Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Civiel recht
Team Handel
Zaaknummer hof : 200.323.645/01
Zaaknummer rechtbank : 10075547 CV EXPL 22-26705
Arrest van 26 september 2023
in de zaak van
Stichting Maasdelta Groep (MDG),
gevestigd in Spijkenisse,
appellante,
advocaat: mr. J.P.M. Borsboom, kantoorhoudend in Rotterdam,
tegen
[geïntimeerde],
wonend in [woonplaats] ,
verweerster,
advocaat: mr. W. Suttorp, kantoorhoudend in Rotterdam.
Het hof zal partijen hierna noemen Maasdelta en [geïntimeerde] .
1.De zaak in het kort
1.1
Maasdelta wil dat de huurovereenkomst met [geïntimeerde] wordt ontbonden omdat er een hoeveelheid drugs in de huurwoning is aangetroffen die wijst op drugshandel. Zij vordert dat [geïntimeerde] en haar twee kinderen (16 en 20 jaar) de woning ontruimen.
1.2
De kantonrechter heeft de vordering van Maasdelta afgewezen. Het hof komt tot hetzelfde oordeel.
2.Procesverloop in hoger beroep
2.1
Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken:
- de dagvaarding van 27 februari 2023, waarmee Maasdelta in hoger beroep is gekomen van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 20 januari 2023, met daarin opgenomen de grieven, met bijlagen;
- het arrest van dit hof van 11 april 2023, waarin een mondelinge behandeling is gelast;
- de memorie van antwoord van [geïntimeerde] , met bijlagen;
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 1 juni 2023.
3.Feitelijke achtergrond
3.1
Tussen Maasdelta enerzijds en [geïntimeerde] en [betrokkene] anderzijds is in 2014 een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de sociale huurwoning aan de [adres] .
3.2
In de huurovereenkomst is onder 4.4 opgenomen dat de huurprijs in zijn geheel, bij vooruitbetaling, voor de eerste van de maand moet worden betaald.
3.3
Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden voor Zelfstandige Woonruimte d.d. 1 januari 2012 (hierna: de Algemene Huurvoorwaarden) van toepassing verklaard.
3.4
In artikel 2.3 van de Algemene Huurvoorwaarden is opgenomen dat elk van de huurders hoofdelijk aansprakelijk is voor de betaling van de huurprijs en voor alle overige verplichtingen die voor hem en voor de andere huurder(s) uit deze overeenkomst en de wet voortvloeien. In artikel 8.11 is bepaald dat het de huurder niet is toegestaan in het gehuurde activiteiten te verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld.
3.5
Sinds 2014 zijn er regelmatig huurachterstanden ontstaan.
3.6
[geïntimeerde] is slachtoffer geworden van de Toeslagenaffaire.
3.7
Op 7 juni 2022 is door de politie een inval gedaan in de woning. Daar is onder meer 28,4 gram cocaïne en een grammenweegschaal aangetroffen.
3.8
Met ingang van 22 juni 2022 heeft [betrokkene] zich bij de gemeente […] laten uitschrijven op het adres van de woning en heeft hij zich ingeschreven op een ander adres.
3.9
Op 1 juli 2022 hebben [betrokkene] en [geïntimeerde] Maasdelta verzocht de tenaamstelling van de huurovereenkomst te wijzigen wegens beëindiging van de samenwoning en alleen [geïntimeerde] nog als huurder te vermelden.
3.1
De burgemeester van de gemeente […] heeft bij brief van 5 juli 2022 aan [betrokkene] en [geïntimeerde] kenbaar gemaakt dat zij voornemens is de woning te sluiten voor de duur van 6 maanden wegens overtreding van de Opiumwet. [betrokkene] en [geïntimeerde] zijn in de gelegenheid gesteld om hun zienswijze in te dienen. [geïntimeerde] heeft van die gelegenheid gebruik gemaakt.
3.11
Bij brief van 27 juli 2022 heeft de burgemeester [geïntimeerde] te kennen gegeven dat de woning niet wordt gesloten, gelet op de omstandigheden van het geval. Wel heeft de burgemeester een bestuurlijke waarschuwing opgelegd wegens overtreding van de Opiumwet.
4.Procedure bij de rechtbank
4.1
Maasdelta heeft [betrokkene] en [geïntimeerde] gedagvaard en gevorderd dat, samengevat, zij worden veroordeeld tot betaling van de achterstallige huurtermijnen tot een bedrag van
€ 1.952,61, dat de huurovereenkomst wordt ontbonden en dat [betrokkene] en [geïntimeerde] worden veroordeeld tot ontruiming van de woning.
