ECLI:NL:GHDHA:2023:311

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Civiel recht

Team Handel

Zaaknummer hof : 200.306.751/01

Zaaknummer rechtbank : 9271522 CV EXPL 21-20197

Arrest van 7 maart 2023

in de zaak van

Stichting 3B Wonen,

gevestigd in Berkel en Rodenrijs, gemeente Lansingerland,

appellante,

advocaat: mr. M.C. Veltkamp-van Paassen, kantoorhoudend in Den Haag,

tegen

[verweerder],

wonend in [woonplaats],

verweerder,

advocaat: mr. S. Kara, kantoorhoudend in Rotterdam.

Het hof zal partijen hierna noemen 3B Wonen en [verweerder].

1.De zaak in het kort

1.1

De politie heeft 96,5 gram hash, geld en dure spullen aangetroffen in de door [verweerder] van 3B Wonen gehuurde woning. De burgemeester heeft naar aanleiding hiervan de woning voor drie maanden gesloten. 3B Wonen heeft de huurovereenkomst toen buitengerechtelijk ontbonden. [verweerder] heeft geweigerd de woning te ontruimen. Daarom heeft 3B Wonen bij de rechter een verklaring voor recht gevorderd dat zij de huurovereenkomst terecht heeft ontbonden , dan wel (subsidiair) de ontbinding van de huurovereenkomst gevorderd. In beide gevallen heeft 3B Wonen hieraan een vordering tot ontruiming gekoppeld. De kantonrechter heeft de vorderingen van 3B Wonen na belangenafweging afgewezen.

1.2

Het hof oordeelt anders. Het gelast de ontruiming van de woning en veroordeelt [verweerder] tot betaling van een gematigde boete.

2.Procesverloop in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken:

de dagvaarding van 11 februari 2022, waarmee 3B Wonen in hoger beroep is gekomen van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 12 november 2021;
het arrest van dit hof van 15 maart 2022, waarin een mondelinge behandeling is gelast;
het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 17 mei 2022;
de memorie van grieven van 3B Wonen;
de memorie van antwoord van [verweerder], met een bijlage.

3.Feitelijke achtergrond

3.1

Het hof gaat uit van de volgende feiten:

3.2

[verweerder] huurt sinds 1 oktober 2020 van 3B Wonen een sociale huurwoning aan de [adres] (hierna: de woning of het gehuurde). Op grond van de toepasselijke algemene huurvoorwaarden is het [verweerder] verboden om activiteiten te (laten) verrichten die strafbaar zijn gesteld op grond van de Opiumwet en verbeurt hij een boete bij overtreding van dit verbod (artikel 6.9). [verweerder] mag op grond van artikel 6.8 algemene huurvoorwaarden geen overlast of hinder (doen) veroorzaken.

3.3

[verweerder] is geboren op 4 januari 1988 en heeft een bijstandsuitkering.

3.4

Op 11 april 2021 is bij de politie een melding binnengekomen dat drie mannen met volle, naar wiet ruikende, vuilniszakken de woning waren binnengegaan. Naar aanleiding hiervan heeft de politie op 12 april 2022 een inval in de woning gedaan en de woning doorzocht. De politie heeft toen de volgende spullen aangetroffen:
- in een jas: een brok hash van 96,5 gram;
- in andere daar aanwezige jassen: 2x een bankbiljet ter waarde van 10,- euro, 2x een
bankbiljet ter waarde van 50,- euro, 1 x een bankbiljet ter waarde van 200,- euro (samen
320,- euro)
- diverse relatief dure goederen, waaronder een grote flatscreen televisie, een ombouw
rond de televisie met daaronder een ingebouwde haard, een grote moderne koelkast,
een nieuw uitziend bankstel, een nieuw uitziend boxspring bed, meerdere paren
schoenen nieuw in de doos van Nike en Adidas, diverse jassen van merken als Nike en
Moncler en een prijskaartje van een Dsquared kledingstuk ter waarde van 540,- euro.

3.5

De burgemeester van Lansingerland heeft de woning wegens onder meer het aantreffen van een handelshoeveelheid softdrugs op 14 juni 2021 voor 3 maanden gesloten. 3B Wonen heeft toen de huurovereenkomst met [verweerder] buitengerechtelijk ontbonden op grond van artikel 7:231 lid 2 BW en [verweerder] aangeschreven dat hij de woning moest ontruimen. [verweerder] heeft dit geweigerd.

