ECLI:NL:GHDHA:2022:82

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Afdeling Civiel recht

Zaaknummer hof : 200.280.158/01

Zaaknummer rechtbank : C/09/541804 / HA ZA 17-1122

arrest van 18 januari 2022

in de zaak van

1.[appellant 1] ,

wonende in [woonplaats 1] ,

2.
[appellante 2] ,

wonende in [woonplaats 1] ,

3.
[appellant 3] ,

wonende in [woonplaats 2] ,

4.
[appellante 4] ,

wonende in [woonplaats 2] ,

appellanten,

appellanten 1 t/m 4 worden hierna samen genoemd: de kopers; [appellant 1] en [appellante 2] (appellanten 1 en 2) worden hierna samen genoemd [appellant 1] ; [appellant 3] en [appellante 4] (appellanten 3 en 4) worden hierna samen aangeduid als [appellant 3] ,

advocaat: mr. S.H. van Loon te Houten,

tegen

Stichting Mozaïek Wonen,

gevestigd in Gouda,

verweerster in hoger beroep,

hierna te noemen: Mozaïek Wonen,

advocaat: mr. R.M. Goeman te Rotterdam.

1.De zaak in het kort

1.1.

Deze zaak gaat over zogenoemde koopgarantwoningen die woningcorporatie Mozaïek Wonen heeft verkocht. De kopers stellen dat Mozaïek Wonen hen niet goed heeft voorgelicht over de koopgarantregeling. Daardoor wisten zij niet dat ze de bij aankoop gegeven ‘korting’ op de koopprijs bij terugverkoop aan Mozaïek Wonen feitelijk weer moesten terugbetalen. Ook was volgens hen de berekening van de verdeling van de waardeontwikkeling niet duidelijk. De kopers voeren aan dat Mozaïek Wonen aansprakelijk is voor de schade die zij hebben geleden.

1.2.

Het hof oordeelt dat er onvoldoende grond is voor toewijzing van de vorderingen van de kopers. Dit betekent dat het vonnis van de rechtbank in stand blijft.

2.Het procesverloop

2.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit de volgende stukken:

- het procesdossier van de procedure bij de rechtbank;

- het vonnis van de rechtbank Den Haag van 25 maart 2020;

- de dagvaarding in hoger beroep van 22 juni 2020;

- het tussenarrest van het hof van 18 augustus 2020, waarbij een mondelinge behandeling na aanbrengen is gelast;

- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling die is gehouden op 9 oktober 2020;

- de memorie van grieven van de kopers, met producties;

- de memorie van antwoord van Mozaïek Wonen, met producties.

2.2.

Op 8 november 2021 heeft een zitting plaatsgevonden. De advocaten hebben de zaak toegelicht, de advocaat van de kopers aan de hand van spreekaantekeningen die hij heeft overgelegd.

3.Feitelijke achtergrond

3.1.

Tussen partijen staat onder meer het volgende vast.

3.2.

Mozaïek Wonen is een toegelaten instelling in de zin van artikel 19 van de Woningwet (een woningcorporatie).

3.3.

Mozaïek Wonen heeft in [plaatsnaam] woningen verkocht volgens het zogenoemde koopgarant-concept. De Stichting Opmaat is licentiehouder van dit concept.

3.4.

Het koopgarant-concept houdt in dat een woningcorporatie woningen in erfpacht uitgeeft en verkoopt onder koopgarantvoorwaarden. De woningen worden daarbij verkocht voor een lagere prijs dan de marktwaarde (oftewel onderhandse verkoopwaarde, hierna ook: T1). Als de koper (erfpachter) de woning later op zijn beurt wil verkopen, is hij verplicht deze aan de woningcorporatie aan te bieden. De woningcorporatie heeft zich op haar beurt verplicht om de woning, na taxatie, binnen drie maanden terug te kopen. Op het moment van terugkoop wordt de waardestijging of -daling van de woning volgens een overeengekomen verdeelsleutel gedeeld tussen de woningcorporatie en de koper.

3.5.

Op 14 december 2010 heeft [appellante 4] – appellante 4 – (hierna: [appellante 4] ) een koopgarantwoning van Mozaïek Wonen gekocht aan de [adres 1] in [plaatsnaam] voor een aankoopprijs (oftewel uitgifteprijs, hierna ook: U) van € 197.625,--. Dit bedrag was als volgt berekend: de getaxeerde onderhandse verkoopwaarde (T1) van € 232.500,--, verminderd met een ‘koperskorting’ van 15%, dus van € 34.875,--. [appellante 4] is daarna in gemeenschap van goederen getrouwd met dhr. [appellant 3] .

3.6.

Op 12 oktober 2012 heeft [appellant 1] van Mozaïek Wonen een koopgarantwoning gekocht aan de [adres 2] in [plaatsnaam] voor een aankoopprijs (uitgifteprijs, U) van € 187.000,-. Deze prijs was als volgt berekend: de onderhandse verkoopwaarde (T1) van € 220.000,-- verminderd met een ‘koperskorting’ van 15%, oftewel € 33.000,--.

3.7.

