ECLI:NL:GHDHA:2022:3024

• Datum uitspraak: 8 november 2022
• Publicatiedatum: 14 januari 2025
• Zaaknummer: 200.297.613/01
• Instantie: Gerechtshof Den Haag
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Goederenrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: P. Glazener; A.A. Muilwijk-Schaaij; J.A. Tuinman
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Geschil over de gebondenheid aan statuten en reglementen van een bungalowpark tussen Stichting Bungalowpark Duinhorst en de erfgenamen van een perceel eigenaar

In deze zaak gaat het om een geschil tussen de Stichting Bungalowpark Duinhorst en de erfgenamen van een perceel eigenaar, [erflaatster]. De Stichting vordert dat de executeur van de nalatenschap van [erflaatster] niet overgaat tot levering van het perceel aan [geïntimeerde] zonder dat in de leveringsakte een verplichting is opgenomen om zich te houden aan de statuten en reglementen van de Stichting. De rechtbank heeft de vorderingen van de Stichting afgewezen, maar het hof komt tot een ander oordeel. Het hof oordeelt dat zowel [erflaatster] als [geïntimeerde] gebonden zijn aan de statuten en reglementen van de Stichting, op basis van de overeenkomsten die zij hebben gesloten en de gedragingen die zij hebben vertoond. Het hof wijst de vorderingen van de Stichting toe en verklaart dat de bewindvoerder onrechtmatig heeft gehandeld door de koopovereenkomst met [geïntimeerde] te sluiten zonder de vereiste verplichtingen op te nemen. Het hof legt ook een proceskostenveroordeling op aan de executeur en [geïntimeerde].

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Afdeling Civiel recht

Zaaknummer hof : 200.297.613/01
Zaaknummer rechtbank : C/09/586722 / HA ZA 20-59

Arrest van 8 november 2022

in de zaak van

Stichting Bungalowpark Duinhorst ,

gevestigd in Noordwijk,

appellante,

advocaat: mr. J.J.M. Saelman, kantoorhoudend in Amsterdam,

tegen:

1.
[…] in zijn hoedanigheid van executeur van de nalatenschap van
[erflaatster] (hierna: [erflaatster]), overleden op 7 juni 2020,

wonende in [woonplaats 1],

verweerder,

niet verschenen,

2 [geïntimeerde],

wonende in [woonplaats 1],

verweerster,

advocaat: mr. P.D. van der Kooi, kantoorhoudend in Leiden.

Het hof zal partijen hierna noemen de Stichting, de executeur en [geïntimeerde].

1. De zaak in het kort

1.1

[erflaatster] was en [geïntimeerde] is eigenaar van een perceel grond in het bungalowpark Duinhorst in Noordwijk. [geïntimeerde] heeft, naast haar eigen perceel, het perceel van [erflaatster] gekocht en daartoe destijds een koopovereenkomst gesloten met de bewindvoerder van [erflaatster]. De Stichting is eigenaar van de gemeenschappelijke gronden en voorzieningen in het park en beheerder van het park. In de statuten en reglementen van de Stichting zijn regels opgenomen waaraan de eigenaren en erfpachters van de percelen grond zich bij het gebruik van hun privé-eigendom en de gemeenschappelijke gronden en voorzieningen moeten houden. De Stichting vordert dat het perceel van [erflaatster] niet aan [geïntimeerde] mag worden geleverd zonder dat in de leveringsakte een verplichting voor [geïntimeerde] is opgenomen om zich te houden aan de statuten en reglementen van de Stichting. Daarnaast vordert de Stichting een verklaring voor recht dat de bewindvoerder onrechtmatig heeft gehandeld door met [geïntimeerde] een koopovereenkomst te sluiten zonder hierin deze verplichting op te nemen. Verder vordert de Stichting een verklaring voor recht dat [geïntimeerde] zowel wat betreft haar eigen perceel als het door haar van [erflaatster] gekochte perceel onvoorwaardelijk is gebonden aan de statuten en de reglementen. De rechtbank heeft alle vorderingen van de Stichting afgewezen.

1.2

Het hof komt in dit arrest tot een ander oordeel. Het hof is van oordeel dat Doesburg en [geïntimeerde] wel gebonden zijn aan de statuten en reglementen van de Stichting. De gebondenheid van beiden volgt uit wat zij met hun wederpartij zijn overeengekomen bij de levering van hun perceel. Bij de uitleg van die overeenkomsten heeft het hof mede in aanmerking genomen dat [erflaatster] en [geïntimeerde] zich jarenlang in overeenstemming met deze statuten en reglementen hebben gedragen. Ook heeft het hof de eisen van redelijkheid en billijkheid laten meewegen.

2. Procesverloop in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken:

• de dagvaarding van 5 juli 2021, waarmee de Stichting in hoger beroep is gekomen van het vonnis van de rechtbank Den Haag van 7 april 2021;
• het tegen de executeur verleende verstek;
• de memorie van grieven van de Stichting, met bijlagen;
• de akte indienen bewijsstukken van de Stichting, met bijlage;
• de memorie van antwoord van [geïntimeerde], met bijlagen;
• de akten indienen bewijsstukken van de Stichting, met bijlagen;
• de akte van [geïntimeerde], met bijlagen.

2.2

Op 20 juni 2022 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. Partijen en hun advocaten hebben de zaak toegelicht aan de hand van pleitaantekeningen die zij hebben overgelegd.

3. Feitelijke achtergrond

Erfpachtvoorwaarden

3.1

Het Bungalowpark Duinhorst Noordwijk (hierna: het park) bestaat uit honderd individuele percelen grond, met op elk perceel - behalve thans op perceel [nummer 1] (het perceel van [erflaatster]) - een vakantiebungalow. Vanaf 1969 heeft Bouwbedrijf Drebo B.V., voorheen Drebo N.V. (hierna: Drebo), de individuele percelen grond, al dan niet met een vakantiebungalow, in erfpacht gegeven aan geïnteresseerden. Bij notariële akte van 23 mei 1969 (hierna: de Akte 1969) zijn de algemene erfpachtvoorwaarden vastgelegd. Hierin is onder meer het volgende opgenomen:

“
C. Voormeld recht van erfpacht wordt voorts gedurende zijn bestaan beheerst door de navolgende bepalingen:

(…)

Artikel 8

1.
De erfpachter zal de hiervoor onder A bedoelde bungalow uitsluitend overeenkomstig de bestemming tot zomer- en vakantiehuis mogen gebruiken, met inachtneming van hetgeen omtrent dat gebruik, bij of krachtens de wet, plaatselijke verordeningen en andere voorschriften van overheidswege, alsmede door de te Noordwijk gevestigde stichting “Stichting bungalowpark Duinhorst, Noordwijk” is of zal worden bepaald .

( …)

Artikel 16

De erfpachter is verplicht naar evenredigheid van het aantal zomerbungalows met ondergrond aan hem in erfpacht uitgegeven, bij te dragen, in de kosten van instandhouding en onderhoud van gemeenschappelijke voorzieningen (…).”

de Stichting en haar statuten en reglementen

3.2

Bij separate notariële akte van 23 mei 1969 heeft de directeur van Drebo (samen met twee andere personen) de Stichting opgericht. De Stichting heeft als doel om de gronden bestemd voor de aanleg van de gemeenschappelijke voorzieningen in het park (zoals wegen en paden, parkeer- en speelterreinen, groenstroken en water, hierna: de gemeenschappelijke gronden) in eigendom te verkrijgen, de gemeenschappelijke gronden in stand te houden en te onderhouden, voorschriften voor het gebruik van de vakantiebungalows vast te stellen en toezicht te houden op de vakantiebungalows (zie artikel 2 van de akte).

3.3

In 1973 heeft Drebo de gemeenschappelijke gronden om niet overgedragen aan de Stichting.

3.4

Bij notariële akte van 10 november 1976 is het statutaire doel van de Stichting gewijzigd. De Stichting heeft vanaf dat moment, blijkens artikel 2 van de gewijzigde statuten (hierna: de statuten), tot doel (a) het in stand houden en in goede staat onderhouden van de gemeenschappelijke gronden, (b) het aangaan van overeenkomsten met eigenaren - aangeduid als “
degene die als eigenaar of als krachtens beperkt zakelijk genotsrecht gerechtigd is tot een zomerbungalow”- waarbij aan de eigenaren een recht van gebruik wordt toegekend onder de verplichting zich wat betreft de vakantiebungalows en de gemeenschappelijke gronden te gedragen overeenkomstig de voorschriften door het bestuur vastgelegd in het reglement en om de bijdragen als omschreven in het reglement te voldoen, alsmede (c) het houden van toezicht op de naleving van de voorschriften in het reglement.

