Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Civiel recht
Team Handel
Zaaknummer hof : 200.305.719/01
Zaaknummer rechtbank : C/10/606957 / HA ZA 20-1048
Zaaknummer rechtbank : C/10/606957 / HA ZA 20-1048
Arrest van 17 oktober 2023
in de zaak van
[appellante],
wonend in [woonplaats] ,
appellante,
advocaat: mr. A.P. van Dijk kantoorhoudend in Den Haag,
tegen
[verweerster],
wonend in [woonplaats] ,
verweerster,
advocaat: mr. E.J.A.A. van Dal kantoorhoudend in Arnhem.
Het hof zal partijen hierna noemen [appellante] en [verweerster] .
1.De zaak in het kort
1.1
[appellante] heeft in 2018 een woning gekocht van [verweerster] . Kort voor de overdracht bleek er waterschade in de woning te zijn ontstaan door het losschieten van de vulslang van het systeem van de centrale verwarming. Partijen hebben toen afgesproken dat [verweerster] eventuele schade door dit voorval die later zou blijken, zou vergoeden. Het gaat in deze zaak over de vraag of verschillende schadeposten nog het gevolg zijn van dit voorval.
1.2
De rechtbank heeft de vordering afgewezen. Het hof komt tot de conclusie dat [appellante] moet worden toegelaten tot het bewijs van enkele van de door haar gestelde schadeposten.
2.Procesverloop in hoger beroep
2.1
Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken:
- de dagvaarding van 18 januari 2022, waarmee [appellante] in hoger beroep is gekomen van het vonnis van de rechtbank Rotterdam van 3 november 2021;
- het arrest van dit hof van 15 maart 2022, waarin een mondelinge behandeling is gelast;
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 12 mei 2022;
- de memorie van grieven van [appellante] , met bijlagen;
- de memorie van antwoord van [verweerster] , met bijlagen;
- de akte na memorie van antwoord van [appellante] , met bijlagen;
- de antwoordakte van [verweerster] , met bijlagen.
3.Feitelijke achtergrond
3.1
Op 27 september 2018 hebben [appellante] (als koper) en [verweerster] (als verkoper) een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot de woning aan de [adres] (hierna: de woning).
3.2
Partijen zijn overeengekomen dat de woning op 3 december 2018 zou worden geleverd aan [appellante] . Voorafgaand aan de levering zou [verweerster] nog een lekkage in een verwarmingsleiding herstellen. [verweerster] heeft opdracht gegeven aan Metsel- en Aannemingsbedrijf [de aannemer] (hierna: [de aannemer] ) tot dit herstel. Voor het herstel was het noodzakelijk het leidingensysteem van de centrale verwarming leeg te laten lopen en daarna weer te vullen. Een medewerker van [de aannemer] heeft verzuimd de kraan van de vulslang dicht te draaien. De vulslang is op enig moment los gesprongen en het water uit de vulkraan heeft enige tijd de woning in kunnen stromen.
3.3
Het hiervoor beschreven voorval is op de dag van de geplande levering aan partijen bekend geworden. Hierna zal het los schieten van de vulslang worden aangeduid als het incident van 3 december 2018.
3.4
[verweerster] heeft [de aannemer] aansprakelijk gesteld voor de schade als gevolg van het incident op 3 december 2018. [de aannemer] heeft zijn aansprakelijkheidsverzekeraar ASR Verzekeringen (hierna: ASR) aangesproken. Op 6 december 2018 heeft ing. J. [rapporteur 1] (hierna: [rapporteur 1] ) in opdracht van ASR een bezoek gebracht aan de woning en de schade in kaart gebracht. In het rapport van [rapporteur 1] van 20 december 2018 staat daarover onder meer het volgende:
“(…) Op de locatie constateerden wij dat de meeste gevolgschade zich openbaarde in de luxueus uitgevoerde keuken. Vrijwel alle keukenkastjes zijn opgezwollen. Deze keuken was acht jaar oud en zou in de woning achterblijven.
(…)
Op basis van een eigen calculatie hebben wij de omvang van de schade vastgesteld op € 17.829,78 exclusief btw.”
3.5
Aan [appellante] is een bedrag van € 17.000,- betaald als schadevergoeding. Daarnaast hebben partijen de akte van levering (hierna: de leveringsakte) aangepast zodat deze bij de levering van de woning op 14 december 2018 onder meer het volgende artikel 9 bevatte:
“Partijen zijn verder nog overeengekomen dat bij constatering van vervolgschade, welke aantoonbaar het gevolg is van de waterschade van drie december tweeduizend achttien, deze kosten voor rekening komen van de verkoper tot uiterlijk drie december tweeduizend negentien.”
3.6
Op 3 januari 2019 heeft [appellante] aan [bestuurder] (hierna: [bestuurder] ), indirect bestuurder van [de aannemer] en een zoon van [verweerster] , een brief gestuurd waarin zij stelt meer waterschade te hebben geleden als gevolg van het incident van 3 december 2018.
3.7
Op 29 januari 2019 hebben [rapporteur 2] (hierna: [rapporteur 2] ), onderzoeker bij CED, en [rapporteur 1] een onderzoek in de woning uitgevoerd, waarbij ook [appellante] aanwezig was. In een rapport van 3 juli 2019 heeft [rapporteur 2] onder meer opgenomen:
“Wat betreft de stelposten die ik als aanvulling meeneem in mijn totale claim:
1) Stelpost badkamer in onderhuis (…)
2) Stelpost openhaard.
(…)”
3.8
Het onderzoek van 29 januari 2019 wordt ook beschreven in het rapport van [rapporteur 1] van 23 juli 2019 gericht aan ASR. Over het onderzoek van 29 januari 2019 staat in dit rapport onder meer:
“Zoals gemeld hebben wij de woning op 6 december 2018 voor de eerste maal geïnspecteerd. Op dat moment was het overtollige water reeds uit de woning verwijderd. Wel stonden er nog een aantal bouwdrogers opgesteld. Een door ons uitgevoerde vochtmeting toonde aan dat er slechts sprake was van een lichte verhoging van de vochtigheidspercentages in bepaalde bouwdelen. Een toename van de omvang van de schade was er op dat moment niet meer te verwachten en dus gingen wij over tot het vaststellen van de omvang van de schade/herstelkosten (…).
(…)
Ook deelde mevrouw [appellante] ons terloops mede dat er naast de lekkage van 3 december 2018 tijdens de verbouwing ook nog een tweede lekkage is ontstaan/geconstateerd.
(…)
Gezien het feit dat op 6 december 2018 (eerste bezoek) de situatie al stabiel was en er feitelijk al sprake was van een droge situatie achten wij een toename van de eerder vastgestelde schade/herstelkosten die in verband te brengen is met de lekkage van 3 december 2018 niet aannemelijk. Eventuele aantasting van hout en/gips door water vindt kort na de waterbelasting reeds plaats en is dan ook gelijk zichtbaar (op de foto’s van 14 december 2018 is geen toename zichtbaar ten opzichte van 6 december 2018). Tijdens de droging zal er hooguit sprake zijn van verkleuring en/of in sommige gevallen enige kristallisatie optreden. Dit is doormiddel van schilder- en/of sauswerk gemakkelijk te herstellen.
