ECLI:NL:GHDHA:2023:1979

• Datum uitspraak: 19 september 2023
• Publicatiedatum: 18 oktober 2023
• Zaaknummer: 200.305.536/01
• Instantie: Gerechtshof Den Haag
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: M.P.J. Ruijpers; M.E. Honée; H. Biemond
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Vordering tot levering van winkelpanden met voorkeursrecht in huurovereenkomst

In deze zaak heeft VBK Holding B.V. hoger beroep ingesteld tegen een vonnis van de kantonrechter in Den Haag, waarin werd geoordeeld dat VBK geen recht had op levering van twee winkelpanden die zij huurde van [verweerder 1] c.s. De huurovereenkomst bevatte een bepaling over een 'recht tot aankoop', maar het hof oordeelde dat dit niet gelijkstaat aan een koopoptie, maar een voorkeursrecht inhoudt. De procedure begon met een dagvaarding op 9 december 2021, waarbij VBK in hoger beroep ging tegen het vonnis van 29 september 2021. Het hof heeft vastgesteld dat de huurovereenkomst vereist dat de koopsom door een deskundige moet worden vastgesteld, wat niet is gebeurd. Hierdoor kon de primaire vordering van VBK tot levering van de panden niet worden toegewezen. Het hof heeft ook geoordeeld dat het conservatoir beslag dat VBK had gelegd op de panden moest worden opgeheven, omdat VBK geen recht had op levering. De vordering tot schadevergoeding van VBK werd eveneens afgewezen, omdat er geen sprake was van wanprestatie aan de kant van [verweerder 1] c.s. Het hof heeft de proceskostenveroordeling in eerste aanleg en in hoger beroep ten gunste van [verweerder 1] c.s. bevestigd.

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Civiel recht

Team Handel

Zaaknummer hof : 200.305.536/01

Zaaknummer rechtbank : 9203693 / CV EXPL 21-1443

Arrest van 19 september 2023

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

VBK Holding B.V.,

gevestigd in Alphen aan den Rijn,

appellante in het principaal hoger beroep,

verweerster in het incidenteel hoger beroep,

advocaten: mrs. B.P.C. Bijl en K.Chr. Spee, kantoorhoudend in Amsterdam,

tegen

1. [verweerder 1] ,

wonend in [woonplaats] ,

2. [verweerster 2] ,

wonend in [woonplaats] ,

3. [verweerster 3] ,

wonend in [woonplaats] ,

verweerders in het principaal hoger beroep,

appellanten in het incidenteel hoger beroep,

advocaat: mr. E.C. van Lent, kantoorhoudend in Leiden.

Het hof noemt partijen hierna VBK en [verweerder 1] c.s.

1. De zaak in het kort

1.1

VBK huurde twee winkelpanden van [verweerder 1] c.s. Volgens de huurovereenkomst had VBK een ”recht tot aankoop” van de panden. In deze zaak gaat het om de vraag of VBK de panden heeft gekocht en of [verweerder 1] c.s. verplicht is tot levering van de panden. Volgens de kantonrechter is dat niet het geval. Het hof is het daarmee eens: de huurovereenkomst bevat een voorkeursrecht en geen koopoptie.

2. Procesverloop in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken:

• de dagvaarding van 9 december 2021, waarmee VBK in hoger beroep is gekomen van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag van 29 september 2021;
• het tussenarrest van dit hof van 15 februari 2022, waarin een mondelinge behandeling na aanbrengen is gelast;
• het proces-verbaal van de mondelinge behandeling na aanbrengen van 12 april 2022;
• de memorie van grieven, tevens houdende vermeerdering van eis van VBK, met bijlagen;
• de memorie van antwoord, tevens houdende incidenteel appel van [verweerder 1] c.s., met bijlagen;
• de memorie van antwoord in incidenteel appel van VBK, met bijlage;
• de akte overlegging nadere productie van VBK, met bijlage.