3.5

In het huishoudelijk reglement van de Stichting, laatstelijk vastgesteld op 6 juli 2019 (hierna: het reglement), is bepaald dat de eigenaar, dat wil zeggen “
degene die als eigenaar of als erfpachter (beperkt zakelijk genotgerechtigde) gerechtigd is tot een zomerbungalow ”, in geval van overdracht van zijn rechten verplicht is aan de nieuwe verkrijger te melden dat deze zich dient te houden aan het reglement (artikel 3). Daarnaast is vastgelegd dat de eigenaar naar evenredigheid verplicht is bij te dragen in de jaarlijkse kosten van de exploitatie en het beheer van het park en de instandhouding van de gemeenschappelijke voorzieningen (artikel 4). Verder bevat het reglement voorschriften over de bestemming en het gebruik van de zomerbungalow (artikel 5). Zo mag de zomerbungalow uitsluitend worden gebruikt voor recreatie en niet als woning, mag er geen bedrijf en/of beroep in worden uitgeoefend en mogen er niet meer dan zes personen tegelijk overnachten. De eigenaar moet daarnaast zelf het contact met de huurder onderhouden en mag dit niet via een commerciële tussenpersoon doen. Verder bevat het reglement bouwvoorschriften (artikel 8). Deze houden onder meer in dat de eigenaar een plan voor het (ver)bouwen of wijzigen van een bouwwerk op het park moet voorleggen aan het bestuur van de Stichting, dat het bestuur van de Stichting een bouwprotocol zal vaststellen, dat er een maximale nokhoogte voor de bebouwing geldt en dat het slechts is toegestaan gelijkvloers te bouwen in één woonlaag. Verder is in artikel 16 van het reglement bepaald dat de eigenaar in geval van voorgenomen overdracht van zijn eigendomsrecht daarvan zo spoedig mogelijk schriftelijk kennis moet geven aan het bestuur van de Stichting. Het bestuur mag alleen toestemming weigeren, zo staat in artikel 16, indien bij het aanvragen daarvan onjuiste gegevens en inlichtingen zijn verstrekt of indien redelijkerwijs kan worden aangenomen dat de aspirant-verkrijger ofwel niet in staat zal zijn de financiële verplichtingen jegens de Stichting na te komen dan wel ernstige vrees bestaat dat de aspirant-verkrijger de bepalingen van het reglement grovelijk zal veronachtzamen en/of overtreden. Daarnaast is in artikel 20 van het reglement vastgelegd dat het bestuur bevoegd is tot het toepassen van sancties op overtredingen van het reglement en, afhankelijk van de zwaarte van de overtreding, een boete van maximaal € 1.000,- per overtreding tot een maximum van € 50.000,- kan opleggen.

3.6

De Stichting heeft een bouwprotocol, laatstelijk vastgesteld op 6 juli 2019, opgesteld (hierna: het bouwprotocol, en samen met het reglement: de reglementen) waarin is bepaald aan welke voorwaarden een bouwaanvraag dient te voldoen en wat de gang van zaken is bij de behandeling en uitvoering van die aanvraag. Het bouwprotocol schrijft verder voor dat een voornemen tot sloop, (ver)bouw of wijziging van een bouwwerk moet worden gemeld bij het bestuur van de Stichting en dat de sloop van een vakantiebungalow vooraf moet worden goedgekeurd door het bestuur van de Stichting.

perceel [nummer 1] ([erflaatster])

3.7

Bij notariële akte van 5 juli 1971 (hierna: de Akte 1971) heeft [erflaatster] perceel [nummer 1] van Drebo in (eeuwigdurende) erfpacht gekregen. In de Akte 1971 wordt als volgt verwezen naar de Akte 1969:

“
De comparanten verklaarden:

A. (…)

B. Voormelde uitgifte in erfpacht geschiedt onder de navolgende voorwaarden en bepalingen:

(…)

6. Het erfpachtsrecht wordt voorts – voor zover in deze akte daarvan niet is afgeweken – beheerst door de algemene bepalingen, waaronder de gronden gelegen in de gemeente Noordwijk in eeuwigdurende erfpacht wordt uitgegeven vastgesteld bij akte op drie en twintig mei negentienhonderd negen en zestig (…), met welke voorwaarden de erfpachtster verklaart ten volle bekend te zijn. ”

3.8

In de Akte 1971 is verder een bepaling opgenomen over de door [erflaatster] verschuldigde tegenpresentatie (bepaling A) en is ten gunste van perceel [nummer 1] en ten laste van de gemeenschappelijke gronden een aantal erfdienstbaarheden gevestigd, waaronder het recht van weg en overpad en het recht tot het hebben en houden van leidingen (bepaling C). Met betrekking tot de reeds bestaande erfdienstbaarheden is verwezen naar een eerdere akte (bepaling D). Verder is bepaald dat Drebo zich jegens de erfpachtster verbindt tot de aanleg van onder meer parkeer- en speelterreinen “
strekkende tot gemeenschappelijk nut van de in erfpacht uit te geven gedeelten van die percelen ” (bepaling E).

3.9

Tevens is in de Akte 1971 het volgende omtrent de statuten en het reglement van de Stichting opgenomen:

“(…)

F. De erfpachtster geeft bij deze last en volmacht aan de heer [persoon 1], notarisklerk, wonende te Naarden en de heer [persoon 2], boekhouder, wonende te Amsterdam, om voor en namens haar bij een afzonderlijke akte een overeenkomst aan te gaan met de te Noordwijk gevestigde stichting “Stichting Bungalowpark Duinhorst, Noordwijk” – hierna te noemen: “stichting” – (…)inhoudende de verplichting van erfpachtster, om voor de duur van haar erfpachtsrecht zich te gedragen naar en zich te houden aan het bepaalde in de statuten en het reglement van de stichting.

In voormeld reglement (…) is onder meer het volgende bepaald:

“ Artikel 5

“1. De erfpachters zijn verplicht naar evenredigheid bij te dragen in de jaarlijkse kosten van het beheer van het zomerbungalowpark en van het onderhoud en de instandhouding van de gemeenschappelijke voorzieningen op het terrein van de stichting.

(…)”

3.1

Hiernaast is in de Akte 1971 onder G een verplichting opgenomen om in geval van vervreemding van het erfpachtrecht een kettingbeding in de leveringsakte op te nemen:

“G. De erfpachtster is verplicht in geval van vervreemding van haar erfpachtsrecht, door middel van een kettingbeding aan haar rechtsopvolger alle in deze akte genoemde verplichtingen van de erfpachtster op te leggen, voor zover zij niet als kwalitatieve verplichtingen samenhangende met het erfpachtsrecht op die rechtsopvolger overgaan. Indien de erfpachtster of haar rechtsopvolger tot vervreemding van haar/zijn erfpachtsrecht overgaat zonder zodanig kettingbeding, verbeurt zij/hij – door het enkele feit van die overtreding – aan de grondeigenaar of diens rechtsopvolger(s) een direct opeisbare boete van tienduizend gulden (f 10.000,--) welke boete opeisbaar is zonder dat enige ingebrekestelling zal zijn vereist. ”

3.11

Bij notariële akte van 7 september 1983 (hierna: de Akte 1983) heeft Drebo (samen met twee andere verkopende partijen) de bloot eigendom van perceel [nummer 1] en de daarop gelegen vakantiebungalow aan [erflaatster] overgedragen, die daarmee volledig eigenaar werd. In deze akte is onder meer het volgende opgenomen:

“
De comparanten verklaarden:

A. Door de verkopers is aan de koper verkocht de na te melden onroerende zaak (…). In verband met het vorenstaande draagt de comparant onder 1. genoemd namens de verkopers bij deze in eigendom over aan de koper, die in koop en eigendom aanvaardt: de eigendom van een perceel grond, gelegen in het bungalowpark “Duinhorst” (…), op welk perceel grond is gebouwd de opstal van een zomer-bungalow (…) belast met het eeuwigdurend recht van erfpacht ten behoeve van de koper.

(…)

B. Voormelde overeenkomst van koop en verkoop is geschied onder de volgende bepalingen:

1.
Het overdragene gaat over voetstoots met alle lusten en lasten.

2.
Vrijwaring wordt slechts verleend voor uitwinning, hypotheken en beslagen.

3.
Onder- of overmaat zal geen der partijen enig recht verlenen.

4.
Alle kosten, op deze overdracht en juridische levering vallende, komen ten laste van de koper.

5.
De baten en lasten van het overgedragene zijn met ingang van hen ten gunste respectievelijk ten laste van de koper.

6.
Het overgedragene is heden in bezit en genot te aanvaarden.

7.
Alle erfdienstbaarheden, door verjaring of bestemming ontstaan of bij titel gevestigd strekken ten behoeve of ten laste van het overgedragene.

