ECLI:NL:GHDHA:2023:2736

• Datum uitspraak: 21 november 2023
• Publicatiedatum: 9 februari 2024
• Zaaknummer: 200.268.506/02
• Instantie: Gerechtshof Den Haag
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: J.I. de Vreese-Rood; G. Dulek-Schermers; P.H. Blok
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Geschillen over verbouwing van gehuurde bedrijfsruimte en huurachterstand tussen huurder en verhuurder

In deze zaak gaat het om geschillen tussen [A], de huurder van een bedrijfsruimte, en [B] Onroerend Goed B.V., de verhuurder, over een verbouwing van de gehuurde ruimte en een huurachterstand. [A] exploiteert een cafetaria in de gehuurde ruimte en heeft in de huurovereenkomst zijn medewerking aan een verbouwing toegezegd volgens 'Plan A'. Echter, [B] heeft de verbouwingsplannen gewijzigd naar 'Plan B', wat leidde tot diverse geschillen. De centrale vragen zijn of [A] moest meewerken aan Plan B, of partijen elkaar schadevergoeding moeten betalen, en of [B] de huurovereenkomst rechtsgeldig kon ontbinden of opzeggen. Het hof heeft in een tussenarrest van 20 december 2022 [A] toegelaten tot het leveren van tegenbewijs tegen de stelling van [B] dat hij heeft ingestemd met Plan B. Na het horen van getuigen heeft het hof geoordeeld dat [A] de stelling van instemming met Plan B voldoende heeft ontkracht. Het hof heeft [B] veroordeeld tot betaling van € 6.800,00 aan schadevergoeding aan [A] en [A] tot betaling van € 7.675,43 aan huurachterstand. Het hof heeft de vorderingen van beide partijen beoordeeld en in het arrest van 21 november 2023 de eerdere vonnissen vernietigd, waarbij de kosten van de procedure zijn gecompenseerd.

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Civiel recht

Team Handel

Zaaknummer hof : 200.268.506/02, 200.285.707/01 en 200.291.442/01

Zaaknummer rechtbank : 7386650 CV EXPL 18-52116

Arrest van 21 november 2023

in de zaken met nummers 200.268.506/02 en 200.285.707/01 van

[A] ,

wonende te [woonplaats] ,

appellant,

advocaat: mr. A. Kara te Maastricht,

tegen

[B] Onroerend Goed B.V. ,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

geïntimeerde,

advocaat: mr. M. Verhoog te Alkmaar,

en in de zaak met nummer 200.291.442/01 van

[B] Onroerend Goed B.V. ,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

appellant,

advocaat: mr. M. Verhoog te Alkmaar,

tegen

[A] ,

wonende te [woonplaats] ,

appellant,

advocaat: mr. A. Kara te Maastricht.

Het hof zal partijen hierna [A] en [B] noemen. Het hof zal de zaak met nummer 200.268.506/02 hierna Zaak 506 noemen, de zaak met nummer 200.285.707/01 Zaak 707 en de zaak met nummer 200.291.442/01 Zaak 442.

1. De zaken in het kort

1.1

[A] huurt een bedrijfsruimte van [B] , waarin hij een cafetaria exploiteert. [B] heeft het pand waarin de bedrijfsruimte is gelegen (gedeeltelijk) verbouwd. In de huurovereenkomst heeft [A] zijn medewerking aan de verbouwing toegezegd conform ‘Plan A’. Op enig moment heeft [B] de verbouwingsplannen gewijzigd in ‘Plan B’. Ten aanzien van de verbouwing zijn diverse geschillen ontstaan tussen partijen. In de onderhavige drie zaken strijden partijen over de vraag of [A] moest meewerken aan de uitvoering van Plan B, of partijen over en weer de ander schadevergoeding moeten betalen, of [B] de huurovereenkomst rechtsgeldig kon of kan (laten) ontbinden of opzeggen, en of [A] € 10.332,76 aan huurachterstand aan [B] moet betalen.

1.2

Bij tussenarrest van 20 december 2022 heeft het hof [A] toegelaten tot het leveren van tegenbewijs tegen de voorshands bewezen geachte stelling van [B] dat [A] heeft ingestemd met Plan B. [A] heeft hierop getuigen doen horen. In dit arrest beslist het hof dat [A] de stelling dat hij heeft ingestemd met Plan B voldoende heeft ontkracht. Het hof beslist verder dat [B] € 6.800,00 aan schadevergoeding aan [A] moet betalen, terwijl [A] € 7.675,43 aan per september 2021 achterstallige huurtermijnen, assurantiepremies en boete aan [B] moet betalen.

2. Het verdere procesverloop in hoger beroep

2.1

Het verdere verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken:

• het proces-verbaal van getuigenverhoor van 7 februari 2023, gehouden in alle zaken;
• de in alle zaken overgelegde memorie na enquête van [A] , met bijlagen;
• de in alle zaken overgelegde memorie na enquête tevens akte houdende overlegging producties tevens uitlating producties van [B] , met bijlagen.

2.2

[A] heeft in zijn memorie na enquête om een descente verzocht. Omdat het gehuurde inmiddels is verbouwd en de huidige situatie niet in overeenstemming is met Plan B of Plan B-mini, ziet het hof geen aanleiding om een descente te houden. Daarbij komt dat [A] duidelijke foto’s heeft overgelegd van het houten frame dat in zijn keuken is aangebracht en van de huidige situatie.

3. Verdere beoordeling in hoger beroep

In alle zaken

3.1

Bij tussenarrest van 20 december 2022 heeft het hof [A] toegelaten tot het leveren van tegenbewijs tegen de voorshands bewezen geachte stelling van [B] dat [A] heeft ingestemd met Plan B.

3.2

[A] heeft hierop zichzelf, zijn zoon [zoon A] (hierna: [zoon A] ), zijn partner [partner A] (hierna: [partner A] ) en zijn overbuurman [buurman A] (hierna: [buurman A] ) als getuige doen horen.

