ECLI:NL:GHDHA:2023:254

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Civiel recht

Team Handel

Zaaknummer hof : 200.295.149/01

Zaaknummer rechtbank : 7257933 / CV EXPL 18-41992

Arrest van 7 februari 2023

in de zaak van

Domica Vastgoedmanagement B.V.,voorheen h.o.d.n. Vivenda Vastgoedmanagement B.V.,

gevestigd in Utrecht,

appellante,

advocaat: mr. A.P. van Knippenbergh, kantoorhoudend in Best,

tegen

[verweerder],

wonend in [woonplaats],

verweerder,

advocaat: mr. M.J. Wolf, kantoorhoudend in Vlissingen.

Het hof zal partijen hierna noemen Vivenda en [verweerder].

1.De zaak in het kort

1.1

De zaak gaat over een bemiddelingsovereenkomst. [verweerder] heeft als eigenaar van een huurpand een overeenkomst gesloten met Fiori B.V. (hierna: Fiori) tot bemiddeling bij de verhuur van zijn woning. Volgens de kantonrechter is niet alleen Fiori aansprakelijk voor de afdracht aan [verweerder] van de van de huurder ontvangen huur, maar ook Vivenda (als financieel beheerder). De kantonrechter heeft daarom zowel Fiori alsook Vivenda hoofdelijk veroordeeld tot betaling aan [verweerder] van het restant van de huur.

1.2

Fiori heeft geen hoger beroep ingesteld. De zaak gaat nu alleen over de vraag of Vivenda mede aansprakelijk is voor betaling van dit restant-huurbedrag.

1.3

Het hof vindt van wél en bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter.

2.Procesverloop in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken:

de dagvaarding van 21 mei 2021, waarmee Vivenda in hoger beroep is gekomen van het tussenvonnis en eindvonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van respectievelijk 1 mei 2020 en 26 februari 2021;
het arrest van dit hof van 3 augustus 2021, waarin een mondelinge behandeling is gelast;
het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 6 september 2021;
de memorie van grieven van Vivenda;
de memorie van antwoord van [verweerder];
de akte van Vivenda van 22 februari 2022;
de akte van [verweerder] van 22 maart 2022;
de fax van 16 september 2019, met bijlagen, van de advocaat van [verweerder], overgelegd bij de mondelinge behandeling van 6 september 2021.

3.Feitelijke achtergrond

3.1

Domica B.V. is een franchise gevende organisatie met een ‘Domica-formule’. Deze formule is gericht op huurbemiddeling van panden en bestaat onder meer uit verstrekking van software, standaard-huurcontracten en ondersteuning aan de franchisenemer. Via haar dochteronderneming
Vivenda(thans genaamd Domica Vastgoedmanagement) geeft zij ook ondersteuning op het gebied van financieel beheer van de verhuurde woningen. Hiertoe houdt Vivenda een bankrekening aan voor de franchisenemer, zodat het beheer van verhuurde woningen via deze rekening kan plaatsvinden.

3.2

Fioriis franchisenemer geweest van Domica B.V. Deze samenwerking is in 2018 beëindigd. Fiori handelde indertijd onder de naam Domica Rotterdam.

3.3

[verweerder]is eigenaar van een pand gelegen aan de [adres] (hierna: het pand). Hij heeft met het toenmalige Fiori een huurbemiddelingsovereenkomst voor het pand gesloten.

3.4

[verweerder] heeft in verband hiermee op 29 september 2016 een
beheersovereenkomstgetekend^[2]. De kop van deze beheersovereenkomst vermeldt “Vivenda Vastgoedmanagement”. Als partijen zijn daarbij genoemd [verweerder] (als eigenaar) en Fiori (als de vestiging). Partijen zijn daarbij onder meer overeengekomen dat Vivenda het totale beheer over de onroerende goederen van de eigenaar voert, zodra de woning succesvol bemiddeld is, en wel tegen een aan Vivenda te betalen beheersvergoeding van 3% (incl. btw). Tevens was daarbij vastgelegd:
“3. Beheerder zal de ontvangen huurpenningen minus de beheervergoeding als vermeld onder artikel 2 storten op: Bankrekeningnummer: NL(…)t.n.v.: Dhr. [verweerder](…..)Contractuele afspraken(…)3. Beheerder kan, in de breedste zin van het woord, niet aansprakelijk gesteld worden voor de gevolgen van het plegen van onrechtmatige daden en de hieruit voortvloeiende schade of vervolgschade door eigenaar en/of huurder. Eigenaar is op de hoogte van de gemeentelijke bepalingen en verordeningen inzake het verhuren van woonruimte. Beheerder is hiervoor niet verantwoordelijk en/of aansprakelijk.”

