Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-21/00205
Uitspraak van 1 maart 2022
in het geding tussen:
[X] te [Z] , belanghebbende,
(gemachtigde: A. Bakker)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Lisse (Gemeentelijke Belastingen Bollenstreek),de Heffingsambtenaar,
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 19 februari 2021, nummer SGR 20/1439.
Procesverloop
1.1.
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2018 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 596.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2019 opgelegde aanslag in de onroerende-zaakbelastingen (de aanslag).
1.2.
De Heffingsambtenaar heeft het daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Er is een griffierecht geheven van € 48. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 134. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van 18 augustus 2021. Partijen hebben deelgenomen aan de zitting via Skype, waarbij sprake was van een directe beeld- en geluidsverbinding met het Hof. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
1.6.
Naar aanleiding van het verhandelde ter zitting heeft het Hof het onderzoek ter zitting geschorst.
1.7.
De Heffingsambtenaar heeft op 5 november 2021 een nader stuk ingediend. Bij faxbericht van 3 december 2021 heeft belanghebbende gereageerd op het nadere stuk van de Heffingsambtenaar en daarbij verzocht om een tweede mondelinge behandeling.
1.8.
Bij faxbericht van 11 december 2021 heeft belanghebbende een nader stuk ingediend.
1.9.
Een nadere mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 19 januari 2022. Partijen hebben deelgenomen aan de zitting via Skype, waarbij sprake was van een directe beeld- en geluidsverbinding met het Hof. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Feiten
2.1.
Belanghebbende is sinds 28 juni 2017 eigenaar van de woning. De woning is een vrijstaande woning met een dakkapel, gelegen aan het water. De inhoud van de woning is ongeveer 685 m³ en de oppervlakte van het perceel bedraagt ongeveer 484 m².
2.2.
De Heffingsambtenaar heeft een taxatierapport overlegd, dat op 19 november 2020 is opgemaakt door [A] . Daarin is de waarde van de woning op de waardepeildatum bepaald op € 596.000. De bij het taxatierapport behorende matrix bevat de volgende gegevens:
Adres
[adres] , [woonplaats]
[adres 2] , [woonplaats]
(vergelijkings-
object 1)
[adres 3] , [woonplaats]
(vergelijkings-
object 2)
[adres 4] ,
[woonplaats]
(vergelijkings-
object 3)
Soort
vrijstaande woning
vrijstaande woning
vrijstaande woning
vrijstaande woning
Groep
W21A0007
W14A0007
W19A0008
W21A0007
Bouwjaar
1998
1988
1995
1983
Transactie
--
€ 677.500
21-02-2017
€ 710.000
22-05-2017
€ 627.500
06-06-2017
06-06-2017
Waarde
- woning
- grond
- carport
- garage
- dakkapel
- aanbouw (…)
€ 337.830 € 253.808
€ 4.500
€ 426.469 € 232.368 € 10.000 € 20.000
€ 451.136 € 263.864 € 10.000
€ 320.568 € 246.165 € 20.000 € 14.795 € 18.000 € 26.631
Inhoud m3
- woning
- aanbouw
- aanbouw
- garage
685
686
50
700
650
30
54
50
Oppervlakte m2
- garage
484
491
16
590
602
Prijs/m3 (woning)
Prijs/m2 (grond)
€ 493
€ 524
€ 622
€ 473
€ 644
€ 447
€ 493
€ 409
K/O/U/D/V/*
- woning
- carport
- garage
- aanbouw
- dakkapel 4x
- aanbouw
- dakkapel
L*
- grond
3-3-3-3-3
3-3-3-3-3
3-3-3-3-3
4
3-3-3-4-3
3-3-3-3-3
3-3-3-3-3
3
3-5-3-3-4
3-3-3-3-3
3
3-3-3-3-3
3-3-3-3-3
3-3-3-3-3
3-3-3-3-3
3-3-3-3-3
3
getaxeerde waarde
€ 596.000
€ 688.000
€ 725.000
€ 646.000
* K = kwaliteit/luxe, O = onderhoudstoestand, U = uitstraling, D = doelmatigheid, V = voorzieningen, L = ligging
2.3.
Belanghebbende heeft een taxatierapport overgelegd dat op 27 maart 2017 is opgemaakt. In het taxatierapport is, voor zover van belang, het volgende opgenomen:
"C. DOEL VAN DE TAXATIE
Het vaststellen van de marktwaarde ten behoeve van
a. Het verkrijgen van (hypothecaire) financiering
b. Verkrijging Nationale Hypotheek Garantie (NHG)
c. Anders namelijk
: Nee
: Nee
: verkoopbeslissing aan familielid
D. WAARDERING
Waarderingsgrondslag
Onder Marktwaarde wordt verstaan:
'Het geschatte bedrag waartegen vastgoed zou worden overgedragen op de waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing en waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang.'
