Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Afdeling Civiel recht
Zaaknummer hof : 200.279.371/01
Zaaknummer rechtbank : 7904830 CV EXPL 19-29963
Zaaknummer rechtbank : 7904830 CV EXPL 19-29963
Arrest van 16 augustus 2022in de zaak van:
W&M Vastgoed B.V.,
gevestigd in Rotterdam,
appellante in principaal hoger beroep,
verweerster in incidenteel hoger beroep,
advocaat: mr. T.A. Vermeulen, kantoorhoudend in Rotterdam,
tegen
[verweerder],
wonend in [woonplaats],
verweerder in principaal hoger beroep,
appellant in incidenteel hoger beroep,
advocaat: voorheen mr. D. Groos-Greve, kantoorhoudend in Naaldwijk (onttrokken).
Het hof zal partijen hierna noemen W&M en [verweerder].
1.De zaak in het kort
1.1
Het geschil gaat met name over de vraag of [verweerder] de door hem gehuurde bedrijfsruimte moet ontruimen in verband met een door verhuurder W&M gestelde huurachterstand en verbeurde boete. De kantonrechter heeft de betreffende vorderingen van W&M grotendeels afgewezen. Daarbij heeft de kantonrechter de huurachterstand en boete op een aanzienlijk lager bedrag bepaald. Tevens is W&M veroordeeld om een aantal gebreken aan het gehuurde te herstellen.
1.2
Het hof komt in grote lijnen tot dezelfde beslissing en matigt ook de boete. Wél moet [verweerder] de inmiddels verder opgelopen huurachterstand betalen.
2.Procesverloop in hoger beroep
2.1
Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken:
- de dagvaarding van 8 juni 2020, waarmee W&M in hoger beroep is gekomen van het tussenvonnis van 31 december 2019 en van het eindvonnis van 8 mei 2020 van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam (hierna: de vonnissen);
- het arrest van dit hof van 7 juli 2020, waarin een mondelinge behandeling is gelast;
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 28 september 2020;
- de memorie van grieven van W&M, met bijlagen;
- de memorie van antwoord in principaal appel, tevens eis in incidenteel appel van [verweerder], met bijlagen;
- de memorie van antwoord in incidenteel appel van W&M.
3.Feitelijke achtergrond
3.1
[verweerder] huurt sinds 1 augustus 2009 een bedrijfsruimte op de begane grond aan de Van der Driftstraat 28 in Vlaardingen (hierna: het gehuurde of de bedrijfsruimte). [verweerder] exploiteert hierin een snackbar. W&M heeft het gehuurde sinds 1 oktober 2017 in eigendom. Daarmee is W&M verhuurder van [verweerder] geworden. Op dat moment bedroeg de maandelijkse huurprijs € 1.123,19. [verweerder] is vanaf mei 2019 minder huur gaan betalen.
3.2
Op de huurovereenkomst zijn de algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte van toepassing (hierna: de Algemene Bepalingen). De huurprijs moet maandelijks worden voldaan vóór of op de eerste dag van de maand (artikel 4.10 huurovereenkomst).
3.3
Artikel 4.5 huurovereenkomst luidt als volgt:
“Onverminderd de mogelijkheden die de wet biedt om een huurprijsaanpassing te realiseren, wordt de huurprijs jaarlijksper mei
, voor het eerst met ingangvan 01 mei 2010
aangepast overeenkomstig met 20.1 Algemene Bepalingen en met inachtneming van 20.2 tot en met 20.10 Algemene Bepalingen.”
“Onverminderd de mogelijkheden die de wet biedt om een huurprijsaanpassing te realiseren, wordt de huurprijs jaarlijksper mei
, voor het eerst met ingangvan 01 mei 2010
aangepast overeenkomstig met 20.1 Algemene Bepalingen en met inachtneming van 20.2 tot en met 20.10 Algemene Bepalingen.”
3.4
Artikel 20.1 Algemene Bepalingen luidt als volgt:
“Een in artikel 4.5 van de huurovereenkomst overeengekomen wijziging van de huurprijs vindt plaats op basis van de wijziging van het maandindexcijfer volgens de consumentenprijsindex (CPI)reeks alle huishoudens (2006=100), gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS).Tenzij het bepaalde in artikel 20.2 van toepassing is, wordt de gewijzigde huurprijs berekend volgens de formule[ hof: volgt een formule om deze indexering te berekenen.]
