ECLI:NL:GHDHA:2023:2137

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Civiel recht

Team Handel

Zaaknummer hof : 200.330.246/01

Zaaknummer rechtbank : C/10/658875 / KG ZA 23-470

Arrest in kort geding van 14 november 2023(bij vervroeging)

in de zaak van

[appellant],

wonend in [woonplaats] ,

appellant,

advocaat: mr. A. van der Pol, kantoorhoudend in Rotterdam,

tegen

1.[verweerder 1] ,verblijvend in [verblijfplaats] ,

2.
Budget Solutions B.V. (als bewindvoerder van 1),gevestigd in Rotterdam,

3.
[verweerder 3] ,verblijvend in [verblijfplaats] ,

4.
[naam] Bewind B.V. (als bewindvoerder van 3),gevestigd in ’s-Gravendeel, gemeente Hoeksche Waard,

verweerders,

advocaat van 1 en 2: mr. J. van Lunen, kantoorhoudend in Den Haag,
advocaat van 3 en 4: mr. C.J.M. van den Brûle, kantoorhoudend in Den Haag.

Het hof zal partijen hierna noemen [appellant] , respectievelijk [verweerder 1] en [verweerder 3] (waarmee het hof verweerders 1 en 3 bedoelt).

1.De zaak in het kort

1.1

[verweerder 1] en [verweerder 3] hebben een pand van [appellant] gekraakt. [appellant] vordert dat [verweerder 1] en [verweerder 3] het pand ontruimen. De voorzieningenrechter heeft deze vordering afgewezen wegens misbruik van bevoegdheid.

1.2

Het hof oordeelt anders en gelast de ontruiming.

2.Procesverloop in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken:

de spoedappeldagvaarding met grieven van 27 juli 2023, waarmee [appellant] in hoger beroep is gekomen van het vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Rotterdam van 5 juli 2023 (met bijlagen 1 tot en met 15);
de memorie van antwoord van verweerders, met bijlagen H4 tot en met H10);
de bijlagen H16 tot en met H28 die [appellant] ter gelegenheid van de hierna te noemen mondelinge behandeling heeft overgelegd;
de bijlagen H11 tot en met H13, die verweerders ter gelegenheid van de mondelinge behandeling hebben overgelegd.

2.2

Op 25 oktober 2023 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. De advocaten hebben de zaak toegelicht aan de hand van pleitaantekeningen die zij hebben overgelegd.

3.Feitelijke achtergrond

3.1

[appellant] is eigenaar van een voormalige bankgebouw in [plaats] (hierna: het Gebouw). Het Gebouw heeft vijf/zes verdiepingen en heeft twee ingangen. De vooringang ligt aan de [straatnaam a] (begane grond en eerste verdieping) en de [straatnaam b] (tweede verdieping). De achteringang ligt aan het [straatnaam c] (derde en vierde verdieping). Het Gebouw heeft een gemengde planologische bestemming.

3.2

De [straatnaam b] is tot 1 augustus 2022 verhuurd geweest.

3.3

Begin december 2022 is de [straatnaam b] gekraakt en rond 13 januari 2023 is het [straatnaam c] gekraakt. [verweerder 3] verblijft in [straatnaam b] en [verweerder 1] in [straatnaam c] .
[straatnaam a] (het voormalig kantoorgedeelte) staat leeg. Het Gebouw kent achterstallig onderhoud en verkeert in ‘verloederde’ staat.

3.4

[verweerder 1] en [verweerder 3] weigeren op dit moment het Gebouw te ontruimen.

4.Procedure bij de rechtbank

4.1

[appellant] heeft (voor zover in hoger beroep van belang) [verweerder 3] en [verweerder 1] gedagvaard voor de voorzieningenrechter en (samengevat) gevorderd dat zij het Gebouw ontruimen, op straffe van een dwangsom.

4.2

De voorzieningenrechter heeft de ontruimingsvordering afgewezen en [appellant] in de kosten veroordeeld.

