Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Civiel recht
Team Handel
Zaaknummer hof : 200.306.157/01
Zaaknummer rechtbank : C/09/579903 / HA ZA 19-958
Arrest van 10 oktober 2023
in de zaak van
VvE [W-straat en Z-straat],
statutair gevestigd in Roelofarendsveen, gemeente Kaag en Braassem,
appellante in het principaal hoger beroep,
verweerster in het incidenteel hoger beroep,
advocaat: mr. C. Hofmans, kantoorhoudend in Amsterdam,
tegen
JWA Beheer B.V.,
gevestigd in Roelofarendsveen, gemeente Kaag en Braassem,
verweerster in het principaal hoger beroep,
appellante in het incidenteel hoger beroep,
advocaat: mr. O.B. Zwijnenberg, kantoorhoudend in Rotterdam.
Het hof zal partijen hierna noemen de VvE en JWA.
1.De zaak in het kort
1.1
BK Bouw B.V. (hierna: BK Bouw) heeft een complex aan de [W-straat en Z-straat] (hierna: het complex) gebouwd en omstreeks 2007 opgeleverd. BK Bouw is in 2012 failliet gegaan. Het complex is gesplitst in appartementsrechten, met de VvE ter behartiging van de gemeenschappelijke belangen. Deze zaak gaat over de vraag of JWA als beheerder van de VvE een verwijt treft omdat zij na het faillissement van BK Bouw niet binnen de garantietermijn heeft aangeklopt bij het Garantie Instituut Wonen (hierna: GIW) om lekkageschade te melden en te verhalen. De rechtbank acht JWA voor een klein deel van de door de VvE gevorderde schade aansprakelijk.
1.2
Het hof ziet geen grond voor schadevergoeding en wijst de schadevordering van de VvE af.
2.Procesverloop in hoger beroep
2.1
Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken:
- de dagvaarding van 24 november 2021, waarmee de VvE in hoger beroep is gekomen van het eindvonnis van de rechtbank Den Haag van 25 augustus 2021 (en naar het hof begrijpt van het daaraan voorafgaande tussenvonnis van 10 februari 2021);
- het arrest van dit hof van 29 maart 2022, waarin een mondelinge behandeling is gelast;
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 16 mei 2022;
- de memorie van grieven van VvE, met bijlagen;
- de memorie van antwoord van JWA in het principaal appel tevens memorie van grieven in het incidenteel appel, met bijlagen;
- de memorie van antwoord in het incidenteel appel van de VvE.
3.Feitelijke achtergrond
3.1
De VvE behartigt de gemeenschappelijke belangen van de appartementseigenaren in het complex en voert het beheer over de gemeenschap.
3.2
De gemeenschappelijke delen van het complex zijn medio 2007 opgeleverd door BK Bouw, die op 29 maart 2012 failliet is gegaan.
3.3
De VvE is garantiegerechtigde bij het GIW. De garantie van het GIW heeft betrekking op schadegevallen in de gemeenschappelijke ruimtes van het complex voortvloeiend uit bouwfouten van BK Bouw.
3.4
Het GIW kent een reguliere garantietermijn en een bijzondere garantietermijn. Claims moeten binnen de garantietermijn worden ingediend.
De reguliere garantietermijn van het GIW van zes jaar (aanvangend een aantal maanden na oplevering van het complex) is verstreken op 18 december 2013.
De bijzondere garantietermijn van tien jaar is verstreken op 18 december 2017. De bijzondere garantietermijn is van toepassing in de situatie als bedoeld in (het inmiddels vervallen) artikel 7A:1645 BW (kort gezegd bij, al dan niet dreigend, vergaan van het gebouw).
De reguliere garantietermijn van het GIW van zes jaar (aanvangend een aantal maanden na oplevering van het complex) is verstreken op 18 december 2013.
De bijzondere garantietermijn van tien jaar is verstreken op 18 december 2017. De bijzondere garantietermijn is van toepassing in de situatie als bedoeld in (het inmiddels vervallen) artikel 7A:1645 BW (kort gezegd bij, al dan niet dreigend, vergaan van het gebouw).
3.5
De VvE heeft in 2006 een beheersovereenkomst gesloten met (de voorganger van) JWA. Partijen zijn daarbij overeengekomen dat JWA standaarddiensten zal verrichten volgens module 4, te weten: ‘Financieel en secretarieel beheer, basisonderhoud en communicatie’.