'Het geschatte bedrag waartegen vastgoed zou worden overgedragen op de waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing en waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang.'
Het object is per waardepeildatum getaxeerd op:
1. Marktwaarde
: € 515.000,00 zegge:
VIJFHONDERDVIJFTIENDUIZEND EURO
(…)
K. EIGEN BEWONING EN / OF BEWONING DOOR DERDEN (anderen dan de eigenaar)
1. Eigen gebruik
Volgens opgave van
wordt het object
a. thans volledig bewoond door de eigenaar
b. thans geheel of gedeeltelijk bewoond door
derden
c. onbewoond opgeleverd
d. gebruikt of in eigen gebruik genomen door de aanvrager van de financiering
: Eigenaar
: Ja
: Nee
: Nee, betreft een taxatie in verband met verkoopbeslissing binnen de familie
: Nee, betreft een taxatie in verband met verkoopbeslissing binnen de familie
2. Waarneming taxateur
De taxateur heeft signalen ontvangen die afwijken van de onder K.1. gestelde informatie
: Nee
(…)"
2.4.
Belanghebbende heeft in hoger beroep een door de Heffingsambtenaar opgestelde matrix voor het jaar 2020 (met waardepeildatum 1 januari 2019) overgelegd. In die matrix heeft de Heffingsambtenaar aan de ligging van de woning een factor 3 (gemiddeld) toegekend.
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:
"7. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
8. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde taxatierapport en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Naar volgt uit het taxatierapport en de daarbij gevoegde matrix, is de waarde van de woning bepaald met behulp van de methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, te weten [adres 2] (verkocht op 21 februari 2017 met transactieprijs € 677.500), [adres 3] (verkocht op 22 mei 2017 met transactieprijs € 710.000) en [adres 4] (verkocht op 6 juni 2017 met transactieprijs € 627.500). De rechtbank acht die vergelijkingsobjecten, gelet op het type woning, de inhoud, de oppervlakte en de ligging goed vergelijkbaar met de woning. Uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten vloeien kubieke meterprijzen van respectievelijk € 622 ( [adres 2] ), € 644 ( [adres 3] ) en € 493 ( [adres 4] ) voort. Uit de matrix blijkt verder dat verweerder bij de vergelijking van de kubieke meterprijzen diverse correcties heeft toegepast vanwege de verschillen in objectkenmerken tussen de vergelijkingsobjecten en de woning. Zo is rekening gehouden met het feit dat [adres 2] een betere doelmatigheid (5% correctie) heeft dan de woning en dat het object [adres 3] in een betere staat van onderhoud (7% correctie) verkeert en ook een hoger voorzieningenniveau (10% correctie) heeft dan de woning. De objectkenmerken van [adres 4] zijn, met uitzondering van de ligging, echter identiek aan die van de woning. Nu verweerder bij de waardering van de woning is uitgegaan van een kubieke meterprijs die gelijk is aan de kubieke meterprijs die voortvloeit uit de verkoop van [adres 4] (€ 493) en die aanzienlijk lager ligt dan de kubieke meterprijzen die voortvloeien uit de verkoop van de andere vergelijkingsobjecten, ook nadat daarop de hiervoor genoemde correcties zijn toegepast, kan niet worden gezegd dat de waarde van de opstallen in een onjuiste verhouding staat tot de waarde van de opstallen van de vergelijkingsobjecten. Bij de waardering van de grond is rekening gehouden met het feit dat aan de ligging van de woning een codering 4 is toegekend. Om die reden is de volgens de grondstaffel berekende waarde van de grond verhoogd met 20%. Daarmee is ook de waarde van de grond niet te hoog vastgesteld. Met het taxatierapport en de matrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de woning toegekende waarde uit de bij de verkoop van de in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer ligging, inhoud, kaveloppervlakte en kwaliteit van de opstallen.