4.2
Maasdelta heeft daaraan ten grondslag gelegd dat [betrokkene] en [geïntimeerde] zijn tekort geschoten in de nakoming van hun verplichtingen uit de huurovereenkomst en de Algemene Huurvoorwaarden door een handelshoeveelheid drugs in hun woning aanwezig te hebben en de huur niet op tijd en niet volledig te betalen. Deze tekortkomingen rechtvaardigen volgens Maasdelta de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning.
4.3
De kantonrechter heeft de huurovereenkomst tussen [betrokkene] en Maasdelta ontbonden maar de huurovereenkomst met [geïntimeerde] in stand gelaten. Omdat de huur inmiddels volledig was betaald heeft de kantonrechter de vordering ook voor wat betreft de huurachterstand afgewezen. De kantonrechter heeft verder bepaald dat ieder van de partijen de eigen proceskosten moet dragen.
5.Vordering in hoger beroep
5.1
Maasdelta is in hoger beroep gekomen omdat zij het niet eens is met het vonnis voor wat betreft het in stand laten van de huurovereenkomst met [geïntimeerde] . Zij heeft verschillende bezwaren/grieven tegen het vonnis aangevoerd. Maasdelta vordert hetzelfde als bij de kantonrechter en wil dus dat ook de huurovereenkomst met [geïntimeerde] wordt ontbonden, dat de woning wordt ontruimd en dat [geïntimeerde] in de kosten van de procedure bij zowel de rechtbank als het hof wordt veroordeeld.
5.2
Maasdelta heeft aangevoerd - kort gezegd - dat sprake is ernstige tekortkomingen die de ontbinding rechtvaardigen omdat de belangen van Maasdelta zwaarder wegen dan die van [geïntimeerde] .
6.Beoordeling in hoger beroep
6.1
Maasdelta heeft zich op het standpunt gesteld dat ontbinding van de huurovereenkomst met [geïntimeerde] en ontruiming van de woning niet achterwege behoren te blijven. Dat [geïntimeerde] niets van de (handel in) harddrugs zou hebben geweten, zoals de kantonrechter heeft overwogen, is niet aannemelijk. De handelshoeveelheid drugs is immers in de keuken aangetroffen. Ook is er wiet en een grote hoeveelheid contant geld aangetroffen. Het pand stond bekend als ‘drugshol’. Maasdelta biedt daarvan bewijs aan. Maasdelta stelt verder dat zij er een gerechtvaardigd belang bij heeft te voorkomen dat opnieuw vanuit de woning in drugs wordt gehandeld. Dat belang moet zwaarder wegen dan de belangen van [geïntimeerde] . Verder betaalt [geïntimeerde] sinds 2014 stelselmatig de huur te laat zodat er steeds een huurachterstand ontstaat. Dat de huurschuld inmiddels is voldaan neemt de eerdere tekortkomingen niet weg, aldus Maasdelta.
6.2
[geïntimeerde] vindt dat haar belang bij behoud van de woning zwaarder moet wegen dan het (onvoldoende gebleken) belang van Maasdelta bij ontbinding en ontruiming. Zij wist niets van de drugs. De cocaïne lag verstopt en verpakt hoog boven op de koelkast, geheel uit het zicht van [geïntimeerde] . Zij betwist ook dat sprake is geweest van drugshandel vanuit de woning en wijst erop dat de burgemeester op basis van het politierapport heeft vastgesteld dat juist in het geheel niet is gebleken van drugshandel in of vanuit de woning. De zakjes wiet waren voor eigen gebruik en het aangetroffen contant geld hadden vader en zoon gespaard vanuit een bekend kaartspel dat onder jongeren wordt gespeeld waarbij kaarten worden geruild en verkocht. Voor wat betreft de huurachterstanden heeft [geïntimeerde] aangevoerd dat deze in het verleden zeer beperkt zijn gebleven, dat zij altijd betalingsregelingen heeft getroffen die zij is nagekomen en dat zij actief in contact is gebleven met (de deurwaarder van) Maasdelta. Daarbij komt dat de huurachterstanden hun oorsprong vinden in het feit dat [geïntimeerde] slachtoffer is van de Toeslagenaffaire en daardoor aanzienlijke financiële problemen heeft (gehad). [geïntimeerde] heeft een kwetsbare en fragiele gezondheid. Zij is als gevolg van haar ziekte niet in staat om een inkomen te genereren anders dan op het niveau van het sociale minimum. [geïntimeerde] heeft geen familie of bekenden die haar met haar gezin kunnen opvangen. De dochter van 16 jaar heeft een kwetsbare gezondheid en staat onder begeleiding van schoolmaatschappelijk werk. De zoon van 20 jaar studeert nog en heeft nog geen kansen om te starten op de woningmarkt.
