ECLI:NL:GHDHA:2022:1827

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Afdeling Civiel recht

Zaaknummer hof : 200.295.369/01
Zaaknummer rechtbank : C/10/597082 /HA ZA 20-498
Publicatie vonnis : ECLI:NL:RBROT:2021:1801

Arrest van 27 september 2022

in de zaak van:

Stitswerd Vastgoed B.V.,

gevestigd in Rotterdam,

appellante,

advocaat: mr. J.W.H. Raadgever, kantoorhoudend in Amsterdam,

tegen

Vereniging van Eigenaars 100-Hoog te Rotterdam,

gevestigd in Zoetermeer,

verweerster,

advocaat: mr. J.J. Blok kantoorhoudend in Rotterdam.

Het hof zal partijen hierna noemen: Stitswerd en de VvE.

1.De zaak in het kort

1.1

Stitswerd is appartementseigenaar van een aantal bedrijfsruimten in een groot complex in Rotterdam. Stitswerd verhuurt die bedrijfsruimten aan (horeca)ondernemingen. Stitswerd heeft de VvE aansprakelijk gesteld voor ondeugdelijk herstel na brand en heeft schadevergoeding gevorderd. De rechtbank heeft de vorderingen afgewezen.

1.2

Het hof is het eens met de beslissing van de rechtbank.

2.Procesverloop in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken:

de dagvaarding van 1 juni 2021, waarmee Stitswerd in hoger beroep is gekomen van het vonnis van de rechtbank Rotterdam van 3 maart 2021;
de memorie van grieven van Stitswerd, met bijlagen;
de memorie van antwoord van de VvE, met bijlagen;
de akte van Stitswerd;
de antwoord-akte van de VvE.

3.Feitelijke achtergrond

3.1

Stitswerd heeft in 2016 een aantal appartementsrechten gekocht van de toenmalige eigenaar Hoogvliet Beheer B.V.. Het gaat om bedrijfsruimten op de begane grond, gelegen aan de Wijnhaven/Posthoornstraat in Rotterdam. Deze bedrijfsruimten (ook wel commerciële ruimten genoemd) maken deel uit van een complex, met daarboven een parkeergarage en daar weer boven woonappartementen.

3.2

Het complex is gebouwd door aannemer BAM. De commerciële ruimten zijn in 2011 opgeleverd. In de hierop betrekking hebbende definitieve staat van oplevering van 6 juni 2011^[1]is onder meer vermeld:

“nr. Onderdeel aanw. Aanvullende informatie

21 Bouwkundig

24 Plafond /nee Betonvloer niet afgewerkt / isolatie in het zicht

25 Plafond brandwerendvolgens voorschriften / nee nvt

3.3

In de Technische omschrijving daarbij^[2]is onder meer vermeld:
“16. (Systeem)wanden en -plafondsDe niet in beton of met kalkzandsteen uitgevoerde ‘buitenwanden’ van de commerciële ruimten, grenzend aan de bergingen, lifthal en posthal, worden voorzien van een voorzetwand met een isolatiewaarde van Rc = 2,5 m² K/W. Deze bestaan uit gipsbeplating, gevuld met isolatiemateriaal. (…)Alle beton-, kalkzandsteen en systeemwanden in de commerciële ruimten worden niet nader afgewerkt. Ook alle geïsoleerde plafonds in de commerciële ruimten worden niet nader afgewerkt. (…)”

3.4

Op grond van artikel 16 van het (in de toepasselijke splitsingsakte opgenomen) splitsingsreglement ex artikel 5:111 BW^[3]is de VvE verantwoordelijk voor het beheer en onderhoud van de Gemeenschappelijke Gedeelten. Blijkens de definitie in het splitsings-reglement worden tot de Gemeenschappelijke Gedeelten van het complex gerekend die gedeelten van het gebouw en/of de grond die blijkens de Akte niet bestemd zijn of worden om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt.