9. Hetgeen eiser heeft aangevoerd, doet aan het hierboven gegeven oordeel niet af. Anders dat eiser betoogt, heeft verweerder bij de waardering van de woning terecht niet het eigen verkoopcijfer als uitgangspunt genomen, maar de waarde van de woning vastgesteld met behulp van de vergelijkingsmethode. De rechtbank verwijst in dit verband naar de uitspraak van het gerechtshof Den Haag van 28 oktober 20201 over de waarde van de woning voor het kalenderjaar 2018. In deze uitspraak heeft het hof daarover als volgt overwogen:
“5.3. [Eiser] verwijst, naar het Hof begrijpt, naar het eigen aankoopcijfer van de woning van 27 juni 2017. [Eiser] heeft de woning gekocht van zijn moeder. Vast staat dat de woning niet op reguliere wijze op de markt te koop is aangeboden en uit het door [eiser] ingebrachte taxatierapport volgt dat de woning in bewoonde staat zal worden opgeleverd. Het taxatierapport is opgesteld ten behoeve van de ‘verkoopbeslissing binnen de familie’. Het rapport vermeldt een waarde van € 515.000, die gelijk is aan de koopprijs van de woning. De in bedoeld taxatierapport gehanteerde waarderingsgrondslag (vermeld in onderdeel D van het taxatierapport) wijkt af van de (…) gedefinieerde waarde in de zin van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ. De eigen aankoopprijs is in dit geval dan ook niet bruikbaar voor de bepaling van de WOZ-waarde.”
10. Eiser heeft zich ten slotte op het standpunt gesteld dat voor de ligging van de woning ten onrechte een codering 4 (bovengemiddeld) is toegekend. Hierover heeft het hof in de hiervóór onder 9 aangehaalde uitspraak het volgende overwogen:
“5.4.2. [Eiser] heeft gesteld dat de grondprijs van de woning te hoog is vastgesteld, met name omdat de ligging van de woning niet de kwalificatie ‘bovengemiddeld’ zou rechtvaardigen. Hij wijst hiertoe op de aanwezigheid van sociale woningbouw in de nabijheid van de woning, waaronder een tweetal hoge flatgebouwen. Verder veroorzaakt de nabijgelegen sloot met duiker stankoverlast en is sprake van drijfvuil, aldus [eiser]. [Verweerder] heeft daartegenover gesteld dat de woning is gelegen in een rij villa's aan de rand van een woonwijk met sociale woningbouw en aan een brede waterpartij, zodat sprake is van een bovengemiddelde ligging in de betreffende wijk. De woning is bovendien gelegen in een waardegebied waarin lagere grondprijzen gelden dan in de waardegebieden waarin de vergelijkingsobjecten zijn ingedeeld. Tegenover de gemotiveerde betwisting door [verweerder], heeft [eiser] niet aannemelijk gemaakt dat de in het water aanwezige duiker tot (noemenswaardige) stankoverlast leidt of dat sprake is van (noemenswaardige) overlast van afval. Gelet op het voorgaande heeft [verweerder] de ligging van de woning - binnen het waardegebied waarin deze is gelegen - als ‘bovengemiddeld’ kunnen kwalificeren. (…) De grondprijs van de woning is derhalve niet te hoog vastgesteld.”
Verweerder heeft voor het onderhavige jaar dezelfde argumenten aangevoerd om de bovengemiddelde ligging te onderbouwen en heeft ook nu eisers stellingen op dat punt gemotiveerd betwist. Daartegenover heeft eiser niet aannemelijk gemaakt dat voor het onderhavige jaar sprake is (geweest) van gewijzigde omstandigheden die tot een ander oordeel zouden moeten leiden.
11. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en is het beroep ongegrond verklaard."
Omschrijving geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
4.1.
In geschil is of de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en de Heffingsambtenaar ontkennend.
4.2.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar, alsmede wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning nader wordt vastgesteld op € 553.000.
4.3.
De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
Beoordeling van het hoger beroep
5.1.
De waarde van de woning wordt ingevolge artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
5.2.
De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde verwijst de Heffingsambtenaar naar het door hem opgestelde taxatierapport, waarin de waarde van de woning is bepaald aan de hand van een vergelijking van drie vergelijkingsobjecten die omstreeks de waardepeildatum zijn verkocht (zie 2.2).
5.3.1.
Belanghebbende verwijst naar het eigen aankoopcijfer van de woning van 27 juni 2017. Het Hof heeft met betrekking tot dit geschilpunt voor belastingjaar 2018 in zijn uitspraak van 28 oktober 2020 (ECLI:NL:GHDHA:2020:2088) het volgende overwogen:
"Belanghebbende verwijst, naar het Hof begrijpt, naar het eigen aankoopcijfer van de woning van 27 juni 2017. Belanghebbende heeft de woning gekocht van zijn moeder. Vast staat dat de woning niet op reguliere wijze op de markt te koop is aangeboden en uit het door belanghebbende ingebrachte taxatierapport volgt dat de woning in bewoonde staat zal worden opgeleverd. Het taxatierapport is opgesteld ten behoeve van de ‘verkoopbeslissing binnen de familie’. Het rapport vermeldt een waarde van € 515.000, die gelijk is aan de koopprijs van de woning. De in bedoeld taxatierapport gehanteerde waarderingsgrondslag (vermeld in onderdeel D van het taxatierapport) wijkt af van de in 5.1 gedefinieerde waarde in de zin van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ. De eigen aankoopprijs is in dit geval dan ook niet bruikbaar voor de bepaling van de WOZ-waarde."