3.5

[verweerder] heeft door bemiddeling van Fiori met de heer [naam 1], handelend onder de naam Vastgoed Huursimpel, een
huurovereenkomst^[3]voor het pand gesloten voor een termijn van 9 maanden, ingaande op 1 augustus 2017 en eindigend op 1 mei 2018. De kale huurprijs bedroeg € 2.100,-- per maand. Deze werd vermeerderd met (het voorschot op) de vergoeding van bijkomende leveringen en diensten van € 59,95 per maand. Het maandelijks door de huurder te betalen bedrag bedroeg aldus € 2.159,95 en moest worden overgemaakt naar het nader omschreven bankrekeningnummer van Fiori (de vestiging). Huurder en verhuurder hebben daartoe beiden het huurcontract getekend. In de kop van het huurcontract is vermeld “Domica”. Tussentijds is mevrouw [naam 2], handelend onder de naam Fiona Makelaardij (hierna ook: [naam 2]), door indeplaatsstelling huurster geworden.

3.6

Aanvankelijk was dus de heer [naam 1] (met Vastgoed Huursimpel) huurder, later is mevrouw [naam 2] (met Fiona Makelaardij) huurster geworden. De huur werd betaald op rekening van Fiori, die de verschuldigde huurpenningen moest doorbetalen aan Vivenda. Mevrouw [naam 2] heeft nadat zij huurster was geworden tot en met maart 2018 maandelijks een bedrag van € 2.610,-- aan Fiori betaald. De huurovereenkomst is eind april 2018 tot een einde gekomen.

3.7

Vivenda heeft in totaal € 10.329,48 doorbetaald aan [verweerder]. Volgens [verweerder] heeft hij aldus te weinig ontvangen. Het gaat om een bedrag van € 4.860,72. Dit bedrag is, kort gezegd, opgebouwd uit het hogere (huur)bedrag dat [naam 2] heeft betaald minus de beheersvergoeding. De hoogte van dit bedrag is niet in geschil.

4.Procedure bij de kantonrechter in de rechtbank

4.1

[verweerder] heeft zowel Fiori alsook Vivenda gedagvaard voor de kantonrechter. Daarbij heeft hij gevorderd, voor zover thans nog van belang en kort samengevat, om beide gedaagden hoofdelijk te veroordelen tot betaling van € 4.860,72 (hierna ook: het verschil) met wettelijke handelsrente en € 739,43 aan buitengerechtelijke incassokosten, plus proceskosten.

4.2

De kantonrechter heeft deze vorderingen toegewezen. Daarbij heeft de kantonrechter als vaststaand aangenomen dat Fiori eigenmachtig met huurster [naam 2] een hogere huurprijs was overeengekomen en dat die hogere huurprijs ten onrechte niet is doorbetaald aan [verweerder]. Daarom heeft [verweerder] recht op het verschil (overweging 2.6 eindvonnis). De kantonrechter heeft daarbij de beheersovereenkomst aangemerkt als een driepartijenovereenkomst (tussenvonnis overweging 8.3 en eindvonnis overweging 2.7), waarbij zowel Fiori als Vivenda een eigen verplichting had met betrekking tot de ontvangst van de huurbetaling respectievelijk de doorbetaling ervan. Daarom is, aldus nog steeds de kantonrechter, ook Vivenda voor dit verschil aansprakelijk jegens [verweerder].

5.Grieven in hoger beroep

5.1

Vivenda is in hoger beroep gekomen omdat zij het niet eens is met het vonnis. Fiori heeft, zoals gezegd, geen hoger beroep ingesteld. Dit betekent dat de veroordeling van Fiori in het vonnis inmiddels definitief is.

5.2

Vivenda heeft de volgende grieven aangevoerd:
I. De kantonrechter heeft ten onrechte geoordeeld dat er sprake was van een
driepartijenovereenkomst en dat Vivenda daarin zou zijn tekortgeschoten.
II. Ten onrechte heeft de kantonrechter Vivenda hoofdelijk veroordeeld jegens
[verweerder].
III. Ten onrechte heeft de kantonrechter geoordeeld dat Vivenda
te weinig huur heeft doorbetaald aan [verweerder].