3.6

De bestuursrechter heeft bij uitspraak van 25 juni 2021 het verzoek van [verweerder] tot het treffen van een voorziening (om de sluiting tegen te houden) afgewezen.

3.7

De voorzieningenrechter heeft bij vonnis in kort geding van 17 augustus 2021 de door 3B Wonen gevorderde ontruiming afgewezen. De kort-gedingstukken zijn grotendeels in eerste aanleg ingebracht in de huidige bodemprocedure.

4.Procedure bij de kantonrechter in de rechtbank

4.1 3

3B Wonen heeft, na eiswijziging, bij de kantonrechter gevorderd, kort weergegeven en voor zover in hoger beroep van belang:
primaireen verklaring voor recht dat de huurovereenkomst rechtsgeldig is ontbonden,
subsidiairontbinding van de huurovereenkomst,
in beide gevallen met veroordeling van [verweerder] tot ontruiming van de woning.
Daarnaast heeft 3B Wonen een contractuele boete gevorderd van € 2.500,--.

4.2 3

3B Wonen heeft, samengevat, het volgende aangevoerd. Er heeft een burgemeesterssluiting plaatsgevonden en daarop is de huurovereenkomst op grond van art. 7:231 lid 2 BW buitengerechtelijk ontbonden. [verweerder] wil de woning echter niet ontruimen. Subsidiair stelt 3B Wonen dat [verweerder] de huurvoorwaarden overtreedt: (i) 3B Wonen ontvangt klachten van omwonenden over nachtelijke (geluids)overlast. (ii) Bij een inval van de politie is een handelshoeveelheid hash aangetroffen. (iii) Ook zijn dure spullen en contant geld aangetroffen. Dit wijst allemaal op de handel in drugs. Deze tekortkoming rechtvaardigt de ontbinding van de huurovereenkomst.

4.3

[verweerder] heeft verweer gevoerd, gesteld dat de hash voor eigen gebruik was en dat er (behoudens de brok hash) geen sprake is geweest van strafbare feiten, drugsoverlast of andere aanwijzingen van bekendheid van de woning in het drugscircuit. Bovendien heeft hij geen strafrechtelijke antecedenten.

4.4

De kantonrechter heeft de vorderingen, na belangenafweging, afgewezen en 3B Wonen in de kosten veroordeeld.

5.Vorderingen in hoger beroep

5.1 3

3B Wonen is in hoger beroep gekomen omdat zij het niet eens is met het vonnis. Zij vordert hetzelfde als bij de kantonrechter.

6.Beoordeling in hoger beroep

De buitengerechtelijke ontbinding is proportioneel

6.1

De kantonrechter heeft, in hoger beroep onweersproken en overigens terecht, geoordeeld dat 3B Wonen de huurovereenkomst in beginsel buitengerechtelijk mocht ontbinden, omdat het aanwezig hebben van 96,5 gram hash een overtreding oplevert van artikel 3 van de Opiumwet en de woning om die reden gedurende drie maanden door de burgemeester is gesloten.^[1]3B Wonen was daarom bevoegd om de huurovereenkomst op grond van artikel 7:231 lid 2 BW te ontbinden. Een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst is daarvoor dus niet vereist.

6.2

In dit geding gaat het vervolgens om de vraag of 3B Wonen ook terecht van deze bevoegdheid gebruik heeft gemaakt. Het hof oordeelt van wél en legt dit hierna uit.

6.3

Ontruiming van een woning vormt een inmenging in het recht op respect voor de woning van een bewoner, welk recht wordt beschermd door artikel 8 EVRM. Een inbreuk op dat woonrecht moet een proportionele maatregel vormen. De maatstaf hierbij is in dit geval of het naar redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat 3B Wonen tot ontbinding van de huurovereenkomst heeft besloten. Daarbij zijn alle omstandigheden van het geval relevant. De stelplicht en bewijslast van de relevante omstandigheden rusten op [verweerder].

Handel in drugs

6.4

Uitgangspunt is dat 3B Wonen de huurovereenkomst na de ‘burgemeesterssluiting’ wegens overtreding van artikel 3 Opiumwet mocht ontbinden. Het hof benadrukt in dit verband dat 3B Wonen op goede gronden is uitgegaan van drugshandel en dat er aldus een zwaarwegend belang aan haar zijde was om de huurrelatie met [verweerder] te beëindigen.

6.5

Vast staat immers dat [verweerder] in de woning een hoeveelheid van 96,5 gram hash aanwezig had. Blijkens de justitiële gedoogregels vormt (maximaal) 5 gram hash de grens voor eigen gebruik. [verweerder] had bijna twintig keer een dergelijke hoeveelheid aanwezig. Hij heeft niet uitgelegd of aangetoond dat en waarom hij zo’n forse hoeveelheid hash voor eigen gebruik nodig had.