3.3

Tijdens de getuigenverhoren is duidelijk geworden dat tijdens de verbouwing twee trappen in de keuken van het gehuurde zijn geplaatst:

een tijdelijke trap die vanaf de ingang recht omhoog ging, in de verhoren aangeduid met ‘de oude trap’, ‘de rechter trap, en ‘de eerste nieuwe trap’ (hierna: de eerste nieuwe trap), en

een trap die links vanaf de ingang met een knik omhoog gaat, in de verhoren aangeduid met ‘de nieuwe trap’ en ‘de witte trap’ (hierna: de tweede nieuwe trap).

Het hof geeft hieronder een afbeelding weer van de eerste nieuwe trap (rechts op de foto) en de tweede nieuwe trap (links op de foto):

In zijn memorie na enquête (blz. 4, vierde en zevende alinea) noemt [A] de uitvoering met de tweede nieuwe trap (de linker trap op de foto) Plan B. Dit is onjuist. Plan B ziet er als volgt uit (zie r.o. 6.5.3 van het tussenarrest van 20 december 2022):

De plaatsing van de tweede nieuwe trap wijkt dus af van Plan B (zie ook de tekening van de huidige situatie in r.o. 3.10 van het tussenarrest van 20 december 2022). De trap in Plan B is recht en staat recht tegenover de ingang, terwijl de werkelijk geplaatste trap (de tweede nieuwe trap) een knik heeft en links van de ingang staat. In het onderhavige arrest staat ter beoordeling of [A] toestemming heeft gegeven voor Plan B. Aan het feit dat de tweede nieuwe trap niet is geplaatst conform Plan B, hebben partijen in deze procedure geen consequenties verbonden.

3.4

Voor de waardering van de in eerste aanleg en in hoger beroep afgelegde getuigenverklaringen, in samenhang met de in eerste aanleg overgelegde schriftelijke verklaringen, is verder van belang dat volgens [B] op 20 of 22 juli 2017 voor het eerst door [directeur B] (directeur van [B] ), [directeur aannemer] (directeur van de aannemer [aannemer] Bouw B.V., deze laatste hierna te noemen: [aannemer] ), [medewerker 1 aannemer] (werkzaam bij [aannemer] ) en [A] over Plan B is gesproken en dat [A] volgens [B] tijdens de volgende besprekingen heeft ingestemd met Plan B:

• een bespreking op 30 augustus 2017 in aanwezigheid van [medewerker 2 aannemer] (werkzaam bij [aannemer] ), [directeur aannemer] , [medewerker 1 aannemer] en [zoon A] waarin Plan B zou zijn besproken;
• een bespreking van 11 oktober 2017 waarin een tekening van Plan B zou zijn gepresenteerd en Plan B zou zijn aangeduid in de ruimte, in aanwezigheid van [directeur aannemer] , [medewerker 2 aannemer] en [medewerker 1 aannemer] .

3.5

Het hof gaat voorbij aan de getuigenverklaring van [buurman A] . [buurman A] heeft weliswaar verklaard dat hij erbij was toen twee aannemers met [A] afspraken maakten over het trappenhuis, maar geen van de andere getuigen heeft verklaard dat [buurman A] bij de besprekingen met [directeur B] , [directeur aannemer] , [medewerker 1 aannemer] en/of [medewerker 2 aannemer] aanwezig is geweest. Zijn aanwezigheid bij die besprekingen blijkt zelfs niet uit de getuigenverklaring van [A] zelf. [B] voert daarom terecht aan dat het goed mogelijk is dat [buurman A] in zijn getuigenverklaring doelt op gesprekken in 2019 met [naam] Vastgoed Onderhoud B.V. (hierna: [naam] ), in plaats van de in r.o. 3.4 bedoelde gesprekken in 2017 met [aannemer] waar het in de bewijslevering om gaat.

3.6

[A] heeft onder ede onder meer verklaard:

- Ik laat een foto zien [de in r.o. 3.3 weergegeven foto, toevoeging hof] waarop twee trappen staan. De rechter trap hebben we afgesproken. (…)

(…)

- Er is nooit op de grond aangeduid waar de nieuwe muur zou komen. Het enige wat wij besproken hebben, is de trap. Met wij bedoel ik, de aannemer en ik. Mijn zoon was daar ook bij. We hebben alleen besproken waar de trap komt en niet waar het trappenhuis zou komen. Ze hebben tijdens de bouw gezegd dat ze meterkasten wilden plaatsen en ik heb toestemming gegeven voor 70 cm om de meterkasten te plaatsen net aan de rechterkant van de oude trap.

- U vraagt of ik met de oude trap, de eerste nieuwe trap bedoel. Dit klopt. Ik toon de foto met de twee trappen. De linker is de nieuwe trap. De rechter is de oude trap waar we over gesproken hebben. De witte trap is nieuw. Ik heb van de witte trap geen weet gehad. Ze hebben mijn zaak verkleind. Als ik deze toestemming had gegeven, dan had ik die meterkastruimte niet hoeven geven.

- U houdt mij voor dat ik net heb gezegd dat we alleen over de plek van de trap hebben gesproken en dat ik na doorvragen heb gezegd dat we ook over de meterkasten hebben gesproken. Tijdens de bouw hebben ze gezegd dat er een meterkast moest komen en toen heb ik gezegd dat ze de ruimte rechts van de trap mochten gebruiken. Ik heb 70 cm van mijn winkel afgestaan.

(…)

- U toont mij de tekening uit rechtsoverweging 6.5.3 van het tussenarrest van 20 december 2022. (…) U vraagt mij of ik toestemming had gegeven voor de trap en de meterkasten zoals deze op deze tekening te zien zijn. De linker trap die ik op de foto toonde staat er en de rechter is weg. Ik heb toestemming gegeven voor de rechter trap. De meterkasten zouden aan de rechter kant komen. Ik heb dus geen toestemming gegeven voor de meterkasten aan de linkerkant.