In artikel 13 van de koopovereenkomsten die door de kopers zijn ondertekend staat het volgende (waarbij de eerste bedragen zien op de overeenkomst van [appellante 4] en de tweede bedragen op de overeenkomst van [appellant 1] ):

“Vaststelling onderhandse verkoopwaarde, uitgifteprijs, en aandeel in de

marktwaardeontwikkeling zoals bedoeld in hoofdstuk F (prijsvorming) van de

Koopgarantbepalingen.

Artikel 13

De onderhandse verkoopwaarde, zoals bedoeld in hoofdstuk F (prijsvorming) van de Koopgarantbepalingen bedraagt€ 232.500,-- / € 220.000,--(…). Deze waarde blijkt uit de waardeverklaring, die als bijlage is toegevoegd. Bij bepaling van deze waarde is de aanwezigheid van de Koopgarantbepalingen buiten beschouwing gelaten.

Verkrijger verklaart in te stemmen met deze vastgestelde waarde.

Op de onderhandse verkoopwaarde brengt de ondernemer[hof: Mozaïek Wonen]
een koperskorting in mindering van15%, ofwel€ 34.875,-- / € 33.000,--.

De uitgifteprijs (…), berekend als de onderhandse verkoopwaarde verminderd met de koperskorting, bedraagt€ 197.625,-- / € 187.000.--(…).

Het percentage waarvoor Erfpachter deelt in de stijging en daling van de onderhandse verkoopwaarde van het registergoed bedraagt77,5%.”

3.8.

De standaard Koopgarantbepalingen van Mozaïek Wonen maakten deel uit van de door de kopers getekende koopovereenkomsten. Hoofdstuk A. bevat definities en omschrijvingen, onder meer als volgt:
“a. Koopgarant:

(….)

-
het risico van stijging en daling van de onderhandse verkoopwaarde van het Registergoed tussen Erfpachter en de Woningcorporatie wordt gedeeld.”

Hoofdstuk F bevat een bepaling over de vaststelling van de prijs bij terugkoop door Mozaïek Wonen, met daarin de zogenoemde ‘terugkoopformule’:

“Vaststelling Koopgarant-prijs bij terugkoop door de Woningcorporatie.

De koopsom die de Woningcorporatie aan Erfpachter verschuldigd is bij terugkoop door de Woningcorporatie (…) wordt als volgt berekend: de Uitgifteprijs, plus het waarde-effect van verbeteringen aan de Staat van de Woning, plus het aandeel van de Erfpachter in de overige waardeontwikkeling. Nader aangeduid in de terugkoopformule:

U + S + (T2 - S - T1) x X%

Door middel van de terugkoopformule worden de navolgende waarden uitgedrukt:

U: de Uitgifteprijs,

S: het waarde-effect van verbeteringen aan de Staat van de Woning (…);

T2: de onderhandse verkoopwaarde van het Registergoed bij de te koop aanbieding door Erfpachter (…) met inbegrip van de waarde van de Staat van de Woning;

T1: de onderhandse verkoopwaarde van het Registergoed bij de Uitgifte;

X: het percentage waarvoor Erfpachter deelt in de stijging of daling van de onderhandse verkoopwaarde van het Registergoed (…).”

3.9.

Verder was bij de koopovereenkomst een algemeen informatieblad gevoegd getiteld “Koopgarant en Hypotheek, informatie voor financiers” dat de kopers hebben geparafeerd. Daarin staat onder meer het volgende:

“Koopgarant in het kort

De koper krijgt een flinke korting op de marktprijs. De Koopgaranteigenaar is bij voorgenomen verkoop verplicht de woning aan de corporatie (…) aan te bieden. Deze partij is vervolgens verplicht de woning terug te kopen. De corporatie (…) garandeert dat de teruglevering van de woning kan plaatsvinden binnen drie maanden nadat zij het aanbod tot terugkoop heeft ontvangen.

De terugkoopprijs wordt samengesteld uit de oorspronkelijke koopprijs plus een deel van de waardeontwikkeling. Dat geldt zowel voor waardestijging als waardedaling. Het aandeel van de waardeontwikkeling in de terugkoopprijs staat in een vaste verhouding tot de bij verkoop verleende korting. De verhouding past binnen regelgeving die is vastgesteld door het ministerie van VROM (…). Waardestijging die het gevolg is van investeringen door de koper, wordt afzonderlijk getaxeerd en voor 100% van de getaxeerde waarde in de terugkoopprijs verrekend.

(…) Hieronder volgen enkele rekenvoorbeelden die Koopgarant verduidelijken.

3.10.

Artikel 2 van de koopovereenkomsten bepaalt dat de koper na ondertekening van de overeenkomst nog een week bedenktijd heeft. Hij heeft dus het recht om de koopovereenkomst tijdens die week te ontbinden.

3.11.

Voorafgaand aan de aankoop van de woningen door de kopers heeft Mozaïek Wonen informatiebijeenkomsten georganiseerd voor geïnteresseerden. Deze bijeenkomsten hebben plaatsgevonden op 23 september 2010 en 16 juni 2011. Tijdens deze bijeenkomsten zijn presentaties gehouden en informatiebrochures uitgereikt. In die brochure is als toelichting op het koopgarantconcept het volgende rekenvoorbeeld opgenomen:

Marktwaarde van uw woning € 220.000

Korting 15% € 33.000

Koopprijs € 187.000

Marktwaarde van uw woning bij terugverkoop € 260.000

Uw winst (77,5% van € 40.000) € 31.000

Terugkoopprijs (€ 187.000 + € 31.000) € 218.000

3.12.

