ECLI:NL:GHDHA:2021:645

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Afdeling Civiel recht

Zaaknummer : 200.264.175/01
Rolnummer rechtbank : 6086440 CV EXPL 17-22079

Arrest van 13 april 2021

in de zaak van

At Home Vastgoed B.V.,

gevestigd te Rotterdam,

appellante in het principaal hoger beroep,

geïntimeerde in het incidenteel hoger beroep,

hierna te noemen: At Home,

advocaat: mr. E.J. Eijsberg te Rotterdam,

tegen

Vesteda Investment Management B.V.,

gevestigd te Amsterdam,

geïntimeerde in het principaal hoger beroep,

appellante in het incidenteel hoger beroep,

hierna te noemen: Vesteda,

advocaat: mr. E. de Ruiter te Rotterdam.

1.Het verloop van het proces

1. Het verloop van de procedure blijkt uit:

het dossier van de procedure voor de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam, leidend tot de tussen partijen gewezen vonnissen van 9 februari 2018 en 2 november 2018;
de appeldagvaarding van 31 januari 2019;
de memorie van grieven, waarin At Home zes grieven tegen het vonnis heeft geformuleerd;
de memorie van antwoord tevens memorie van grieven in incidenteel appel (met één productie), waarin Vesteda de grieven van At Home heeft bestreden en zelf twee andere grieven tegen het vonnis heeft geformuleerd;
de memorie van antwoord in incidenteel appel, waarin At Home de grieven van Vesteda heeft bestreden;
de op 10 november 2020 door beide partijen overgelegde schriftelijke pleitnota’s.

2.Waar de zaak over gaat

2. Deze zaak gaat over de vraag of At Home de huurprijs voor de gehuurde kantoorruimte moet betalen terwijl er rioolstankoverlast is geweest en daarna overlast door geluid en trillingen.

3.Vaststaande feiten

3. De volgende feiten zijn bij beide partijen bekend en daarover hebben zij geen discussie. Het hof gaat daarom, net als partijen, van die feiten uit.

3.1

Vesteda als verhuurster en At Home als huurster hebben op 18 februari 2014 een huurovereenkomst gesloten voor de kantoorruimte aan de Gedempte Zalmhaven 359 te Rotterdam en een aantal daarbij horende parkeerplaatsen. De huurovereenkomst ging in op 1 mei 2014. De huurprijs was € 7.907,86 per maand. In de overeenkomst waren voor de eerste vijf jaar kortingen op die huurprijs verleend.

3.2

In de tekst van de huurovereenkomst staat onder meer:

“
Voorwaarden

2.1

Van deze overeenkomst maken deel uit de ‘ALGEMENE BEPALINGEN HUUROVEREENKOMST KANTOORRUIMTE’ en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230A BW’, gedeponeerd bij de griffie van de rechtbank te Den Haag (…). De inhoud van deze algemene bepalingen is partijen bekend. (…)

2.2

De algemene bepalingen waarnaar in 2.1 wordt verwezen, zijn van toepassing (…)”

3.3

In de algemene bepalingen waarnaar de huurovereenkomst verwijst (ROZ versie juli 2003, hierna: de Algemene Bepalingen), staat onder meer:

“
11.5Verhuurder is niet aansprakelijk voor de gevolgen van gebreken, die hij niet kende of niet behoorde te kennen bij het aangaan van de huurovereenkomst.

11.6

Verhuurder is niet aansprakelijk voor schade toegebracht aan de persoon of goederen van huurder en huurder heeft geen recht op huurprijsvermindering, geen recht op verrekening of opschorting van enige betalingsverplichting en geen recht op ontbinding van de huurovereenkomst in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van gebreken, waaronder die ten gevolge van zichtbare en onzichtbare gebreken aan het gehuurde of het gebouw of complex waarvan het gehuurde deel uitmaakt, (…) stagnatie in de voorziening van (…) ventilatie of luchtbehandeling, storing van de installaties (…)

(…)

11.8

Verhuurder is niet aansprakelijk voor bedrijfsschade van huurder (…)

11.9

Het gestelde 11.6 en 11.8 ten aanzien van de bedrijfsschade geldt niet bij schade als gevolg van grove schuld of ernstige nalatigheid van verhuurder ten aanzien van de staat van het gehuurde of van het gebouw of complex waarvan het gehuurde deel uitmaakt. Evenmin geldt het gestelde in 11.6 en 11.8 ten aanzien van de bedrijfsschade indien de schade het gevolg is van een gebrek aan het gehuurde dat verhuurder bij het aangaan van de huurovereenkomst kende of had behoren te kennen (….)