- Er zijn mij nooit tekeningen getoond en er is ook nooit iets op de grond uitgetekend. Ik heb alleen toestemming gegeven voor de trap die recht omhoog ging en de meterkasten rechts van de trap. (…)

- Bij het toestemming geven waren aanwezig: mijn zoon en vrouw, maar ik voerde het gesprek. Van [B] was er niemand, behalve degene die het werk zou doen, de oude man van de aannemer. Die heeft die plek van 70 cm ingenomen voor de kast.

(…)

- (…) Op een zeker moment zeiden ze dat ze hier de trap wilden maken. Met hier bedoel ik de plek die ik zojuist rechts op de foto toonde. Ze hadden eerst gekeken aan de binnenkant van de zaak, en later zeiden ze tegen mij: hij komt in de keuken. Dat ging over de rechter trap. Dat vond ik goed. Maar ze liegen, want ze bouwden de witte trap, op een andere plek.

3.7

Deze verklaring houdt in dat [A] in aanwezigheid van [zoon A] , [partner A] en degene die het werk zou doen (hetgeen [medewerker 2 aannemer] moet zijn geweest) toestemming heeft gegeven voor een trap in de keukenruimte, links van de muur tussen de keuken en de het restaurantgedeelte en recht tegenover de nieuwe ingang, zoals het geval is in Plan B en Plan B-mini. Het hof verwijst naar de afbeelding van Plan B in r.o. 3.3 en naar onderstaande afbeelding in Plan B-mini:

3.8

[A] heeft verder onder ede verklaard dat hij en [directeur B] aanvankelijk alleen over de plek van de trap hebben gesproken, en nog niet over de plaatsing van meterkasten. Nu Plan B zich onderscheidt van Plan B-mini door de plaatsing van meterkasten links van de trap (en daarmee door een groter trappenhuis), kan uit deze verklaring worden opgemaakt dat partijen aanvankelijk over Plan B-mini hebben gesproken. [A] heeft verder verklaard dat hij “
tijdens de bouw” , en aan “
degene die het werk zou doen ” toestemming heeft gegeven voor de plaatsing van (een) meterkast(en) rechts van de trap. Uit het enkele feit dat [A] daarbij een aantal maal het woord “meterkasten” (meervoud) gebruikt, kan niet worden afgeleid dat hij tijdens de bouw alsnog toestemming heeft gegeven voor Plan B. Hij heeft immers ook het woord “meterkast” (enkelvoud) gebruikt en heeft steeds benadrukt dat zijn akkoord betrekking had op (een) meterkast(en) rechts van de trap. Hij heeft verder vermeld dat hij 70 cm van zijn winkel (die zich rechts van de trap bevindt) heeft afgestaan. Dit alles wijst er op dat hij geen toestemming heeft gegeven voor Plan B, waarin de meterkasten links van de trap staan.

3.9

Uit de verklaring van [zoon A] volgt dat [A] toestemming heeft gegeven voor spiegeling van Plan A, dus voor Plan B-mini. Hij heeft immers verklaard:

(…)

- Ik kan mij een bespreking over het trappenhuis herinneren. Dit was denk ik in 2017. Dit weet ik niet zeker. De aannemers waren met z’n drieën, maar het gesprek werd gevoerd met twee van de aannemers.(…) Ze zeiden dat ze het trappenhuis zouden overzetten precies zoals het in het contract stond. Ik bedoel daarmee zoals het stond op de tekening die bij het huurcontract zat. (…) Ze zouden het trappenhuis neerzetten zoals het op de tekening bij het contract stond, maar dan ernaast, er tegenaan in spiegelbeeld. Dus niet in de winkelruimte, maar in de keukenruimte.

- Ik ben verder niet bij besprekingen met aannemers, de verhuurder of werklui aanwezig geweest.

- Ik weet zeker dat er niets op de grond was uitgetekend. Ik kom weleens in de keuken, maar ik heb nooit markeringen gezien.

(…)

Het hof volgt [B] niet in haar standpunt dat het ongeloofwaardig is dat over het overzetten van het trappenhuis is gesproken ‘
precies zoals het in het contract stond ’ omdat de tussen partijen gesloten huurovereenkomst (hierna: de Huurovereenkomst) en de daarbij behorende schets bij geen enkele bespreking ter tafel is geweest. Voor een bespreking over het spiegelen van - het bij partijen bekende - Plan A was immers niet nodig dat een tekening van Plan A ter tafel kwam.

3.1

De verklaring van [A] wordt verder ondersteund door de verklaring van [partner A] . Zij heeft, onder ede gehoord, onder meer verklaard:

“(…)

- Ik ben bij besprekingen over het trappenhuis aanwezig geweest. (…) De bedoeling was dat het trappenhuis dat op de plattegrond in het contract was aangegeven één op één naar de keuken verplaatst zou worden. In het contract stond dat het in het restaurantgedeelte zou komen en nu zou het in het keukengedeelte komen. De heer [A] ging hiermee akkoord. Het was dus hetgeen in het contract stond, maar dan in spiegelbeeld. Niet meer, niet minder. Ze hebben gezegd dat ze meterkasten zouden plaatsen in de gedeeltes die zij moesten maken. Ik weet niet waar. Ze zouden de meterkasten in het trappenhuis plaatsen. Zij hebben verteld dat ze doeken zouden aanbrengen, zodat wij geen last zouden hebben van stof. Verder is er niks afgesproken.

(…)

- Ik ben nooit bij besprekingen geweest waar tekeningen zijn getoond. Er zijn buiten het contract om geen andere tekeningen geweest. Ik kan mij niet herinneren dat ze de tekening uit het contract hebben laten zien.

- Ik ben bij meerdere besprekingen geweest, want er speelde veel meer dan alleen het trappenhuis. Er waren geen andere besprekingen over het trappenhuis dan de bespreking waar ik het net over had.”