Op 22 juli 2015 heeft [appellant 3] de woning [adres 1] terugverkocht aan Mozaïek Wonen. De onderhandse verkoopwaarde bij terugverkoop, exclusief door [appellant 3] aangebrachte verbeteringen, is getaxeerd op € 188.000,-- en inclusief aangebrachte verbeteringen op € 196.000,--. [appellant 3] ontving als terugkoopprijs een bedrag van € 171.137,50 (dus € 26.487,50 minder dan [appellante 4] in 2010 voor de woning had betaald).

3.13.

Op 12 juli 2016 heeft [appellant 1] de woning [adres 2] terugverkocht aan Mozaïek Wonen. De onderhandse verkoopwaarde bij terugkoop, exclusief door [appellant 1] aangebrachte verbeteringen, werd getaxeerd op € 185.000,-- en inclusief aangebrachte verbeteringen op € 195.000,--. [appellant 1] ontving voor de woning een bedrag van € 169.875,-- van Mozaïek Wonen (dus € 17.125,-- minder dan hij in 2012 voor de woning had betaald).

3.14.

Bij de berekening van de terugkoopprijs heeft Mozaïek Wonen in beide gevallen de terugkoopformule gebruikt die was opgenomen in de koopovereenkomsten (zie 3.8).

3.15.

De Stichting Opmaat heeft in 2017 de informatie op haar website over het koopgarantconcept aangepast. Zij meldt daarbij dat zij heeft onderkend dat de informatie voor de consument nog duidelijker kan. Daarom vermeldt zij nu duidelijker dat de bij aankoop ontvangen prijsverlaging bij terugverkoop van de woning weer wordt verrekend. De nieuwe beschrijving van de kenmerken van koopgarant houdt onder meer het volgende in:

“Koopprijs

Deprijsverlagingdie u ontvangt bij aankoop van een Koopgarantwoning heet in de contracten die u sluit‘koperskorting’. Deze prijsverlaging wordt weer met u verrekend zodra u de woning terugverkoopt aan de corporatie (…).

(…)

Terugkoopprijs

De terugkoopprijs is het bedrag dat de corporatie (…) bij terugverkoop van uw woning betaalt: de oorspronkelijke koopsom plus 100% van de waardeontwikkeling als gevolg van uw eigen verbeteringen plus of min uw aandeel in de overige waardeontwikkeling. Het effect van deze berekening van de terugkoopprijs is dat de prijsverlaging die u bij aankoop had, bij de terugverkoop weer wordt verrekend.

(…)

Delen waardeontwikkeling bij terugverkoop

Bij terugverkoop wordt de marktwaarde van uw woning opnieuw getaxeerd door een onafhankelijke taxateur. Het verschil tussen de marktwaarde bij aankoop en de marktwaarde bij terugverkoop is de waardeontwikkeling van uw woning. Heeft u zelf verbeteringen aan de woning uitgevoerd? Dan ontvangt u 100% van de waardeontwikkeling als gevolg van deze verbeteringen. De rest van de waardeontwikkeling deelt u met de corporatie (…), volgens een door de overheid vastgestelde verdeelsleutel. De corporatie (…) deelt met u dus zowel in de waardevermeerdering als in de waardevermindering van de woning.”

4.Vorderingen en beslissing van de rechtbank

4.1.

In de procedure bij de rechtbank hebben de kopers gevorderd dat de rechtbank:

primair: voor recht verklaart dat zij hebben gedwaald bij het sluiten van de koopovereenkomst met betrekking tot de Koopgarantwoning aan de [adres 1] en [adres 2] te [plaatsnaam] , en Mozaïek Wonen veroordeelt tot vergoeding van de door hen als gevolg van de dwaling geleden schade, ter opheffing van het nadeel dat zij door de dwaling geleden hebben, deze schade nader op te maken bij staat;
subsidiair:voor recht verklaart dat Mozaïek Wonen jegens de kopers toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de met hen gesloten koopovereenkomsten en uit dien hoofde verplicht is hun schade te vergoeden, deze schade nader op te maken bij staat;
meer subsidiair:voor recht verklaart dat de schade die de kopers door het handelen van Mozaïek Wonen lijden op grond van de beperkende werking van redelijkheid en billijkheid voor rekening van Mozaïek Wonen komt, met de verplichting deze schade te vergoeden, deze schade nader op te maken bij staat;
uiterst subsidiair: voor recht verklaart dat Mozaïek Wonen jegens de kopers onrechtmatig heeft gehandeld, en dat Mozaïek Wonen de schade die zij lijden dient te vergoeden, deze schade nader op te maken bij staat.

4.2.

De rechtbank heeft de vorderingen afgewezen. Volgens de rechtbank heeft Mozaïek Wonen de kopers voldoende duidelijk voorgelicht over de koopgarantregeling. De rechtbank overweegt verder dat de omstandigheid dat de kopers met een restschuld zijn blijven zitten, louter het gevolg is van een dalende woningmarkt.

5.Beoordeling door het hof

5.1.

De kopers zijn het niet eens met het oordeel van de rechtbank en zijn in hoger beroep gekomen. Zij eisen dat hun vordering alsnog wordt toegewezen.

