Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummers BK-21/00696 en BK-21/00742
Uitspraak van 18 augustus 2022
in het geding tussen:
[X] te [Z] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland, de Heffingsambtenaar,
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 16 juli 2021, nummers SGR 20/5484 en SGR 21/4579.
Procesverloop
1.1.
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2019 (de waardepeildatum) van de onroerende zaken, plaatselijk bekend als [adres 1] (woning A) en [adres 2] (woning B) (de woningen), voor het kalenderjaar vastgesteld op ieder € 226.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2020 opgelegde aanslag onroerendezaakbelastingen en watersysteemheffing eigenaren (de aanslagen).
1.2.
De Heffingsambtenaar heeft het daartegen gemaakte bezwaar afgewezen en de beschikking en aanslagen gehandhaafd.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake van het beroep is een griffierecht van € 48 geheven. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Er is een griffierecht geheven van € 134. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 7 juli 2022. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woningen. Het betreft een tweetal tussenwoningen, beide gebouwd in 1934, met een berging. De oppervlakte van het perceel van zowel woning A, als woning B, bedraagt ongeveer 88 m2.
2.2.
De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de waarde van de woningen een tweetal taxatieverslagen, verschillende waarderapporten, foto’s en een plattegrond overlegd. Voorts heeft de Heffingsambtenaar twee matrices overlegd die de gegevens van de woningen en van enkele, naar opvatting van de Heffingsambtenaar met de woningen vergelijkbare, woningen (de vergelijkingsobjecten) bevatten.
2.3.
Belanghebbende heeft ter onderbouwing van de waarde van de woningen vier alternatieve woningen als vergelijkingsobjecten aangedragen en daarbij overzichten van het WOZ-waardeloket overlegd.
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft het volgende overwogen, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder.
“5. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
6. De rechtbank stelt voorop dat doel en strekking van de Wet WOZ meebrengen dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak (jaar) opnieuw wordt bepaald aan de hand van gerealiseerde verkoopcijfers van met de woning vergelijkbare panden op of rond de waardepeildatum. Voor de beoordeling van de juistheid van de voor het onderhavige tijdvak vastgestelde waarde is daarom slechts van belang of de aan de woningen toegekende waarde in overeenstemming is met het wettelijke waardebegrip, zoals bovenstaand weergegeven. De WOZ-waarde die per een vorige waardepeildatum aan de woningen is toegekend kan bij de bepaling van de nieuwe WOZ-waarde geen rol spelen.
7. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woningen niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op de door hem overgelegde matrixberekeningen en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Naar volgt uit de matrixberekeningen is de waarde van de woningen bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, te weten [adres 3] (verkocht op 3 april 2019 met transactieprijs € 265.000), [adres 4] (verkocht op 7 mei 2019 met transactieprijs € 302.500) en [adres 5] (verkocht op 30 mei 2018 met transactieprijs € 285.000). De rechtbank acht die vergelijkingsobjecten, met name [adres 3] en [adres 4] , gelet op het type woning, bouwjaar en de bouwkenmerken goed vergelijkbaar met de woningen. Uit de matrix blijkt dat verweerder voor de objectkenmerken onderhoud, kwaliteit en voorzieningen correcties heeft toegepast vanwege de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woningen. Zo heeft verweerder voor deze objectkenmerken aan de woningen een vlokcodering van 2 (“Onder gemiddeld”) toegekend. Ter zitting heeft verweerder toegelicht dat aan de genoemde objectkenmerken enkel een vlokcodering van 1 wordt toegekend als een woning niet meer bewoonbaar is. Eiser heeft ter zitting verklaard dat daarvan bij beide woningen geen sprake is. Gelet hierop acht de rechtbank niet aannemelijk dat aan de objectkenmerken onderhoudstoestand, kwaliteit en voorzieningen een nog lagere vlokcodering dan 2 moet worden toegekend. Met de matrixberekening maakt verweerder aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de woningen toegekende waardes uit de bij de verkoop van de in de matrixberekening genoemde vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woningen.
