Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
1.De zaak in het kort
2.Procesverloop in hoger beroep
- de dagvaarding van 24 januari 2022, waarmee Surf en Beach in hoger beroep is gekomen van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag van 3 november 2021;
- het arrest van dit hof van 19 april 2022, waarin een mondelinge behandeling is gelast;
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 7 juli 2022;
- de memorie van grieven tevens houdende akte (voorwaardelijke) vermeerdering van eis van Surf en Beach, met bijlagen;
- de memorie van antwoord van de Gemeente, met bijlagen.
3.Feitelijke achtergrond
- € 19,00 per m² bebouwing voor 8 maanden in het regulier strandseizoen;
- € 40% van dit tarief (€ 7,60) voor de 4 maanden in de winterperiode;
- € 1.250,00 per strandhuisje, per jaar,
met de huurverhoging middels een ingroeiregeling van 3 jaar voor wat betreft de huur van het paviljoen”.
ten behoeve van de exploitatie van een seizoensgebonden strandpaviljoen met aanhorigheden alsmede ten behoeve van de verhuur c.q. plaatsing van strandhuisje(s), stoelen, banken, ligbedden, parasols, tenten, windschermen en speeltoestellen.”, dat de huurprijsverhoging is verdeeld over drie jaar, en dat de huurprijs is gebaseerd op het aantal m² van het paviljoen.
4.Procedure bij de rechtbank en het hof
5.Beoordeling in hoger beroep
Inhoud van de huurovereenkomsten (grieven 1 t/m 5)
enstrandhuisjes.
Wij hebben een overzicht van de gemeente ontvangen met de vierkante meters van de paviljoens inclusief terras (= exploitatievak). Deze informatie wordt gebruikt als uitgangspositie. Indien de daadwerkelijke vierkante meters aantoonbaar afwijken zal dat een effect hebben op de absolute huurprijs, niet op het tarief per m2.
Dat de huurprijs voor de grond waar de strandhuisjes op staan gerelateerd wordt aan de exploitatie van de strandhuisjes beoordelen wij als een zuivere en heldere benadering.
€ 19/m2in het aanvullend advies]
voor een seizoensexploitatie.
Uitgaande van een reëel rendement van 10% voor ondernemersbeloning blijft er een ruimte over voor huur van€ 1.250,=per huisje per jaar, oftewel€ 36/m2.
Totaaloverzicht huurkosten” (op p.32 van het conceptadvies). Daarin staat achter Surf en Beach over strandhuisjes:
aantal strandhuisjes: 0en
nieuwe huur per m2: € 36. Achter de strandexploitanten mèt strandhuisjes was behalve de huur voor exploitaties, ook de nieuwe huurprijs voor strandhuisjes à € 36,- per m² vermeld.
plus€ 1.250,- per strandhuisje per jaar (zie overweging 3.3).
engrond voor een latere, bijkomende, facturering en betaling voor de strandhuisjes.
alsmede ten behoeve van de verhuur c.q. plaatsing van strandhuisje(s)”, etc.
Dit betoog baat Surf en Beach niet. In de tekst van de huurovereenkomst van (ook) Surf en Beach is de daarin genoemde huurprijs duidelijk gerelateerd aan alleen de door Van Sponsen & Partners geadviseerde seizoensprijzen per m² voor haar paviljoen met terras. De huurprijs is niet gerelateerd aan de strekkende meter strand en niet aan de vierkante meters grond naast de paviljoens of andere grond waarop de huisjes (kunnen) staan. Veel strandexploitanten hebben ook geen strandhuisjes. Het was aan Surf en Beach bekend dat Van Spronsen & Partners een huurprijs per m² paviljoen berekende
eneen
afzonderlijkeprijs per strandhuisje zuiver en helder vond. Zij moet ook hebben geweten dat de gemeenteraad en de strandexploitanten daarmee akkoord waren gegaan. Er is dan geen aanvaardbare reden om te stellen dat zij niet voor haar strandhuisjes hoefde te betalen enkel omdat daarover niets in haar schriftelijke huurcontracten staat. Alle hiervóór genoemde omstandigheden wijzen immers op een andere uitleg, die Surf en Beach redelijkerwijs ook zo moet hebben begrepen.
6 huisjes à € 1.250,-”. Surf en Beach betaalde deze facturen naast de in de schriftelijke overeenkomst genoemde huurprijs. Zij wist dus dat haar gevraagd werd apart huur te betalen voor de daadwerkelijk getelde, door haar geplaatste huisjes. En zij betaalde precies dat.
6 huisjes à € 1.250,00conform afspraak1/3e van het huurbedrag” resp. “
6 huisjes à € 1.250,00conform afspraak2/3e deel van de huursom” [vet van hof]. Deze vermeldingen verwijzen naar een afspraak die namens alle strandpaviljoenhouders met de Gemeente werd gemaakt,
nahet versturen van de afzonderlijke nota’s voor de strandhuisjes omtrent betaling in termijnen net als de huurprijs voor de strandpaviljoenexploitatie. Die afspraak hield dus niet in om geen huur meer voor de strandhuisjes te rekenen, maar om dit – juist wel – te doen, met ingroei en in drie delen.
jaarrondstrandpaviljoen met terras. De daarin genoemde, nieuwe, huurprijs was weer gebaseerd op het toenmalige aantal m² van het paviljoen. Andere afspraken over de strandhuisjes staan er niet in. Vanaf 2017 is Surf en Beach afzonderlijk voor het aantal getelde, daadwerkelijk geplaatste, strandhuisjes blijven betalen.
nietonverschuldigd voor haar strandhuisjes.
6.Beslissing
- bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag van 3 november 2021;
- veroordeelt Surf en Beach in de kosten van dit hoger beroep, aan de zijde van de Gemeente tot aan deze uitspraak begroot op € 2.135,- voor het griffierecht plus € 3.062,- voor het salaris van de advocaat;
- verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad;
- wijst af het meer of anders gevorderde.