(…)

Betalingen

18.1

De betaling van de huurprijs en van al hetgeen verder krachtens deze huurovereenkomst is verschuldigd, zal uiterlijk op de vervaldata in wettig Nederlands betaalmiddel – zonder opschorting, korting, aftrek of verrekening met een vordering welke huurder op verhuurder heeft of meent te hebben – geschieden door storting dan wel overschrijving op een door verhuurder op te geven rekening. Dit laat onverlet de bevoegdheid van huurder om gebreken zelf te verhelpen en de redelijke kosten daarvan in mindering te brengen op de huur indien verhuurder met het verhelpen daarvan in verzuim is. (…)”

3.4

In maart en april 2014 voerde de opzichter van het complex (de [opzichter] ) werkzaamheden in het gehuurde uit om de ruimte leeg en gebruiksklaar te maken. Daarvóór gebruikte Vesteda het gehuurde jarenlang zelf.

3.5

At Home betrok het gehuurde op 1 mei 2014. Zij klaagde op 26 augustus 2014 bij Vesteda over stankoverlast in het gehuurde, afkomstig uit een kamer achterin. Daarop zijn kieren en gaten in die kamer dicht gemaakt.

3.6

Op 18 maart 2015 was de [aannemer] (de aannemer van Vesteda, hierna: [aannemer] ) in het gehuurde in verband met de rioolontluchter in de technische ruimte.

3.7

Op 19 november 2015 kwam [aannemer] langs, omdat At Home opnieuw klaagde over stankoverlast in het gehuurde.

3.8

At Home schreef op 24 november 2015 aan Vesteda dat er nog steeds sprake was van de stankoverlast, dat zij van de huismeester had gehoord dat de stank in het kantoor rechtsachter al bekend was van voordat At Home het kantoor huurde en dat zij overging tot opschorting van de huurbetaling totdat het herstel goed was afgerond. At Home is gestopt met de huurbetaling.

3.9

Op 7 december 2015 schreef At Home aan Vesteda dat de stank niet te harden was. Zij sommeerde Vesteda om het gebrek vóór 14 december 2015 te verhelpen en stelde Vesteda aansprakelijk voor haar schade. Vesteda heeft toen enkele wandcontactdozen laten afkitten.

3.1

Op 22 december 2015 heeft [aannemer] het gehuurde gecontroleerd. Zij heeft proefboringen in het tegelwerk van muren en in de vloer gedaan, maar geen probleem ontdekt. Op 29 januari 2016 kwam [aannemer] opnieuw langs. Zij constateerde geen probleem. Die dag vond een gesprek plaats tussen de [regiomanager] (de regiomanager van Vesteda) en At Home. Naar aanleiding daarvan stelde Vesteda bij brief van 14 maart 2016 voor om de kamer achterin helemaal te isoleren en dicht te maken, zodat deze niet meer bruikbaar was. De kamer is afgesloten. Ter compensatie bood Vesteda een huurkorting aan, maar daarmee ging At Home niet akkoord.

3.11

Op 29 april 2016 bezocht de [regiomanager] het gehuurde. Hij nam toen geen stank waar. Hij was verkouden. Op 14 juni 2016 vond een gesprek plaats tussen partijen. Vesteda wilde het pand diezelfde dag opnieuw bezichtigen. At Home liet dat niet toe omdat een controle zonder een onafhankelijke deskundige niet zinvol was. Bij brief van 20 juni 2016 heeft Vesteda onder verwijzing naar artikelen 18.1 en 11.6 van de Algemene Bepalingen aan At Home laten weten dat zij de huurbetalingen niet mocht opschorten en dat Vesteda slechts uit coulance aan huurvermindering mee wilde werken. At Home heeft ook daarna niet de huur betaald.

3.12

Op 8 juli 2016 vond een rookdetectie-onderzoek in het kantoor plaats. Daartoe is het waterslot opengemaakt en is rook in de riolering geblazen. Door de rook bleek dat het riool lekte.

