Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team familie
Zaaknummer :200.309.364/01
Rolnummer rechtbank : C/09/621691/KG ZA 21/1168
arrest van 24 januari 2023
inzake
[appellant] ,
wonende te [woonplaats] ,
appellant,
hierna te noemen: [appellant] ,
advocaat: mr. T.P. Schut te Amsterdam,
tegen
[geïntimeerde] ,
wonende te [woonplaats] ,
geïntimeerde,
hierna te noemen: [geïntimeerde] ,
advocaat: mr. H. Warendorp Torringa te Alphen aan den Rijn.
Het geding
Het hof heeft kennisgenomen van de volgende processtukken:
- de appeldagvaarding van 11 april 2022, waarbij [appellant] in hoger beroep komt van de mondelinge uitspraak in kort geding ter zitting van 24 maart 2022 en waarvan het proces-verbaal op 28 maart 2022 aan partijen is verstrekt (hierna: het bestreden vonnis);
- de akte inschrijving van het hoger beroep in het rechtsmiddelenregister;
- de processtukken uit de eerste aanleg;
- de memorie van grieven met een productie van [appellant] ;
- de memorie van antwoord met vier producties van [geïntimeerde] .
Partijen hebben ieder hun procesdossier overgelegd en arrest gevraagd.
Korte weergave van de zaak
1. Partijen hebben een affectieve relatie met elkaar gehad en samengewoond. Zij hebben een samenlevingsovereenkomst gesloten. De feitelijke samenleving is in september 2019 geëindigd en op 23 maart 2020 is de samenlevingsovereenkomst beëindigd.
Partijen hebben de woning aan de [adres] te [plaats] in gezamenlijke eigendom. Deze woning wordt sinds 1 januari 2017 verhuurd via de door [appellant] ingeschakelde verhuurmakelaar [verhuurmakelaar] (hierna: [verhuurmakelaar] ). Na de verbreking van de samenwoning hebben partijen afgesproken de woning nog enige tijd onverdeeld te laten, dat uit de huurinkomsten de betalingen voor de hypothecaire lening zouden worden voldaan en dat het meerdere van de huurinkomsten tussen partijen zou worden verdeeld overeenkomstig hun eigendomsverhouding.
[geïntimeerde] wil de woning verkopen omdat naar haar mening [appellant] in strijd met de gemaakte afspraken de maandelijkse huurinkomsten niet steeds heeft gebruikt voor de betalingen voor de hypothecaire lening en zij ook niet haar aandeel van de (resterende) huurpenningen van [appellant] heeft ontvangen. [geïntimeerde] heeft [appellant] op 15 december 2021 gedagvaard in kort geding en gevorderd dat [appellant] zijn medewerking zal verlenen om de woning te verkopen en ook dat, bij gebreke van medewerking van [appellant] , het vonnis voor de medewerking/toestemming van [appellant] in de plaats zal treden, althans hij een dwangsom zal verbeuren. Verder heeft [geïntimeerde] gevorderd dat [appellant] verifieerbare documentgegevens aan [geïntimeerde] zal verstrekken, waaruit de ontvangst van de huurpenningen en de betalingen ter voldoening van de schuld onder hypothecair verband kunnen worden afgeleid. Op 4 januari 2022 is op de zitting in kort geding de zaak op verzoek van [appellant] aangehouden om te kijken of partijen alsnog overeenstemming konden bereiken. Het ging er daarbij met name om of aan de huurder met succes een aanbod kon worden gedaan om de woning vrijwillig te verlaten zodat deze in onbewoonde staat kon worden verkocht. De huurder wenst van dit aanbod geen gebruik te maken. Vervolgens is de zaak op 24 maart 2022 weer op zitting behandeld en heeft de voorzieningenrechter mondeling uitspraak gedaan.
