Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Civiel recht
Team Handel
Zaaknummer hof : 200.293.119/01
Zaaknummer rechtbank : 8601872 RL EXPL 20-11170
Arrest van 25 april 2023
in de zaak van
[appellant],
wonend in [woonplaats],
appellant,
advocaat: mr. M.A.R. Schuckink Kool, kantoorhoudend in Den Haag,
tegen
[verweerder],
wonend in [woonplaats],
verweerder,
advocaat: mr. A.A.M. Zeeman, kantoorhoudend in Voorburg.
Het hof noemt partijen hierna [appellant] en [verweerder].
1.De zaak in het kort
1.1
Het gaat in deze zaak om een huurovereenkomst tussen [appellant] als huurder en [verweerder] als verhuurder. Er spelen drie vragen. De eerste vraag is of huurprijsvermindering op zijn plaats is. [appellant] vindt namelijk dat de woning die hij van [verweerder] huurde onbewoonbaar is geworden. De tweede vraag is of de huurovereenkomst moet worden ontbonden vanwege een huurachterstand. De derde vraag is of de ontruiming van de woning onterecht was en of [verweerder] daarom een schadevergoeding aan [appellant] moet betalen.
1.2
De kantonrechter heeft geoordeeld dat er geen grond is voor huurprijsvermindering en dat er wel grond is voor ontbinding van de huurovereenkomst. Zij heeft de huurovereenkomst ontbonden en [appellant] veroordeeld tot ontruiming van de woning. Het hof is het daarmee eens. Dat betekent dat er geen reden is voor een schadevergoeding.
2.Procesverloop in hoger beroep
2.1
Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken:
- de dagvaarding van 25 februari 2021, waarmee [appellant] in hoger beroep is gekomen van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag van 2 december 2020;
- het arrest van dit hof van 8 juni 2021, waarin een mondelinge behandeling is gelast;
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 7 april 2022;
- de memorie van grieven van [appellant], met bijlagen;
- de memorie van antwoord van [verweerder], met bijlagen;
- het schriftelijk pleidooi van [appellant], met bijlagen;
- de schriftelijke toelichting van [verweerder].
3.Feitelijke achtergrond
3.1
[appellant] (als huurder) en [verweerder] (als verhuurder) hebben in oktober 2017 een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de woning gelegen aan de [adres] (hierna: de woning). De huurprijs bedroeg € 700,- per maand. De huur moest worden betaald voor de eerste dag van de maand.
3.2
Op 25 januari 2019 is de voordeur van de woning ingetrapt.
3.3
Op 20 februari 2019 zijn aan de achterkant van de woning explosieven tot ontploffing gebracht. Hierdoor zijn de ruiten van de keukendeur en de schuifpui gesprongen. Daarnaast is de schuifpui ontzet.
3.4
Op 27 mei 2019 is aan de voorkant van de woning een explosief tot ontploffing gebracht. Hierdoor zijn de ruiten aan de voorkant van de woning gesprongen. Ook is de vensterbank beschadigd.
3.5
[appellant] heeft de huur over de maanden juni tot en met november 2020 niet voldaan. In november 2020 bedroeg de huurachterstand € 4.200,-.
4.Procedure bij de rechtbank
4.1
[appellant] heeft [verweerder] gedagvaard. Hij heeft gevorderd, samengevat, dat:
- [verweerder] wordt veroordeeld tot het verhelpen van gebreken aan de woning;
- voor recht wordt verklaard dat de woning onbewoonbaar is en dat de huurprijsvermindering wordt vastgesteld op de gehele maandelijkse huurprijs;
- [verweerder] wordt veroordeeld tot terugbetaling van de huurprijs die [appellant] heeft betaald over de periode van 20 februari 2019 tot en met mei 2020;
met veroordeling van [verweerder] in de proceskosten.
4.2
[appellant] heeft aan zijn vorderingen ten grondslag gelegd dat [verweerder] tekortschiet in zijn verplichtingen door hem niet het huurgenot te verschaffen en de aanwezige gebreken niet te verhelpen. De gebreken bestaan eruit dat de voordeur niet dicht kan, dat de schuifpui niet open en niet op slot kan, dat de keukendeur niet op slot kan, dat er glas in de tuin ligt en dat de vensterbank stuk is.