3.6
Onder basisonderhoud door JWA wordt verstaan:
“Basisonderhoud- Het begeleiden van alle aangelegenheden die verband houden met het zogenaamd (klein) basis onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten en voorzieningen van het gebouw of gebouwencomplex van de vereniging. (...).- Het behandelen van de schadeaangelegenheden van bouwkundig of installatietechnische aard, welke vallen onder de dekking van de door de vereniging afgesloten verzekeringspolis(sen).- (…)
“Basisonderhoud- Het begeleiden van alle aangelegenheden die verband houden met het zogenaamd (klein) basis onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten en voorzieningen van het gebouw of gebouwencomplex van de vereniging. (...).- Het behandelen van de schadeaangelegenheden van bouwkundig of installatietechnische aard, welke vallen onder de dekking van de door de vereniging afgesloten verzekeringspolis(sen).- (…)
- Het uitbesteden van, toezicht houden op en controleren van overige werkzaamheden, leveranties en diensten ten behoeve van de gezamenlijke eigenaren, voor zover betrekking hebbende op de gemeenschappelijke gedeelten en voorzieningen van het gebouw (en complex), alsmede het controleren en verwerken van de ter zake te ontvangen facturen.- Het aan de vereniging door de aannemer laten opleveren van gemeenschappelijke gedeelten en voorzieningen ten behoeve van nieuwbouwcomplexen.”
3.7
In de uitvoering van de beheersovereenkomst woonde JWA de vergaderingen bij van de VvE, waarbij zij rekening en verantwoording aflegde over het door haar gevoerde beheer. JWA heeft haar postadres als correspondentieadres voor de VvE laten opnemen in het handelsregister. Naast de overeengekomen diensten volgens module 4 kon de VvE additionele diensten afnemen. Hiervoor werd apart een prijs berekend.
3.8
De beheersovereenkomst tussen de VvE en JWA is op 31 december 2018 beëindigd.
3.9
Zowel vóór als na de oplevering van het complex zijn er klachten geweest over het werk van BK Bouw in de privé- en gemeenschappelijke ruimtes. Op de algemene ledenvergadering (hierna: ALV) van de VvE van 30 augustus 2007 is afgesproken dat JWA de opleverklachten zal verzamelen, aan BK Bouw een termijn voor herstel zal bieden en bij nalatigheid van BK Bouw het GIW zal inschakelen. In de ALV van 2 maart 2009 is een lekkage in de parkeergarage ter sprake gekomen.
3.1
De klachten van de bewoners zijn in de eerste jaren door BK Bouw steeds aangemerkt als gebrek in de oplevering en zijn door haarzelf en andere aannemers afgehandeld. Na het faillissement van BK Bouw hebben zich nog steeds lekkageproblemen voorgedaan in het complex. Deze zijn door wisselende aannemers hersteld, althans deze hebben gepoogd de problemen te herstellen, op kosten van de VvE.
3.11
Noch de VvE noch JWA heeft het faillissement van BK Bouw (van 29 maart 2012) gemeld bij het GIW. Er is niet geprobeerd om de na het faillissement ontstane of toen nog niet afgehandelde lekkagekosten te verhalen op het GIW.
3.12
JWA heeft, desgevraagd, in 2017 aan de VvE een overzicht verstrekt van de lekkages die in de periode van mei 2007 tot en met eind 2016 bij JWA zijn gemeld.
4.Procedure bij de rechtbank
4.1
De VvE heeft JWA gedagvaard en (samengevat) gevorderd:
(i) een verklaring voor recht dat JWA toerekenbaar tekort is geschoten door geen melding te maken bij het GIW van het faillissement van BK Bouw en door te verzuimen om de geleden schade als gevolg van bouwfouten en lekkages te verhalen, alsmede
(ii) JWA te veroordelen tot schadevergoeding op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet overeenkomend met de niet meer op GIW verhaalbare schade veroorzaakt door de verschillende lekkages en bouwfouten van de aannemer.
(i) een verklaring voor recht dat JWA toerekenbaar tekort is geschoten door geen melding te maken bij het GIW van het faillissement van BK Bouw en door te verzuimen om de geleden schade als gevolg van bouwfouten en lekkages te verhalen, alsmede
(ii) JWA te veroordelen tot schadevergoeding op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet overeenkomend met de niet meer op GIW verhaalbare schade veroorzaakt door de verschillende lekkages en bouwfouten van de aannemer.
4.2
De rechtbank heeft in het tussenvonnis van 10 februari 2021 (samengevat) als volgt geoordeeld:
i) Het melden van het faillissement van BK Bouw bij het GIW en het verhalen van schades die vallen onder de GIW garantie vallen onder de verplichtingen van JWA uit de beheersovereenkomst.
ii) JWA voert terecht aan dat het achterwege laten van schademeldingen in de gevallen dat geen GIW-dekking bestond geen wanprestatie oplevert.
iii) De GIW-garantie is slechts van toepassing op schadegevallen in de gemeenschappelijke ruimtes die zijn voortgevloeid uit bouwfouten van BK Bouw.
iv) De lekkage in de garage was op 14 juli 2009 al opgelost, zodat JWA deze niet meer hoefde te melden bij het GIW.
v) Dat ligt anders voor de lekkage in het afvalhok in de periode van het faillissement tot het aflopen van de garantietermijn op 18 december 2013.
