ECLI:NL:GHDHA:2021:822

• Datum uitspraak: 16 maart 2021
• Publicatiedatum: 6 mei 2021
• Zaaknummer: 200.278.796/01
• Instantie: Gerechtshof Den Haag
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: M.P.J. Ruijpers; G. Dulek-Schermers; A. Dupain
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Bevestiging ontbinding huurovereenkomst na burgemeesterssluiting woning wegens drugsvondst

Woonbron verhuurde sinds 2007 een woning aan appellante en haar partner. In oktober 2019 vond de politie bij een inval in de woning aanzienlijke hoeveelheden drugs, een vuurwapen en gestolen goederen. De burgemeester besloot daarop de woning zes maanden te sluiten op grond van de Opiumwet. Woonbron maakte gebruik van haar recht op buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst, onder opschortende voorwaarde dat de ontbinding pas ingaat bij daadwerkelijke sluiting van de woning.

Appellante maakte bezwaar tegen de ontbinding en stelde dat zij niet op de hoogte was van de drugsvondst en dat de ontbinding voorafgaand aan sluiting niet rechtsgeldig was. Het hof oordeelt dat de wet vereist dat ontbinding pas kan plaatsvinden bij feitelijke sluiting, maar dat voorafgaande aanzegging van ontbinding toegestaan is mits de ontbinding pas bij sluiting in werking treedt.

Het hof stelt verder dat Woonbron terecht gebruik heeft gemaakt van haar ontbindingsbevoegdheid. De aanwezigheid van drugs en wapens in de woning, ondanks maatregelen van appellante, rechtvaardigt de ontbinding. Het belang van Woonbron bij leefbaarheid en veiligheid weegt zwaarder dan het belang van appellante bij behoud van de woning. De ontbinding en ontruiming zijn proportioneel en niet onaanvaardbaar. Het hof bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter en veroordeelt appellante in de proceskosten.

Uitkomst: Het hof bekrachtigt de ontbinding van de huurovereenkomst en verklaart de ontruiming van de woning gerechtvaardigd.

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Afdeling Civiel recht

Zaaknummer : 200.278.796/01

Zaaknummer rechtbank : 8231194 CV EXPL 19-53908

arrest van 16 maart 2021

inzake

[appellante] ,

wonende te [woonplaats] ,

appellante,

hierna te noemen: [appellante] ,

advocaat: mr. W. Suttorp te Rotterdam,

tegen

Stichting Woonbron,

gevestigd te Rotterdam,

geïntimeerde,

hierna te noemen: Woonbron,

advocaat: mr. E. Piepers-Westermeijer te Rotterdam.

Het geding

Bij appeldagvaarding van 15 mei 2020 (met producties) is [appellante] in hoger beroep gekomen van het vonnis van 17 april 2020 van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam, locatie Rotterdam. Dat vonnis is gewezen tussen Woonbron enerzijds en [appellante] en [betrokkene 1] , [betrokkene 2] en [betrokkene 3] anderzijds. Alleen [appellante] is in hoger beroep gekomen. Zij heeft in de appeldagvaarding drie grieven aangevoerd en incidenteel schorsing van de uitvoerbaarheid bij voorraad gevorderd. Bij memorie van antwoord (met producties) heeft Woonbron de grieven bestreden.

Op verzoek van [appellante] heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden op 2 november 2020. Van de mondelinge behandeling is proces-verbaal gemaakt.

Vervolgens hebben partijen arrest gevraagd.

Beoordeling van het hoger beroep

1. De kantonrechter heeft in het vonnis feiten vastgesteld en deze zijn niet in geschil. Ook het hof zal daarvan uitgaan. Het gaat in deze zaak om het volgende.

1.1

Woonbron heeft met ingang van 13 april 2007 aan [appellante] en

[betrokkene 1] verhuurd de woning gelegen aan de [adres] (hierna: het

gehuurde of de woning) voor een huurprijs van laatstelijk € 649,69 bruto per maand. Op de

huurovereenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden 2007 (hierna: de algemene

voorwaarden) van toepassing.