4.3
[verweerder] heeft op zijn beurt gevorderd dat:
- [appellant] wordt veroordeeld tot betaling van de huurachterstand, een contractuele boete en buitengerechtelijke kosten;
- de huurovereenkomst wordt ontbonden en dat [appellant] wordt veroordeeld tot ontruiming van de woning;
- [appellant] wordt veroordeeld tot doorbetaling van de huur totdat de huurovereenkomst is geëindigd, en tot betaling van een schadevergoeding met ingang van de dag waarop de huurovereenkomst is geëindigd tot de dag met ingang waarvan de woning opnieuw wordt verhuurd,
met veroordeling van [appellant] in de proceskosten.
4.4
[verweerder] heeft aan zijn vorderingen ten grondslag gelegd dat [appellant] zijn betalingsverplichting niet nakomt en dat sprake is van een huurachterstand van € 4.200,-.
4.5
De vorderingen van [appellant] zijn door de kantonrechter afgewezen. De vorderingen van [verweerder] zijn deels toegewezen. De kantonrechter heeft de huurovereenkomst ontbonden en [appellant] veroordeeld tot ontruiming van de woning. Daarnaast heeft de kantonrechter [appellant] veroordeeld tot betaling van de huurachterstand, tot doorbetaling van de huur tot de ontruiming, en tot betaling van de proceskosten. Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad verklaard. De ontruiming heeft inmiddels plaatsgevonden.
5.Vorderingen in hoger beroep
5.1
[appellant] is in hoger beroep gekomen omdat hij het niet eens is met het vonnis. Hij heeft twee bezwaren/grieven tegen het vonnis aangevoerd. Hij wil dat het hof zijn vordering tot huurprijsvermindering alsnog toewijst, en de vordering van [verweerder] tot ontbinding van de huurovereenkomst alsnog afwijst. Daarnaast heeft [appellant] zijn eis vermeerderd. Hij vordert, samengevat, dat [verweerder] wordt veroordeeld tot vergoeding van de door hem geleden schade.
5.2
Kort gezegd vindt [appellant] dat er wél gebreken kleven aan de woning op grond waarvan hij aanspraak kan maken op huurprijsvermindering. Daarnaast vindt [appellant] dat de huurachterstand die hij heeft laten ontstaan de ontbinding niet rechtvaardigt, gelet op de omstandigheden van het geval.
5.3
Aan de vordering tot schadevergoeding heeft [appellant] ten grondslag gelegd dat hij schade heeft geleden als gevolg van de uitvoering van het vonnis van de kantonrechter. De schade bestaat uit het verlies van de woning, verhuis- en inrichtingskosten, en immateriële schade.
5.4
[verweerder] stelt zich op het standpunt dat de vordering tot schadevergoeding moet worden afgewezen, omdat geen sprake was van onrechtmatige uitvoering van het vonnis.
6.Beoordeling in hoger beroep
Huurprijsvermindering
6.1
Een huurder kan, in geval van vermindering van huurgenot door een gebrek, een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen vanaf de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk heeft kennis gegeven aan de verhuurder, of waarop het gebrek in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan, tot die waarop het gebrek is verholpen (artikel 7:207, eerste lid BW).
6.2
De eerste grief van [appellant] richt zich tegen het oordeel van de kantonrechter dat niet is komen vast te staan dat er gebreken kleven aan de woning op grond waarvan hij aanspraak kan maken op huurprijsvermindering. De grief richt zich in het bijzonder tegen het oordeel dat niet is komen vast te staan dat de voordeur niet dicht kan, dat de schuifpui niet open en niet op slot kan, dat de keukendeur niet op slot kan, dat er glas in de tuin ligt en dat de vensterbank stuk is. De grief richt zich ook tegen het oordeel van de kantonrechter dat niet is komen vast te staan dat [verweerder] hiermee bekend was. [appellant] heeft de door hem gestelde feiten in hoger beroep voorzien van een nadere onderbouwing. Hij heeft schriftelijke verklaringen van getuigen, foto’s en transcripties van WhatsAppgesprekken overgelegd. Hij heeft ook bewijs van zijn stellingen aangeboden. Volgens [appellant] kunnen de door hem gestelde feiten daardoor in hoger beroep alsnog worden vastgesteld.