vi) Op basis van de overgelegde stukken is onvoldoende duidelijk geworden dat de andere lekkages na het faillissement verband hielden met gemeenschappelijke ruimtes en het gevolg waren van een bouwfout van BK Bouw dan wel dat deze oorzaak bij JWA bekend was. Het nalaten van claimen hiervan is dus geen wanprestatie van JWA.
vii) Niet is komen vast te staan dat alle lekkages in het (door de VvE overgelegde en hierna te bespreken) overzicht te herleiden zijn tot een bouwfout van BK Bouw. Maar als hier wel vanuit wordt gegaan, dan nog staat vast dat deze informatie over de bouwfout pas jaren na het verstrijken van de garantietermijn (op 18 december 2013) bekend is geworden. Het kan JWA dus niet in algemene zin worden toegerekend dat zij vóórdat bekend was dat lekkages in de privéappartementen te herleiden waren tot een bouwfout van BK Bouw aan de gemeenschappelijke ruimtes, niet heeft geprobeerd deze schade te verhalen.
iv) Het enkele verzaken van de meldingsplicht levert nog geen grond op voor schadevergoeding.
ix) Er is geen rechtsverwerking of schending van de klachtplicht.
x) JWA kan de VvE niet tegenwerpen dat zij de schade aan het afvalhok zelf had moeten melden.
xi) Het is niet wenselijk om zaak te verwijzen naar de schadestaatprocedure. De VvE mag haar schade bij akte nader toelichten, beperkt tot lekkage in het afvalhok.
i) Het melden van het faillissement van BK Bouw bij het GIW en het verhalen van schades die vallen onder de GIW garantie vallen onder de verplichtingen van JWA uit de beheersovereenkomst.
ii) JWA voert terecht aan dat het achterwege laten van schademeldingen in de gevallen dat geen GIW-dekking bestond geen wanprestatie oplevert.
iii) De GIW-garantie is slechts van toepassing op schadegevallen in de gemeenschappelijke ruimtes die zijn voortgevloeid uit bouwfouten van BK Bouw.
iv) De lekkage in de garage was op 14 juli 2009 al opgelost, zodat JWA deze niet meer hoefde te melden bij het GIW.
v) Dat ligt anders voor de lekkage in het afvalhok in de periode van het faillissement tot het aflopen van de garantietermijn op 18 december 2013.
vi) Op basis van de overgelegde stukken is onvoldoende duidelijk geworden dat de andere lekkages na het faillissement verband hielden met gemeenschappelijke ruimtes en het gevolg waren van een bouwfout van BK Bouw dan wel dat deze oorzaak bij JWA bekend was. Het nalaten van claimen hiervan is dus geen wanprestatie van JWA.
vii) Niet is komen vast te staan dat alle lekkages in het (door de VvE overgelegde en hierna te bespreken) overzicht te herleiden zijn tot een bouwfout van BK Bouw. Maar als hier wel vanuit wordt gegaan, dan nog staat vast dat deze informatie over de bouwfout pas jaren na het verstrijken van de garantietermijn (op 18 december 2013) bekend is geworden. Het kan JWA dus niet in algemene zin worden toegerekend dat zij vóórdat bekend was dat lekkages in de privéappartementen te herleiden waren tot een bouwfout van BK Bouw aan de gemeenschappelijke ruimtes, niet heeft geprobeerd deze schade te verhalen.
iv) Het enkele verzaken van de meldingsplicht levert nog geen grond op voor schadevergoeding.
ix) Er is geen rechtsverwerking of schending van de klachtplicht.
x) JWA kan de VvE niet tegenwerpen dat zij de schade aan het afvalhok zelf had moeten melden.
xi) Het is niet wenselijk om zaak te verwijzen naar de schadestaatprocedure. De VvE mag haar schade bij akte nader toelichten, beperkt tot lekkage in het afvalhok.
4.3
De rechtbank heeft in het eindvonnis van 25 augustus 2021, kort samengevat, als volgt geoordeeld:
xii) JWA heeft terecht bezwaar gemaakt tegen het feit dat de VvE zich in haar akte van 7 april 2021 niet heeft beperkt tot schade in het afvalhok. Daarom zal de rechtbank geen acht slaan op passages die over andere schades gaan.
xiii) De rechtbank komt niet terug op haar beslissingen in het tussenvonnis van 10 februari 2021.
xiv) JWA is tot een bedrag van € 2.197,36 aansprakelijk voor niet verhaalde schade aan het afvalhok.
xii) JWA heeft terecht bezwaar gemaakt tegen het feit dat de VvE zich in haar akte van 7 april 2021 niet heeft beperkt tot schade in het afvalhok. Daarom zal de rechtbank geen acht slaan op passages die over andere schades gaan.
xiii) De rechtbank komt niet terug op haar beslissingen in het tussenvonnis van 10 februari 2021.
xiv) JWA is tot een bedrag van € 2.197,36 aansprakelijk voor niet verhaalde schade aan het afvalhok.