2.2

Op 5 juni 2023 heeft een meervoudige mondelinge behandeling plaatsgevonden. De advocaten hebben de zaak toegelicht aan de hand van pleitaantekeningen die zij hebben overgelegd. Daarna hebben zij het hof gevraagd de zaak naar de rol te verwijzen voor beraad om de mogelijkheden tot een schikking nader te onderzoeken.

2.3

Partijen hebben het hof vervolgens gevraagd om arrest te wijzen. Daarop heeft het hof een datum voor arrest bepaald.

3. Feitelijke achtergrond

3.1

De rechtsvoorgangster van VBK en de ouders van [verweerder 1] c.s. hebben in 1977 een huurovereenkomst gesloten. Afgesproken is dat (de rechtsvoorgangster van) VBK de winkelpanden aan de Haarlemmerstraat 144 en 146 in Leiden (hierna: de panden) huurt van (de ouders van) [verweerder 1] c.s.

3.2

Uit de huurovereenkomst blijkt dat partijen daarnaast het volgende hebben afgesproken:

Artikel 13

(…)

a. Indien verhuurder gedurende de looptijd dezer huurovereenkomst (de eventuele

huurverlenging daaronder begrepen ) voornemens is over te gaan tot verkoop van het bij deze verhuurde perceel, zal hij verplicht zijn de huurder van dit voornemen bij aangetekende brief met bericht van ontvangst in kennis te stellen. De huurder heeft alsdan het recht van voorkeur, om het perceel Haarlemmerstraat 144 en 146 te Leiden in zijn geheel, dus ook de thans bij verhuurder in gebruik zijnde woning, te kopen, mits zich binnen drie maanden nadat de bedoelde mededeling van de verhuurder door hem werd ontvangen dienaangaande schriftelijk verklarende.

(…)

c. Indien de huurder verklaart van zijn voorkeursrecht gebruik te willen maken,

zal de koopsom, behoudens na te melden correctie, bedragen:

(…) totaal driehonderd vijfenzeventig duizend gulden f 375.000,--.

(…)

Gemelde koopsom ad driehonderd vijfenzeventig duizend gulden (f 375.000,‑-) is door verhuurder en huurder in onderling overleg vastgesteld op basis van de staat waarin het pand zich per één februari negentienhonderd zevenenzeventig bevindt en is gerelateerd aan de huidige marktsituatie in overeenstemming met vergelijkbare panden ter plaatse.

Tenzij partijen in onderling overleg een deskundige benoemen, zal ieder der partijen bevoegd zijn aan de kantonrechter binnen wiens kanton het pand gelegen is, de benoeming van een deskundige te verzoeken ter vaststelling van het percentage der opgetreden waardestijging casu quo waardedaling in de periode vanaf één februari negentienhonderd zevenenzeventig tot de datum van het sub a bedoelde aangetekend schrijven van verhuurder.

Met het door de deskundige vastgestelde percentage zal voormeld bedrag ad driehonderd vijfenzeventig duizend gulden (f 375.000,--) worden verhoogd casu quo verlaagd. Het aldus vastgestelde bedrag geldt als de uiteindelijke koopsom.

Bij het bepalen van bedoelde percentage zal de deskundige de waardestijging ten gevolge van door huurder aangebrachte verbouwingen, verfraaiingen en dergelijke niet in zijn berekening mogen betrekken. Beide partijen kunnen zich na de bepaling van de uiteindelijke koopsom terugtrekken.

(…)

d. Indien geen van de partijen zich terugtrekt zal de akte van transport binnen twee maanden na de mededeling van de prijsvaststelling moeten worden verleden voor de door huurder aan te wijzen notaris (…).

e. (…)

Het bovengemelde aan de huurder verleende voorkeursrecht tot koop zal eveneens gelden ingeval van een eigendomsoverdracht die zijn causa heeft in een andere overeenkomst of handeling dan een overeenkomst van verkoop en koop.

Na het overlijden van de langstlevende van verhuurder of zijn echtgenote heeft huurder het recht tot aankoop van het bovenomschrevene over te gaan; teneinde huurder daartoe in de gelegenheid te stellen moeten de erfgenamen de huurder bij aangetekende brief met bericht van ontvangst van bedoeld overlijden in kennis stellen. Alsdan is het hiervoor sub c, d en e bepaalde zoveel mogelijk van overeenkomstige toepassing.