8. Hetgeen eiser heeft aangevoerd, doet aan het hier boven gegeven oordeel niet af. De verkoopcijfers van de door eiser aangedragen vergelijkingsobjecten [adres 6] , [adres 7] , [adres 8] en [adres 9] zijn niet bruikbaar nu deze verkopen te ver van de waardepeildatum zijn gelegen (respectievelijk september 2017, 2008, 2007 en 2014). Eiser heeft verder gesteld dat door verweerder geen rekening is gehouden met renovatiekosten. Verweerder heeft ter zitting onweersproken gesteld dat het bedrag dat aan een renovatie wordt besteed leidt tot een waardestijging van circa 60 procent. Uitgaande van de door eiser gestelde - en door verweerder niet betwiste - renovatiekosten van € 70.000 zou dat betekenen dat de waarde van de woningen na renovatie met ongeveer € 42.000 stijgen. De renovatie heeft tevens tot gevolg dat de vlokcode voor de objectkenmerken onderhoudstoestand, kwaliteit en voorzieningen op tenminste een 3 “gemiddeld” gezet moet worden. Hieruit volgt vervolgens dat de waarde van de woningen ook na een eventuele renovatie in overeenstemming is met de waardes van de vergelijkingsobjecten.
9. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woningen alsmede de daarop gebaseerde aanslagen niet te hoog zijn vastgesteld en dienen de beroepen ongegrond te worden verklaard.”
Omschrijving geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
4.1.
In geschil is of de waarde van de woningen op een te hoog bedrag is vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en de Heffingsambtenaar ontkennend.
4.2.
Belanghebbende concludeert, naar het Hof begrijpt, tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar, alsmede wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woningen nader wordt vastgesteld op € 206.000.
4.3.
De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
Beoordeling van het hoger beroep
5.1.
De waarde van een woning wordt ingevolge artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, p. 44).
5.2.
De Heffingsambtenaar, die aannemelijk dient te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld, heeft aan de op hem rustende bewijslast voldaan. Daartoe wordt overwogen dat hij ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde, taxatieverslagen en vastgoedrapporten heeft overlegd met foto’s, waarbij een tweetal waardematrices is gevoegd. Naar volgt uit de door de Heffingsambtenaar overlegde matrices is de waarde van de woningen bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De Heffingsambtenaar heeft de waarde van de woningen vastgesteld op € 226.000 en hierbij verwezen naar de opbrengst behaald bij de verkoop van de vergelijkingsobjecten [adres 3] (verkocht op 3 april 2019 met transactieprijs € 265.000), [adres 4] (verkocht op 7 mei 2019 met transactieprijs € 302.500) en [adres 5] (verkocht op 30 mei 2018 met transactieprijs € 285.000). Niet vereist is dat de vergelijkingsobjecten identiek zijn aan de woning. Voldoende is dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn, mits de Heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarde voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen.
5.3.
De door de Heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobjecten zijn alle gelegen in dezelfde wijk als de woningen, twee van de drie vergelijkingsobjecten betreffen hetzelfde type woningen (tussenwoningen), de vergelijkingsobjecten hebben alle een vergelijkbaar perceeloppervlakte en stammen uit een vergelijkbaar bouwjaar. De door de Heffingsambtenaar aangedragen vergelijkingsobjecten zijn voldoende verglijkbaar, zodat de zij als richtsnoer kunnen dienen bij het bepalen van de waarde van de woning. De verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woningen – voor wat betreft onder meer eventuele bijgebouwen of een afwijkend type woning – zijn niet zodanig dat daaruit moet worden afgeleid dat de vastgestelde waarde van de woningen te hoog is. Uit de matrixberekening blijkt verder dat de Heffingsambtenaar voor de onderhoudstoestand in de woningen een vlokcodering ‘2’ (ondergemiddeld) heeft toegekend, terwijl aan de vergelijkingsobjecten tweemaal een vlokcodering ‘3’ (gemiddeld) en eenmaal een vlokcodering ‘4’ (bovengemiddeld) is toegekend. De Heffingsambtenaar heeft voor de kwaliteit/luxe van de woningen een vlokcodering ‘2’ (ondergemiddeld) toegekend, terwijl aan twee van de drie vergelijkingsobjecten een vlokcodering ‘3’ (gemiddeld) is toegekend. Voorts is voor de voorzieningen van de woningen ook een lagere vlokcodering ‘2’ (ondergemiddeld) toegekend, terwijl de vergelijkingsobjecten een vlokcodering ‘3’ (gemiddeld) toegekend gekregen hebben. Daarbij heeft de Heffingsambtenaar ter zitting verklaard dat een vlokcodering ‘1’ slechts wordt toegekend aan objecten die worden aangemerkt als onbewoonbaar of gevaarlijk om te bewonen. Aangezien belanghebbende verklaard heeft dat het woningen in verhuurde staat betreft, is hiervan geen sprake. Daarmee is aannemelijk dat de Heffingsambtenaar een correcte vlokcodering heeft toegepast.