6.6

Daarnaast waren in de woning veel dure spullen aanwezig. Dit past niet bij iemand die een bijstandsuitkering als inkomensbron heeft, zeker niet nu ook nog beslag was gelegd op de uitkering. Als verklaring voor deze aanwezige spullen heeft [verweerder] bij de bestuursrechter gesteld dat de nieuwe inrichting verklaarbaar is omdat hij pas een aantal maanden in de woning woonde en dergelijke apparatuur bovendien geleasd kan worden. Bij de kantonrechter heeft hij aangevoerd dat hij de dure goederen, waaronder merkkleding, van een vriend heeft gekregen. Dit alles is niet alleen tegenstrijdig, maar heeft [verweerder] ook op geen enkele manier onderbouwd. Hoe [verweerder] bij het betrekken van de woning deze goederen heeft kunnen betalen, welke goederen hij waar en voor welke prijs heeft geleasd of welke vriend zo vrijgevig was en waarom, heeft hij niet uitgelegd. Daarnaast is moeilijk verklaarbaar en door [verweerder] niet verklaard - waarom hij meerdere paren ongebruikte schoenen aanwezig heeft gehad en (kennelijk) een Dsquared kledingstuk ter waarde van 540,- euro. Al met al versterkt dit het redelijke vermoeden van handel in (soft)drugs. Het hof laat hierbij nog in het midden dat [verweerder] niet deugdelijk heeft weersproken dat er ’s avonds en ’s nachts sprake was van (lawaai)overlast vanuit en rond zijn woning.

6.7

Daarnaast is moeilijk verklaarbaar (en ook niet door [verweerder] uitgelegd) waarom [verweerder] een geldbiljet van € 200,-- aanwezig had. Dit is immers buiten het criminele circuit een weinig gebruikte coupure. Dit overigens nog los van het feit dat in totaal € 320,-- aan contant geld in de woning is aangetroffen, wat ook niet lijkt te passen bij een bijstandsgerechtigde.

Het woonbelang van [verweerder] is niet doorslaggevend

6.8

[verweerder] heeft ontegenzeggelijk een woonbelang. Er is echter geen aanwijzing dat [verweerder] specifiek aan deze woning of deze buurt is gebonden (daar is niets over gesteld), zeker niet nu hij ten tijde van de buitengerechtelijke ontbinding de woning nog geen jaar huurde. Hier komt bij dat [verweerder] zelf zijn aanspraak op een sociale huurwoning in gevaar heeft gebracht door de aanwezigheid van 96,5 gram hash, hoewel hij tevoren in de huurovereenkomst en op de website al was gewaarschuwd dat 3B Wonen ten aanzien van drugs een ‘zero tolerance beleid’ voerde.

6.9

Al met al acht het hof het woonbelang van [verweerder] niet dusdanig zwaarwegend dat dit voor 3B Wonen een reden had moeten zijn om de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst achterwege te laten. De overige stellingen van [verweerder] maken dit niet anders.

De primaire vordering van 3B Wonen tot ontruiming van de woning is toewijsbaar

6.1

Het voorgaande betekent dat 3B Wonen de huurovereenkomst op grond van art. 7:231 lid 2 BW heeft mogen ontbinden en dat de primair gevorderde verklaring voor recht en ontruiming van de woning alsnog zullen worden toegewezen. Het hof komt niet toe aan beoordeling van de subsidiair gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst.

Het hof matigt de gevorderde boete

6.11

Uit het voorgaande volgt dat [verweerder] in strijd met artikel 3 Opiumwet heeft gehandeld en daarmee het verbod van artikel 6.9 van de huurvoorwaarden heeft overtreden. Daarop staat een overeengekomen boete van € 2.500,-. Volgens [verweerder] is het boetebeding van artikel 6.9 van de algemene huurvoorwaarden echter onredelijk bezwarend, mede door de ruime formulering ervan. [verweerder] wijst daarnaast op het feit dat 3B Wonen heeft bedongen dat zij naast een boete ook ontbinding van de huurovereenkomst kan vorderen (de zogenaamde cumulatie van sancties).

