Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-21/00631
Uitspraak van 16 november 2022
in het geding tussen:
[X] te [Z] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Dordrecht, de Heffingsambtenaar,
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Rotterdam (de Rechtbank) van 25 juni 2021, nummer ROT 20/2026.
Procesverloop
1.1.
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2019 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 100.000 (de beschikking). Tegelijk met deze beschikking is de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Dordrecht voor het jaar 2020 (de aanslag) opgelegd.
1.2.
Bij uitspraak op bezwaar heeft de Heffingsambtenaar het tegen de beschikking en de aanslag gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake van het beroep is een griffierecht van € 48 geheven. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. Ter zake van het hoger beroep is een griffierecht van € 134 geheven. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft bij brieven van 13 augustus 2021, 2 september 2021 en 19 september 2022 nadere stukken ingediend.
1.5.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 5 oktober 2022. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een tussenwoning met bouwjaar 1909. De inhoud van de woning is 268 m3 en de oppervlakte van het perceel bedraagt 79 m2.
2.2.
De Heffingsambtenaar heeft in beroep een taxatierapport overgelegd waarin de waarde van de woning voor het onderhavige belastingjaar is getaxeerd op € 140.000.
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:
“3. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meestbiedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding.
4. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Verweerder heeft daartoe in beroep een taxatierapport overgelegd. Uit dit taxatierapport blijkt dat de taxateur ter onderbouwing van de waarde gebruik gemaakt heeft van de verkooptransacties van vier vergelijkingsobjecten (alle objecten zijn tussenwoningen in dezelfde straat), waarvan één object is gelegen aan dezelfde kant als de onroerende zaak ( [adres 2] ), en de overige drie objecten aan de overzijde van de onroerende zaak ( [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] ). Deze objecten zijn volgens verweerder de best vergelijkbare objecten in de nabije omgeving met een verkoopprijs rond de waardepeildatum.
Verweerder heeft ter zitting het taxatierapport en de daarbij behorende matrix toegelicht en aangegeven op welke wijze bij de waardering rekening is gehouden met de verschillen tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten. Bij de waardebepaling heeft hij de onroerende zaak gekwalificeerd op de laagst mogelijke score (cijfer 1) voor voorzieningen, onderhoud en ligging.
Daarbij is niet in geschil dat in de grond van het perceel van de onroerende zaak sprake is van bodemverontreiniging, afkomstig van het achterliggende perceel aan de [adres 6] , van waaruit de vervuiling zich verspreid in de omgeving. Hiervoor is een flinke aftrek toegepast ten opzichte van de vergelijkingsobjecten die aan de andere kant van de straat liggen.
Verweerder merkt ten aanzien van de overlast van de achtergelegen panden ( [adres 6] ) op dat de overlast ook van toepassing zou moeten zijn voor het vergelijkingsobject [adres 2] . In de berekening is hiervoor echter geen correctie toegepast en is voor dit vergelijkingsobject uitgegaan van een gemiddelde ligging (cijfer 3).
5. Eiser stelt zich op het standpunt dat de waarde te hoog is vastgesteld vanwege het slechte onderhoud van de woning en omdat sprake is van verloedering en verpaupering.
Ook is er sprake van bodemverontreiniging vanuit de achter zijn woning gelegen panden aan de [adres 6] . Ter onderbouwing hiervan heeft hij verschillende rapporten overlegd. Hij is van mening dat de gemeente te weinig doet aan de (verwijdering van de) bodemverontreiniging.
Daarnaast stelt hij zich op het standpunt dat de door verweerder gekozen vergelijkingsobjecten niet goed vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. De drie objecten die liggen aan de overkant van de straat, hebben geen last van bodemverontreiniging en zijn beter onderhouden. Het vergelijkingsobject aan de [adres 2] heeft niet te lijden van de overlast van de achterliggende panden aan de [adres 6] , omdat het verder daarvan af is gelegen.
6. De rechtbank moet beoordelen of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Daarbij neemt de rechtbank in de beoordeling mee of de door verweerder gebruikte vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak en zo ja, of verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak.
De rechtbank is van oordeel dat verweerder bij de waardevaststelling van de onroerende zaak de vergelijkingsobjecten die zijn aangehaald in het taxatierapport kan gebruiken. De objecten zijn namelijk op de belangrijkste waardebepalende kenmerken, zoals type, bouwjaar, inhoud, oppervlakte en onderhoudstoestand vergelijkbaar met de onroerende zaak. Omdat vanuit de gestelde eisen van de Wet WOZ wordt gewerkt met verkoopcijfers van rond de waardepeildatum en de directe buurwoningen van eiser niet verkocht zijn rond die tijd, kunnen die objecten niet dienen tot geschikt vergelijkingsobject.