”
“Een in artikel 4.5 van de huurovereenkomst overeengekomen wijziging van de huurprijs vindt plaats op basis van de wijziging van het maandindexcijfer volgens de consumentenprijsindex (CPI)reeks alle huishoudens (2006=100), gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS).Tenzij het bepaalde in artikel 20.2 van toepassing is, wordt de gewijzigde huurprijs berekend volgens de formule[ hof: volgt een formule om deze indexering te berekenen.]
”
3.5
De artikelen 20.2 tot en met 20.6 Algemene Bepalingen gaan over wijziging van de huurprijs, los van de in artikel 20.1 bedoelde indexering. Meer in het bijzonder staan hierin bepalingen omtrent de benoeming van deskundigen in het licht van het voorschrift van artikel 7:304 BW (in samenhang met artikel 7:303 BW).
3.6
Artikel 20.9 Algemene Bepalingen houdt in :
“Een geïndexeerde huurprijs is opeisbaar verschuldigd, ook al wordt van de aanpassing aan huurder geen afzonderlijke mededeling gedaan.”
“Een geïndexeerde huurprijs is opeisbaar verschuldigd, ook al wordt van de aanpassing aan huurder geen afzonderlijke mededeling gedaan.”
3.7
Artikel 11.3 Algemene Bepalingen sluit de mogelijkheid van schadevergoeding wegens een gebrek uit. De huurder kan in dat geval evenmin aanspraak maken op huurprijsvermindering of verrekening (behoudens de bevoegdheid tot verrekening van artikel 7:206 lid 3 BW).
3.8
Artikel 26.1 Algemene Bepalingen bepaalt dat betaling van de huurprijs uiterlijk op de vervaldag – zonder opschorting, korting, aftrek of verrekening van de huurprijs met een vordering die de huurder op verhuurder heeft of meent te hebben – moet geschieden.
3.9
Artikel 26.2 Algemene Bepalingen bevat een boeteclausule die voorziet in een boete van minimaal € 300,-- per maand bij niet tijdige of behoorlijke betaling. [1]
3.1
Tot 9 september 2019 was er een gemeenschappelijke watermeter voor zowel het gehuurde als de verdieping daarboven. Daardoor betaalde [verweerder] ook het water voor de bovenverdieping. De bovenverdieping heeft tot 1 mei 2018 leeggestaan.
4.Procedure bij de rechtbank (voor zover in hoger beroep nog van belang)
4.1
W&M heeft [verweerder] gedagvaard en (in conventie) gevorderd, samengevat, ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van het gehuurde en betaling van de huurachterstand tot en met juni 2019 ten bedrage van € 1.594,85, te vermeerderen met een boete van
€ 5.700,-- (19 x € 300,--) wegens te late betaling.
€ 5.700,-- (19 x € 300,--) wegens te late betaling.
4.2
De kantonrechter heeft deze vorderingen (in conventie) grotendeels afgewezen. [verweerder] is alleen veroordeeld tot betaling van een bedrag aan achterstallige huur van € 274,85 en een boete tot en met juli 2019 van € 600,-- (totaal € 874,85). De kantonrechter heeft in dit verband de boete vergaand gematigd en de verschuldigde huur verminderd met € 60,-- per maand wegens de watermeter op de bovenverdieping. De latere eiswijziging van W&M (wegens achterwege gebleven indexatie van de huurprijs in mei 2018 en 2019) heeft de kantonrechter geweigerd.
4.3
[verweerder] heeft op zijn beurt (in reconventie) gevorderd om W&M te veroordelen tot het verrichten van achterstallig onderhoud. Daarnaast heeft [verweerder] huurprijsvermindering (op grond van artikel 7:207 BW) gevorderd zolang de gebreken niet zijn hersteld.
4.4
De kantonrechter heeft W&M (in reconventie) tot herstel van de gebreken veroordeeld. De kantonrechter heeft geen reden gezien om de huurprijs tijdelijk te verlagen wegens deze gebreken, omdat niet was komen vast te staan dat sprake was van een ernstige aantasting van het huurgenot. De kantonrechter heeft wel (in reconventie) de huurprijs vanaf 1 oktober 2017 verminderd met een bedrag van € 60,-- per maand wegens de gemeenschappelijke watermeter.