5.2.

Een van de bezwaren die de kopers tegen het vonnis hebben aangevoerd is dat de rechtbank hun standpunt niet goed heeft weergegeven. Het hof zal hun standpunt, zoals zij dat (ook) in hoger beroep hebben uiteengezet, eerst samenvatten. Daarna zal het hof beoordelen of de overige bezwaren die de kopers naar voren hebben gebracht ertoe moeten leiden dat zij alsnog gelijk krijgen.

Het standpunt van de kopers

5.3.

Het standpunt van de kopers komt neer op het volgende. Mozaïek Wonen heeft kopers van koopgarantwoningen voorgespiegeld dat zij een woning konden kopen met korting. De kopers gingen ervan uit dat het om een korting ging zoals in normaal spraakgebruik het geval is. Pas achteraf werd hen duidelijk dat het geen echte korting was, maar dat zij de zogenaamde ‘korting’ bij terugverkoop feitelijk weer terug moesten geven door de terugkoopformule die Mozaïek Wonen hanteerde. Daarnaast is ook de door Mozaïek Wonen gehanteerde berekening voor het delen van de waardevermeerdering of -vermindering niet wat de kopers daarvan mochten verwachten.

5.4.

De door Mozaïek Wonen gehanteerde terugkoopformule is de formule zoals die in de koopovereenkomst is opgenomen (zie 3.8), te weten:

U + S + (T2 - S – T1) x X%.

U staat daarbij voor de uitgifteprijs, oftewel de prijs waarvoor de kopers hun woning hebben aangekocht, S voor de waarde van de door hen aangebrachte verbeteringen aan de woning, T2 voor de getaxeerde onderhandse verkoopwaarde ten tijde van de terugverkoop van de woning aan Mozaïek Wonen (inclusief aangebrachte verbeteringen), T1 voor de getaxeerde onderhandse verkoopwaarde ten tijde van de aankoop van de woning door de kopers, en X% voor het percentage waarvoor de kopers delen in de stijging of daling van de onderhandse verkoopwaarde (in dit geval: 77,5%).

5.5.

In de memorie van grieven hebben de kopers beschreven hoe de terugkoopformule volgens hen moet luiden^[1], namelijk:

T1 + S + (T2 – S – U) x X%.

5.6.

Vergelijking van deze formules maakt duidelijk dat de kritiek van de kopers gaat over de volgende twee punten:

( a)
Het uitgangspunt bij terugkoop, U of T1:

Uit het eerste element van de formule (U of T1) blijkt het volgende. Volgens de kopers moet bij het bepalen van de prijs die Mozaïek Wonen bij terugverkoop moet betalen als basis worden genomen de ten tijde van de aankoop door de kopers geldende onderhandse verkoopwaarde (T1), en niet de door hen betaalde aankoopprijs waar de korting op in mindering is gebracht (U). Doordat Mozaïek Wonen echter de (lagere) daadwerkelijke aankoopprijs als basis neemt, wordt de eerder gegeven korting feitelijk ongedaan gemaakt, aldus de kopers.

( b)
Berekening van de waardeontwikkeling, (T2 – S – T1) of (T2 – S – U):

Uit het deel van de formule tussen haakjes blijkt dat volgens de kopers bij de berekening van de waardevermeerdering of -vermindering moet worden gekeken naar het verschil tussen (i) de onderhandse verkoopwaarde ten tijde van terugverkoop aan Mozaïek Wonen en (ii) de door de kopers betaalde aankoopprijs (U). De door Mozaïek Wonen gehanteerde terugkoopformule gaat echter uit van het waardeverschil tussen (i) de onderhandse verkoopwaarde bij terugverkoop en (ii) de onderhandse verkoopwaarde bij aankoop door de kopers (T1).

5.7.

De kopers stellen dat zij op deze twee punten onjuist althans onvolledig zijn voorgelicht. Zij zijn er niet (voldoende) duidelijk op gewezen dat (a) geen sprake was van een echte korting maar slechts van een ‘prijsverlaging bij aankoop’ die bij terugverkoop weer ongedaan zou worden gemaakt, en (b) dat de waardeontwikkeling zou worden berekend op de wijze zoals Mozaïek Wonen heeft gedaan. Sterker nog, tijdens de informatiebijeenkomst van 16 juni 2011 zijn mededelingen gedaan die strijdig zijn met de door Mozaïek Wonen gehanteerde terugkoopformule. De kopers betogen dat zij de terugkoopregeling zoals Mozaïek Wonen die zou hanteren, alleen konden herleiden uit de waarden van de (in het koopcontract vermelde) formule zelf en dan alleen nog als zij een fictieve berekening in die terugkoopformule zouden stoppen.^[2]Alleen dan zou hen duidelijk zijn geworden wat het effect is van deze formule. Gelet op de complexiteit van het koopgarantproduct, de taalkundige betekenis van het woord ‘korting’ in normaal spraakgebruik, de ongelijkheid van partijen (een professionele partij tegenover jonge kopers) en de verstrekte inlichtingen over de korting en de berekening van de waardeontwikkeling, heeft Mozaïek Wonen niet gehandeld zoals zij had moeten doen.

5.8.