3.5

In artikel 28 van het splitsingsreglement is bepaald dat de appartementseigenaar verplicht is tot het onderhouden van het Privé Gedeelte. Tot dat onderhoud behoort
“met name herstel, vernieuwing en vervanging, het (binnen)schilder-, behang- en tegelwerk, het onderhoud van de plafonds en van de afwerklagen van de vloeren met uitzondering van de niet inpandige balkons (…)”

3.6

Artikel 17 van het splitsingsreglement bepaalt onder meer:
” 1. Tot de Gemeenschappelijke Gedeelten en Gemeenschappelijke Zaken worden onder meer gerekend, voor zover aanwezig:a. de Grond, de funderingen, de dragende muren, de kolommen, het geraamte van het Gebouw, de gevels (….), de balkonconstructies (daaronder begrepen de afwerklagen daarvan voor zover deze een waterkerende werking hebben en/of dienen ter bescherming van de bouwkundige constructie van het Gebouw)(…), de rook- en ventilatiekanalen (…), alsmede de vloeren en de wanden die de scheiding vormen tussen Gemeenschappelijke Gedeelten of tussen (een) Gemeenschappelijke Gedeelte(n) en (een) Privé Gedeelte (n) of tussen Privé Gedeelten;b. (….)c. de plafonds en overige afwerklagen en de bekleding van de vloeren en de wanden die zich niet bevinden in een Privé Gedeelte, alsmede de plafonds en afwerklagen van de vloeren van de balkons, ook voor zover aanwezig binnen een Privé Gedeelte;

3.7

Stitswerd verhuurt de bedrijfsruimten aan verschillende gebruikers. Stitswerd is van rechtswege lid van de VvE.

3.8

Op 5 december 2017 is er brand geweest in de bedrijfsruimte aan de [adres 1]. Hierbij is met name schade ontstaan aan [adres 2], [adres 1], de parkeergarage, de gevel van het complex en aan enkele bovengelegen woningen.

3.9

De VvE heeft de brand gemeld bij haar opstalverzekeraar in het kader van herstel van gemeenschappelijke delen van het gebouw. Hierna zijn de herstelwerkzaamheden na tussenkomst van de verzekeraar uitgevoerd door aannemingsbedrijf KBR Bouw en Onderhoud B.V. (hierna: KBR Bouw).

3.1

KBR Bouw heeft pir-isolatieplaten gebruikt voor het plafond van onder meer [adres 1]. Kort vóór de oplevering op 7 januari 2019 bleek dat deze isolatieplaten niet voldeden aan de eisen van brandwerendheid van de Gemeente. De VvE heeft vervolgens tevergeefs geprobeerd om KBR Bouw tot aanpassing te bewegen. KBR Bouw is inmiddels failliet.

3.11

Stitswerd als appartementseigenaar heeft in november 2019 een eigen aannemer opdracht gegeven de plafondplaten in de [adres 2] en [adres 1] te vervangen door platen die voldeden aan de brandveiligheidseisen. De Gemeente heeft deze herstelwerkzaamheden bij brief van 14 november 2019 goedgekeurd.

3.12

De verzekeraar heeft huurderving ten aanzien van de percelen Wijnhaven 85, 87 en 89 tot 7 januari 2019 vergoed aan Stitswerd.

4.Procedure bij de rechtbank

4.1

Stitswerd heeft (kort samengevat) de VvE aansprakelijk gesteld. Zij heeft schadevergoeding (van omstreeks € 365.000,- met rente en kosten) gevorderd wegens ondeugdelijk herstel (door KBR Bouw in opdracht van de VvE) van de gemeenschappelijke plafonds in haar bedrijfsruimten (door het doen aanbrengen van pir-isolatieplaten, die niet voldeden aan de eisen van brandveiligheid). Daarnaast heeft zij de VvE aansprakelijk gesteld omdat deze haar aan het lijntje heeft gehouden en heeft geweigerd om alsnog (tijdig) voor deugdelijk herstel te zorgen.

4.2

De rechtbank heeft, na verweer door de VvE, deze vordering afgewezen.

5.Vorderingen in hoger beroep

5.1

Stitswerd is in hoger beroep gekomen omdat zij het niet eens is met het vonnis. Zij vordert hetzelfde als bij de rechtbank. Zij heeft vier grieven aangevoerd.

De grieven

5.2

Grief 1bevat als klacht dat de rechtbank (in overweging 4.3 van het vonnis) ten onrechte de VvE niet aansprakelijk heeft geacht op grond van artikel 6:171 BW.
Met
grief 2klaagt Stitswerd erover dat de rechtbank het beroep op onrechtmatig handelen door de VvE (op grond van artikel 6:162 BW) heeft verworpen.
Volgens Stitswerd in
grief 3heeft de rechtbank ten onrechte geoordeeld dat Stitswerd ter vermijding van verdere schade eerder zelf voor herstel had kunnen zorgen, ondanks het feit dat de VvE aanvankelijk het standpunt innam dat zij (de VvE) voor herstel van de plafondplaten moest zorgen.
Grief 4betreft de stelling van Stitswerd dat de plafondplaten gemeenschappelijk zijn, hetgeen de rechtbank heeft miskend.

