat de grotere appartementen waarschijnlijk een parkeerbox hebben en de linken naar Funda - waaruit zou blijken dat garages afzonderlijk worden verkocht dan wel verhuurd, maar niet duidelijk is of die betrekking hebben op de vergelijkingsobjecten - zijn onvoldoende om te doen twijfelen aan de juistheid van verweerders stellingname ter zitting.
15. Nu verweerder de door haar bepaalde WOZ-waarde aannemelijk heeft gemaakt kan de alternatieve berekening, die eiser[es] in reactie op het verweerschrift heeft opgesteld - voor zover hiervoor al niet besproken - verder buiten beschouwing blijven. Hetzelfde geldt voor het verzoek tot overlegging van bezwaarschriften en beslissingen op bezwaar uit eerdere jaren met betrekking tot appartementen uit het complex waar de onroerende zaak deel van uitmaakt.
16. Het beroep is ongegrond.
17. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
18. Eiseres heeft verzocht verweerder te veroordelen in de schade die zij lijdt en nog zal lijden. Nu eiseres de door haar gestelde schade in het geheel niet heeft gespecificeerd, zal reeds hierom zal het verzoek van eiseres worden afgewezen.”
Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
4.1.
In geschil is of de door de Heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de woning te hoog is. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend, de Heffingsambtenaar ontkennend.
4.2.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar en tot wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning op € 261.697 wordt vastgesteld en tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslag. Voorts verzoekt belanghebbende om vergoeding van het griffierecht, een proceskostenvergoeding en een schadevergoeding te vermeerderen met wettelijke rente en op straffe van een dwangsom.
4.3.
De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
Beoordeling van het hoger beroep
Effectieve rechtsbescherming
5.1.
Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat zij in haar rechtsbescherming is geschaad. Zij voert daartoe onder meer aan dat de Rechtbank stukken die belanghebbende kort voor de zitting heeft ingediend ten onrechte buiten beschouwing heeft gelaten. De regels van een goede procesorde brengen mee dat de rechter een afweging moet maken tussen het belang van de inbrengende partij bij het overleggen van de stukken en het belang van een doelmatige procesgang, waaronder ook moet worden begrepen de gelegenheid die de andere partij heeft om voorafgaand aan de zitting kennis te kunnen nemen van die stukken. Gelet op de omvang van de door belanghebbende kort voor de zitting ingediende stukken en de zeer beperkte tijd die de Heffingsambtenaar was gegeven daarvan kennis te nemen heeft de Rechtbank terecht geoordeeld dat die stukken buiten beschouwing worden gelaten. Daarbij verdient opmerking dat belanghebbende tijdens de zitting bij de Rechtbank alle gelegenheid heeft gekregen op het verweerschrift van de Heffingsambtenaar te reageren. Van een beperking van de effectieve rechtsbescherming is aldus geen sprake. Ook het standpunt van belanghebbende dat zij in haar rechtsbescherming is geschaad doordat het Hof bij voorbaat heeft besloten de termijn voor het indienen van de gronden van het hoger beroep niet te verlengen, slaagt niet. Belanghebbende heeft namelijk haar gronden in hoger beroep door middel van omvangrijke stukken toegelicht en aangezien deze tijdig zijn ingediend worden die in de beoordeling betrokken.
Waarde van de woning
5.2.
Ingevolge artikel 17, lid 2, Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
5.3.
De Heffingsambtenaar, die aannemelijk dient te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld, is daarin gelet op het navolgende geslaagd.
5.4.1.
Uit het door de Heffingsambtenaar overgelegde taxatierapport volgt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De Heffingsambtenaar heeft de waarde vastgesteld op € 306.000 en hierbij verwezen naar de verkopen van de vergelijkingsobjecten [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] en ter illustratie naar [adres 5] , [adres 6] en [adres 7] . Die laatste drie objecten zijn niet meegenomen in de berekening. Niet vereist is dat de vergelijkingsobjecten identiek zijn aan de woning. Voldoende is dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn, mits de Heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarde voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen. De vergelijkingsobjecten die ten grondslag liggen aan de waardevaststelling maken alle drie deel uit van hetzelfde complex als de woning. Het vergelijkingsobject [adres 4] is niet vergelijkbaar met de woning, aangezien dit object qua oppervlakte bijna twee keer zo groot is als de woning en de Heffingsambtenaar niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe met dat verschil rekening is gehouden. Dat laatste geldt ook voor [adres 3] . Daarentegen is [adres 2] zeer goed vergelijkbaar met de woning, omdat het eenzelfde appartement is met dezelfde oppervlakte en eveneens is gelegen op de tweede verdieping, zodat de verkoopprijs van dit vergelijkingsobject bij uitstek als richtsnoer kan dienen bij het bepalen van de waarde van de woning, hetgeen in dit geval toereikend wordt geacht.