(…)
Wat ons wel opvalt (op beschikbaar gestelde foto’s) is dat er in een latere fase op diverse locaties nieuwe vochtplekken zijn ontstaan. Deze vochtplekken kunnen wij niet in verband brengen met de waterlekkage van 3 december 2018 maar wel met de later (na overdracht van de woning) opgetreden lekkage van de vloerverwarming.
(…).”
3.9
In een brief van belangenbehartiger mr. [belangenbehartiger] (hierna: [belangenbehartiger] ) aan [appellante] van 18 januari 2019 staat onder meer:
“Nu u met de verbouwing van de woning bezig bent, heef u een gebrek geconstateerd. Dat betreft een gebrek aan de (aansluiting van de) vloerverwarming. Twee slangen en aansluitingen van de vloerverwarming lekten dusdanig, dat er veel water lekte. Dit gebrek kwam aan het licht, toen de bleek dat er water door het plafond van de slaapkamer heen bleef komen, nadat het grootschalige waterprobleem was verholpen.”
3.1
In een e-mail van 15 oktober 2019 van [aannemer 2] , de aannemer die voor [appellante] een verbouwing aan de woning heeft uitgevoerd, is onder meer opgenomen:
“Ik kan verklaren en bevestigen dat ik heel veel dingen heb gezien en heb hersteld omdat dit moest vanwege de schade die is ontstaan omdat jullie huis zeker drie dagen lang vol heeft gestaan met water.
Allereerst zijn er natuurlijk de kosten die gemaakt zijn omdat ik niet zoals afgesproken op dinsdag 4 december kon beginnen met de afgesproken werkzaamheden maar pas op maandag 17 december. Afgesproken is dat ik de gehele bovenverdieping zou aanpakken met nieuwe gipsen plafonds en de badkamer zou doen. Daarnaast is mij gevraagd om 2 nieuwe velux ramen te plaatsen in de woonkamer en de bovenverdieping en woonkamer te voorzien van nieuwe contactdozen (…).
(…)
Bij boren/frezen in de muren van de woonkamer stroomde het water uit de muren aan de rechterkant van de woning (pal onder de cv ruimte). Ik ben toen eerst verder gaan kijken waar nog meer verrassingen waren omdat dus bleek dat er ontzettend veel water in het huis was.
Ik kan verklaren dat in de spouwmuren water was (rechterzijde woning), dat er water stond tussen balken en plafonds (door mij geconstateerd dat er schimmels op plafond kwamen). Dat luuk zijn kamer nog zo nat was (…) de vloer van de verhoging schade had, ook de gipsen muren bij de verhoging waren kapot door het water wat hierin gezogen is.
(…)
Ik kan verklaren dat de schotten van de cv ruimte en de slaapkamer naast de cv ruimte volgezogen waren met water waardoor we dit eruit hebben moeten halen omdat anders de gipsplaten op plafond ook hierdoor vochtig hadden kunnen worden. Ook in deze 2 ruimten heb ik lange tijd extra bouwdrogers gezet om vooral het vocht uit zijwand en vloer te krijgen.
(…)
Ik kan verklaren dat de tegelvloer in het onderhuis is gaan barsten en los kwam omdat hier water onder bleef staan (…).”
3.11
[rapporteur 3] , (hierna: [rapporteur 3] ) werkzaam bij Lexacon, heeft op 20 april 2020 een rapport opgesteld in opdracht van [appellante] . In dit rapport wordt verwezen naar een opname in de woning op 16 januari 2020 waarbij [appellante] , [rapporteur 1] en M. Plate, behandelaar bij ASR, aanwezig waren. In het rapport van [rapporteur 3] staat onder meer:
“De aangewezen aanvullende schade cq claim is qua bouwkundige gebreken aannemelijk en realistisch in verband te brengen als gevolg van de grote lekkage. Ook is duidelijk dat de ontstane, en in beginsel onvoorziene, schade tot hogere herstelkosten hebben geleid.
(…)
Uit het aanvullende onderzoek is duidelijk geworden dat sprake is geweest van een aanzienlijke omvang van de waterschade. De grote hoeveelheid water is tot ver in het onderhuis doorgedrongen en heeft daar diverse afwerkingen zodanig aangetast dat ook deze vervangen moesten worden. De ontstane schade is een logisch gevolg van de grote hoeveelheid vocht in de bouwkundige elementen."
In zijn rapport heeft [rapporteur 3] de aanvullende schade begroot op € 48.388,-.
3.12
In een rapport van [rapporteur 4], verbonden aan het bouwkundig adviesbureau Abricon, van 19 juli 2022, opgesteld in opdracht van [appellante] , is onder meer opgenomen:
“(…)
Het is dan ook volslagen irrealistisch dat op 6 december 2018 (3 dagen nadat de waterschade werd ontdekt) de vochtwaarde als bijna droog worden bevonden door dhr. [rapporteur 1] .
De uiteindelijke gevolgschade kon op 6 december 2018 dan ook niet worden vastgesteld. Dit is pas mogelijk als de gehele constructie en constructie onderdelen het evenwichtsvochtgehalte weer hebben bereikt.
(…)
Zoals al is opgemerkt is de gevolgschade als gevolg van de lekkage van de verdeler van de vloerverwarming zeer gering. Volgens partij 2 een vochtplek van 1m2 in het plafond van de slaapkamer.
Deze lekkage heeft dan ook totaal geen invloed op de in januari 2019 geclaimde extra gevolgschade van het evenement van 3 december 2018.
(…)
Zoals al eerder is opgemerkt is er vanaf begin december een dermate forse hoeveelheid water in de woning terecht gekomen dat de uiteindelijke gevolgschade ook op 13 december 2018 nog niet kon worden vastgesteld en veel schades zich pas later openbaarde.”
In zijn rapport heeft [rapporteur 4] de aanvullende schade “op basis van dagwaarde” begroot op € 50.070,00.
3.13
In een aanvullende verklaring van [rapporteur 3] (Lexacon) van 25 juli 2022 is onder meer opgenomen:
“(…) Op 16 januari 2020 is (…) de woning (…) door mij beoordeeld. (…)
Bij het beoordelen van de woning is overduidelijk gebleken dat de ontstane schade het gevolg is van de lekkage op de 1e verdieping. (…)
(…)
Tijdens de inspectie op 16 januari is een 2e lekkage ter sprake gekomen. Door mevrouw [appellante] is, na de 1e grote lekkage, een lekkage cq lekkende koppeling geconstateerd aan de verdeler van de CV (in de keuken) op begane grond. Dit werd zichtbaar in het plafond onder de betreffende verdeler in de vorm van druppels aan het plafond/koof en bij het lichtpunt van het plafond.
Met alle betrokken partijen is deze lekkageplek cq situatie beoordeeld. Ter plekke is ook met partijen gesproken over de waterhoeveelheid die vrij kan komen bij een dergelijk lekkage van het vloerverwarming systeem. Dit staat in geen verhouding tot de vrijgekomen waterhoeveelheid bij de 1e lekkage. Het is aannemelijk dat sprake is geweest van veel restvocht in de vloerconstructie naar aanleiding van de 1e lekkage. Een lekkende koppeling kan een dergelijke en omvangrijke schade niet veroorzaken.