C. Ten aanzien van bekende krachtens titel bestaande erfdienstbaarheden en andere bijzondere bepalingen te dezen te verwijzen naar de akte waarbij voormeld eeuwigdurend recht van erfpacht is uitgegeven.

(…) ”

3.12

Medio 2013 is de vakantiebungalow van [erflaatster] gesloopt. [erflaatster] heeft vooraf met het bestuur van de Stichting contact gehad over de sloop.

3.13

Tussen de Stichting en [erflaatster] is een geschil ontstaan over de in de statuten en het reglement opgenomen bijdrage voor het beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke voorzieningen. [erflaatster] weigerde deze bijdrage over 2014 en 2015 te betalen aan de Stichting, met als reden dat uit artikel 4 van het reglement volgt dat alleen de eigenaar de parkbijdrage is verschuldigd en dat, nu op haar perceel geen vakantiebungalow meer aanwezig is, zij niet als eigenaar in de zin van artikel 1 van het reglement kan worden aangemerkt. De kantonrechter Den Haag heeft dit standpunt van [erflaatster] verworpen en haar bij vonnis van 6 mei 2015 veroordeeld tot betaling van de parkbijdrage over 2014 en 2015 aan de Stichting. In het vonnis heeft de kantonrechter als vaststaand feit aangemerkt dat [erflaatster] is gebonden aan de statuten en het reglement van de Stichting.

3.14

Op 8 april 2015is het vermogen van [erflaatster] onder bewind gesteld wegens haar lichamelijke of geestelijke toestand, en is mr. [persoon 3] als haar bewindvoerder benoemd (hierna: de bewindvoerder).

3.15

[geïntimeerde] heeft perceel [nummer 1] bij overeenkomst, ondertekend door de bewindvoerder namens [erflaatster] op 8 oktober 2019 en door [geïntimeerde] op 11 oktober 2019, van [erflaatster] gekocht (hierna: de koopovereenkomst). In deze overeenkomst staat dat de “
beheerskosten 2019 ” reeds door [erflaatster] aan de Stichting zijn voldaan en bij de eigendomsoverdracht naar rato van tijd tussen partijen zullen worden verdeeld (artikel 8). Verder heeft [geïntimeerde] verklaard volledig bekend te zijn met de “
op het park (…) geldende regels ” (artikel 20.5). De volgende bijlagen behoren tot de koopovereenkomst: “
huishoudelijk reglement park Duinhorst ”, “
bouwprotocol park Duinhorst ”, “
leveringsakte dd. 7 september 1983 ”, “
begroting 2019, lange termijnplanning en jaarrekening 2018 park ” en “
toelichting jaarrekening 2018 en begroting 2019 park Duinhorst ”. In de koopovereenkomst is geen kettingbeding opgenomen omtrent gebondenheid van [geïntimeerde] aan de statuten en het reglement van de Stichting. Ook is het bestuur van de Stichting niet van de voorgenomen verkoop op de hoogte gesteld door [erflaatster], de bewindvoerder of Van [geïntimeerde], en heeft het bestuur geen verklaring van geen bezwaar als bedoeld in artikel 16 van het reglement afgegeven.

3.16

De koopovereenkomst is voorafgegaan door een advertentie op internet van de makelaar van [erflaatster]. Hierin wordt voor de bebouwingsmogelijkheden verwezen naar het bestemmingsplan, het reglement en het bouwprotocol. Het reglement en het bouwprotocol zijn als bijlage bij de koopovereenkomst opgenomen.

3.17

Tussen de Stichting, de bewindvoerder en [geïntimeerde] is correspondentie gevoerd over de vraag of de levering van perceel [nummer 1], ondanks het ontbreken van het kettingbeding en de verklaring van geen bezwaar, kon doorgaan. Dit heeft niet tot een oplossing geleid, waarop de Stichting (de bewindvoerder van) [erflaatster] en [geïntimeerde] in rechte heeft betrokken. Levering van perceel [nummer 1] heeft nog niet plaatsgevonden.

perceel [nummer 2] ([geïntimeerde])

3.18

Bij notariële akte van 19 maart 2014 (hierna: de Akte 2014) heeft de Stichting Revo (Stichting Recreatie en Vakantieoorden van ABVAKABO FNV/NOVON) (hierna: Revo) aan [geïntimeerde] de volle eigendom van perceel [nummer 2] met bungalow aan [geïntimeerde] geleverd. Ook dit perceel was aanvankelijk in erfpacht uitgegeven. Revo heeft bij notariële akte van 2 februari 1993 (hierna: de Akte 1993) van twee verschillende eigenaren zowel het erfpachtrecht als de bloot eigendom verkregen. Als gevolg hiervan is, zo staat in de Akte 1993, het erfpachtrecht door vermenging teniet gegaan. Bij de Akte 1993 was de Stichting partij en mede-ondertekenaar.

3.19

Op 1 september 1993 heeft Revo voor perceel [nummer 2] een door de Stichting opgesteld document met de titel “
opgave als eigenaar van een zomerbungalow ” ingevuld. In dit document staat het volgende:

“
De ondergetekende, eigenaar van zomerbungalow nummer [nummer 2], geeft aan het bestuur van de Stichting Bungalowpark Duinhorst de onderstaande gegevens te kennen en verplicht zich – ingevolge het gestelde in artikel 2 lid 1.b van de statuten van genoemde stichting – zich te gedragen overeenkomstig de voorschriften door het bestuur vastgesteld in het reglement als bedoeld in artikel 10 van de statuten, zomede om de bijdragen als omschreven in voormeld reglement te zullen voldoen. ”

Verder heeft Revo met het omcirkelen van het woordje ‘ja’ aangegeven dat zij de statuten en het reglement heeft ontvangen.

3.2

In de Akte 2014 staat dat [geïntimeerde] de in de akte vermelde bijzondere lasten en beperkingen van perceel [nummer 2] aanvaardt. Voor die bijzondere lasten en beperkingen wordt verwezen naar de Akte 1993:

“
Artikel 6

Aanvaarding bijzondere lasten en beperkingen

Koper aanvaardt uitdrukkelijk de hierna in deze akte vermelde bijzondere lasten en beperkingen (…).

(…)

BIJZONDERE LASTEN EN BEPERKINGEN

Ten aanzien van met betrekking tot het verkochte bestaande bijzondere lasten en beperkingen van civielrechtelijke aard wordt verwezen naar voormelde titel van aankomst waarin onder meer het volgende voorkomt, woordelijk luidende:

“
Met betrekking tot aan koper op te leggen bijzondere verplichtingen terzake van het verkochte, en de daarop rustende erfdienstbaarheden verwezen naar een akte van uitgifte erfpacht, op zes april negentienhonderd zeven en zeventig verleden (…) waarin woordelijk staat vermeld:”

(…)

“D. Vervolgens wordt hierbij nog uitdrukkelijk verwezen naar gemelde eigendomstitel, waarin de navolgende bepalingen voorkomt, welke bepalingen hierbij aan de koper worden opgelegd en ten behoeve van de te Noordwijk gevestigde stichting “Stichting Bungawowpark Duinhorst, Noordwijk” worden bedongen en aangenomen en welke bepalingen woordelijk luiden als volgt:

De erfpachter verplicht zich jegens de stichting om zich voor de duur van zijn erfpachtsrecht, te gedragen naar en zich te houden aan het bepaalde in de statuten en het reglement van de stichting. In voormelde reglement – vastgesteld bij akte drie en twintig mei negentienhonderd negen en zeventig (…) – is onder meer het volgende bepaald:”

“Artikel 5.

1.
De erfpachters zijn verplicht naar evenredigheid bij te dragen in de jaarlijkse kosten van het beheer van het zomerbungalowpark en van het onderhoud en de instandhouding der gemeenschappelijke voorzieningen op het terrein van de stichting.”

(…)

“Erfpachter is verplicht in geval van vervreemding van zijn erfpachtsrecht aan zijn rechtsopvolger alle hiervoor vermelde verplichtingen jegens de stichting voorzover deze verplichtingen niet als kwalitatieve verplichtingen samenhangende met het erfpachtsrecht op die rechtsopvolger overgaan – en dit punt op te leggen en ten behoeve van de stichting aan te nemen. Indien de erfpachter of diens rechtsopvolger tot vervreemding van zijn erfpachtsrecht overgaat zonder dat hij voldoet aan de in de vorige zin omschreven verplichting, verbeurt hij – door het enkele feit van die overtreding – aan de stichting een boete van tienduizend gulden (f 10.000,--) welke boete direkt opeisbaar is zonder dat enige ingebrekestelling zal zijn vereist. ”

In de Akte 2014 staat direct hieronder vermeld:

“
AANVAARDING DOOR KOPER

Voor zover in bovengenoemde bepalingen verplichtingen voorkomen welke verkoper verplicht is aan koper op te leggen, doet hij dat bij deze en worden die bepalingen bij deze door koper aanvaard.