4.5
De kantonrechter heeft de proceskosten in conventie gecompenseerd. In reconventie is W&M in de proceskosten veroordeeld.
5.Vorderingen in hoger beroep
5.1
W&M is in hoger beroep gekomen omdat zij het niet eens is met de vonnissen. Zij heeft verschillende bezwaren tegen de vonnissen aangevoerd.
5.2
W&M vordert thans vernietiging van de vonnissen en:
I. ontbinding van de huurovereenkomst;
II. ontruiming van het gehuurde;
III. veroordeling van [verweerder] tot betaling van € 16.102,17, bestaande uit
huurachterstand van € 4.702,17 en een boetebedrag van € 11.400,--,
thans tot1 februari 2021, te vermeerderen met de boete van € 300,-- per maand vanaf
1 februari 2021;
IV. veroordeling van [verweerder] tot betaling van € 1.183,-- per maand, plus boete;
V. veroordeling van [verweerder] in de proceskosten in beide instanties.
Hiermee heeft W&M in hoger beroep haar eis op de punten III en IV vermeerderd.
I. ontbinding van de huurovereenkomst;
II. ontruiming van het gehuurde;
III. veroordeling van [verweerder] tot betaling van € 16.102,17, bestaande uit
huurachterstand van € 4.702,17 en een boetebedrag van € 11.400,--,
thans tot1 februari 2021, te vermeerderen met de boete van € 300,-- per maand vanaf
1 februari 2021;
IV. veroordeling van [verweerder] tot betaling van € 1.183,-- per maand, plus boete;
V. veroordeling van [verweerder] in de proceskosten in beide instanties.
Hiermee heeft W&M in hoger beroep haar eis op de punten III en IV vermeerderd.
5.3
[verweerder] heeft in het principaal appel tot bekrachtiging van de vonnissen geconcludeerd. In het incidenteel appel heeft hij alsnog huurprijsvermindering (wegens gebreken) gevorderd. Tevens heeft hij veroordeling gevorderd van W&M in de proceskosten van beide instanties.
6.Beoordeling in hoger beroep
De grieven
6.1
W&M klaagt in haar memorie van grieven (in het principaal hoger beroep) met name over (i) de afwijzing van de gevorderde ontbinding en ontruiming, (ii) de beslissingen omtrent de € 60,-- wegens de gemeenschappelijke watermeter en (iii) de vergaande matiging van de contractuele boete. Daarnaast vordert zij, zoals gezegd, in hoger beroep (met verwijzing naar productie 3 bij memorie van grieven) een bedrag van € 4.702,17 aan huurachterstand tot en met januari 2021 en een bedrag van € 11.400,-- aan contractuele boete tot ditzelfde moment.
6.2
[verweerder] klaagt in zijn incidenteel hoger beroep over de afwijzing van zijn vordering tot huurprijsvermindering wegens gebreken.
6.3
De grieven en vorderingen lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
Algemeen
6.4
Het hof zal eerst de relevante Algemene Bepalingen (in samenhang met de huurovereenkomst) uitleggen.
6.5
Artikel 11.3 Algemene Bepalingen, waar W&M zich in hoger beroep op beroept, bepaalt onder meer dat de huurder in geval van een gebrek geen aanspraak kan maken op huurprijsvermindering en verrekening.
6.6
Artikel 4.5 van de huurovereenkomst, in samenhang
met artikel 20.1 Algemene Bepalingen, bevat een indexeringsclausule die voorziet in indexering volgens een bepaalde formule telkens per mei van enig huurjaar. Blijkens artikel 20.9 Algemene Bepalingen is de geïndexeerde huurprijs ook verschuldigd wanneer aan huurder daarvan niet apart mededeling wordt gedaan. Het hof zal later in dit arrest nog nader ingaan op de thans door W&M gevorderde geïndexeerde huurprijzen.
met artikel 20.1 Algemene Bepalingen, bevat een indexeringsclausule die voorziet in indexering volgens een bepaalde formule telkens per mei van enig huurjaar. Blijkens artikel 20.9 Algemene Bepalingen is de geïndexeerde huurprijs ook verschuldigd wanneer aan huurder daarvan niet apart mededeling wordt gedaan. Het hof zal later in dit arrest nog nader ingaan op de thans door W&M gevorderde geïndexeerde huurprijzen.