(…)
Naar mijn mening staan de twee ontstane lekkages geheel los van elkaar. De waterschade die in de woning ontstaan is heeft als oorzaak het losschieten van een slang van een waterkraan op de 1e verdieping.
De 2e lekkage heeft als oorzaak een lekkende koppeling waarbij geen grote hoeveelheid water is ofwel kan vrijkomen. De lekkende CV koppeling ligt per slot van rekening ook nog eens een verdiepinglager(op begane grond) en ligt gesitueerd in het midden tegen de achtergevel. Deze situatie kan geen waterhoeveelheid produceren die de schade kan veroorzaken zoals dit is opgetreden bij de 1e lekkage.
(…).”
3.14
[rapporteur 1] heeft gereageerd op de memorie van grieven en het rapport van [rapporteur 4]. In zijn brief van 8 september 2022 is onder meer opgenomen:
“(…) Onmiddellijk na de opdrachtverlening hebben wij op 6 december 2018 een bezoek gebracht aan de woning (…). (…) Ten tijde van dit bezoek hebben wij ook vochtmetingen uitgevoerd in de keuken en de woonkamer. Op dat moment stelden wij in de constructie geen/amper verhoogde vochtpercentages vast (er zijn geen foto’s genomen van de uitgevoerde vochtmetingen en vastgestelde vochtpercentages omdat hiervoor geen aanleiding was). (…)
(…)
Op 29 januari 2019 (ten tijde van ons tweede bezoek) stelden wij ook vast dat er diverse werkzaamheden in de woning werden uitgevoerd in verband met de geplande verbouwing/modernisering van de woning waardoor eventuele gevolgschade van de lekkage die verband hield met de losgeschoten vulslang d.d. 3 december 2018 niet meer zichtbaar was. Tijdens ons tweede bezoek werden ons wel echter foto’s getoond met nieuwe vochtplekken. Deze nieuwe vochtplekken konden wij echter niet in verband brengen met het losgeschoten van de vulslang d.d. 3 december 2018.
(…)
5. Bij sub 16 van de Memorie van Grieven staat dat wij bij ons tweede bezoek op 29 januari 2019 nieuwe vochtplekken hebben waargenomen. Dit is echter onjuist. Wel zijn door mevrouw [appellante] aan ons foto’s getoond waarop nieuwe vochtplekken zichtbaar waren. Deze plekken konden wij echter niet in verband brengen met het voorval van de vulslang en waren ook niet aanwezig ten tijde van ons eerste bezoek noch op de foto’s van 13 december 2018 (…). Het betreft bijvoorbeeld schade aan het plafond in de slaapkamer in het souterrain (direct onder de keuken) alsmede aan het verhoogde plateau in de andere slaapkamer. In onze optiek is deze schade wel te herleiden naar de uitstroom van een grote hoeveelheid water uit de verdeelunit van de vloerverwarming;
6. Bij sub 24 van de Memorie van Grieven wordt gesteld dat de door [appellante] ingeschakelde deskundige van mening is dat de woning op 6 december 2018 nooit droog geweest kan zijn. Hierover kunnen wij kort zijn. Op 6 december 2018 hebben wij diverse metingen uitgevoerd. Op dat moment stelden wij in de constructie geen/amper verhoogde vochtpercentages vast (…). Te tijde van de overdracht (op 14 december 2018) kan er dan ook geen lekwater meer als gevolg van het voorval met de vulslang in de woning aanwezig zijn geweest.
(…)
14. Op de kosten opstelling van Abricon hebben wij de volgende opmerkingen:
(…).”
3.15
[rapporteur 4] heeft met een nader rapport van 7 november 2022 zijn eerder ingenomen standpunt gehandhaafd.
3.16
[rapporteur 1] heeft in een e-mail van 23 december 2022 op de akte na memorie van antwoord van [appellante] gereageerd.
4.Procedure bij de rechtbank
4.1
[appellante] heeft [verweerster] gedagvaard en gevorderd dat, samengevat, [verweerster] wordt veroordeeld tot betaling van € 48.388,-, te vermeerderen met wettelijke rente. Verder vorderde zij dat [verweerster] zou worden veroordeeld tot betaling van de schade bestaande uit de kosten ter vervanging van de open haard, de kosten voor herstel c.q. vervanging van de badkamer en verdere herstelwerkzaamheden aan het souterrain, op te maken bij staat. Tot slot vorderde zij veroordeling van [verweerster] in de kosten van het geding.
4.2
De rechtbank heeft de vorderingen afgewezen en [appellante] in de kosten veroordeeld. Daartoe oordeelde de rechtbank dat op [appellante] de bewijslast rust van de stelling dat de nieuwe vochtplekken het gevolg zijn van het incident van 3 december 2018 en dat er geen reden is voor omkering van de bewijslast omdat de omkeringsregel niet van toepassing is en dat [appellante] haar stellingen niet voldoende heeft onderbouwd, zodat er voor verdere bewijslevering geen ruimte is.
5.Vordering in hoger beroep
5.1
[appellante] is in hoger beroep gekomen omdat zij het niet eens is met het vonnis. Zij heeft verschillende bezwaren tegen het vonnis aangevoerd. In hoger beroep vordert zij dat het vonnis wordt vernietigd en dat [verweerster] wordt veroordeeld tot betaling van € 50.070,- incl. btw, dan wel een door het hof te bepalen bedrag aan schadevergoeding, te vermeerderen met wettelijke rente. Verder vordert zij dat [verweerster] wordt veroordeeld in de kosten van het geding in beide instanties en tot terugbetaling van het bedrag van € 3.165,- dat [appellante] op basis van het bestreden vonnis heeft voldaan.
6.Beoordeling in hoger beroep
Inleiding
6.1
Het gaat in deze zaak om de vraag of er door het incident op 3 december 2018 nadere schade aan de woning is ontstaan die voor rekening van [appellante] moet komen. Met grief IV legt [appellante] die vraag in hoger beroep voor. De stelplicht en de bewijslast met betrekking tot feiten die deze conclusie kunnen dragen, rusten op [appellante] . Hoewel het kennelijke oordeel van de rechtbank dat toepassing van de omkeringsregel leidt tot omkering van de bewijslast onjuist is, kan de tegen dat oordeel gerichte grief II onbesproken blijven omdat [appellante] zelf stelt dat zij geen omkering van de bewijslast heeft bepleit.
6.2
Verder is de stelling van [appellante] dat [verweerster] de door haar gestelde invloed van de tweede lekkage (aan de vloerverwarming) moet bewijzen, onjuist. Het betoog van [verweerster] houdt een gemotiveerde betwisting in van de door [appellante] te bewijzen stelling dat er nadere schade is ontstaan door het incident op 3 december 2018 en dus een betwisting van het causaal verband tussen de aansprakelijkheidscheppende gebeurtenis enerzijds en de schade anderzijds. Van een dergelijke betwisting draagt [verweerster] niet de bewijslast.
6.3
Het door [appellante] te leveren bewijs kan door alle middelen worden geleverd, en dus ook door de rapporten van de deskundigen waarop partijen zich over en weer beroepen. Die rapporten hebben vrije bewijskracht. Het hof zal in het navolgende onder meer aan de hand van die rapporten beoordelen of de stelling van [appellante] juist is dat er nadere schade is ontstaan door het incident op 3 december 2018.