Ook dit wijst er op dat [A] niet heeft ingestemd met Plan B, maar met Plan B-mini. Alleen in Plan B-mini is er namelijk sprake van ‘niet meer en niet minder’ dan spiegeling van het trappenhuis. Uit de verwijzing naar het spiegelen van Plan A blijkt verder dat [partner A] refereert aan gesprekken in 2017 en niet, zoals [B] in haar memorie na enquête suggereert, aan gesprekken met [naam] in 2019. Geen van partijen stelt immers dat met [naam] nog is gesproken over spiegeling van Plan A. Ten aanzien van de meterkasten heeft [B] (of haar aannemer) volgens [partner A] slechts “
gezegd” dat er meterkasten zouden komen. Van een afspraak met [A] is volgens haar verklaring geen sprake.

3.11

Het standpunt van [B] dat [partner A] in 2017 niet bij de besprekingen over het trappenhuis aanwezig kan zijn geweest, omdat geen van de andere getuigen over haar aanwezigheid heeft verklaard, is onjuist. [A] heeft onder ede verklaard dat niet alleen zijn zoon maar ook [partner A] aanwezig was bij de bespreking waarin hij zijn toestemming gaf (voor Plan B-mini). Het hof verwijst naar r.o. 3.6.

3.12

Voor het oordeel dat aan de verklaringen van [A] , [partner A] en [zoon A] geen betekenis toekomt omdat zij zijn afgestemd, bestaat onvoldoende grond. Dit kan in elk geval niet worden afgeleid uit het feit dat [A] in eerste aanleg heeft afgezien van contra-enquête of dat [zoon A] geen deel zou hebben willen uitmaken van schikkingsonderhandelingen in 2020, zoals [B] suggereert.

3.13

[B] kan ook niet worden gevolgd in haar betoog dat [partner A] niet bij de besprekingen van 30 augustus en 11 oktober 2017 aanwezig kan zijn geweest, omdat zij heeft verklaard dat zij niet aanwezig is geweest bij besprekingen waarin een tekening van Plan B is getoond. [B] gaat er aan voorbij dat ook [A] heeft verklaard dat hem nooit tekeningen zijn getoond. Dat roept twijfel op over de juistheid van de stelling van [B] dat op 30 augustus en 11 oktober 2017 tekeningen zijn getoond.

3.14

Bovendien werpen de verklaringen van [A] , [partner A] en [zoon A] een ander licht op de in r.o. 6.5.1, 6.5.2 en 6.5.3 van het tussenarrest van 20 december 2022 besproken verklaringen van [directeur B] , [directeur aannemer] , [medewerker 1 aannemer] en [medewerker 2 aannemer] over de gesprekken van 30 augustus en 11 oktober 2017 en de bouw van het houten frame. Het hof overweegt hieromtrent als volgt.

3.15

Het hof heeft in r.o. 6.5.1 en 6.5.3 van het tussenarrest van 20 december 2022 betekenis toegekend aan het feit dat [directeur B] en [directeur aannemer] - kort gezegd - (bij de rechtbank) onder ede hebben verklaard dat zij de indruk hadden dat [A] akkoord ging met Plan B. Deze indruk heeft het hof onder meer van belang geacht om de innerlijk tegenstrijdige schriftelijke verklaring van [directeur aannemer] en [medewerker 1 aannemer] te kunnen duiden. Het hof is van oordeel dat de door [directeur B] en [directeur aannemer] ervaren indruk niet langer volstaat tegenover de verklaringen van [A] , [partner A] en [zoon A] dat [A] níet akkoord ging met Plan B. Voor dit oordeel is van belang dat [directeur B] en [directeur aannemer] in hun getuigenverklaring niet hebben vermeld aan welke verklaringen of gedragingen van [A] zij deze indruk hebben ontleend. Bovendien strookt de verklaring van [A] , [partner A] en [zoon A] met:

• de schriftelijke verklaringen van [directeur aannemer] en [medewerker 1 aannemer] dat zij op 30 augustus 2017 met [A] hebben gesproken over plaatsing van het trappenhuis in de keuken, in spiegelbeeld ten opzichte van het eerdere plan (Plan A), zodat per saldo dezelfde ruimte in beslag zou worden genomen;
• de schriftelijke verklaring van [medewerker 2 aannemer] , waaruit eveneens blijkt dat bij “het tweede gesprek” enkel de verplaatsing van het trappenhuis aan de orde is geweest. Volgens [medewerker 2 aannemer] waren [medewerker 1 aannemer] en [zoon A] aanwezig bij dit “tweede gesprek” en moest [B] nog akkoord gaan met het getoonde plan. Dit wijst er op dat [medewerker 2 aannemer] doelt op het gesprek dat volgens [directeur aannemer] en [medewerker 1 aannemer] heeft plaatsgevonden op 30 augustus 2017 en, anders dan [medewerker 2 aannemer] zelf verklaart (“het kan heel goed 20 juli geweest zijn”), niet op 20 juli. Ook [B] is die mening toegedaan (zie haar memorie na enquête punt 3);
• de schriftelijke verklaring van [directeur aannemer] , [medewerker 1 aannemer] en [medewerker 2 aannemer] dat [A] op 11 oktober 2017, toen Plan B aan hem werd getoond, heeft gezegd dat hij het “erg groot” vond en heeft gevraagd of het niet kleiner kon, en
• de schriftelijke verklaring van [directeur aannemer] , [medewerker 1 aannemer] en [medewerker 2 aannemer] dat [A] heeft geklaagd zodra het houten frame in de keuken afgetimmerd was.

Al deze verklaringen tezamen wijzen er op dat [A] niet heeft ingestemd met Plan B, maar enkel met de verplaatsing van het trappenhuis conform Plan B-mini.

3.16

Al met al is het hof van oordeel dat [A] de voorshands bewezen geachte stelling van [B] dat partijen Plan B zijn overeengekomen voldoende heeft ontzenuwd. Dat betekent dat in de onderhavige procedures niet vast is komen te staan dat partijen Plan B zijn overeengekomen.

3.17

In het navolgende werkt het hof per zaak uit wat de consequenties van deze vaststelling zijn.