1.2

De politie-eenheid Rotterdam heeft over de woning een bestuurlijke rapportage d.d. 6 november 2019 opgemaakt. In een begeleidende brief aan de burgemeester staat onder meer het volgende:

“(...) Probleemomschrijving pand [adres]

Op 24 oktober 2019 was de politie bij de woning aan de [adres] in verband met een

onderzoek naar diefstal / heling. Tijdens de doorzoeking van de kelder van deze woning

werden meerdere gestolen navigatiesystemen gevonden en een vuurwapen. Hierop werd ook

de woning doorzocht. Daarbij zijn nog eens de volgende relevante zaken aangetroffen:

• 272,8 gram MDMA (XTC)
• 50,3 gram Ketamine
• Een grammenweegschaaltje met residu van cocaïne
• Meerdere gestolen navigatiesystemen
• Twee tasers (…)”

1.3

Op 12 november 2019 heeft de burgemeester het voornemen geuit om op grond van artikel 174 Gemeentewet jo. artikel 13b Opiumwet (hierna: OW) een last onder bestuursdwang op te leggen en het gehuurde tijdelijk te sluiten.

1.4

Bij aangetekende brief van 15 november 2019 heeft Woonbron aan [appellante] onder meer het volgende geschreven:

“(…) De burgemeester van Rotterdam is voornemens de door u gehuurde woning voor een bepaalde periode te sluiten op grond van artikel 13b van de Opiumwet. Op grond van artikel 7:231 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek heeft Woonbron de mogelijkheid om de huurovereenkomst met u buitengerechtelijk te ontbinden zodra de woning gesloten is.

Indien de woning daadwerkelijk gesloten wordt, zult u waarschijnlijk moeilijk te bereiken zijn. Om die reden ontbind ik reeds nu voor alsdan, uitsluitend voor het geval de woning daadwerkelijk wordt gesloten, de huurovereenkomst tussen u en Woonbron met betrekking tot de woning aan de [adres] .

U dient, indien deze buitengerechtelijke ontbinding werking krijgt, dat wil zeggen indien de woning daadwerkelijk door de burgemeester wordt gesloten, de woning leeg en ontruimd ter beschikking te stellen aan Woonbron (…) binnen een week na daadwerkelijke sluiting (…)”

1.5

[appellante] heeft tegen het voornemen van de burgemeester tevergeefs bezwaar gemaakt. [appellante] heeft ook aan de voorzieningenrechter verzocht een voorlopige voorziening hieromtrent te treffen. De voorzieningenrechter heeft dit verzoek afgewezen.

1.6

Bij besluit van 28 januari 2020 heeft de burgemeester het gehuurde gesloten voor de

duur van zes maanden gerekend vanaf 30 januari 2020. [appellante] heeft tegen dit besluit

bezwaar gemaakt.

1.7

Per 28 februari 2020 zijn de zonen van [appellante] en [betrokkene 1] , [betrokkene 2] en [betrokkene 3] , ingeschreven op een woonadres in de gemeente Utrecht.

2. Woonbron heeft in eerste aanleg (na wijziging van eis) gevorderd bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad,

• een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst tussen Woonbron en [appellante] en [betrokkene 1] met betrekking tot het gehuurde aan de [adres] te Rotterdam buitengerechtelijk is ontbonden met ingang van 30 januari 2020, subsidiair ontbinding van de huurovereenkomst;
• veroordeling van [appellante] c.s. om binnen 5 dagen na betekening van het vonnis het gehuurde te ontruimen en ontruimd te houden;
• veroordeling van [appellante] en [betrokkene 1] tot betaling van de verschuldigde huurprijs van € 649,69 bruto per maand tot de datum van ontruiming;
• veroordeling van [appellante] c.s. in de proceskosten, inclusief wettelijke rente vanaf 5 dagen na vonnis tot de dag der algehele voldoening.