6.7
De artikelen 20.2 tot en met 20.6 Algemene Bepalingengaan, zoals reeds gezegd in overweging 3.5, over de wettelijke bevoegdheid (naar het hof begrijpt van artikel 7:303 lid 1 BW) om een nadere vaststelling van de huurprijs te verlangen, los van de in artikel 20.1 Algemene Bepalingen bedoelde indexering. Meer in het bijzonder staan hierin bepalingen omtrent de benoeming van deskundigen in het licht van het voorschrift van artikel 7:304 BW (in samenhang met artikel 7:303 BW). In de huidige procedure wordt geen nadere vaststelling van de huurprijs gevorderd, zoals in artikelen 7:303 en 7:304 BW bedoeld. Wél vordert [verweerder] tijdelijke huurprijsvermindering (op grond van artikel 7:207 BW) wegens gebreken. Op deze kwestie zal het hof later nog ingaan.
6.8
Zoals de kantonrechter met juistheid heeft overwogen moet de huurprijs telkens volledig worden voldaan.
Artikel 26.1 Algemene Bepalingenverbiedt opschorting, korting, aftrek of verrekening van de huurprijs met een vordering die de huurder op verhuurder heeft of meent te hebben.
Geen tijdelijke vermindering van de huurprijs wegens gebreken, zoals [verweerder] vordert
Artikel 26.1 Algemene Bepalingenverbiedt opschorting, korting, aftrek of verrekening van de huurprijs met een vordering die de huurder op verhuurder heeft of meent te hebben.
Geen tijdelijke vermindering van de huurprijs wegens gebreken, zoals [verweerder] vordert
6.9
Het hof zal eerst de vordering tot huurprijsvermindering bespreken. De grief van [verweerder] in incidenteel hoger beroep gaat over de afwijzing hiervan door de kantonrechter. Deze grief wordt verworpen. Op grond van artikel 11.3 Algemene Bepalingen kan de huurder in geval van een gebrek geen aanspraak maken op huurprijsvermindering en verrekening.. Dit betekent dat huurprijsvermindering wegens gebreken (artikel 7:207 BW) contractueel is uitgesloten. Anders dan [verweerder] heeft aangevoerd is artikel 7:207 BW voor bedrijfsruimte van regelend recht. Artikel 7:209 BW mist in dit geval toepassing. Er is geen aanwijzing dat de betreffende gebreken al bestonden op 1 augustus 2009 bij aanvang van de huurovereenkomst. Dus een dergelijke uitsluiting is toegelaten.
6.1
Overigens moet W&M wél achterstallig onderhoud plegen overeenkomstig de veroordeling door de kantonrechter. Hierover is immers in hoger beroep niet geklaagd, zodat deze beslissing vaststaat.
Geen (huurprijs)korting wegens de gemeenschappelijke watermeter
6.11
De kantonrechter heeft wegens meebetalen aan waterverbruik van de bovenverdieping de verschuldigde huurprijs verminderd met € 60,-- per maand (en dat over een periode van 22 maanden, vanaf 1 oktober 2017).
6.12
W&M klaagt hierover. Deze klacht is gegrond. Artikel 26.1 van de Algemene Bepalingen verbiedt immers opschorting, aftrek, korting of verrekening van de huurprijs met enige vordering die huurder meent te hebben op verhuurder.
6.13
Het hof zal later in dit arrest bespreken wat de gevolgen hiervan zijn voor de hoogte van de huurachterstand.
6.14
Het hof stelt vast dat [verweerder] niet apart (in de reconventionele vordering) vergoeding heeft gevraagd voor de door hem gemaakte extra kosten wegens de gemeenschappelijke watermeter. Het hof komt daarom niet toe aan beoordeling van de vraag wat het waterverbruik is geweest ten aanzien van de bovenverdieping. In dit verband overweegt het hof wel nog ten overvloede dat het niet voor de hand ligt dat [verweerder] daarvoor gedurende 22 maanden een bedrag van € 60,-- per maand heeft moeten betalen. Deze verdieping heeft immers tot 1 mei 2018 leeggestaan, terwijl op 9 september 2019 aparte watermeters zijn geplaatst.