Het bestreden vonnis, de vorderingen in hoger beroep van [appellant] en de conclusie van [geïntimeerde]
2. De voorzieningenrechter heeft de vorderingen van [geïntimeerde] toegewezen en beslist als volgt:
1) [appellant] is veroordeeld om binnen zes weken na betekening van het vonnis, onvoorwaardelijk en onherroepelijk, alle medewerking te verlenen teneinde de woning zo spoedig mogelijk te verkopen en in eigendom over te dragen/goederenrechtelijk te leveren aan een derde, waartoe in ieder geval de navolgende (rechts)handelingen dienen te worden begrepen:
a. [appellant] moet opdracht geven aan [makelaar] te [plaats] (de heer [naam] ) tot verkoop van de woning;
b. [appellant] moet alle adviezen van de makelaar ter bespoediging van de onderhandse verkoop van de woning opvolgen;
c. Indien partijen niet binnen een week na het uitbrengen van het advies van de makelaar over de vraag- en laatprijs van de woning tot overeenstemming komen, zal de makelaar deze vaststellen en zijn partijen hieraan gebonden;
d. [appellant] moet alles nalaten wat aan de totstandkoming van de koopovereenkomst met een derde in de weg staat;
e. [appellant] moet medewerking verlenen aan verkoop aan een potentiële koper als er een bod ligt tussen de door partijen dan wel de makelaar vastgestelde vraag- en laatprijs;
f. [appellant] moet de helft van alle met de verkoop samenhangende kosten, waaronder de kosten van het verkoopklaar maken van de woning, voldoen en dragen;
g. [appellant] moet, zodra de woning is verkocht aan een derde een onherroepelijke en onvoorwaardelijke volmacht ten behoeve van de door de derde te bepalen notaris afgeven/verzorgen, welke volmacht strekt tot eigendomsoverdracht/goederenrechtelijke levering van de woning;
2) Bepaalt dat [appellant] een dwangsom is verschuldigd van € 100,- per dag (tot een maximum van € 10.000,-) voor elke dag dat hij het bepaalde onder d) of f) niet nakomt;
3) Bepaalt dat dit vonnis in de plaats treedt van de medewerking van [appellant] indien hij het bepaalde onder a, e en g (het hof leest:) niet nakomt;
4) Veroordeelt [appellant] om binnen veertien dagen na betekening van het vonnis verifieerbare documenten/gegevens aan [geïntimeerde] te verstrekken, waaruit volgt:
a. Op welk rekeningnummer [appellant] de huuropbrengst via [verhuurmakelaar] , althans rechtstreeks van de huurder, steeds heeft ontvangen;
b. Wat de omvang is van de in de periode van verhuur ontvangen huurpenningen;
c. Dat [appellant] de door hem ontvangen huurpenningen steeds heeft aangewend ter voldoening van de schuld aan de financier onder hypothecair verband,
Een en ander op straffe van een dwangsom van € 100,- per dag voor iedere dag, een gedeelte van een dag daaronder begrepen, dat hij na betekening van dit vonnis nalaat aan deze veroordeling te voldoen, tot een maximum van € 10.000,-;
5) Veroordeelt [appellant] om maandelijks voor de 8e van iedere maand een rekeningafschrift aan [geïntimeerde] te sturen, waaruit volgt dat hij die maand de huurpenningen heeft ontvangen en de hypotheek heeft betaald, op straffe van een dwangsom van € 100,- voor iedere dag, een gedeelte van een dag daaronder begrepen, dat hij na betekening van dit vonnis nalaat aan deze veroordeling te voldoen, tot een maximum van € 10.000,-;
6) Verklaart het vonnis tot zo ver uitvoerbaar bij voorraad;
7) Iedere partij draagt de eigen kosten;
8) Wijst af het meer of anders gevorderde.
3. [appellant] vordert dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en opnieuw rechtdoende, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, de vorderingen van [geïntimeerde] alsnog zal afwijzen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van beide instanties.
4. [geïntimeerde] concludeert tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met veroordeling, uitvoerbaar bij voorraad, van [appellant] in de kosten van het hoger beroep.
Beoordeling van het hoger beroep
Is [appellant] niet-ontvankelijk in zijn hoger beroep?
5. [geïntimeerde] voert primair het verweer dat [appellant] niet-ontvankelijk moet worden verklaard in zijn hoger beroep omdat de grieven niet voldoende kenbaar zijn. De grieven bevatten geen van alle de gronden, aldus [geïntimeerde] .
6. Het hof is van oordeel dat er geen grond is om [appellant] niet-ontvankelijk te verklaren in zijn hoger beroep. [appellant] heeft grieven aangevoerd, voorzien van een toelichting. Het hof is van oordeel dat de grieven wel voldoende kenbaar zijn en [geïntimeerde] zich hiertegen naar behoren heeft kunnen verweren. Het hof zal deze hierna bespreken.