Vervolgens moet voldoende inzichtelijk zijn hoe rekening is gehouden met de verschillen tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten. Verweerder maakt, gelet op de bij het taxatierapport gevoegde matrix en de toelichting ter zitting, verder inzichtelijk hoe met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak wat betreft onder meer inhoud en oppervlakte rekening is gehouden en maakt aannemelijk dat bij de waardering in voldoende mate rekening is gehouden de bodemverontreiniging in de tuin behorende bij de onroerende zaak. Verweerder heeft in het taxatierapport en de bijgevoegde matrix het onderhoud, de voorzieningen en de ligging van de onroerende zaak het cijfer 1 gegeven. Dit is de slechts mogelijke beoordeling. De vergelijkingsobjecten zijn op alle factoren hoger gewaardeerd.
Om de gemiddelde m³-prijs van de vergelijkingsobjecten te corrigeren naar dezelfde staat als die van de onroerende zaak is voor de onroerende zaak een aftrek toegepast, gebaseerd op het onderhoud, de voorzieningen en de ligging. De gecorrigeerde waarde van de onroerende zaak bedraagt na deze aftrek € 140.000,-. Doordat de door verweerder vastgestelde WOZ-waarde van de onroerende zaak van € 100.000,- € 40.000,- lager ligt dan deze gecorrigeerde waarde, waarin verweerder al een lagere waardering van het onderhoud, de voorzieningen en de ligging heeft meegewogen, heeft verweerder voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten.
7. Uit het vorenstaande volgt dat verweerder middels het overgelegde taxatierapport, de daarbij behorende matrix en de toelichting ter zitting de door hem vastgestelde WOZ-waarde van de onroerende zaak van € 100.000,- voldoende aannemelijk heeft gemaakt.
8. Het beroep is ongegrond.
9. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.”
Omschrijving geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
4.1.
In geschil is of de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld.
4.2.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning nader wordt vastgesteld op € 85.000 met dienovereenkomstige vermindering van de aanslag.
4.3.
De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
Beoordeling van het hoger beroep
5.1.
Op grond van artikel 17, lid 2, Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding.
5.2.
De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld.
5.3.
Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde heeft de Heffingsambtenaar een taxatierapport met bijbehorende matrix overgelegd. Hieruit volgt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Niet vereist is dat deze vergelijkingsobjecten identiek zijn aan de woning. Voldoende is dat de objecten vergelijkbaar zijn op basis van objectieve kenmerken van de woning zoals type, grootte van de woning, bouwjaar, ligging en grootte van de kavel, mits de Heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarde voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen.
5.4.
De Heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning onderbouwd met de verkoopgegevens van de vergelijkingsobjecten [adres 3] , [adres 4] , [adres 5] en [adres 2] te [woonplaats] . Gelet op de hiervoor genoemde objectieve kenmerken van de vergelijkingsobjecten, is het Hof van oordeel dat deze objecten voldoende vergelijkbaar met de woning zijn, waarbij met name [adres 2] goed vergelijkbaar is, omdat dit object aan dezelfde zijde van de straat als de woning ligt. [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] zijn aan de overzijde van de straat gelegen.
5.5.1.
Niet in geschil is dat in de grond van het perceel van de woning sprake is van bodemverontreiniging, afkomstig van de achter de woning gelegen panden aan de [adres 6] en dat sprake is van verpaupering en verloedering van deze panden. Uit het taxatierapport blijkt dat de woning voor zowel voorzieningen (‘V’), onderhoud (‘O’) als ligging (‘L’) is gekwalificeerd op cijfer 1 (zeer slecht, de laagst mogelijke score), terwijl bij alle vergelijkingsobjecten aan alle factoren hogere waarden zijn toegekend.
5.5.2.
Het Hof is van oordeel dat de Heffingsambtenaar met de toegepaste correcties op de waardering in verband met de zeer slechte staat van de voorzieningen, onderhoud en ligging van de woning en door daarnaast rekening te houden met een verdere vermindering van de waarde van de woning van € 40.000, voldoende rekening heeft gehouden met de in de grond van het perceel aanwezige bodemverontreiniging en de aanwezige overlast die wordt veroorzaakt door de verpaupering en verloedering van de achterliggende panden aan de [adres 6] .
5.5.3.
Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, heeft de Heffingsambtenaar aan de op hem rustende bewijslast voldaan. Hetgeen belanghebbende hiertegen heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel. Het Hof merkt daarbij op dat het beroep van belanghebbende op de vastgestelde waarde van het voorgaande jaar van € 85.000, faalt, omdat de waarde van een woning ieder jaar opnieuw wordt vastgesteld aan de hand van de rond de desbetreffende waardepeildatum gerealiseerde verkopen (zie artikel 4, lid 1, letter a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken). Vaststelling van de waarde van de woning door middel van gelijkstelling aan of indexatie van de waarde zoals die is vastgesteld voor een of meerdere eerdere (of latere) kalenderjaren, verdraagt zich daarmee niet.
5.6.
Het hoger beroep is ongegrond.
Proceskosten
Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.
Beslissing
Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is vastgesteld door I. Reijngoud, Chr.Th.P.M. Zandhuis en C. Maas, in tegenwoordigheid van de griffier T.S.K.L. Tjon. De beslissing is op 16 november 2022 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bijde Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aande Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. - de naam en het adres van de indiener;
b. - de dagtekening;
c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. - de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.