De huurprijs in 2017
6.15
Vaststaat dat de huurprijs in 2017 (toen W&M eigenaar werd van het gehuurde)
€ 1.123,19 per maand was. Partijen erkennen dit, terwijl dit ook blijkt uit de door W&M overgelegde producties 3, zowel bij akte van 20 februari 2020 als (in tijd aangepast) bij memorie van grieven. Productie 3 bij memorie van grieven bevat in diverse kolommen een vermelding van de verschuldigde huren (van november 2017 tot en met januari 2021) en de door [verweerder] in die periode betaalde bedragen. [verweerder] heeft deze productie betwist voor zover het de hoogte van de verschuldigde huur betreft vanaf mei 2018 – het hof zal hier later nader op ingaan. [verweerder] heeft de aldaar vermelde huurbetalingen niet betwist, zij het dat hij tot een andere optelling komt dan het hof. Ook daar zal het hof hierna verder op ingaan.
€ 1.123,19 per maand was. Partijen erkennen dit, terwijl dit ook blijkt uit de door W&M overgelegde producties 3, zowel bij akte van 20 februari 2020 als (in tijd aangepast) bij memorie van grieven. Productie 3 bij memorie van grieven bevat in diverse kolommen een vermelding van de verschuldigde huren (van november 2017 tot en met januari 2021) en de door [verweerder] in die periode betaalde bedragen. [verweerder] heeft deze productie betwist voor zover het de hoogte van de verschuldigde huur betreft vanaf mei 2018 – het hof zal hier later nader op ingaan. [verweerder] heeft de aldaar vermelde huurbetalingen niet betwist, zij het dat hij tot een andere optelling komt dan het hof. Ook daar zal het hof hierna verder op ingaan.
De huurprijs tot 1 juli 2019
6.16
Blijkens artikel 4.5 huurovereenkomst, in samenhang met artikelen 20.1 en 20.9 Algemene Bepalingen is sprake van overeengekomen jaarlijkse indexering van de huurprijs. Op grond van artikel 20.9 Algemene Bepalingen is de geïndexeerde huurprijs ook opeisbaar wanneer daarvan geen aparte mededeling wordt gedaan.
6.17
W&M maakt aanspraak op een geïndexeerde huurprijs
per mei 2018van
€ 1.142,28 en
per mei 2019van € 1.163,62. Zij verwijst hiervoor (zonder nadere toelichting) naar productie 3 memorie van grieven, waarin deze bedragen zijn vermeld als verschuldigde huur.
per mei 2018van
€ 1.142,28 en
per mei 2019van € 1.163,62. Zij verwijst hiervoor (zonder nadere toelichting) naar productie 3 memorie van grieven, waarin deze bedragen zijn vermeld als verschuldigde huur.
6.18
Het hof volgt W&M hierin niet.
6.19
In een geval als dit kan, ondanks voormelde contractuele opeisbaarheid, niet van een huurder worden gevergd dat hij zelf uitrekent met welk bedrag de huurprijs na indexatie omhoog gaat. Tenminste moet verhuurder aan huurder melden wat de nieuwe huurprijs is (na indexatie). Er is geen aanwijzing dat W&M dit indertijd ten aanzien van mei 2018 en mei 2019 heeft gedaan. Sterker nog, W&M zélf is tot juli 2019 steeds uitgegaan van dezelfde huurprijs als in 2017 ten bedrage van € 1.123,19 per maand.
6.2
W&M heeft immers in haar brief d.d. 8 april 2019 [2] aan [verweerder] een huurverhoging
per 1 juli 2019aangezegd. Daarbij heeft W&M vermeld dat de oude huurprijs (dus tot 1 juli 2019)
€ 1.123,19 bedroeg en de nieuwe € 1.163,62. De kantonrechter heeft dit ook zo opgevat blijkens de (in hoger beroep niet expliciet bestreden) feitenvaststelling in overweging 2.1 van het vonnis van 31 december 2019 . W&M heeft niet toegelicht waarom zij in deze procedure in strijd met het voorgaande thans in hoger beroep (i) aanspraak maakt op een geïndexeerde huur per mei 2018 van 1.142,28 en (ii) over mei 2019 van een geïndexeerde huur van € 1.163,62.
per 1 juli 2019aangezegd. Daarbij heeft W&M vermeld dat de oude huurprijs (dus tot 1 juli 2019)
€ 1.123,19 bedroeg en de nieuwe € 1.163,62. De kantonrechter heeft dit ook zo opgevat blijkens de (in hoger beroep niet expliciet bestreden) feitenvaststelling in overweging 2.1 van het vonnis van 31 december 2019 . W&M heeft niet toegelicht waarom zij in deze procedure in strijd met het voorgaande thans in hoger beroep (i) aanspraak maakt op een geïndexeerde huur per mei 2018 van 1.142,28 en (ii) over mei 2019 van een geïndexeerde huur van € 1.163,62.