3.3

Op [datum] is de moeder van [verweerder 1] c.s. overleden. De vader van [verweerder 1] c.s. was al overleden. [verweerder 1] c.s. zijn hun erfgenamen.

3.4

[verweerder 1] c.s. heeft VBK op de hoogte gesteld van het overlijden van de langstlevende verhuurder en VBK in de gelegenheid gesteld om over te gaan tot aankoop van de panden.

3.5

VBK heeft [verweerder 1] c.s. per e-mail laten weten gebruik te willen maken van het recht tot koop en te willen overleggen over de vaststelling van de koopsom.

3.6

VBK heeft CBRE Valuation & Advisory Services B.V. (hierna: CBRE) opdracht gegeven een advies uit te brengen over de koopprijsbepaling. Volgens CBRE is de waarde van de panden over de periode van 1 februari 1977 tot 16 maart 2020 gestegen met circa 57,5%., hetgeen zou resulteren in een koopsom van € 268.013,94.

3.7

[…] Bedrijfsmakelaars heeft de waarde van de panden in opdracht van [verweerder 1] c.s. getaxeerd op € 905.000,-.

3.8

VBK heeft conservatoir beslag laten leggen op de panden.

4. Procedure bij de rechtbank

4.1

VBK heeft [verweerder 1] c.s. gedagvaard en gevorderd, samengevat, dat [verweerder 1] c.s. wordt veroordeeld om een notariskantoor opdracht te geven om een notariële akte te verlijden waarbij de panden aan VBK worden geleverd. VBK heeft primair gevorderd dat de levering plaatsvindt tegen betaling van een koopsom van € 268.013,94, en subsidiair dat de levering plaatsvindt tegen betaling van een door een deskundige vast te stellen koopsom. VBK heeft de rechtbank verder gevraagd te bepalen dat het vonnis in de plaats treedt van de wilsverklaring van [verweerder 1] c.s. in het geval [verweerder 1] c.s. geen uitvoering geeft aan de veroordeling, dan wel dat [verweerder 1] c.s. een dwangsom moet betalen voor elke dag dat hij niet meewerkt. VBK heeft de rechtbank ook gevraagd om [verweerder 1] c.s. te veroordelen in de proceskosten.

4.2

VBK heeft aan haar vordering ten grondslag gelegd – kort gezegd – dat zij op grond van artikel 13 sub e van de huurovereenkomst het recht heeft om de panden te kopen. VBK vordert nakoming van die afspraak. Volgens VBK zijn de panden 57,5% in waarde gestegen zodat de koopsom € 268.013,94 bedraagt.

4.3

[verweerder 1] c.s. heeft een incident opgeworpen. [verweerder 1] c.s. heeft aangevoerd dat de sector handel niet bevoegd is om kennis te nemen van de vordering van VBK, omdat de vordering is gebaseerd op een huurovereenkomst. [verweerder 1] c.s. heeft aangevoerd dat de zaak daarom moet worden verwezen naar de sector kanton.

4.4

Bij vonnis in incident van 14 april 2021 heeft de rechtbank zich onbevoegd verklaard en de zaak verwezen naar de sector kanton. De rechtbank heeft de beslissing over de proceskosten in het incident aangehouden tot het eindvonnis in de hoofdzaak.

4.5

[verweerder 1] c.s. heeft zich in de procedure verder op het standpunt gesteld dat artikel 13 van de huurovereenkomst geen koopoptie in de zin van artikel 6:219 lid 3 BW bevat, maar een voorkeursrecht. Daarnaast heeft [verweerder 1] c.s. aangevoerd dat de waarde van de panden moet worden vastgesteld op de huidige marktwaarde. [verweerder 1] c.s. heeft in reconventie gevorderd dat VBK wordt veroordeeld om het beslag op de panden op te heffen. [verweerder 1] c.s. heeft de rechtbank verder gevraagd om VBK te veroordelen tot betaling van een dwangsom voor elke dag dat zij niet aan die veroordeling voldoet, en tot betaling van de proceskosten.