De opdracht tot verkoop aan de makelaar
7. In de eerste grief voert [appellant] aan dat de voorzieningenrechter ten onrechte de vordering van [geïntimeerde] inzake de opdracht tot verkoop aan de makelaar binnen zes weken na betekening heeft toegewezen. De tussen partijen gemaakte afspraak over de taxatie is daarmee gepasseerd. De rechter had dat deel van de vordering dan ook moeten afwijzen dan wel een veel langere termijn moeten stellen, en wel van minimaal drie maanden, dit temeer omdat ook de makelaar adviseerde om de huurder met een substantieel bedrag uit te kopen.
8. [geïntimeerde] heeft de grief bestreden. De zaak is aangehouden om de woning te taxeren en te bezien of de huurder kon worden bewogen de huurovereenkomst te beëindigen. Ook na het wijzen van het bestreden vonnis is [appellant] in de gelegenheid geweest te onderhandelen met de huurders. Per saldo heeft [appellant] meer dan tien weken na betekening van het vonnis gelegenheid gehad zich te vergewissen van de waarde van de woning en te trachten tot een regeling te komen met de huurders, wat niet is gelukt.
9. Het hof is van oordeel dat de voorzieningenrechter terecht aldus heeft geoordeeld. De voorzieningenrechter heeft overwogen voorop te stellen dat een verdeling in kort geding niet mogelijk is, maar dat er, nu zeer aannemelijk is dat de bodemrechter de verdeling van de gemeenschap tussen partijen zal toewijzen, vooruitlopend op de bodemprocedure wel voorzieningen kunnen worden getroffen. [appellant] heeft deze overweging van de voorzieningenrechter niet bestreden.
De voorzieningenrechter heeft vervolgens overwogen dat geen van partijen in staat is de woning over te nemen en dat begrijpelijk is dat [geïntimeerde] zich zorgen maakt over de betaling van de hypotheek en over de (financiële) consequenties van het onverkocht blijven van de woning. [appellant] is daar in de memorie van grieven niet op ingegaan en heeft aldus ook deze overweging van de voorzieningenrechter niet bestreden. Integendeel, [appellant] heeft gesteld dat hij nu niet gehouden is om aan [geïntimeerde] inzage te geven in de betalingen van de hypothecaire lening.
[appellant] heeft ook geen grief gericht tegen de overweging van de voorzieningenrechter dat tussen partijen vast staat dat zij geen van beiden in staat zijn om de woning over te nemen. In een bodemprocedure zal dan ook uitsluitend de vraag voorliggen wanneer en op welke wijze de woning moet worden verkocht. [geïntimeerde] heeft nog aangevoerd dat [appellant] ook na het bestreden vonnis nog een ruimere termijn dan zes weken de gelegenheid is geboden om te onderhandelen met de huurders. [appellant] heeft aldus voldoende gelegenheid gehad om te bewerkstelligen dat de woning in onbewoonde staat kan worden verkocht. De eerste grief van [appellant] faalt daarom.
De bepaling dat [appellant] alles moet nalaten wat aan de totstandkoming van de koop overeenkomst met een derde in de weg staat
10. In de tweede grief voert [appellant] aan dat de voorzieningenrechter ten onrechte heeft bepaald dat [appellant] alles dient na te laten wat aan de totstandkoming van de koopovereenkomst met een derde in de weg staat. Deze bepaling is naar zijn mening veel te ruim geformuleerd.
11. [geïntimeerde] heeft de grief bestreden.
12. Het hof is van oordeel dat deze bepaling te ruim is geformuleerd en daarmee niet duidelijk is wat van [appellant] wordt verlangd. Om die reden is ook ten onrechte aan het niet naleven van deze bepaling een dwangsom verbonden. Het hof zal dit deel van deze vordering van [geïntimeerde] , met inbegrip van de in verband daarmee gevorderde dwangsom, afwijzen.
De bepaling dat [appellant] moet meewerken als er een bepaald bod ligt
13. In de derde grief voert [appellant] aan dat de voorzieningenrechter ten onrechte heeft bepaald dat [appellant] moet meewerken aan de verkoop als er een bod ligt tussen de door partijen dan wel de makelaar vastgestelde vraag- en laatprijs. De vraag- en laatprijs waren ten tijde van de zitting nog niet bekend. Indien [appellant] zich niet kan vinden in het bod handelt hij in strijd met deze bepaling.
