Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-22/00127
Uitspraak van 13 april 2023
in het geding tussen:
[X] te [Z] , belanghebbende,
(gemachtigde: A. Bakker)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Zuidplas, de Heffingsambtenaar,
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 4 januari 2022, nummer SGR 20/8187.
Procesverloop
1.1.
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2019 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 313.000 (de beschikking). Tegelijk met deze beschikking is de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Zuidplas voor het jaar 2020 (de aanslag) opgelegd.
1.2.
Bij uitspraak op bezwaar heeft de Heffingsambtenaar het tegen de beschikking en de aanslag gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake van het beroep is een griffierecht van € 48 geheven. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. Ter zake van het hoger beroep is een griffierecht van € 136 geheven. Belanghebbende heeft een nader stuk ingediend, ingekomen bij het Hof op 20 februari 2023. De Heffingsambtenaar heeft geen verweerschrift maar wel nadere stukken ingediend, ingekomen bij het Hof op 21 februari 2023.
1.5.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 2 maart 2023. De gemachtigde van belanghebbende is verschenen. Namens de Heffingsambtenaar is niemand verschenen. De Heffingsambtenaar heeft te laat een verzoek gedaan om de zitting uit te stellen. Het Hof heeft dit verzoek afgewezen omdat geen uitzonderlijke omstandigheden zijn aangevoerd. De Heffingsambtenaar heeft geen nieuw verzoek ingediend. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een hoekwoning met een woonoppervlakte van ongeveer 124 m2 (inclusief aanbouw van 14 m2) met als bouwjaar 1982. De woning heeft een garage, een serre, een tuin, een dakkapel en een bergvliering. De perceeloppervlakte bedraagt 215 m2.
2.2.
De Heffingsambtenaar heeft een taxatierapport overgelegd waarin de waarde van de woning voor het onderhavige belastingjaar is getaxeerd op € 318.000. De Heffingsambtenaar heeft tevens in hoger beroep in de nadere stukken (zie 1.4.) een matrix overgelegd met verkooptransacties van drie woningen, te weten [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] te [woonplaats] (de vergelijkingsobjecten). De gegevens van de vergelijkingsobjecten zijn, samengevat, als volgt:
Vergelijkingsobject:
Bouwjaar:
Woonop-pervlakte:
Perceeloppervlakte:
Overige objectdelen:
Verkoopprijs:
Verkoop-datum:
[adres 2]
(rijwoning)
1982
106 m2
149 m2
Dakkapellen, schuur
€ 262.500
12 april 2018
[adres 3]
(rijwoning)
1985
99 m2
139 m2
Schuur
€ 230.000
11 augustus 2018
[adres 4]
(rijwoning)
1985
111 m2
140 m2
Schuur
€ 265.000
14 februari 2020
2.3.
Uit de matrix volgt dat voor kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid, voorzieningen en ligging (K-O-U-D-V-L) aan de woning respectievelijk de factoren 3-3-4-3-2-3 zijn toegekend (waarbij 2 staat voor matig, 3 voor voldoende/gemiddeld en 4 voor goed). Voor K-O-U-D-V-L heeft het vergelijkingsobject [adres 2] respectievelijk de factoren 3-3-3-3-4-3, [adres 3] respectievelijk de factoren 3-3-3-3-2-3 en [adres 4] respectievelijk de factoren 3-3-3-3-3-3.
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:
“7. De rechtbank stelt voorop dat zij, anders dan eisers gemachtigde bepleit, geen aanleiding ziet het nader stuk van verweerder van 8 december 2021, bij de rechtbank ingekomen op 13 december 2021, buiten beschouwing te laten. Weliswaar is dit stuk buiten de tiendagentermijn ingediend, het is evenwel nog dusdanig tijdig ingediend dat eiser(s gemachtigde) nog voldoende tijd heeft gehad om daarop (voorafgaand aan of) op de zitting te reageren. Anders dan eiser stelt, rustte op verweerder niet de (wettelijke) verplichting dit stuk (veel) eerder in te dienen. Verweerder heeft met de te late indiening ook niet verwijtbaar onzorgvuldig gehandeld of een van de andere beginselen van behoorlijk bestuur geschonden.
8. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
9. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde taxatierapport en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Naar volgt uit het taxatierapport en de daarbij gevoegde matrix, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met het taxatierapport en de matrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de woning toegekende waarde uit de bij de verkoop van de in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer kaveloppervlakte, kwaliteit van de opstallen en bijgebouwen. De waarde wordt voldoende onderbouwd door de met de genoemde vergelijkingsobjecten gerealiseerde transactieprijzen en de daaruit herleide prijs-per-m² voor de verschillende objecten. Dat, naar blijkt uit de door eiser overgelegde foto’s, in de wc van de woning tevens een deur naar een voorraadkast zit, acht de rechtbank niet dusdanig zwaarwegend dat dit van invloed is op de waarde. De enkele, niet nader onderbouwde stelling van eiser dat dit wel zo is, acht de rechtbank onvoldoende om dat aannemelijk te achten. Ook is de rechtbank van oordeel dat voldoende rekening is gehouden met de nabijgelegen ondergrondse vuilcontainers en het speelveldje. Gelet op de ligging van enerzijds de woning en anderzijds de vergelijkingsobjecten ten opzichte van deze voorzieningen, acht de rechtbank aannemelijk dat met eventuele daaruit voortvloeiende overlast voldoende rekening is gehouden. De rechtbank acht aannemelijk dat de eventuele overlast bij de woning niet noemenswaardig veel groter is dan bij de vergelijkingsobjecten, zodat die overlast is verdisconteerd in de transactieprijzen van de vergelijkingsobjecten. Dat de overlast bij eisers woning wel aanmerkelijk groter is dan bij de vergelijkingsobjecten, acht de rechtbank niet aannemelijk gemaakt. Dat leidt de rechtbank ook niet af uit de door eiser overgelegde foto’s. Ook ziet de rechtbank geen aanleiding te twijfelen aan de juistheid van de aan de bijgebouwen toegekende waarden. Dit geldt ook voor de aan de losstaande garage toegekende waarde van € 20.000. Die waarde acht de rechtbank, ook gezien de omvang en goede staat van de garage zoals die blijken uit de in het taxatierapport opgenomen foto’s, niet te hoog. Dat de garage, naar eiser stelt, vanuit de voorzijde van de woning niet gemakkelijk te bereiken is, is naar het oordeel van de rechtbank, wat daar ook van zij, geen waardeverminderende factor. Dat dit wel zo is, heeft eiser niet aannemelijk gemaakt.
Tot slot overweegt de rechtbank dat zij ook geen reden ziet om te twijfelen aan de verklaring van verweerders taxateur dat de in het waarderapport aan eisers woning toegekende factor 4 voor uitstraling juist is, omdat het een hoekwoning betreft en dergelijke woningen een betere uitstraling hebben dan tussenwoningen. Dat die betere uitstraling - van onder andere een ‘vrije’ zijmuur - wordt gecompenseerd door de nadelige invloed die daarvan uitgaat op de (mindere) isolatie van de woning, acht de rechtbank, tegenover de stellige betwisting door verweerders taxateur, niet aannemelijk. De rechtbank volgt eiser dan ook niet in zijn ter zitting ingenomen stelling dat om laatstgenoemde reden moet worden uitgegaan van een factor 3 voor uitstraling.
10. Hetgeen eiser overigens heeft aangevoerd, doet aan het hier boven gegeven oordeel niet af.
11. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en is het beroep ongegrond verklaard.
12. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.”
Omschrijving geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
4.1.
In geschil is of het verweerschrift buiten beschouwing had moeten worden gelaten, of de Heffingsambtenaar heeft nagelaten alle op het geding betrekking hebbende stukken te overleggen en of de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vragen bevestigend en de Heffingsambtenaar ontkennend. Niet in geschil is de afnemende meerwaarde van de grondprijs van de woning.
4.2.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar, alsmede wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning nader wordt vastgesteld op € 289.000, tot toekenning van een proceskostenvergoeding voor de bezwaarfase, beroepsfase en de fase van hoger beroep en tot vergoeding van de door belanghebbende betaalde griffierechten.
4.3.
De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
Beoordeling van het hoger beroep
Verweerschrift
5.1.1.
Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat het verweerschrift in beroep te laat is ingediend en dat de Rechtbank daarop geen acht had mogen slaan. Hetzelfde geldt voor hoger beroep, zodat het Hof geen acht mag slaan op de op 21 februari 2023 ontvangen stukken. Belanghebbende is in zijn procesbelang geschaad, zodat het hoger beroep al om deze reden gegrond dient te worden verklaard.