6.21
Het hof zal, gelet op het voorgaande, evenals de kantonrechter tot 1 juli 2019 een maandelijkse huurprijs van € 1.123,19 hanteren. Dit ligt anders voor de periode daarná.
De huurprijs vanaf 1 juli 2019
6.22
Vanaf 1 juli 2019 hanteert het hof (overeenkomstig de verder niet voldoende weersproken productie 3 bij memorie van grieven) een maandelijkse huurprijs van
€ 1.163,62 – zie ook de in overweging 6.20 besproken brief van 8 april 2019 – en per 1 oktober 2020, zoals W&M heeft gesteld, van € 1.183,00. De omstandigheid dat [verweerder] (in 2020) bezwaar heeft gemaakt tegen de indexering betekent niet dat de indexering daarmee van de baan is. De indexering maakt immers deel uit van de contractuele verhouding tussen partijen en voorziet niet in een recht op bezwaar met opschorting. Anders dan [verweerder] stelt (memorie van antwoord 37) is de huurprijs na 1 juli 2019 dus niet ongewijzigd gebleven. Ook kan het hof [verweerder] niet volgen in zijn stelling (memorie van antwoord 39) dat hij vanaf augustus 2019 de huur netjes en volledig betaalt. Dit strookt immers niet met genoemde productie 3 waaruit blijkt dat de huur niet volledig werd voldaan.
€ 1.163,62 – zie ook de in overweging 6.20 besproken brief van 8 april 2019 – en per 1 oktober 2020, zoals W&M heeft gesteld, van € 1.183,00. De omstandigheid dat [verweerder] (in 2020) bezwaar heeft gemaakt tegen de indexering betekent niet dat de indexering daarmee van de baan is. De indexering maakt immers deel uit van de contractuele verhouding tussen partijen en voorziet niet in een recht op bezwaar met opschorting. Anders dan [verweerder] stelt (memorie van antwoord 37) is de huurprijs na 1 juli 2019 dus niet ongewijzigd gebleven. Ook kan het hof [verweerder] niet volgen in zijn stelling (memorie van antwoord 39) dat hij vanaf augustus 2019 de huur netjes en volledig betaalt. Dit strookt immers niet met genoemde productie 3 waaruit blijkt dat de huur niet volledig werd voldaan.
6.23
Voor de goede orde wijst het hof er opnieuw op, anders dan [verweerder] stelt bij memorie van antwoord (37), dat bij indexering van de huurprijs een deskundigenbenoeming niet aan de orde is (zie overwegingen 3.3, 3.4, 3.5, 6.6 en 6.7). Redelijkerwijs valt niet in te zien waarom voor indexering deskundigen benoemd zouden moeten worden. De indexeringsformule in de betreffende bepalingen is immers duidelijk. Uit de samenhang van deze bepalingen volgt verder onmiskenbaar dat de deskundigenbenoeming betrekking heeft op artikel 7:304 BW in samenhang met de wettelijke wijzigingsmogelijkheid van artikel 7:303 BW.
De huurachterstand tot 1 februari 2021
6.24
Berekening, met inachtneming van het voorgaande, leert dat [verweerder] van november 2017 tot 1 februari 2021 in totaal een bedrag van € 44.650,10 aan huur verschuldigd is aan W&M. Blijkens de door [verweerder] erkende weergave van zijn betalingen, zoals weergegeven in productie 3 bij memorie van grieven, heeft [verweerder] over die periode een bedrag van
€ 40.448,08 betaald. (Het hof heeft dit nagerekend en gaat voorbij aan de stelling van [verweerder] dat het gaat om een betaald bedrag van € 41.571.27). Dit levert een verschil op (huurachterstand) van € 4.202,02. [verweerder] zal worden veroordeeld om dit bedrag aan huurachterstand te betalen.