6.4
Het door [appellante] gevorderde bedrag van € 50.070,- is gebaseerd op het rapport van Abricon (zie randnummer 41 memorie van grieven). Daaruit is af te leiden dat [appellante] vergoeding vordert voor de volgende 15 schadeposten:
Cv ruimte herstel van zand/cement dekvloer en wand;
Herstel van gipswand in slaapkamer grenzend aan cv ruimte;
Schuif deel van knieschot en koof vervangen;
Balkenplafond in woonkamer is gaan schimmelen. De betonvloer is een lange periode nat geweest. Het water dringt van bovenaf in de betonvloer en trekt in het hout. Het water zit hier opgesloten waardoor de schimmelgroei is ontstaan;
Koven in de keuken en woonkamer vervangen i.v.m. aantasting door water;
De houten plaat achter de trap naar het souterrain vervangen;
Plavuizenvloer in het souterrain heeft door het water losgelaten. De vloer dient vervangen te worden;
Extra egalisatie van de vloer in het souterrain;
Verhoogd plateau en gipswand van slaapkamer in souterrain vervangen;
Doucheruimte opnieuw inrichten en betegelen;
De schilderwerkzaamheden waren ingepland om op 4 december 2018 te beginnen. Door de waterschade is dit 2 weken uitgesteld waardoor de schilder omzet derving aan partij 1 heeft gefactureerd;
Extra schilderwerkzaamheden a.g.v. de waterschade;
Extra stucwerkzaamheden a.g.v. de waterschade;
Extra inzet droogapparatuur en energiekosten;
Vervangen van haard.
6.5
Voor zover in de discussie tussen partijen nog andere schadeposten aan de orde zijn geweest laat het hof die onbesproken omdat de vordering in hoger beroep daarop kennelijk geen betrekking (meer) heeft.
Voor welke schade is [appellante] aansprakelijk?
6.6
Het hof moet in de eerste plaats vaststellen wat partijen zijn overeengekomen met betrekking tot de waterschade. Daarbij neemt het hof tot uitgangspunt dat partijen op de dag van de geplande levering de waterschade hebben vastgesteld en toen een bedrag van € 17.000,- zijn overeengekomen als vergoeding voor die schade. [verweerster] voert in zoverre terecht aan dat de vordering van [appellante] slechts toewijsbaar is voor zover deze betrekking heeft op schade die op dat moment niet zichtbaar was en niet begrepen is in dit bedrag (randnummer 19 conclusie van antwoord). [appellante] gaat daar zelf kennelijk ook van uit (randnummer 8 inleidende dagvaarding en randnummers 2 en 18 memorie van grieven).
6.7
Artikel 9 van de leveringsakte beperkt de vordering van [appellante] verder nog in die zin dat daarin is opgenomen dat de gevolgschade voor rekening van [appellante] komt “tot uiterlijk drie december tweeduizend negentien.” Het hof begrijpt deze bepaling zo dat het moet gaan om schade die op uiterlijk dat moment aan [appellante] is gebleken.
6.8
Niet juist is dat [appellante] [verweerster] in de gelegenheid had moeten stellen zelf de schade te herstellen (randnummer 18 conclusie van antwoord). Partijen hebben er met artikel 9 van de leveringsakte voor gekozen dat [verweerster] eventuele nadere schade zou vergoeden, niet dat zij deze zou herstellen.
6.9
Verder heeft [verweerster] er terecht op gewezen dat [appellante] geen schade lijdt indien werkzaamheden aan de woning moeten worden verricht die [appellante] toch al van plan was te verrichten. Met andere woorden: als [appellante] bijvoorbeeld al van plan was de woning opnieuw te laten stucen, is het niet relevant of het incident van 3 december 2018 het ook noodzakelijk maakte stucwerk te verrichten. Uitsluitend is relevant of dat incident het noodzakelijk maakte meer of anders te stucen en of dat tot hogere kosten heeft geleid dan het al geplande stucwerk.
6.1
Tot slot heeft [verweerster] er terecht op gewezen dat uit artikel 6.3 van de koopovereenkomst volgt dat rekening moet worden gehouden met een zogenaamde aftrek voor “nieuw voor oud.”
Kan al worden vastgesteld welke schade het gevolg is van het incident op 3 december 2018?
6.11
[appellante] zal in voldoende mate aannemelijk moeten maken dat de door haar opgevoerde schade is ontstaan door het incident op 3 december 2018 en niet (ook) door de latere lekkage aan de vloerverwarming. Zij heeft zich in dat verband onder meer beroepen op de rapporten van [rapporteur 3] en [rapporteur 4], alsmede op een schriftelijke verklaring (e-mail) van [aannemer 2] .
6.12
Het hof stelt vast dat het rapport van [rapporteur 3] van 20 april 2020 is gebaseerd op een bezoek aan de woning op 16 januari 2020. Op dat moment was de verbouwing van de woning al afgerond en was de schade (behalve die aan de open haard) hersteld (pagina 3 van het rapport). [rapporteur 3] heeft dus niet zelf kunnen vaststellen welke schade er is ontstaan en evenmin of de muren of vloeren nat waren, maar is afgegaan op de “gemelde schade door mevrouw [appellante] ” en zijn beoordeling heeft “in retrospectief” plaatsgevonden. Zijn conclusie dat de ontstane schade een logisch gevolg is van de grote hoeveelheid vocht in de bouwkundige elementen, heeft daarmee een zeker theoretisch gehalte. Hij heeft immers niet zelf kunnen vaststellen of er daadwerkelijk een grote hoeveelheid vocht was en hoe het drogingsproces daarvan is verlopen, terwijl [verweerster] heeft betwist dat vaststaat dat de kraan meerdere dagen heeft kunnen stromen. Aan het aanvullende rapport van [rapporteur 3] van 25 juli 2022 kleeft ditzelfde bezwaar.
6.13
Het hof kan uit het rapport van [rapporteur 4] evenmin met een voldoende mate van zekerheid afleiden dat alle door [appellante] gevorderde schade het gevolg is van het incident op 3 december 2018. Ook [rapporteur 4] heeft de woning immers bezocht nadat de schade was hersteld en hij moet dus afgaan op informatie van derden. Het hof is niet overtuigd door zijn opmerking dat “het volstrekt onmogelijk is” dat de woning op 6 december 2018 geen verhoogde vochtpercentages meer had. Hij baseert die conclusie immers op “de hoeveelheid water die in de woning terecht is gekomen” zonder dat is vastgesteld hoeveel water er in de woning terecht is gekomen bij het incident op 3 december 2018. Zijn stelling wordt bovendien weersproken door [rapporteur 1] , die wel zelf onderzoek heeft kunnen doen naar de situatie kort na het incident op 3 december 2018.
6.14
Ook is door geen van de deskundigen zelfstandig vastgesteld hoeveel water er uit de vloerverwarming is gelekt. Hun aannames daarover hebben dus ook een zeker theoretisch gehalte en het hof kan aan de hand daarvan niet vaststellen dat het niet mogelijk is dat een of meerdere van de door [appellante] opgevoerde schadeposten door deze lekkage zijn ontstaan of verergerd.