5.3.2.
Belanghebbende heeft in hoger beroep in de onderhavige zaak voor belastingjaar 2019 geen gronden, feiten of omstandigheden aangevoerd die een nieuw of ander licht op de zaak werpen. Gelet hierop ziet het Hof geen aanleiding om van zijn oordeel terug te komen.
5.4.1.
Naar het oordeel van het Hof heeft de Heffingsambtenaar met het taxatierapport, de matrix en de daarop ter zitting gegeven toelichting, niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De Heffingsambtenaar heeft in het onderhavige jaar de ligging van de drie vergelijkingsobjecten gekwalificeerd als "gemiddeld" en de ligging van de woning als "bovengemiddeld". Voor latere belastingjaren – 2020, 2021 en 2022 – is de Heffingsambtenaar van dit standpunt teruggekomen en is of zal de ligging van de woning worden gekwalificeerd als "gemiddeld". De Heffingsambtenaar heeft desgevraagd ter zitting niet kunnen verklaren waarom hij in het onderhavige jaar nog altijd een ligging van "bovengemiddeld" verdedigt.
5.4.2.
Aangezien in het onderhavige jaar de ligging noch de omgeving van de woning afwijkt ten opzichte van de latere jaren, heeft de Heffingsambtenaar onvoldoende inzichtelijk gemaakt waarom de ligging van de woning voor het jaar 2019 als "bovengemiddeld" moet worden gekwalificeerd. In de verlaging van de liggingswaarde in de opvolgende belastingjaren ligt besloten dat de Heffingsambtenaar de waarde van de grond van de woning voor het onderhavige jaar te hoog heeft vastgesteld.
5.4.3.
Belanghebbende bepleit in hoger beroep een waarde van € 553.000, maar heeft onvoldoende feiten en omstandigheden aannemelijk gemaakt die zijn stelling onderbouwen. Het ingebrachte taxatierapport vormt evenmin een afdoende onderbouwing gelet op hetgeen in 5.3.1 is overwogen.
5.4.4.
Aangezien beide partijen er niet in zijn geslaagd de door hen verdedigde waarde aannemelijk te maken, stelt het Hof de waarde per de waardepeildatum in goede justitie vast op € 575.000.
5.5.
Het hoger beroep is gegrond.
Proceskosten en griffierecht
6.1.
Er is aanleiding de Heffingsambtenaar te veroordelen in de door belanghebbende gemaakte proceskosten in bezwaar, beroep en in hoger beroep. Het Hof stelt deze kosten, op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met het Besluit proceskosten bestuursrecht en de daarbij behorende bijlage, vast op € 2.972,50 wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand (bezwaar: 1 punt voor het bezwaarschrift en 1 punt voor de hoorzitting met een bedrag per punt van € 269 en een wegingsfactor voor het gewicht van de zaak van 1; beroep: 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen op de zitting van de Rechtbank; hoger beroep: 1 punt voor het indienen van het hogerberoepschrift, 1 punt voor het verschijnen op de zitting van het Hof en 0,5 voor het verschijnen op de nadere zitting van het Hof met een waarde per punt van € 541, een wegingsfactor voor het gewicht van de zaak van 1). Voor een hogere vergoeding zijn geen termen aanwezig.
6.2.
Voorts dient aan belanghebbende het voor de behandeling in beroep en in hoger beroep gestorte griffierecht van in totaal € 182 te worden vergoed.
Beslissing
Het Gerechtshof:
- vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- wijzigt de beschikking aldus dat de waarde nader wordt vastgesteld op € 575.000;
- vermindert de aanslag dienovereenkomstig;
- veroordeelt de Heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 2.972,50; en
- gelast de Heffingsambtenaar aan belanghebbende een bedrag van € 182 griffierecht te vergoeden.
Deze uitspraak is vastgesteld door P.J.J. Vonk, R.A. Bosman en L.D. van Wijck-Koolstra, in tegenwoordigheid van de griffier N. Veenstra. De beslissing is op 1 maart 2022 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bijde Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aande Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. - de naam en het adres van de indiener;
b. - de dagtekening;
c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. - de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.