6.Beoordeling in hoger beroep

6.1

De grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling. Zij worden verworpen. Het hof licht dit hierna toe.

Algemeen

6.2

Stitswerd vindt dat de VvE jegens haar aansprakelijk is, en wel voor de schade die zij (Stitswerd) heeft geleden (i) doordat KBR Bouw na de brand geen brandwerende plafondbeplating heeft aangebracht in de bedrijfsruimte(n) van Stitswerd en (ii) doordat de VvE vervolgens (na 7 januari 2019) vertraging heeft veroorzaakt in de deugdelijke oplevering (met brandwerende beplating).

6.3

Het geschil in hoger beroep spitst zich toe op de door Stitswerd gestelde aansprakelijkheid van de VvE op grond van artikel 6:171 BW (aansprakelijkheid voor niet-ondergeschikte) en aansprakelijkheid op grond van artikel 6:162 BW (onrechtmatige daad).

6.4

Belangrijk twistpunt hierbij is de vraag of de betreffende plafondbeplating gemeenschappelijk is. Stitswerd vindt van wél en beroept zich in dit verband met name op artikel 17 lid 1, aanhef en onder a van het Splitsingsreglement (door haar splitsingsakte genoemd).

Plafondplaten niet gemeenschappelijk

6.5

Het hof oordeelt hierover als volgt.

Bepalingen in het splitsingsreglement dienen objectief uitgelegd te worden. De tekst ervan is erg belangrijk. Anders gezegd komt het bij de uitleg van (een begrip in) het reglement aan op de bedoeling van de opstellers ervan. Deze moet naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de omschrijving in het reglement, bezien in het licht van de hele inhoud van het reglement en de splitsingsakte.

Duidelijk is dat het geraamte van het complex en de rook- en ventilatiekanalen (dus ook die in de commerciële ruimten) gemeenschappelijk zijn (artikel 17 lid 1, aanhef en onder a Splitsingsreglement).

Artikel 17 lid 1, aanhef en onder c Splitsingsreglement maakt vervolgens onderscheid tussen plafonds die zich
nietbevinden in een Privé Gedeelte en plafonds die zich
wélin een Privé Gedeelte bevinden.

Plafonds en overige afwerklagen en de bekleding van de vloeren en de wanden die zich
niet bevinden in een Privé Gedeeltezijn gemeenschappelijk (artikel 17c, eerste deel).

Het tweede deel van artikel 17c gaat onder meer over plafonds
in een Privé Gedeelte. Over plafonds in de Privé Gedeelten gaat het in deze procedure.

Hierover zegt de betreffende bepaling
17.1.cdat Gemeenschappelijk zijn
“de plafonds en afwerklagen van de vloeren van de balkons, ook voor zover aanwezig binnen een Privé Gedeelte”.

Het voorgaande betekent naar het oordeel van het hof:
(i) dat plafonds in een Privé Gedeelte
nietgemeenschappelijk zijn, en
(ii) dat dit alleen anders is bij de plafonds en (afwerklagen van) de vloeren
van deinpandige
balkonsin een Privé Gedeelte.

Deze uitleg sluit aan bij artikel 28 Splitsingsreglement, waarin is bepaald dat de appartementseigenaar verantwoordelijk is voor het onderhoud van de plafonds (met uitzondering van die van de niet inpandige balkons).

Nu het niet gaat om balkons maar om plafonds in Privé Gedeelten van Stitswerd, is de uitzondering (ii) niet van toepassing en zijn de betreffende plafonds dus niet gemeenschappelijk.

In het midden kan blijven wat met ‘afwerklaag’ wordt bedoeld.

Overigens staat in nr. 24 in de definitieve staat van oplevering van 6 juni 2011 dat de betonvloer van het plafond niet is afgewerkt. Voor zover bij nr. 24 is vermeld ‘isolatie in het zicht’ staat daar dus duidelijk dat deze niet is afgewerkt. Bovendien is niet in geschil dat eventuele isolatie slechts warmte-isolatie betrof.