In Zaak 506

3.18

In Zaak 506 is [A] in hoger beroep gekomen tegen de afwijzing van zijn vordering in reconventie in het tussenvonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam (hierna: de kantonrechter) van 26 juli 2019 (hierna: het Tussenvonnis). Het hof herhaalt (zie 4.1 van het tussenarrest van 3 november 2020) dat [A] na wijziging van eis vordert, kort weergegeven:

- toewijzing van zijn oorspronkelijke vorderingen in reconventie:

a. een verklaring voor recht dat [B] aansprakelijk is voor de schade die [A] lijdt en

b. veroordeling van [B] tot betaling van die schade aan [A] , nader op te maken bij staat en

- veroordeling van [B] tot betaling van een voorschot op de schadevergoeding van € 10.000,00,

- veroordeling van [B] in de proceskosten.

3.19

Bij tussenarrest van 3 november 2020 heeft het hof reeds overwogen dat er geen grond is voor vergoeding van de volgende door [A] opgevoerde schadeposten:

• schade ten gevolge van het onrechtmatig gebruik van de nutsvoorzieningen door de aannemer van [B] ;
• schade ten gevolge van het handelen van de aannemer van [B] ;
• schade door gemis aan huurgenot ten gevolge van overlast door lekkage(s), kortsluiting/brand, kapotte ruit(en), verstopte afvoer en rioollucht, stof en het ontbreken van de camera-/alarminstallatie;
• schade door onnodig veroorzaakte proceskosten.

Het hof heeft in het tussenarrest van 3 november 2020 verder overwogen dat het enkele feit dat de verbouwing lang duurde onvoldoende is om te concluderen dat [B] (ernstig) is tekortgeschoten in de nakoming van de Huurovereenkomst. Het hof dient nog te beoordelen of de overlast die [A] heeft ervaren doordat hij zijn keuken niet optimaal kon gebruiken wel grond geeft voor schadevergoeding.

3.2

Het hof acht het - mede gelet op de als productie G5 door [A] overgelegde foto’s - aannemelijk dat [A] last had van de aanwezigheid van het houten frame in zijn keuken. De bewegingsvrijheid in zijn keuken werd immers beperkt door dat frame. Verder blijkt uit het voorgaande dat het frame meer plaats innam en langer aanwezig was dan [A] had moeten verwachten op basis van hetgeen hij met [B] was overeengekomen.

3.21

Dat de bouw lang stil heeft gelegen is in belangrijke mate het gevolg van het conflict dat tussen [A] en [B] is ontstaan, welk conflict (in elk geval voor een groot deel) zijn oorzaak vond in het feit dat [B] zich blijkens het voorgaande ten onrechte op het standpunt stelde dat [A] had ingestemd met Plan B. Het hof is dan ook van oordeel dat [B] door het plaatsen en langdurig aanwezig houden van het houten frame toerekenbaar is tekortgeschoten in de verplichtingen die op haar als verhuurder rusten en dat dit een schadevergoeding rechtvaardigt.

3.22

Volgens [A] is een schadevergoeding van € 200,00 per maand redelijk. Nu [B] geen verweer heeft gevoerd tegen de hoogte van dit bedrag en dit bedrag het hof bovendien niet onredelijk voorkomt, zal het hof een schadevergoeding wegens gederfd huurgenot toewijzen van € 200,00 per maand voor de periode van december 2017 (de eerste volledige maand dat het houten frame in de keuken stond), tot en met september 2020 (de maand waarin de verbouwing, naar het hof uit de stukken begrijpt, is afgerond). Dat komt neer op een bedrag van € 6.800,00.

3.23

In zijn antwoordakte van 30 november 2021 heeft [A] nog betoogd - kort gezegd - dat hij recht heeft op een huurkorting van € 4.596,90 over het jaar 2021, vanwege de verplichte sluiting van horecagelegenheden tijdens de coronacrisis. Het hof volgt [A] hierin niet. Uit de door [A] in productie A4 overgelegde omzetcijfers blijkt dat de omzet van [A] tijdens de eerste lockdown is toegenomen en dat hij in 2021 een omzetdaling heeft doorgemaakt tijdens een periode waarin er geen lockdowns waren. [B] stelt zich terecht op het standpunt dat het daarom niet aannemelijk is dat die omzetdaling te wijten is aan de coronacrisis. Verder heeft [A] geen inzage verschaft in de door hem van de overheid ontvangen steunmaatregelen, ook niet nadat [B] hem daar bij e-mail van 26 oktober 2020 om heeft gevraagd. Bij deze stand van zaken bestaat naar het oordeel van het hof geen grond voor het toepassen van een ‘corona-korting’ op de huur.

3.24

[A] heeft blijkens het voorgaande alleen recht op vergoeding van een bedrag van € 6.800,00 vanwege gederfd huurgenot. Hij heeft daarom geen belang bij de door hem gevorderde verklaring voor recht, verwijzing naar de schadestaatprocedure en betaling van een voorschot op de schadevergoeding. Het hof zal de zaak daarom zelf afdoen en [B] veroordelen tot betaling van een schadevergoeding van € 6.800,00.

In Zaak 707

3.25

In Zaak 707 is [A] in hoger beroep gekomen van het eindvonnis van de kantonrechter van 28 augustus 2020 (hierna: het Eindvonnis). Daarbij richt [A] zich blijkens het voorgaande terecht tegen het oordeel van de kantonrechter dat Plan B is overeengekomen. In zoverre slagen zijn grieven. Het Eindvonnis in conventie dient dan ook te worden vernietigd en de toegewezen veroordeling van [A] om mee te werken aan de uitvoering van Plan B dient alsnog te worden afgewezen.

In Zaak 442

3.26

In Zaak 442 is [B] in hoger beroep gekomen van het Tussenvonnis en Eindvonnis. Het hof herhaalt (zie 5.5 van het tussenarrest van 20 december 2022) dat [B] na wijziging van eis vordert, kort weergegeven:

ontbinding van de Huurovereenkomst, althans

bepaling van een einddatum op basis van opzegging van de Huurovereenkomst;

betaling van de huurachterstand van € 10.332,76, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf de dag van de veroordeling;

betaling van € 108.900,00 aan schadevergoeding, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf 1 januari 2018 over de maandelijks te vervallen termijnen van € 3.300 tot aan september 2020, althans met de wettelijke handelsrente over het per 1 september 2020 verschuldigde bedrag;

veroordeling van [A] in de proceskosten.

