Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Afdeling Civiel recht
Zaaknummer hof : 200.287.318/01
Zaaknummer rechtbank : 8842385 RL EXPL 20-19535
Zaaknummer rechtbank : 8842385 RL EXPL 20-19535
Arrest in kort geding van 9 augustus 2022
in de zaak van
1.VOF [vof],
gevestigd in [vestigingsplaats],
2. [vennoot 1],
wonende in [woonplaats],
3. [vennoot 2],
wonende in [woonplaats],
appellanten,
advocaat: mr. F. Kellouh, kantoorhoudend in Den Haag,
tegen
Stichting Staedion,
gevestigd in Den Haag,
verweerster in hoger beroep,
advocaat: mr. E. Boot, kantoorhoudend in Rotterdam.
Het hof zal partijen hierna noemen: [vof], [vennoot 1] en [vennoot 2] (gezamenlijk: [vof] c.s.), respectievelijk Staedion.
1.De zaak in het kort
1.1
[vof] c.s. exploiteren een zonnestudio. Deze staat in een ruimte die zij huren van Staedion. Onder een trede van de trap die zich in de studio bevindt is bij een doorzoeking een automatisch vuurwapen aangetroffen. Staedion heeft daarop de huurovereenkomst ontbonden.
1.2
Staedion heeft in dit kort geding onder meer gevorderd dat [vof] c.s. worden veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde. De kantonrechter heeft de vordering toegewezen. De zonnestudio is inmiddels ontruimd. Het hof is het eens met de beslissing van de kantonrechter.
2.Procesverloop in hoger beroep
2.1
Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken:
- de dertien grieven bevattende dagvaarding (met bijlagen) van 11 december 2020 waarmee [vof] c.s. in hoger beroep zijn gekomen van het kortgedingvonnis van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag, locatie Den Haag, van 24 november 2020;
- het arrest van dit hof van 19 januari 2021, waarin een mondelinge behandeling is gelast;
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 17 maart 2021 (met bijlage);
- het (met cc naar mr. E. Boot verzonden) e-mailbericht van mr. F. Kellouh aan de griffie van het hof van 8 juni 2021, met bijlage;
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 17 juni 2021;
- de memorie van antwoord van 31 augustus 2021, met bijlage.
3.Feitelijke achtergrond
3.1
[vof] is exploitant van een zonnestudio. [vennoot 1] en [vennoot 2] zijn de vennoten van de VOF. [vennoot 1] en [vennoot 2] zijn ook levenspartners van elkaar. Zij hebben samen drie kinderen.
3.2
[vof] c.s. zijn met ingang van 1 april 2019 door middel van een indeplaatsstellingsovereenkomst huurder geworden van een bedrijfsruimte aan de [adres] in [plaats] (hierna: het gehuurde). De vorige huurder daarvan was [broer vennoot 2] (hierna: [broer vennoot 2]), broer van [vennoot 2]. De maandelijks aan de verhuurder (Staedion) bij vooruitbetaling verschuldigde huurprijs bedroeg laatstelijk € 2.367,14.
3.3
Op 9 juni 2020 heeft de FIOD/Belastingdienst in het kader van een witwasonderzoek een doorzoeking verricht in de woning van [vennoot 2] in [plaats]. Daarbij zijn enkele kilo’s drugs en henneptoppen, meerdere dure voertuigen en luxegoederen aangetroffen. Volgens de opgave van de FIOD/Belastingdienst is in de woning toen ook een contant geldbedrag van € 200.000,- aangetroffen.
3.4
Vervolgens is op 9 juni 2020 ook het gehuurde doorzocht. In het daarvan opgemaakte proces-verbaal staat onder andere het volgende:
“
Tijdens de doorzoeking is een mogelijk loszittende traptrede richting het kantoor gezien. De trede is los geschroefd en de balk eronder verwijderd. Hieronder is een ruimte aangetroffen met daarin een wit kartonnen doosje dichtgeplakt met grijs plakband en een voorwerp, sterk gelijkend op een vuurwapen, verpakt in grijs plastic met grijs plakband dichtgeplakt.”
Tijdens de doorzoeking is een mogelijk loszittende traptrede richting het kantoor gezien. De trede is los geschroefd en de balk eronder verwijderd. Hieronder is een ruimte aangetroffen met daarin een wit kartonnen doosje dichtgeplakt met grijs plakband en een voorwerp, sterk gelijkend op een vuurwapen, verpakt in grijs plastic met grijs plakband dichtgeplakt.”