Dit laatste correspondeert met nr. 25 in de definitieve staat van oplevering waarin is vermeld
“Plafond brandwerend volgens de voorschriften nee nvt”

Dit alles brengt het hof tot de volgende conclusie:

Het betonnen plafond (het geraamte) van de commerciële ruimten is gemeenschappelijk. Dit is niet het geval met de plafondplaten omdat deze behoren tot het plafond binnen een Privé Gedeelte als bedoeld in artikel 17.1.c dat niet gemeenschappelijk is. Zoals het hof in overweging 6.11 verder zal bespreken staat vast dat deze na oplevering in 2011 zijn aangebracht.

Het beroep van Stitswerd op natrekking op grond van artikel 3:4 BW wordt verworpen. Niet op grond van 3:4 BW maar op grond van het Splitsingsreglement dient te worden bepaald wie zorg moet dragen voor het onderhoud en herstel van de diverse onderdelen van het gebouw.

Geen aansprakelijkheid op grond van artikel 6:171 BW

6.6

De VvE (als beheerder van de gemeenschap in de zin van artikel 5:126 lid 1 BW) heeft na de brand op goede gronden haar opstalverzekeraar ingeschakeld in het kader van het herstel van gemeenschappelijke delen, ook die in de privé-ruimten. De omstandigheid dat de VvE uiteindelijk aan KBR Bouw opdracht tot herstel heeft gegeven (overeenkomstig de door de schade-expert van de verzekeraar en de contra-expert geaccordeerde offerte van KBR Bouw), maakt de VvE nog geen bedrijf in de zin van artikel 6:171 BW (en KBR Bouw geen hulppersoon van de VvE). Net zoals een particulier, die een dergelijke herstelopdracht geeft aan het door haar verzekeraar voorgedragen herstelbedrijf, dit niet wordt. Anders gezegd: de betreffende herstelwerkzaamheden behoren niet tot de bedrijfsactiviteiten van de VvE. Het beroep van Stitswerd op de core-business van de VvE, miskent dit.

6.7

Reeds hierom is er geen risicoaansprakelijkheid van de VvE voor de gestelde fouten van KBR Bouw.

Geen aansprakelijkheid op grond van artikel 6: 162 BW

6.8

Volgens Stitswerd bij memorie van grieven is de VvE jegens haar aansprakelijk, en wel op grond van het volgende:
I. De VvE heeft een opdracht verstrekt zonder rekening te houden met c.q.
onderzoek te doen naar de geldende wet- en regelgeving.
II. De VvE heeft nagelaten deze fout te herstellen.
III. De VvE heeft Stitswerd willens en wetens aan het lijntje gehouden met
betrekking tot het herstel.

Ad I (geen nader onderzoek)

6.9

Dit argument wordt verworpen.

6.1

De verantwoordelijkheid van de VvE strekt zich in dit verband uit tot het beheer van gemeenschappelijke zaken. Deze verantwoordelijkheid heeft de VvE zich aangetrokken door ter zake opdracht voor herstel te geven (in ieder geval ook voor gemeenschappelijke zaken zoals het aangetaste beton en de aangetaste rook- en ventilatiekanalen in de commerciële ruimten, die volgens het Splitsingsreglement gemeenschappelijk zijn).

6.11

De betreffende plafondplaten waren niet gemeenschappelijk, zoals het hof hiervóór heeft uitgemaakt^[4]. Zoals de rechtbank bovendien (in hoger beroep niet, althans niet voldoende, weersproken) heeft vastgesteld^[5]zijn de oorspronkelijke, niet-brandwerende, platen op enig moment na de oplevering in 2011 en vóór de brand aangebracht in de commerciële ruimten. Het is daarom primair de verantwoordelijkheid van de appartementseigenaar van het privé-gedeelte (in dit geval Stitswerd) en niet van de VvE dat deze in orde zijn. Dit was voorafgaande aan de brand niet het geval, zoals in deze procedure is gebleken.

6.12

In het verlengde hiervan is het dan ook in de eerste plaats de taak van Stitswerd als de appartementseigenaar van de commerciële ruimten (en dus niet van de VvE) om zich ervan te vergewissen dat de beplating op de plafonds in deze ruimten voldoet aan de brandveiligheidseisen voor het beoogde gebruik. Gesteld noch gebleken is dat Stitswerd dit heeft gedaan. Sterker nog, Stitswerd stelt dat zij bij aankoop van de bedrijfsruimten geen enkele aanleiding had om te veronderstellen dat de plafonds niet aan de geldende brandveiligheidsvoorschriften zouden voldoen.^[6]Enig onderzoek harerzijds is dus kennelijk achterwege gebleven.