1. Ontbinding van de Huurovereenkomst

3.27

[B] heeft aan haar vordering tot ontbinding van de Huurovereenkomst ten grondslag gelegd dat [A] :

(voortdurend) betalingsachterstanden heeft;

het karakter van het gehuurde heeft gewijzigd;

in strijd met de Huurovereenkomst niet heeft meegewerkt aan de realisatie van een nieuw trappenhuis.

1.a. Ontbinding - betalingsachterstanden

3.28

Het hof stelt voorop dat [B] de betalingsachterstanden van [A] tot 29 januari 2016 niet aan haar vordering ten grondslag kan leggen. Partijen hebben over die achterstanden een schikking getroffen.

3.29

Bij de beantwoording van de vraag of [B] terecht stelt dat [A] (voortdurend) betalingsachterstanden heeft die de ontbinding van de overeenkomst rechtvaardigen, kan in het midden blijven of [A] op dit moment betalingsachterstanden heeft. [B] verwijst ter onderbouwing van haar vorderingen naar in het verleden opgetreden betalingsachterstanden, als weergegeven in haar memorie van grieven, haar akte van 8 september 2021 en de memorie na enquête. Als [A] zijn betalingsachterstand inmiddels heeft ingelopen, kan dat niet afdoen aan eventuele tekortkomingen uit het verleden.

3.3

Ten tijde van de memorie van grieven van 16 maart 2021 bedroeg de huurachterstand volgens [B] € 10.332,76. Bij akte van 8 september 2021 heeft [B] gesteld dat de betalingsachterstand toen € 10.483,13 bedroeg. Ter onderbouwing van die stelling heeft zij verwezen naar haar in hoger beroep overgelegde productie 2 (hierna: productie 2HB). Hieruit blijkt dat [A] volgens [B] per 8 september 2021 een achterstand had ter hoogte van de volgende bedragen:

€ 4.766,52 (twee keer € 2.383,26) aan openstaande huur over mei en juni 2018;

€ 261,02 aan openstaande huur over augustus 2020;

€ 2.604,26 aan openstaande huur over februari 2021;

€ 500,00 aan boetes over 2018. In productie E20 en de ongenummerde productie bij de akte van 23 mei 2019 heeft [B] € 1.000,00 opgevoerd wegens niet of te late betaling in maart, april, mei en juni 2018 (vier keer € 250,00). Dit standpunt heeft zij echter verlaten in haar productie 2HB, en bovendien in punt 31 van haar memorie van grieven, waar zij alleen € 500,00 voor de late betaling in maart en april 2018 opvoert. De als productie 3 in hoger beroep door [B] overgelegde reactie op de berekeningen van [A] (hierna: productie 3HB) vermeldt € 1.250,00 aan boetes over 2018. [B] licht echter niet toe waar dit bedrag op is gebaseerd, zodat het hof daaraan voorbij gaat. Het hof rekent gelet op dit alles met een boete van € 500,00 over 2018;

€ 300,00 aan boete wegens de huurachterstand over februari 2021;

€ 304,25 aan onbetaalde assurantiepremie over 2017;

€ 379,60 aan onbetaalde assurantiepremie over 2018;

€ 377,52 aan onbetaalde assurantiepremie over 2019;

€ 414,41 aan onbetaalde assurantiepremie over 2020;

€ 151,11 aan onbetaalde assurantiepremie over 2021;

€ 223,83 aan “noodafdichting” in 2017.

In productie 3HB heeft [B] achterstallige huur, proceskosten, boete en assurantiepremie opgenomen uit 2016. Deze posten kunnen echter onbesproken blijven, aangezien [B] deze blijkens productie 2HB niet betrekt in haar stelling dat de betalingsachterstand per 8 september 2021 € 10.483,13 bedroeg.

In het overzicht van productie E20 is twee keer een bedrag opgenomen van € 250,00 aan boete omdat [A] de huur in januari en mei 2017 een dag te laat heeft betaald. Deze boetes zijn niet meegenomen in de latere overzichten. Het hof gaat er daarom van uit dat [B] zich niet langer op het standpunt stelt dat [A] deze boetes verschuldigd is.

In Productie 2HB is een bedrag opgenomen per 1 januari 2018 van € 201,35, zonder enige nadere omschrijving. [B] heeft niet toegelicht waar dit bedrag op ziet, anders dan dat [B] zo’n bedrag in de grieven heeft genoemd als een op 1 januari 2016 nog openstaande boete. Gelet op het in r.o. 3.28 overwogene gaat het hof aan dit bedrag voorbij.

Huurachterstand

3.31

Ten aanzien van de gestelde achterstand in de betaling van huur (zie r.o. 3.30 sub a-c) geldt het volgende. Blijkens de in hoger beroep als productie B door [A] overgelegde bankafschriften heeft [A] op 31 januari 2018 een betaling gedaan die hij zelf toeschrijft aan februari, met de vermelding dat de betaling voor januari spoedig volgt. De volgende drie betalingen zijn door [A] niet ‘geoormerkt’; een omschrijving waar de betaling op ziet ontbreekt. [B] heeft daarop de betaling van 1 maart 2018 toegeschreven aan januari 2018, de betaling van 3 april 2018 toegeschreven aan maart 2018 en de betaling van 30 april 2018 toegeschreven aan april 2018. Dit mocht [B] doen op grond van artikel 26.1 van de op de Huurovereenkomst van toepassing zijnde Algemene Bepalingen (zie r.o. 3.6 van het tussenarrest van 20 december 2022). Op 31 mei 2018 heeft [A] weer een huurbetaling gedaan, met de vermelding “mei”. Daarmee heeft [A] zijn toen bestaande huurachterstand ingelopen. Ook [B] vermeldt in de ongenummerde productie bij de akte van 23 mei 2019, dat de huur over mei 2018 op 31 mei 2018 is betaald. Het hof verwerpt dan ook de stelling van [B] dat [A] de huur over mei 2018 onbetaald heeft gelaten. Uit de bankafschriften blijkt verder dat [A] in augustus 2020 € 261,02 te weinig huur heeft betaald en dat hij de huur over juni 2018 en februari 2021 niet heeft betaald. De andere door [A] overgelegde stukken, zoals zijn productie A3, bieden onvoldoende grond voor de conclusie dat [A] de openstaande huurtermijnen toch heeft betaald. Het hof gaat er dan ook van uit dat [A] op 8 september 2021 een huurachterstand had van € 5.248,54 (€ 261,02 + € 2.383,26 + € 2.604,26).