6.12

Het hof oordeelt als volgt.
De Richtlijn 93/13 EEG beschouwt een beding als oneerlijk wanneer het, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de consument (in deze zaak [verweerder]) aanzienlijk verstoort. In een geval, waarin een beding aan schending van een contractueel verbod meer rechtsgevolgen verbindt dient de rechter te onderzoeken of het cumulatieve effect van deze rechtsgevolgen ertoe leidt dat sprake is van een oneerlijk beding als bedoeld in de Richtlijn.

6.13

Dat is in deze zaak niet het geval. De boete moet als sanctie worden onderscheiden van de mogelijke schadevergoedingsverplichting en ontbinding van de huurovereenkomst. De schadevergoedingsverplichting vloeit rechtstreeks voort uit het overeenkomstenrecht en beoogt schending van contractuele verplichtingen te compenseren. Ook de mogelijkheid van ontbinding van de huurovereenkomst vindt zijn grondslag in het contractenrecht, waarbij uitgangspunt is dat de wederpartij van de ‘overtreder van de huurvoorwaarden’ de mogelijkheid heeft de contractuele relatie te verbreken. De boete daarentegen geldt conform het expliciete beding in de algemene huurvoorwaarden als prikkel voor de huurder om zich ‘netjes’ te gedragen (en de Opiumwet niet te overtreden). Dit zijn verschillende aspecten. Van een cumulatief effect en daarmee en aanzienlijke verstoring van het evenwicht is om deze redenen geen sprake.

6.14

Volgens [verweerder] is de boetebepaling te ruim geformuleerd. Het hof acht dit verwijt ongegrond. De boete is gemaximeerd tot een niet onredelijk bedrag van € 10.000,--. Niet valt in te zien waarom een dergelijke boete op strafbare handelingen op grond van de Opiumwet het evenwicht tussen partijen ten nadele van consument in aanzienlijke mate verstoort.

6.15

Het voorgaande betekent dat het boetebeding rechtsgeldig is. Het hof honoreert het beroep van [verweerder] in eerste aanleg op matiging van de boete en zal de boete matigen tot een bedrag van € 500,--. Het hof heeft hierbij gelet op de schuldenproblematiek en het geringe inkomen van [verweerder]. 3B Wonen heeft hiertegen geen expliciet verweer gevoerd.

Conclusie en proceskosten

6.16

De conclusie is dat het hoger beroep van 3B Wonen grotendeels slaagt. Daarom zal het hof het vonnis vernietigen en beslissen zoals hierna onder ‘Beslissing’ (in het dictum) is vermeld. Het hof zal de ontruimingstermijn stellen op 14 dagen na betekening. Het hof komt niet toe aan bewijslevering. Er zijn geen concrete feiten te bewijzen aangeboden die tot een andere beslissing zouden kunnen leiden.

6.17

Het hof zal [verweerder] als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten bij de kantonrechter en het hof.

7.Beslissing

Het hof:

vernietigt het tussen partijen gewezen vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 12 november 2021, en
verklaart voor recht dat 3B Wonen de huurovereenkomst tussen partijen terecht heeft ontbonden op grond van artikel 7:231 lid 2 BW;
veroordeelt [verweerder] om het gehuurde binnen 14 dagen na betekening van dit arrest te ontruimen en bezemschoon en vrij van huurders aan 3B Wonen op te leveren onder afgifte van de sleutels;
veroordeelt [verweerder] tot betaling van een boete van € 500,-;

- veroordeelt [verweerder] in de kosten van het geding in eerste aanleg, aan de zijde van 3B Wonen tot op 12 november 2021 begroot op € 507,- aan griffierecht, € 106,- aan kosten uitbrengen dagvaarding en € 436,- aan salaris gemachtigde;

- veroordeelt [verweerder] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van 3B Wonen tot op heden begroot op € 783,- aan griffierecht, € 127,42,- aan kosten uitbrengen dagvaarding en € 2.366,- aan salaris advocaat; en € 173,- aan nasalaris, te verhogen met € 90,- indien niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan dit arrest is voldaan en vervolgens betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden;

- bepaalt dat binnen veertien dagen na de dag van de uitspraak dan wel, wat betreft het bedrag van € 90,--, na de datum van betekening, aan deze kostenveroordeling moet zijn voldaan, bij gebreke waarvan deze bedragen worden vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf het einde van genoemde termijn van 14 dagen tot aan de dag der algehele voldoening;

- wijst af het meer of anders gevorderde;

- verklaart dit arrest ten aanzien van de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. M.A.F. Tan-de Sonnaville, G. Dulek-Schermers en M.P.J. Ruijpers en in het openbaar uitgesproken op 7 maart 2023 in aanwezigheid van de griffier.