Voorzover het gaat om rechten die ten behoeve van derden zijn bedongen, worden die rechten bij deze tevens door verkoper voor die derden aangenomen. ”

Overige feiten

3.21

[erflaatster] en [geïntimeerde] hebben jarenlang de in de statuten en het reglement vermelde parkbijdrage betaald aan de Stichting (behoudens, in geval van [erflaatster], de bijdrage over 2014 en 2015; die heeft zij pas betaald nadat zij daartoe in rechte was veroordeeld) en gebruik gemaakt van de gemeenschappelijke voorzieningen op het park en van de voor hun gereserveerde parkeervakken op de gemeenschappelijke gronden. Ook hebben zij deelgenomen aan de vergadering van eigenaars van de Stichting.

3.22

Van de honderd individuele percelen grond en vakantiebungalows behoren er thans 87 in volle eigendom toe aan individuele eigenaren en rust op 13 een recht van erfpacht.

4. Procedure bij de rechtbank

4.1

De Stichting heeft de bewindvoerder en [geïntimeerde] gedagvaard en gevorderd, zakelijk weergegeven:

I. de bewindvoerder te verbieden om perceel [nummer 1] te leveren aan [geïntimeerde] zonder dat in de leveringsakte het volgende beding is opgenomen, met bepaling van een dwangsom van € 50.000,- indien de bewindvoerder dit verbod overtreedt:

De koper verplicht zich jegens de Stichting Duinhorst om zich te gedragen naar en zich te houden aan het bepaalde in de statuten, het reglement en het bouwprotocol van de stichting. De statuten, het reglement en het bouwprotocol zijn aan koper ter hand gesteld en de koper verklaart de inhoud daarvan te kennen. Koper is verplicht in geval van vervreemding van haar eigendomsrecht aan haar rechtsopvolger alle hiervoor vermelde verplichtingen jegens de stichting als kettingbeding op te leggen.

II. voor het geval de onder I bedoelde levering al heeft plaatsgevonden ten tijde van het te wijzen vonnis, of indien de bewindvoerder tot levering overgaat zonder het onder I gevorderde verbod te respecteren: de bewindvoerder en [geïntimeerde] te gebieden om in de akte van levering alsnog het hiervoor onder I bedoelde beding op te nemen, met bepaling van een dwangsom van € 1.000,- voor de bewindvoerder en [geïntimeerde] afzonderlijk en voor elke gehele dag dat zij na verloop van een week na de betekening van dit vonnis dit gebod niet nakomt;

III. voor recht te verklaren dat de bewindvoerder onrechtmatig heeft gehandeld jegens de Stichting door met [geïntimeerde] de koopovereenkomst met betrekking tot perceel [nummer 1] te sluiten zonder dat daarin het hiervoor onder I bedoelde beding, of een beding van gelijke strekking, is opgenomen;

IV. voor recht te verklaren dat [geïntimeerde] in haar hoedanigheid van eigenaar van de percelen met de nummers [nummer 1] en [nummer 2] onvoorwaardelijk is gebonden aan de statuten, het huishoudelijk reglement en het bouwprotocol van de Stichting;

V. de bewindvoerder en [geïntimeerde] hoofdelijk te veroordelen in de proceskosten.

4.2

De rechtbank heeft de vorderingen afgewezen en de Stichting veroordeeld in de proceskosten van de bewindvoerder en [geïntimeerde], vermeerderd met de nakosten en wettelijke rente.

4.3

De overwegingen van de rechtbank kunnen als volgt worden samengevat:

- Een redelijke uitleg van de Akte 1983 (conform de Haviltex-maatstaf) brengt met zich dat [erflaatster] na verkrijging van de bloot eigendom van perceel [nummer 1] niet langer gebonden is aan de statuten en de reglementen. De Akte 1971, waarnaar wordt verwezen in de Akte 1983 (onder C), is specifiek geschreven voor de rechtsverhouding tussen erfpachter en erfverpachter, terwijl de Akte 1983 een nieuwe rechtspositie voor [erflaatster] schept. De bewoordingen van de verwijzing naar de Akte 1971 zijn dermate algemeen en ongespecificeerd dat hieruit niet kan worden geconcludeerd dat partijen hebben bedoeld [erflaatster] als eigenaar te (blijven) binden aan haar verplichtingen van erfpachtster zoals (deels) opgesomd in de Akte 1971. Ook de structuur van de Akte 1983 duidt erop dat de verwijzing slechts betrekking heeft op de in bepaling B genoemde erfdienstbaarheden. Verder kan ook uit de gedragingen van [erflaatster] na 1983 niet worden afgeleid dat zij een overeenkomst heeft gesloten op grond waarvan zij als eigenaar gebonden was aan de statuten en reglementen van de Stichting.

- Echter, ook indien geconcludeerd zou worden dat op grond van de verwijzing in de Akte 1983 de bepalingen in de Akte 1971 van overeenkomstige toepassing zijn op [erflaatster] als eigenaar, dan leidt dit er niet toe dat [erflaatster] is gebonden aan de statuten en reglementen. Weliswaar heeft [erflaatster] in de Akte 1971 (onder F) een volmacht verstrekt om in een afzonderlijke akte een overeenkomst aan te gaan met de Stichting inhoudende een verplichting om zich voor de duur van haar erfpachtrecht te houden aan het bepaalde in de statuten en reglementen, maar niet is komen vast te staan dat die afzonderlijke akte is opgemaakt. De stelling van de Stichting dat die afzonderlijke akte niet van belang is omdat bepaling F moet worden beschouwd als een derdenbeding (ten gunste van de Stichting), slaagt niet. De omstandigheid dat de kantonrechter in zijn vonnis van 6 mei 2015 als vaststaand feit heeft aangemerkt dat [erflaatster] is gebonden aan de statuten en reglementen van de Stichting, maakt het voorgaande niet anders, omdat in de onderhavige procedure aan dit vonnis geen gezag van gewijsde toekomt.

- Het oordeel van de rechtbank dat perceel [nummer 1] aan [geïntimeerde] kan worden geleverd zonder in de leveringsakte voor [geïntimeerde] een verplichting op te nemen om zich te houden aan de statuten en de reglementen van de Stichting kan weliswaar leiden tot ongelijkheid in de juridische positie van de verschillende eigenaren en erfpachters op het park, maar die ongelijkheid is ingegeven door de juridische historie van ieder individueel perceel en geeft geen aanleiding voor een vergaande toepassing van de redelijkheid en billijkheid om tot een meer gelijke uitkomst te komen.

- De stelling van de Stichting dat [geïntimeerde] als eigenaar van perceel [nummer 1] is gebonden aan de statuten en de reglementen van de Stichting slaagt niet, omdat [geïntimeerde] (nog) geen eigenaar is en zij na levering evenmin gebonden is aangezien [erflaatster] dat ook niet was.

- De Stichting heeft onvoldoende concreet belang bij een verklaring voor recht dat [geïntimeerde] als eigenaar van perceel [nummer 2] is gebonden aan de statuten en reglementen van de Stichting, omdat de Stichting onvoldoende concreet heeft onderbouwd dat [geïntimeerde] de statuten en reglementen schaadt of zal schaden.

5.
Vordering in hoger beroep, grieven tegen het vonnis van de rechtbank en verweer

5.1

De Stichting is in hoger beroep gekomen omdat zij het niet eens is met het vonnis. Zij vordert in hoger beroep vernietiging van het vonnis en toewijzing van haar vorderingen in eerste aanleg.