3.32

Volgens de memorie na enquête van [B] had [A] in september 2022 twee maanden huurachterstand en op 2 januari 2023 drie maanden huurachterstand. Verder zou volgens [B] ten tijde van de memorie na enquête de maand oktober 2022 nog open staan (zie punt 33 van die memorie). [A] heeft niet op deze stellingen kunnen reageren. Het hof gaat er daarom aan voorbij. Gelet op de stand van het geding acht het hof het in strijd met de goede procesorde om nu nog (nieuwe) betalingsverplichtingen aan het gevorderde ten grondslag te leggen.

Boetes

3.33

De in rekening gebrachte boetes zien op te late huurbetalingen over maart en april 2018 en februari 2021 (zie r.o. 3.30 sub d, en e). Uit de door [A] overgelegde bankafschriften blijkt dat [A] de huur voor deze maanden inderdaad te laat heeft betaald. Op grond van artikel 26.2 van de Algemene Bepalingen is [A] hiervoor een direct opeisbare boete van 2% van de voor de betreffende maand geldende huurprijs verschuldigd, met een minimum van € 300,00 per maand. Het stond [B] vrij over de maanden maart en april 2018 het mindere in rekening te brengen (twee keer € 250,00).

3.34

[A] betoogt dat het in rekening brengen van boetes niet redelijk is, gelet op de omstandigheden waarin hij al jaren verkeert (verbouwing, lekkages, stankoverlast, etc.). Het hof volgt [A] daarin niet. De aard en ernst van de gestelde overlast door lekkages, stank etc. staat immers niet vast, en evenmin dat [B] terzake een verwijt treft (zie het tussenarrest van 3 november 2020, r.o. 5.16). Daarnaast biedt de lange duur van de verbouwing onvoldoende rechtvaardiging voor het niet of te laat betalen van huur. Dat [B] boetes int is dan ook niet onredelijk.

3.35

Over 2018 heeft [B] € 500,00 aan boetes in rekening gebracht en over 2021 € 300,00. Het hof concludeert dat [A] een bedrag van € 800,00 aan boetes dient te voldoen.

Assurantiepremies

3.36

[A] is de in rekening gebrachte assurantiepremies (zie r.o. 3.30 sub f-j) verschuldigd op grond van artikel 8.6 van de Huurovereenkomst. Of hij zelf een verzekering kon krijgen is niet relevant. Op 8 september 2021 stond een bedrag open van € 1.626,89.

Noodafdichting

3.37

[A] bestrijdt de verschuldigdheid van het bedrag van € 223,83 aan “noodafdichting” in 2017 (zie r.o. 3.30 sub k). [B] heeft tegenover deze betwisting niet toegelicht waarom [A] dit bedrag verschuldigd is. Voor dit bedrag geldt daarom dat [B] niet aan haar stelplicht heeft voldaan, zodat het hof aan dit bedrag voorbij gaat.

Slotsom betalingsachterstanden

3.38

Het voorgaande leidt tot de slotsom dat [A] toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de Huurovereenkomst door herhaaldelijk huurpenningen niet of te laat te betalen en boetes en assurantiepremies onbetaald te laten.

3.39

Het hof is van oordeel dat deze tekortkoming de ontbinding van de overeenkomst - op zichzelf of in samenhang met de wijziging van het karakter van het gehuurde - in de gegeven omstandigheden niet rechtvaardigt, omdat de tekortkoming van [A] niet los kan worden gezien van de tekortkoming aan de zijde van [B] zelf. Het hof neemt bij dit oordeel in aanmerking de lange duur van de huurrelatie, het feit dat de huurachterstanden van [A] tussen de één en drie maanden huur besloegen, de door [A] ervaren overlast (zie r.o. 3.20 en 3.21) en het feit dat [A] zich terecht op het standpunt heeft gesteld dat hij een tegenvordering heeft van € 6.800,00 vanwege gederfd huurgenot (zie r.o. 3.24).

1.b. Ontbinding - wijziging karakter gehuurde

3.4

[B] stelt dat [A] toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst door het karakter van het gehuurde te wijzigen van een cafetaria in een afhaallocatie. Of die stelling juist is ( [A] bestrijdt dit), kan in het midden blijven. Zelfs als daarvan wordt uitgegaan is het hof van oordeel dat die tekortkoming in de gegeven omstandigheden - op zich of in combinatie met de betalingsachterstanden - onvoldoende ernstig is om de ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. Gelet op de lange duur van de verbouwing, die in elk geval voor een groot deel zijn oorzaak vond in het ten onrechte door [B] ingenomen standpunt dat [A] moest meewerken aan Plan B, kan [B] in redelijkheid niet aan [A] tegenwerpen dat hij in zijn bedrijfsvoering meer nadruk is gaan leggen op het laten afhalen van gerechten.

1.c. Ontbinding - meewerken aan realisatie nieuw trappenhuis

3.41

Nu niet is vast komen te staan dat partijen Plan B zijn overeengekomen, kan ook niet worden geconcludeerd dat [A] is tekortgeschoten in de nakoming van de Huurovereenkomst omdat hij niet heeft meegewerkt aan de uitvoering van Plan B.