5.3

[verweerder] heeft gemotiveerd verweer gevoerd.

6.Beoordeling in hoger beroep

Algemeen

6.1

Het hof verwerpt het verweer van [verweerder] dat de relevante rechtsoverwegingen in het tussenvonnis rechtens onaantastbaar zijn en overweegt daartoe het volgende. In de appeldagvaarding is vermeld dat het hoger beroep van Vivenda zich richt zowel tegen het tussenvonnis als tegen het eindvonnis. Vivenda heeft voorts blijkens haar grief I expliciet geklaagd over zowel overweging 8.3 van het tussenvonnis als overweging 2.6 van het eindvonnis. De overige grieven bouwen onmiskenbaar voort op het thans bestreden oordeel dat ook Vivenda aansprakelijk is jegens [verweerder] voor betaling van het bedrag van € 4.860,72. De grieven van Vivenda zijn aldus, anders dan [verweerder] betoogt, duidelijk mede tegen het tussenvonnis gericht.

6.2

De drie grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling. In de kern stellen zij de vraag aan de orde of Vivenda naast Fiori aansprakelijk is voor het door huurster [naam 2] aan Fiori betaalde, maar niet aan [verweerder] doorbetaalde verschil van € 4.860,72.

6.3

In de relatie [verweerder]/Fiori heeft de kantonrechter onherroepelijk uitgemaakt (i) dat Fiori eigenmachtig met huurster Fiona Makelaardij ([naam 2]) een hogere huurprijs is overeengekomen en (ii) dat die hogere huurprijs ten onrechte niet is doorbetaald aan [verweerder], zodat [verweerder] nog recht heeft op het verschil. Ook Vivenda gaat er in hoger beroep van uit dat het toegewezen bedrag van € 4.860,72 extra bedongen huurpenningen zijn die aan [verweerder] toekomen. Dit is daarom voor het hof uitgangspunt.

Verdere beoordeling van de grieven

6.4

Blijkens de tekst van de beheersovereenkomst zijn partijen daarbij [verweerder] (als eigenaar) en Fiori (als vestiging). Daarnaast is onder meer vastgelegd dat Vivenda het totale beheer verzorgt. Dit sluit aan bij artikel 7 van de huurovereenkomst, waarin eveneens is opgenomen dat Vivenda het beheer verzorgt en te bereiken is onder een bepaald telefoonnummer, en op artikel 4 van de beheersovereenkomst, waarin wordt overeengekomen dat er maandelijks een overzicht aan [verweerder] wordt verstrekt. Blijkens de artikelen 2 resp. 3 van de beheersovereenkomst is [verweerder] een beheersvergoeding van 3% over de geïncasseerde huurprijs verschuldigd en moet Vivenda de ontvangen huurpenningen minus de beheersvergoeding overmaken naar [verweerder].

6.5

Feitelijk staat vast dat Fiori mede uitvoering heeft gegeven aan de beheersovereenkomst, onder meer door het contact met [verweerder] te onderhouden over de huursituatie in het appartement en zaken die daarop betrekking hadden.^[4]Vivenda deed het financiële en administratieve beheer en Fiori het technische beheer (naast de communicatie met [verweerder]). Ook staat vast dat de huurder van het pand de huurpenningen overmaakte naar Fiori, waarna deze de huurpenningen moest doorstorten naar Vivenda ter uiteindelijke afrekening met [verweerder]. Vivenda stuurde maandelijks huurafrekeningen naar [verweerder].

6.6

In de beheersovereenkomst is als gezegd opgenomen:^[5]“Beheerder zal de ontvangen huurpenningen minus de beheervergoeding als vermeld onder artikel 2 storten op: Bankrekeningnummer: NL(…) t.n.v.: Dhr. [verweerder]”

6.7

Vivenda erkent dat zij op grond van de beheersovereenkomst, die in dit opzicht een driepartijenovereenkomst is, verantwoordelijk was voor het doorstorten van de ontvangen huurpenningen naar [verweerder]. Vast staat echter dat niet alle door Fiori van huurster [naam 2] ontvangen huurpenningen bij [verweerder] terecht zijn gekomen. Het gaat hierbij om het restant-huurbedrag van € 4.860,72 (het verschil). Vivenda stelt dat zij hier niets aan kan doen, omdat zij niet wist van de hoger bedongen huur en omdat zij het verschil ook niet heeft ontvangen van Fiori.