3.5
Op dezelfde dag is het wapen onderzocht door het Team Forensische Opsporing. Daarbij is vastgesteld dat het gaat om een automatisch wapen van het merk Heckler & Koch, welk wapen is gekwalificeerd als een vuurwapen in de zin van artikel 1, onder 3e, gelet op artikel 2, lid 1, categorie II sub 2 van de Wet wapens en munitie. In de bij het wapen aangetroffen doos werden vier patroonmagazijnen en munitie (kogelpatronen) aangetroffen, welke patronen worden gekwalificeerd als patronen in de zin van artikel 1, onder 4, gelet op artikel 2, lid 2, categorie III van de Wet wapens en munitie.
3.6
Bij brief van 8 juli 2020 zijn [vof] c.s. op de hoogte gebracht van het voornemen van de burgemeester van Den Haag (hierna: de burgemeester) om het gehuurde tijdelijk te sluiten. De burgemeester heeft als reden daarvoor aangegeven dat de openbare orde door het aangetroffen vuurwapen zeer ernstig is verstoord en het woon- en leefklimaat (het gehuurde bedrijfspand zou zijn gelegen in een woonwijk) zeer ernstig is aangetast. [vof] c.s. zijn in de gelegenheid gesteld hun zienswijze kenbaar te maken. [vennoot 1] heeft daarvan gebruik gemaakt.
3.7
Bij onherroepelijk geworden besluit van 1 september 2020 heeft de burgemeester de zienswijze van [vennoot 1] ongegrond verklaard en [vof] c.s. gelast om de uitoefening van hun bedrijf in het gehuurde voor een periode van drie maanden, dus tot 2 december 2020, te staken.
3.8
Bij brief van 18 september 2020 heeft Staedion de huurovereenkomst onder verwijzing naar het besluit van 1 september 2020 buitengerechtelijk ontbonden. [vof] c.s. hebben zich niet bij de ingeroepen ontbinding neergelegd.
4.Procedure bij de rechtbank
4.1
Staedion heeft [vof] c.s. in kort geding gedagvaard en gevorderd, samengevat, dat [vof] c.s. worden veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde, tot betaling van de huurachterstand van (toen) € 7.101,42, tot betaling van een gebruiksvergoeding van € 2.367,14 per maand vanaf 1 november 2020 tot het tijdstip van daadwerkelijke ontruiming, beide met rente, en tot betaling van € 1.141.461,52 aan boete in verband met verboden onderhuur en € 340,35 aan boete in verband met de huurachterstand.
4.2
[vof] c.s. hebben op hun beurt gevorderd (in reconventie) dat zij in de gelegenheid worden gesteld om de huurachterstand binnen 7 dagen in te lossen en dat de ingeroepen buitengerechtelijke ontbinding niet rechtmatig wordt geacht.
4.3
De kantonrechter heeft de vorderingen van Staedion in die zin toegewezen dat [vof] c.s., met uitvoerbaarverklaring bij voorraad, zijn veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde, betaling van de huurachterstand van (toen) € 5.074,63 (inclusief de boete van € 340,35 en met rente) en tot betaling van een gebruiksvergoeding van € 2.367,14 per maand na 1 november 2020 tot de daadwerkelijke ontruiming. De kantonrechter heeft de tegenvorderingen van [vof] c.s. afgewezen. [vof] c.s. zijn veroordeeld in de proceskosten van de procedures in conventie en reconventie.
4.4
Het gehuurde is kort na het vonnis ontruimd.
5.Vordering in hoger beroep
5.1
[vof] c.s. zijn in hoger beroep gekomen omdat zij het niet eens zijn met het vonnis. Zij hebben verschillende bezwaren tegen het vonnis aangevoerd. Zij willen dat het hof de vorderingen van Staedion alsnog afwijst en dat het hof, voor zover nu nog aan de orde, Staedion gebiedt tot hun wedertoelating tot het gehuurde, op straffe van een dwangsom, met de veroordeling van Staedion in de proceskosten.
5.2
Staedion heeft hiertegen verweer gevoerd.