5.2

De Stichting heeft 18 grieven tegen het vonnis aangevoerd. De grieven van de Stichting kunnen als volgt worden samengevat.
Grief 1 klaagt dat de rechtbank onvoldoende recht heeft gedaan aan het fundamentele beginsel van hoor en wederhoor, doordat de Stichting onvoldoende gelegenheid heeft gekregen om te reageren op de vele nieuwe argumenten in de beide conclusies van antwoord. Met
grief 3 betoogt de Stichting dat de rechtbank ten onrechte niet is ingegaan op de reactie van de Stichting op de stelling van de bewindvoerder en [geïntimeerde] dat tussen hen en de Stichting geen rechtsverhouding bestaat. In
grief 4 stelt de Stichting aan de orde dat de rechtbank ten onrechte geen of onvoldoende oog heeft gehad voor de eisen van redelijkheid en billijkheid die de verhouding tussen partijen beheersen en voor de maatschappelijke gevolgen van haar beslissing.
Grief 5 is gericht tegen de weergave van de feiten. In
grief 6 klaagt de Stichting dat de rechtbank niet alle grondslagen van de vordering heeft genoemd en beoordeeld.
Grieven 2 en 7 tot en met 11 klagen over het oordeel van de rechtbank dat uit de Akte 1971 in samenhang met de Akte 1983 niet volgt dat [erflaatster] na de verkrijging van de bloot eigendom van perceel [nummer 1] is gebonden aan de statuten en reglementen van de Stichting. Volgens de Stichting heeft de rechtbank wel de juiste maatstaf voor de uitleg van de Akte 1983 aangelegd maar heeft zij deze verkeerd toegepast. De grieven
12 tot en met 14 zijn gericht tegen het oordeel van de rechtbank dat, ook indien zou worden geconcludeerd dat op grond van de verwijzing in de Akte 1983 de bepalingen in de Akte 1971 van overeenkomstige toepassing zijn op [erflaatster] als eigenaar van perceel [nummer 1], dit er niet toe leidt dat [erflaatster] is gebonden aan de statuten en reglementen van de Stichting. Volgens de Stichting moet het beding onder F in de Akte 1971 worden aangemerkt als een derdenbeding en moet worden aangenomen dat de daarin genoemde overeenkomst tussen [erflaatster] en de Stichting tot stand is gekomen. Als
grief 15 brengt de Stichting naar voren dat de rechtbank in r.o. 4.15 van het vonnis ten onrechte betekenis heeft toegekend aan de toezegging van [geïntimeerde] om vrijwillig de parkbijdrage te betalen.
Grieven 16 en 17 stellen het oordeel van de rechtbank met betrekking tot de gebondenheid van [geïntimeerde] als eigenaar van perceel [nummer 2] aan de orde. De Stichting betoogt dat zij een voldoende concreet belang bij haar vordering heeft en dat haar vordering daarom ten onrechte bij gebrek aan belang is afgewezen. Volgens de Stichting is [geïntimeerde] wel degelijk gebonden aan de statuten en reglementen van de Stichting en moet daarom alsnog haar vordering worden toegewezen.
Grief 18 is gericht tegen het vonnis in zijn geheel en de proceskostenveroordeling.

5.3

[geïntimeerde] voert verweer. Zij concludeert tot bekrachtiging van het vonnis, met veroordeling van de Stichting in de proceskosten van het hoger beroep, inclusief nakosten en te vermeerderen met wettelijke rente.

5.4

De Stichting heeft ter zitting betoogd dat het hof bij de beoordeling van haar grieven voorbij dient te gaan aan wat [geïntimeerde] stelt ten aanzien van de positie van [erflaatster], omdat de zaak tegen [erflaatster] moet worden onderscheiden van de zaak tegen [geïntimeerde] en [geïntimeerde] geen partij is in de zaak tegen [erflaatster]. Dit betoog slaagt niet. De Stichting heeft één procedure aangespannen tegen [erflaatster] en [geïntimeerde]. De vorderingen van de Stichting zijn gericht tegen [erflaatster] én [geïntimeerde] (vorderingen II, IV en V) of hebben, indien zij worden toegewezen, gevolgen voor de rechtspositie van [geïntimeerde] als koper van perceel [nummer 1] en contractspartij van [erflaatster] (vorderingen I en III). Ook voor zover het die laatste vorderingen betreft moet [geïntimeerde] verweer kunnen voeren tegen de stellingen van de Stichting. De Stichting heeft dat zelf ook onder ogen gezien, waar zij stelt dat zij [geïntimeerde] vanwege haar hoedanigheid van koper en (beoogd) toekomstig eigenaar van perceel [nummer 1] mede in deze procedure heeft betrokken (memorie van grieven, 65). Het hof zal daarom ook acht slaan op hetgeen [geïntimeerde] tegen de grieven van de Stichting heeft aangevoerd, voor zover het betreft de positie van [erflaatster].

6. Beoordeling in hoger beroep

Inleidende opmerkingen

6.1

In eerste aanleg is de bewindvoerder opgetreden als formele procespartij namens [erflaatster]. [erflaatster] is tijdens de procedure in eerste aanleg overleden. Als een executeur is benoemd, treedt deze gedurende zijn beheer op als vertegenwoordiger van de erfgenamen in en buiten rechte (artikel 4:145 lid 2 BW). De Stichting heeft dus terecht in hoger beroep de executeur gedagvaard.

6.2

De executeur is in hoger beroep niet verschenen. Gelet op de devolutieve werking van het hoger beroep, op grond waarvan binnen het kader van de grieven de hele zaak aan het oordeel van het hof wordt onderworpen, zal het hof het verweer gevoerd door de bewindvoerder in eerste aanleg in zijn beoordeling betrekken.

6.3

De Stichting heeft geen afzonderlijke grief gericht tegen de afwijzing door de rechtbank van haar vordering onder IV voor zover het betreft [geïntimeerde] in haar hoedanigheid van eigenaar van perceel [nummer 1]. De rechtbank heeft die afwijzing gebaseerd op de overweging dat [geïntimeerde] (nog) geen eigenaar is van perceel [nummer 1] (r.o. 4.16). Het hof zal daarom dit onderdeel van de vordering onder IV onbesproken laten. Voor zover in het licht van de grief van de Stichting gericht tegen het vonnis in zijn geheel (grief 18) aangenomen zou moeten worden dat de Stichting ook tegen dit oordeel heeft willen opkomen, oordeelt het hof in navolging van de rechtbank dat dit bezwaar van de Stichting verworpen moet worden op grond van het feit dat [geïntimeerde] (nog) geen eigenaar is van perceel [nummer 1].

6.4

Grief 5 is gericht tegen de weergave van de feiten in het vonnis. De Stichting heeft geen belang (meer) bij deze grief, omdat het hof de feiten zelfstandig vaststelt, waarbij het hof bepaalt welke feiten het voor de beoordeling van het geschil van belang acht.

6.5

Met de grieven 1, 3 en 6 beklaagt de Stichting zich erover dat de rechtbank het beginsel van hoor en wederhoor heeft geschonden en in haar oordeel niet alle door de Stichting aangevoerde grondslagen en reacties op de stellingen van de bewindvoerder en [geïntimeerde] heeft betrokken. Ook bij deze grieven heeft de Stichting geen belang (meer), omdat zij in hoger beroep de zaak (nagenoeg) in zijn geheel ter beoordeling aan het hof heeft voorgelegd en zij in de gelegenheid is gesteld te reageren op de verweren die in eerste aanleg zijn gevoerd en de grondslagen voor haar vorderingen nader toe te lichten. Ook strekt de procedure in hoger beroep er mede toe eventuele onvolkomenheden uit de eerste aanleg op deze punten te verbeteren.

6.6

Het hof zal hierna eerst de grieven bespreken die betrekking hebben op het oordeel van de rechtbank ten aanzien van de gebondenheid van [erflaatster] (en [geïntimeerde], als perceel [nummer 1] eenmaal aan haar geleverd is) aan de statuten en de reglementen van de Stichting (grieven 2, 4, 7 tot en met 14). Daarbij zal het hof ook grief 15 betrekken. Vervolgens komen de grieven van de Stichting met betrekking tot de gebondenheid van [geïntimeerde] als eigenaar van perceel [nummer 2] aan de orde (grieven 16 en 17).

Gebondenheid van [erflaatster] aan de statuten en reglementen van de Stichting (grieven 2, 4, 7 tot en met 15) .

6.7

De Stichting stelt dat [erflaatster] als eigenaar van perceel [nummer 1] gebonden is aan de statuten en reglementen van de Stichting. Dit baseert de Stichting onder meer op het beding onder C in de Akte 1983. Volgens de Stichting wordt met ‘bijzondere bepalingen’ in dit beding gedoeld op de bepalingen in onderdeel B onder 6, F en G van de Akte 1971. De in die bepalingen gestelde beperking dat zij gelden voor de duur van het erfpachtrecht, staat er volgens de Stichting niet aan in de weg dat [erflaatster] ook na de verkrijging van de bloot eigendom van perceel [nummer 1] aan de statuten en reglementen van de Stichting is gebonden. De bewindvoerder en [geïntimeerde] hebben dit in eerste aanleg betwist, [geïntimeerde] ook in hoger beroep.