6.15
Het hof hecht meer waarde aan de verklaring van [aannemer 2] van 15 oktober 2019. Hij heeft immers volgens die verklaring zelf vastgesteld dat er water uit de muren kwam en dat er waterschade was.
6.16
Tegenover zijn verklaring staat echter de (herhaalde) verklaring van [rapporteur 1] dat hij bij de vochtmeting op 6 december 2018 geen verhoogde waarden heeft vastgesteld. Ook [rapporteur 1] is zelf ter plaatse geweest op het moment waarop de verbouwing nog niet was begonnen en heeft dus de toestand direct na het incident van 3 december 2018 kunnen waarnemen. Ook aan zijn verklaring hecht het hof daarom de nodige waarde. Het hof passeert daarmee het betoog van [appellante] dat aan de waarnemingen van [rapporteur 1] “geen enkele waarde kan worden gehecht” omdat zij niet zijn gespecificeerd (randnummer 24 memorie van grieven). In het navolgende zal het hof wel steeds beoordelen of voldoende kan worden vastgesteld dat de waarnemingen van [rapporteur 1] betrekking hebben op de ruimte/de schadepost waarop de vorderingen van [appellante] zien.
6.17
Tegenover de verklaring van [aannemer 2] staat voorts dat partijen op 14 december 2018 tot levering van de woning zijn overgegaan na een voorafgaande inspectie. Van een deel van de nu opgevoerde schadeposten ligt het voor de hand aan te nemen dat die op dat moment zichtbaar moeten zijn geweest. Op de foto’s die door [bestuurder] op dat moment zijn gemaakt, kan het hof echter geen vochtschade vaststellen. Het hof realiseert zich daarbij dat foto’s niet alles laten zien en dat een deel van de schade mogelijk nog niet zichtbaar is geweest.
6.18
Bij deze stand van zaken kan het hof niet vaststellen dat de opgevoerde schadeposten alle het gevolg zijn van het incident op 3 december 2018 en wat de invloed was van de latere lekkage aan de vloerverwarming. Het hof begrijpt dat water uit de vloerverwarming niet naar bovengelegen verdiepingen kan zijn gestroomd, maar dat verklaart nog niet de discrepantie tussen de verklaringen van [rapporteur 1] en [aannemer 2] . Evenmin kan het hof vaststellen dat de verklaringen van [rapporteur 1] en [aannemer 2] allebei kunnen kloppen (dus dat de vochtmeting geen verhoogde waarde liet zien, maar dat er toch nog water in de muren aanwezig was). De verklaring die ter zitting in hoger beroep door [appellante] is gegeven, namelijk dat er door het isolatiemateriaal water in de spouwmuren is achtergebleven, biedt bovendien een onvoldoende verklaring voor de gestelde schade aan de gipswanden.
6.19
Het hof zal daarom in het navolgende per opgevoerde schadepost beoordelen of (i) [appellante] de schade voldoende feitelijk heeft onderbouwd, (ii) de schade met een voldoende mate van aannemelijkheid is komen vast te staan en (iii) [appellante] kan worden toelaten tot het bewijs dat de schadepost het gevolg is van het incident op 3 december 2018. Waar mogelijk zal het hof ook al een oordeel geven over de hoogte van de schade. Ten aanzien van het bestaan en de omvang van de schade rust op [appellante] de stelplicht en de bewijslast.
Beoordeling per schadepost
Post 1: CV-ruimte herstel van zand/cement dekvloer en wand
6.2
[appellante] vordert voor deze post een bedrag van € 975,-. Uit het rapport van [rapporteur 4] is niet af te leiden wat er precies hersteld moet worden en waarom. Uit foto 3 bij dat rapport kan het hof dit ook niet afleiden. In het rapport van [rapporteur 3] is deze post onder nummer 3 opgenomen, voor een bedrag van € 890,-. Bij foto 1 van het rapport van [rapporteur 3] , die betrekking heeft op de CV-ruimte, is niet uitgewerkt dat er nog schade was en welk herstel moest plaatsvinden. [rapporteur 3] heeft ook niet gereageerd op de daartoe strekkende vraag van [rapporteur 1] (zie pagina 15 van het rapport van [rapporteur 3] ). In zijn aanvullende rapportage van 8 september 2022 heeft [rapporteur 1] opgemerkt dat de kosten voor het herstellen van een zand/cement vloer geen verband kunnen houden met het incident op 3 december 2018 omdat de structuur van een zand/cementvloer niet verandert door water. In haar reactie (productie 15 bij akte) gaat [appellante] op deze post ook niet nader in, terwijl zij in haar eerdere reactie (productie 10 bij memorie van grieven onder punt 28) juist stelt dat er vinyl moest worden aangebracht. Dat is echter iets anders dan het herstel van de zand/cement dekvloer. Het hof is van oordeel dat [appellante] deze schadepost, voor zover die betrekking heeft op de vloer, tegenover de betwisting door [verweerster] daarom niet van een voldoende onderbouwing heeft voorzien. Tot bewijslevering ten aanzien van deze post wordt [appellante] daarom niet toegelaten. Deze post zal dus bij eindarrest worden afgewezen.
6.21
Ten aanzien van de wanden stelt het hof vast dat in de verklaring van [aannemer 2] (productie 7 bij memorie van grieven) is opgenomen dat deze waren volgezogen door het water en daarom verwijderd moesten worden. In zoverre is dit deel van deze schadepost voldoende onderbouwd en zal [appellante] worden toegelaten tot het bewijs van haar stelling dat deze schade het gevolg is van het incident op 3 december 2018 en hoe hoog deze schade was.
Post 2: Herstel van gipswand in slaapkamer grenzend aan CV-ruimte
6.22
[appellante] vordert voor deze post een bedrag van € 975,-. In het rapport van [rapporteur 4] is niet uitgewerkt waaruit de schade bestaat. In het rapport van [rapporteur 3] heeft foto 2 betrekking op deze ruimte. Zoals hiervoor al is opgemerkt, heeft [rapporteur 3] de schade niet zelf vastgesteld, maar is hij afgegaan op de verklaringen van [appellante] . [rapporteur 1] heeft in zijn reactie van 8 september 2022 weersproken dat de gipswand en het knieschot zijn beschadigd. In haar reactie (productie 15 bij akte na memorie) heeft [appellante] gesteld dat de gipswand (en het knieschot) wel degelijk beschadigd waren, Zij heeft dit onderbouwd met een verklaring van [aannemer 2] . [bestuurder] heeft dat op zijn beurt weersproken (productie 13 bij memorie van antwoord en productie 18 antwoordakte), en herhaald dat er in de slaapkamer nagenoeg geen water heeft gestaan omdat het afschot van de vloer richting de trap liep. Het hof komt tot het oordeel dat [appellante] met de verklaring van [aannemer 2] voldoende heeft gesteld om te worden toegelaten tot het bewijs.
6.23
[verweerster] heeft echter ook voldoende onderbouwd aangevoerd dat [appellante] de wanden sowieso zou gaan vervangen en dat er daardoor geen sprake is van schade. Omdat [appellante] de schade moet bewijzen, zal zij ook moeten bewijzen dat de vervanging van de wanden niet gepland was.