14. [geïntimeerde] bestrijdt de grief. Zij voert aan dat de makelaar advies heeft uitgebracht over de vraag- en laatprijs in zowel onbewoonde als bewoonde staat. Op de vraag van [geïntimeerde] , of [appellant] met dit advies kon instemmen, heeft hij niet gereageerd. De makelaar kan daarom nu de vraag- en laatprijs bindend vaststellen.
15. Het hof zal deze grief passeren. Enkel wanneer partijen het niet eens zouden worden over een vraag- en laatprijs worden deze bindend door de makelaar vastgesteld. Het hof acht het niet onredelijk dat [appellant] een bod zou moeten accepteren dat tussen de vraag- en laatprijs is gelegen, temeer nu partijen het zelf kennelijk niet over de vraag- en laatprijs eens zijn geworden.
Het afgeven van een volmacht aan de notaris
16. In de vierde grief voert [appellant] aan dat de voorzieningenrechter ten onrechte heeft bepaald dat [appellant] , zodra de woning is verkocht een onherroepelijke en onvoorwaardelijke volmacht dient af te geven ten behoeve van de notaris. Daarmee komt de gehele verkoopactie in handen van [geïntimeerde] , aldus [appellant] .
17. [geïntimeerde] heeft de grief bestreden.
18. Het hof is van oordeel dat deze grief faalt. Het hof ziet niet in waarom [appellant] die volmacht niet zou moeten afgeven, als een koopovereenkomst tot stand is gekomen. Het verkooptraject is dan al afgerond. Het is aan [appellant] om aan het verkooptraject zijn medewerking te verlenen. Dat daarmee de gehele verkoopactie in handen van [geïntimeerde] komt, is dan ook niet zo. Dit zou anders zijn bij een door [geïntimeerde] te verkrijgen machtiging op de voet van artikel 3:174 Burgerlijk Wetboek (BW), die overigens ook in kort geding kan worden verzocht, maar daarvan is in deze zaak geen sprake. De vraag of na het sluiten van de koopovereenkomst geleverd moet worden zal uitsluitend afhangen van de vraag of een mogelijke ontbindende voorwaarde wel of niet in vervulling is gegaan. [appellant] heeft niet gesteld welk belang hij verder heeft bij het afwijzen van dit deel van de vordering.
Dwangsom in verband met de bepalingen onder d) en f)
19. In de vijfde grief voert [appellant] aan dat de voorzieningenrechter ten onrechte heeft bepaald dat [appellant] een dwangsom is verschuldigd voor elke dag dat hij het bepaalde onder d) en f) niet nakomt. Voor wat betreft de bepaling onder f) is [appellant] van mening dat dit vanzelfsprekend is en dat dat de taak is van de betreffende notaris bij het verdelen van de overwaarde van de woning.
20. [geïntimeerde] heeft de grief bestreden.
21. Het hof heeft hiervoor al geoordeeld dat geen dwangsom is verbeurd voor de hiervoor onder punt 2, onder d) vermelde veroordeling. Voor wat betreft de veroordeling onder f) - [appellant] moet de helft van alle met de verkoop samenhangende kosten, waaronder de kosten van het verkoopklaar maken van de woning, voldoen en dragen – is het hof van oordeel dat de vordering tot betaling van een dwangsom ook moet worden afgewezen. Met de bepaling onder f) kan de notaris de kosten verrekenen met wat partijen nog toekomt uit de verkoopopbrengst van de woning. Bovendien is het verbinden van een dwangsom aan de betaling van een geldsom ingevolge het bepaalde in artikel 611a lid 1 Rv niet mogelijk. Deze vordering zal daarom worden afgewezen.
Vonnis treedt in de plaats van de medewerking van [appellant]
22. In de zesde grief voert [appellant] aan dat de voorzieningenrechter ten onrechte heeft bepaald dat het vonnis in de plaats treedt van de medewerking van [appellant] . Daarmee komt het gehele traject van verkoop in handen van [geïntimeerde] te liggen en [appellant] vreest dat de woning in verhuurde staat zal worden verkocht. Gezien de tijdspanne blijft er weinig tijd over voor een uitkoop van de huurder. Daarmee wordt [appellant] ernstig benadeeld.