5.1.2.
Het Hof stelt voorop dat de verplichting om een verweerschrift in te dienen, is vervallen. Het bestuursorgaan kan een verweerschrift indienen, bepaalt artikel 8:42, lid 1, Algemene wet bestuursrecht (Awb). Dit geschrift kan dus ook niet te laat worden ingediend in de zin die belanghebbende bedoelt, namelijk buiten de termijn van vier weken die in dezelfde bepaling staat. Stukken die te kort voor de zitting worden ingediend, kunnen buiten beschouwing worden gelaten indien en voor zover de wederpartij in zijn procesbelang is geschaad. De Heffingsambtenaar heeft het verweerschrift en het taxatierapport in beroep buiten de termijn van tien dagen ingediend die is genoemd in artikel 8:58 Awb Pro. Deze stukken zijn niet van een omvang dat kan worden gezegd dat de gemachtigde onvoldoende tijd heeft gehad om deze te bestuderen. De gemachtigde heeft niet aangegeven hoe hij concreet in zijn procesbelang is geschaad. In het proces-verbaal dat de Rechtbank van de zitting heeft opgemaakt, staat weliswaar een klacht over de te late ontvangst van het verweerschrift en het taxatierapport opgenomen, maar daaruit blijkt niet dat de gemachtigde zich niet (goed) heeft kunnen voorbereiden. Het had voor de hand gelegen dat de gemachtigde tijdens de zitting zijn klacht concreet had onderbouwd, anders dan de algemene stelling dat als gevolg van de late indiening van het verweerschrift niet goed kan worden gereageerd op de gedingstukken tussen partijen. In hoger beroep heeft de Heffingsambtenaar kort vóór de zitting stukken ingediend. Ook deze stukken (een advies, een aangepaste matrix, de inlichtingenformulieren PMA van [adres 2] en [adres 3] en de iWOZ-gegevens van [adres 3] ) zijn niet van een omvang dat kan worden geoordeeld dat belanghebbende door het in aanmerking nemen daarvan wordt geschaad in zijn procesbelang. Veel nieuws bevatten het advies, de inlichtingenformulieren en de iWOZ-gegevens niet, en de matrix is vrijwel identiek aan de eerder overlegde matrix met dien verstande dat aan [adres 2] een factor ‘4’ in plaats van een factor ‘3’ is toegekend voor ‘voorzieningen’, waarbij de Heffingsambtenaar heeft opgemerkt dat dit wordt verklaard door de modernere inrichting van [adres 2] ten opzichte van de woning. Het Hof ziet geen aanleiding om op deze grond de gevraagde vergoedingen (proceskosten en griffierecht) toe te kennen.
Verplichting tot het verstrekken van stukken
5.2.1.
Belanghebbende stelt zich voorts op het standpunt dat de Heffingsambtenaar in strijd met artikel 8:42 Awb Pro heeft gehandeld, omdat de Heffingsambtenaar de iWOZ-gegevens van in het bijzonder [adres 2] niet heeft overgelegd.
5.2.2.
Het Hof overweegt voorop dat de iWOZ-gegevens een door de Vereniging Nederlandse Gemeenten samengestelde verzameling objectgegevens en foto’s van te koop aangeboden woningen in Nederland zijn en dat iWOZ-gegevens van de door de Heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten niet tot de op de zaak betrekking hebbende stukken behoren als bedoeld in artikel 8:42 Awb Pro. De Heffingsambtenaar is daarom in beginsel niet verplicht deze gegevens over te leggen. Het Hof acht, mede gelet op de aard en omvang van de uit de iWOZ-gegevens van het vergelijkingsobject [adres 3] blijkende gegevens, niet aannemelijk dat de iWOZ-gegevens van [adres 2] noodzakelijk zijn voor de beslechting van het geschil.
5.2.3.
De Heffingsambtenaar heeft bovendien verklaard dat geen iWOZ-gegevens van [adres 2] beschikbaar zijn. Wel heeft de Heffingsambtenaar de iWOZ-gegevens van [adres 3] als nader stuk overgelegd. Het Hof ziet voorts geen aanleiding om te twijfelen aan de verklaring van de Heffingsambtenaar dat de iWOZ-gegevens van [adres 2] niet beschikbaar zijn. Van de Heffingsambtenaar kan niet worden verlangd gegevens te verstrekken die hem niet ter beschikking staan. Derhalve is het Hof van oordeel dat geen sprake kan zijn van een schending van artikel 8:42 Awb Pro.