3.13

Op 13 augustus 2016 heeft LTO Benelux (een onderaannemer van [aannemer] ) herstelwerkzaamheden uitgevoerd. Zij constateerde een opening tussen twee rioolbuizen van 9 cm.

3.14

Op 2 november 2016 is een defect aan de beluchting van het riool verholpen.

3.15

Sinds november 2016 zijn er geen klachten meer over stank geweest.

3.16

Bij brief van 17 november 2016 heeft Vesteda At Home gesommeerd tot betaling van de volledige huurachterstand.

3.17

Bij brief van 20 maart 2017 deelde At Home aan Vesteda mee dat zij geluids- en trillingsoverlast ondervond afkomstig van het parkeerdek. Het parkeerdek ligt boven het gehuurde. Daarop kwam [aannemer] langs om het parkeerdek te bekijken. Vervolgens is in opdracht van At Home een bouwkundig onderzoek aan het parkeerdek verricht en is in opdracht van Vesteda een akoestisch onderzoek in het gehuurde verricht. Van een en ander is rapport gemaakt.

3.24

De huurovereenkomst is per 1 november 2017 geëindigd met wederzijds goedvinden.

4.Vorderingen, grondslagen en verweren

4.1

Vesteda heeft bij de kantonrechter gevorderd dat de rechter de huurovereenkomst ontbindt en At Home veroordeelt om het gehuurde direct te ontruimen en € 83.982,58 te betalen plus rente vanaf 8 juni 2017 (de dagvaardingsdatum) en buitengerechtelijke- en proceskosten.

4.2

Vesteda heeft aan haar vorderingen ten grondslag gelegd dat At Home niet aan de overeengekomen huurbetalingsverplichtingen voldoet en een huurachterstand heeft die tot mei 2017 tot genoemd bedrag was opgelopen.

4.3

At Home heeft de vorderingen bestreden en daartoe aangevoerd dat niet zij, maar Vesteda zich niet aan de huurovereenkomst houdt. Vesteda verschaft haar niet het genot dat zij van het gehuurde mag verwachten en Vesteda is haar herstelverplichting niet tijdig nagekomen, omdat het meer dan twee jaar duurde om de stankoverlast te verhelpen.

4.4

At Home heeft harerzijds bij de kantonrechter gevorderd

(I) vernietiging van de huurovereenkomst of een verklaring voor recht dat At Home die rechtmatig heeft vernietigd, en anders (subsidiair) ontbinding van de huurovereenkomst en als dat ook niet kan (meer subsidiair) veroordeling van Vesteda tot nakoming en herstel van de geluidsoverlast- en trillingsgebreken;

(II) veroordeling van Vesteda tot betaling van € 97.171,35 als huurprijsvermindering of schadevergoeding, plus rente vanaf 26 augustus 2014;

(III) vaststelling van de huurprijs of gebruiksvergoeding vanaf 22 maart 2017 op 10% van de huurprijs en

(IV) veroordeling van Vesteda tot betaling van € 50.000,- als schadevergoeding voor gederfde inkomsten en tot betaling van de buitengerechtelijke kosten en proceskosten.

4.5

At Home heeft aan haar vernietigingsvordering ten grondslag gelegd dat er sprake is van bedrog of dwaling, omdat Vesteda al voor het sluiten van de huurovereenkomst bekend was met de stankoverlast in het gehuurde en daarover niets heeft verteld. Verder heeft zij aangevoerd dat Vesteda niet het huurgenot heeft verschaft dat At Home mocht verwachten en pas na 2,5 jaar aan haar herstelverplichting heeft voldaan; deze tekortkomingen rechtvaardigen (ook) ontbinding van de huurovereenkomst. Door de stank heeft At Home € 97.171,35 onverschuldigd betaald of als schade geleden en heeft zij inkomsten gederfd. Vanwege de geluidshinder rechtvaardigt het gebruiksgenot vanaf 22 maart 2017 een korting tot 10% van de huurprijs.

4.6

Vesteda heeft de vorderingen van At Home bestreden.