€ 40.448,08 betaald. (Het hof heeft dit nagerekend en gaat voorbij aan de stelling van [verweerder] dat het gaat om een betaald bedrag van € 41.571.27). Dit levert een verschil op (huurachterstand) van € 4.202,02. [verweerder] zal worden veroordeeld om dit bedrag aan huurachterstand te betalen.
Matiging van de boete
6.25
Uit het voorgaande en het verdere procesdossier volgt:
(i) dat de procedure in eerste aanleg betrekking had op huurbetalingen tot 1 juli
2019;
(ii) dat [verweerder] tot en met april 2019 de huur steeds volledig heeft betaald, zij het
telkens enige dagen te laat;
(iii) dat [verweerder] over mei en juni 2019 per maand een bedrag van € 235,83 te weinig
heeft betaald;
(iv) dat [verweerder] pas bij dagvaarding in eerste aanleg van 8 juli 2019 op de hoogte is
gesteld van de aanspraak van W&M op de contractuele boete omdat zij
vasthield aan tijdige huurbetalingen (onweersproken oordeel kantonrechter in
tussenvonnis 5.23, laatste zin); en
(v) dat pas bij memorie van grieven van 19 januari 2021 de huurachterstand en
boete vanaf juli 2019 tot 1 februari 2021 aan de orde is gekomen.
(i) dat de procedure in eerste aanleg betrekking had op huurbetalingen tot 1 juli
2019;
(ii) dat [verweerder] tot en met april 2019 de huur steeds volledig heeft betaald, zij het
telkens enige dagen te laat;
(iii) dat [verweerder] over mei en juni 2019 per maand een bedrag van € 235,83 te weinig
heeft betaald;
(iv) dat [verweerder] pas bij dagvaarding in eerste aanleg van 8 juli 2019 op de hoogte is
gesteld van de aanspraak van W&M op de contractuele boete omdat zij
vasthield aan tijdige huurbetalingen (onweersproken oordeel kantonrechter in
tussenvonnis 5.23, laatste zin); en
(v) dat pas bij memorie van grieven van 19 januari 2021 de huurachterstand en
boete vanaf juli 2019 tot 1 februari 2021 aan de orde is gekomen.
6.26
Het hof oordeelt, evenals de kantonrechter, dat er grond is voor vergaande matiging van de contractuele boete over deze eerste periode tot 1 juli 2019, en wel tot een bedrag van
€ 600,--. Onverkorte toepassing van het boetebeding is buitensporig en daarom onaanvaardbaar.
In de periode daarná (de tweede periode) heeft [verweerder] de huur steeds op tijd betaald, maar telkens een te gering bedrag. Zoals hiervóór overwogen, moet [verweerder] dit bedrag alsnog betalen. De boete over deze periode zal het hof eveneens beperken tot € 600,--. Weliswaar heeft [verweerder] te weinig huur betaald, maar het hof wil dit niet ‘afstraffen’ met een torenhoge boete, nu [verweerder] in de gegeven omstandigheden niet geheel onbegrijpelijk de weigerachtige W&M op deze manier door middel van opschorting heeft proberen te dwingen om haar verhuurdersverplichtingen na te komen en de gebreken aan het gehuurde te herstellen. Voorts weegt mee dat pas in januari 2021 deze vermeerderde vordering deugdelijk aan de rechter is voorgelegd. Ook voor deze tweede periode is onverkorte toepassing van het boetebeding onaanvaardbaar en is deze matiging geboden.
€ 600,--. Onverkorte toepassing van het boetebeding is buitensporig en daarom onaanvaardbaar.
In de periode daarná (de tweede periode) heeft [verweerder] de huur steeds op tijd betaald, maar telkens een te gering bedrag. Zoals hiervóór overwogen, moet [verweerder] dit bedrag alsnog betalen. De boete over deze periode zal het hof eveneens beperken tot € 600,--. Weliswaar heeft [verweerder] te weinig huur betaald, maar het hof wil dit niet ‘afstraffen’ met een torenhoge boete, nu [verweerder] in de gegeven omstandigheden niet geheel onbegrijpelijk de weigerachtige W&M op deze manier door middel van opschorting heeft proberen te dwingen om haar verhuurdersverplichtingen na te komen en de gebreken aan het gehuurde te herstellen. Voorts weegt mee dat pas in januari 2021 deze vermeerderde vordering deugdelijk aan de rechter is voorgelegd. Ook voor deze tweede periode is onverkorte toepassing van het boetebeding onaanvaardbaar en is deze matiging geboden.