4.3

De voorzieningenrechter heeft daartoe, kort weergegeven, als volgt overwogen:
(i) [verweerder 3] en [verweerder 1] verblijven zonder recht of titel in het Gebouw.
(ii) Dit is in strijd is met het eigendomsrecht van [appellant] , zodat [appellant]
gerechtigd is om ontruiming te vorderen.
(iii) Een dergelijke vordering wordt in de regel toegewezen, tenzij [appellant]
geen spoedeisend belang heeft of misbruik maakt van zijn ontruimings-
bevoegdheid.
(iv) Bij weging van de belangen (voor [verweerder 3] en [verweerder 1] gaat het om een dak boven
hun hoofd) geldt als belangrijk gezichtspunt dat van ontruiming moet worden
afgezien als er vervolgens ongerechtvaardigde leegstand van het Gebouw zal
ontstaan.
(v) Aannemelijk is dat een derde, een zorgcentrum, belangstelling heeft voor de
mogelijke huur van het hele Gebouw.
(vi) Maar bepaald kan niet worden uitgesloten dat er nog heel wat moet gebeuren
voordat het zover is.
(vii) De ontruimingsvordering komt daarom op dit moment te vroeg.
(viii) Hierbij is in dit verband niet van belang dat [straatnaam b] was verhuurd op
het moment dat [verweerder 3] de woning kraakte. Wél van belang is dat er niet langer
sprake is van overlast.
(ix) Daarom levert ontruiming op dit moment misbruik van bevoegdheid op.

5.Vorderingen in hoger beroep

5.1

[appellant] is in hoger beroep gekomen omdat hij het niet eens is met het vonnis. Hij heeft met name bezwaren/grieven aangevoerd tegen voormelde overwegingen 4.3 (iv) tot en met (ix). Deze grieven zullen samen worden behandeld.

5.2

[appellant] vordert, kort weergegeven, (uitvoerbaar bij voorraad) vernietiging van het vonnis van de voorzieningenrechter en veroordeling van [verweerder 1] en [verweerder 3] om binnen veertien dagen na (betekening van) het arrest het Gebouw te ontruimen, op straffe van een dwangsom. Daarnaast vordert hij de ontruimingskosten, de proceskosten en terugbetaling van hetgeen hij uit kracht van het vernietigde vonnis heeft betaald.

6.Beoordeling in hoger beroep

6.1

Uitgangspunt voor het hof is het juiste en overigens niet weersproken oordeel van de voorzieningenrechter dat [verweerder 3] en [verweerder 1] zonder recht of titel in het Gebouw verblijven en dat dit in strijd is met het eigendomsrecht van [appellant] . Hiermee is het spoedeisend belang van [appellant] bij de gevraagde voorziening in hoger beroep gegeven, omdat hij deze inbreuk op zijn eigendomsrecht op zich niet hoeft te dulden.

6.2

De vervolgvraag is of de gevraagde voorziening ook kan worden toegewezen, zoals [appellant] vordert en de voorzieningenrechter heeft geweigerd. Hiertoe dient het hof, gelet op de grieven en het verweer, te beoordelen of de gevorderde ontruiming misbruik van bevoegdheid oplevert. Anders gezegd: of na ontruiming ongerechtvaardigde leegstand zal ontstaan.

Geen misbruik van ontruimingsbevoegdheid

6.3

[appellant] stelt, anders dan de voorzieningenrechter, dat geen sprake is van vrees voor ongerechtvaardigde leegstand. Hij voert daartoe, samengevat, het volgende aan:
a) het Gebouw heeft maar kort leeggestaan. Nadat de huurovereenkomst met de laatste huurder van [straatnaam b] op 1 augustus 2022 was geëindigd, is een nieuwe huurovereenkomst gesloten voor [straatnaam b] met ingang van 1 december 2022, waarbij de huurder eerst zelf een en ander zou opknappen (huurovereenkomst productie 3 inleidende dagvaarding en verklaringen huurder en zijn moeder; producties H21 en 22 van [appellant] ). Omdat [straatnaam b] kort daarna werd gekraakt heeft [appellant] het gehuurde niet ter beschikking kunnen stellen aan deze huurder. [straatnaam c] is ongeschikt voor bewoning, maar werd met toestemming van [appellant] door de laatste huurders als opslagruimte gebruikt.
b) Inmiddels heeft [appellant] het hele gebouw per 1 januari 2024 kunnen verhuren aan een zorginstelling voor een periode van 3,5 jaar met een verlengingsmogelijkheid van telkens 1 jaar (productie H27 en het door partijen getekende huurcontract – huurder heeft digitaal getekend – dat ter zitting is overgelegd).
c) De aanwezigheid van krakers belemmert de verhuur en het opknappen van het Gebouw. Pas als volledig is ontruimd kan de aannemer beginnen met de voorbereiding en de herstel- en opknapwerkzaamheden. Daartoe is reeds een offerte met plan van aanpak overgelegd (productie H28). De aannemer kan in week 49 van 2023 [hof: per 4 december 2023] met zijn werkzaamheden starten. Vooralsnog is het overzicht van de uit te voeren werkzaamheden gebaseerd op een bezichtiging van [straatnaam a] (de begane grond en eerste verdieping) en foto’s van de inspectie van [straatnaam b] en [straatnaam c] . In samenspraak met de huurder zal na de ontruiming meer specifiek kunnen worden vastgesteld welke (aanvullende) werkzaamheden noodzakelijk zijn.
d) De geplande werkzaamheden zijn niet van constructieve aard. Inpandige werkzaamheden (ook bij het Gebouw als gemeentelijk monument en lettend op de Erfgoedverordening) zijn vergunningvrij, mits het casco, draagvermogen, detaillering, profilering, vormgeving, materiaalsoort en kleur van het Gebouw niet wijzigen.
e) Volgens het vigerend bestemmingsplan […] heeft het pand bestemming Gemengd-2 (op de begane grond en entresol detailhandel/kantoorruimte/vrije beroepen; daarboven wonen). Dit correspondeert met de behoeften van de zorginstelling.
f) Onderhoudswerkzaamheden gelden ook als gebruik en leveren geen leegstand op.
g) De beoogde Herontwikkeling van het Gebouw is een plan voor langere termijn en op dit moment niet aan de orde. Nu gaat het om verhuur in afwachting van Herontwikkeling.