5.De vonnissen van de kantonrechter en de grieven van partijen daartegen

5.1

De kantonrechter oordeelde – heel kort gezegd – het volgende: At Home kan geen vernietigbaarheid van de huurovereenkomst inroepen of ontbinding daarvan vorderen en er is geen grond voor schadevergoeding wegens onverschuldigde betaling of onrechtmatige daad. Vanwege artikel 11.6 van de Algemene Bepalingen bij de huurovereenkomst mocht At Home de huurbetalingen niet opschorten en kan zij jegens Vesteda alleen aanspraak maken op huurprijsvermindering als Vesteda de gebreken bij het aangaan van de huurovereenkomst kende of behoorde te kennen. Die kennis had Vesteda niet voor de geluids- en trillingsoverlast van het parkeerdek, die ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst nog niet aanwezig was.
Bij tussenvonnis van 9 februari 2018 heeft de kantonrechter At Home toegelaten tot het bewijs van feiten of omstandigheden waaruit blijkt dat Vesteda bij het aangaan van de huurovereenkomst al een gebrek met betrekking tot stankoverlast kende of had behoren te kennen. Na horen van getuigen oordeelde de kantonrechter bij eindvonnis van 2 november 2018, dat At Home niet in de bewijslevering was geslaagd. De kantonrechter veroordeelde At Home tot betaling van alle huurachterstand, met rente en proceskosten. Hij wees de vorderingen van At Home af. De huurovereenkomst was op dat moment al beëindigd. Herstel van geluids- en trillingsgebreken was tussen At Home en Vesteda daarom niet meer aan de orde.

5.2

At Home bestrijdt de vonnissen. Zij klaagt in dit hoger beroep over het oordeel van de kantonrechter dat de Algemene Bepalingen onderdeel van de huurovereenkomst uitmaken (grief I), dat zij de huurovereenkomst niet kan (laten) vernietigen of ontbinden of de huurbetaling mag opschorten (grief II), dat haar vorderingen alleen slagen wanneer zij aantoont dat Vesteda bij het aangaan van de huurovereenkomst wist of behoorde te weten dat er een stankoverlast veroorzakend gebrek was (grief III), dat haar vorderingen in verband met geluids- en trillingsoverlast moeten worden afgewezen (grief IV), dat zij niet is geslaagd in het haar opgedragen bewijs (grief V) en dat de vorderingen van Vesteda zijn toegewezen en de hare zijn afgewezen (grief VI). At Home vordert afwijzing van de vorderingen van Vesteda, althans wijziging van de huurovereenkomst ter opheffing van nadeel in die zin dat At Home niets meer verschuldigd is aan Vesteda. Verder vordert At Home vernietiging van de huurovereenkomst of een verklaring voor recht dat At Home die rechtmatig heeft vernietigd, en anders (subsidiair) ontbinding van de huurovereenkomst met terugwerkende kracht, mede inhoudende een huurprijswijziging tot nihil, of een wijziging van de huurovereenkomst ter opheffing van nadeel, en schadevergoeding.

5.3

At Home heeft midden in haar memorie van grieven een incidentele vordering^[1]gedaan tot schorsing van de tenuitvoerlegging zolang niet op het hoger beroep is beslist.

5.4

Vesteda heeft de grieven en de incidentele vordering van At Home bestreden. Zij is het grotendeels eens met de vonnissen. Zij heeft zelf incidenteel hoger beroep ingesteld, omdat zij vindt dat de kantonrechter de feiten onvolledig heeft vastgesteld (incidentele grief 1) en omdat de kantonrechter heeft geoordeeld dat er aanleiding is voor huurprijsvermindering indien At Home in de opgedragen bewijslevering slaagt (incidentele grief 2).

5.5

At Home heeft de incidentele grieven van Vesteda bestreden.

6.Beoordeling van de grieven

Algemene Bepalingen van toepassing

6.1

De eerste klacht van At Home is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat de artikelen 11.5, 11.6, 11.8 en 11.9 van de Algemene Bepalingen waarop Vesteda zich beroept, deel uitmaken van of van toepassing zijn op de huurovereenkomst tussen partijen. Volgens At Home zijn deze Algemene Bepalingen niet overeenkomen; zij herinnert zich niet meer of zij een huurovereenkomst heeft ondertekend en ook niet of zij voorafgaand aan een ondertekening Algemene Bepalingen heeft ontvangen.