Post 3: schuif deel van knieschot en koof vervangen
6.24
[appellante] vordert voor deze post een bedrag van € 3.500,-. In het rapport van [rapporteur 4] is hierover opgenomen dat door het water de schuifdelen van de knieschotten zijn aangetast en vervangen moeten worden. Hij verwijst in dat verband naar foto 5 in zijn rapport. Op die foto is echter de herstelde situatie te zien. [verweerster] ( [bestuurder] ) heeft weersproken dat er schuifdeuren waren en heeft ook in dit verband gewezen op het afschot van de vloer en de door hem gemaakte foto, waarop geen schuivend knieschot maar een vast luik te zien is en waarop het hof ook geen schade kan vaststellen. De stelling van [appellante] vindt echter onderbouwing in de verklaring van [aannemer 2] , zodat zij zal worden toegelaten tot het bewijs van feiten waaruit volgt dat de schade aan het knieschot en de koof het gevolg zijn van het incident op 3 december 2018.
Post 4: balkenplafond in woonkamer na droging opschuren en schilderen
6.25
Voor deze post vordert [appellante] een bedrag van € 3.500,-. In het rapport van [rapporteur 3] is opgemerkt dat het water tussen de naden van de vloerelementen naar beneden is gekomen. Er zijn door [appellante] foto’s overgelegd waarop schimmel op de balken is te zien (productie 6 bij memorie van grieven). Een van de foto’s is in het rapport van [rapporteur 3] opgenomen en daarop is, zoals [verweerster] ook erkent (randnummer 24 conclusie van antwoord) (opgedroogde) schimmel te zien. [appellante] heeft verder een e-mail van [aannemer 2] van 15 oktober 2019 overgelegd, waarin hij verklaart dat er water stond tussen balken en plafond en dat er schimmels op het plafond kwamen (productie 7 bij de memorie van grieven).
6.26
Volgens [rapporteur 1] waren de balken niet beschadigd. Uit zijn eerdere rapport blijkt echter niet dat hij een vochtmeting in de balken heeft uitgevoerd en evenmin blijkt dat hij de bovenkant van de balken heeft kunnen onderzoeken. [verweerster] ( [bestuurder] ) heeft naar voren gebracht dat het om oude schimmels moet gaan die vanuit de bouw zijn opgedroogd. Verder heeft [verweerster] aangevoerd dat [appellante] de balken ook zonder het incident van 3 december 2018 zou hebben geschuurd en geschilderd, zodat de door [appellante] gevorderde herstelkosten ook om die reden niet als schade kunnen worden aangemerkt.
6.27
Het hof kan nog niet vaststellen wie het gelijk aan zijn zijde heeft, maar is wel van oordeel dat [appellante] deze post voldoende heeft onderbouwd. Zij wordt daarom tot het bewijs van deze schadepost toegelaten. Dat houdt in dat zij moet bewijzen dat door het incident van 3 december 2018 schade aan het balkenplafond is ontstaan en dus ook dat de aanwezige schimmel is ontstaan ten gevolge van dat incident.
Post 5: koven in de keuken en woonkamer vervangen
6.28
[appellante] vordert voor deze post een bedrag van € 1.750,-. Het rapport van [rapporteur 4] vermeldt bij deze schadepost slechts “Koven in keuken en woonkamer vervangen i.v.m. aantasting door water”. Het rapport van [rapporteur 3] vermeldt deze schade, maar verwijst daarbij slechts naar verklaringen van [appellante] , zodat daaraan geen zelfstandige betekenis toekomt. [aannemer 2] noemt deze schadepost niet. [verweerster] zelf heeft in haar als productie 10 bij memorie van grieven overgelegde verklaring bij de toelichting op punt 32 gesteld dat de koof in onder andere de woonkamer “compleet afbrokkelde en dat alles was volgezogen met water". Zij merkt hierbij echter op dat de natte plek die op de foto's zichtbaar is, het gevolg is van de lekkage van de vloerverwarming. Ook ter zitting bij de rechtbank heeft [verweerster] verklaard dat de koven verpulverd waren door het vocht. Daarbij heeft zij gezegd dat zij niet honderd procent zeker weet of de schade aan de koof komt door de lekkage van 3 december 2018. Al met al heeft [verweerster] onvoldoende uitleg gegeven over de oorzaak van de hier bedoelde schade. [rapporteur 1] gaat er in zijn reactie ook niet op in. Nu een voldoende onderbouwing ontbreekt, kan deze post niet worden toegewezen en hoeft daarover ook geen bewijs te worden geleverd.
Post 6: houten plaat vervangen van de trap naar het souterrain
6.29
[appellante] vordert voor deze post een vergoeding van € 2.950,-. [rapporteur 4] onderbouwt deze post met een verwijzing naar foto 6. Foto 6 van zijn rapport heeft echter betrekking op de traptreden zelf en laat overigens alleen zien dat die zijn vervangen. In het rapport van [rapporteur 3] werd een post “herstel schade aan de afwerking van de trap” genoemd. Dat deze schade is ontstaan, heeft [rapporteur 3] niet zelf kunnen vaststellen. [rapporteur 1] brengt in zijn reactie naar voren dat tijdens zijn bezoek op 6 december 2018 deze plaat niet was beschadigd en dat ook op de foto’s van [bestuurder] de beschadiging niet is te zien.
6.3
[appellante] heeft in haar als productie 15 bij akte overgelegde reactie foto’s opgenomen waarop enkele opstaande fineerstukken te zien zijn. Hoewel deze foto’s te onduidelijk zijn om te oordelen dat [appellante] haar standpunt - tegenover de betwisting door [verweerster] - heeft bewezen, vindt het hof dat [appellante] deze schadepost voldoende heeft onderbouwd om [appellante] toe te laten tot bewijs van haar stelling dat de schade aan de trap naar het souterrain en de houten plaat is ontstaan door het incident op 3 december 2018.
Post 7: Plavuizen vloer in het souterrain vervangen
en
Post 8: extra egalisatie van de vloer in het souterrain
6.31
[appellante] vordert een bedrag van € 4.500,- voor het vervangen van de plavuizen vloer in het souterrain en € 750,- voor extra egalisatie. [rapporteur 4] zegt hierover dat de plavuizen vloer door inwerking van water los heeft gelaten. [rapporteur 1] heeft hierop gereageerd en uiteengezet dat de plavuizen in het souterrain waren geplaatst in zandcementspecie en dat dit niet door vocht wordt aangetast. In haar reactie (productie 15 bij akte) heeft [appellante] enkele (onduidelijke) foto’s opgenomen waarop te zien zou zijn dat de plavuizen los zijn gekomen. Bovendien heeft zij een verklaring overgelegd van [naam] van 16 oktober 2019 (productie 11 in eerste aanleg), waarin is opgenomen de plavuizen zijn “los gekomen door het water”. Mede gelet op het feit dat [appellante] heeft aangevoerd dat op de foto’s bij oplevering een droge vloer is te zien (randnummer 35 conclusie van antwoord), is - tegenover de betwisting daarvan door [verweerster] - echter onvoldoende duidelijk dat de schade is ontstaan door het incident op 3 december 2018 en niet door de latere lekkage aan de vloerverwarming. Het hof zal [appellante] daarom toelaten tot het bewijs van haar stelling dat deze beide schadeposten zijn ontstaan door het incident op 3 december 2018.