6.8

Voor de beoordeling van deze stelling van de Stichting moet eerst worden vastgesteld welke maatstaf moet worden gehanteerd bij de uitleg van de Akte 1983 en de Akte 1971, waar de Akte 1983 naar verwijst. De rechtbank heeft overwogen dat de Haviltex-maatstaf moet worden gehanteerd. Bij deze maatstaf komt het aan op de betekenis die partijen over en weer redelijkerwijs aan de afspraken mochten toekennen en op wat zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten, in het licht van alle omstandigheden van het geval. De Stichting sluit zich wat die uitlegmaatstaf betreft aan bij de rechtbank. De bewindvoerder en [geïntimeerde] hebben een striktere, objectieve uitlegmaatstaf bepleit, waarbij de bewoordingen van de akten, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akten, leidend zijn.

6.9

Bij de uitleg van notariële leverings- en vestigingsakten met betrekking tot registergoederen past in beginsel een objectieve maatstaf. De ratio hiervan is gelegen in de bescherming van derden, die moeten kunnen afgaan op wat in de openbare registers over registergoederen is opgenomen. In het onderhavige geval concentreert het geschil tussen partijen zich echter - voor zover het betreft het perceel van [erflaatster] - op de vraag of [erflaatster] op grond van de Akte 1983 jegens de Stichting is gebonden aan afspraken die zij in de Akte 1971 met Drebo heeft gemaakt en op de uitleg van die afspraken. [erflaatster] en de Stichting zijn geen derden die overeenkomstig de hiervoor genoemde ratio voor de objectieve maatstaf moeten kunnen afgaan op de bewoordingen van deze notariële akten. [erflaatster] is partij bij deze akten. De Stichting is (mede) door de directeur van Drebo opgericht en heeft de gemeenschappelijke gronden van Drebo overgedragen gekregen. Als zodanig kan de Stichting bekend worden verondersteld met de bedoelingen van partijen bij het maken van de afspraken die in deze notariële akten zijn vastgelegd. Er is dus geen reden om [erflaatster] of de Stichting te beschermen tegen een uitleg van deze notariële akten waarbij behalve de bewoordingen van deze akten ook wordt betrokken welke betekenis Drebo en [erflaatster] over en weer redelijkerwijs aan de afspraken mochten toekennen en op wat zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten, in het licht van alle omstandigheden van het geval. De Stichting maakt ook geen aanspraak op die bescherming. [geïntimeerde] kan daar in haar hoedanigheid van (beoogd) toekomstig eigenaar van perceel [nummer 1] evenmin aanspraak op maken. [geïntimeerde] is immers net als [erflaatster] eigenaar van een perceel in het bungalowpark en heeft soortgelijke afspraken gemaakt bij de verkrijging van haar eigen perceel. Op het moment dat ze een koopovereenkomst met [erflaatster] tekende, was zij als eigenaar op de hoogte van wat er zich op het park afspeelde, welke rol de Stichting speelde en waaraan de gebruikers zich – in relatie tot de Stichting – dienden te houden. Het hof zal dit alles meewegen bij de uitleg van de bepalingen.

6.1

In de Akte 1983 wordt ‘ten aanzien van bekende krachtens titel bestaande erfdienstbaarheden en andere bijzondere bepalingen’ verwezen naar de Akte 1971, ‘waarbij voormeld eeuwigdurend recht van erfpacht is uitgegeven’. Welke erfdienstbaarheden en bijzondere bepalingen dat precies zijn, wordt in de Akte 1983 niet nader gespecificeerd. Voor zover er sprake is van beperkte rechten, zoals erfdienstbaarheden en erfpacht, overweegt het hof dat die bepalingen naar hun (goederenrechtelijke) aard blijven rusten op het betreffende registergoed, ook in het geval de bepalingen niet expliciet in een notariële akte worden aangehaald. In dit geval is een bijzonderheid dat wordt verwezen naar bepalingen in een erfpachtakte, terwijl de overdracht van de bloot eigendom tot gevolg heeft dat het recht van erfpacht van rechtswege teniet gaat (artikel 3:81 lid 2 sub e BW), waarmee ook de voorwaarden waaronder [erflaatster] het erfpachtrecht heeft verkregen, in beginsel komen te vervallen. Dat betekent dat het hof zal moeten uitleggen wat deze verwijzing precies inhield en of partijen gebonden bleven aan de bepalingen in de Akte 1971. Bij die uitleg is allereerst de taalkundige betekenis van belang. De Akte 1983 verwijst expliciet naar de bijzondere bepalingen in de Akte 1971. Daaruit kan worden afgeleid dat die bepalingen kennelijk van belang bleven voor de rechtspositie van de verkrijger van het verkochte. Anders zou deze verwijzing zinledig zijn. Op basis van een taalkundige uitleg kan dus worden verondersteld dat met de verwijzing in de Akte 1983 (mede) wordt gedoeld op bepalingen die zijn opgenomen in onderdeel B onder 6 (erfpachtvoorwaarden), onderdeel F (last en volmacht aan notarisklerk tot sluiten van afzonderlijke overeenkomst) en onderdeel G van de Akte 1971 (kettingbeding).

6.11

Ook los van de taalkundige betekenis heeft [erflaatster] naar het oordeel van het hof uit de verwijzing in de Akte 1983 naar de bijzondere bepalingen in de Akte 1971 kunnen begrijpen dat Drebo wilde dat zij gebonden bleef aan de statuten en reglementen van de Stichting, die – gelet op de daarin opgenomen definitie van het begrip ‘eigenaar’ – zijn bedoeld voor zowel de eigenaren als erfpachters op het park. Een andere uitleg van de Akte 1983, waarbij [erflaatster] als eigenaar niet langer gebonden zou zijn aan verplichtingen die voor haar als erfpachtster golden, ligt niet voor de hand. In de relatie met de Stichting en de andere bewoners van het park veranderde er immers niets. [erflaatster] bleef ook als eigenaar bewoner van een park met andere eigenaren en erfpachters die er over en weer belang bij hadden dat de statuten en reglementen van de Stichting door ieder van hen werden nageleefd.

6.12

Bij een uitleg van wat partijen zijn overeengekomen conform de Haviltex-maatstaf kunnen ook de gedragingen en verklaringen van partijen na het sluiten van de overeenkomst kunnen worden betrokken. Die wijzen er in dit geval eveneens op dat [erflaatster] de Akte 1983 zo heeft begrepen dat zij na de verkrijging van de bloot eigendom van haar perceel gebonden bleef aan de statuten en reglementen van de Stichting: [erflaatster] is de parkbijdrage blijven betalen die zij op grond van het reglement van de Stichting verschuldigd was; zij heeft in de procedure bij de kantonrechter (zie onder 3.13 van dit arrest) een beroep gedaan op bepalingen van het reglement; zij heeft deelgenomen aan de vergadering van eigenaars; en zij heeft ingestemd met de sloop van haar vakantiebungalow, nadat de Stichting haar op het achterstallig onderhoud daarvan had aangesproken. Verder heeft de bewindvoerder bij het namens [erflaatster] te koop aanbieden van het perceel voor de bebouwingsmogelijkheden van het perceel verwezen naar het reglement en het bouwprotocol, en in de koopovereenkomst die hij namens [erflaatster] met [geïntimeerde] heeft gesloten als bijlagen het reglement en het bouwprotocol opgenomen. Uit deze gedragingen van [erflaatster] en de bewindvoerder valt af te leiden dat [erflaatster] zich aan de statuten en reglementen gebonden achtte. Als [erflaatster] dit steeds vrijwillig heeft gedaan, of zich uitsluitend aan sommige bepalingen uit de statuten en reglementen wilde verbinden maar niet aan andere, had zij dat uitdrukkelijk moeten verklaren. Dat is gesteld noch gebleken. Zij heeft zich voor het eerst in november 2019 - dus 36 jaar nadat zij volledig eigenaar werd - op het standpunt gesteld dat zij niet gebonden was. Dit is gebeurd in een brief die mr. le Clercq namens de bewindvoerder heeft gestuurd aan de Stichting in reactie op het door de Stichting in oktober 2019 gemaakte bezwaar tegen de levering van perceel [nummer 1] aan [geïntimeerde] indien zij, [geïntimeerde] niet bereid was zich te houden aan de statuten en reglementen.

6.13

Het kan in deze omstandigheden in het midden blijven of de overeenkomst tussen [erflaatster] en de Stichting bedoeld in onderdeel F van de Akte 1971 daadwerkelijk tot stand is gekomen. Uit het feit dat [erflaatster] last en volmacht heeft gegeven aan de medewerkers van de notaris om deze overeenkomst namens haar aan te gaan, blijkt eens te meer dat het de bedoeling van partijen was dat [erflaatster] ook als eigenaar gebonden zou blijven aan de statuten en reglementen van de Stichting.