6.3
Of de gestelde feiten in hoger beroep alsnog kunnen worden vastgesteld, kan in het midden blijven. Ook als deze feiten komen vast te staan, leidt dat namelijk niet tot vernietiging van het vonnis en toewijzing van de vordering. Het hof licht dat toe als volgt.
6.4
De kantonrechter heeft aan de afwijzing van de vordering tot huurprijsvermindering ook ten grondslag gelegd dat glaswerk in de achtertuin en een kapotte vensterbank de woning nog niet gebrekkig maken en dat [verweerder] onweersproken heeft aangevoerd dat hang- en sluitwerk van de voor- en achterdeur voor rekening van [appellant] komt. Tegen deze overwegingen, die samen de afwijzing van de vordering zelfstandig kunnen dragen, zijn geen grieven gericht. Het hof is daaraan dus gebonden. Dat betekent dat de vordering in hoger beroep niet kan worden toegewezen.
6.5
Ten overvloede merkt het hof op dat in het geval wel was gegriefd tegen het oordeel van de kantonrechter dat glaswerk in de achtertuin en een kapotte vensterbank de woning niet gebrekkig maken, deze grief niet zou slagen. Van een gebrek dat kan leiden tot huurprijsvermindering is pas sprake als de woning door het gebrek niet het genot kan verschaffen dat de huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten (artikel 7:204 lid 1 BW). Dit betekent dat de woning eigenschappen moet bezitten die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn, en waarvan de huurder de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen. Glaswerk in de achtertuin en een kapotte vensterbank maken normaal gebruik van de woning niet onmogelijk. Van een substantiële aantasting van het huurgenot is dus geen sprake. Verder geldt dat de huurder geen aanspraak heeft op huurprijsvermindering als het gaat om kleine herstellingen, die de huurder op grond van artikel 7:217 BW zelf moet verrichten (artikel 7:207 lid 2 BW). Hang- en sluitwerk van deuren en ramen valt in beginsel daaronder (zie bijlage onder d bij artikel 1 Besluit kleine herstellingen).
Ontbinding van de huurovereenkomst
6.6
Een huurder is verplicht de tegenprestatie op de overeengekomen wijze en tijdstippen te voldoen (artikel 7:212 BW). Een huurder moet dus (op tijd) de huur betalen. Als de huurder dat niet doet, kan de verhuurder de huurovereenkomst ontbinden, tenzij de huurachterstand, gezien de bijzondere aard of geringe betekenis van deze tekortkoming, de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt (artikel 6:265 lid 1 BW). Het ligt op de weg van de huurder om feiten en omstandigheden te stellen (en zonodig te bewijzen) die een beroep op de tenzij-clausule kunnen ondersteunen.
6.7
De kantonrechter heeft vastgesteld dat [appellant] over de periode van juni tot en met november 2020 geen huur heeft betaald en dat de huurachterstand € 4.200,- bedraagt. Tegen deze vaststelling heeft [appellant] geen grief gericht. Evenmin is gegriefd tegen het in het vonnis besloten liggende oordeel van de kantonrechter dat de huurachterstand een grond voor ontbinding van de huurovereenkomst oplevert.
6.8
De grief van [appellant] richt zich tegen het oordeel van de kantonrechter dat de hoogte van de huurachterstand de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. [appellant] stelt zich op het standpunt dat het niet tijdig betalen van de huur, vanwege de bijzondere aard of geringe betekenis van deze tekortkoming, de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Hij voert daartoe drie argumenten aan. Allereerst dat de betaling van de huur op advies van zijn toenmalige advocaat is opgeschort, in verband met de beweerde aanspraak op huurprijsvermindering. Als tweede argument voert hij aan dat hij het geld voor de huur wel had en dat hij dit, als deze optie hem was voorgelegd, in een depot had kunnen storten onder het maken van bindende afspraken over de wijze van toebedeling daarvan in het kader van de geschillenbeslechting. Tot slot voert hij aan dat hij bij ontbinding van de huurovereenkomst mogelijk dakloos wordt.