4.4
Vervolgens heeft de rechtbank in het eindvonnis van 25 augustus 2021 JWA veroordeeld tot betaling aan de VvE van dit bedrag van € 2.197,36, met wettelijke rente vanaf 5 september 2019. De rechtbank heeft de proceskosten daarbij gecompenseerd en het meer of anders gevorderde afgewezen.
5.Vorderingen in hoger beroep
5.1
De VvE is in hoger beroep gekomen. Zij heeft verschillende grieven tegen de vonnissen aangevoerd. VvE vordert vernietiging van de vonnissen en
primair:
- een verklaring voor recht met als strekking dat JWA wanprestatie heeft gepleegd door het faillissement van BK Bouw niet te melden bij het GIW en door te verzuimen melding te maken van alle lekkages en bouwfouten en dat JWA daarom de hierdoor geleden schade aan de VvE moet vergoeden;
- veroordeling van JWA tot betaling van schadevergoeding ten bedrage van € 144.147,33;
subsidiair:
- een verklaring voor recht met als strekking dat JWA wanprestatie heeft gepleegd door het faillissement van BK Bouw niet te melden bij het GIW en door te verzuimen melding te maken van alle lekkages en bouwfouten en dat JWA daarom de hierdoor geleden schade aan de VvE moet vergoeden;
- veroordeling van JWA tot betaling van een nader te bepalen schadevergoeding ten gevolge van lekkages en/of bouwfouten, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
meer subsidiair:
- een verklaring voor recht met als strekking dat JWA wanprestatie heeft gepleegd door het faillissement van BK Bouw niet te melden bij het GIW en door te verzuimen melding te maken van alle lekkages en bouwfouten en dat JWA daarom de hierdoor geleden schade aan de VvE moet vergoeden;
- veroordeling van JWA tot betaling van een door het hof in goede justitie te bepalen schadevergoeding, te vermeerderen met wettelijke rente.
Dit alles met veroordeling van JWA in de proceskosten van de procedure bij de rechtbank en bij het hof, te vermeerderen met wettelijke rente.
primair:
- een verklaring voor recht met als strekking dat JWA wanprestatie heeft gepleegd door het faillissement van BK Bouw niet te melden bij het GIW en door te verzuimen melding te maken van alle lekkages en bouwfouten en dat JWA daarom de hierdoor geleden schade aan de VvE moet vergoeden;
- veroordeling van JWA tot betaling van schadevergoeding ten bedrage van € 144.147,33;
subsidiair:
- een verklaring voor recht met als strekking dat JWA wanprestatie heeft gepleegd door het faillissement van BK Bouw niet te melden bij het GIW en door te verzuimen melding te maken van alle lekkages en bouwfouten en dat JWA daarom de hierdoor geleden schade aan de VvE moet vergoeden;
- veroordeling van JWA tot betaling van een nader te bepalen schadevergoeding ten gevolge van lekkages en/of bouwfouten, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
meer subsidiair:
- een verklaring voor recht met als strekking dat JWA wanprestatie heeft gepleegd door het faillissement van BK Bouw niet te melden bij het GIW en door te verzuimen melding te maken van alle lekkages en bouwfouten en dat JWA daarom de hierdoor geleden schade aan de VvE moet vergoeden;
- veroordeling van JWA tot betaling van een door het hof in goede justitie te bepalen schadevergoeding, te vermeerderen met wettelijke rente.
Dit alles met veroordeling van JWA in de proceskosten van de procedure bij de rechtbank en bij het hof, te vermeerderen met wettelijke rente.
5.2
De grieven van VvE bevatten in de kern de volgende klachten:
I. Niet juist is de conclusie van de rechtbank dat JWA niet aansprakelijk is voor het niet melden van schadegevallen die niet onder de dekking vallen. Of een schadegeval onder de dekking valt kun je juist niet bij voorbaat vaststellen.
II. De rechtbank heeft ten onrechte geoordeeld dat op basis van de overgelegde stukken onvoldoende duidelijk is geworden dat de overige schadeveroorzakende gebeurtenissen na het faillissement van BK Bouw verband hielden met de gemeenschappelijke ruimtes.
III. De rechtbank heeft ten onrechte geoordeeld dat JWA overigens niet kan worden aangerekend dat zij niet heeft geprobeerd de schades te verhalen waarvan pas ruim na verloop van de garantietermijn (per 18 december 2013) duidelijk is geworden wat de oorzaak ervan was.
IV. De rechtbank heeft de zaak ten onrechte niet naar de schadestaatprocedure verwezen.
V. De rechtbank heeft ten onrechte geen kennis willen nemen van de andere schadegevallen (buiten die in het afvalhok), die door VvE zijn genoemd in haar akte van 7 april 2021.
VI. De rechtbank heeft ten onrechte overwogen dat sprake is van de reguliere garantietermijn. Dit is niet juist. De bijzondere garantietermijn van 10 jaar is van toepassing.
VII. De rechtbank heeft ten onrechte alleen de schade aan het afvalhok als vergoedbare schade aangemerkt en ten onrechte slechts een deel van de terzake gevorderde schadevergoeding toegewezen.