6.2

De klacht is ongegrond. Beide partijen hebben zich in dit geding op een tussen hen bestaande huurovereenkomst beroepen. De tekst daarvan heeft Vesteda (al in eerste aanleg) overgelegd. In die schriftelijke huurovereenkomst, waarop geen ondertekening door partijen zichtbaar is, zijn onder andere specifieke huurprijzen met gestaffelde kortingen opgenomen. Zonder stelling daarover, die ontbreekt, kan het hof niet aannemen dat dergelijke specifieke bepalingen alleen mondeling zijn overeengekomen. Dat er een ander schriftelijk stuk met de huurovereenkomst is, heeft At Home niet gesteld; zo’n stuk is ook niet ingebracht. At Home heeft slechts aangevoerd dat zij ‘zich de ondertekening niet meer herinnert’. Die enkele stelling is in het licht van het voorgaande onvoldoende. Daarom stelt het hof vast dat de in dit dossier overgelegde huurovereenkomst de tussen partijen overeengekomen huurovereenkomst is. Dit geldt ook wanneer partijen deze niet hebben ondertekend.

6.3

In de huurovereenkomst is bepaald dat de Algemene Bepalingen daarop van toepassing zijn. Daarmee zijn de Algemene Bepalingen tussen partijen overeengekomen. At Home zou bedingen daarin kunnen vernietigen als Vesteda haar bij het aangaan van de huur onvoldoende mogelijkheid zou hebben geboden om van die Algemene Bepalingen kennis te nemen. Dat At Home zich (ook) niet meer herinnert of zij de Algemene Bepalingen destijds van Vesteda heeft ontvangen, betekent niet dat Vesteda haar onvoldoende mogelijkheid heeft geboden om van de Algemene Bepalingen kennis te nemen.^[2]In de huurovereenkomst zelf is uitdrukkelijk opgenomen dat deze Algemene Bepalingen van toepassing zijn en ter inzage liggen bij de griffie van de rechtbank. Niets stond At Home in de weg om ze te gaan inzien. Bovendien zijn de overeengekomen Algemene Bepalingen hetzelfde als het model “Algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW” dat de Raad voor Onroerende Zaken in juli 2003 heeft vastgesteld, zodat aannemelijk is dat At Home de Algemene Bepalingen (ook) al had omdat zij zelf in de huur- en verhuurbranche werkt.

Algemene Bepalingen niet vernietigbaar

6.4

At Home heeft aangevoerd dat, als de Algemene Bepalingen wel zijn overeengekomen, zij de artikelen 11.5, 11.6, 11.8 en 11.9 vernietigt.

6.5

Het hof oordeelt dat At Home voor vernietiging geen geldige reden heeft. De Algemene Bepalingen sluiten weliswaar opschorting, verrekening en huurprijsvermindering uit, maar zij sluiten niet uit dat Vesteda de gebreken moet herstellen en dat, wanneer Vesteda dat ondanks aanmaning niet doet, At Home de gebreken zelf mag verhelpen op kosten van Vesteda. Zulke Algemene Bepalingen zijn niet onredelijk bezwarend voor At Home. At Home is een onderneming met meerdere werknemers, zij bemiddelt in huur- en verhuur van vastgoed en beheert zelf ook woningen. Zij is dus een professionele contractspartij.

6.6

Overigens is At Home ook te laat met vernietiging. At Home heeft zich pas in oktober 2019 op vernietiging beroepen, terwijl Vesteda al bij brief van 20 juni 2016 een beroep op (onder meer) artikel 11.6 Algemene Bepalingen heeft gedaan (dus meer dan drie jaar eerder). Vesteda heeft daarom terecht aangevoerd dat de rechtsvordering tot vernietiging van het beding verjaard is.^[3]

Gevolgen van de Algemene Bepalingen

6.7

Doordat de Algemene Bepalingen zijn overeengekomen, is Vesteda niet aansprakelijk voor schade toegebracht aan At Home als gevolg van gebreken aan het gehuurde en heeft At Home geen recht op huurprijsvermindering, verrekening of opschorting van de betalingsverplichting of op ontbinding van de huurovereenkomst bij vermindering van huurgenot als gevolg van zulke gebreken (artikel 11.5 en 11.6 Algemene Bepalingen). Dit is alleen anders wanneer het gehuurde een gebrek had dat Vesteda bij het aangaan van de huurovereenkomst kende of behoorde te kennen (artikel 11.9 Algemene Bepalingen).

