Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-21/01213
Uitspraak van 15 december 2022
in het geding tussen:
[X] te [Z] , belanghebbende,
(gemachtigde: A. Bakker)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Zoetermeer, de Heffingsambtenaar,
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 27 oktober 2021, nummer SGR 20/6958.
Procesverloop
1.1.
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2019 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 422.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2020 opgelegde aanslag in de onroerende-zaakbelastingen (de aanslag).
1.2.
De Heffingsambtenaar heeft het daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake van het beroep is een griffierecht van € 48 geheven. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Ter zake van het hoger beroep is een griffierecht van € 134 geheven. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 9 november 2022. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een hoekwoning uit 1981 met een inpandige garage. De inhoud van de woning is ongeveer 540 m3 en de oppervlakte van het perceel bedraagt ongeveer 275 m2.
2.2.
De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de beschikte waarde een waardematrix overgelegd. De woning is daarin vergeleken met de verkochte objecten [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] , alle gelegen te [woonplaats] .
2.3.
Belanghebbende bepleit in hoger beroep een WOZ-waarde van € 388.000. Ter onderbouwing verwijst belanghebbende naar de verkochte objecten [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] , alle gelegen te [woonplaats] en de bijbehorende stamkaarten van [naam] . Voorts heeft belanghebbende verschillende foto’s van de keuken en het sanitair van de woning overgelegd.
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft geoordeeld, voor zover in hoger beroep van belang, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:
“4. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
5. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op de door hem overgelegde stukken en wat hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Uit de door verweerder ter zitting overgelegde matrix volgt dat de waarde van de woning is bepaald door een systematische vergelijking met woningen waarvan verkoopcijfers rond de waardepeildatum beschikbaar zijn. Verweerder heeft aldus gehandeld in overeenstemming met artikel 4, eerste lid, Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken. De stelling van eiser dat sprake is van schending van het vertrouwensbeginsel of schending van het verbod van willekeur faalt nu immers, zoals ook in de toelichting op het taxatieverslag is vermeld, wel sprake is van een modelmatige waardebepaling.
6. In de matrix worden de volgende vergelijkingsobjecten genoemd:
- [adres 2] te [woonplaats] , verkocht op 25 april 2018 voor € 362.000;
- [adres 3] te [woonplaats] , verkocht op 1 november 2019 voor € 518.500;
- [adres 4] te [woonplaats] , verkocht op 15 oktober 2018 voor € 450.000.
7. De rechtbank acht met name de vergelijkingsobjecten [adres 3] en [adres 4] wat betreft bouwkundige staat, kwaliteit, ligging en bouwjaar zeer goed vergelijkbaar met de woning. Deze woningen zijn ook in dezelfde stijl gebouwd als de woning en hebben daarom eenzelfde uitstraling. Verder is [adres 3] , evenals de woning, een hoekwoning. Dat [adres 3] een betere kwaliteit (goed, 4) heeft dan de woning maakt niet dat dit object onvoldoende vergelijkbaar is. Verder is van belang dat de vergelijkingsobjecten niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht.
8. Uit de matrix blijkt dat voor de woning een prijs per kubieke meter (€ 600) is gehanteerd die lager ligt dan de kubieke meterprijzen die (herrekend naar een gemiddelde kwaliteit en staat van onderhoud) voortvloeien uit de verkopen van [adres 3] (€ 604) en [adres 4] (€ 676). Hiermee heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat bij de herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten, voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning qua staat van onderhoud en voorzieningen. Gelet op de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten en het feit dat de woning een aanzienlijk groter perceel heeft, is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
9. Hetgeen eiser heeft gesteld, leidt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Dat bij de woning sprake is van gedateerde voorzieningen dan wel een mindere staat van onderhoud waardoor aan deze elementen de kwalificatie ‘matig’ (2) zou moeten worden toegekend, heeft eiser niet aannemelijk gemaakt. Voorts faalt eisers beroep op het gelijkheidsbeginsel. De door eiser genoemde panden [adres 5] en [adres 6] hebben immers een aanzienlijk kleiner perceel dan de woning zodat van gelijke gevallen geen sprake is.
(…)
13. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld en is er ook overigens geen reden om het beroep gegrond te verklaren.
14. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.”
Omschrijving geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
4.1.
In geschil is of de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en de Heffingsambtenaar ontkennend.
4.2.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar, alsmede wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning nader wordt vastgesteld op € 388.000 en een dienovereenkomstige vermindering van de aanslag. Voorts concludeert belanghebbende tot toekenning van een proceskostenvergoeding voor de beroepsfase en tot vergoeding van de door belanghebbende betaalde griffierechten.