5.4.
Met de verschillen in de codering en de in verband daarmee toegepaste correcties op de prijs per vierkante meter, heeft de Heffingsambtenaar in voldoende mate rekening gehouden met de verschillen tussen de woningen en de vergelijkingsobjecten wat betreft het zoals door belanghebbende gesteld – achterstallige onderhoud van beide woningen, de gedateerde staat van de voorzieningen, de afwezigheid van dubbel glas, de oude waterleidingen en riolering en het oude, niet-geïsoleerde dak. Aan dit oordeel doet niet af het door belanghebbende aangevoerde argument dat bij de vaststelling van de waarde rekening gehouden dient te worden met mogelijke renovatiekosten.
5.5.
De stelling van belanghebbende dat er voor de waardering van de woningen gekeken dient te worden naar de WOZ-waardes – voorafgaand aan renovatie – van woningen gelegen aan [adres 6] , [adres 7] , [adres 8] en [adres 9] , treft geen doel, aangezien deze woningen respectievelijk zijn verkocht in 2017, 2008, 2007 en 2014. Omdat deze verkoopdata ver van de onderhavige waardepeildatum af liggen, kunnen aan de gerealiseerde verkoopprijzen geen conclusies worden verbonden voor de vastgestelde waarde. Dat zou wellicht anders zijn, indien er verder geen geschikte vergelijkingsobjecten zouden zijn. In het onderhavige geval zijn voldoende vergelijkbare objecten aangedragen door de Heffingsambtenaar die zijn verkocht binnen een aanvaardbare termijn ten opzichte van de waardepeildatum om op basis van de vergelijkingsmethode de waarde van de woningen te kunnen bepalen.
5.6.
Anders dan belanghebbende aanvoert, is de WOZ-waarde van de woningen in het voorafgaande kalenderjaar voor de onderhavige waardebepaling niet relevant is. Doel en strekking van de Wet WOZ is dat de waardevaststelling voor ieder tijdvak opnieuw dient te geschieden aan de hand van concrete gegevens die de marktsituatie rondom de voor dat tijdvak geldende waardepeildatum weerspiegelen, aan de hand van de op of nabij die datum daadwerkelijk gerealiseerde verkooptransacties. De WOZ-waarde zoals die voor eerdere jaren is vastgesteld, is daarbij niet van belang.
5.7.
Het hiervoor overwogene leidt tot het oordeel dat de Heffingsambtenaar met de overlegde taxatieverslagen, de bijbehorende matrices met de verschillen in vlokcodering en de in verband daarmee toegepaste correctie op de m2-prijs in voldoende mate rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen in secundaire objectkenmerken. De stelling van belanghebbende dat de waarde van de woningen te hoog is vastgesteld, faalt derhalve.
Slotsom
5.8.
Het hoger beroep is ongegrond.
Proceskosten
Er zijn geen gronden aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten.
Beslissing
Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is vastgesteld door W.M.G. Visser, P.J.J. Vonk en H.A.J. Kroon, in tegenwoordigheid van de griffier A.T.J. Schnitzeler. De beslissing is op 18 augustus 2022 in het openbaar uitgesproken.
De griffier is verhinderd te tekenen
aangetekend aan
partijen verzonden:
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bijde Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aande Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. - de naam en het adres van de indiener;
b. - de dagtekening;
c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. - de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.