3. Woonbron heeft aan deze vordering ten grondslag gelegd dat de overtredingen zoals omschreven in de bestuurlijke rapportage van 6 november 2019 een zodanige ernstige tekortkoming opleveren dat deze zonder meer ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt. Het is een feit van algemene bekendheid dat het bewaren en verkopen van drugs tot overlast voor de woonomgeving leidt. Woonbron hanteert een zero-tolerance beleid omdat zij de wettelijke taak heeft te waken voor de leefbaarheid in de wijken waarin zij haar woningen verhuurt. Of het risico op overlast en onveiligheid zich heeft gerealiseerd is niet van doorslaggevende betekenis. Daarnaast zijn er binnen de gemeente Rotterdam lange wachtlijsten voor woningzoekenden, waardoor Woonbron niet kan toestaan dat het gehuurde gedurende een langere periode ongebruikt leeg staat. Bij brief van 15 november 2019 heeft Woonbron [appellante] in kennis gesteld van de buitengerechtelijke ontbinding in de zin van art. 7:231 lid 2 BW, welke werking krijgt als de woning daadwerkelijk door de burgemeester gesloten is. Als gevolg van deze buitengerechtelijke ontbinding verblijft [appellante] c.s. zonder recht of titel in de woning.

4. De kantonrechter heeft bij vonnis van 17 april 2020 de (primaire) vorderingen van Woonbron toegewezen. Daarbij heeft de kantonrechter overwogen dat de buitengerechtelijke ontbinding met de opschortende voorwaarde aan de zijde van Woonbron juridisch toelaatbaar is. Voorts rechtvaardigt het enkele feit dat het gehuurde op grond van artikel 13b Opiumwet op 30 januari 2020 daadwerkelijk is gesloten in beginsel ontbinding van de huurovereenkomst. Volgens de kantonrechter heeft Woonbron een zo zwaarwegend belang bij ontbinding en ontruiming dat het uitoefenen door Woonbron van haar bevoegdheid om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar is.

5. [appellante] heeft in kort geding schorsing van de tenuitvoerlegging gevorderd. Bij vonnis van 4 augustus 2020 heeft de voorzieningenrechter die vordering afgewezen. De woning is vervolgens ontruimd.

6. [appellante] heeft in hoger beroep gevorderd, zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad,

in het
incident :

- te bepalen dat voor de periode gedurende de procedure in hoger beroep de uitvoerbaarheid bij voorraad van het vonnis wordt geschorst, met veroordeling van Woonbron in de proceskosten in het incident;

in de
hoofdzaak:

- het bestreden vonnis te vernietigen en, opnieuw rechtdoende, de vorderingen van Woonbron af te wijzen met veroordeling van Woonbron in de kosten van de eerste aanleg en het hoger beroep.

7. Bij bespreking van de incidentele vordering en de daarmee samenhangende grief 3 heeft [appellante] geen belang meer nu de woning inmiddels is ontruimd. Ten aanzien van de kosten in het incident beslist het hof hierna onder 18.

8. In de hoofdzaak komt [appellante] met de
eerste grief op tegen het oordeel dat de ontbinding onder opschortende voorwaarde toelaatbaar is. De
tweede grief is gericht tegen het oordeel dat het belang van Woonbron bij ontbinding en ontruiming zwaarder weegt dan het belang van [appellante] bij het behoud van de woning.

Ontbinding onder opschortende voorwaarde

9. [appellante] heeft zich op het standpunt gesteld dat de sluiting van de woning vooraf dient te gaan aan de buitengerechtelijke ontbinding. Een huurovereenkomst kan niet bij voorbaat onder opschortende voorwaarde worden ontbonden. Juist uit het oogpunt van rechtszekerheid is de rechterlijke toetsing uitgangspunt bij beëindiging van een huurovereenkomst en is een buitengerechtelijke ontbinding enkel toelaatbaar in het geval er een duidelijk besluit ligt van de burgemeester waarbij de woning is gesloten.

10. Het hof stelt voorop dat op grond van artikel 7:231 lid 2 BW de
ontbinding van de huurovereenkomst alleen kan plaatsvinden als de woning is gesloten. Deze beperking is in de wet opgenomen omdat de bevoegdheid tot buitengerechtelijke ontbinding moet worden beperkt tot gevallen waarin de woning daadwerkelijk wordt gesloten. Een enkele voorgenomen sluiting is daarvoor niet voldoende. Aan de
ontbindingsverklaring stelt de wet echter geen andere eisen dan dat deze op schrift is gesteld (artikel 6:267 lid 1 BW) en de huurder heeft bereikt in de zin van artikel 3:37 lid 3 BW. Dat betekent dat de ontbindingsverklaring – nadat de burgemeester heeft besloten tot sluiting van de woning – ook voorafgaand aan de daadwerkelijke reeds aangekondigde sluiting van de woning kan worden verzonden, mits de daarin aangezegde ontbinding pas effect sorteert op het moment van de feitelijke sluiting van de woning.