Gebrek bekend bij aangaan van de overeenkomst?

6.8

Tussen partijen staat niet ter discussie dat Vesteda de geluids- en trillingsproblemen niet kende bij het aangaan van de huurovereenkomst. Deze problemen ontstonden (ook volgens At Home) pas later. Dat betekent dat artikel 11.6 van de Algemene Bepalingen in de weg staat aan opschorting en huurprijsvermindering vanwege dit gestelde gebrek. At Home kan onder bepaalde voorwaarden wel aanspraak maken op herstel door Vesteda van geluid- en trillingsgebreken of betaling van door At Home gemaakte kosten daarvoor, maar daarbij heeft zij in deze zaak geen belang meer, omdat de huurovereenkomst is geëindigd. Grief IV, die ziet op de geluids- en trillingsoverlast, treft daarom geen doel.

6.9

Volgens At Home kende Vesteda wel het gebrek van de stankoverlast in het kantoor bij het aangaan van de huurovereenkomst, zonder daarover iets aan At Home te vertellen. Vesteda heeft dit gemotiveerd betwist. At Home moet haar stellingen over de rioolstankoverlast daarom bewijzen. Bij de kantonrechter zijn hierover getuigen gehoord.

6.1

Het hof oordeelt dat At Home niet heeft bewezen dat het gebrek van de stankoverlast waarover zij in november 2015 klaagde – de “niet te harden” putlucht of rioolstank – al bij het aangaan van de huurovereenkomst (in februari 2014) bestond en bekend was bij Vesteda.

6.11

Weliswaar hebben drie getuigen verklaard over stank die er mogelijk rond de aanvang van de huurovereenkomst was: de [getuige 1] verklaarde over een penetrante putlucht die hij “wel eens” rook voordat en nadat At Home huurde, de getuige [getuige 2] merkte deze lucht “al vrij snel” na de verhuizing bij vlagen en de getuige [getuige 3] verklaarde over een riool- of muffe lucht die vanaf het begin van de huurovereenkomst in het kantoor hing en waar hij (bijna) dagelijks last van had. Hiertegenover staan echter de verklaringen van drie andere getuigen: getuige [getuige 4] (die tot At Home ging huren, jarenlang in het kantoor werkte) heeft nooit rioolstankoverlast ervaren, hooguit een muffe lucht in een spreekkamertje links achterin. Getuige [opzichter] heeft bij het opruimen van het kantoor tot de intrek van At Home niets gemerkt van stank in het kantoor en daar ook niets over gehoord. Hij (en ook zijn vrouw) heeft wel eens een putlucht geroken, maar dat was in 2010. Getuige [getuige 6] was huismeester in het gebouw en heeft geen rioollucht of putlucht in het kantoor geroken, niet in de jaren vóór 2014 en ook niet de ene keer dat hij kwam ruiken toen At Home het kantoor huurde. Hij weet alleen van een rioolstank die in 2008 of 2009 twee dagen in de liftgangen en onder het parkeerdek van het gebouw heeft gehangen.

Van alle voorgedragen getuigen heeft alleen [getuige 1] verklaard dat de stank al aanwezig was toen Vesteda het gehuurde zelf nog in gebruik had.

6.12

Andere dan de hiervoor genoemde getuigen hebben niets verklaard over de lucht ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst. [getuige 3] verklaarde over een rioollucht einde 2014 en later. Hij verklaarde ook dat hij twee huismeesters tegen elkaar hoorde zeggen dat het stankprobleem al langer bij Vesteda bekend was. Hetgeen hij ‘van horen zeggen’ heeft is niet concreet genoeg om aan te kunnen nemen dat dat over dezelfde gebreken ging als die waarvan eind 2015 sprake was; evengoed kan iets zijn gehoord over stank die er misschien in 2008/2009 of in 2010 korte tijd was. Dit geldt ook voor de andere verklaringen van getuigen die de huismeesters iets over eerdere stank, put- of rioollucht hebben horen zeggen. Behalve dat deze verklaringen onvoldoende eenduidig zijn (zoals de kantonrechter al heeft overwogen), laten ook die verklaringen de mogelijkheid open dat de huismeesters praatten over rioolproblemen die al in 2008/2009 en 2010 waren hersteld. Wat de getuigen over de woorden van de huismeesters verklaren, bewijst dus niet dat een stankgebrek al bij het aangaan van de huurovereenkomst aanwezig en/of bekend was of kon zijn. Bovendien hebben de mogelijk bedoelde huismeesters zelf onder ede verklaard dat hen geen in 2014 bestaand put- of rioolstankgebrek in het gehuurde bekend was.