6.3
Het hof overweegt als volgt. Ook als aangenomen moet worden dat [geïntimeerde] tekortgeschoten is in de nakoming van haar huurverplichtingen kan dit niet leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning. Naar het oordeel van het hof beroept [geïntimeerde] zich terecht op de ‘tenzij-clausule’ van artikel 6:265 BW en dient de in dat kader uit te voeren belangenafweging in het voordeel van [geïntimeerde] uit te pakken. Daarvoor zijn de volgende omstandigheden van belang. In de woning is een hoeveelheid drugs aangetroffen die wijst op handel in drugs. Maasdelta heeft als sociale verhuurder de zorg voor de leefbaarheid en veiligheid in een wijk. Zij heeft een zwaarwegend belang om op te treden tegen handel in en het voorhanden hebben van handelshoeveelheden drugs. Voor wat betreft [betrokkene] is de vordering tot ontbinding en ontruiming dan ook (terecht) toegewezen. Daar staat tegenover dat geen omstandigheden naar voren zijn gebracht waaruit kan worden afgeleid dat [geïntimeerde] op enige wijze betrokken is geweest bij de drugshandel. [geïntimeerde] heeft bovendien na de politie-inval meteen maatregelen getroffen door [betrokkene] de deur te wijzen, hem uit te schrijven en het contact met hem te verbreken. Maasdelta heeft ter zitting in hoger beroep ook verklaard dat zij geen signalen heeft ontvangen dat er na de politie-inval drugs is verhandeld vanuit de woning. Aannemelijk is ook dat de nog steeds geldende bestuurlijke waarschuwing van de burgemeester ervoor zal zorgen dat dit niet (meer) zal gebeuren. De stelling van Maasdelta dat niets [betrokkene] ervan weerhoudt om weer in de woning te verblijven en drugs te gaan verhandelen volgt het hof daarom niet. Voor wat betreft de huurachterstanden geldt dat deze (in elk geval deels) zijn terug te voeren op het feit dat [geïntimeerde] slachtoffer is geworden van de Toeslagenaffaire. Uit de door [geïntimeerde] overgelegde correspondentie volgt dat [geïntimeerde] steeds een oplossing voor de betalingsproblemen heeft proberen te zoeken met (de deurwaarder van) Maasdelta. De huurachterstanden zijn inmiddels geheel voldaan. [geïntimeerde] en haar kinderen (van 16 en 20 jaar) hebben een groot belang bij voortzetting van de huurovereenkomst en behoud van de woning. Als onvoldoende weersproken staat vast dat [geïntimeerde] financieel niet in staat zal zijn om een andere dan een sociale huurwoning te krijgen. Als onweersproken staat ook vast dat [geïntimeerde] en haar kinderen niet bij familie of bekenden terecht kunnen en dat zij bij ontruiming op straat komen te staan. Daarbij komt dat de minderjarige dochter een kwetsbare gezondheid heeft net als [geïntimeerde] zelf. [geïntimeerde] heeft voldoende onderbouwd dat de minderjarige dochter gebaat is bij stabiliteit. Dat zal ook voor de jongmeerderjarige zoon gelden die nog een opleiding volgt. Het woonbelang van [geïntimeerde] en haar gezin moet, gelet op het voorgaande, zwaarder wegen dan het belang van Maasdelta. Het hof is dus van oordeel dat de tekortkomingen de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen niet rechtvaardigen.
6.4
Het bewijsaanbod van Maasdelta wordt afgewezen. De feiten die te bewijzen worden aangeboden kunnen immers - ook indien zij worden bewezen - niet tot een andere uitkomst leiden.
Conclusie en proceskosten
6.5
De conclusie is dat het hoger beroep van Maasdelta niet slaagt. Daarom zal het hof het vonnis bekrachtigen. Het hof zal Maasdelta als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep.
7.Beslissing
Het hof:
- bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 20 januari 2023;
- veroordeelt Maasdelta in de kosten van het hoger beroep, aan de zijde van [geïntimeerde] tot op heden begroot op € 343,- aan griffierecht en € 2.366,- (2 punten x tarief II) aan salaris advocaat;
- verklaart dit arrest voor wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. M.P.J. Ruijpers, P. Glazener en H. Biemond en in het openbaar uitgesproken op 26 september 2023 in aanwezigheid van de griffier.