4.6

De kantonrechter heeft alle vorderingen afgewezen, VBK veroordeeld in de kosten in conventie, en [verweerder 1] c.s. veroordeeld in de kosten in reconventie. Op de kosten in het incident is niet beslist. De kantonrechter heeft kort gezegd overwogen dat geen sprake is van een koopoptie en dat de primaire vordering bovendien niet kan worden toegewezen omdat de koopsom niet is vastgesteld door een gezamenlijk (dan wel door de kantonrechter) benoemde deskundige.

5. Vorderingen in hoger beroep

5.1

VBK is in hoger beroep gekomen omdat zij het niet eens is met het vonnis. Zij heeft verschillende bezwaren/grieven tegen het vonnis aangevoerd. Volgens VBK heeft de kantonrechter de geobjectiveerde Haviltex-maatstaf onjuist toegepast en kwalificeert artikel 13 sub e van de huurovereenkomst als een koopoptie. VBK wil dat het hof haar vordering alsnog toewijst. Daarnaast wil VBK (bij wijze van eisvermeerdering) dat [verweerder 1] c.s. wordt veroordeeld tot betaling van een schadevergoeding van € 129.819,51, en de proceskosten. VBK stelt dat zij schade heeft geleden doordat [verweerder 1] c.s. levering van de panden op onrechtmatige wijze verhindert. Als de panden aan VBK waren geleverd, was VBK eigenaar geworden van de panden en had zij vanaf 16 maart 2020 geen huurpenningen (meer) hoeven betalen, aldus VBK.

5.2

[verweerder 1] c.s. eist in incidenteel hoger beroep dat VBK alsnog wordt veroordeeld tot opheffing van het beslag en betaling van de proceskosten. Daarnaast eist [verweerder 1] c.s. dat VBK alsnog wordt veroordeeld in de proceskosten van het door [verweerder 1] c.s. opgeworpen incident. Volgens [verweerder 1] c.s. heeft de kantonrechter ten onrechte verzuimd om hierop te beslissen.

6. Beoordeling in hoger beroep

Koopoptie of voorkeursrecht?

6.1

Partijen strijden onder meer over de vraag of de mogelijkheid tot koop van de panden na overlijden van de langstlevende verhuurder als bedoeld in artikel 13 onder e van de huurovereenkomst een koopoptie is in de zin van artikel 6:219 lid 3 BW (onherroepelijk aanbod), of een recht van voorkeur. Als sprake is van een koopoptie, heeft het inroepen van dat recht door VBK tot gevolg dat de koop tot stand is gekomen. Als sprake is van een recht van voorkeur, geeft dat VBK slechts de bevoegdheid om van [verweerder 1] c.s. te eisen dat zij de panden eerst aan háár te koop aanbiedt. In het laatste geval is nog geen koop tot stand gekomen.

6.2

Voor wat betreft de primaire vordering (levering tegen betaling van een koopsom van € 268.013,94) kan dit in het midden blijven. Die vordering is immers al niet toewijsbaar vanwege het volgende.

6.3

Uit artikel 13 onder c en e van de huurovereenkomst blijkt dat partijen hebben afgesproken dat de koopsom (ongeacht of sprake is van een koopoptie of een recht van voorkeur) wordt bepaald door de vaststelling van de waardestijging van de panden vanaf 1 februari 1977, en dat de vaststelling van die waardestijging moet worden gedaan door een deskundige die zij in onderling overleg hebben benoemd, dan wel een deskundige die – op verzoek van één van de partijen – door de kantonrechter is benoemd. Vaststaat dat partijen niet in onderling overleg een deskundige hebben benoemd, en dat geen van partijen de kantonrechter heeft gevraagd om een deskundige te benoemen.