VIII. Ten onrechte heeft de rechtbank de proceskosten gecompenseerd.
I. Niet juist is de conclusie van de rechtbank dat JWA niet aansprakelijk is voor het niet melden van schadegevallen die niet onder de dekking vallen. Of een schadegeval onder de dekking valt kun je juist niet bij voorbaat vaststellen.
II. De rechtbank heeft ten onrechte geoordeeld dat op basis van de overgelegde stukken onvoldoende duidelijk is geworden dat de overige schadeveroorzakende gebeurtenissen na het faillissement van BK Bouw verband hielden met de gemeenschappelijke ruimtes.
III. De rechtbank heeft ten onrechte geoordeeld dat JWA overigens niet kan worden aangerekend dat zij niet heeft geprobeerd de schades te verhalen waarvan pas ruim na verloop van de garantietermijn (per 18 december 2013) duidelijk is geworden wat de oorzaak ervan was.
IV. De rechtbank heeft de zaak ten onrechte niet naar de schadestaatprocedure verwezen.
V. De rechtbank heeft ten onrechte geen kennis willen nemen van de andere schadegevallen (buiten die in het afvalhok), die door VvE zijn genoemd in haar akte van 7 april 2021.
VI. De rechtbank heeft ten onrechte overwogen dat sprake is van de reguliere garantietermijn. Dit is niet juist. De bijzondere garantietermijn van 10 jaar is van toepassing.
VII. De rechtbank heeft ten onrechte alleen de schade aan het afvalhok als vergoedbare schade aangemerkt en ten onrechte slechts een deel van de terzake gevorderde schadevergoeding toegewezen.
VIII. Ten onrechte heeft de rechtbank de proceskosten gecompenseerd.
5.3
JWA heeft incidenteel hoger beroep ingesteld. JWA vordert vernietiging van de vonnissen, afwijzing van de vorderingen van de VvE, veroordeling van de VvE in de proceskosten van de procedure bij de rechtbank en het hof, inclusief nakosten en te vermeerderen met wettelijke rente en veroordeling van de VvE tot terugbetaling aan JWA van hetgeen JWA op grond van het eindvonnis aan de VvE heeft betaald, te vermeerderen met wettelijke rente.
5.4
De grieven van JWA komen op het volgende neer:
1) De rechtbank heeft ten onrechte het beroep van JWA op schending van de klachtplicht niet gehonoreerd.
2) De rechtbank heeft een verkeerde uitleg gegeven aan de inhoud van de beheersovereenkomst.
3) De rechtbank heeft ten onrechte geoordeeld dat JWA wanprestatie heeft gepleegd door de lekkages in het afvalhok niet te melden bij het GIW.
1) De rechtbank heeft ten onrechte het beroep van JWA op schending van de klachtplicht niet gehonoreerd.
2) De rechtbank heeft een verkeerde uitleg gegeven aan de inhoud van de beheersovereenkomst.
3) De rechtbank heeft ten onrechte geoordeeld dat JWA wanprestatie heeft gepleegd door de lekkages in het afvalhok niet te melden bij het GIW.
6.Beoordeling in hoger beroep
Algemeen
6.1
Deze zaak gaat over de vraag of JWA wanprestatie heeft gepleegd in de uitoefening van haar beheersovereenkomst met de VvE en zo ja, wat de daaruit voortvloeiende schade is van de VvE. De grieven van beide partijen hebben hierop betrekking. Het hof zal deze grieven samen behandelen.
6.2
Het hof is, evenals de rechtbank, van oordeel dat het in dit geval tot de beheerstaak van JWA hoorde om verhaalbare lekkageschade binnen de garantietermijn van zes jaar [1] bij het GIW te melden ter verhaal. Met name de specifieke omstandigheden die de rechtbank heeft genoemd in overweging 4.6 van het tussenvonnis vormen een aanwijzing dat de VvE er redelijkerwijs vanuit mocht gaan dat dit onderdeel was van de beheersovereenkomst met JWA. In ieder geval had van JWA gevergd mogen worden dat zij de VvE hier tijdig op had geattendeerd. In zoverre faalt de klacht van JWA.
Beoordeling van de grieven van de VvE en JWA.
Beoordeling van de grieven van de VvE en JWA.