6.Beoordeling in hoger beroep
Omvang van het appel
6.1
[vof] c.s. hebben op de mondelinge behandeling van 17 juni 2021 betwist dat in de woning van [vennoot 2] in [plaats] geld is aangetroffen. Zij hebben echter tegen de desbetreffende vaststelling in (rechtsoverweging 2.2. van) het vonnis geen grieven gericht. Het hof gaat dan ook uit van de juistheid van dit door de kantonrechter vastgestelde feit en wordt daarin overigens gesterkt door de inhoud van het (onherroepelijke) besluit van de burgemeester van 1 september 2020. Daarin overweegt de burgemeester onder verwijzing naar het proces-verbaal van de FIOD/Belastingdienst van 9 juni 2020, dat tijdens de doorzoeking in de woning van [vennoot 2] in [plaats] onder andere ook een contant geldbedrag van € 200.000,- is aangetroffen.
6.2
[vof] c.s. hebben verder geen grieven gericht tegen hun veroordeling in het vonnis tot betaling van de op dat moment openstaande huurachterstand van € 4.734,28 (exclusief boete). Staedion heeft op haar beurt geen (incidenteel) appel ingesteld tegen de afwijzing van haar vordering om [vof] c.s. te veroordelen tot betaling van € 1.141.461,52 aan boete wegens verboden onderhuur. Deze beslissingen staan dan ook vast en vormen voor het hof uitgangspunt.
De grieven
6.3
Volgens [vof] c.s. heeft Staedion onterecht de buitengerechtelijke ontbinding ingeroepen van de huurovereenkomst en ligt het ook niet in de rede dat de huurovereenkomst zal worden ontbonden in een eventuele bodemprocedure. Zij stellen zich in dit verband op het standpunt dat inmiddels is gebleken dat [broer vennoot 2] degene is geweest die het wapen en de munitie onder de traptrede heeft verstopt. Zij stellen daarvan niet op de hoogte te zijn geweest en ook niet te hebben geweten dat [broer vennoot 2] nog beschikte over een sleutel van het gehuurde. Wat in de woning van [vennoot 2] in [plaats] is aangetroffen is, zo menen zij, voor het gehuurde niet relevant en impliceert bovendien niet dat [vennoot 2] van het wapen en de munitie in het gehuurde heeft afgeweten. Op het aangetroffen wapen is ook geen DNA van [vennoot 2] of [vennoot 1] aangetroffen (grieven 1, 5, 6, 7, 8, 10 en 12). Daar komt bij dat de kantonrechter de eventuele schending van de openbare orde wegens het aangetroffen wapen alleen heeft vastgesteld ten aanzien van [vennoot 2], zodat Staedion volgens [vof] c.s. niet het recht had om ook ten aanzien van [vennoot 1] en [vof] de buitengerechtelijke ontbinding uit te spreken (grief 3). [vennoot 1] is bovendien een alleenstaande moeder van drie kinderen en heeft een blanco strafblad. De zonnebank is haar enig vorm van inkomen. Door de ontruiming is in één klap het gezinsinkomen weggevallen (grieven 4 en 9). Daarnaast menen [vof] c.s. dat de kantonrechter de ontruimingsvordering van Staedion ten onrechte spoedeisend heeft bevonden (grief 2), stellen zij tegen de gevorderde boete van € 340,35 wel degelijk verweer te hebben gevoerd (grief 11), zijn hun tegenvorderingen volgens hen ten onrechte afgewezen en zijn zij in hun visie ten onrechte in de proceskosten veroordeeld (grief 13).
Buitengerechtelijke ontbinding (grieven 1, 3, 5, 6, 7, 8, 10 en 12)
6.4
Uit artikel 7:231 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (BW) volgt dat een huurovereenkomst buitengerechtelijk door een schriftelijke verklaring kan worden ontbonden als blijkt dat door gedragingen in het gehuurde de openbare orde is verstoord en het gehuurde om die reden door de burgemeester is gesloten. In dit geval is sprake van een (ernstige) verstoring van de openbare orde, alleen al door het feit dat in het gehuurde een verboden automatisch vuurwapen met munitie aanwezig was. Ook de burgemeester heeft op die grond onherroepelijk besloten tot de tijdelijke sluiting van het pand. [vof] c.s. hebben daartegen wel ingebracht dat zij niets van het vuurwapen afwisten, maar die enkele omstandigheid kan niet meebrengen dat de openbare orde dan niet meer in het geding is, nog daargelaten dat ook Staedion op dit punt het rechtens onaantastbare besluit van de burgemeester heeft te respecteren. Dat geldt temeer nu tussen [vennoot 2] en degene die zou hebben bekend het vuurwapen in het gehuurde te hebben verstopt ([broer vennoot 2]) een nauwe familieband bestaat én in de woning van [vennoot 2] drugs en grote contante geldbedragen zijn aangetroffen. De door [vof] c.s. in de memorie van grieven aangekondigde verklaringen en filmfragmenten, waaruit de exclusieve betrokkenheid van [broer vennoot 2] bij het verstoppen van het vuurwapen zou blijken, zijn overigens niet meer in het geding gebracht, zodat het hof ook om die reden voorbij gaat aan de stelling dat [vennoot 2] van niets wist. Dat op het wapen geen DNA van [vennoot 2] of [vennoot 1] is aangetroffen betekent niet dat daarmee is aangetoond dat de openbare orde niet is verstoord of dat [vennoot 1] of [vennoot 2] geen betrokkenheid bij het wapen hebben gehad of daarvan niet hebben afgeweten.