6.13

Naast voornoemde elkaar tegensprekende getuigen staan de meldingen van stank (voor zover die in deze zaak zijn gesteld). Ook die wijzen in een andere richting dan dat het stankgebrek al in februari 2014 bekend was of kon zijn. Bij het aangaan van de huur (en mogelijk de bezichtiging van het gehuurde) meldde At Home niets over een penetrante putlucht. De eerste melding van stankoverlast is van vier maanden na de intrek. Deze overlast was alleen in een kamer achterin en daar is toen iets aan gedaan. Zeven maanden later heeft de beheerder iets gedaan met de rioolontluchter in de technische ruimte. Er is geen verband (althans daarover is veel te weinig gesteld) tussen deze handeling en de latere stankoverlast in het kantoor. Dat verband is er ook niet ten aanzien van de algemene reparaties die in het gebouw zijn uitgevoerd (het dossier noemt onder meer reparaties op 2 april 2015 en 10 november 2015). Daarna meldde At Home pas in november 2015 de penetrante, “niet te harden”, rioollucht in het kantoor. Een en ander duidt er op dat dit stankgebrek
nietal dateert van vóór het aangaan van de huurovereenkomst. Anders dan At Home heeft aangevoerd, bewijst de constatering van LTO Benelux in augustus 2016, dat er een gat van 9 cm tussen rioolbuizen was, ook niet dat er al bij het aangaan van de huur een gebrek was. Een buisverbinding in een rioleringssysteem kan immers op ieder (later) moment los schieten waardoor de buizen snel en ver uit elkaar geraken (bijvoorbeeld door trilling en trekspanning) en de rioolstank laten vrijkomen.

7.Conclusie en slot

7.1

Gelet op al het voorgaande falen de grieven van At Home. De vorderingen van At Home komen dus niet voor toewijzing in aanmerking. Het hof wijzigt de huurovereenkomst niet ter opheffing van nadeel.^[4]Daarvoor is geen grond en de huurovereenkomst is geëindigd.

7.2

De incidentele vordering van At Home tot schorsing van de tenuitvoerlegging zolang niet op het hoger beroep is beslist, wijst het hof af omdat het hof vandaag op het hoger beroep beslist.

7.3

Het hof zal de vonnissen bekrachtigen en At Home als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep.

7.4

Bij die uitkomst heeft Vesteda geen belang bij een (verdere) beoordeling van haar twee incidentele grieven. Deze leiden niet tot een ander oordeel. Vesteda is al door de kantonrechter in het gelijk gesteld en het hof bekrachtigt dat. In dit incidenteel hoger beroep laat het hof een proceskostenveroordeling achterwege, want de omstandigheid dat Vesteda haar verweer (ook) in de vorm van grieven in incidenteel hoger beroep onder de aandacht van het hof heeft gebracht, kan er niet toe leiden dat At Home in de proceskosten in het incidenteel hoger beroep wordt veroordeeld.

Beslissing

in het principaal en het incidenteel hoger beroep

Het hof:

- bekrachtigt de bestreden vonnissen van 9 februari 2018 en 2 november 2018;

- veroordeelt At Home in de proceskosten van dit geding in principaal hoger beroep, aan de zijde van Vesteda tot op heden begroot op € 5.382,- aan griffierecht en € 6.556,- aan salaris van de advocaat.

Dit arrest is gewezen door mrs. G. Dulek-Schermers, P. Glazener en J.J. Dijk en ondertekend en in het openbaar uitgesproken door mr. J.E.H.M. Pinckaers, rolraadsheer, op 13 april 2021 in aanwezigheid van de griffier.