Uitgangspunten hof
6.3
Het hof hanteert bij de beoordeling van het geschil de volgende uitgangspunten:
a) De rechtbank heeft – in hoger beroep onbestreden – geoordeeld:
dat het enkele achterwege laten door JWA van melding van het faillissement van BK Bouw aan het GIW geen grond oplevert voor schadevergoeding; en
dat de lekkage in de garage op 19 juli 2009 al was opgelost, zodat JWA deze niet hoefde te melden bij het GIW.
b) Daarnaast is het hof met de rechtbank van oordeel dat JWA in ieder geval niet verplicht was om lekkages waarvoor geen dekking bestond te claimen bij het GIW.
c) De mogelijkheid van verhaal ziet in dit geval louter op verhaal van schadegevallen in de gemeenschappelijke ruimtes van het complex voortvloeiend uit bouwfouten van BK Bouw, en wel gedurende de periode vanaf het faillissement van BK Bouw tot het einde van de garantietermijn(hierna: de resterende garantietermijn).
a) De rechtbank heeft – in hoger beroep onbestreden – geoordeeld:
dat het enkele achterwege laten door JWA van melding van het faillissement van BK Bouw aan het GIW geen grond oplevert voor schadevergoeding; en
dat de lekkage in de garage op 19 juli 2009 al was opgelost, zodat JWA deze niet hoefde te melden bij het GIW.
b) Daarnaast is het hof met de rechtbank van oordeel dat JWA in ieder geval niet verplicht was om lekkages waarvoor geen dekking bestond te claimen bij het GIW.
c) De mogelijkheid van verhaal ziet in dit geval louter op verhaal van schadegevallen in de gemeenschappelijke ruimtes van het complex voortvloeiend uit bouwfouten van BK Bouw, en wel gedurende de periode vanaf het faillissement van BK Bouw tot het einde van de garantietermijn(hierna: de resterende garantietermijn).
De reguliere garantietermijn van zes jaar is van toepassing
6.4
Anders dan de VvE stelt, is slechts de reguliere garantietermijn van zes jaar van toepassing (en dus niet de bijzondere garantietermijn van tien jaar).
6.5
De garantietermijn van tien jaar ziet immers slechts op uitzonderlijke omstandigheden, zoals bedoeld in (het inmiddels vervallen) artikel 7A:1645 BW. Het moet dan gaan om ernstige gebreken aan fundering, de hoofddraagconstructie en/of het casco, waardoor de bewoonbaarheid in het geding komt (bijvoorbeeld bij instortingsgevaar of als het gebouw door gebreken niet meer geschikt is voor zijn bestemming). De gestelde lekkages – volgens de VvE veroorzaakt door bouwfouten in de rookgaskanalen, ontbrekende loodslabben en gebrekkige hemelwaterafvoeren – kwalificeren, ook in onderlinge samenhang gezien, niet als een dergelijke uitzonderlijke situatie. Dit betekent dat de termijn waarbinnen onder de GIW-garantie geclaimd kon worden is verstreken op 18 december 2013.
Het geschil dat het hof moet beoordelen
6.6
In deze zaak gaat het blijkens het voorgaande dus met name om verhaalsmogelijkheden gedurende de resterende garantietermijn (van 29 maart 2012 tot 18 december 2013); anders gezegd of JWA in de resterende garantietermijn concrete lekkagegevallen had kunnen verhalen bij het GIW. De stelplicht en bewijslast daarvan rusten op de VvE.
Het overzicht van lekkages in de resterende garantietermijn
6.7
In het door JWA verstrekte overzicht van de bij haar gemelde lekkages gaat het om de volgende meldingen in de resterende garantietermijn.
Beoordeling van de lekkagegevallen in de resterende garantietermijn (afgezien van de later te bespreken lekkages aan het afvalhok)
6.8
De VvE betoogt dat sprake is geweest van een veelheid van lekkagegevallen na het faillissement van BK Bouw, ook lang na de resterende garantietermijn, dat al deze gevallen in samenhang met elkaar moeten worden gezien en onmiskenbaar werden veroorzaakt door ernstige gebreken tijdens de bouw van het complex. Volgens de VvE had JWA deze schade moeten verhalen bij het GIW. JWA had ook een bouwkundige beoordeling moeten aanvragen bij het GIW waardoor diverse gebreken zouden zijn blootgelegd en duurzaam zouden zijn hersteld. JWA is volgens de VvE niet enkel aansprakelijk voor de schade als gevolg van de lekkages in het afvalhok maar ook voor andere schadegevallen tijdens en na de garantietermijn van het GIW. Resumerend stelt de VvE dat de schadegevallen tussen 29 maart 2012 en 18 december 2017 voor dekking van het GIW in aanmerking kwamen en door JWA gemeld hadden moeten worden.
6.9
Op de VvE rust (op grond van artikel 150 Rv) de stelplicht en bij betwisting de bewijslast hiervan. De VvE miskent met haar betoog allereerst dat na 18 december 2013 niet meer kon worden geclaimd onder de GIW-garantie. Daarnaast heeft de VvE naar het oordeel van het hof niet aan haar stelplicht voldaan. De stelling van de VvE dat de talloze lekkages onmiskenbaar wijzen op ernstige gebreken in de bouw, is te algemeen en biedt noch het hof noch de wederpartij handvatten voor een deugdelijke reactie. Verder heeft de VvE niet concreet toegelicht of de lekkages in privé- of gemeenschappelijke delen hebben plaatsgevonden – relevant omdat de GIW-garantie beperkt is tot de gemeenschappelijke delen –, op welke gronden lekkages in de privé-gedeelten zijn te herleiden tot de gemeenschappelijke delen en wat de aard van de bouwfouten van BK Bouw is geweest. De akte van 7 april 2021 en de memorie van grieven geven evenmin de noodzakelijke verduidelijking. Blijkens deze stukken verwijst de VvE zonder behoorlijke toelichting in wezen slechts naar een flinke stapel producties (veelal van na 2013), deels bestaande uit facturen. Dat is ontoereikend. Het is de taak van de VvE als vorderende partij om behoorlijk uit te leggen waarop haar schadevordering concreet is gebaseerd, zodat JWA daartegen verweer kan voeren en het hof de kans krijgt de stellingen over en weer te beoordelen. Op deze manier gaat dat niet.