6.13

Duidelijk is wél dat noch Stitswerd^[7]noch de VvE wist dat de plafonds niet brandwerend waren. Dit is uiteraard ongewenst, maar ligt in de risicosfeer van Stitswerd. Dit geldt des te sterker, nu Stitswerd de ruimten heeft verhuurd voor horecadoeleinden, een gebruik dat vaak samengaat met brandrisico’s. Aan de VvE valt onder deze omstandigheden niet (als onrechtmatige daad jegens Stitswerd) tegen te werpen dat zij bij het verstrekken van de herstelopdracht geen voorafgaand onderzoek naar de betreffende regelgeving heeft gedaan en dat zij opdracht tot herstel in de oorspronkelijke toestand heeft gegeven. Overigens is door Stitswerd niet is uitgelegd op welke gronden een opstal-verzekeraar gehouden zou zijn tot het aanbrengen van iets anders dan aanwezig was ten tijde van de brand (brandwerende platen in plaats van de oorspronkelijke platen). Voor zover KBR Bouw tot waarschuwing gehouden zou zijn geweest, is het achterwege blijven daarvan niet aan de VvE tegen te werpen (zie overwegingen 6.6 en 6.7).

Ad II. (Geen herstel door de VvE)

6.14

De eigenaar/exploitant is verantwoordelijk (al dan niet via zijn eigen verzekering) om privé-zaken te herstellen. Reeds hierom wordt dit argument verworpen.

6.15

Ad III. (Niet verwijtbaar aan het lijntje gehouden door de VvE)

6.16

Ook deze grondslag wordt verworpen. Zoals reeds in eerste aanleg aan de orde is geweest, veronderstelde de VvE (niet onterecht) dat aannemer BAM oorspronkelijk een brandwerende laag had opgeleverd. Pas veel later hoorde de VvE dat de brandwerende laag niet bij de oorspronkelijke opleveringsstaat behoorde en dat BAM heeft opgeleverd met de expliciete uitzondering van brandveiligheid. Dit blijkt uit het proces-verbaal van oplevering in 2011.

6.17

Het is dan ook logisch dat de VvE, uitgaande van deze aanvankelijke veronderstelling, eerst heeft geprobeerd om KBR Bouw te bewegen tot het aanbrengen van een brandwerende voorziening. Dit verklaart een groot deel van de door Stitswerd gestelde vertraging. Nu blijkens het voorgaande het ontbreken van deze brandwerende voorziening in de risicosfeer van Stitswerd ligt, valt niet in te zien waarom zij voor herstel louter was aangewezen op de VvE. Voor het overige verwijst het hof naar overweging 4.18 in het vonnis, waarmee het hof zich verenigt. De omstandigheid dat de verzekeraar huurderving tot 7 januari 2019 aan Stitswerd heeft vergoed, laat zich verklaren doordat in ieder geval ook huurderving was ontstaan wegens het noodzakelijke herstel van gemeenschappelijke delen (beton en lucht- en ventilatieroosters) in de commerciële ruimten.

Conclusie en proceskosten

6.18

De conclusie is dat het hoger beroep van Stitswerd niet slaagt. De grieven falen. Daarom zal het hof het vonnis bekrachtigen. Het hof komt niet toe aan bewijslevering. Stitswerd heeft geen concrete feiten te bewijzen aangeboden, die tot een andere uitslag zouden kunnen leiden. Het hof zal Stitswerd als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep.

7.Beslissing

Het hof:

- bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis van de rechtbank Rotterdam van 3 maart 2021;

- veroordeelt Stitswerd in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van de VvE tot op heden begroot op € 5.610,-- aan griffierecht en € 6.096,-- aan salaris advocaat;

- bepaalt dat binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak aan deze kostenveroordeling moet zijn voldaan, bij gebreke waarvan de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW verschuldigd is vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der algehele voldoening;

- verklaart dit arrest ten aanzien van de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. M.A.F. Tan-de Sonnaville, M.E. Honée en N.J. de Blécourt en in het openbaar uitgesproken op 27 september 2022 in aanwezigheid van de griffier.