5.4.2.
Uit bijlage A, punt 93, bij het taxatierapport volgt dat de Heffingsambtenaar de verkoopprijs van [adres 2] heeft geïndexeerd naar de waardepeildatum en, zoals ook ter zitting toegelicht, deze indexatie heeft gebaseerd op verkoopdata van transacties in het [naam wijk] . Voorts heeft de Heffingsambtenaar rekening gehouden met de verschillen tussen het object [adres 2] en de woning wat betreft voorzieningen, ligging en onderhoud. De Heffingsambtenaar heeft de woning wat betreft voorzieningen en ligging als ondergemiddeld gekwalificeerd en de gemiddelde vierkante meterprijs daarom met 20% verminderd zoals ter zitting toegelicht eveneens aan de hand van ervaringscijfers. Anders dan belanghebbende betoogt, ziet het Hof geen aanleiding voor een verdere vermindering in verband met de ligging en de voorzieningen. Belanghebbende heeft daarvoor ook geen toereikende onderbouwing gegeven. Gelet op het voorgaande heeft de Heffingsambtenaar in voldoende mate rekening gehouden met de verschillen tussen [adres 2] en de woning wat betreft voorzieningen, ligging en onderhoudstoestand.
5.4.3.
Hetgeen belanghebbende daartegen heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel. Het wettelijk waardebegrip van artikel 17, lid 2, Wet WOZ laat geen ruimte voor een neerwaartse correctie in verband met hoge inflatie. De stelling van belanghebbende dat sprake is van een waardedrukkend effect in verband met storingen aan de autolift, de aanrijdschade van de autolift, het WTW-systeem en de storingen aan de verwarming treffen evenmin doel, omdat al deze factoren voor het gehele appartementencomplex gelden en daarmee geacht worden verdisconteerd te zijn in de verkoopprijs van het vergelijkingsobject. Voorts heeft het door belanghebbende aangevoerde verschil in waarde tussen een parkeerplaats en een parkeerbox op het oordeel geen invloed, aangezien de Heffingsambtenaar ter zitting onweersproken heeft gesteld dat [adres 2] net als de woning beschikt over een parkeerplaats.
5.4.4.
Belanghebbende moet worden toegegeven dat bij de waardebepaling van de woning de invloed van de aanwezigheid van een reserve van een Vereniging van Eigenaren (VvE) in beginsel dient te worden uitgeschakeld door met dat gedeelte van de verkoopprijzen dat aan die reserve kan worden toegerekend geen rekening te houden (vgl. HR 8 september 1993, ECLI:NL:HR:1993:ZC5446, BNB 1993/325). Hoewel de Heffingsambtenaar met deze jurisprudentie geen rekening heeft gehouden, omdat hij meent dat de VvE-reserve daarvoor te gering is, is het Hof - wat er verder ook zij van het standpunt van de Heffingsambtenaar - van oordeel dat hij aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Steun voor dit oordeel vindt het Hof vooral in de verkoopprijs van [adres 2] , omdat dit object op 1 november 2019 voor € 118.000 meer is verkocht dan de voor de woning vastgestelde WOZ-waarde op de waardepeildatum van € 306.000.
Schending van grondrechten / schending algemene beginselen van behoorlijk bestuur / schadevergoeding
5.5.
Belanghebbende heeft een beroep gedaan op verschillende (Europese) grondrechten en algemene beginselen van behoorlijk bestuur en daarnaast verzocht om vergoeding van materiële en immateriële schade. Dit betoog kan echter niet slagen. Belanghebbende heeft namelijk enerzijds haar stellingen niet feitelijk onderbouwd en voor zover de stellingen wel feitelijk zijn onderbouwd daaraan geen consequenties verbonden. Ten aanzien van het verzoek om vergoeding van materiële en immateriële schade heeft belanghebbende niet aannemelijk gemaakt dat daarvan sprake is. Het verschil tussen de WOZ-waarde en de waarde die belanghebbende voorstaat is geen schade en dat geldt evenmin voor de op de WOZ-waarde gebaseerde belastingheffing.
Prejudiciële vragen
5.6.
Het Hof ziet geen aanleiding voor het stellen van prejudiciële vragen aan het Hof van Justitie van de Europese Unie.
Slotsom
5.7.
Gelet op het voorgaande is het hoger beroep ongegrond.
Proceskosten
Er is geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.
Beslissing
Het Gerechtshof:
- bevestigt de uitspraak van de Rechtbank;
- wijst het verzoek om schadevergoeding af.
Deze uitspraak is vastgesteld door T.A. de Hek, P.J.J. Vonk en I. Reijngoud, in tegenwoordigheid van de griffier M.G. Kastelein. De beslissing is op 29 maart 2023 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bijde Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aande Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. - de naam en het adres van de indiener;
b. - de dagtekening;
c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. - de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.