11. Het is bovendien in het belang van alle betrokkenen dat de verhuurder de buitengerechtelijke ontbindingsverklaring voorafgaand aan de feitelijke sluiting van de woning mag versturen. Dit vergroot namelijk de kans dat de ontbindingsverklaring de huurder daadwerkelijk bereikt. Vóór de sluiting woont hij immers nog in de te sluiten woning en is dus ook in staat daar post te ontvangen. Na sluiting van de woning heeft de huurder weliswaar mogelijk juridisch nog steeds domicilie in de woning, maar is hij daar feitelijk niet te bereiken. Een ander woon- of postadres is vaak bij de verhuurder niet bekend. Als de verhuurder wacht met het versturen van de ontbindingsverklaring totdat de woning gesloten is, vergroot dit dus de kans dat deze verklaring de huurder pas na afloop van de sluiting bereikt en dus veel later dan nodig. Daarmee gaat voor de huurder ook kostbare tijd verloren om een andere woning te zoeken.

12. Woonbron heeft [appellante] bij brief van 15 november 2019 laten weten de huurovereenkomst “
reeds nu voor alsdan, uitsluitend voor het geval de woning daadwerkelijk wordt gesloten” te ontbinden. De in de brief aangezegde ontbinding sorteert dus pas effect op het moment van sluiting van de woning. Daarmee heeft Woonbron aan de eisen van artikel 7:231 BW voldaan en is de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden per 30 januari 2020 (het moment van sluiting van de woning). Het feit dat de ontbindingsverklaring voorafgaand aan de daadwerkelijke sluiting is verstuurd, leidt gelet op wat hiervoor is overwogen niet tot een ander oordeel. Grief 1 faalt.

Uitoefening bevoegdheid Woonbron onaanvaardbaar?

13. [appellante] heeft in de tweede grief aangevoerd dat de kantonrechter ten onrechte verwijtbaarheid of verantwoordelijkheid aan haar zijde heeft aangenomen. Zij wist echter niets van de aangetroffen drugs. De drugs waren verstopt in een tas achter in een la op de kamer van een van de zoons. Ook de overige zaken zijn aangetroffen op verborgen plaatsen. Daarbij komt dat uit niets blijkt dat deze spullen daar al lang zouden liggen. In de politierapportage is niets opgenomen waaruit zou moeten blijken dat [appellante] op enige wijze op de hoogte was of had kunnen zijn van wat in de woning door de zoons is verstopt, mogelijk nog maar net of zeer korte tijd voor de inval. Dat de zoons in het verleden eerdere antecedenten hebben gehad maakt niet dat [appellante] in de gegeven omstandigheden wist of moest weten dat er thans sprake zou zijn van ongeoorloofde handelingen van de zoons. Zeker niet omdat er niet blijkt van overlast of verstoring van de openbare orde vanuit de woning of door de zoons. Bovendien heeft [appellante] na de inval maatregelen genomen waardoor van enige kans op herhaling geen sprake kan zijn. Zij heeft de zoons de deur gewezen en zij zijn niet meer welkom thuis. De kantonrechter heeft ten onrechte een zwaarwegend belang voor Woonbron aangenomen. Daar tegenover staat het belang van [appellante] en haar partner en hun minderjarige dochter van 13 jaar. [appellante] en haar partner hebben een zwakke gezondheid en lijden aan diabetes. [appellante] slikt slaappillen door de ontstane situatie. Het verlies van de woning zal een ernstige inbreuk maken op het privé leven van [appellante] en haar gezin.