6.14

Als de uitleg van afspraken die partijen hebben gemaakt onvoldoende duidelijkheid verschaft over hun bedoelingen, dan kunnen die afspraken worden aangevuld op grond van de redelijkheid en billijkheid (artikel 6:248 lid 1 BW). Naar het oordeel van het hof is op grond van het voorgaande voldoende duidelijk dat Drebo en [erflaatster] in de Akte 1983 hebben bedoeld dat [erflaatster] na de verkrijging van het bloot eigendom van haar perceel gebonden zou blijven aan de statuten en reglementen van de Stichting. Ten overvloede overweegt het hof dat voor zover sprake is van enige onduidelijkheid, de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid meebrengt dat [erflaatster] als eigenaar van haar perceel aan de statuten en reglementen van de Stichting gebonden is. Daarbij is van belang dat in de statuten en reglementen regels worden getroffen met betrekking tot het gebruik van een bungalowpark door een groot aantal parkbewoners (in de statuten en het reglement gedefinieerd als eigenaar of erfpachter) wier woongenot mede afhankelijk is van gemeenschappelijke voorzieningen en de wijze waarop de andere parkbewoners met hun eigendom omgaan. Voor de goede werking van die regels is nodig dat zij door zoveel mogelijk parkbewoners worden nageleefd. De bereidheid van parkbewoners om zich aan die regels te onderwerpen is immers gebaseerd op het vertrouwen dat ook de andere parkbewoners zich aan die regels houden. Dat vertrouwen zou worden ondermijnd als erfpachters die de bloot eigendom van hun perceel verwerven, zich aan die regels zouden kunnen onttrekken. Daardoor zou uiteindelijk het woongenot van alle parkbewoners kunnen worden aangetast.

6.15

Naar het oordeel van het hof moeten de bepalingen van de Akte 1983 en de Akte 1971 dus ook op grond van het wederzijdse gerechtvaardigd vertrouwen van partijen, bezien in het licht van de redelijkheid en billijkheid, zo worden uitgelegd dat [erflaatster] ook na de verkrijging van de bloot eigendom van haar perceel gebonden is aan de statuten en reglementen van de Stichting. Dat betekent dat [erflaatster] bij de overdracht van haar eigendomsrecht aan [geïntimeerde] op grond van het kettingbeding gehouden is om de verplichting tot naleving van de statuten en reglementen aan [geïntimeerde] op te leggen.

6.16

[erflaatster] heeft gesteld dat de artikelen 3 en 16 van het reglement nietig zijn omdat zij het statutaire doel van de Stichting overschrijden (conclusie van antwoord van [erflaatster], 6.1 en verder). Die stelling kan buiten beschouwing blijven omdat [erflaatster] reeds op grond van het kettingbeding in de Akte 1971 gehouden is om de verplichting tot naleving van de statuten en reglementen aan [geïntimeerde] op te leggen. Ten overvloede overweegt het hof dat, anders dan [erflaatster] stelt, het statutaire doel van de Stichting niet beperkt is tot het in stand houden en onderhouden van de gemeenschappelijke gronden en voorzieningen. Blijkens de statuten is het ook de taak van de Stichting om toezicht te houden op de naleving van de statuten en reglementen door de eigenaren. Artikelen 3 en 16 passen binnen die doelstelling. Het bestuur kan de in artikel 16 bedoelde toestemming alleen weigeren als de naleving van de statuten en reglementen in gevaar is. Het beroep van [erflaatster] op de nietigheid van deze artikelen gaat dus niet op.

6.17

Het voorgaande betekent dat grieven 2, 4, 7 tot en met 11 en 15 van de Stichting slagen. Grieven 12 tot en met 14 hoeven niet te worden besproken, gelet op hetgeen het hof in 6.13 van dit arrest heeft overwogen.

Gebondenheid van [geïntimeerde] als eigenaar van perceel [nummer 2] aan de statuten en reglementen van de Stichting (grieven 16 en 17)

6.18

Naar aanleiding van grief 16 van de Stichting overweegt het hof dat de statuten en reglementen van de Stichting zich niet beperken tot een regeling over de parkbijdrage, maar ook regels bevatten over de verhuur, verkoop en bebouwing van individuele percelen. Omdat [geïntimeerde] meent dat zij niet is gebonden aan die regels, heeft de Stichting voldoende belang bij de door haar gevorderde verklaring voor recht dat [geïntimeerde] is gebonden aan de statuten en reglementen van de Stichting. Aan het belang van de Stichting doet niet af dat [geïntimeerde] heeft verklaard dat zij zich, in ieder geval voor perceel [nummer 2], zal houden aan de verschillende verplichtingen (r.o. 4.17 van het vonnis van de rechtbank). Deze verklaring heeft niet op alle in de statuten en reglementen opgenomen verplichtingen betrekking. Zo is [geïntimeerde] wel bereid om de financiële bijdrage aan het park te betalen, maar acht zij zich niet gebonden aan regels van de Stichting die de zeggenschap over het gebruik en de inrichting van haar perceel en vakantiebungalow raken. Daarnaast geldt ook hier dat niet kan worden uitgesloten dat [geïntimeerde] deze toezegging op een later tijdstip zal intrekken.

6.19

Het hof volgt [geïntimeerde] niet in haar stelling dat de vordering van de Stichting bij gebrek aan belang moet worden afgewezen omdat die vordering het statutaire doel van de Stichting te buiten gaat. Zoals het hof hiervoor heeft overwogen, is het statutaire doel van de Stichting niet beperkt tot het in stand houden en onderhouden van de gemeenschappelijke gronden en voorzieningen, maar is het blijkens de statuten ook de taak van de Stichting om toezicht te houden op de naleving van de statuten en reglementen door de eigenaren en erfpachters. De vordering van de Stichting past daarbinnen.

6.2

Het voorgaande betekent dat grief 16 van de Stichting slaagt. Het hof komt daarmee toe aan een inhoudelijke beoordeling van deze vordering.

6.21

De Stichting stelt dat [geïntimeerde] zich in de Akte 2014 heeft verbonden om zich te houden aan de statuten en reglementen van de Stichting. Volgens de Stichting volgt dit uit artikel 6 en het bepaalde onder het kopje “
aanvaarding door koper ”. Deze bepalingen moeten volgens de Stichting - aan de hand van de Haviltex-maatstaf - zo worden uitgelegd dat [geïntimeerde] heeft ingestemd met de “
bijzondere lasten en beperkingen ” die zijn omschreven in de Akte 1993, waaronder de (in de vorm van een derdenbeding neergelegde) verplichting om zich te gedragen naar en zich te houden aan de statuten en de reglementen van de Stichting.

6.22

[geïntimeerde] bestrijdt dit. Zij stelt voorop dat de Akte 2014 naar objectieve maatstaven moet worden uitgelegd, waarbij de bewoordingen van de Akte leidend zijn. [geïntimeerde] wijst erop dat in de Akte 2014 onder het kopje “
aanvaarding door koper ” is verwezen naar verplichtingen die voorkomen in “
bovengenoemde bepalingen ”. Uit die “
bovengenoemde bepalingen ” blijkt niet dat de verkoper verplicht is geweest enige verplichting aan koper op te leggen en dat ten behoeve van derden rechten zijn bedongen. Daarbij komt dat op Revo niet meer de verplichting rustte om verplichtingen door te leggen, omdat de bij de uitgifte van de erfpacht opgelegde verplichtingen in 1993 bij verkrijging van de bloot eigendom door vermenging teniet zijn gegaan, aldus [geïntimeerde].

6.23

Het hof ziet grond om de Akte 2014, net als de Akte 1983, uit te leggen conform de Haviltex-maatstaf, aangezien het gaat om de vraag waartoe [geïntimeerde] zich in deze Akte heeft verbonden en geen rechten van derden in het geding zijn die af moeten kunnen gaan op de bewoordingen van de Akte. Uit de bewoordingen van de Akte volgt reeds dat [geïntimeerde] gebonden is aan de statuten en reglementen van de Stichting. Het bepaalde onder het kopje “
aanvaarding door koper ” kan niet los worden gezien van artikel 6 van de Akte 2014. In dit artikel staat dat [geïntimeerde] de in de akte vermelde bijzondere lasten en beperkingen uitdrukkelijk aanvaardt. De inhoud van die bijzondere lasten en beperkingen wordt, onder verwijzing naar de Akte 1993 (met Revo als koper), in de Akte 2014 (met Revo als verkoper) letterlijk weergegeven. Het gaat daarbij onder meer om de verplichting voor de erfpachter om zich jegens de Stichting voor de duur van het erfpachtrecht te gedragen naar en zich te houden aan de statuten en het reglement van de Stichting en om die verplichting bij wege van kettingbeding op te leggen aan zijn rechtsopvolger onder bijzondere titel. In de Akte 2014 wordt vervolgens onder het kopje “
aanvaarding door koper ” nogmaals verwezen naar die bijzondere lasten en beperkingen. Weliswaar is de erfpacht in 1993 als gevolg van vermenging teniet gegaan, maar uit de bewoordingen van de Akte 2014 volgt dat partijen bedoeld hebben dat de voorwaarden waaronder het recht van erfpacht is uitgegeven ook gelden in hun onderlinge verhouding. De stelling van [geïntimeerde] dat de bijzondere lasten en beperkingen geen verplichtingen bevatten die Revo aan haar moet opleggen en evenmin bedongen rechten voor derden bevatten, berust op een verkeerde lezing.