6.4

[verweerder 1] en [verweerder 3] hebben de stellingen van [appellant] bestreden en, samengevat, het volgende betoogd: De verhuurplannen met de zorginstelling zijn onvoldoende concreet. Niet uitgesloten kan worden dat de door [appellant] overgelegde huurovereenkomst een schijnovereenkomst is. Ook de plannen voor renovatie zijn onvoldoende uitgewerkt. Het heeft er alle schijn van dat de offerte van de aannemer alleen is aangevraagd om het spoedeisend belang te onderbouwen. Het pand bevat grote gebreken en is in buitengewoon slechte staat, zodat een ingrijpende verbouwing nodig zal zijn. Er zijn wel degelijk vergunningen nodig voor het uitvoeren van de door [appellant] gewenste renovatiewerkzaamheden. Daarom kan het Gebouw niet op korte termijn gebruiksklaar worden gemaakt voor de door de zorginstelling gewenste doelen. Al met al zal er na ontruiming hoogstwaarschijnlijk ongerechtvaardigde leegstand optreden.

6.5

Het hof acht de verhuur en de geplande daaraan voorafgaande herstel- en opknapwerkzaamheden op korte termijn wel degelijk aannemelijk. Er zijn in ieder geval geen dusdanige aanwijzingen voor misbruik van bevoegdheid dat om deze reden de gerechtvaardigde eigendomsbelangen van [appellant] moeten wijken. Het hof wijst daarbij op het volgende.

6.6

Niet in geschil is dat de genoemde zorginstelling een gecontracteerde zorgaanbieder is bij diverse gemeenten binnen de regio […] . Evenmin is in geschil dat er veel behoefte is aan de desbetreffende zorg. Verder heeft [appellant] naast een huurovereenkomst met twee handtekeningen ook een e-mail van de zorginstelling in het geding gebracht die betrekking heeft op de huurovereenkomst. Onder deze omstandigheden gaat het hof ervan uit dat de zorginstelling een serieuze partij is en dat vooralsnog uitgangspunt is dat het huurcontract als echt moet worden aangemerkt, zodat [appellant] het Gebouw per 1 januari 2024 (of zodra mogelijk na ontruiming) ter beschikking moet stellen aan deze huurder. Onweersproken is verder gebleven dat [appellant] aannemer in week 49 van 2023 met zijn werkzaamheden wil en kan beginnen. Volgens de offerte van de aannemer (productie H28) bestaan deze werkzaamheden allereerst uit leeghalen van de diverse ruimtes, herstel van wanden, plafonds, vloeren, hang- en sluitwerk, stucadoren van alle wanden en aanleggen van CV installatie en electra installatie. Niet valt in te zien waarom dit basisonderhoud aan het verloederde Gebouw vergunningplichtig zou zijn. Hoe dat zit met de diverse kozijnen en buitenschilderwerk kan het hof thans niet voldoende beoordelen, maar in ieder geval acht het hof aannemelijk dat tal van opruim- en onderhoudswerkzaamheden wel degelijk op korte termijn kunnen worden verricht. In ieder geval is onderhoud sowieso dringend noodzakelijk, ook los van de gestelde huurovereenkomst. Een verklaring voor de slechts globale onderhoudsplannen in de offerte is bovendien te vinden in de omstandigheid dat [verweerder 1] en [verweerder 3] nog diverse ruimtes in het gebouw bezet houden en de vele spullen die zich kennelijk in het gebouw bevinden. Dit alles bemoeilijkt een precieze opname van het Gebouw en kan [appellant] niet worden tegengeworpen. Dit argument vormt in ieder geval onvoldoende aanwijzing voor een schijnconstructie.