6.32
[verweerster] heeft zich verder verweerd met de stelling dat de vloer sowieso al geëgaliseerd moest worden omdat [appellante] daar PVC op wilde leggen (spreekaantekeningen eerste aanleg). [appellante] heeft dit impliciet weersproken (randnummer 13 memorie van grieven) en zal tegenover dit verweer ook moeten aantonen dat zij daadwerkelijk schade heeft geleden en dus dat de noodzaak tot egaliseren is ontstaan door het incident op 3 december 2018 en niet door haar wens een nieuwe vloerbedekking neer te leggen.
Post 9: verhoogd plateau en gipswand van slaapkamer in souterrain vervangen
6.33
[appellante] vordert een bedrag van € 1.250,- voor het vervangen van het verhoogde plateau en de gipswand in de slaapkamers in het souterrain. [rapporteur 4] verwijst naar foto 13 in zijn rapport, maar ook dat lijkt de nieuwe situatie te zijn. Volgens [rapporteur 1] heeft het water de slaapkamers nooit kunnen bereiken omdat het is weggelopen via het vloerluik. [aannemer 2] schrijft echter in zijn e-mail van 15 oktober 2019 dat er wel degelijk schade in de slaapkamers was en aan het verhoogde plateau. Zijn betoog vindt steun in de verklaring en foto’s van [appellante] (productie 6 bij memorie van grieven). Het hof kan niet vaststellen wie hier het gelijk aan zijn zijde heeft, maar dit deel van de vordering is in ieder geval voldoende onderbouwd, zodat [appellante] wordt toegelaten tot het bewijs van haar stelling dat deze schade is ontstaan als gevolg van het incident op 3 december 2018.
Post 10: doucheruimte in souterrain opnieuw inrichten en betegelen
6.34
[appellante] vordert een bedrag van € 7.500,- voor (kortweg) het vernieuwen van de badkamer in het souterrain. Het meest verstrekkende verweer van [verweerster] is dat deze schadepost te laat is ingediend. Dit verweer faalt. [appellante] heeft er terecht op gewezen dat de schade aan de badkamer in het souterrain al is opgenomen in de rapportage van [rapporteur 2] van CED.
6.35
[rapporteur 4] heeft deze post verder onderbouwd met de uiteenzetting dat de muren zijn beplakt met houtwolcementplaten. Dat materiaal is gaan uitzetten en daardoor zijn de tegels losgekomen. [rapporteur 1] heeft dit weersproken. Volgens hem zijn dergelijke platen juist ongevoelig voor water en bovendien was de doucheruimte iets verhoogd ten opzichte van de rest van het souterrain. [aannemer 2] schrijft in zijn e-mail alleen dat de badkamervloer er (van [appellante] ) niet uit mocht omdat er al te veel tijd verloren was gegaan en omdat het geld op was. [bestuurder] (productie 13) zegt verder dat houtwolcementplaten altijd hol klinken en dat op de foto’s in het rapport van [rapporteur 4] is te zien dat de tegels eruit gehakt zijn. Hij wijst er verder op dat er op de foto’s van de oplevering geen schade is te zien.
6.36
Het hof kan ook hier niet beoordelen wie het gelijk aan zijn zijde heeft. Het hof zal [appellante] toelaten tot het bewijs van haar stelling dat deze schade het gevolg is van het incident op 3 december 2018.
6.37
In dit verband is nog van belang dat [verweerster] zich verder heeft verweerd met de stelling dat [appellante] de badkamer sowieso wilde renoveren. Ter onderbouwing van deze stelling heeft zij de op verzoek van [appellante] door [bestuurder] gemaakte offerte overgelegd. Uit deze offerte blijkt dat [appellante] enige werkzaamheden aan de badkamer in het souterrain wilde verrichten. Nieuw tegelwerk wordt daar niet expliciet bij genoemd. Voor de bewijslevering is evenwel van belang dat [appellante] tegenover het verweer van [verweerster] zal moeten aantonen dat zij daadwerkelijk schade heeft geleden en dus dat de noodzaak tot renovatie van de badkamer in het souterrain is ontstaan door het incident op 3 december 2018.
Posten 11, 12 en 13: omzetderving schilder, schilderswerkzaamheden en extra stucwerkzaamheden
6.38
[appellante] vordert voor deze posten respectievelijk € 2.200,-, € 5.000,- en € 6.500,-. Iedere onderbouwing ontbreekt echter, in het bijzonder is niet uiteengezet hoe de omzetderving van de schilder is ontstaan, wat de oorspronkelijk geplande schilder- en stucwerkzaamheden waren en waarom er (en welk) meerwerk moest worden uitgevoerd, en hoe zich dit verhield tot het oorspronkelijke plan. Die onderbouwing had verwacht mogen worden omdat vaststaat dat [appellante] van plan was (grote) delen van de woning te laten stucen en het voor de hand ligt dat er dan ook schilderwerk plaatsvindt. Het hof neemt daarbij verder in aanmerking dat de inspectie van de woning op 13 december 2018, naar [verweerster] onweersproken heeft gesteld (randnummer 10 conclusie van antwoord), plaatsvond in aanwezigheid van de schilder, zodat het ook voor de hand ligt dat de staat van het schilderwerk toen deskundig is opgenomen, maar kennelijk geen belemmering vormde voor de levering. De enkele factuur van Stukadoorsbedrijf Scheeren (productie 12 in eerste aanleg) en de facturen en verklaring van schildersbedrijf Berrie Advocaat (productie 13 in eerste aanleg) kunnen niet gelden als onderbouwing van de gestelde schade, omdat ook die facturen en verklaring het hiervoor bedoelde inzicht niet bieden. Deze posten worden dus afgewezen en nadere bewijslevering is bij gebreke van een voldoende feitelijke onderbouwing niet aan de orde. Ten aanzien van de verklaring van Advocaat is in dit kader nog van belang, dat hij weliswaar verklaart dat de kosten van het schilderen van het souterrain niet waren voorzien voor het incident van 3 december 2018, maar ook dat al bij de oplevering zichtbaar was dat de muren in het souterrain erg nat waren. De kosten van het schilderwerk van het souterrain moeten dus worden geacht te zijn begrepen in de reeds door [verweerster] betaalde schadevergoeding van € 17.000,-.
Post 14: inzet extra droogapparatuur en energiekosten
6.39
[appellante] vordert voor deze post een bedrag van € 2.200,-. Een cijfermatige onderbouwing van deze post ontbreekt. Volgens [rapporteur 1] was de inzet van droogapparatuur nodig in verband met de lekkage aan de vloerverwarming en de uitgevoerde stucwerkzaamheden.
6.4
Omdat [aannemer 2] in zijn e-mail schrijft dat hij extra heaters heeft moeten plaatsen om het vocht uit de woning te halen, oordeelt het hof dat deze post voldoende is onderbouwd om [appellante] tot bewijs toe te laten.