4.3.
De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
Beoordeling van het hoger beroep
5.1.
De waarde van een woning wordt ingevolge artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, p. 44).
5.2.
De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van het Hof heeft de Heffingsambtenaar aan de op hem rustende bewijslast voldaan. Daartoe overweegt het Hof als volgt.
5.3.1.
De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde een waardematrix overgelegd. Naar hieruit volgt is de waarde van de woning bepaald door de woning systematisch te vergelijken met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De in de matrix genoemde vergelijkingsobjecten zijn vergelijkbaar met de woning. De vergelijkingsobjecten zijn in dezelfde wijk gelegen, van ongeveer hetzelfde bouwjaar en de hoofdgebouwen hebben dezelfde inhoud. Met onderlinge verschillen in perceeloppervlakte, onderhoudstoestand, kwaliteit en ligging is gelet op de verschillen in correcties, die de Heffingsambtenaar blijkens de matrix waar nodig heeft toegekend, in voldoende mate rekening gehouden. Deze verschillen zijn niet van een zodanige omvang dat de vergelijkingsobjecten niet goed bruikbaar zijn.
5.3.2.
Hieraan doet naar het oordeel van het Hof niet af hetgeen belanghebbende ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd. De door belanghebbende bijgevoegde foto’s van de keuken en het sanitair, zijn onvoldoende om enkel op grond daarvan te kunnen concluderen dat er sprake is van onder gemiddelde voorzieningen in de woning. Voorts heeft de Heffingsambtenaar een correctie toegepast voor de betere kwaliteit en onderhoudstoestand van het vergelijkingsobject [adres 2] , waarbij de factoren kwaliteit en onderhoudstoestand als goed (‘4’) zijn aangemerkt. Ten aanzien van [adres 3] heeft de Heffingsambtenaar de factor kwaliteit als goed (‘4’) en de onderhoudstoestand als gemiddeld (‘3’) aangemerkt, omdat de badkamer en de keuken modern zijn, maar een normaal luxeniveau hebben. De badkamer en keuken van het vergelijkingsobject [adres 4] zijn door de Heffingsambtenaar als iets gedateerd omschreven, omdat deze meer dan 15 jaar geleden in de woning zijn geplaatst. De kwaliteit en onderhoudstoestand zijn daarom als gemiddeld (‘3’) gekwalificeerd. Dit laatste komt overeen met de waardering van de factoren onderhoudstoestand en kwaliteit van de woning, waar volgens belanghebbende de keuken en badkamer respectievelijk 14 en 25 jaar oud zijn. Hetgeen belanghebbende tegen de toegepaste factoren heeft aangevoerd door middel van het overleggen van de stamkaarten is onvoldoende voor het oordeel dat onvoldoende rekening is gehouden met de staat van kwaliteit en onderhoud van de woning ten opzichte van de vergelijkingsobjecten en evenmin voor het oordeel dat de staat van de woning naar een beneden gemiddeld niveau moet worden aangepast. Ook de omstandigheid dat de vergelijkingsobjecten [adres 3] en [adres 4] door ligging aan water, een betere ligging hebben dan de woning, leidt, gelet op de ter zitting gegeven toelichting door de Heffingsambtenaar, niet tot het oordeel dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Ook met dit verschil is voldoende rekening gehouden.
5.4.
Voorts wordt door belanghebbende gesteld dat de Rechtbank bij haar beoordeling ten onrechte voorbij is gegaan aan de door belanghebbende overgelegde stukken. Het Hof overweegt dat de Rechtbank in de uitspraak is ingegaan op de door belanghebbende in diens beroepschrift genoemde gronden en dat de uitspraak niet onvoldoende gemotiveerd is noch onbegrijpelijk. De omstandigheid dat belanghebbende zich niet kan vinden in de uitspraak en de daarin gebezigde motivering voor de afwijzing van het beroep, doet hieraan niet af. De stelling van belanghebbende faalt.
Slotsom
5.5.
Het hoger beroep is ongegrond.
Proceskosten
6. Het Hof ziet geen aanleiding voor een proceskostenvergoeding.
Beslissing
Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is vastgesteld door I. Reijngoud, H.A.J. Kroon en R.M. Hermans in tegenwoordigheid van de griffier A.T.J. Schnitzeler. De beslissing is op 15 december 2022 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bijde Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aande Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. - de naam en het adres van de indiener;
b. - de dagtekening;
c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. - de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.