De kopers stellen dat zij schade hebben geleden die Mozaïek Wonen moet vergoeden. Zij doen daarbij een beroep op verschillende juridische grondslagen en onderbouwen die als volgt:

primair:De kopers hebben gedwaald. Zij zouden de overeenkomst met Mozaïek Wonen niet hebben gesloten als zij hadden geweten dat de door Mozaïek Wonen te betalen prijs bij terugverkoop zou worden berekend zoals Mozaïek Wonen heeft gedaan.
subsidiair: De door Mozaïek Wonen gehanteerde terugkoopformule is niet wat tussen partijen is overeengekomen. Mozaïek Wonen is toerekenbaar tekort geschoten in de nakoming van haar verplichtingen door de terugkoopprijs niet te berekenen op de wijze zoals dat volgens de kopers dient te gebeuren.
meer subsidiair:Het is naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar om de kopers te houden aan de terugkoopformule zoals die is opgenomen in de met Mozaïek Wonen gesloten overeenkomst, gelet op de mededelingen die Mozaïek Wonen heeft gedaan over de korting en de verdeling van de waardeontwikkeling van de woning.
meest subsidiair:Mozaïek Wonen heeft onrechtmatig gehandeld omdat zij als professionele partij de kopers duidelijk had moeten wijzen op alle voor- en nadelen en de risico’s van het koopgarantproduct en in het bijzonder op de effecten van de terugkoopformule, en dat heeft zij niet gedaan.

5.9.

In hoger beroep heeft [appellant 3] zijn schade als volgt berekend. Mozaïek Wonen heeft met toepassing van haar terugkoopformule een bedrag van € 171.137,50 voor de woning betaald. Volgens de terugkoopformule zoals die volgens [appellant 3] moet luiden, had Mozaïek Wonen echter € 233.040,63 voor de woning moeten betalen^[3]. De schade bedraagt dus € 61.903,13.

5.10.

[appellant 1] berekent zijn schade op een bedrag van € 58.575,--. Dit is het verschil tussen het bedrag van € 169.875,-- dat Mozaïek Wonen met toepassing van haar terugkoopformule heeft betaald en het bedrag van € 228.450,-- dat Mozaïek Wonen volgens de terugkoopformule van [appellant 1] had moeten betalen^[4].

De door Mozaïek Wonen gegeven informatie voldeed

5.11.

De vraag die het hof moet beantwoorden of de namens Mozaïek Wonen verstrekte informatie over de werking van de koopgarantregeling bij terugverkoop van de woningen aan Mozaïek Wonen voldoende duidelijk was en overeenkwam met de in de koopovereenkomsten opgenomen terugkoopformule.

5.12.

Het hof merkt als eerste op dat de koopgarantregeling voor de gemiddelde koper niet makkelijk te doorgronden is. De in de koopovereenkomsten opgenomen terugkoopformule (zie 3.8) biedt, op zichzelf genomen, een koper een beperkt inzicht in de effecten bij terugverkoop. Het is daarom van belang dat Mozaïek Wonen ervoor zorgt dat dit product, en met name de effecten van de terugkoopregeling, op een adequate manier wordt toegelicht.

5.13.

De stelling van de kopers dat zij de effecten van de koopgarantregeling alleen konden herleiden uit de in de koopovereenkomst opgenomen terugkoopformule en dan alleen nog als zij een fictieve berekening in de terugkoopformule zouden stoppen, gaat niet op. Vaststaat dat bij de koopovereenkomst niet alleen de bij 3.8 genoemde standaard Koopgarantbepalingen hoorden (waarin de terugkoopformule was opgenomen), maar ook dat de kopers daarbij de bij 3.9. weergegeven toelichting hebben ontvangen, die zij hebben geparafeerd. Hierin staat aanzienlijk méér dan wat louter in de koopovereenkomst en de bijbehorende Koopgarantbepalingen te vinden is.

5.14.

De kopers benadrukken dat die toelichting vermeldt dat de koper “een flinke korting” krijgt en zij stellen dat zij als koper daardoor op het verkeerde been zijn gezet. Daarmee gaan zij er echter aan voorbij dat meteen daarna in diezelfde toelichting een omschrijving volgt waarin de terugkoopregeling nader wordt uitgelegd. Daarbij wordt erop gewezen dat
“de terugkoopprijs wordt samengesteld uit deoorspronkelijke koopprijsplus een deel van de waardeontwikkeling”(onderstreping hof). Voor zover voor een koper op grond hiervan niet voldoende duidelijk moet zijn geweest dat de basis van de terugkoopprijs niet is de getaxeerde onderhandse verkoopwaarde (de marktwaarde) op het moment van aankoop (T1), maar de door de koper betaalde aankoopprijs (oftewel uitgifteprijs, U), zijn daarnaast rekenvoorbeelden gegeven voor een waardestijging en waardedaling van de woning. Die voorbeelden maken voldoende duidelijk dat bij de berekening van de terugkoopprijs, de door de koper betaalde aankoopprijs (en niet de marktwaarde ten tijde van de aankoop) als basis wordt genomen. Uit die rekenvoorbeelden blijkt ook dat bij de berekening van waardeontwikkeling het verschil wordt genomen tussen de marktwaarde ten tijde van terugverkoop en de marktwaarde ten tijde van aankoop (wat overigens ook volgt uit hoofdstuk A onder a van de Koopgarantbepalingen, zie bij 3.8). De bedragen die in het rekenvoorbeeld achter de aanduiding ‘waardestijging’ en ‘waardedaling’ zijn vermeld komen namelijk overeen met het verschil tussen de daarboven vermelde marktwaarden. Van de kopers mocht worden verwacht dat zij die toelichting met aandacht zouden lezen. Als de kopers dat hebben gedaan, en nog steeds niet hadden begrepen hoe de terugkoopregeling in elkaar zat, had het op hun weg gelegen daar nader onderzoek naar te doen. Anders dan de kopers betogen, hadden zij in de week bedenktijd dus wel de beschikking over voldoende informatie over de werking van de terugkoopregeling. De informatie in de koopovereenkomst en de daarbij horende toelichting is niet tegenstrijdig en ook niet dermate onduidelijk dat dit aangemerkt moet worden als de oorzaak van een eventueel onjuist beeld bij de kopers over de werking van de terugkoopregeling.