Geen ontbinding en ontruiming
6.27
Het hof ziet geen grond voor ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Weliswaar moet [verweerder] inmiddels aan huurachterstand € 4.202,02 en aan boete
€ 1.200,-- betalen, maar het hof ziet daarin, gelet op de bijzondere omstandigheden van het geval, geen reden om de huurovereenkomst te ontbinden. Hierbij weegt mee dat er aanvankelijk nauwelijks huurachterstanden waren, terwijl W&M ondanks aandringen van [verweerder] weinig voortvarend is (geweest) met het van haar te vergen herstel van gebreken aan de gehuurde bedrijfsruimte. Daarom zal het hof toepassing geven aan de uitzonderingsgrond van artikel 6:265 lid 1 BW.
€ 1.200,-- betalen, maar het hof ziet daarin, gelet op de bijzondere omstandigheden van het geval, geen reden om de huurovereenkomst te ontbinden. Hierbij weegt mee dat er aanvankelijk nauwelijks huurachterstanden waren, terwijl W&M ondanks aandringen van [verweerder] weinig voortvarend is (geweest) met het van haar te vergen herstel van gebreken aan de gehuurde bedrijfsruimte. Daarom zal het hof toepassing geven aan de uitzonderingsgrond van artikel 6:265 lid 1 BW.
Conclusie en proceskosten
6.28
De conclusie is dat de bestreden vonnissen, voor zover aan het hoger beroep onderworpen, grotendeels in stand blijven, behoudens de beslissing van het hof over de in hoger beroep gewijzigde vordering van W&M (in het principaal hoger beroep) ten aanzien van de huurachterstand en boete tot 1 februari 2021.
6.29
W&M heeft niet toegelicht welk belang zij daarnaast heeft bij een aparte veroordeling van [verweerder] tot betaling van een huurprijs van € 1.183,-- per maand, plus boete. Bovendien ontbreekt aan deze vordering elke tijdsbepaling, zodat deze te onduidelijk is. Daarom wordt deze afgewezen. Voor zover W&M hiermee doelt op de gebruiksvergoeding voor de periode tussen ontbinding en ontruiming, wijst het hof die af omdat het geen ontbinding uitspreekt.
6.3
De veroordeling door de kantonrechter van W&M om gebreken te herstellen blijft in stand, nu daarover niet is geklaagd.
6.31
De proceskosten in eerste aanleg en in hoger beroep zullen worden gecompenseerd omdat partijen in beide instanties over en weer in het ongelijk zijn gesteld.
6.32
Om de leesbaarheid van dit arrest te vergroten, zal het hof de bestreden vonnissen vernietigen en de uiteindelijke beslissingen opnieuw vermelden.
7.Beslissing
Het hof:
- vernietigt de vonnissen van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 31 december 2019 en 8 mei 2020;
- veroordeelt [verweerder] om over de periode tot 1 februari 2021 aan W&M tegen kwijting te betalen aan achterstallige huur een bedrag van € 4.202,02 en aan boete een bedrag van € 1.200,--;
- veroordeelt W&M tot het doen verrichten van achterstallig onderhoud aan het gehuurde ten aanzien van de (in het tussenvonnis van 31 december 2019 onder 5.9) genoemde punten uit het rapport van Bouwkundig Adviesbureau Woningkeuze inzake metselwerk, voegwerk, pleisterwerk, deuren/ramen, panelen en luifel/buitenplafond, een en ander voor zover deze punten de buitenzijde van het gehuurde betreffen;
- bepaalt dat iedere partij de eigen kosten van de procedure in eerste aanleg (conventie en reconventie) en hoger beroep (principaal en incidenteel hoger beroep) draagt;
- verklaart deze beslissing ten aanzien van de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
- wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. M.A.F. Tan-de Sonnaville, M.P.J. Ruijpers en
H.M.H. Speyart van Woerden en in het openbaar uitgesproken op 16 augustus 2022 in aanwezigheid van de griffier.
H.M.H. Speyart van Woerden en in het openbaar uitgesproken op 16 augustus 2022 in aanwezigheid van de griffier.