6.4

VBK stelt nog dat partijen stilzwijgend hebben ingestemd met de benoeming van
eigen deskundigen. Doordat zij hier uitvoering aan hebben gegeven, is deze afspraak in de plaats getreden van de afspraak die in de huurovereenkomst is opgenomen, aldus VBK.

6.5

[verweerder 1] c.s. betwist dat deze afspraak is gemaakt. Volgens [verweerder 1] c.s. hebben partijen geen deskundigen ingeschakeld, maar adviseurs. Die adviseurs hebben met elkaar overlegd over de bepaling van de koopsom. Tussen de adviseurs ontstond een discussie over de waarde van de panden, althans over de wijze waarop deze waarde moet worden vastgesteld. De adviseurs zijn het niet eens geworden en partijen daardoor ook niet, aldus [verweerder 1] c.s.

6.6

Het hof volgt het betoog van VBK niet. VBK heeft – in het licht van de betwisting van [verweerder 1] c.s. – onvoldoende feiten en omstandigheden aangevoerd om aan te nemen dat partijen met hun handelwijze hebben beoogd om stilzwijgend af te wijken van de contractuele afspraak. Uitgangspunt is dus de afspraak zoals die is opgenomen in de huurovereenkomst en die afspraak is niet nageleefd. Omdat de koopsom niet op de afgesproken wijze is bepaald, is de primaire vordering (levering tegen betaling van een koopsom van € 268.013,94) niet toewijsbaar.

6.7

Voor wat betreft de subsidiaire vordering (levering tegen een door een deskundige vast te stellen bedrag) is wel relevant of in artikel 13 onder e van de huurovereenkomst sprake is van een koopoptie of een voorkeursrecht.

6.8

De vraag is dus hoe artikel 13 onder e van de huurovereenkomst (“Na het overlijden van de langstlevende van verhuurder of zijn echtgenote heeft huurder het recht tot aankoop van het bovenomschrevene over te gaan”) moet worden uitgelegd. In navolging van de kantonrechter en partijen zelf, zal het hof de bedoeling van deze bepaling uitleggen aan de hand van de geobjectiveerde Haviltex-maatstaf. Dat betekent dat in beginsel doorslaggevend gewicht toekomt aan de bewoordingen van de regeling, gelezen in het licht van de gehele inhoud van de overeenkomst.

6.9

In artikel 13 onder a van de huurovereenkomst staat – kort gezegd – dat de verhuurder, in het geval hij gedurende de looptijd van de huurovereenkomst van plan is om over te gaan tot verkoop van het verhuurde, verplicht is om de huurder hiervan in kennis te stellen, en dat de huurder dan het recht heeft om het gehuurde te kopen. In hetzelfde artikel staat onder c hoe de koopsom moet worden vastgesteld, en dat beide partijen zich na de bepaling van de uiteindelijke koopsom kunnen terugtrekken (hierna: het ‘terugtrekrecht’). Partijen zijn het erover eens dat dit een voorkeursrecht is.

Vervolgens staat er in artikel 13 onder e dat “
Het bovengemelde aan de huurder verleende voorkeursrecht tot koop eveneens [zal]
gelden ” in geval van een eigendomsoverdracht die zijn oorzaak heeft in een andere overeenkomst of handeling dan een overeenkomst van verkoop en koop. Eigendomsoverdracht van het verhuurde als gevolg van het overlijden van de verhuurder/eigenaar van het verhuurde is zo’n geval. Wanneer de eigendom van het verhuurde is overgegaan op diens erfgenamen geldt dus, zo volgt uit de overeenkomst, ook een voorkeursrecht.