14. Het hof overweegt als volgt. Voor een ontbinding van de huurovereenkomst op grond van art. 7:231, tweede lid, BW is niet vereist dat de huurder tekortgeschoten is in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. Het enkele feit dat in de woning in strijd is gehandeld met art. 2 of 3 van de Opiumwet en de woning daarom op grond van art. 13b van die wet door de burgemeester is gesloten (waarvan in dit geval sprake is), geeft de verhuurder de bevoegdheid de huurovereenkomst te ontbinden. Daarom hoeft alleen de vraag te worden beantwoord of Woonbron terecht van die bevoegdheid gebruik heeft gemaakt. Dat betekent dat niet de “tenzij-clausule” van art. 6:265 lid 1 BW maatgevend is, maar de toets van art. 6:248, tweede lid, BW: is het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat Woonbron gebruik heeft gemaakt van haar bevoegdheid tot ontbinding. Omdat een ontruiming een inbreuk op het woonrecht vormt, dient de genomen maatregel proportioneel te zijn.

15. Met de kantonrechter is het hof van oordeel dat het gebruik van de bevoegdheid tot ontbinding van de huurovereenkomst door Woonbron naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar is. Woonbron hoeft niet te dulden dat de woning wordt gebruikt voor de opslag van een handelshoeveelheid drugs. Woonbron heeft als woningbouwvereniging immers een taak op het gebied van leefbaarheid, in die zin dat zij bijdraagt aan de leefbaarheid in de buurten waarin zij woningen verhuurt. Het is een feit van algemene bekendheid dat drugshandel en drugsgerelateerde activiteiten overlast en onveiligheid in de woonomgeving kunnen opleveren en (andere vormen van) criminaliteit kunnen aantrekken die de leefbaarheid van de buurt in negatieve zin kunnen beïnvloeden.

16. Daarbij komt dat niet gezegd kan worden dat [appellante] geen enkel verwijt valt te maken. De aangetroffen goederen zijn in de slaapkamers van de zoons aangetroffen. Deze kamers waren onderdeel van het gehuurde, dus mag het hof ervan uitgaan dat [appellante] er toegang toe had. Mede gelet op de antecedenten van beide zoons had zij ernstig rekening kunnen en moeten houden met de aanwezigheid van verboden middelen. Zij heeft pas maatregelen getroffen nadat de zoons waren aangehouden. Dat was te laat. Deze maatregelen bieden bovendien onvoldoende garantie om herhaling te voorkomen. Woonbron heeft er (onweersproken) op gewezen dat een van de zoons ook na de sluiting van de woning meerdere malen in de wijk is gesignaleerd zodat niet uit te sluiten valt dat de woning, die gelet op drugsproblematiek en (vuurwapen)geweld in een veiligheidsrisicogebied ligt, doelwit zou blijven van criminele activiteiten. In het licht van het voorgaande concludeert het hof dat, alhoewel de gevolgen van de ontruiming voor [appellante] en haar partner en dochter zwaar zullen zijn, de door haar aangevoerde omstandigheden onvoldoende zijn om te concluderen dat de ontruiming disproportioneel is.

17. Het algemene bewijsaanbod van [appellante] passeert het hof. [appellante] heeft geen concrete feiten gesteld die, indien bewezen, tot een ander oordeel zouden kunnen leiden.

Slotsom

18. Omdat de grieven falen, zal het hof het bestreden vonnis bekrachtigen. Het hof zal [appellante] als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van zowel het incident als de hoofdzaak. Zoals partijen bij gelegenheid van de mondelinge behandeling in hoger beroep hebben afgesproken zullen deze kosten worden beperkt tot een bedrag van

€ 760,-.

Beslissing

Het hof:

in het incident:

- wijst de vordering af;

in de hoofdzaak:

- bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam, locatie Rotterdam, van 17 april 2020;

in het incident en de hoofdzaak:

- veroordeelt [appellante] in de kosten van het geding in hoger beroep aan de zijde van Woonbron tot op heden begroot op € 760,-.

Dit arrest is gewezen door mrs. M.P.J. Ruijpers, G. Dulek-Schermers en A. Dupain en is uitgesproken door mr. J.E.H.M. Pinckaers ter openbare terechtzitting van 16 maart 2021 in aanwezigheid van de griffier.