6.5
Anders dan [vof] c.s. hebben aangevoerd is voor de ontbindingsbevoegdheid van Staedion niet relevant dat [vof] en/of [vennoot 1] mogelijk geen betrokkenheid hebben gehad bij de in de woning van [vennoot 2] in [plaats] aangetroffen drugs, luxegoederen en grote contante geldbedragen. Het gaat erom dat het wapen en de munitie in het gehuurde zijn aangetroffen en dat de dreiging die daarvan uitgaat dus niet zozeer persoonsgebonden als wel locatiegebonden was. Bovendien blijkt uit de door Staedion in hoger beroep overgelegde Kadasterinformatie dat de woning in [plaats] niet alleen aan [vennoot 2] toebehoort, maar voor de helft eigendom is van [vennoot 1]. Daarbij komt dat [vof] c.s. de huurovereenkomst gezamenlijk zijn aangegaan en gedrieënlijk als huurder hebben te gelden.
6.6
Het vorenstaande brengt mee dat Staedion op grond van de wet bevoegd was om tegenover [vof] c.s. als huurder, de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst in te roepen. De vraag is vervolgens of Staedion in de gegeven omstandigheden van haar ontbindingsbevoegdheid gebruik mocht maken. Voorkomen moet immers worden dat deze bevoegdheid wordt misbruikt doordat deze wordt uitgeoefend met geen ander doel dan een ander te schaden of dat een beroep op die bevoegdheid naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, bijvoorbeeld omdat de daarop gebaseerde ontruiming niet proportioneel is. Bij de toetsing van deze vraag dient het hof alle relevante omstandigheden in aanmerking te nemen en dient ook een belangenafweging plaats te vinden.
Belangenafweging (grieven 4 en 9)
6.7
De Stelling van [vof] c.s. dat de vordering tot ontruiming enkel is ingegeven door de wens van Staedion om een nieuwe huurovereenkomst met een hogere huuropbrengst te sluiten, vindt geen grond in de processtukken en mist ook verder iedere feitelijke onderbouwing. Voor het overige hebben [vof] c.s. vooral een beroep gedaan op hun persoonlijke omstandigheden. Zij hebben er in dit verband op gewezen dat zij groot belang hebben bij voortzetting van de huurovereenkomst, omdat de zonnestudio die in het gehuurde wordt geëxploiteerd de enige bron van inkomsten is van [vennoot 1] en daarmee van het hele gezin. Het hof vindt dit belang in dit geval niet opwegen tegen het meer algemene belang dat Staedion stelt te hebben bij de ingeroepen ontbinding en gevorderde ontruiming. Dat belang is erin gelegen dat zij de veiligheid en gezondheid van omwonenden en passanten wenst te waarborgen, herhaling van criminele activiteiten wil voorkomen en een signaal wil afgeven dat criminele activiteiten vanuit door haar verhuurde bedrijfsruimten niet worden geaccepteerd. Daar komt bij dat niets [vof] c.s. ervan hoeft te weerhouden om op een andere manier in het gezinsinkomen te voorzien. Blijkens het handelsregister van de Kamer van Koophandel heeft [vof] als activiteiten ook haarverzorging, schoonheidsverzorging, pedicure en manicure, welke activiteiten zo nodig ambulant of vanuit de eigen woning zouden kunnen plaatsvinden. Dat wordt niet anders als in deze afweging zou worden betrokken dat [vennoot 1] een blanco strafblad heeft en als tevens zou komen vast te staan dat [vennoot 1] geen enkele betrokkenheid zou hebben gehad bij, of zou hebben afgeweten van, het aangetroffen wapen en de in de woning in [plaats] aangetroffen drugs en contante geldbedragen.