6.1

Dat met het “recht tot aankoop” van de huurder na overlijden van de verhuurder/eigenaar een voorkeursrecht is bedoeld, blijkt daarnaast uit de zinssnede in artikel 13 onder e: “Alsdan is het hiervoor sub c, d en e bepaalde zoveel mogelijk van overeenkomstige toepassing”. Uit deze passage volgt dat het de bedoeling is om de bepalingen die gelden voor de situatie dat de verhuurder wil verkopen, zoveel mogelijk toe te passen in het geval van overlijden van de (oorspronkelijke) verhuurder. Omdat het op zichzelf mogelijk is om ook het hiervoor genoemde terugtrekrecht toe te passen in het geval van overlijden van de (oorspronkelijke) verhuurder, moet dat terugtrekrecht dus ook in dat geval in acht worden genomen. Een koopoptie is, als gezegd, een
onherroepelijk aanbod. Terugtrekken is in dat geval niet mogelijk. Omdat, zo blijkt uit voornoemde passage, terugtrekken in dit geval wel mogelijk is, is er geen sprake van een koopoptie in de zin van artikel 6:219 lid 3 BW.

6.11

Het hof verwerpt dus het betoog van VBK dat sprake is van een koopoptie en dat daarom het terugtrekrecht niet van toepassing is (o.a. memorie van grieven 3.3). Dat betoog strookt niet met het Haviltexcriterium zoals dat hiervoor is weergegeven. VBK neemt op grond van de enkele bewoordingen “recht tot aankoop” al aan dat een koopoptie is bedoeld, en heeft bij haar uitleg geen acht geslagen op de verdere inhoud van de huurovereenkomst. Juist uit die verdere inhoud – in het bijzonder de bepaling dat het terugtrekrecht zoveel mogelijk van overeenkomstige toepassing is – volgt dat met het ”recht tot aankoop” geen koopoptie is bedoeld.

6.12

In het licht van de hiervoor genoemde bepalingen moet ook het “recht tot aankoop” dat de huurder heeft na het overlijden van de langstlevende verhuurder naar het oordeel van het hof dus zo worden uitgelegd dat het om een voorkeursrecht voor de huurder gaat. Het enkele feit dat andere bewoordingen zijn gekozen dan in de overige bepalingen (“recht tot aankoop” en niet “voorkeursrecht”) maakt niet dat er een andere betekenis aan moet worden gegeven. De gehanteerde terminologie is niet doorslaggevend. ^[1] Los daarvan geldt dat de bewoordingen “recht tot aankoop” op zichzelf niet zonder meer duiden op een koopoptie in de zin van artikel 6:219 lid 3 BW.

6.13

Doordat er geen sprake is van een koopoptie en [verweerder 1] c.s. dus geen
onherroepelijk aanbod heeft gedaan om de panden te kopen, is (nog) geen koopovereenkomst tot stand gekomen. [verweerder 1] c.s. kan daardoor nu niet worden verplicht om de panden aan VBK te leveren zoals VBK vordert. [verweerder 1] c.s. heeft immers de mogelijkheid om zich na bepaling van de koopsom terug te trekken. Dat betekent dat ook de daartoe strekkende subsidiaire vordering van VBK niet toewijsbaar is. De tegen de afwijzing van de vorderingen gerichte grieven van VBK falen dus.

Opheffing beslag

6.14

[verweerder 1] c.s. wil dat het op de panden rustende conservatoir beslag wordt opgeheven, omdat het beslag een verdere afwikkeling van de nalatenschap van zijn ouders belemmert. VBK vindt dat het beslag moet blijven liggen, omdat opheffing van het beslag ertoe zal leiden dat [verweerder 1] c.s. de panden verkoopt en de panden dan niet meer aan VBK geleverd kunnen worden. Uit wat hiervoor is overwogen volgt dat VBK geen aanspraak kan maken op levering van de panden. Het door VBK ingeroepen recht is dus ondeugdelijk. Dat maakt dat aan het belang van [verweerder 1] c.s. bij opheffing van het beslag een zwaarder gewicht wordt toegekend dan aan het belang van VBK bij handhaving daarvan. VBK heeft niets aangevoerd dat tot een ander oordeel zou moeten leiden.

6.15

Dit betekent dat de vordering van [verweerder 1] c.s. tot opheffing van het door VBK conservatoir gelegde beslag op de panden alsnog wordt toegewezen. De tegen de afwijzing van de vordering gerichte incidentele grief van [verweerder 1] c.s. slaagt dus.