6.8

Het hof verwerpt dit verweer. Vivenda was op grond van de beheersovereenkomst verplicht de ontvangen huurpenningen (minus de beheersvergoeding van 3%) door te storten naar [verweerder]. Met ‘ontvangen huurpenningen’ worden, met toepassing van de Haviltex-formule, redelijkerwijs bedoeld de huurpenningen die door Fiori van huurster [naam 2] werden ontvangen, in dit geval dus ook het verschil. Het gaat niet aan dat Vivenda zich verschuilt achter Fiori die volgens haar het verschil niet aan haar heeft doorbetaald. Dit is iets tussen Fiori en Vivenda waar [verweerder] buiten staat. In dit verband overweegt het hof mede dat Vivenda – desgevraagd in eerste aanleg – geen gehoor heeft gegeven aan het verzoek om door middel van betaalbewijzen inzage te geven in het betalingsverkeer tussen Fiori en haarzelf, zodat het hof de juistheid van de stellingen van Vivenda niet kan nagaan. Daar komt bij, dat uit de door Fiori in eerste aanleg in het geding gebrachte productie 5 bij conclusie van antwoord kan worden afgeleid dat Fiori wel degelijk meer aan Vivenda zou hebben afgedragen. Vivenda heeft geen verklaring voor dit hogere bedrag gegeven. Bovendien wijst het hof er nog op dat Fiori en Vivenda hun toenmalige samenwerking zo hadden ingericht dat de huurder (blijkens de huurovereenkomst met [verweerder]) de huurpenningen moest storten op een bankrekening ten name van Fiori, waarna de huurpenningen (blijkens de beheersovereenkomst) via Vivenda bij verhuurder [verweerder] terecht moesten komen. De samenwerking tussen Fiori en Vivenda was in dit verband zo nauw dat beide een wezenlijk aandeel hadden in de verplichting ervoor te zorgen dat de ontvangen huurpenningen bij [verweerder] terechtkwamen (Vivenda onder aftrek van de beheersvergoeding). Dit leidt tot hoofdelijke aansprakelijkheid in de zin van artikel 6:6 BW, zoals de kantonrechter met juistheid heeft overwogen.

6.9

Vivenda heeft nog een beroep gedaan op artikel 3 van de beheersovereenkomst^[6], die volgens Vivenda uitsluiting van de contractuele aansprakelijkheid inhoudt. Het hof verwerpt dit beroep, omdat genoemd artikel slechts een exoneratie inhoudt van onrechtmatige handelingen door
eigenaar en/of huurder. Hiervan is thans geen sprake, zoals [verweerder] met juistheid heeft aangevoerd.

6.1

De conclusie is dat het hoger beroep van Vivenda niet slaagt. De grieven falen en hoeven verder niet afzonderlijk te worden behandeld. Het hof komt niet toe aan bewijslevering. Vivenda heeft geen concrete feiten te bewijzen aangeboden die tot een andere beslissing zouden kunnen leiden. Daarom zal het hof het vonnis bekrachtigen. Het hof zal Vivenda als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep.

7.Beslissing

Het hof:

bekrachtigt de vonnissen van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 1 mei 2020 en 26 februari 2021, voor zover aan dit hoger beroep onderworpen;
veroordeelt Vivenda (Domica Vastgoedmanagement B.V.) in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van [verweerder] tot op heden begroot op € 338,-- aan griffierecht en € 1.180,-- aan salaris advocaat en € 163,-- aan nasalaris, te verhogen met € 85,-- indien niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan dit arrest is voldaan en vervolgens betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden;
bepaalt dat binnen veertien dagen na de dag van de uitspraak dan wel, wat betreft het bedrag van € 85,--, na de datum van betekening, aan deze kostenveroordeling moet zijn voldaan, bij gebreke waarvan deze bedragen worden vermeerderd met de wettelijke rente bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf het einde van genoemde termijn van veertien dagen tot aan de dag der algehele voldoening;

- verklaart dit arrest ten aanzien van de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. M.A.F. Tan-de Sonnaville, A.A. Muilwijk-Schaaij en A.J. Swelheim en in het openbaar uitgesproken op 7 februari 2023 in aanwezigheid van de griffier.