23. [geïntimeerde] heeft de grief bestreden.
24. Het hof is van oordeel dat deze grief faalt. Juist omdat de voorzieningenrechter heeft overwogen dat [appellant] in het verleden niet steeds (tijdig) reageerde op berichten van [geïntimeerde] over de gewenste verkoop van de woning, zijn de vorderingen toegewezen. [appellant] heeft dit oordeel, dat hij niet steeds (tijdig) heeft gereageerd, niet bestreden. Het is daarom naar het oordeel van het hof terecht dat de voorzieningenrechter aldus heeft beslist voor het geval [appellant] zou nalaten mee te werken aan de verkoop en levering van de woning aan een derde. Het hof begrijpt uit de stelling van [geïntimeerde] dat ook zij nog heeft geprobeerd te onderhandelen met de huurder. Wat daar ook van zij, inmiddels is er ruimschoots de tijd geweest om tot overeenstemming met de huurder te komen, maar als de huurder (nog altijd) niet wenst in te gaan op enig bod van de zijde van [geïntimeerde] en/of [appellant] , rest niet anders dan de woning in verhuurde staat te verkopen.
Het verstrekken van stukken en maandelijkse stukken
25. In de zevende grief voert [appellant] aan dat de voorzieningenrechter hem ten onrechte heeft veroordeeld tot het verstrekken van diverse stukken en maandelijkse stukken, op straffe van een dwangsom. [appellant] wordt nu al ten onrechte en onnodig belast met diverse administratieve handelingen die ook bij de overdracht van de woning kunnen plaatsvinden.
26. [geïntimeerde] heeft de grief bestreden.
27. Het hof is van oordeel dat deze grief faalt. [appellant] heeft niet bestreden dat hij tot het bestreden vonnis [geïntimeerde] geen informatie heeft gegeven over de betalingen van de hypothecaire lening en over de huuropbrengsten, dit terwijl [geïntimeerde] wel hoofdelijk aansprakelijk is voor de verplichtingen uit de hypothecaire schuld. [geïntimeerde] heeft er daarom belang bij om tijdig, en niet pas bij de overdracht van de woning, te zien welke mogelijke achterstand er in de betalingen van de hypothecaire schuld is en welke huuropbrengsten er zijn ontvangen, op welke huuropbrengsten zij zelf ook een aanspraak heeft. [appellant] onderbouwt niet waarom aan deze bepaling geen dwangsom kan worden verbonden. Evenmin stelt hij dat hij dit gedeelte van het vonnis zal naleven als geen dwangsom aan de veroordeling is verbonden. Het hof acht het terecht dat de voorzieningenrechter dit heeft gedaan.
Bewijsaanbod
28. Het hof zal het bewijsaanbod van [appellant] passeren, alleen al omdat dit niet is gespecificeerd. Het hof zal het bewijsaanbod van [geïntimeerde] eveneens passeren nu dit niet tot beslissing van de zaak kan leiden ten aanzien van de vorderingen die het hof in hoger beroep alsnog zal afwijzen.
Slotsom en proceskosten
29. De slotsom is dat de bestreden uitspraak gedeeltelijk wordt vernietigd en voor het overige zal worden bekrachtigd, als hierna weergegeven.
Het hof acht geen gronden aanwezig om, nu sprake is van een geschil tussen ex-partners, af te wijken van de in zo’n geval gebruikelijke compensatie van kosten. Deze vorderingen van ieder van partijen zullen worden afgewezen en het hof zal bepalen dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Beslissing
Het hof:
vernietigt het bestreden vonnis voor zover daarbij is bepaald dat [appellant] alles dient na te laten wat aan de totstandkoming van de koopovereenkomst met een derde in de weg staat en voor zover is bepaald dat [appellant] dwangsommen is verschuldigd vanwege het in gebreke blijven met dit nalaten en met de betaling van de helft van de met de verkoop samenhangende kosten en, in zoverre opnieuw rechtdoende:
wijst deze vorderingen van [geïntimeerde] alsnog af;
bekrachtigt het bestreden vonnis voor zover aan het oordeel van het hof onderworpen voor het overige;
bepaalt dat iedere partij de eigen kosten draagt;
wijst af het in hoger beroep meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. E.A. Mink, J.A. van Kempen en C.M. Warnaar en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 24 januari 2023 in aanwezigheid van de griffier.