De toegewezen boete (grief 11)
6.8
Staedion heeft onder verwijzing naar artikel 14.2 van de Algemene Bepalingen die bij de huurovereenkomst horen gesteld dat [vof] c.s. bij niet tijdige betaling van de huur een direct opeisbare boete verschuldigd zijn van 2 % per maand, met een minimum van € 113,45, dus een boete van in totaal € 340,35 wegens de ten tijde van het uitbrengen van de dagvaarding achterstallige drie maanden huur. [vof] c.s. hebben daartegen aangevoerd dat de boete niet aan de orde is nu zij toentertijd vanwege de detentie van [vennoot 1] en [vennoot 2] in een overmacht situatie verkeerden en op hun bankpassen beslag was gelegd. Het hof acht een overmacht situatie echter niet aannemelijk. Uit de als productie 3 bij inleidende dagvaarding overgelegde verklaring van de vastgoedbeheerder van Staedion, R. Valkhof, blijkt dat [vof] c.s. vanwege de geblokkeerde zakelijke rekening destijds zouden hebben aangeboden om de huur contant te betalen en ook tijdens de mondelinge behandeling op 17 juni 2021 hebben [vof] c.s. verklaard dat zij bij een eventuele regeling de huurachterstand in één keer zouden kunnen betalen. Nu [vof] c.s. noch (de omvang van) hun betalingsachterstand, noch de toepasselijkheid van de Algemene Bepalingen, noch de (berekening van de) omvang van de boete hebben weersproken, is deze boete naar het oordeel van het hof terecht toegewezen.
Spoedeisend belang (grief 2)
6.9
Volgens [vof] c.s. heeft Staedion geen spoedeisend belang bij het onderhavige kort geding omdat zij duidelijk hebben gemaakt dat zij niets met het aangetroffen vuurwapen te maken hebben. Als Staedion het gesprek met hen was aangegaan, dan had er niet geprocedeerd hoeven te worden, zo stellen zij. Het hof gaat hier al op grond van het hiervoor gegeven inhoudelijke oordeel niet in mee. Bovendien kan de enkele omstandigheid dat Staedion niet eerst het gesprek met [vof] c.s. is aangegaan, wat daar verder ook van zij, niet meebrengen dat bij haar het spoedeisend belang zou ontbreken. Overigens geldt over de mogelijkheid van overleg nog het volgende. Staedion heeft bij brief van 18 september 2020, onder verwijzing naar het burgemeestersbesluit van 1 september 2018, de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst ingeroepen en [vof] c.s. uitgenodigd om Staedion te laten weten daarin te berusten. In de brief kondigt Staedion aan dat zij, in het geval [vof] c.s. niet in de ontbinding zouden willen berusten, een kort geding zal starten waarbij ontruiming zal worden gevorderd. De kortgedingdagvaarding is uitgebracht op 5 december 2020. [vof] c.s. hebben dus genoeg tijd gehad om met Staedion in gesprek te gaan en haar ervan te overtuigen dat met het aangetroffen vuurwapen en munitie geen enkel openbare orde risico werd gelopen.
Conclusie en proceskosten (grief 13)
6.1
De conclusie is dat de kantonrechter de vorderingen van Staedion terecht heeft toegewezen en de daarmee samenhangende vorderingen van [vof] c.s. terecht heeft afgewezen. Dat betekent dat [vof] c.s. terecht zijn veroordeeld in de proceskosten van de procedures in conventie en reconventie.
6.11
Het hoger beroep van [vof] c.s. slaagt niet. Daarom zal het hof het vonnis bekrachtigen. Het hof zal [vof] c.s. als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep.
7.Beslissing
Het hof:
- bekrachtigt het tussen partijen gewezen kortgedingvonnis van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag van 24 november 2020;
- veroordeelt [vof] c.s. in de proceskosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van Staedion tot op heden begroot op € 760,- aan verschotten en op € 2.228,- aan salaris van de advocaat.
Dit arrest is gewezen door mrs. A.E.A.M. van Waesberghe, D. Aarts en H.M.H. Speyart van Woerden en in het openbaar uitgesproken op 9 augustus 2022 in aanwezigheid van de griffier.