6.24

Voor zover [geïntimeerde] stelt dat er voor Revo niets viel door te geven aan verplichtingen aan [geïntimeerde], miskent zij dat de voorwaarden waaronder het erfpachtrecht zijn gevestigd hun gelding hebben behouden toen Revo in 1993 het erfpachtrecht en de bloot eigendom verkreeg. In de Akte 1993 is dezelfde tekst opgenomen als in de Akte 2014 onder het kopje “
bijzondere lasten en beperkingen ”, gevolgd door de volgende toevoeging: “
Genoemde verplichtingen worden bij deze door verkoper aan koper opgelegd, die deze verplichtingen uitdrukkelijk aanvaardt. Verkoper neemt de hiervoor omschreven rechten bedongen ten behoeve van voormelde stichting voor deze aan ”. Weliswaar slaan de woorden “
genoemde verplichtingen ” terug op de verplichtingen voor de erfpachter, maar het is aannemelijk dat partijen met deze toevoeging hebben bedoeld dat de verplichtingen die de verkoper eerder als erfpachter op zich had genomen ook voor Revo als koper/eigenaar zouden gelden (en dan logischerwijs zonder de beperking dat deze gelden voor de duur van het recht van erfpacht). Anders zou de toegevoegde tekst geen enkele betekenis hebben en had in de Akte 1993 kunnen worden volstaan met het citeren van de in de vestigingsakte genoemde erfdienstbaarheden. Hierbij dient te worden bedacht dat de Stichting partij was bij de Akte 1993 en dat juist zij, vanwege haar rol als beheerder van het park en opsteller en handhaver van de statuten en reglementen, er belang bij had dat alle gebruikers van vakantiebungalows - hetzij als erfpachter hetzij als eigenaar - zich gebonden verklaarden aan deze regels. Dat dit de bedoeling van de toegevoegde tekst is, vindt ook bevestiging in de omstandigheid dat Revo op 1 september 1993, dus kort na de verkrijging van de eigendom, schriftelijk heeft verklaard aan de Stichting dat op haar de verplichting rustte om zich te houden aan het huishoudelijk reglement (zie hiervoor onder 3.19). Ten overvloede overweegt het hof dat ook in het geval van [geïntimeerde] de overige omstandigheden van het geval erop wijzen dat [geïntimeerde] zich aan de statuten en reglementen van de Stichting gebonden achtte. Net als [erflaatster] is [geïntimeerde] is de financiële bijdrage voor het onderhoud van de gemeenschappelijke gronden blijven betalen en heeft zij deelgenomen aan de vergadering van eigenaars. Verder is de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid ook in het geval van [geïntimeerde] een reden om gebondenheid van [geïntimeerde] aan te nemen.

6.25

Uit het voorgaande volgt dat grief 17 van de Stichting slaagt en dat de Akte 2014 zo moet worden uitgelegd dat [geïntimeerde] zich als koper tegenover de Stichting heeft verbonden om zich te gedragen naar en zich te houden aan het bepaalde in de statuten en reglementen van de Stichting. Aangezien de bevoegdheid om een bouwprotocol vast te stellen is vastgelegd in het huishoudelijk reglement, moet worden aangenomen dat de gebondenheid van [geïntimeerde] zich ook uitstrekt tot het bouwprotocol van de Stichting, hoewel dat protocol niet uitdrukkelijk wordt genoemd bij de “
bijzondere lasten en beperkingen ”.

Conclusie en proceskosten

6.26

De conclusie is dat het hoger beroep van de Stichting slaagt. Het hof zal het vonnis van de rechtbank vernietigen en, opnieuw rechtdoende, vorderingen I, III en IV van de Stichting toewijzen. De vordering onder I kan steunen op het kettingbeding opgenomen in de Akte 1971 (onderdeel G). Het hof leest deze vordering zo dat zij nu ziet op de executeur. Het kettingbeding heeft betrekking op de overdracht van het erfpachtrecht van perceel [nummer 1] maar uit de uitleg van de Akte 1983 in samenhang met de Akte 1971 in dit arrest volgt dat het ook van toepassing is op de overdracht van de eigendom van het perceel. Bij toewijzing van de vordering onder II heeft de Stichting geen belang omdat de levering van perceel [nummer 1] nog niet heeft plaatsgevonden. De vordering onder III is toewijsbaar omdat de verplichting voortvloeiend uit de Akte 1983 in samenhang met de Akte 1971 om bij de verkoop van perceel [nummer 1] het in de vordering onder I genoemde beding op te nemen, tot doel heeft om de Stichting in staat te stellen de koper van perceel [nummer 1] te houden aan de statuten en reglementen van de Stichting. In die omstandigheden kan het nalaten van de bewindvoerder om dat beding op te nemen onrechtmatig worden geacht jegens de Stichting als partij die tot taak heeft om toe te zien op de naleving van de statuten en reglementen. De vordering onder IV is gegrond omdat uit de Akte 2014 in samenhang met de Akte 1993 volgt dat [geïntimeerde] gehouden is de statuten en reglementen na te leven. Bij de toewijzing van die vordering zal het hof perceel [nummer 1] weglaten omdat de Stichting alleen heeft gegriefd tegen de afwijzing van die vordering voor zover het perceel [nummer 2] betreft. De proceskostenveroordeling in eerste aanleg kan geen stand houden omdat de rechtbank de Stichting ten onrechte heeft aangemerkt als de in het ongelijk gestelde partij. Het hof zal de executeur en [geïntimeerde] als de in het ongelijk gestelde partijen veroordelen in de proceskosten in beide instanties.

7. Beslissing

Het hof:

- vernietigt het tussen partijen gewezen vonnis van de rechtbank Den Haag van 7 april 2021, en opnieuw rechtdoende:

- verbiedt de executeur (in zijn hoedanigheid van executeur van de nalatenschap van [erflaatster]) om perceel [nummer 1] te leveren aan [geïntimeerde] zonder dat in de leveringsakte het volgende beding is opgenomen, met bepaling van een dwangsom van € 50.000,- indien de executeur dit verbod overtreedt:

De koper verplicht zich jegens de Stichting Duinhorst om zich te gedragen naar en zich te houden aan het bepaalde in de statuten, het reglement en het bouwprotocol van de Stichting. De statuten, het reglement en het bouwprotocol zijn aan koper ter hand gesteld en de koper verklaart de inhoud daarvan te kennen. Koper is verplicht in geval van vervreemding van haar eigendomsrecht aan haar rechtsopvolger alle hiervoor vermelde verplichtingen jegens de stichting als kettingbeding op te leggen.

- verklaart voor recht dat de bewindvoerder onrechtmatig heeft gehandeld jegens de Stichting door met [geïntimeerde] de koopovereenkomst met betrekking tot perceel [nummer 1] te sluiten zonder dat daarin het hiervoor bedoelde beding, of een beding van gelijke strekking, is opgenomen;

- verklaart voor recht dat [geïntimeerde] in haar hoedanigheid van eigenaar van perceel [nummer 2] onvoorwaardelijk is gebonden aan de statuten, het huishoudelijk reglement en het bouwprotocol van de Stichting;

- veroordeelt de executeur (in zijn hoedanigheid van executeur van de nalatenschap van [erflaatster]) en [geïntimeerde] hoofdelijk in de proceskosten in beide instanties, aan de zijde van de Stichting in eerste aanleg te begroten op € 656,- aan griffierecht en € 1.423,- aan salaris voor de advocaat en in hoger beroep op € 772,- aan griffierecht en € 3.342,- aan salaris voor de advocaat;

- wijst de vorderingen af voor het overige;

- verklaart dit arrest wat betreft het aan de executeur opgelegde verbod en de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. P. Glazener, A.A. Muilwijk-Schaaij en J.A. Tuinman, en in het openbaar uitgesproken op 8 november 2022 in aanwezigheid van de griffier mr. A.N. Kikkert.