Vordering tot schadevergoeding

6.16

VBK heeft, als gezegd, haar eis in hoger beroep vermeerderd en een schadevergoeding gevorderd. Zij grondt deze vordering primair op wanprestatie aan de kant van [verweerder 1] c.s. Door niet – overeenkomstig de in artikel 13 van de huurovereenkomst neergelegde afspraak – de panden aan VBK te leveren, is [verweerder 1] c.s. tekortgeschoten in een op hem rustende verbintenis en heeft VBK schade geleden, aldus VBK. Deze schade bestaat volgens VBK uit het doorbetalen van huurpenningen over de periode van 16 maart 2020 tot en met februari 2022.

6.17

Uit wat hiervoor is overwogen volgt dat geen sprake is van een tekortkoming aan de kant van [verweerder 1] c.s. Ten overvloede overweegt het hof nog dat ook als wel sprake was geweest van een tekortkoming, eventuele schade die daardoor is ontstaan naar het oordeel van het hof voor rekening van VBK zou moeten blijven. Die schade is immers het gevolg van een omstandigheid die aan VBK kan worden toegerekend. Op grond van artikel 13 van de huurovereenkomst zijn beide partijen zelfstandig bevoegd om de kantonrechter te vragen een deskundige te benoemen ter vaststelling van de waardestijging/-daling van de panden. Vaststaat dat geen van beide partijen dat heeft gedaan (zie ook onder 6.3 tot en met 6.6). Hierdoor kan de waardestijging/-daling van de panden, en daarmee de koopsom, niet worden vastgesteld. Omdat VBK het ontstaan van schade had kunnen voorkomen door de kantonrechter te vragen een deskundige te benoemen, zou – zoals [verweerder 1] c.s. terecht heeft betoogd – eventueel daardoor ontstane schade voor rekening van VBK moeten blijven.

6.18

VBK heeft subsidiair aan haar vordering tot schadevergoeding ten grondslag gelegd dat sprake is van ongerechtvaardigde verrijking aan de kant van [verweerder 1] c.s. [verweerder 1] c.s. heeft de verkoop van de panden afgehouden en daardoor onrechtmatig lang huurpenningen geïncasseerd. Als [verweerder 1] c.s. de panden overeenkomstig de overeenkomst had geleverd, had VBK deze kosten niet gemaakt en was deze schade niet geleden, aldus VBK.

6.19

[verweerder 1] c.s. heeft hiertegen ingebracht dat hij huurgenot heeft verstrekt aan VBK. Van ongerechtvaardigde verrijking is daardoor, volgens [verweerder 1] c.s., geen sprake.

6.2

Het beroep op ongerechtvaardigde verrijking kan niet slagen. Als er al sprake is van verarming aan de kant van VBK, omdat zij voor het gebruik van de panden huur heeft moeten betalen terwijl het gebruik van die panden als eigenaar ‘goedkoper’ is, dan is die verarming in ieder geval niet ongerechtvaardigd. [verweerder 1] c.s. heeft de verkoop van de panden niet "afgehouden”, het is VBK zelf die niet de juiste route heeft bewandeld (zie hiervoor in 6.3-6.6). [verweerder 1] c.s. heeft de huurpenningen ook niet onrechtmatig geïncasseerd; daaraan lag een huurovereenkomst tussen partijen ten grondslag.

6.21

VBK heeft meer subsidiair aan haar vordering ten grondslag gelegd dat aan de kant van [verweerder 1] c.s. sprake is van een onrechtmatige daad. Volgens VBK handelt [verweerder 1] c.s. onrechtmatig jegens VBK door de levering van de panden niet te laten plaatsvinden om tot een hoger verkoopbedrag te komen. Ook dit betoog wordt verworpen. Uit hetgeen hiervoor is overwogen volgt dat VBK geen aanspraak heeft op levering.

6.22

Het voorgaande betekent dat de vordering van VBK tot schadevergoeding moet worden afgewezen.