6.9
Geen van deze argumenten leidt tot het oordeel dat de ontbinding van de huurovereenkomst niet gerechtvaardigd zou zijn. Het hof licht dat toe als volgt. [verweerder] heeft onweersproken aangevoerd dat op de huurovereenkomst de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte (2003) van toepassing zijn en dat in artikel 16 van die Algemene Bepalingen staat dat de betaling van de huur uiterlijk op de vervaldata moet geschieden, zonder opschorting, korting, aftrek of verrekening met een vordering die de huurder op de verhuurder heeft of meent te hebben. Een dergelijk beding is niet onredelijk. [appellant] wist dus, of had kunnen weten, dat het niet was toegestaan om de huurbetaling volledig op te schorten. Voor zover [appellant] dit desalniettemin heeft gedaan op advies van zijn toenmalige advocaat, geldt dat een dergelijk advies voor rekening en risico van [appellant] komt.
6.1
Met betrekking tot het argument dat [appellant] het geld in een depot had kunnen stoppen overweegt het hof dat het op de weg van [appellant] had gelegen om dit aan [verweerder] voor te stellen. Dat heeft [appellant], zo heeft [verweerder] onweersproken aangevoerd, niet gedaan. Het enkele gegeven dat de achterstand niet is ontstaan als gevolg van betalingsonmacht, maakt niet dat de tekortkoming van geringe betekenis is.
6.11
Met betrekking tot het argument dat [appellant] mogelijk dakloos wordt als de huurovereenkomst wordt ontbonden, overweegt het hof tot slot het volgende. Het verlies van woonruimte is inherent aan de ontbinding van een huurovereenkomst. Dat verlies is, hoe ingrijpend ook, daarom op zichzelf geen reden om de huurovereenkomst niet te ontbinden. [appellant] stelt dat het verlies van woonruimte dakloosheid tot gevolg kan hebben. Als een huurder door het verlies van woonruimte dakloos raakt, wil dat echter nog niet zeggen dat aan zijn belang bij behoud van de woning een zwaarder gewicht moet worden toegekend dan aan het belang van de verhuurder bij ontbinding van de huurovereenkomst. Bovendien heeft [appellant] niet gesteld dat hij na de ontruiming daadwerkelijk dakloos is geraakt. In tegendeel, [appellant] stelt dat hij na de ontruiming onderdak heeft kunnen krijgen bij derden. Dat hij, zoals hij aanvoert, er rekening mee moet houden dat het onderdak ooit ophoudt en hij bij gebrek aan een alternatief dan alsnog dakloos raakt, is onvoldoende concreet om enig gewicht in de schaal te kunnen leggen. Ook dit argument leidt daarom niet tot het oordeel dat de ontbinding van huurovereenkomst niet gerechtvaardigd is. De tweede grief slaagt dus niet.
Vordering tot schadevergoeding
6.12
Als een vonnis dat nog niet onherroepelijk is na de uitvoering daarvan wordt vernietigd, kan de uitvoering van het vonnis een onrechtmatige daad opleveren. Degene die het vonnis heeft laten uitvoeren, moet dan de daardoor veroorzaakte schade vergoeden.
6.13
Uit het hiervoor overwogene volgt dat het vonnis van de kantonrechter niet wordt vernietigd. De ontruiming van de woning was dus niet onrechtmatig. De vordering tot schadevergoeding wordt daarom afgewezen.
Conclusie en proceskosten
6.14
De conclusie is dat het hoger beroep van [appellant] niet slaagt. Het vonnis wordt daarom bekrachtigd. De vordering tot schadevergoeding wordt afgewezen. [appellant] wordt, als de in het ongelijk gestelde partij, veroordeeld in de proceskosten van het hoger beroep.
7.Beslissing
Het hof:
- bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag van 2 december 2020;
- veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden begroot op € 338,- aan griffierecht, € 3.549,- aan salaris advocaat en € 173,- aan nasalaris, te vermeerderen met € 90,- aan nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, een en ander te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de veertiende dag na de datum van dit arrest tot de dag van volledige betaling,
- wijst af het in hoger beroep meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. H. Biemond, M.P.J. Ruijpers en M.E. Honée en in het openbaar uitgesproken op 25 april 2023 in aanwezigheid van de griffier.