5.15.

De kopers hebben aangevoerd dat bij de beantwoording van de vraag of zij de juiste en voldoende duidelijke informatie hebben gekregen, niet alleen moet worden gelet op de informatie die in de koopovereenkomst met bijlagen wordt gegeven. Ook de mededelingen die voorafgaand aan de ondertekening van de koopovereenkomsten zijn gedaan tijdens de informatiebijeenkomsten, en met name de bijeenkomst van 16 juni 2011, moeten worden meegewogen. De kopers hebben getuigenverklaringen overgelegd die zijn afgelegd tijdens een voorlopig getuigenverhoor, waarin de getuigen vertellen over de informatiebijeenkomst van 16 juni 2011. Daaruit blijkt volgens de kopers dat toen nadruk is gelegd op “de korting” die zij zouden krijgen (die dus geen werkelijke korting bleek te zijn) en dat over de berekening van de waardeontwikkeling mededelingen zijn gedaan die strijdig zijn met hoe deze berekening volgens de terugkoopformule van Mozaïek Wonen moet worden uitgevoerd. Er is toen namelijk gezegd dat het bij de berekening van de waardeontwikkeling zou gaan om het verschil tussen (i) de marktwaarde bij terugverkoop en (ii) de aankoopprijs (uitgifteprijs), aldus nog steeds de kopers.

5.16.

Het is aan de kopers om te bewijzen dat namens Mozaïek Wonen op de informatiebijeenkomst van 16 juni 2011 onjuiste informatie is verstrekt. Het hof oordeelt dat zij daarin niet zijn geslaagd en licht dat als volgt toe.

5.17.

Een van de getuigen die van de kant van de kopers is gehoord is [naam 1] , die een koopgarantwoning aan de [adres 3] heeft gekocht. Zij heeft in januari 2017 een schriftelijke verklaring opgesteld die (onder meer) is ondertekend door alle getuigen die de kopers hebben voorgebracht^[5]. Deze schriftelijke verklaring houdt onder meer in:

[naam 2] van [naam makelaardij] en [naam 3] van Mozaïek Wonen zijn de personen die tijdens de informatieavond van 16 juni 2011 tekst en uitleg hebben gegeven over de aan- en verkoop van koopgarantwoningen.
Bij die uitleg is gezegd dat het bij de winst-/verliesdeling gaat over het verschil tussen (i) de aankoopprijs (uitgifteprijs) die kopers betaald hebben en (ii) de marktwaarde op het moment van terugkoop. Dit is toegelicht aan de hand van een rekenvoorbeeld. [naam 1] schrijft daarover:

5.18.

De getuigenverhoren zelf hebben plaatsgevonden in 2019, dus meer dan acht jaar na de voorlichtingsbijeenkomst. Van de zijde van de kopers zijn gehoord: [naam 1] , [naam 4] , dhr. [appellant 1] , dhr. [naam 5] en dhr. [naam 6] . [naam 1] heeft verklaard dat het voorbeeld dat zij in haar schriftelijke verklaring heeft vermeld niet het rekenvoorbeeld was dat tijdens de voorlichtingsbijeenkomst is gegeven. De andere getuigen hebben tijdens de verhoren weliswaar verklaard dat zij de door [naam 1] opgestelde schriftelijke verklaring onder ede bevestigen, maar op bepaalde punten bleek ook dat zij zich een en ander toch niet meer gedetailleerd konden herinneren. Zo hebben [naam 4] en dhr. [appellant 1] verklaard dat zij niet meer zeker weten wie de informatie over de koopgarantregeling heeft gegeven op die avond. Dhr. [naam 6] heeft verklaard dat de makelaar een heel riedeltje had verteld over koopgarant, maar dat hij daar niet goed naar had geluisterd.

5.19.