Post 15: vervangen open haard
6.41
[appellante] vordert voor deze post een bedrag van € 6.500,-. [rapporteur 3] ging er in zijn rapport nog van uit dat vervanging niet nodig was (zie toelichting bij foto 6). [verweerster] heeft al in eerste aanleg aangevoerd (randnummer 39 conclusie van antwoord) dat dit deel van de vordering na de in leveringsakte genoemde datum van 3 december 2019 is opgevoerd en daarmee te laat.
6.42
Het hof stelt vast dat het rapport van [rapporteur 3] van 20 april 2020 dateert. In zoverre is deze post te laat gemeld. Uit de eigen verklaring van [appellante] (productie 6 bij memorie van grieven) is echter af te leiden dat in april 2019 een medewerker van het bedrijf [naam bedrijf] de open haard heeft geïnspecteerd. Zij wijst er terecht op dat deze (mogelijke) schade is gemeld aan de onderzoeker [rapporteur 2] in het CED-rapport van 3 juli 2019. Daarmee staat voldoende vast dat deze schade is gerapporteerd in de relevante periode.
6.43
Er staat echter nog niet vast dat de schade daadwerkelijk is ontstaan en is veroorzaakt door het incident van 3 december 2018. Een verklaring of een offerte van [naam bedrijf] ontbreekt bijvoorbeeld. [rapporteur 4] stelt dat de open haard door water is aangetast, maar [verweerster] ( [bestuurder] ) heeft gemotiveerd betwist dat er door het incident op 3 december 2018 schade aan de open haard is ontstaan en [rapporteur 1] vermeldt in zijn aanvullende rapport van 8 september 2022 (onder l) dat de haard al roestvorming bevatte bij aankoop/oplevering en dat het water van de lekkage van 3 december 2018 de binnenplaat van de open haard nooit heeft kunnen bereiken. [verweerster] voert in dat verband aan dat de open haard een gesloten systeem is (waarbij rook ook niet naar buiten kan), zodat deze niet door het water kan zijn aangetast. De juistheid van het standpunt van [appellante] ([rapporteur 4]) kan gelet op deze gemotiveerde betwisting niet worden vastgesteld. [appellante] zal daarom worden toegelaten tot het bewijs van haar stelling dat door het incident van 3 december 2018 schade is ontstaan aan de open haard.
Voorlopige conclusie
6.44
Uit het voorgaande volgt dat [appellante] wordt toegelaten tot het bewijs van haar stelling dat er door het incident op 3 december 2018 schade is ontstaan met betrekking tot de volgende posten:
Post 1: wand CV-ruimte € 975
Post 2: herstel van gipswand in slaapkamer grenzend aan CV-ruimte € 975,-
Post 3: schuif deel van knieschot en koof vervangen € 3.500,-
Post 4: balkenplafond in woonkamer na droging opschuren en schilderen € 3.500,-
Post 6: houten plaat vervangen van de trap naar het souterrain € 2.950,-
Post 7: plavuizen vloer in het souterrain vervangen € 4.500,-
Post 8: extra egalisatie van de vloer in het souterrain € 750,-
Post 9: verhoogd plateau en gipswand van slaapkamer in souterrain vervangen € 1.250,-
Post 10: doucheruimte in souterrain opnieuw inrichten en betegelen € 7.500,-
Post 14: inzet extra droogapparatuur en energiekosten € 2.220,-
Post 15: vervangen open haard € 6.500,-.
6.45
Het hof overweegt nu al dat bij de vervanging van de badkamer een correctie wegens “nieuw voor oud” moet plaatsvinden. [verweerster] heeft juist van dit onderdeel geen percentage voor die aftrek voorgesteld (randnummer 51 memorie van antwoord). [rapporteur 1] heeft in zijn aanvullende rapport van 8 september 2022 (onder 14g) opgemerkt dat, rekening houdende met een aftrek voor “nieuw voor oud” de schade “nihil/zeer gering” is. [appellante] heeft in haar akte (randnummer 19) opgemerkt dat in de schadebedragen al een aftrek voor “nieuw voor oud” is meegenomen. Het hof kan dat echter uit het rapport van [rapporteur 4] niet afleiden en [appellante] heeft deze stelling ook niet onderbouwd door bijvoorbeeld te specificeren welke kosten zij daadwerkelijk heeft gemaakt voor de verbouwing van de badkamer.
6.46
Gelet op de foto’s van de badkamer, waarop een op het oog enigszins gedateerde, maar niet verouderde badkamer is te zien, acht het hof een aftrek van 50% redelijk. Dat betekent dat voor post 10 maximaal een bedrag van € 3.750,- in aanmerking kan komen indien [appellante] slaagt in het op haar rustende bewijs.
6.47
Ten aanzien van de overige posten zal het hof na bewijslevering beoordelen of er een correctie wegens nieuw voor oud moet plaatsvinden.
6.48
Hoewel het aan [appellante] is om te bepalen hoe zij het bewijs wil leveren, merkt het hof op dat het bij de bewijslevering vooral geïnteresseerd is in verklaringen van diegenen die de schade zelf hebben vastgesteld en met eigen ogen hebben gezien.
6.49
Het hof ziet geen aanleiding nu een deskundige te benoemen. Er zijn immers al verschillende deskundigen geweest die zich over de materie hebben uitgelaten en het is niet duidelijk wat een nieuwe deskundige hieraan zou kunnen toevoegen nu de oorspronkelijke situatie niet meer kan worden beoordeeld. Ervan uitgaande dat de deskundigen die al betrokken zijn bij deze materie inmiddels hun bevindingen aan het papier hebben toevertrouwd en daarmee ook al op elkaar hebben gereageerd, merkt het hof op dat het niet nodig is dat zij die verklaringen als getuige komen herhalen. Het hof heeft daarvan namelijk al kennis genomen. Het is nuttiger dat zij, nadat er eventueel getuigen zijn gehoord, of nadere schriftelijke verklaring van “ooggetuigen” zijn overgelegd, hun licht alsdan nogmaals over de situatie laten schijnen. Dat zou bij memorie na bewijslevering kunnen of in een eventueel alsdan te houden zitting waarop de partij-deskundigen met elkaars meningen kunnen worden geconfronteerd.
6.5
Het bewijsaanbod van [appellante] wordt gepasseerd voor zover het betrekking heeft op het in het geding brengen van filmpjes (randnummer 9 memorie van grieven). Het is aan [appellante] om bescheiden waarop zij zich wil beroepen (waartoe digitale opnamen behoren) zelf tijdig in het geding te brengen. Een bewijsopdracht wordt daarvoor niet gegeven.
6.51
Het hof zal de zaak naar de rol verwijzen van 14 november 2023. [appellante] zal dan opgave kunnen doen van de getuigen die zij wil doen horen. Beide partijen dienen verhinderingen door te geven voor de periode mei-juli 2024.
6.52
Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
7.Beslissing
Het hof:
- laat [appellante] toe tot het bewijs van haar stelling dat de achter 6.44 van dit arrest opgesomde schadeposten het gevolg zijn van het incident op 3 december 2018;
- verwijst de zaak naar de rol van 14 november 2023 voor het achter 6.51 omschreven doel;
- houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.J. van der Helm, J.I. de Vreese-Rood en E. Bauw en in het openbaar uitgesproken op 17 oktober 2023 in aanwezigheid van de griffier.