WOZ-waarde
5.3.1.
De waarde van een woning wordt ingevolge artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, p. 44).
5.3.2.
De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. De Heffingsambtenaar heeft een taxatierapport overgelegd dat is opgemaakt door [naam] , die de woning inpandig heeft opgenomen. De taxateur heeft de waarde per waardepeildatum 1 januari 2019 bepaald op € 318.000, na vergelijking met de objecten [adres 2] , [adres 4] en [adres 3] , alle te [woonplaats] . In het taxatierapport zijn onder andere kadastrale gegevens, foto’s en een waardematrix opgenomen.
5.3.3.
Naar volgt uit de door de Heffingsambtenaar overgelegde waardematrix, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Niet vereist is dat de vergelijkingsobjecten identiek zijn aan de woning. Vereist is dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn, mits de Heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarde voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen.
5.3.4.
Het Hof is van oordeel dat de Heffingsambtenaar niet in zijn bewijsopdracht is geslaagd. De Heffingsambtenaar heeft aan de woning onterecht de factor ‘4’ toegekend voor ‘uitstraling’, nu hij niet aannemelijk heeft gemaakt dat het feit dat de woning een hoekwoning betreft zonder meer leidt tot de toekenning van de factor ‘4’ voor ‘uitstraling’ en dat om die reden een hogere WOZ-waarde aan de woning moet worden toegerekend.
5.3.5.
Nu de Heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door hem verdedigde waarden aannemelijk heeft gemaakt.
5.3.6.
Het Hof is van oordeel dat de door belanghebbende voorgestane waarde evenmin aannemelijk is gemaakt. Ter onderbouwing van de door belanghebbende voorgestane waarde van € 289.000 heeft belanghebbende een eigen matrix overgelegd, waarbij als referentieobjecten [adres 5] , [adres 3] en [adres 4] zijn gebruikt. Belanghebbende heeft onvoldoende toegelicht hoe hij tot de voorgestane waarde is gekomen en welke keuzes en aannames daarbij zijn gemaakt. Daarbij overweegt het Hof dat door belanghebbende ter zitting is erkend dat de matrix verschillende omissies bevat, waardoor de matrix niet kan dienen ter onderbouwing van het standpunt van belanghebbende.
5.3.7.
Aangezien beide partijen de door hen voorgestane waarden niet aannemelijk hebben gemaakt, stelt het Hof de waarde in goede justitie vast op € 300.000.
Slotsom
5.4.
Het hoger beroep is gegrond.
Proceskosten en griffierecht
6.1.
Het Hof ziet aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten en stelt deze kosten, op de voet van artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met het Besluit proceskosten bestuursrecht en de daarbij behorende bijlage, vast op € 3.940, berekend als volgt: € 592 wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand in de bezwaarfase: 2 punten (1 punt bezwaarschrift, 1 punt hoorzitting) à € 296 x 1 (gewicht van de zaak), € 1.674 wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand in beroep: 2 punten (1 punt beroepschrift, 1 punt zitting Rechtbank) à € 837 x 1 (gewicht van de zaak) en € 1.674 wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand in hoger beroep: 2 punten (1 punt hogerberoepschrift, 1 punt zitting Hof) à € 837 x 1 (gewicht van de zaak).
6.2.
Voorts dient aan belanghebbende het voor de behandeling in beroep en hoger beroep betaalde griffierecht van € 184 te worden vergoed.
Beslissing
Het Gerechtshof:
- vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- wijzigt de beschikking aldus dat de waarde nader wordt vastgesteld op € 300.000;
- vermindert de aanslag dienovereenkomstig;
- veroordeelt de Heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 3.940 en
- veroordeelt de Heffingsambtenaar in het griffierecht tot een bedrag van € 184.
Deze uitspraak is vastgesteld door H.A.J. Kroon, A. van Dongen en W.M.G. Visser, in tegenwoordigheid van de griffier T.S.K.L. Tjon. De beslissing is op 13 april 2023 in het openbaar uitgesproken.
Bij afwezigheid van de voorzitter is deze uitspraak ondertekend door A. van Dongen.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bijde Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aande Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. - de naam en het adres van de indiener;
b. - de dagtekening;
c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. - de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.