Hier tegenover heeft Mozaïek Wonen het programma overgelegd van de informatiebijeenkomst van 16 juni 2011.^[6]Daaruit blijkt dat dhr. [naam 7] van de Stichting Opmaat (de licentiehouder van het product koopgarant) de persoon was die de koopgarantregeling heeft toegelicht, en dus niet dhr. [naam 2] of dhr. [naam 3] . Mozaïek Wonen heeft gesteld dat [naam 3] helemaal niet aanwezig was op de twee informatieavonden (van 16 juni 2011 en 23 september 2010). [naam 3] was ook niet betrokken bij het verkoopproces en de voorlichting over koopgarant; hij was het gezicht van Mozaïek Wonen rondom de oplevering van de woningen bij de beantwoording van technische vragen. [naam 3] heeft als getuige verklaard dat hij nog nooit een toelichting heeft gegeven over koopgarant en de terugkoopregeling die daar deel van uitmaakt. Mw. [naam 8] van Mozaïek Wonen heeft als getuige verklaard dat zij bij de bijeenkomst van 16 juni 2011 aanwezig was, dat zij van tevoren het in deze procedure overgelegde programma aan de geïnteresseerden heeft gestuurd en dat niemand anders dan dhr. [naam 7] die avond een toelichting heeft gegeven op koopgarant. Ook heeft zij verklaard dat dhr. [naam 7] een powerpoint presentatie heeft gehouden die op het scherm werd getoond en dat daar rekenvoorbeelden bij zaten. Mozaïek Wonen heeft deze presentatie overgelegd.^[7]Het hof stelt vast dat uit (de rekenvoorbeelden in) die presentatie niet blijkt dat de aanwezigen is voorgehouden dat bij de berekening van de waardeontwikkeling van de woning wordt gekeken naar het verschil tussen de marktwaarde bij terugverkoop en de door de kopers betaalde aankoopprijs. Dit strookt ook met de schriftelijke toelichting (zie 3.8 en 3.9), waarbij de formule uitgaat van T2 (marktwaarde bij verkoop) minus T1 (marktwaarde bij aankoop). Ook dhr. [naam 7] is als getuige gehoord. Hij heeft verklaard dat hij een presentatie heeft gegeven over het product koopgarant op een informatieavond over het project Weideveld (waar de woningen van de kopers toe behoren). Nadat hij eerst had gezegd dat deze in Gouda was, heeft hij later verklaard dat de bijeenkomst inderdaad in [plaatsnaam] kan zijn geweest. Gelet op de verklaring van mw. [naam 8] en het programma van die avond gaat het hof ervan uit dat dat klopt. Dhr. [naam 7] heeft verklaard dat hij inderdaad gebruik heeft gemaakt van de hiervoor genoemde powerpoint presentatie met rekenvoorbeelden en dat hij er altijd bij vertelt dat de korting geen korting is die je bij een krat bier krijgt. Op de vraag of hij heeft gezegd dat de waardeontwikkeling het verschil is tussen de uitgifteprijs inclusief korting en de marktwaarde ten tijde van de terugverkoop heeft hij geantwoord dat hij dat nooit zo heeft verteld en dat dat onzin is. Verder heeft hij ook niet gehoord dat een van de andere sprekers dat heeft verteld; er waren geen andere sprekers die het onderwerp koopgarant hebben toegelicht.

5.20.

Het hof is van oordeel dat het door de kopers aangeleverde bewijs onvoldoende is, afgewogen tegenover dat wat Mozaïek Wonen van haar kant heeft aangedragen. Dat houdt in dat de kopers er niet in zijn geslaagd te bewijzen dat tijdens de informatiebijeenkomst van 16 juni 2011 namens Mozaïek Wonen informatie is gegeven die strijdig is met de terugkoopregeling zoals die in de koopovereenkomst is opgenomen en uitgelegd. Uit het rekenvoorbeeld in de informatiebrochure die tijdens de informatiebijeenkomsten is uitgereikt (zie 3.11) volgt ook niet dat de terugkoopregeling op onjuiste wijze is gepresenteerd. Dat voorbeeld is namelijk in overeenstemming met de terugkoopformule zoals die door Mozaïek Wonen is gehanteerd.

5.21.

Het hof heeft hiervoor al geoordeeld dat de door Mozaïek Wonen in en bij de koopovereenkomsten voldoende informatie is verstrekt over de terugkoopregeling. De kopers hebben erop gewezen dat de Stichting Opmaat zich kennelijk genoodzaakt zag om in 2017 de informatie over het koopgarantconcept voor de consument-koper te verduidelijken (zie 3.15). Zij verbinden daaraan de conclusie dat de voor die tijd verstrekte informatie dus onder de maat was. Het hof onderkent het belang van een zo duidelijk mogelijke voorlichting aan consumenten en is het met de kopers eens dat de door de Stichting Opmaat herziene informatie wat dat betreft een verbetering is. Wat het hof in deze zaak echter moet beoordelen is of de namens Mozaïek Wonen in dit geval aan de kopers verstrekte informatie onjuist is of dermate onvolledig, onduidelijk of tegenstrijdig is dat daardoor een onjuist beeld bij de kopers over de terugkoopregeling kan zijn ontstaan. Het hof is van oordeel dat daarvan geen sprake is.

5.22.

De conclusie is dat de namens Mozaïek Wonen verstrekte informatie over de werking van de terugkoopregeling afdoende was en overeenkwam met de in de koopovereenkomsten opgenomen en door Mozaïek Wonen gehanteerde terugkoopformule.

Gevolg: de vorderingen van de kopers moeten worden afgewezen

5.23.