6.1
Het hof verwerpt daarom (als niet deugdelijk onderbouwd) de stelling van de VvE dat de lekkagegevallen gedurende de resterende garantietermijn hun grondslag vinden in gebreken in de gemeenschappelijke delen ten gevolge van bouwfouten van BK Bouw. Reeds hierom kan JWA hiervoor niet aansprakelijk worden gehouden. Hier komt bij dat de gestelde oorzaak van de lekkageschades pas vele jaren na afloop van de garantietermijn (in 2017/2018) bekend is geworden. Ook hierom valt niet in te zien waarom aan JWA is tegen te werpen dat zij niet uiterlijk 18 december 2013 een beroep op de GIW-garantie heeft gedaan.
6.11
Voor zover de VvE heeft gesteld dat JWA zich op zijn minst had moeten inspannen om te achterhalen waardoor deze ernstige lekkages zich herhaaldelijk bleven voordoen, verwerpt het hof deze stelling. Er is geen aanwijzing dat een dergelijke taak onder de beheersovereenkomst viel, nog los van het feit dat de garantie slechts tot 18 december 2013 liep en dat het aantal en de aard van de lekkages in de resterende garantietermijn niet zodanig was dat JWA hierop verdacht had moeten zijn.
Beoordeling van de schade aan het afvalhok
6.12
Resteert de gestelde schade aan het afvalhok. De rechtbank heeft de hierop betrekking hebbende vordering van de VvE van € 4.302,02 toegewezen tot een bedrag van
€ 2.197,36 (namelijk de factuur Honcoop van 12 december 2012 en de factuur [betrokkene] BV van 30 januari 2014). Beide partijen klagen hierover.
€ 2.197,36 (namelijk de factuur Honcoop van 12 december 2012 en de factuur [betrokkene] BV van 30 januari 2014). Beide partijen klagen hierover.
6.13
Volgens de VvE hadden ook de facturen van Honcoop van 18 december 2012 en van 31 december 2021 [hof: 2012] toegewezen moeten worden Het hof verwerpt deze klacht. De rechtbank heeft uitvoerig en overtuigend in overweging 2.6 van het eindvonnis gemotiveerd waarom deze twee facturen van Honcoop niet toegewezen konden worden. De VvE is daar in haar toelichting op deze klacht niet behoorlijk op ingegaan. De opmerking dat zij hier in het overzicht (productie 17 bij akte van 7 april 2021) wel voldoende duiding aan heeft gegeven, is ontoereikend. Niet alleen heeft de VvE de overwegingen van de rechtbank niet specifiek bestreden, maar bovendien is het niet de taak van het hof om in producties (facturen, e-mails en overzichten) te gaan grasduinen zonder dat daarop een concrete (van de VvE te vergen) toelichting op is gegeven. Het hof verwijst in dit verband ook naar hetgeen het hof hiervoor heeft overwogen omtrent de stelplicht.
6.14
JWA op haar beurt stelt dat alles (dus ook de facturen van Honcoop van 12 december 2012 en van [betrokkene] van 30 januari 2014) afgewezen had moeten worden, omdat geen sprake was van een gebrek dat onder de garantie geclaimd kon worden. JWA betoogt dat helemaal niet vaststaat dat de lekkages aan het afvalhok dezelfde oorzaak hadden, want nadat een andere aannemer het bouwafval in de afvoer had verwijderd, kwam de lekkage terug. Uiteindelijk bleek dat de lekkage afkomstig was van het balkon van appartement 2A, vermoedelijk doordat de vlonders de dakbedekking hadden beschadigd. Een en ander is vervolgens hersteld door de aannemer. Een dergelijke lekkage kwalificeert niet als een gebrek dat onder de garantie bij het GIW geclaimd had kunnen worden. Het bouwafval in de hemelwaterafvoer is weliswaar een gebrek waarop de aannemer kan worden aangesproken, maar dit kwalificeert evenmin als een bouwkundig gebrek waarvoor de garantie kan worden aangesproken, aldus nog steeds JWA.
6.15
JWA heeft naar het oordeel van het hof terecht gesteld dat een beschadiging van de dakbedekking door vlonders niet kwalificeert als een gebrek dat onder de garantie geclaimd had kunnen worden. De VvE betwist dit ook niet. De VvE betwist wél dat dit de gestelde oorzaak van de lekkages is, stelt dat JWA deze oorzaak moet bewijzen en verwijst verder naar haar productie 6 memorie van grieven.