3.42

[B] stelt ook nog dat [A] ten onrechte heeft geweigerd om mee te werken aan de uitvoering van Plan A. Zij verwijst in dit verband naar een e-mail van de advocaat van [A] van 25 januari 2018, geciteerd in punt 21 van de memorie van grieven van [B] . Uit deze e-mail kan naar het oordeel van het hof echter niet worden opgemaakt dat [A] zijn medewerking aan de uitvoering van Plan A zonder meer weigerde. De e-mail verwijst immers naar werkzaamheden die verder gaan dan Plan A en naar (gestelde) schade ten gevolge van deze werkzaamheden. Dat [B] op enig moment heeft getracht alsnog te verbouwen conform Plan A en dat [A] daaraan zijn medewerking heeft onthouden, blijkt nergens uit.

1. Slotsom ontbinding

3.43

De slotsom van het voorgaande luidt dat de tekortkomingen aan de zijde van [A] de ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigen.

2. Opzegging

3.44

[B] heeft subsidiair gevorderd dat het hof een einddatum van de Huurovereenkomst bepaalt, op grond van opzegging van de Huurovereenkomst door [B] . Daaraan heeft zij ten grondslag gelegd dat [A] zijn onderneming niet heeft gedreven zoals een goed huurder betaamt. [B] baseert deze stelling in haar opzeggingsbrief van 20 februari 2018 op de door haar gestelde voortdurende betalingsachterstand van [A] en de wijziging van het karakter van de onderneming. Het hof is op grond van het in r.o. 3.39 en 3.40 overwogene van oordeel dat dit standpunt faalt.

3.45

In haar memorie na enquête heeft [B] - in reactie op de door [A] overgelegde producties - nog aangevoerd dat zij de huurovereenkomst zekerheidshalve wederom heeft opgezegd bij brief van 24 februari 2023, dit keer ook wegens dringend eigen gebruik van de keuken van het gehuurde. Voor zover [B] daarmee heeft beoogd in dit zeer late stadium van deze procedure de grondslag van haar vordering uit te breiden, gaat het hof daaraan voorbij, wegens strijd met de goede procesorde.

3. Betalingsachterstand

3.46

[B] vordert in haar memorie van grieven (van 16 maart 2021) betaling van een bedrag van € 10.332,76 aan “huurachterstand”. Blijkens haar onderbouwing doelt zij op een bedrag aan achterstallige huur, boetes en assurantiepremies. Uit het hiervoor overwogene volgt dat per 8 september 2021 nog een bedrag van € 7.675,43 open stond (€ 800,00 aan boetes, € 1.626,89 aan assurantiepremies en € 5.248,54 aan huur). [A] heeft niet (voldoende onderbouwd) gesteld dat hij deze bedragen alsnog heeft voldaan. Het hof zal [A] daarom veroordelen tot betaling van € 7.675,43.

4. Schadevergoeding

3.47

De vordering van [B] strekkende tot schadevergoeding dient te worden afgewezen, aangezien [B] aan deze vordering ten grondslag legt dat [A] ten onrechte elke medewerking aan de verbouwing van het trappenhuis heeft geweigerd. Uit het voorgaande blijkt dat die stelling onjuist is.

In alle zaken: slot

3.48

Uit het voorgaande volgt dat het Tussenvonnis en het Eindvonnis dienen te worden vernietigd. De (reconventionele) vordering van [A] moet worden toegewezen tot een bedrag van € 6.800,00, de (conventionele) vordering van [B] moet worden toegewezen tot een bedrag van € 7.675,43. Het hof zal de door [B] gevorderde vergoeding van wettelijke rente over de betalingsachterstand toewijzen, aangezien [A] daar geen verweer tegen heeft gevoerd. De vorderingen van partijen moeten voor het overige worden afgewezen.

3.49

Gelet op de nauwe samenhang tussen de vorderingen in conventie en reconventie en het feit dat partijen over en weer op punten in het gelijk zijn gesteld, zullen de kosten van de procedure in eerste aanleg worden gecompenseerd, zodanig dat elk van partijen de eigen kosten draagt.

3.5

[B] zal als de in hoger beroep in alle zaken grotendeels in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van de procedures in hoger beroep. Een aantal proceshandelingen is in alle zaken tegelijk verricht. Om dubbeltelling te voorkomen zullen de daarmee gepaard gaande proceskosten alleen in de begroting van Zaak 442 worden betrokken.

3.51

[A] heeft alleen in Zaak 506 vergoeding van wettelijke rente over de toe te wijzen proceskosten in beide instanties gevraagd. Daarom zal vergoeding van wettelijke rente alleen worden toegewezen voor zover het gaat om de proceskosten in hoger beroep in Zaak 506.

4. Beslissing

Het hof:

in alle zaken:

- vernietigt het Tussenvonnis en het Eindvonnis en
opnieuw rechtdoende :

- veroordeelt [B] tot betaling aan [A] van een bedrag van € 6.800,00 aan schadevergoeding wegens gederfd huurgenot;

- wijst het meer of anders door [A] gevorderde af;

- veroordeelt [A] tot betaling aan [B] van een bedrag van € 7.675,43 wegens de per september 2021 achterstallige huur, assurantiepremies en boetes, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf vandaag tot aan de dag van betaling;

- wijst het in hoger beroep meer of anders door [B] gevorderde af;

- compenseert de kosten van de procedure in eerste aanleg, zodanig dat elk van partijen de eigen kosten draagt;

in Zaak 506:

- veroordeelt [B] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van [A] tot op heden begroot op € 343,00 aan verschotten en € 1.183,00 aan salaris van de advocaat, te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van dit arrest, en, indien voldoening binnen die termijn niet plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente over deze kosten vanaf veertien dagen na dagtekening van dit arrest;

in Zaak 707:

- veroordeelt [B] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van [A] tot op heden begroot op € 1.780,00 aan verschotten en € 2.366,00 aan salaris van de advocaat;

in Zaak 442:

- veroordeelt [B] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van [A] tot op heden begroot op € 8.460,00 aan salaris van de advocaat;

in alle zaken:

- verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.I. de Vreese-Rood, G. Dulek-Schermers en P.H. Blok en in het openbaar uitgesproken op 21 november 2023 in aanwezigheid van de griffier.