Conclusie en proceskosten

6.23

De conclusie is dat het principaal hoger beroep van VBK niet slaagt. De vorderingen strekkende tot levering van de panden aan VBK zijn niet toewijsbaar. Het vonnis wordt daarom in zoverre bekrachtigd. De vordering van VBK tot betaling van een schadevergoeding aan haar moet ook worden afgewezen.

6.24

Het incidenteel hoger beroep van [verweerder 1] c.s. slaagt wel. Het beslag op de panden moet worden opgeheven. Het vonnis wordt op dat onderdeel vernietigd.

6.25

Omdat de reconventionele vordering van [verweerder 1] c.s. tot opheffing van het beslag in hoger beroep alsnog wordt toegewezen en VBK op dit punt dus alsnog in het ongelijk wordt gesteld, wordt VBK alsnog veroordeeld in de kosten van de procedure bij de kantonrechter in reconventie.

6.26

Verder is VBK in het door [verweerder 1] c.s. bij de rechtbank opgeworpen incident in het ongelijk gesteld. De kantonrechter heeft - zoals [verweerder 1] c.s. in incidenteel hoger beroep terecht heeft aangevoerd – ten onrechte verzuimd om hierop te beslissen. Het hof zal de proceskostenveroordeling in conventie daarom vernietigen en VBK alsnog veroordelen in de proceskosten met inbegrip van de kosten van het door [verweerder 1] c.s. opgeworpen incident. VBK heeft zich op standpunt gesteld dat een proceskostenveroordeling ten aanzien van het incident achterwege moet blijven omdat slechts sprake was van een interne verwijzing tussen de kamers handel en kanton van de rechtbank Den Haag, locatie Leiden, op de voet van artikel 71 lid 2 Rv en de rechtbank zich niet onbevoegd heeft verklaard als bedoeld in artikel 72 Rv. Dat doet echter niet af aan het feit dat de incidentele vordering terecht is ingesteld. VBK heeft de zaak ten onrechte aangebracht bij de rechtbank, in plaats van de kantonrechter, en wordt daarom in het incident als de in het ongelijk gestelde partij beschouwd.

6.27

Het hof stelt VBK in (principaal en incidenteel) hoger beroep in het ongelijk, en veroordeelt VBK daarom ook in de proceskosten van het hoger beroep.

7. Beslissing

Het hof:

- vernietigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag van 29 september 2021 voor zover gewezen in conventie, maar uitsluitend voor wat betreft de proceskostenveroordeling, alsmede voor zover gewezen in reconventie,

en, in zoverre opnieuw rechtdoende,

• heft op het op 21 december 2020 door VBK ten laste van [verweerder 1] c.s. gelegde beslag op de panden gelegen aan de Haarlemmerstraat 144 en 146 in Leiden,
• veroordeelt VBK in de kosten van de procedure in eerste aanleg, in conventie aan de kant van [verweerder 1] c.s. tot op heden begroot op € 2.991,- (3 punten x € 997,-) en in reconventie aan de kant van [verweerder 1] c.s. tot op heden begroot op € 997,- (2 halve punten x € 997,-), alsook in de nakosten, begroot op € 124,-, een en ander te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf de vijftiende dag na de datum van het vonnis indien niet binnen veertien dagen na de datum van het vonnis aan deze kostenveroordeling is voldaan,
• bekrachtigt het vonnis voor het overige,
• veroordeelt VBK in de kosten van het principaal en incidenteel hoger beroep, aan de kant van [verweerder 1] c.s. tot op heden begroot op € 1.780,- aan griffierecht, € 13.924,- aan salaris voor de advocaat (3 punten x tarief V + 2 punten x 0,5 x tarief V), € 173,- aan nasalaris, vermeerderd, ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, met € 90,-, een en ander te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf de vijftiende dag na de datum van dit arrest indien niet binnen veertien dagen na de datum van dit arrest aan deze kostenveroordeling is voldaan,
• verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad,
• wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. M.P.J. Ruijpers, M.E. Honée en H. Biemond en in het openbaar uitgesproken op 19 september 2023 in aanwezigheid van de griffier.

Voetnoten

1. HR 13 november 1992, ECLI:NL:HR:1992:ZC0762