6.7

Bestudering van de huurovereenkomst levert bovendien op (I) dat huurster een huurvrije periode krijgt van zes maanden (artikel 4.9) en (II) dat partijen over de aanwezigheid van krakers en de te verrichten onderhoudswerkzaamheden (in artikel 11.7) een voorziening hebben getroffen. In dit artikel van de huurovereenkomst is bepaald:
“11.7 Huurder is ervan op de hoogte dat het gehuurde momenteel gedeeltelijk is gekraakt. Er is een gerechtelijke ontruimingsprocedure aanhangig. Verhuurder kan gehuurde pas aan huurder ter beschikking stellen nadat het gehuurde volledig is ontruimd. Na ontruiming zullen ten behoeve van en in overleg tussen partijen werkzaamheden in het gehuurde worden uitgevoerd. De uitvoering van de werkzaamheden zal naar schatting een periode van ongeveer 8 maanden in beslag nemen. Hierbij wordt vanuit gegaan dat het gehuurde vóór of uiterlijk op 30 november 2023 ontruimd wordt en de werkzaamheden op 1 december 2023 in gang kunnen worden gezet. Gedurende een periode van zes maanden tijdens de uitvoering van deze werkzaamheden geldt een huurvrije periode.”

6.8

De door [appellant] gevorderde ontruiming levert alles afwegende geen misbruik van bevoegdheid op. De grieven van [appellant] slagen en hoeven verder niet afzonderlijk behandeld te worden.

Het beroep op bescherming huisrecht, artikel 8 EVRM

6.9

Het beroep van [verweerder 1] en [verweerder 3] op hun huisrecht, wat hier ook van zij, gaat onder deze omstandigheden niet op. De belangen van [appellant] wegen in dit geval zwaarder.

6.1

De weren van [verweerder 1] en [verweerder 3] hoeven verder niet afzonderlijk behandeld te worden.

Conclusie en proceskosten

6.11

De conclusie is dat het hoger beroep van [appellant] slaagt. Daarom zal het hof het vonnis vernietigen en de vorderingen van [appellant] (die, afgezien van de vordering tot ontruiming, niet zijn weersproken) alsnog grotendeels toewijzen, zoals hierna in het dictum (de beslissing) zal worden vermeld. Het hof zal de gevorderde dwangsommen beperken en limiteren. Het hof zal [verweerder 1] en [verweerder 3] als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van eerste aanleg en het hoger beroep.

7.Beslissing

Het hof:

vernietigt het tussen partijen gewezen vonnis van de rechtbank Rotterdam van 5 juli 2023 en
veroordeelt [verweerder 1] en [verweerder 3] om binnen
veroordeelt [verweerder 1] en [verweerder 3] hoofdelijk in de integrale kosten van ontruiming door

de deurwaarder (ex artikel 555 Rv e.v.), indien zij niet vrijwillig voldoen

aan de veroordeling tot ontruiming, te voldoen binnen veertien dagen na ontruiming

en -voor het geval voldoening niet binnen de gestelde termijn plaats vindt- te

vermeerderen met de wettelijke rente vanaf bedoelde termijn voor voldoening;

- veroordeelt [verweerder 1] en [verweerder 3] hoofdelijk om al hetgeen [appellant] ter uitvoering van het bestreden vonnis aan [verweerder 1] en [verweerder 3] heeft voldaan aan [appellant] terug te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van betaling tot de dag van

terugbetaling;

veroordeelt [verweerder 1] en [verweerder 3] hoofdelijk in de kosten van het geding in eerste aanleg, aan de zijde van [appellant] begroot op € 131,19 aan kosten uitbrengen dagvaarding,
veroordeelt [verweerder 1] en [verweerder 3] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van [appellant] tot op heden begroot op € 137,13 aan kosten uitbrengen dagvaarding

- bepaalt dat binnen veertien dagen na de dag van de uitspraak dan wel, wat betreft het bedrag van € 90,00, na de datum van betekening, aan deze kostenveroordelingen moet zijn voldaan, bij gebreke waarvan deze bedragen worden vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf het einde van genoemde termijn van 14 dagen tot aan de dag der algehele voldoening;

verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mr. M.A.F. Tan - de Sonnaville, mr. M.E. Honée en
mr. P. van der Kolk-Nunes en in het openbaar uitgesproken op 14 november 2023 in aanwezigheid van de griffier.