6.16
Aangezien de VvE haar schadevordering wegens lekkage in het gemeenschappelijke afvalhok baseert op het bestaan van een (betwist) bouwkundig gebrek, zal de VvE het bouwkundige gebrek moeten onderbouwen en bewijzen. JWA hoeft haar zuivere (nee, want-)verweer, kort gezegd inhoudende dat sprake is van een andere oorzaak (namelijk beschadiging van de dakbedekking door vlonders) niet te bewijzen. De VvE heeft op dit punt geen concreet bewijs aangeboden. De verwijzing naar productie 6 memorie van grieven is onvoldoende. Aldus is niet komen vast te staan dat de lekkage aan het afvalhok is veroorzaakt door een bouwkundig gebrek. Dit betekent dat het hof, anders dan de rechtbank, geen grond ziet om JWA aansprakelijk te houden voor het door de rechtbank toegewezen bedrag van € 2.197,36. Niet is immers komen vast te staan dat deze lekkage is ontstaan door een bouwfout van BK Bouw en daarom door JWA geclaimd had moeten worden.
Conclusie en proceskosten
6.17
Het hof komt tot de volgende conclusie:
I. Omdat niet is komen vast te staan dat sprake was van lekkages die onder de (tot 18 december 2013 lopende) GIW-garantie geclaimd hadden kunnen worden, treft JWA, ongeacht haar verplichtingen uit de beheersovereenkomst, geen verwijt.
II. Dit betekent dat de schadevordering van de VvE (in al haar varianten) zal worden afgewezen. Dit geldt ook voor de daarmee samenhangende gevorderde verklaring voor recht. Bij afzonderlijke beoordeling daarvan heeft de VvE geen rechtens te honoreren belang.
III. Het hof komt niet toe aan verdere bespreking van de grieven. Zo zal het hof in het midden laten of de VvE voldaan heeft aan haar plicht om tijdig te klagen.
I. Omdat niet is komen vast te staan dat sprake was van lekkages die onder de (tot 18 december 2013 lopende) GIW-garantie geclaimd hadden kunnen worden, treft JWA, ongeacht haar verplichtingen uit de beheersovereenkomst, geen verwijt.
II. Dit betekent dat de schadevordering van de VvE (in al haar varianten) zal worden afgewezen. Dit geldt ook voor de daarmee samenhangende gevorderde verklaring voor recht. Bij afzonderlijke beoordeling daarvan heeft de VvE geen rechtens te honoreren belang.
III. Het hof komt niet toe aan verdere bespreking van de grieven. Zo zal het hof in het midden laten of de VvE voldaan heeft aan haar plicht om tijdig te klagen.
6.18
De conclusie is dat het hoger beroep van VvE niet slaagt en dat het incidentele hoger beroep van JWA wel slaagt in die zin dat zij het door de rechtbank toegewezen deel van de vordering niet hoeft te betalen. Daarom zal het hof de vonnissen vernietigen en alle vorderingen van de VvE afwijzen. De VvE wordt daarbij veroordeeld tot terugbetaling aan JWA van hetgeen JWA op grond van het eindvonnis (achteraf ten onrechte) aan de VvE heeft betaald, te vermeerderen met wettelijke rente.
6.19
Het hof zal VvE als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van de eerste aanleg en het hoger beroep.
7.Beslissing
Het hof:
- vernietigt de tussen partijen gewezen vonnissen van de rechtbank Den Haag van 10 februari 2021 en 25 augustus 2021,
en
opnieuw rechtdoende:
opnieuw rechtdoende:
- wijst af de (in hoger beroep gewijzigde) vorderingen van de VvE;
- veroordeelt de VvE tot terugbetaling aan JWA van hetgeen JWA op grond van het eindvonnis aan de VvE heeft betaald, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf het moment van betaling;
- veroordeelt de VvE in de kosten van het geding in eerste aanleg, aan de zijde van JWA tot op 25 augustus 2021 begroot op € 639,-- aan griffierecht en € 1.495,-- aan salaris advocaat;
- veroordeelt de VvE in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van JWA in het principaal appel tot op heden begroot op € 772,-- aan griffierecht en € 3.760,-- aan salaris advocaat, in het incidenteel appel begroot op € 418,--. aan salaris advocaat; en
- bepaalt dat binnen veertien dagen na de dag van de uitspraak dan wel, wat betreft het bedrag van € 90,00, na de datum van betekening, aan deze kostenveroordelingen moet zijn voldaan, bij gebreke waarvan deze bedragen worden vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf het einde van genoemde termijn van 14 dagen tot aan de dag der algehele voldoening.
- verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. M.A.F. Tan-de Sonnaville, P. Glazener en R.M. Hermans en in het openbaar uitgesproken op 10 oktober 2023 in aanwezigheid van de griffier.