Dit oordeel van het hof betekent dat de vorderingen van de kopers moeten worden afgewezen:

primair:Het beroep op dwaling faalt omdat niet is komen vast te staan dat Mozaïek Wonen de kopers onjuiste inlichtingen heeft verstrekt of een mededelingsplicht heeft geschonden.
subsidiair:Er is geen sprake van een toerekenbare tekortkoming. De zogenoemde Haviltexmaatstaf houdt in dat wat tussen partijen is overeengekomen, afhangt van de zin die zij in de gegeven omstandigheden over en weer aan de bepalingen van de overeenkomst mochten toekennen en wat zij te dien aanzien van elkaar mochten verwachten. Omdat niet is komen vast te staan dat Mozaïek Wonen onjuiste informatie heeft verstrekt over de terugkoopregeling en de gegeven informatie volgens het hof voldoende duidelijk was, is volgens deze maatstaf tussen partijen een terugkoopregeling overeengekomen die strookt met de in de koopovereenkomsten vermelde terugkoopformule. Mozaïek Wonen heeft bij de terugkoop deze formule in acht genomen, dus zij is de overeenkomst nagekomen.
meer subsidiair:Omdat de door Mozaïek Wonen verstrekte informatie voldoende duidelijk en niet onjuist was, is het niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar om de kopers te houden aan de overeengekomen terugkoopregeling. Het hof ziet ook geen andere reden waarom het onaanvaardbaar zou zijn.
meest subsidiair:Omdat de door Mozaïek Wonen verstrekte informatie juist en voldoende duidelijk was, gaat ook het argument van de kopers dat Mozaïek Wonen onrechtmatig heeft gehandeld ook niet op.

Slot

5.24.

Het voorgaande leidt ertoe dat het hoger beroep van de kopers faalt. Het hof zal de beslissing van de rechtbank bekrachtigen.

5.25.

Voor zover het hof bepaalde bezwaren van de kopers tegen het vonnis van de rechtbank niet heeft besproken, geldt dat dat achterwege kan blijven omdat die niet tot een andere uitkomst kunnen leiden.

5.26.

De kopers hebben in de memorie van grieven nog bewijs aangeboden in de vorm van een reeks met name genoemde getuigen. Deze zouden kunnen verklaren wat tijdens de informatiebijeenkomst van 16 juni 2011 over het koopgarantproduct is gezegd, waaronder in ieder geval dat kopers op basis van de overeengekomen verdeelsleutel bij terugverkoop aan Mozaïek Wonen delen in de waardeontwikkeling tussen de aankoopprijs (uitgifteprijs) en de marktwaarde bij terugverkoop. Het hof gaat aan dit bewijsaanbod voorbij en licht dat als volgt toe. Een aantal van de genoemde personen is al als getuige gehoord over de informatiebijeenkomst van 16 juni 2011 (te weten: [naam 1] , [naam 4] , dhr. [appellant 1] , dhr. [naam 5] en dhr. [naam 6] ). Omdat de kopers niet hebben toegelicht wat deze personen meer of anders kunnen verklaren dan zij al hebben gedaan, gaat het hof aan dit aanbod voorbij. Voor het aanbod tot het horen van dhr. [appellant 3] en mw. [appellante 4] (appellanten 1 en 2) geldt het volgende. [appellante 4] heeft de koopgarantwoning al in december 2010 gekocht. Dat zij en haar partner op de informatieavond van 16 juni 2011 aanwezig zouden zijn geweest is dan ook niet voor de hand liggend en zonder nadere toelichting, die ontbreekt, kan dit dan ook niet als een serieus bewijsaanbod gelden. Het hof gaat reeds om die reden voorbij aan het aanbod om hen over die informatieavond te horen. Voor de andere getuigen geldt dat die allemaal de schriftelijke verklaring hebben ondertekend die [naam 1] heeft opgesteld over de gang van zaken tijdens de informatiebijeenkomst van 16 juni 2011 (zie 5.17). Ook wanneer deze personen als getuigen zouden herhalen wat zij hebben getekend - dit is de kennelijke strekking van dit bewijsaanbod - dan doet dat niet af aan wat het hof hiervoor bij 5.19 en 5.20 heeft overwogen. Daarmee wordt, anders gezegd, het door het hof gehonoreerde tegenbewijs dat Mozaïek Wonen heeft bijeengebracht niet ontkracht. Gelet daarop had het op de weg van de kopers gelegen, helemaal in dit stadium van de procedure, om specifiek toe te lichten wat deze getuigen meer of anders konden verklaren dan in de door hen ondertekende schriftelijke verklaring stond. Omdat de kopers dat niet hebben gedaan, gaat het hof ook aan dit deel van het bewijsaanbod voorbij.

5.27.

De kopers zullen als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van het hoger beroep.

6.De beslissing

Het hof:

- bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis van 25 maart 2020 van de rechtbank Den Haag;

- veroordeelt de kopers in de kosten van de procedure in hoger beroep, aan de zijde van Mozaïek Wonen tot op heden begroot op € 760,-- aan griffierecht en € 3.342,-- aan salaris voor de advocaat (tarief II x 3 punten).

Dit arrest is gewezen door mrs. H.J.M. Burg, M.A.F. Tan-de Sonnaville en J.A. Tuinman, en is ondertekend en in het openbaar uitgesproken door mr. J.E.H.M. Pinckaers, rolraadsheer, ter terechtzitting van 18 januari 2022 in aanwezigheid van de griffier.